BGH · VIII ZR 76/66

Volltext der Entscheidung

BUNDESGERICHTSHOF
2138 01
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am
18o März 1968 Jodas, Justizangestellto als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
VIII ZR 76/66
URTEIL
in dem Rechtsstreit
 der Frau Ida fl^flstraße fl
m
Hai
- Prozcßbevollmächtigtcr:
Beklagten und Revisionsklägcrin?
Rechtsanwalt Dr,
 gegen
den Kaufmann lakob
 in
Hl
 Istraße
- t'rozeßhevollmächtigter:
Kläger und Revisioncbeklagten,
 Rechtsanwalt Br,.

Der VIII, Zivi'.Senat des B auf die mündliche Verhandlung Mitwirkung des Scnataprüaident Bundcsrichter Br, Mesger, Dr, Braxinaior
 iundcsgorichtohofs vom ‘'8. Mürz 1968 en Dr; Haidinger s Weher , Mormann und
 iiU u
unte:
owic
 der
für Hecht erkannt :
Auf die Heviaion der Beklagten wird das Urteil dca L Zivilsenate des Oberlandes-gcrichts Stuttgart vom 23... Februar 1966 aufgehoben,.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen ,
Von Rechts wegen Tatbestand:
Der Diplom-Ingciiieur Fritz B|B war Inhaber eines Erbbaurechts an einen Grundstück in StflMpo Im Frühjahr 1956 beabsichtigte er, auf dem Grundstück ein Wohn-haus mit 39 Wohnungen zu errichtenP Er schloß mit den künftigen Mietern Mietverträge ab und nahm von ihnen Baukostenzuschüsse entgegeno
 am 25- Mai 1956 einen Mietvertrag; durch eien er ihr eine Zweizimmerwohnung vermietete. Die Wohnung hat eine Größe von 5C,06 qm. Nach dem Tatbestand des angefochtenen Urteils sollte der Mietzins 117 DM betragen, Neben dem Mietvertrag wurde ein Darlehens-vertrag abgeschlossen. Danach gewährte die Beklagte dem Diplom-Ingenieur Bfl^B einen unverzinslichen Baukostenzuschuß von 5«400 DM, der mit 5 jährlich getilgt worden sollte. Nach Nr. 10 des Mietvertrages ist der Vertrag auf seiten dos Vermieters für die Dauer der Tilgung des gegebenen Darlehens unkündbar, sofern die Mieter ihren Vortragoverpflichtungen nachkomm en,
 Während das Daus noch errichtet wurde, erwarb der Klä-ge?’ das Erbbaurecht. Er ist in die Miet- und Darlchensverträgc oingetreten.
Am 1. Januar 1957 wurden sämtliche Wohnungen bezugsfertig. Auf Antrag des Klägers erkannte die zuständige Verwaltungsbehörde mit Bescheid vom 16. Oktober 1957 dio Wohnungen dos Hauses als steuerbegünstigt an.
Mit Schreiben vom 8. August 1958 erklärte der Kläger, daß die Miete nach §§ 18, 22	1.	BMG	zu dem
1. September 1958 erhöht werde. Das Schreiben enthielt eine Wirtschaftlichkcitsbercchnung zur Ermittlung der Kootenmiote, aus der sich für die im 4. Stockwerk gelegene Wohnung der Beklagten ein
 Mietzins von 3,50 DM Je qm ergabc Der Kläger forderte demgemäß einen monatlichen Mietzins von 179?21 DM*
In der Folgezeit führte der Kläger gegen die Mieter Eheleute Sch^BHP einen Muaterproze/3, in dessen Verlauf das Amt für Grundotücksbewortung der Stadt Stuttgart ein Gutachten erstattete, wonach die Kosten-miete für die Wohnungen im 4» Stockwerk 3,66 DM Je qm betrage» Darauf forderte der Kläger von der Beklagten mit Mieterhöhungsschreiben vom 9- August 1961 einen monatlichen Mietzins von 183?21 DM»
Die Beklagte weigert sich, eine erhöhte Miete zu zahlen» Mit der Klage macht der Kläger den Unterschiedsbetrag zwischen der Jeweils von ihm geforderten höheren Miete und dem von der Beklagten gezahlten Mietzins von 117 DM für die Zeit vom 1» Januar I960 bis 31- Dezember 1964 geltend» Er begehrt die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von insgesamt 4286,07 DM nobut Zinsen»
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben» Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht den Anspruch des Klägers dom Grunde nach für gerechtfertigt erklärt»
Mit der Revision -verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Klageabv/cisung weiter» Der Kläger beantragt, die Revision zurückzuwoisen»
.lJ i i Ü O C» i i w . L V.i 11 j 1 fjl vi i i ( i ^ o
Die Revision ist begründet.
I, Nach § 22 10 BMG kann der Vermieter von steuerbegünstigtem Y/ohnraum, der nach, dom 3'i , Dezember 194-9 bezugsfertig geworden ist? vom Mieter die Kostenrnietc verlangen. Das Berufungsgericht lullt die Voraussetzungei] dieser Bestimmung für gegeben ■
1, Die Revision ist der Auffassung« das in § 22 Abs,1 Io BMG bestimmte Recht des Vermieters, die Kostenmiete zu verlangen, sei auf Mietvorhültniosc beschrüriLt, die zur Zeit des Vertragesclilusses noch preisgebunden v/arcrio Sie meint, für eine Erhöhung des Mietzinses be-
stelle kein Anlaß, wenn der Vermieter die Möglichkeit gehabt habe, von vornherein den zur Deckung seiner Aufwendungen erforderlichen Mietzins zu vereinbaren. Das ist unrichtig. Dem Verlangen nach einer Mieterhöhung für steuerbegünstigten Y/ohnraum steht nicht entgegen; daß die Mietsinsvcrcinbarung erst nach dem 1, August 1953 getroffen worden ist (Urteil des erkennenden Senats BGHZ 31? 63) o Zu£ diesem Zeitpunkt, dem ülagc des Inkrafttretens der Neufassung des Ersten Y/ohnungobaugccetzcs, war die bis dahin bestehende Bindung des Mietzinses für steuerbegünstigte Y/ohnungcn wcggefallen, Der Senat hat in jenem Urteil ausgeführt, dem Vermieter sollten nicht nur dann die Rechte aus § 22 Abo, 1	1,	3MG	zustchcn,	wenn
 die Mictveroinbarung durch eine Preisbindung bedingt getroffen sei, vielmehr beziehe sich diese Bestimmung auf den gesamten nach dem 31« Dezember 1949 bezugsfertig gewordenen stcucrbcgünctigtcn VIohnraum,glciclig> 111ig.wonn die Mictveroinbarung getroffen worden ist-
G ) i)ic itCV IQ j.Oii ^lullO t j
diese Entscheidung gelte
 allenfalls für Mieterhöhungen im Rahmen der alten Passung des § 22	1	,	BMG, der sich auf das Kröte Y/oh-
nungsbaugesetz bezog, nicht aber für Mieterhöhungen aufgrund der seit dem 'i =, Juli I960 geltenden Neufassung des Eroten Bundcsmiotcngcsctzcs? Diese Ansicht geht fehl, Gerade die Neufassung hat die bei der ursprünglichen Passung etwa bestellenden Zweifel beseitigt „
Denn nach der Neufassung füllt unter die Vorschrift jeder steuerbegünstigte Wohnraum, sei es der unter dem Geltungsbereich des Ersten Wohnungsbaugesetzes bis zu dem 3o0 Juni 1956, sei es der unter dem Geltungsbereich des Zweiten V/ohnungsbaugcsctzco seit dom Juli 1956 bezugsfertig gewordeneo Durch die ausdrückliche Erwähnung des Zweiten V/ohnungsbaugosetzes wird klargeotcllt, daß § 22 sich auf Vereinbarungen bezieht, die zu einer Zeit getroffen sind, als keine Preisbindungen mehr bestanden; denn für die unter dem Geltungsbereich des Zweiten V/ohnungsbaugosetzes bezugsfertig gewordenen steuerbegünstigten Wohnungen gab es von Beginn an keine Preisbindungen mehr (Piochcr-Dicskau/Oschmann/Pcrgande/ Wormit, Das Bundesmictrccht, § 22	10BMG Annu 2
Seite 538)o
b) Pehl geht auch der von der Revision gezogene Vergleich mit § 23 Io BMG0 Da diese Vorschrift Mict-vorhültniooe behandelt, die nach ihrem Abschluß von den Prcicvorochriftcn ausgenommen worden sind, fallen unter sie allerdings nicht Vertrüge, in denen die Miete frei vereinbart war0 Die hier von der Revision aufgeworfene Präge, ob die Erhöhung einer Miete auch verlangt worden kann, wenn sie bei Abschluß des Vertrages frei vereinbart werden konnte, stellt sich deshalb bei § 23 Io BMG nichto Zur Auslegung des § 22 1 * BMG kann daher § 23	1= BMG nicht herangezogen werden
/ -
c) Ebena	o ist der	*iii i\.' o o	der Revision darauf
 unbegründet,	daß § 18	1 . I3IaG	von preisgebundenon Wenn
 raum ausgeht	. PP o Die $$ i	i8 bis 2	1 , auf die § 22 1 .• 3MG
verweist, gelten nach		der aus	drückliehen Vorsohrift
 nur "entspre	chcnd"-		
d) Der Annahme, das Mieterhöhungsrccht könne auch bei Miotvcrhältnisscn geltend gemacht werden, die bei ihrer Begründung nicht mehr preisgebunden waren5 widerspricht es entgegen der Meinung der Revision auch nicht,, daß der Vermieter möglicherweise bei Abschluß des Mietvertrages die wirklichen Kosten dos Baues hätte zutreffend bcrcchncji können.. Selbst ein bei Abschluß des Mietvertrages dem Vormieter unterlaufener Irrtum über die Baukosten schließt sein Verlangen nach Mieterhöhung nicht aus (vgl, Urteil des erkennenden Senats vom 1, December 1965 - VIII ZR 14/64 - IM 1, BMG § 22 Nr, 5 = BGHWarn 1965 Uro 235 = WM 1966, 41; Fischcr-Dicskau/Oschmann/Pcrgande/Wormit aaO, § 22 Anm, 5 Seite 549)
2, Dem Umstand, daß der Kläger erst nach Abschluß des Mietvertrages die Steuerbegünstigung in Anspruch genommen hat, logt das Berufungsgericht kein Gewicht bei. Damit befindet cs sich in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des erkennenden Senats (Urteil vom 1 * Dezember 1965 aaO, und von 12, Januar 1966 - VIII ZR 175/64 - Y/M 1966, 225)n Im ersten Urteil hat der erkennende Senat ausgcflihrt, cs sei kein Grund dafür ersichtlich, daß der Vermieter verpflichtet gewesen sein sollte, dem Mieter ausdrücklich zu sagen, er wolle Grundsteuervergünstigung in Anspruch nehmen.. Mache er nur von einem Recht Gebrauch, das ihn das Gesotz ausdrücklich gewähre, so sei das grundsätzlich nicht arglistig. Die Möglichkeit der Mieterhöhung werde dem Vermieter über-
I
wiegend in off entliehen Interesse gowührt , weil diesen die Wiederherstellung der V/irtsehaiiliehkoii des Jlaus-beoitscc entspreche, Allerdings v/ar in den dort be~ handelten rail zur Zeit des Vertragsabschlusses (50, Mai 1951) das Erste Wohnungsbaugcsctc in seiner ursprünglichen Fassung in Kraft,und cs konnte sioch nicht damit gerechnet werden, daß der Gesetzgeber später auch bei ursprünglich frei finanziertem Wohnraum die Möglichkeit einer einseitigen I.Tictanhcbung an die Inanspruchnahme von Grundotcucrvergünstigung knüpfen werde* Im vorliegenden Fall kann dagegen davon ausgegangen werden, daß der Vermieter R0BV bei Vertragsschluß das bereits seit fast einen Jahr in Kraft befindliche Erste Bundcsmictcngcscts gekannt und schon damals gewußt hat, er sei? wenn er eine Steuerbegünstigung in Anspruch nehme, berechtigt, eine vereinbarte Miete bis zur Kostcnnietc zu erhöhen* Der im zweiten der genannten Urteile des erkennenden Senats behandelte Mietvertrag war aber - wie hier - nach dem
 Inkrafttreten des Eroten Bundccmictcngecotzcs geschlossen wordene Der Senat hat trotzdem ausgesprochen, es komme nicht darauf an, wann der Vermieter die Anerkennung des Wohnrauncs als steuerbegünstigt beantragt habe, insbesondere, ob das schon vor oder erst nach Abschluß des Mietvertrages geschehen sei.
Die Auffassung des erkennenden Senats wird, soweit ersichtlich ist, auch im Schrifttum geteilt (Fischcr-Dieckau/Oschmann/Pcrgandc/V/ornit aaO., § 22 Anm„ 1 Seite 554 c)o An ihr ist auch gegenüber dem Vorbringen der Revision festzuhalt0210 Die Revision will das vom erkennenden Senat dem Vernieter zugcbilligte Recht, eine Mieterhöhung auch dann zu verlangen, wenn der Vermieter die Steuervergünstigung erst nach Abschluß
 de;/! Xietvertr«

erwirkt. in Beziehung set;
;en zu
 nach § 85 Abs. 2 II, VoBauG dem Mieter zustehende Recht, sich innerhalb eines Jahres nach der Kietvereinoarung auf die Kostenmiete zu berufen. Die Revision mein auch der Vermieter dürfe allenfalls nur innerhaio eines Jahres nach der Mietvereinburung von seinem IIieternohungs~ recht Gebrauch machen, Dur die erste Mieterhöhungo-erklürung vom 8. August 1958 ist diese Drage gegenstandslos. .Vircl n;lralich die V/ohnung erst nach der Vereinbarung als steuerbegünstigt anerkannt, so läuft die Jahresfrist erst von der Anerkennung an, weil bis zur Anerkennung die V/ohnung noch nicht steuerbegünstigt war und daher dar Mieter sich vorher auf die Kostenmiete nicht berufen konnte (]?' i j ehe r - Di eskau/?ergande/:5chwendor, II. V/oBauG § 85 Annie 4 Beite 982J. Da hier die Anerkennung am 16. Oktober 1957 erfolgt ist, lag die ?.Iieterhöhungserklärung vom 8, August 1958 noch innerhalb der Jahresfrist. Die von der Revision aufgeworfene Drage künnte allenfalls Bedeutung für die zweite Erhohung oerklürung vom 9* August 1961 haben. Das Berufungsgericht nimmt indessen mit Recht an, &aü sich rüg der Vorschrift des § 22	1. BMG ein solcher Zusammenhang zwischen
 der Mieterhöhungscrkliirung des Vermieters und der Berufung des Mieters auf die Xostenmicte nicht ergibt.
Die weitere Erwägung des Berufungsgerichts, der Mieter müsse sich anrechnen lassen, datf er infolge der Inanspruchnahme der Steuervergünstigung durch den Vermieter seinerseits Mieterschutz nach 1 y\ a MSchG ^e-
^	^	O
nieBe, ist allerdings nicht frei von rechtlichen Bedenken. Zwischen dem Mieterschutz und den §§ 18 ff 1. BMG besteht zwar ein Zusammenhang. Diese Bestimmungen sind an die Stelle des gleichzeitig aufgehobenen t 3 a MüchG getreten, der unter bestimmten Voraus-
Verhältnis zur Auflösung zu bringen; wenn cicr Hi et er nicht bereit war, einen, prcisbehördlich sugeiessenen erhöhten Mietzins zw zahlen, Die Bestimmung des § 3 a MSchG war mit dem Inkrafttreten des Braten Bundcsinictcngosctzes gegenstandslos geworden, weil das Gesetz in § 18 dem Vermieter ein anderes Mittel an die Hand gab, eine zugclasscne Mictzinoerhöhung durchzusctson- Ob aber dem Mieter, wie das Berufungsgericht meint, Mieterschutz nach § 31 a MSchG zu dem Ausgleich dafür gegeben ist, daß dem Vermieter das liecht zur einseitigen Mictzinoerhöhung zusteht, ist fraglich, Die Vorschrift des § 31 a Abs, 2 a MSchG ist bereits durch § 26 I, Y/oBauG von 24, April 1950, also vor dem Inkrafttreten des Ersten Bundesmietcngosctzcs, in das Mictcrschutzgcsctz oingefügt worden. Außerdem genießen nur grundsteuerbegünstigte Vfohnrüune Mieterschutz, während dem §22	1, BMG jeder steuerbegünstigte Wohnraum untcrfüllt<>
Selbst wenn aber der Mieterschutz des Mieters einer grundstcucrbcgünstigtcn Wohnung den Ausgleich für den Nachteil bildete, einseitigen Mieterhöhungen unterworfen zu sein, so würde, worauf die Revision zutreffend hinweist, dieser innere Grund für eine Anwendung des § 22	1, BMG
bei einer gesetzlichen Aufhebung des Mieterschutzes seine Bedeutung verlierena Denn, soweit der Mieterschutz entfällt, werden auch die steuerbegünstigten Wohnungen aus dem Mieterschutz herauogenomnon (Pischcr-Dicskau/Pergande/ Schwende, Das Zweite Wohnungobaugcsctz, § 84 II* Y/oBauG Anno 6 Seite 976) 0 Wenn in vorliegenden Pall der Klüger auch nach etwaiger Aufhebung des Mieterschutzes für die Stadt Stuttgart nicht kündigen kann, so liegt das nicht an einer PortSetzung des Bcstandechutzes für die Beklagten, sondern daran, daß die Beklagten einen langfristigen Mietvertrag geschlossen haben-. Die Präge
 die Kostermiote nach 5 22	'!	.	3KG	verlangen	z:ciine;	wonn
 Steuervergünstigung wach /crtragscchluß m -anspruch genommen wird, nicht hcrangesogenr
 Der Eiiiwand dor Revision richtet eich im Grunde überhaupt nicht gegen diese Auslegungsondern gegen die weitere Anwendung des §22	1	-	BMG nach Aufhebung de
 Mieterschutzes., Insoweit hat aber der Gesetzgeber entschieden. lisch der gesetzlichen 'Regelung führt der Portfall des Mieterschutzes nicht sum Bortfall der Rechte aus § 22	1,	BMG,-	Zwar	sind	Preisbindung	und
 Mieterschutz nach § 54 Abs, 2 MSchG derart miteinander gekeppolt? daß die Mictpreisfrcigabe auch die Anwendung der Vorschriften des Mictcrochutsgosctscs aus schließt: Eine solche Abhängigkeit zwischen Mieterschutz und den Recht zur Mieterhöhung aus § 22	1	„	BMG	bestellt	dagegen
 nicht, wie auch § 22	1-	BMG	von	einer	Mictpreisfrcigabe
 die, wie erwähnt, mit der Aufhebung des Mieterschutzes Hand in Hand gellt, nicht berührt wird. Daß § 22 'i , BMG auch nach der Mictpreisfrcigabe bis zu dem Außerkrafttreten dos Ersten Bundesnictcngccctzos weiter anzuwenden ist? wird auch im Schrifttum angenommen (Rischcr-Dieskau/ Pergande/Oschmann/v/ormit aaO, § 22	1,	BMG Anm» 1
beite 5a4 d)o Das Recht aus § 22	1, uMG wird im übrigen
 nach Aufhebung des Mieterschutzes nicht sinnlosEs behält noch und gerade denn Sinn, wenn der Vernieter von einer ihn nunmehr susteilenden;Kündigung abschen will, um dom Mieter die harten Böigen einer Kündigung zu ersparen Im vorliegenden Pall käme zwar, weil eine zwanzigjährige Miotzcit vereinbart ist, eine Kündigung nicht in Betracht, Daraus kann aber nicht gefolgert werden.
sei nach Aufhebung dec
§22	1,BMG
■ ÜC'uG T S C hut Z Q S 0 31
langfristigen Mietverträgen uranwendbar, -Ke ist nieiio cinzuccheii; weshalb ein Mieter, der eine- grundotcuerbe-günstigte Wohnung langfristig gemietet hat, nach der au Gunsten des Vermieters cingeführton Aufhebung des Mieterschutzes eine bessere Rechtsstellung haben soll? als zuvor,
 ist
hat
 und
Es kann dahingestellt bleiben, wie zu entscheiden wenn der Vermieter in verpflichtender Weise erklärt daß es sich um eine frei finanzierte Y/ohnung handelt; damit den Mieter in den Glauben versetzt, eine ein-
seitige Mieterhöhung sei ausgeschlossen- Daß im vorliegenden Fall eine solche verpflichtende Erklärung abgegeben sei, haben die Beklagten entgegen der Meinung der Revision nicht vorgetrageno
 Das Berufungsgericht hat daß dom Kläger grundsätzlich zustchto
 daher mit Hecht angenommen, ein Recht zur Mieterhöhung
IIo Dagegen halten die Erwägungen des Berufungsgerichts, mit denen es seine Auffassung begründet, eine Miotzinserhöhung sei auch nach § 19 Abs» 1	19 3MG nicht ausgeschlossen, der
 rechtlichen Uachprüung nicht stand.
a) Die Beklagte macht geltend, 0121c Erhöhung des Mietzinses sei durch eine ausdrück1iche Vereinbarung mit dem Architekten Alfred	als	Vertreter	des früheren Bauherrn
 Eritz	ausgeschlossen	wordene	Das	Berufungsgericht
 führt hierzu aus, die Beweisaufnahme habe keinen Beweis erbracht, daß der Architekt BMHP der Beklagten zugcsichcrt hat, der langjährige Mietvertrag garantiere die vereinbarte Miete auf 20 Jahre» Es könne dahingestellt bleiben, wie der Architekt -äfliHP sich bei den Vcrtragsverliandlungcn
 ge außen; haoe; denn aui’ ;jeden Fall sei seine Äußerung nicht in den Vertrag cingcgangou lie: bestehe die Möglichkeit, daß es sich nur um.Erklärungon gehandelt habe, die aber nicht Bestandteil des dann endgültig abgeschlossenen Vertrages geworden seien: Außerdem liege ein ausdrücklicher Ausschluß nur vor; wenn sich die Vertragsparteien der Möglichkeit einer einseitigen Mieterhöhung bewußt gewesen waren„ las sei bei den Zeugen B0P nach dessen Angaben nicht der Fall gewesen,Der Revision ist susugeben, daß die Forderung, die Parteien müßten gerade mit einer Regelung gerechnet haben, nach der der Vermieter durch einseitige Erklärung den Mictsins erhöhen könne, su weit geht* Dann wäre für einen vertraglichen Ausschlui3 einer Mieterhöhung last niemals Raum« Rs wird vielmehr genügen, daß die Vertragspar-teien überoingekomnen sind, eine Mietsinserhöhung sei auch bei Lockerung oder Fortran von Frcisvorcchriften, gleichgültig welcher Art, ausgeschlossen.«. Mit einem allmählichen Abbau dos Mietnotreehts wurde in weiten Kreisen gerechnet, Biese Tendons kann auch dem Architekten BflHP kaum verborgen geblieben sein. Die Entscheidung des Berufungsgerichts wird aber schon von seiiier Würdigung getragen, die behauptete Äußerung des Architekten sei nicht Vertragsbeotandteil geworden:, Biese Auffassung des Berufungsgerichts liege deshalb besonders nahe, weil der Mietvertrag besonders sorgfältig abgefaßt ist und 56 Einsclpunktc enthält. Eine andere noch su erörternde Frage ist, ob eine Äußerung des bevollmächtigten Architekten etwa ein “Umstand” ist, aus dem auf einen Willen der Parteien, Mieterhöhungen aussuschlicßon, wenn sie an eine solche Abrede gedacht hätten, su schließen ist.
1} '
Das Berufungsgericht führt weiter aus; d Schluß eines langfristigen Mietvertrages hörne höchstens im Einzelfall als Bcxie i s a n z c i c h e n dafür' gewertet werden, daß der Willen der Parteien dahin gegangen sei, während der laufzeit des Vertrages Mieterhöhungen auszuschlicßcn, Hier spreche die Hr = 51-dec Mietvertrages, wonach der Vermieter gesetzliche Mieterhöhungen der vereinbarten Miete Zuschlägen lcönno, eher dafür, daß die Beklagten sich nicht darauf verlassen konnten, während der gesamten Vertragsdauer nur die ursprünglich vereinbarte Miete zahlen zu müssen, Das steht in Einklang mit der ständigen Rechtsprechung des erkennenden Senats, Soweit die Revision rügt, der Ausschluß der Mieterhöhung sei Geschäftsgrundlagc des Vertrages gewesen, richtet sie sich in unzulässiger V/eise gegen eine mögliche Feststellung des TatrifchtcrOo
2, Die Hingabe eines .unverzinslichen rückzahlbare!! Baukostenzuschusses könne, so meint das Berufungsgericht, ebenfalls nicht als Bcwcisanzcichen für den Ausschluß einer Mieterhöhung gewertet worden* Der Anteil des Baukostenzuschusses sei so gering, daß sich aus seiner Gewährung der Ausschluß einer Mieterhöhung nicht herleiten lasse» ITach der Finanzierungsbcrcchnung des Architekten Alfred	seien	die	gesamten	Kosten	mit
465*000 DM veranschlagt worden. Dem hätten nur Baukostenzuschüsse der Mieter von insgesamt 80»300 DM gegenüber gestanden» Danach hätten die Baukostenzuschüsse nur etwa 17 $ der veranschlagten Gesamtkosten betragen..
Diese Erwägungen sind nicht frei von rechtlichen Bedenken» Die Zahlung einer unverzinslichen Vorauczabr lung kann allerdings nur als Bcwcisanzcichen. dafür gewertet werden, daß eine Mieterhöhung nach dem Willen
 coll.
CIGr Par'ÜGlCn UUGgaOuridüfJü Gil JCJ.il CO 11 ■ 11C Gill J C C\1 i "rlicl~ mehr besondere umstände hinzutreten.. Ko könnt deshalb auf die Würdigung dec gecanton latbeotanücc cn; nanent-lieh auf die Hoho der Mie berlcistung;. die lauer der Tilgungszeit und die wirtschaftlichen Geeichtspunkte die bei der Hergabe der Mictcrlcictung maßgebend waren . Entscheidend ist, ob dac finanzielle Opfer dco Miete-a besondere groß war und zu einer wesentlichen finanzielle Entlastung dec Vernieters geführt hat (vgl. Urteil des erkennenden Senate vom 20 c. Oktober 1959 - VIII ZP. 23/59 LU 1BUG § !ö ftr„ 5 = Y/J.I 1960, 114)., An dieser Abwägung hat das Berufungsgericht es fohlen lassen.
Unrichtig ist cs schon, wenn das Berufungsgericht die Baukostenzuschüsse aller Hietor in Beziehung setzt zu den Gesemtkosten des Bauese Wäre das richtig, so könnte, wenn andere Mieter keinen oder einen im Verhältnis zur Größe oder Ausstattung ihrer Wohnung nur geringen Baukostenzuschuß gegeben haben, eine Mieterhöhung auch dann nicht ausgeschlossen sein, wenn der Zuschuß des Mieters, von den eine Mieterhöhung verlangt wird, im Verhältnis zu dem Mietzins seiner Wohnung zwar hoch, aber in bloßen Verhältnis zu den nicht durch Baukostenzuschüsse finanzierten Gesamtbaukosten niedrig ist., Dac kann nicht zutreffen» Uic .Würdigung, ob der Beitrag des Mieters so hoch ist, daß ihm gegenüber der Vormieter von einer.Erhöhung der Miete ahsehen muß, kann sich nicht danach ausrichtcn, was andere Mieter geleistet haben und anderen Mietern vom Vormieter zugewendet ist, sondern nur danach, was der Mieter zu dem Bau seiner eigenen Wohnung beigetragen hat* Darauf hat cs der erkennende Senat auch, stets abgcstcllt- In Urteil von 4o Februar 1956 (J3GIIZ 26, 310) ist bereite ausgesprochen, cs werde vor allem zu berücksichtigen scin:
I b -
in welchem Umfang der geleistete Baukostenzuschuß die Ges tehungskosten der betreff enden Mieträume - gemeint sind die dem Mieter überlassenen - gedockt habe» Im Urteil vorn 30. Oktober 1963 (VIII Zk 68/62 - LM 1» 13110 § 19 Nr. 10 ~ WM 1963, 1324) hat der erkennende Senat es mit auf die Behauptung der Mieterin abgestellt, ihr Darlehen decke einen beachtlichen Prozentsatz der beiden von ihr finanzierten Wohnungen. Wur die im übrigen noch zu behandelnde Drage, ob eich ein teil-weiser Ausschluß aus den Umstünden ergibt, ist schließlich im Urteil des erkennenden Uenats vorn 12. Januar 1966 (VIII Zk 175/64 - V/M 1966, 225) ausgeführt, es könne sich die Lösung anbieten, dal sich die von den Mieter nach der Mieterhöhung zu zahlende Miete zur Kostenmiete so verhalte, wie die von dem Mieter mit Rücksicht! auf die von ihm geleistete Mietvorauszahlung gezahlte Miete zu der Miete für dieselben Räume, die dann voraussichtlich vereinbart worden wäre, wenn ein Baukostenzuschuß oder eine Mietvorauszahlung niüht hingegeben worden wäre. Immer handelt es sich al3o um den Anteil des Baukostenzuschusses •• des Mieters zu den Kosten des ihm vermieteten Raumes. Bin Vergleich mit der Berechnungsweiso des Berufungsgerichts ergibt folgendes: Bas gesamte Haus hat nach dem Gutachten des Amts für Grundstücksbewertung	Mietraum	von	1397,20	qm.	Da
 die Mieter insgesamt 80.300 Baukostenzuschüsse aufgewendet haben, entfällt auf je einen Quadratmeter ein Baukostenzuschuß von 57 DM. Die Beklagte hat 50 qm inne und hat dafür 5.400 BM Baukostenzuschuß aufgewendet. Ihr Beitrag beträgt also 108'-BM■-jti- Quadratmeter. Ihr Beitrag ist also erheblich höher als der durchschnittliche Beitrag aller Mieter.
Dasselbe ei'gibt sich aus einem Vergleich des Anteils der Baukostenzuschüsse aller Mieter an den veranschlagten Gesamtkosten, der etwa 17 / beträgt, mit dem Anteil
-in-
des Bauko e 'S; on aus ohu asos dor Bo klagt 021* Bei einem Anschlag auf 465>000 I)M betragen die Kosten boi ciiior Gesamtfläche von 14CG qrn je qm etwa 332 DM, Die Kosten für die von dor Beklagten genutzten 50 qm belaufen sich also auf rund 16.600 DM. Zu ihnen hat die Beklagte 5c400 DM bcigotragcn;das sind fast 33 Oder mit anderen Worten: Die Beklagte, die mit 50 qm von 1400 qm 1/28 der Fläche innohat, hat mit 5«400 DM von 465o000 DM etwa 1/85 der veranschlagte11 Kosten finanziert
 Soll darauf abgostcllt werden, zu welchem Teil die Beklagten zur Schaffung ihres Y/ohnraumos beigetragen haben, so lädt sich eine gesicherte Feststellung überhaupt nur treffen, wenn zuvor die Baukosten feststehon-Gerade das ist aber im Berufungsurteil unsicher geblieben. Die Beklagten haben die Y/irtschaftlicldceits-berechnung in mehi’orcn Punkten beanstandet. Eine Prüfung dieser Hinwendungen hat das Berufungsgericht dem Betragsvcrfahron Vorbehalten. Es muß demnach für das Revisionsverfahren unterstellt werden, daß die Angriffe der Beklagten gsgen die Y/irtschaf tlichkeitsberechnung zutreffenc Das gilt insbesondere für die Behauptung der Beklagten, der Kläger habe durch unnötige Dacht-, Sonntags- und Foiortagsarboiten und durch Beheizen mit kostspieligen Trockenmusehinen zusätzliche Kosten verursacht, um möglichst rasch in den Genuß der Steuerbegünstigung zu gelangen. Nach § 7	2. BorochnungsVO vom
1, August 1963 (BGBl I 593) dürfen in der Tat Baukosten nur angesetzt worden, soweit'sie bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände, bei wirtschaftlicher Bauausführung und boi ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Au.ßerdem haben die Beklagten vorgetragen ; in den angeblichen Herstellungskosten für das von ihnen bewohnte Haus seien Beträge enthalten, die zur Errichtung anderer Häuser des Klägers aufge-
 
wendet worden sei cm Dei dor Abwägung dos Jaiuccsteji-zuschuosea dor Beklagten mit dor. GoaantbauI:ostci 1 konnte deshalb das Berufungsgericht nicht die Berechtigung dor Einwendungen der Beklagten dahingestellt coin lassen-
3o Darüber hinaus rügt die Revision zutreffend, daß dao Berufungsgericht cg an einer Gosamtwürdigung habe fehlen lassem Eg genügt nicht, die Dauer des Miotvor-hältnicGCG und die Höhe dec Zuschusses getrennt zu betrachten und fcstzustcllcn, daß jeweils der eine und der andere Unstand alc Bcwcicanseichcn für die Annahme eines stillschweigenden Ausschlusses dec Micteröhungsrcchtcs nicht ausreichten, Für die Würdigung.; ob wegen der Gewährung eines Baukostcn zus chu□ceg eine Mietzinserhöhung auogcschlooGcn ist, kommt gg nicht nur auf die Höhe des Zuschussec allein an, sondern auch auf die Dauer der Tilgungszeit und auf die wirtschaftlichen Gesichtspunkte, unter denen die Hingabe erfolgt ist- Dac macht insbesondere eine Würdigung erforderlich, ob besonders vorteilhafte Zins- und Rückzahlungsbcstimmungen eines Mieterdar-1ohens vorlicgcn (Urteil vom 20c Oktober 1959 - VIII ZE. 28/59 - IM Io 3KG § 19 Ifr. 4 = IWW I960, 586 = \7I.I I960, 114)o In dicocr Hinsicht könnten in vorliegenden Poll die Unvorziiislichkcit dco Darlchcno und die lange Dauer der Tilgung eine Rolle spielen„
Rur die Gosamtwürdigung tritt ein weiterer Gesichtspunkt hinzuo Dem Recht zur Mietzinserhöhung nach §§ 18, 22 I, BMG steht, wie oben erwähnt ist, an eich zwai1 nicht entgegen, daß der Vermieter eine Miete frei vereinbart hat, die unter der Kosteninioto liegt. Dieser Umstand kann aber, wie der erkennende Senat mehrfach ausgeführt hat, Bedeutung für die Drage gewinnen, ob das
 nur

ybcmonun^ ganz oacr
r ( • ^1: •
zukommen ist - teilweise nach $ 19 Abs , 'i 1 , 3--^ nusge-schlosse:! irj-t. Die Untorschrcitung der Kostenm!0'50 Hann auf verschiedenen Ursachen beruhe^'. Der Vori;iiet er kann die Miete zwar aufgrund einer Kostcnkalkulation. errechnet, aber aus bcoonöoren Gründen auf die Aue-Schöpfung cinsclncr Kostcnanoatzmöglichkcitcn verzichtet haben. Der Vernieter kann auch eine Kalkulation nicht angcstcllt und nur eine "gegriffene" Miete vereinbart haben, die unter der Kostcnmicte lag. In einem solchen falle kann ec wiederum möglich sein; da 13 der Vermieter mit dieser Miete den Mieter entgegengokommen ist; beispielsweise; um ihn zur Hergabe einen MictordarlGkcns zu bewegen. Hat der Vormieter auf Posten, die ihm zu gestanden hatten, verzichtet, so kann das im Einselfall ein Beweisanzciehcn dafür sein, daß die Parteien; hätten sic die Möglichkeit einer I.'ictzinscrhöhung in Erwägung gesogen, überein gekommen wären, dem Vermieter solle mindestens insoweit die Berufung auf ein Hecht zur Mictsinscrhöhung versagt bleiben. Eine Entscheidung, von welchen Vorstellungen die Parteien bei Unter-schrcitung der Kostcnmicte ausgegangen sind und ob der Vermieter auch einen die Kostcnmicte nicht deckenden Mietzins für die Zukunft hat hinnchmcn wollen, kann
 nicht getroffen werden, solange nicht festgestcllt ist, worauf sich der Unterschied zwischen Vertragsmiete und Kootenmicte gründet, auf welcher Grundlage also die vereinbarte Miete errechnet ist und wie sich die Kosten-miete bestimmt (BGH Urteil vom 20.s Oktober 1959 - VIII ZR 28/59 - aaO/o Auch diese Würdigung wird das Berufungsgericht, an das die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen werden muß, nachsuholcn haben.
Schließlich wird da« jjorufungcgor i'jh t zu prüfzu 1 ob die behauptete Äußerung des vom früheren; 'Bauherrn 3( bevollmächtigten Architekten	etwa	als	Beweisan-
Zeichen zu werten ist, während der Laufzeit de« Vertrages Mieterhöhungen aussuschließen>
4„Las Berufungsgericht hätte auch prüfen müssen, ob nicht nach dem Willen der Parteien mit Rücksicht auf unverzinsliche und mit langer Laufzeit gegebene Mieterdariehen eine künftige Mieterhöhung wenigstens anteilig ausgeschlossen sein sollte (vgl, Urteile des erkennenden Senats i’iC-HZ 26,310, 318; vom 20, Oktober 1959 - VIII ZR 28/59 -aaO; von 12, Januar 1966 - VIII ZR. 175/64 - BGHV/arn 1966 Nr„ 12 = WM 1966, 225? 227). Im letztgenannten Urteil hat der Senat ausgeführt, cs könne eich die Lösung anbieten; daß sich die von dem Mieter nach der Mieterhöhung zu zahlende Miete zur Kostcnmictc so verhalte, wie die von dem Mieter mit Rücksicht auf die von ihm geleistete Mietvorauszahlung gezahlte Miete zu der Miete für dieselben Räume, die dann voraussichtlich vereinbart worden wäre, wenn ein Baukostenzuschuß oder eine Mietvorauszahlung nicht' hingegeben worden wäre*
IIIo Im übrigen sei zu den Rügen der Revision folgendes bemerkt;
Die Revision meint, der Kläger habe mit dem unter dem 80 August 1956 erklärten Verlangen auf Mieterhöhung sein Recht aus §§ 18, 22 i3 3MG erschöpft. Eine nochmalige Iliet-höhung sei ausgeschlossen.
Der erkennende Senat hat im Urteil vom 15? Januar 1964 (VIII ZR 61/63 - LM 1 . BMG § 24 2Tr. 6 = Y/M 1964» 303 = BGUV/arn 1964 Hr» 33) allerdings ausgesprochen, daß der Mieter von Geschäftsraum grundsätzlich nur einmal das Recht hat.
^ i Ll|_j j. i e iJ.
Vermiotunj
■ > f' H 1 ’ > ' . « >>ri i’iM	f'l	>■(
* Li. ( l.s - ■.	1	■	■-	1	i
-H	:	/<: l r CT
-■ k.	~-J	A.	«.	V	O	V	-	J	i.	■..*	..	-	iJ
•vGi’d on s IJi o Vorschrift deg

1 ^ 1 , :Jj.(	G zu vor-
}0r nich "■	auf d:!e
lohnraum	ausgedehnt
. BMG hat	zur Grund-
Gosehäftsruum nach	
.rlfton au	sgenenmer:
kann mit	der ersten
 die volle	£■*ni-O •; r. r ’ • «A .1. I *X «'»■' * JL _ v. \j
läge, daß das Mictvorhhltnis Uber Geschäfts;
Vertragsschluß von den Proisvor worden ist. Die Geschäftsraum!
Miotcrhühungocrklärung sofort auf die volle Miete erhöht werden. Wurde, so hat der erkennende Senat 2usgef üh r t, ein Vorriicter von Gesehaf 13räumon, der vcr Preisfreigabe einen langfristigen Mietvertrag abgeschlossen hat, seine Miete nunmehr entsprochene den laufend steigenden Mieten durch immer neue Mieterhöhungserklärung fortlaufend erhöhen können, so stünde er sich erheblich besser, als ein Vermieter, der kurz nach der Preisfreigabe langfristig vermietet hat und nunmehr für die ganze Vortragszeit an die vereinbarte Miete gebunden ist. Diese Erwägungen treffen für die langfristige Vermietung von steuerbegünstigtem Wohnraum nicht zu«
Zwar kann nach § 85 Abs. 1 II. WoBauG für steuerbegünstigte Wohnungen eine von Vermieter selbst verantwortlich gebildete Miete vereinbart werden. Hat aber der Vermieter nach § 22	1. BMG die Miete bis zur Kostenmiete
 erhöht, so besteht eine frei vereinbarte Miete nicht mehr. Anstelle der von den Parteien ausgehandelten Miete ist dann die Xostenraiete getreten. Diese ist - ähnlich wie bei preisgebundenem iVohnraum die proisrochtlich zulässige Miete - die nach , dem Vertrage jev/eils geschuldete Miete. Die Kostenmiotc ist ihrem Wesen nach oineMdynarnische,i Miete (Eischor-Dioskau/Pergande/Oachmann/'wormit as-l.
§25	1.	BMC- Anm. 4 Seite 577)«
Ändert sich die Koctcnnicte in ihrer iiöhe. so kann der Vermieter den an den ge rot:-; liehen Vorsehrif ton jeweils zu errechnenden Betrag verlangen. Seinen Anspruch muß er durch eine erneute Mieterhöhungscrklärung nach § 22 1 . BMG durchsetzen.* (ebenso Pischer-Dicskau/Porganöc/ öschmann/Aorrnit aaO. §22	1. BMG Aim. 7 Seite 550).
Daraus folgt auch, daß die Erwägung, der Vermieter, der eine Mieterhöhungserklärung abgegeben habe, dürfe nicht besser dostehen, als ein Mieter, der zu diesem Zeitpunkt einen langfristigen Mietvertrag neu schließe, bei der Auslegung des § 22	1. BMG nicht durchschlagt. Auch ein
 Vormieter, der Zeitpunkt, zu klärung abgab, nach § 22	1	.
Vermieter hat
 eine steuerbegünstigte '.Vohnung zu dem dem der Klager die erste Mieterhöhungaerneu vermietete, hätte das Hecht gehabt, BMG später die Kostcnmicto zu verlangen, allerdings die Möglichkeit einer erneuten
 Der
Mieterhöhung nur, wenn die Kostenansätze höher geworden sind, und di-ose Erhöhung nach der Zweiten Bcrochnungsvorordnung in der rfirtschaftlichkeitoborochnung berücksichtigt werden darf, ft'ie weit das der Pall ist, wird das Berufungsgericht bei der erneuten Verhandlung und Kntscheidmig zu prüfen haben. Die Beklagten haben dann auch Gelegenheit, ihre gesamten Einwendungen gegen die Wirtschaftlichkeitsberechnung
 voizubri ngen.
IV. I)io Hiitsehoiuung über die Kosten der Ho wird dem Berufungsgericht übertragen, weil dies schoidung vom Ausgang dec Rechtestreits abhängt
 Br. Ha id Inger
 Dr. Uezgcr
D r
.viormann
 Brjxmüior