Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 1. Nach Nr. 10 des Mietvertrages ist der Vertrag auf seiten dos Vermieters für die Dauer der Tilgung des gegebenen Darlehens unkündbar, sofern die Mieter ihren Vertragsverpflichtungen nachkommen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandssgericht den Anspruch des Klägers dem Grundo nach für gerechtfertigt erklärt. Sie meint, für eine Erhöhung des Mietzinses bestehe kein Anlaß, wenn der Vermieter die Möglichkeit gehabt habe, von vornherein den zur Deckung seiner Aufwendungen erforderlichen Mietzins zu vereinbaren. Der Senat hat in jenem Urteil ausgeführt, dem Vermieter sollten nicht nur dann die Rechte aus § 22 Abs. 1 1. zustehen, wenn die Mietvereinfcarung durch eine Preisbindung bedingt getroffen sei, vielmehr beziehe sich diese Bestimmung auf den gesamten nach dem 31. BMG, der sich auf das Erste Wohnungsbaugesetz bezog, nicht aber für Mieterhöhungen auf Grund der seit dem 1. Durch die ausdrückliche Erwähnung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes wird klargestellt, daß § 22 sich auch auf Vereinbarungen bezieht, die zu einer Zeit getroffen sind, als keine Preisbindungen mehr bestanden; denn für die unter dem Geltungsbereich des Zweiten Wohnungsbaugesetzes bezugsfertig gewordenen steuerbegünstigten Wohnungen gab es von Beginn an keine Preisbindungen mehr (Pischer-Meskau/Oschmann/Pergande/Worrait, Das Bundesmietrecht, § 22 1. verhältnisse behandelt, die nach ihrem Abschluß von den Preisvorschriften ausgenommen worden sind, fallen unter sie allerdings nicht Verträge, in denen die Miete frei vereinbart war. Die hier von der Revision geworfene Frage, ob die Erhöhung einer Miete auch verlangt werden kann, wenn sie bei Abschluß des Vertrages frei vereinbart werden konnte, stellt sich deshalb bei § 23 1. d) Per Annahme, das Mieterhöhungsrecht könne auch bei Mietverhältnissen geltend gemacht werden, die bei ihrer Begründung nicht mehr preisgebunden waren, widerspricht es entgegen der Meinung der Revision auch nicht, daß der Vermieter möglicherweise bei Abschluß des Mietvertrages die wirklichen Kosten des Baues hätte zutreffend berechnen können. Selbst ein bei Abschluß des Mietvertrages dem Vermieter unterlaufener Irrtum über die Baukosten schließt sein Verlangen nach Mieterhöhung nicht aus (vgl, Urteil des erkennenden Senats vom 1. 2. Dem Umstand, daß der Kläger erst nach Abschluß des Mietvertrages die Steuerbegünstigung in Anspruch genommen hat, legt das Berufungsgericht kein Gewicht bei. Januar 1966 - VIII ZR ■175/64 - WM 1966, 225), Im ersten Urteil hat der erkennende Senat ausgeführt, es sei kein Grund dafür ersichtlich, daß der Vermieter verpflichtet gewesen sein sollte, dem Mieter ausdrücklich zu sagen, er wolle Grundsteuervergünstigung in Anspruch nehmen. Mai 1951) das Sr3te Wohnungsbaugesetz in seiner ursprünglichen Fassung in Kraft und es konnte noch nicht damit gerechnet werden, daß der Gesetzgeber später auch bei ursprünglich frei finanziertem Wohnraum die Möglichkeit einer einseitigen Mietanhebung an die Inanspruchnahme von GrundSteuervergünstigung knüpfen werde. Im vorliegenden Fall kann dagegen davon ausgegangen werden, daß der Vermieter BfHP bei Vertragsschluß das bereits seit fast einem Jahr in Kraft befindliche Erste Bundesmietengesetz gekannt und schon damals gewußt hat, er sei, wenn er eine Steuerbegünstigung in Anspruch nehme, berechtigt, eine vereinbarte Miete bis zur Kostenraiete zu erhöhen. Der im zweiten der genannten Urteile des erkennenden Senats behandelte Mietvertrag war aber - wie hier -nach dem Inkrafttreten des Ersten Bundesmietengesetzes geschlossen worden. Der Senat hat trotzdem ausgesprochen, es komme nicht darauf an, wann der Vermieter die Anerkennung des Wohnraumcs als steuerbegünstigt beantragt habe, insbesondere, oh das schofrivor oder erst nach Abschluß des Mietvertrages geschehen sei. Die Revision will das vom erkennenden Senat dem Vermieter zugebilligte Hecht, eine Mieterhöhung auch dann zu verlangen, wenn der Vermieter die Steuervergünstigung erst nach Abschluß des Mietver- WoBauCr dem Mieter zustehende Recht, sich innerhalb eines Jahres nach der Mietvereinbarung auf die Kostenmiete zu berufen» Die Revision meint, auch der Vermieter dürfe allenfalls nur innerhalb eines Jahres nach der Mietvereinbarung von seinem Mieter-höhungarecht Gebrauch machen. Wird nämlich die Wohnung erst nach der Vereinbarung ala steuerbegünstigt anerkannt, so läuft die Jahresfrist erst von der Anerkennung an, weil bis zur Anerkennung die Wohnung noch nicht steuerbegünstigt war und daher der Mieter sich vorher auf die Kostenmiete nicht berufen konnte (Pischer-Dieskau/Pergande/ Schwender, II. Die von der Revision aufgeworfene Präge könnte allenfalls Bedeutung für die zweite Erhöhungserklärung vom 9* August 1961 haben« Das Berufungsgericht nimmt indessen mit Recht an* daß sich aus der Vorschrift des § 22 1. BMG ein solcher Zusammenhang zwischen der Mieterhöhungserklärung des Vermieters und der Berufung des Mieters auf die Kostenmiete nicht ergibt. Die weitere Erwägung des Berufungsgerichts, der Mieter müsse sich anrechnen lassen, daß er infolge der Inanspruchnahme der Steuervergünstigung durch den Vermieter seinerseits Mieterschutz nach § 31 a MSchG genieße, ist allerdings nicht frei von rechtlichen Bedenken. dem Vermieter das Hecht gab, im Y/ege der Aufhebungsklage ein unter Mieterschutz stehendes Mietverhältnis zur Auflösung zu bringen, wenn der Mieter nicht bereit war, einen preisbehördlich zugelassenen erhöhten Mietzins zu zahlen. Selbst wenn aber der Mieterschutz des Mieters einer grundsteuerbegünstigten Wohnung den Ausgleich für den Machteil bildete, einseitigen Mieterhöhungen unterworfen zu sein, so würde, worauf die Bevision zutreffend hinweist, dieser innere Grund für eine Anwendung des § 22 Wenn im vorliegenden Fall der Kläger auch nach etwaiger Aufhebung des Mieterschutzes für die Stadt St^m^p nicht kündigen kann, so liegt das nicht an einer Fortsetzung des Bestandschutzes für die Beklagten, sondern daran, daß die Beklagten einen langfristigen Mietvertrag geschlossen haben. Die Frage des Mieterschutzes hat der erkennende Senat denn auch in seinen Entscheidungen, daß der Vermieter selbst dann die Xostenmiete nach § 22 1 • BMG verlangen könne, wenn Steuervergünstigung nach Vertragsschluß in Anspruch genommen wird, nicht herangezogen. Nach der gesetzlichen Regelung führt der Fortfall des Mieterschutzes nicht zu dem Fortfall der Rechte aus § 22 1.BMG. Es behält noch und gerade dann Sinn, wenn der Vermieter von einer ihm nunmehr zustehenden Kündigung absehen will, um dem Mieter die harten Folgen einer Kündigung zu ersparen. Es ist nicht einzusehen, weshalb ein Mieter, der eine grundsteuerbegünstigte Wohnung langfristig gemietet hat, nach der zu Gunsten des Vermieters eingeführten Aufhebung des Mieterschutzes eine bessere Rechtsstellung haben soll, als zuvor. Es kann dahingestellt bleiben, wie zu entscheiden ist, wenn der Vermieter in verpflichtender V7eise erklärt hat, daß es sich um eine frei finanzierte Wohnung handelt, und damit den Mieter in den Glauben versetzt, eine einseitige Mieterhöhung sei ausgeschlossen. Der Revision ist zuzugeben, daß die Forderung, die Parteien müßten gerade mit einer Regelung gerechnet haben, nach der der Vermieter durch einseitige Erklärung den Mietzins erhöhen könne, zu weit geht. Das Berufungsgericht fuhrt weiter aus, der Abschluß eines langfristigen Mietvertrages könne höchstens im Sinzelfall als Beweisanzeichen dafür gewertet werden, daß der Willen der Parteien dahin gegangen sei, während der Laufzeit des Vertrages Mieterhöhungen auszuschließeni Hier spreohe die Nr. 51 des Mietvertrages, wonach der Vermieter gesetzliche Mieterhöhungen der vereinbarten Miete Zuschlägen könne, eher dafür, daß die Beklagten sich nicht darauf verlassen konnten, während der gesamten Vertragadauer nur die ursprünglich vereinbarte Miete zahlen zu müssen. Die Hingabe eines unverzinslichen rückzahlbaren Baukostenzuschusses könne, so meint das Berufungsgerieht, ebenfalls nicht als Beweisanzeichen für den Ausschluß einer Mieterhöhung gewertet werden. Die Zahlung einer unverzinslichen Vorauszahlung kann allerdings nur als Beweisanzeichen dafür gewertet werden, daß eine Mieterhöhung nach dem Willen der Parteien ausgeschlossen sein soll. Wäre das richtig, sc könnte, wenn andere Mieter keinen oder einen im Verhältnis zur Größe oder Ausstattung ihrer Wohnung nur geringen Baukostenzuschuß gegeben haben, eine Mieterhöhung auch dann nicht ausgeschlossen sein, wenn der Zuschuß des Mieters, von dem eine Mieterhöhung verlangt wird, im Verhältnis zu dem Mietzins seiner Wohnung zwar hoch, aber im bloßen Verhältnis zu den nicht durch Baukostenzuschüsse finanzierten Gesamtbaukosten niedrig ist. Die Würdigung, ob der Beitrag des Mieters so hoch ist, daß ihm gegenüber der Vermieter von einer Erhöhung der Miete absehen muß, kann sich nicht danach ausrichten, was andere Mieter geleistet haben und anderen Mietern vom Vermieter zugewendet ist, sondern nur danach, was der Mieter zu dem Bau seiner eigenen Wohnung beigetragen hat. Für die im übrigen noch zu behandelnde Frage, ob sich ein teilweiser Ausschluß aus den Umständen ergibt, ist schließlich im Urteil des erkennenden Senats vom 12. Januar 1966 (VIII ZR 175/64 - WM 1966, 225) ausgeführt, es könne sich die Lösung anbieten, daß sich die von dem Mieter nach der Mieterhöhung zu zahlende Miete zur Kostenmiete 30 verhalte, wie die von dem Mieter mit Rücksicht auf die von ihm geleistete Mietvorauszahlung gezahlte Miete zu der Miete für dieselben Räume, die dann voraussichtlich vereinbart worden wäre, wenn ein Baukostenzuschuß oder eine Mietvorauszahlung nicht hingegeben worden wäre. Bin Vergleich mit der Berechnungsweioe des Berufungsgerichts ergibt folgendes: Das gesamte Haus hat nach dem Gutachten des Amts für Grundstücksbewertung einen Mietraum von 1397,20 qm Da die Mieter insgesamt 80.300 DM Baukostenzuschüsse aufgewendet haben, entfällt auf je einen Quadratmeter Außerdem haben die Beklagten vorgetragen, in den angeblichen Herstellungskosten für das von ihnen bewohnte Haus seien Beträge enthalten, die zur Errichtung anderer Häuser des Klägers aufgewendet worden seien. Bei der Abwägung des Baukostenzuschusses der Beklagten mit den Gesamtbaukosten konnte deshalb das Berufungsgericht nicht die Berechtigung der Einwendungen der Beklagten dahingestellt sein lassen. EMG steht, wie oben erwähnt ist, an sich zwar nicht entgegen, daß der Vermieter eine Miete frei vereinbart hat, die unter der Kostenmiete liegt. Dieser Umstand kann aber, Y/ie der erkennende Senat mehrfach ausgeführt hat, Bedeutung für die Frage gewinnen, ob das Recht zur Mieterhöhung ganz oder - worauf noch zurückzukommen ist - teilweise nach § 19 Abs. 1 1. Der Vermieter kann auch eine Kalkulation nicht angestellt und nur eine Mgegriffene” Miete vereinbart haben, die unter der Kostenmiete lag. In einem solchen Falle kann es wiederum möglich sein, daß der Vermieter mit dieser Miete dem Mieter entgegengekommen ist, beispielsweise, um ihn zur Hergabe eines-Mieterdarlehens zu bewegen. Hat der Vermieter auf Posten, die ihm zugestanden hätten, verzichtet, so kann das im Binzelf all ein Beweisanzeichen dafür sein, daß die Parteien, hätten sie die Möglichkeit einer Mietzinserhöhung in Erwägung gezogen, überein gekommen v/ären, dem Vermieter solle mindestens insoweit die Berufung auf ein Recht zur Mietzinserhöhung versagt bleiben. Schließlich wird das Berufungsgericht zu prüfen haben, ob die behauptete Äußerung des vom früheren Bauherrn bevollmächtigten Architekten etwa als Beweisanzoichen zu werten ist, während der Laufzeit des Vertrages Mieterhöhungen auszuschließen. Das Berufungsgericht hätte auch prüfen müssen, ob nicht nach dem Willen der Parteien mit Rücksicht auf unverzinsliche und mit langer Laufzeit gegebene Mieterdarlehen eine künftige Mieterhöhung wenigstens anteilig ausgeschlossen sein sollte (vgl. Im letztgenannten Urteil hat der Senat ausgeführt, es könne sich die Lösung anbieten, daß sich die von dem Mieter nach der Mieterhöhung zu zahlende Miete zur Kostenmiete so verhalte, wie die von dem Mieter mit Rücksicht auf die von ihm geleistete Mietvorauszahlung gezahlte Miete zu der Miete für dieselben Räume, die dann voraussichtlich vereinbart worden wäre, wenn ein Baukostenzuschuß oder eine Mietvorauszahlung nicht hingegeben worden wäre. 303 « BGHWarn 1964 Nr. 33) allerdings ausgesprochen, daß der Mieter von Geschäftsraum grundsätzlich nur einmal das Recht hat, eine Mieterhöhung nach den §§ 24, Würde, so hat der erkennende Senat ausgeführt, ein Vermieter von Geschäftsräumen, uer vor Preisfreigabe einen langfristigen Mietvertrag abgeschlossen hat, seine Miete nunmehr entsprechend den laufend steigenden Mieten durch immer neue Mieterhöhungserklärung fortlaufend erhöhen können, so stünde er sich erheblich besser, als ein Vermieter, der kurz nach der Preisfreigabe langfristig vermietet hat und nunmehr für die ganze Vertragszeit an die vereinbarte Miete gebunden ist. Daraus folgt auch, daß die Erwägung, der Vermieter, der eine Mieterhöhungserklärung abgegeben habe, dürfe nicht besser dastehen, als ein Mieter, der zu diesem Beitpunkt einen langfristigen Mietvertrag neu schließe, bei der Auslegung des §22 1. Auch ein Vermieter, der eine steuerbegünstigte Wohnung zu dem Zeitpunkt, zu dem der Kläger die erste Mieterhöhungserklärung abgab, neu vermietete, hätte das Hecht gehabt, nach § 22 1. Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit einer erneuten Mieterhöhung nur, wenn die Kostenansätze höher geworden sind und diese Erhöhung nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der Wirtschaftlichkeitsberechhung berücksichtigt werden darf.Wie weit das der Pall ist, wird das Berufungsgericht bei der erneuten Verhandlung und Entscheidung zu prüfen haben. Dio Entscheidung Uber die Kosten der Revision wird dem Berufungsgericht übertragen, weil diese Entscheidung vom Ausgang des Rechtsstreits abhängt.
Folge auf Instragram
BUNDESGERICHTSHOF 2138 017 IM NAMEN DES VOLKES VIII 2R 75/66 URTEIL Verkündet am 18o März 1968 Jodas, Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftas^l« in dem Rechtsstreit der Frau Gertrud F itraßc m Mo in S- Hai Beklagten und Re Visionskläger in 9 - Prozeßbevollmächtigtor: Rechtsanwalt Br* gegen den Kaufmann Jakob M ^BB in S'BBH^ H^Pstraßo B» Kläger und Revisionsheklagteil* - Prozeßbevollmächtigter: Reohtsanwalt Br« o Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. März 1968 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Haidinger sowie der Bundesrichter Dr. Mezger, Dr. Weber, Morraann und Braxmaier fiir Hecht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 1. Zivilenats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 23. Februar 1966 aufgehoben. Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurüclt-verwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Diplom-Ingenieur Fritz war Inhaber eines Erbbaurechts an einem Grundstück in £& Frühjahr 1956 beabsichtigte er, auf dem Grundstück ein Wohnhaus Mit 39 Wohnungen zu errichten. Er schloß mit den künftigen Mietern Mietverträge ab und nahm von ihnen Baukostenzuschüsse entgegen. Mit der Beklagten schloi3 Diplom-Ingenieur am 16» April 1956 einen Mietvertrag, durch den er ihr eine Zweizimmerwohnung vermietete. Die Wohnung hat eine Grüße von 44,56 qm. Nach dem Tatbestand des angefochtenen Urteils sollte der Mietzins 110 DM betragen. Neben dem Mietvertrag wurde ein Darlohensvcrtrag abgeschlossen. Danach gewährte die Beklagte dem Diplomingenieur Bfl^B einen unverzinslichen Baukostenzuschuß von 5.000 DM, der mit 5 cß* jährlich getilgt werden sollte. Nach Nr. 10 des Mietvertrages ist der Vertrag auf seiten dos Vermieters für die Dauer der Tilgung des gegebenen Darlehens unkündbar, sofern die Mieter ihren Vertragsverpflichtungen nachkommen. Während das Haus noch errichtet wurde, erwarb der Kläger das Erbbaurecht. Er ist in die Miet- und Darlehensverträge cingetretono Am 1. Januar 1957 wurden sämtliche Wohnungen bezugsfertig. Auf Antrag des Klägers erkannte die zuständige Verwaltungsbehörde mit Bescheid vom 16. Oktober 1957 die Wohnungen dos Hauses als steuerbegünstigt an. Mit Schreiben vom 8. August 1958 erklärtet der Kläger, daß die Miete nach §§ 18, 22 1. BMG zu dem 1. September 1958 erhöht werde. Das Schreiben enthielt eine V/irtschaftlichkeitsberechung zur Ermittlung der Kostonmiete, aus der sich für die im 2. Stockwerk ge- legcno Wohnung der Beklagten ein Mietzins von 3 >58 EM jo qm ergabo Der Kläger forderte demgemäß einen monatlichen Mietzins von 159>52 DM«, In der Folgezeit führte der Kläger gegen die Mieter Eheleute SchBHB einen Musterprozeß 9 in dessen Verlauf das Amt für Grund Stücksbewertung der Stadt ein Gutachten erstattete, wonach die Kostenmicte für die Wohnungen im 2. Stockwerk 3>66 DM je qm betrage. Darauf forderte der Kläger von der Beklagten mit Miot-erhöhungsschreiben vom 9«, August 1961 einen monatlichen Mietzins von 163>08 DM«, Die Beklagte weigert sich, eine erhöhte Miete zu zahlen» Mit der Klage macht der Kläger den XTntor-schiedsbotrag zwischen der jeweils von ihm geforderten höheren Miete und dem von der Beklagten gezahlten Mietzins von 110 DM für die Zeit vom 1» Januar I960 bis 31» Dezember 1964 geltend» Er begehrt die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von insgesamt 3»422,92 DM nobst Zinsen» Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandssgericht den Anspruch des Klägers dem Grundo nach für gerechtfertigt erklärt. Mit der Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Klageabweisung v/eitor. Der Kläger beantragt, die Revision zurückzuweisen. Entacheidungsgründe: Die Revision ist begründet. I. Nach §22 1. BMG kann der Vermieter von steuer- begünstigtem V/ohnraura, der nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden ist, vom Mieter die Kostenmiete verlangen. Das Berufungsgericht hält die Voraussetzungen dieser Bestimmung für gegeben. 1. Die Revision ist der Auffassung, das in § 22 Abs. 1 1. BMG bestimmte Recht des Vermieters, die Kostenmiete zu verlangen, sei auf Mietverhältnisse beschränkt, die zur Zeit des Vertragsschluosee noch preisgebunden waren. Sie meint, für eine Erhöhung des Mietzinses bestehe kein Anlaß, wenn der Vermieter die Möglichkeit gehabt habe, von vornherein den zur Deckung seiner Aufwendungen erforderlichen Mietzins zu vereinbaren. Das ist unrichtig. Dem Verlangen nach einer Mieterhöhung für steuerbegünstigten Wohnraum steht nicht entgegen, daß die Mietzinsvereinbarung erst nach dem 1. August 1953 getroffen worden ist (Urteil des erkennenden Senats BGHZ 31, 63). Zu diesem Zeitpunkt, dem Tage des Inkrafttretens der Neufassung des Ersten Wohnungsbaugesetzes, war die bis dahin bestehende Bindung des Mietzinses für steuerbegünstigte Wohnungen weggefallen. Der Senat hat in jenem Urteil ausgeführt, dem Vermieter sollten nicht nur dann die Rechte aus § 22 Abs. 1 1. BMG zustehen, wenn die Mietvereinfcarung durch eine Preisbindung bedingt getroffen sei, vielmehr beziehe sich diese Bestimmung auf den gesamten nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig gewordenen steuerbegünstigten '.Vohnraum, gleichgültig, wann die Mietvereinbarung getroffen worden is*’ a) Die Revision glaubt, diese Entscheidung gelte allenfalls fUr Mieterhöhungen im Rahmen der alten Passung des § 22 1. BMG, der sich auf das Erste Wohnungsbaugesetz bezog, nicht aber für Mieterhöhungen auf Grund der seit dem 1. Juli I960 geltenden Neufassung des Ersten Bundesmietengesetzes. Diese Ansicht geht fehl. Gerade die Neufassung hat die bei der ursprünglichen Passung etwa bestehenden Zweifel beseitigt. Denn nach der Neufassung fällt unter die Vorschrift jeder steuerbegünstigte Wohnraum, sei es der unter dem Geltungsbereich des Ersten WohnungsbaugesetzeB bis zu dem 30. Juni 1956, sei es der unter dem Geltungsbereich des Zweiten Wohnungsbaugesetzes seit dem 1* Juli 1956 bezugsfertig gewordene. Durch die ausdrückliche Erwähnung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes wird klargestellt, daß § 22 sich auch auf Vereinbarungen bezieht, die zu einer Zeit getroffen sind, als keine Preisbindungen mehr bestanden; denn für die unter dem Geltungsbereich des Zweiten Wohnungsbaugesetzes bezugsfertig gewordenen steuerbegünstigten Wohnungen gab es von Beginn an keine Preisbindungen mehr (Pischer-Meskau/Oschmann/Pergande/Worrait, Das Bundesmietrecht, § 22 1. BMG Anm. 2 Seite 558). b) Fehl geht auch der von der Revision gezogene Vergleich mit § 23 1. BMG. Da diese Vorschrift Miet- verhältnisse behandelt, die nach ihrem Abschluß von den Preisvorschriften ausgenommen worden sind, fallen unter sie allerdings nicht Verträge, in denen die Miete frei vereinbart war. Die hier von der Revision geworfene Frage, ob die Erhöhung einer Miete auch verlangt werden kann, wenn sie bei Abschluß des Vertrages frei vereinbart werden konnte, stellt sich deshalb bei § 23 1. BMG nicht. Zur Auslegung des § 22 1. BMG kann daher § 23 1. MG nicht herangezogen werden. c) Ebenso ist der Hinweis der Revision darauf unbegründet, daß § 18 1. BMG von preisgebundenem Wohnraum ausgeht, Pie §§ 18 bis 21, auf die § 22 1. BMGr verweist, gelten nach der ausdrücklichen Vorschrift nur "entsprechend” d) Per Annahme, das Mieterhöhungsrecht könne auch bei Mietverhältnissen geltend gemacht werden, die bei ihrer Begründung nicht mehr preisgebunden waren, widerspricht es entgegen der Meinung der Revision auch nicht, daß der Vermieter möglicherweise bei Abschluß des Mietvertrages die wirklichen Kosten des Baues hätte zutreffend berechnen können. Selbst ein bei Abschluß des Mietvertrages dem Vermieter unterlaufener Irrtum über die Baukosten schließt sein Verlangen nach Mieterhöhung nicht aus (vgl, Urteil des erkennenden Senats vom 1. Bezember 1965 - VIII ZR 14/64 - LM 1. BMG § 22 Nr. 3 * BGHWarn 1965 Nr. 235 = WM 1966, 41; Rischer-Bieskau/Oschmann/Pergande/ Wormit aaO § 22 Anm. 5 Seite 549)• 2. Dem Umstand, daß der Kläger erst nach Abschluß des Mietvertrages die Steuerbegünstigung in Anspruch genommen hat, legt das Berufungsgericht kein Gewicht bei. Bamit befindet es sich in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des erkennenden Senats (Urteil vom 1. Bezember 1965 aaO und vom 12. Januar 1966 - VIII ZR ■175/64 - WM 1966, 225), Im ersten Urteil hat der erkennende Senat ausgeführt, es sei kein Grund dafür ersichtlich, daß der Vermieter verpflichtet gewesen sein sollte, dem Mieter ausdrücklich zu sagen, er wolle Grundsteuervergünstigung in Anspruch nehmen. Mache er nur von einem Recht Gebrauch, das ihm das Gesetz ausdrücklich gewähre, so sei das grundsätzlich nicht arglistig. Pie Möglichkeit der Mieterhöhung werde dem Vermieter über- 8 wiegend im öffentlichen Interesse gewährt, weil diesem die Wiederherstellung der Wirtschaftlichkeit des Haus-besitzes entspreche. Allerdings war in dem dort behan-delten Fall zur Zeit des Vertragsabschlusses (30. Mai 1951) das Sr3te Wohnungsbaugesetz in seiner ursprünglichen Fassung in Kraft und es konnte noch nicht damit gerechnet werden, daß der Gesetzgeber später auch bei ursprünglich frei finanziertem Wohnraum die Möglichkeit einer einseitigen Mietanhebung an die Inanspruchnahme von GrundSteuervergünstigung knüpfen werde. Im vorliegenden Fall kann dagegen davon ausgegangen werden, daß der Vermieter BfHP bei Vertragsschluß das bereits seit fast einem Jahr in Kraft befindliche Erste Bundesmietengesetz gekannt und schon damals gewußt hat, er sei, wenn er eine Steuerbegünstigung in Anspruch nehme, berechtigt, eine vereinbarte Miete bis zur Kostenraiete zu erhöhen. Der im zweiten der genannten Urteile des erkennenden Senats behandelte Mietvertrag war aber - wie hier -nach dem Inkrafttreten des Ersten Bundesmietengesetzes geschlossen worden. Der Senat hat trotzdem ausgesprochen, es komme nicht darauf an, wann der Vermieter die Anerkennung des Wohnraumcs als steuerbegünstigt beantragt habe, insbesondere, oh das schofrivor oder erst nach Abschluß des Mietvertrages geschehen sei. Die Auffassung deo erkennenden Senats wird, soweit ersichtlich ist, auch im Schrifttum geteilt (Fiseher-Dieskau/Oschaann/Pergande/Wormit aaO § 22 Anm. 1 Seite 554 c). An ihr ist auch gegenüber dem Vorbringen der Kevision festzuhalten. Die Revision will das vom erkennenden Senat dem Vermieter zugebilligte Hecht, eine Mieterhöhung auch dann zu verlangen, wenn der Vermieter die Steuervergünstigung erst nach Abschluß des Mietver- _ n _ J träges erwirkt, in Beziehung setzen zu dem nach § 85 Abs. 2 II. WoBauCr dem Mieter zustehende Recht, sich innerhalb eines Jahres nach der Mietvereinbarung auf die Kostenmiete zu berufen» Die Revision meint, auch der Vermieter dürfe allenfalls nur innerhalb eines Jahres nach der Mietvereinbarung von seinem Mieter-höhungarecht Gebrauch machen. Für die erste Mieterhöhungserklärung vom 8. August 1958 ist diese Frage gegenstandslos. Wird nämlich die Wohnung erst nach der Vereinbarung ala steuerbegünstigt anerkannt, so läuft die Jahresfrist erst von der Anerkennung an, weil bis zur Anerkennung die Wohnung noch nicht steuerbegünstigt war und daher der Mieter sich vorher auf die Kostenmiete nicht berufen konnte (Pischer-Dieskau/Pergande/ Schwender, II. WoBauG § 85 Anm. 4 Seite 982). Da hier die Anerkennung am 16. Oktober 1957 erfolgt ist, lag die Mieterhöhungserklärung vom 8. August 1958 noch innerhalb der Jahresfrist. Die von der Revision aufgeworfene Präge könnte allenfalls Bedeutung für die zweite Erhöhungserklärung vom 9* August 1961 haben« Das Berufungsgericht nimmt indessen mit Recht an* daß sich aus der Vorschrift des § 22 1. BMG ein solcher Zusammenhang zwischen der Mieterhöhungserklärung des Vermieters und der Berufung des Mieters auf die Kostenmiete nicht ergibt. Die weitere Erwägung des Berufungsgerichts, der Mieter müsse sich anrechnen lassen, daß er infolge der Inanspruchnahme der Steuervergünstigung durch den Vermieter seinerseits Mieterschutz nach § 31 a MSchG genieße, ist allerdings nicht frei von rechtlichen Bedenken. Zwischen dem Mieterschutz und den §§ 18 ff 1. BMG besteht zwar ein Zusammenhang. Diese Bestimmungen sind an die Stelle des gleichzeitig aufgehobenen § 3 a MSchG getreten, der unter bestimmten Vorau3aotzungen -10- dem Vermieter das Hecht gab, im Y/ege der Aufhebungsklage ein unter Mieterschutz stehendes Mietverhältnis zur Auflösung zu bringen, wenn der Mieter nicht bereit war, einen preisbehördlich zugelassenen erhöhten Mietzins zu zahlen. Die Bestimmung des § 3 a MSchG war mit dem Inkrafttreten des Ersten Bundesmietengesetzes gegenstandslos geworden, weil das Gesetz in § 18 dem Vermieter ein anderes Mittel an die Hand gab, eine zugelassene Mietzinserhöhung durch-zusetzen. Ob aber dem Mieter, wie das Berufungsgericht meint, Mieterschutz nach § 31 a MSchG zu dem Ausgleich dafür gegeben ist, daß dem Vermieter das Hecht zur einseitigen Mietzinoerhöhung zusteht, ist fraglich. Die Vorschrift des § 31 a Abs. 2 a MSchG ist bereits durch § 26 I. WoBauG vom 24. April 1950, also vor dem Inkrafttreten des Ersten Bundeomietengesetzes, in das Mieterschutzgesetz eingefügt worden. Außerdem genießen nur grundsteuerbegünstigte Wohnräume Mieterschutz, während dem § 22 1. EMG jeder steuerbegünstigte Wohnraum unterfällt. Selbst wenn aber der Mieterschutz des Mieters einer grundsteuerbegünstigten Wohnung den Ausgleich für den Machteil bildete, einseitigen Mieterhöhungen unterworfen zu sein, so würde, worauf die Bevision zutreffend hinweist, dieser innere Grund für eine Anwendung des § 22 I. IMG bei einer gesetzlichen Aufhebung des Mieterschutzes seine Bedeutung verlieren. Denn, soweit der Mieterschutz entfällt, werden auch die steuerbegünstigten Wohnungen aus dem Mieterschutz herausgenommen (Fischer-Dieskau/ Bergande/Schwender, Das Zweite Wohnuagsbaugesetz, § 84 II. WoBauG Anm. 6 Seite 976). Wenn im vorliegenden Fall der Kläger auch nach etwaiger Aufhebung des Mieterschutzes für die Stadt St^m^p nicht kündigen kann, so liegt das nicht an einer Fortsetzung des Bestandschutzes für die Beklagten, sondern daran, daß die Beklagten einen langfristigen Mietvertrag geschlossen haben. -1*1 Die Frage des Mieterschutzes hat der erkennende Senat denn auch in seinen Entscheidungen, daß der Vermieter selbst dann die Xostenmiete nach § 22 1 • BMG verlangen könne, wenn Steuervergünstigung nach Vertragsschluß in Anspruch genommen wird, nicht herangezogen. Der Einwand der Revision richtet sich im Grunde Überhaupt nicht gegen diese Auslegung, sondern gegen die weitere Anwendung des § 22 1. BMG nach Aufhebung des Mieterschutzes. Inuov/eit hat aber der Gesetzgeber entschieden. Nach der gesetzlichen Regelung führt der Fortfall des Mieterschutzes nicht zu dem Fortfall der Rechte aus § 22 1.BMG. 2\var sind Preisbindung und Mieterschutz nach § 54 Abs. 2 MSchG derart miteinander gekoppelt, daß die Mictpreisfreigabe auch die Anwendung der Vorschriften des Mieterschutzgesetzes ausschließt. Eine solche Abhängigkeit zwischen Mieterschutz und dem Recht zur Mieterhöhung aus § 22 1. BMG besteht dagegen nicht, wie auch § 22 1. MG von einer Mietpreisfrei- gabe, die, wie ex'wähnt, mit der Aufhebung des Mieterschutzes Hand in Hand geht, nicht berührt wird. Daß | 221. BMG auch nach der Mietpreisfreigabe bis zu dem Außerkrafttreten des Ersten Bundesmietengesetzes weiter anzuwenden ist, wird auch im Schrifttum angenommen (Fischer-Dieskau/Pergande/0schmann/ftormit aaO § 22 1» BMG Anm. 1 Seite 534 d). Das Recht aus § 22 1. BMG wird im übrigen nach Aufhebung des Mieterschutzes nicht sinnlos. Es behält noch und gerade dann Sinn, wenn der Vermieter von einer ihm nunmehr zustehenden Kündigung absehen will, um dem Mieter die harten Folgen einer Kündigung zu ersparen. Im vorliegenden Fall käme zwar, weil eine zwanzigjährige Mietzeit vereinbart ist, eine Kündigung nicht in Betracht. Daraus kann aber nicht gefolgert werden, §22 1. MG sei nach Aufhebung des Mieterschutzes bei langfristigen Mietverträgen unanwendbar. Es ist nicht einzusehen, weshalb ein Mieter, der eine grundsteuerbegünstigte Wohnung langfristig gemietet hat, nach der zu Gunsten des Vermieters eingeführten Aufhebung des Mieterschutzes eine bessere Rechtsstellung haben soll, als zuvor. Es kann dahingestellt bleiben, wie zu entscheiden ist, wenn der Vermieter in verpflichtender V7eise erklärt hat, daß es sich um eine frei finanzierte Wohnung handelt, und damit den Mieter in den Glauben versetzt, eine einseitige Mieterhöhung sei ausgeschlossen. Baß im vorliegenden Pall eine solche verpflichtende Erklärung abgegeben sei, haben die Beklagten entgegen der Meinung der Revision nicht vorgetragen. Bas Berufungsgericht hat daher mit Recht angenommen, daß dem Kläger grundsätzlich ein Recht zur Mieterhöhung zusteht. IX. Dagegen halten die Erwägungen des Berufungs-gerichts, mit denen es seine Auffassung begründet, eine Mietzinserhöhung sei auch nach § 19 Abs. 1 1. BMG nicht ausgeschlossen, der rechtlichen HachprUfung nicht stands a) Die Beklagte macht geltend, eine Erhöhung des Mietzinses sei durch eine ausdrückliche Vereinbarung mit dem Architekten Alfred als Vertreter des früheren Bauherrn Pritz BflBP ausgeschlossen worden. Bas Berufungsgericht führt hierzu aus, die Beweisaufnahme habe keinen Beweis erbracht, daß der Architekt der Beklagten zugesichert hat, der langjährige Mietvertrag garantiere die vereinbarte Miete auf 20 Jahre. Es könne dahingestellt bleiben, v/ie der Architelct BflHP sich bei den Vertragsverhandlungen geäußert habe; denn auf jeden Pall sei seine Äußerung nicht in den Vertrag eingegangen. Es bestehe die Möglichkeit, daß es sich nur um Erklärungen gehandelt habe, die aber nicht .Bestandteil des dann endgültig abgeschlossenen Vertrages geworden seien. Außerdem liege ein ausdrücklicher Ausschluß nur vor, wenn sich die Vertragsparteien der Möglichkeit einer einseitigen Mieterhöhung bewußt gewesen wären. Das sei bei dem Zeugen nach dessen Angaben nicht der Pall gev/eeen. Der Revision ist zuzugeben, daß die Forderung, die Parteien müßten gerade mit einer Regelung gerechnet haben, nach der der Vermieter durch einseitige Erklärung den Mietzins erhöhen könne, zu weit geht. Dann wäre für einen vertraglichen Ausschluß einer Mieterhöhung fast niemals Raum. Es wird vielmehr genügen, daß die Vertragsparteien übereingekommen sind, eine Mietzinserhöhung sei auch bei Lockerung oder Fortfall von Preisvorechriftdn gleichgültig welcher Art, ausgeschlossen. Mit einem allmählichen Abbau des Mietnotrechts wurde in weiten Kreisen gerechnet. Diese Tendenz kann auch dem Architekten Brecht kaum verborgen geblieben sein« Die Entscheidung des Berufungsgerichts wird aber schon von seiner Würdigung getragen, die behauptete Äußerung des Architekten bei nicht Vertragsbestandteil geworden Diese Auffassung des Berufungsgerichts liege deshalb besonders nahe, weil der Mietvertrag besonders sorgfältig abgefaßt ist und 56 Einzelpunkte enthält. Eine andere noch zu erörternde Frage ist, ob eine Äußerung des bevollmächtigten Architekten etv/a ein ’Umstand” ist aus dem auf einen Willen der Parteien, Mieterhöhungen auszuschließen, wenn sie an eine solche Abrede gedacht hätten, zu schließen ist. b) T. Das Berufungsgericht fuhrt weiter aus, der Abschluß eines langfristigen Mietvertrages könne höchstens im Sinzelfall als Beweisanzeichen dafür gewertet werden, daß der Willen der Parteien dahin gegangen sei, während der Laufzeit des Vertrages Mieterhöhungen auszuschließeni Hier spreohe die Nr. 51 des Mietvertrages, wonach der Vermieter gesetzliche Mieterhöhungen der vereinbarten Miete Zuschlägen könne, eher dafür, daß die Beklagten sich nicht darauf verlassen konnten, während der gesamten Vertragadauer nur die ursprünglich vereinbarte Miete zahlen zu müssen. Das steht im Kinklang mit der stän-digen Rechtsprechung des erkennenden Senats. Soweit die Revision rügt, der Ausschluß der Mieterhöhung sei Geschäftsgrundlage des Vertrages gewesen, richtet sie sich in unzulässiger Weise gegen eine mögliche Feststellung des Tatrichters. 2. Die Hingabe eines unverzinslichen rückzahlbaren Baukostenzuschusses könne, so meint das Berufungsgerieht, ebenfalls nicht als Beweisanzeichen für den Ausschluß einer Mieterhöhung gewertet werden. Der Anteil des Bau^ kostenzuschusses sei so gering, daß sich aus seiner Bewährung der Ausschluß einer Mieterhöhung nicht herleiten lasse. Nach der Finanzierungsberechnung des Architekten Alfred BflBP seien die gesamten Kosten mit 465.000 DM veranschlagt worden. Dem hätten nur Baukostenzuschüsse der Mieter von insgesamt 80.300 DM gegenüber gestanden. Danach hätten die Baukostenzuschüsse nur etwa 17 # der veranschlagten Gesamtkosten betragen. Diese Erwägungen sind nicht frei von rechtlichen Bedenken. Die Zahlung einer unverzinslichen Vorauszahlung kann allerdings nur als Beweisanzeichen dafür gewertet werden, daß eine Mieterhöhung nach dem Willen der Parteien ausgeschlossen sein soll. Es müssen vielmehr Besondere Umstände hinzutreten. Es kommt deshalb auf die Würdigung des gesamten Tatbestandes an, namentlich auf die Höhe der Mieterleistung, die Dauer der Tilgungszeit und die wirtschaftlichen Gesichtspunkte, die bei der Hergabe der Mieterleistung maßgebend waren. Entscheidend ist, ob das finanzielle Opfer des Mietei's besonders groß war und zu einer wesentlichen finanziellen Entlastung des Vermieters geführt hat (vgl. Urteil des erkennenden Senats vom 20. Oktober 1959 - VIII ZR 28/59 -III 1. BMG § 18 Nr. 5 - WM I960, 114). An dieser Abwägung hat das Berufungsgericht es fehlen lassen. Unrichtig ist es schon, wenn das Berufungsgericht die Baukostenzuschüsse aller Mieter in Beziehung setzt zu den Gesamtkosten des Baues. Wäre das richtig, sc könnte, wenn andere Mieter keinen oder einen im Verhältnis zur Größe oder Ausstattung ihrer Wohnung nur geringen Baukostenzuschuß gegeben haben, eine Mieterhöhung auch dann nicht ausgeschlossen sein, wenn der Zuschuß des Mieters, von dem eine Mieterhöhung verlangt wird, im Verhältnis zu dem Mietzins seiner Wohnung zwar hoch, aber im bloßen Verhältnis zu den nicht durch Baukostenzuschüsse finanzierten Gesamtbaukosten niedrig ist. Das kann nicht zutreffen. Die Würdigung, ob der Beitrag des Mieters so hoch ist, daß ihm gegenüber der Vermieter von einer Erhöhung der Miete absehen muß, kann sich nicht danach ausrichten, was andere Mieter geleistet haben und anderen Mietern vom Vermieter zugewendet ist, sondern nur danach, was der Mieter zu dem Bau seiner eigenen Wohnung beigetragen hat. Darauf hat es der erkennende Senat auch stets abgestellt. Im Urteil vom 4. Februar 1958 (BGHZ 26, 310) ist bereits ausgesprochen, es werde vor allen zu berücksichtigen sein, in welchem Umfang der geleistete Baukostenzuschuß die Gestehungskosten der betreffenden Ilieträume - gemeint sind die dem Mieter überlassenen - gedeckt habe. Im Urteil vom 30. Oktober 1963 (VIII ZR 68/62 - IM 1. BMG § 19 Kr. 10 - WM 1963, 1324) hat der erkennende Senat es mit auf die Behauptung der Mieterin abgestellt, ihr Darlehen decke einen beachtlichen Prozentsatz der beiden von ihr finanzierten Wohnungen. Für die im übrigen noch zu behandelnde Frage, ob sich ein teilweiser Ausschluß aus den Umständen ergibt, ist schließlich im Urteil des erkennenden Senats vom 12. Januar 1966 (VIII ZR 175/64 - WM 1966, 225) ausgeführt, es könne sich die Lösung anbieten, daß sich die von dem Mieter nach der Mieterhöhung zu zahlende Miete zur Kostenmiete 30 verhalte, wie die von dem Mieter mit Rücksicht auf die von ihm geleistete Mietvorauszahlung gezahlte Miete zu der Miete für dieselben Räume, die dann voraussichtlich vereinbart worden wäre, wenn ein Baukostenzuschuß oder eine Mietvorauszahlung nicht hingegeben worden wäre. Immer handelt es sich also um den Anteil des Baukostenzuschusses des Mieters zu den Kosten des ihm vermieteten Raumes. Bin Vergleich mit der Berechnungsweioe des Berufungsgerichts ergibt folgendes: Das gesamte Haus hat nach dem Gutachten des Amts für Grundstücksbewertung einen Mietraum von 1397,20 qm Da die Mieter insgesamt 80.300 DM Baukostenzuschüsse aufgewendet haben, entfällt auf je einen Quadratmeter 17 ein BaukostenzuschufB von 57 DM. Die Beklagte hat 44,5 qm inne und hat dafür 5.000 DM Baukostenzuschuß aufgewendet. Ihr Beitrag beträgt also 112 DM je Quadratmeter. Ihr Beitrag ist also erheblich höher als der durchschnittliche Beitrag aller Mieter. Dasselbe ergibt sich aus einem Vergleich des Anteils der Baukostenzuschüsse aller Mieter an den veranschlagten Gesamtkosten, der etwa 17 aß» beträgt, mit dem Anteil des Baukostenzuschusses der Beklagten. Bei einem Anschlag auf 465.000 DM betragen die Kosten bei einer Gesamtfläche von 1400 qm je qm etwa 332 DM. Die Kosten für die von der Beklagten genutzten 44>5 qm belaufen sich also auf rund 14.900 DM. Zu ihnen hat die Beklagte 5.000 DM beigetragen; das sind Uber 33 Oder mit anderen Worten: Die Beklagte, die mit 44,5 qm von 1400 qm fast 1/30 der Fläche innehat, hat mit 5-000 DM von 465.000 DM 1/95 der veranschlagten Kosten finanziert. Soll darauf abgestellt werden, zu welchem Teil die Beklagten zur Schaffung ihres Wohnraums beigetragen haben, so läßt sich eine gesicherte Feststellung überhaupt nur treffen, wenn zuvor die Baukosten feststehen. Gerade das ist aber im Berufungsurteil unsicher geblieben. Die Beklagten haben die Wirtschaftlichkeitsbereehnuhg in mehreren Funkten beanstandet. Eine Prüfung dieser Einwendungen hat das Berufungsgericht dem Betragsverfahren Vorbehalten. Es muß demnach für das Bevisions-verfahren unterstellt werden, daß die Angriffe der Be^ klagten gegen die Wirtschaftlichkeitsberechnung zutreffen. Das gilt insbesondere für die Behauptung der Beklagten, der Kläger habe durch unnötige Nacht-, Sonntags- und Peiertagsarbeiten und durch Beheizen mit kostspieligen Trockenraaschinen zusätzliche Kosten verursacht, um möglichst rasch in den Genuß der Steuerbegünstigung zu gelangen. Nach § 7 2. BcrechnungsVO vom 18 1. August 1963 (BGBl I 593) dürfen in der Tat Baukosten nur angesetzt werden, soweit sie bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände, bei wirtschaftlicher Bauausführung und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Außerdem haben die Beklagten vorgetragen, in den angeblichen Herstellungskosten für das von ihnen bewohnte Haus seien Beträge enthalten, die zur Errichtung anderer Häuser des Klägers aufgewendet worden seien. Bei der Abwägung des Baukostenzuschusses der Beklagten mit den Gesamtbaukosten konnte deshalb das Berufungsgericht nicht die Berechtigung der Einwendungen der Beklagten dahingestellt sein lassen. 3. Darüber hinaus rügt die Revision zutreffend, daß das Berufungsgericht es an einer Gesamtv/ürdigung habe fehlen lassen. Es genügt nicht, die Dauer des Mietverhältnioses und die Höhe des Zuschusses getrennt zu betrachten und festzustellen, daß jeweils der eine und der andere Umstand als Beweisanzeichen für die Annahme eines stillschweigenden Ausschlusses des Miet-erhöhungsrechtes nicht ausreichten. Rür die Würdigung, ob wegen der Gewährung eines Baukostenzuschusses eine MietZinserhöhung ausgeschlossen ist, kommt es nicht nur auf die Höhe des Zuschusses allein an, sondern auch auf die Dauer der Tilgungszeit und auf die wirtschaftlichen Gesichtspunkte, unter denen die Hingabe erfolgt ist. Das macht insbesondere eine Würdigung erforderlich, ob besonders vorteilhafte Zins- und Ruckzahlungsbestimmungen eines Mieterdarleheno vorliegen (Urteil vom 20. Oktober 1959 - VIII ZR 28/59 IM 1• BMG § 19 Nr. 4 = NJW I960, 386 = WM I960, 114). In dieser Hinsicht könnten im vorliegenden Fall die Unverzinslichkeit des Darlehens und die lange Dauer der Tilgung eine Rolle spielen. Für die GesamtwUrdigung tritt ein weiterer Gesichts punkt hinzu. Dem Recht zur Mietzinserhöhung nach §§ 18, 22 1. EMG steht, wie oben erwähnt ist, an sich zwar nicht entgegen, daß der Vermieter eine Miete frei vereinbart hat, die unter der Kostenmiete liegt. Dieser Umstand kann aber, Y/ie der erkennende Senat mehrfach ausgeführt hat, Bedeutung für die Frage gewinnen, ob das Recht zur Mieterhöhung ganz oder - worauf noch zurückzukommen ist - teilweise nach § 19 Abs. 1 1. BMG ausgeschlossen ist. Die Unterschreitung der Kostenmiete kann auf verschiedenen Ursachen beruhen. Der Vermieter kann die Miete zwar auf Grund einer Kostenkalkulation errechnet, aber aus besonderen Gründen auf die äus-schöpfung einzelner Kostenanaatzraöglichkeiten verzichtet haben. Der Vermieter kann auch eine Kalkulation nicht angestellt und nur eine Mgegriffene” Miete vereinbart haben, die unter der Kostenmiete lag. In einem solchen Falle kann es wiederum möglich sein, daß der Vermieter mit dieser Miete dem Mieter entgegengekommen ist, beispielsweise, um ihn zur Hergabe eines-Mieterdarlehens zu bewegen. Hat der Vermieter auf Posten, die ihm zugestanden hätten, verzichtet, so kann das im Binzelf all ein Beweisanzeichen dafür sein, daß die Parteien, hätten sie die Möglichkeit einer Mietzinserhöhung in Erwägung gezogen, überein gekommen v/ären, dem Vermieter solle mindestens insoweit die Berufung auf ein Recht zur Mietzinserhöhung versagt bleiben. Eine Entscheidung, von welchen Vorstellungen die Parteien bei Untersehreitung der Kostenmiete ausgegangen sind und ob der Vermieter 20 - auch einen die Koatenmiete nicht deckenden Mietzins für die Zukunft hat hinnehmen wollen, kann nicht getroffen werden, solange nicht festgestellt ist, worauf sich der Unterschied zwischen Verti'agsmiete und Kostenmiete gründet, auf welcher Grundlage also die vereinbarte Miete errechnet ist und wie sich die Kostenmiete bestimmt (EGH Urteil vom 20. Oktober 1959 - VIII ZR 28/59 - aaO). Auch diese Würdigung v/ird das Berufungsgericht, an das die Sache zur anderweiten Verhandlung und jöntscheidung zurückverv/iesen werden muß, nachzuholen haben. Schließlich wird das Berufungsgericht zu prüfen haben, ob die behauptete Äußerung des vom früheren Bauherrn bevollmächtigten Architekten etwa als Beweisanzoichen zu werten ist, während der Laufzeit des Vertrages Mieterhöhungen auszuschließen. 4. Das Berufungsgericht hätte auch prüfen müssen, ob nicht nach dem Willen der Parteien mit Rücksicht auf unverzinsliche und mit langer Laufzeit gegebene Mieterdarlehen eine künftige Mieterhöhung wenigstens anteilig ausgeschlossen sein sollte (vgl. Urteile des erkennenden Senats BGHZ 26, 310, 31S; vom 20. Oktober 1959 - VIII ZR 28/59 - aaO; vom 12. Januar 1966 - VIII ZR 175/64 - BGHWarn 1966 Nr. 12 - WM 1966, 225, 227). Im letztgenannten Urteil hat der Senat ausgeführt, es könne sich die Lösung anbieten, daß sich die von dem Mieter nach der Mieterhöhung zu zahlende Miete zur Kostenmiete so verhalte, wie die von dem Mieter mit Rücksicht auf die von ihm geleistete Mietvorauszahlung gezahlte Miete zu der Miete für dieselben Räume, die dann voraussichtlich vereinbart worden wäre, wenn ein Baukostenzuschuß oder eine Mietvorauszahlung nicht hingegeben worden wäre. 21 - III. Im übrigen sei zu den Rügen der Revision folgendes bemerkt: Die Revision meint, der Kläger habe mit dem unter dem 8. August 1958 erklärten Verlangen auf Mieterhöhung sein Recht aus §§ 18, 22 1. BMG erschöpft. Sine noch- malige Mieterhöhung sei ausgeschlossen. Der erkennende Senat hat im Urteil vom 15. Januar 1964 (VIII ZR 61/63 - LM 1. BMG § 24 Nr. 6 = WM 1964, 303 « BGHWarn 1964 Nr. 33) allerdings ausgesprochen, daß der Mieter von Geschäftsraum grundsätzlich nur einmal das Recht hat, eine Mieterhöhung nach den §§ 24, 18 1. BMG zu verlangen. Diese Entscheidung kann aber nicht auf die Vermietung von steuerbegünstigtem Wohn-raum ausgedehnt werden. Die Vorschrift des § 24 1. BMG hat zur Grundlage, daß das Mietverhältnis Uber Geschäftsraum nach Vertragsschluß von den DreisvorSchriften ausgenommen worden ist. Die Geschäftsraummiete kann mit der ersten Mieterhöhungserklärung sofort auf die volle freie Marktmicte erhöht werden. Würde, so hat der erkennende Senat ausgeführt, ein Vermieter von Geschäftsräumen, uer vor Preisfreigabe einen langfristigen Mietvertrag abgeschlossen hat, seine Miete nunmehr entsprechend den laufend steigenden Mieten durch immer neue Mieterhöhungserklärung fortlaufend erhöhen können, so stünde er sich erheblich besser, als ein Vermieter, der kurz nach der Preisfreigabe langfristig vermietet hat und nunmehr für die ganze Vertragszeit an die vereinbarte Miete gebunden ist. Diese Erwägungen treffen für die langfristige Vermietung von steuerbegünstigtem Wohnraum nicht zu. Zwar kann nach § 85 Aba. 1 II. YfoBauG für steuerbegünstigte Wohnungen eine vom Vermieter selbst verantwortlich gebildete ■ '■ .. «: - ' ■ ":'v ‘ : :V : % ;V: •->; Vf 'St y.-.. Miete vereinbart werden. Hat aber der Vermieter nach § 22 1. BMG die Miete bis zur Kostenmiete erhöht, so besteht eine frei vereinbarte Miete nicht mehr. Anstelle der von den Parteien ausgehandelten Miete ist dann die Kostenmiete getreten. Diese ist - ähnlich wie bei preis-gebundenem Y/ohnraum die preisrechtlich zulässige Miete - die nach dem Vertrage jeweils geschuldete Miete. Die Kostenmiete ist ihrem Wesen nach eine "dynamische” Miete (Pischer-Dieskau/Pergande/Oschmann/Wormit aaO § 23 1. BMG Anm. 4 Seite 577)• Ändert sich die Kostenmiete in ihrer Höhe, so kann der Vermieter den an den gesetzlichen Vorschriften jeweils zu errechnenden Betrag verlangen. Seinen Anspruch muß er durch eine erneute Mieterhöhungserklärung nach § 22 1. BMG durchsetzen (ebenso Pischer-Dieskau/ Pergande/Oschmanxi/Wormit aaO § 22 1. BMG Anm. 7 Seite 550). Daraus folgt auch, daß die Erwägung, der Vermieter, der eine Mieterhöhungserklärung abgegeben habe, dürfe nicht besser dastehen, als ein Mieter, der zu diesem Beitpunkt einen langfristigen Mietvertrag neu schließe, bei der Auslegung des §22 1. MG nicht durchschlägt. Auch ein Vermieter, der eine steuerbegünstigte Wohnung zu dem Zeitpunkt, zu dem der Kläger die erste Mieterhöhungserklärung abgab, neu vermietete, hätte das Hecht gehabt, nach § 22 1. BMG später die Kostenmiete zu ver- langen. Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit einer erneuten Mieterhöhung nur, wenn die Kostenansätze höher geworden sind und diese Erhöhung nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der Wirtschaftlichkeitsberechhung berücksichtigt werden darf. Wie weit das der Pall ist, wird das Berufungsgericht bei der erneuten Verhandlung und Entscheidung zu prüfen haben. Die Beklagten haben dann auch Gelegenheit, ihre gesamten Einwendungen gegen die Wirtschaftlichkeitsberechnung vorzubringen. IV. Dio Entscheidung Uber die Kosten der Revision wird dem Berufungsgericht übertragen, weil diese Entscheidung vom Ausgang des Rechtsstreits abhängt. Dt*. Kaidinger Dr. Meager Dr. Weber Mormann Braxmaier