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BGH · VIII ZR 74/66

Gericht: BGH · Aktenzeichen: VIII ZR 74/66

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 1. zuschuß von 3c 500 DM, der mit 5 ■'* jährlich getilgt werden sollteo Nach Nr. 10 des Mietvertrages ist der Vertrag auf seiten des Vermieters für die Dauer der Tilgung dos gegebenen Darlehens unkündbar, sofeim die Mieter ihren Vertragsvorpflichtungen nachkommen. Mit der Klage macht der Kläger den Unterschiedsbetrag zwischen der jeweils von ihm geforderten höheren Miete und dem von der Beklagten gezahlten Mietzins von 74 DM für die Zeit vom 1. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht den Anspruch des Klägers dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Sie meint, für eine Erhöhung des Mietzinses bestehe kein Anlaß, wenn der Vermieter die Möglichkeit gehabt habe, von vornherein den zur Deckung seiner Aufwendungen erforderlichen Mietzins zu vereinbaren. Der Senat hat in jenem Urteil ausgeführt, dem Vernieter sollten nicht nur dann die Rechte aus § 22 Abs. 1 1. BMG zustehen, wenn die Mietvereinbarung durch eine Preisbindung bedingt getroffen sei, vielmehr beziehe sieh diese Bestimmung auf den gesamten nach dem 31. BMG, der sich auf das Erste V/oh-nungsbaugesetz bezog, nicht aber für Mieterhöhungen aufgrund der seit dem 1. § 22 sich auch auf Vereinbarungen bezieht, die zu einer Zeit getroffen sind, als keine Preisbindungen mehr bestanden; denn für die unter dem Geltungsbereich des Zweiten Wohnungsbaugesetzes bezugsfertig gewordenen steuerbegünstigten Wohnungen gab es von Beginn an keine Preisbindungen mehr (Pischer-Dieskau/Oschmann/Pergande/ V/ormit, Das Bundesmietrecht, § 22 1 . Da diese Vorschrift Mietvei"-hältnisse behandelt, die nach ihrem Abschluß von den Preisvorochriften ausgenommen worden sind, fallen unter sie allerdings nicht Verträge, in denen die Miete frei vereinbart war. Die hier von der Revision aufgeworfene Präge, ob die Erhöhung einer Miete auch verlangt werden kann, wenn sie bei Abschluß des Vertrages frei vereinbart werden konnte, stellt sich deshalb bei § 23 Selbst ein bei Abschluß des Mietvertrages dem Vernieter unterlaufener Irrtum über die Baukosten schließt sein Verlangen nach Mieterhöhung nicht aus (vgl. 2. Dem Umstand, daß der Kläger er3t nach Abschluß des Mietvertrages die Steuerbegünstigung in Anspruch genommen hat, legt das Berufungsgericht kein Gewicht bei. Im ersten Urteil hat der erkennende Senat ausgeführt, es sei kein Grund dafür ersichtlich, daß der Vermieter verpflichtet gewesen sein sollte, dem Mieter ausdrücklich zu sagen, er wolle Grundsteuervergünstigung in Anspruch nehmen. Mai 1951) das Erste Wohnungsbaugesetz in seiner ursprünglichen Fassung in Kraft und es konnte noch nicht damit gerechnet werden, daß der Gesetzgeber später auch bei ursprünglich frei finanziertem Y/ohnraum die Möglichkeit einer einseitigen Mietanhebung an die Inanspruchnahme von Grundsteuervergünstigung knüpfen werde. Der Senat hat trotzdem ausgesprochen, es komme nicht darauf an, wann der Vermieter die Anerkennung des Y/ohnraums als steuerbegünstigt beantragt habe, insbesondere, ob das schon vor oder erst nach Abschluß des Mietvertrages geschehen sei. Die Revision will das vom erkennenden Senat dem Vermieter zugebilligte Recht, eine Mieterhöhung auch dann zu verlangen, wenn der Vermieter die Steuervergünstigung erst nach Abschluß des Mietvertrages erwirkt, in Beziehung setzen zu deia nach § 85 Abc. 2 II. WoBauG dem Mieter zustehende Hecht, sich innerhalb eines Jahres nach der Mietvereinbarung auf die Kostenmiete zu berufen. Die Revision meint, auch der Vermieter dürfe allenfalls nur «innerhalb eines Jahres nach der Mietvercinbarung von seinem Mieterhöhung recht Gebrauch machen» Für die erste Mieterhöhungserklärung vom 8. Y/ird nämlich die Wohnung erst nach der Vereinbarung als steuerbegünstigt anerkannt, so läuft die Jahresfrist erst von der Anerkennung an, weil bis zur Anerkennung die Wohnung noch nicht steuerbegünstigt war und daher der Mieter sich vorher auf die Kostenmiete nicht berufen konnte (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwcndcr, II. Das Berufungsgericht nimmt indessen mit Recht an, daß sich aus der Vorschrift des § 22 1o BMG ein solcher Zusammenhang zwischen der Mieterhöhungoerklärung des Vermieters und der Berufung des Mieters auf die Kostenmiete nicht ergibt. Die weitere Erv/ägung des Berufungsgerichts, der Mieter müsse sich anrechnen lassen, daß er infolge der Inanspruchnahme der Steuervergünstigung durch den Vernieter seinerseits Mieterschutz nach § 31 a MSchG genieße, ist allerdings nicht frei von rechtlichen Bedenken. Setzungen dein Vermieter das Recht gab, im V/ege der Aufhcbungskiage ein unter Mieterschutz stehendes Iliet-Verhältnis zur Auflösung zu bringen, wenn der Mieter nicht bereit war, einen preisbehördlich zugelassenen erhöhten Mietzins zu zahlen. Y/enn im vorliegenden Fall der Kläger auch nach etwaiger Aufhebung des Mieterschutzes für die Stadt StflH^ nicht kündigen kann, so liegt das nicht an einer Fortsetzung des Bestandschutzes für die Beklagten, sondern daran, daß die Beklagten einen lang-fristigen Mietvertrag geschlossen haben. Die Frage des f.!ieterschutzes hat der erkennende Senat denn auch in seinen Entscheidungen, daß der Vermieter seihst dann die Kostenmiete nach § 22 1. Zwar sind Preisbindung und Mieterschutz nach § 54 Abs. 2 MSchG derart miteinander gekoppelt, daß die Mietpreisfreigabe a> ch die Anwendung der Vorschriften des Mieterschutzgesetzes aus-ochließt. BMG von einer Mietpreisfrcigabctt die, wie erwähnt, mit der Aufhebung des Mieterschutzes Hand in Hand geht, nicht berührt wird. Es kann dahingestellt bleiben, wie zu entscheiden ist, wenn der Vermieter in verpflichtender Weise erklärt hat, daß es sich um eine frei finanzierte Wohnung handelt, und damit den Mieter in den Glauben versetzt, eine einseitige Mieterhöhung sei ausgeschlossen. Daß im vorliegenden Pall eine solche verpflichtende Erklärung abgegeben sei, haben die Beklagten entgegen der Meinung der Revision nicht vorgetragen. Das Berufungsgericht hat daher mit Recht angenommen, daß dem Kläger grundsätzlich ein Recht zur Mieterhöhung zusteht. Dagegen halten die Erwägungen des Berufungsgerichts, mit denen es seine Auffassung begründet, eine Mietzinserhöhung sei auch nach § 19 Abs. 1 1„ BMG nicht ausgeschlossen, der rechtlichen Nachprüfung nicht stand o Bor Revision ist zuzugeben, daß die Forderung, die Parteien müßten gerade mit einer Regelung gerechnet haben, nach der der Vermieter durch einseitige Erklärung den Mietzins erhöhen könne, zu weit geht. Die Entscheidung des Berufungsgerichts wird aber schon von seiner Würdigung getragen, die behauptete Äußerung des Architekten sei nicht Vertragsbestandteil geworden» Biese Auffassung des Berufungsgerichts liegt deshalb besonders nahe, weil der Mietvertrag besonders sorgfältig abgefaßt ist und 56 Einzelpunktc enthält. Hier spreche die Nr. 51 des Mietvertrages, wonach der Vernieter gesetzliche Mieterhöhungen der vereinbarten Miete zuschlagen könne, eher dafür, daß die Beklagten sich nicht darauf verlassen konnten, während der gesamten Vertragsdauer nur die ursprünglich vereinbarte Miete zahlen zu müssen. Die Hingabe eines unverzinslichen rückzahlbaren Baukostenzuschusses könne, so meint das Berufungsgericht, ebenfalls nicht als Beweisanzeichen für den Ausschluß einer Mieterhöhung gewertet werden. Die Zahlung einer unverzinslichen Vorauszahlung kann allerdings nur als Beweisanzeichen dafür gewertet werden, daß eine Mieterhöhung nach dem Willen der Parteien ausgeschlossen sein soll, Hs müssen vielmehr besondere Umstände hinzutreton. Wäre das richtig, so könnte, wenn andere Mieter keinen öder einen im Verhältnis zur Größe oder Ausstattung ihrer Y/ohnung nur geringen Baukostenzuschuß gegeben haben, eine Mieterhöhung auch dann nicht ausgeschlossen sein, wenn der Zuschuß dos Mieters, von dem eine Mieterhöhung verlangt wird, im Verhältnis zu dem Mietzins seiner Y/ohnung zwar hoch, aber im bloßen Verhältnis zu den nicht durch Baukostenzuschüsse finanzierten Gesamtbaukosten niedrig ist. Die Würdigung, ob der Beitrag des Mieters so hoch ist, daß ihm gegenüber der Vermieter von einer Erhöhung der Mietest absehen muß, kann sich nicht danach ausrichten, was andere Mieter geleistet haben und anderen Mietern vom Vermieter zugewendet ist, sondern nur danach, was der Mieter zun Bau seiner eigenen Wohnung beigetragen hat. BMG § 19 Nr. 10 = WM 1963, 1324) hat der erkennende Senat es mit auf die Behauptung der Mietcrir abgestellt, ihr Darlehen decke einen beachtlichen Prozentsatz der beiden von ihr finanzierten Wohnungen« Pür die im übrigen noch zu behandelnde Präge, ob sich ein teilweiser Ausschluß aus den Umständen ergibt, ist schließlich im Urteil des erkennenden Senats vom 12. Januar 1966 (VIII ZR 175/64 - WM 1966, 225) aus-geführt, es könne sich die Lösung anbieten, daß sich die von dem Mieter nach der Mieterhöhung zu zahlende Miete zur Kostenmiete so verhalte, wie die von dem Mieter mit Rücksicht auf die von ihm geleistete Mietvorauszahlung gezahlte Miete zu der Miete für dieselben Räume, die dann voraussichtlich vereinbart worden wäre, wenn ein Baukostenzuschuß oder eine Mietvorauszahlung nicht hingegeben worden wäre« Immer handelt es sich also um den Anteil des Baukostenzuschusses des Mieters zu den Kosten des ihm vermieteten Raumes. Ein Vergleich mit der Berechnungs-weise des Berufungsgerichts ergibt folgendes: Das gesamte Haus hat nach dem Gutachten des Amtes für Grundstücksbewertung einen Mietraum von 1397,20 qm. Ihr Beitrag ist also erheblich höher als der durchschnittliche Beitrag aller Mieter, Dasselbe ergibt sich aus einem Vergleich des Anteile der Baukostenzuschüsse aller Mieter an den veranschlagten Gesamtkosten, der etwa 17 f° beträgt, mit dem Anteil dos Baukostenzuschusses der Beklagten. Oder mit anderen Worten: Bio Beklagte, die mit 28 qm von 1400 qm 1/50 der Fläche innehat, hat mit 3 500 EM von 465.000 EM rdc 3/40 der veranschlagten Kosten finanzierte Soll darauf abgestellt werden, zu welchem Teil die Beklagten zur Schaffung ihres Wohnraums beigetragen haben, so läßt sich eine gesicherte Feststellung überhaupt nur treffen, wenn zuvor die Baukosten feststehenc Gerade das i3t aber ira Berufungsurteil unsicher geblieben. Außerdem haben die Beklagten vorgetragen, in den angeblichen Herstellungskosten für das von ihnen bewohnte Haus seien Beträge enthalten» die zur Errichtung anderer Häuser des Klägers aufge- Bei der Abwägung des Baukostenzuschusses der Beklagten mit den Gesamtbaukosten konnte deshalb das Berufungsgericht nicht die Berechtigung der Einwendungen der Beklagten dahingestellt sein lassen. BMG steht, wie oben erwähnt ist, an sich zwar nicht entgegen, daß der Vermieter eine Miete frei vereinbart hat, die unter der Kostenmiete liegt. Dieser Umstand kann aber, wie der erkennende Senat mehrfach ausgeführt hat, Bedeutung für die Frage gewinnen, ob das de on e Der Vernieter kann auch eine Kalkulation nicht angestellt und nur eine "gegriffene" Miete vereinbart haben, die unter der Kostenmiete lag. In einen solchen Palle kann es wiederum möglich sein, daß der Vermieter mit dieser Miete dem Mieter entgegengekomnen ist, beispielsweise, um ihn zur Hergabe eines Mietordar-lehens zu bewegen. Hat der Vermieter auf Posten, die ihn zugestanden hätten, verzichtet, so kann das in Einzelfall ein Beweisanzeichen dafür sein, daß die Parteien, hätten sie die Möglichkeit einer Mietzinserhöhung in Erwägung gezogen, überein gekommen wären, dem Vermieter solle mindestens insoweit die Berufung auf ein Recht zur Mietzinserhöhung versagt bleiben. * schreitung der Kostenmiete ausgegangen sind und ob der Vermieter auch einen die Kostenmiete nicht deckenden Mietzins für die Zukunft hat hinnehmen wollen, kann nicht getroffen werden, solange nicht festgestellt ist, worauf sich der Unterschied zwischen Vertragsmiete und Kostenmiete gründet, auf welcher Grundlage also die vereinbarte Miete errechnet ist und v/ie sich die Kostenmiete bestimmt (BGH Urteil vom 20. 4. Bas Berufungsgericht hätte auch prüfen müssen, ob nicht nach dem Willen der Parteien mit Rücksicht auf unverzinsliche und mit langer Laufzeit gegebene Mieterdarlehen eine künftige Mieterhöhung wenigstens anteilig ausgeschlossen sein sollte (vgl. Im letztgenannten Urteil hat der Senat ausgeführt, es könne sich die Lösung anbieten, daß sich die von dem Mieter nach der Mieterhöhung zu zahlende Miete zur Kostenmiete so verhalte, wie die von dem Mieter mit Rücksicht auf die von ihm geleistete Mietvorauszahlung gezahlte Miete zu der Miete für dieselben Räume, die dann voraussichtlich vereinbart worden wäre, wenn ein Baukostenzuschuß oder eine Mietvorauszahlung nicht hingegeben worden wäre. 303 ~ BGHY/arn 1964 Nr. 33,/.-allerdings ausgesprochen, daß der Mieter von Geschäftsraum grundsätzlich nur einmal das Recht hat, eine Mieterhöhung nach den §§ 24» BMG hat zur Grundlage, daß das Mietverhältnis über Geschäftsraum nach Vertragsschluß von den Preisvorschriften ausgenommen worden ist. Die Geschäftsraummiete kann mit der ersten Mieterhöhungserklärung sofort auf die volle freie Marktmiete erhöht werden, üürde, so hat der erkennende Senat ausgeführt, ein Vermieter von Geschäftsräumen, der vor Preisfreigabe einen langfristigen Mietvertrag abgeschlossen hat, seine Miete nunmehr entsprechend den laufend steigenen Mieten durch immer neue Mieterhöhungserklärung fortlaufend erhöhen können, so stünde er sich erheblich besser, als ein Vermieter, der kurz nach der Preisfreigabe langfristig vermietet hat und nunmehr für die ganze Vertragszeit an die vereinbarte Miete gebunden ist. BMG Ann. 7 Seite 55$) • Daraus folgt auch, daß die Erwägung, der Vermieter, der eine LIi o t e rhöhung serklärung abgegeben habe; dürfe nicht besser dastehen, als ein Mieter, der zu diesen Zeitpunkt einen langfristigen Mietvertrag neu schließe, bei der Auslegung des § 22 1. BMG nicht durchschlägt* Auch ein Vermieter, der eine steuerbegünstigte Wohnung zu dem Zeitpunkt, zu dem der Klüger die erste Mieterhöhung s erklär ung abgab, neu vermietete, hätte das Recht gehabt, nach § 22 1.

Zitierte Normen: § 23 BMG
mietenBMGMieterhöhungBerufungsgerichtRechtMieterKlägerVermieterRevision

Volltext der Entscheidung

BUNDESGERICHTSHOF
2138 0l£
IM NAMEN DES VOLKES
VIII ZR 74/66	URTEIL	Verkündet am
 lö, März 1968 Joüac, Ju3tizangesteilter
 als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 in dem Rechtsstreit
 der Frau Alice liüMHBBtetraße
B c
m
- Prozeßbevollmächtigters
 Beklagten und RevisionsJclagcrin, Rechtsanwalt Br,
 gegen
den Kaufmann Jakob M
in Stl
I, H^Bstraßc
 Kläger und Revisionsbeklagten, - Prozeßbevollmächtigter; Rechtsanwalt Br*
 
Dor VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Mars 1968 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Haidinger sowie der Dundesrichter Dr. Mezger, Dr. Weber, Mormann und Braxmeier
 für Recht erkannt;
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 23- Februar 1966 aufgehoben.
Die Sach3 wird zur anderv/eiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsge-rieht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
 Tatbestands
Der Diplom-Ingenieur Fritz DfllB war Inhaber eines Erbbaurechts an einem Grundstück in Stuttgart.
Im Frühjahr 1956 beabsichtigte er, auf dem Grundstück ein Wohnhaus mit 39 Wohnungen zu errichten. Er schloß mit den künftigen Mietern Mietverträge ab und nahm von ihnen Baukostenzuschüsse entgegen.
I
'4
Hit dor Beklagten schloß Diplon-Ingeniour B( am 16. April 1956 einen Mietvertrag» durch den or ihr eine Einsimmeiw/ohnung vermietete. Die Wohnung hat eine Größe von 27-87 qn. Nach dem Tatbestand des angefochtenen Urteils sollte der Mietzins 74 DM betragene Neben dem Mietvertrag wurde ein Darlehensvertrag abgeschlossen . Danach gewahrte die Beklagte dem Diplom-Ingenieur	einen	unverzinslichen	Baukosten-
zuschuß von 3c 500 DM, der mit 5 ■'* jährlich getilgt werden sollteo Nach Nr. 10 des Mietvertrages ist der Vertrag auf seiten des Vermieters für die Dauer der Tilgung dos gegebenen Darlehens unkündbar, sofeim die Mieter ihren Vertragsvorpflichtungen nachkommen.
V/ährond das Haus noch errichtet wurde, erwarb der Kläger das Erbbaurechte Er ist in die Miet- und Dar-lehcnsverträge eingetreten.
Am 1. Januar 1957 wurden sämtliche V/ohnungen bezugsfertig. Auf Antrag des Klägers erkannte die zuständige Verwaltungsbehörde mit Bescheid vom 16. Oktober 1957 die Wohnungen des Hauses als steuerbegünstigt an.
Mit Schreiben vom 8. August 1958 erklärte der Kläger, daß die Miete nach §§ 18, 22	1.	BMG	zu dem
1.	September 1958 erhöht werde. Das Schreiben enthielt eine Wirtschaftlichkoitsbercchnung zur Ermittlung der Kostenmiote, aus der sich für die im 4. Stockwerk gelegene Wohnung der Beklagten ein
- 4. -
ein Mietzins von '5,58 DM je qm ergab. Der Kläger forderte demgemäß einen monatlichen Mietzins von 99>77 DM.
In der Folgezeit führte der Kläger gegen die Mieter Eheleute Sch^HV einen Musterprozeß, in dessen Verlauf das Amt für Grundstücksbewertung der Stadt StflB~ ein Gutachten erstattete, wonach die Kostenmiete für die Dehnungen im 4. Stockwerk 3,66 DM je qm betrage. Darauf forderte der Kläger von der Beklagten mit Mieterhöhungs-schreiben vom 9- August 1961 einen monatlichen Mietzins von 102 DM.
Die Beklagte weigert sich, eine erhöhte Miete zu zahlen. Mit der Klage macht der Kläger den Unterschiedsbetrag zwischen der jeweils von ihm geforderten höheren Miete und dem von der Beklagten gezahlten Mietzins von 74 DM für die Zeit vom 1. September 1958 bis 31« Dezember 1964 geltend. Er begehrt die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von insgesamt 1.792,36 DM nebst Zinsen.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht den Anspruch des Klägers dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt.
Mit der Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Klageabweisung vreiter. Der Kläger beantragt, die Revision zurückzuweisen.
Ent
 ischeidungsgründ «
Die Revision ist begründet.
I. Nach § 22 1 . BI-1G kann der Vermieter von steuerbegünstigtem V/ohnraum, der nach dem 51. Dezember 1949 bezugsfertig geworden ist, vom Mieter die Kostenniiete verlangen. Das Berufungsgericht hält die Voraussetzungen dieser Bestimmung für gegeben.
1o Die Revision ist der Auffassung, das in § 22 Abs. 1 1. BMG bestimmte Recht des Vermieters, die Kostenmiete zu verlangen, sei auf Mietverhältnisoe beschränkt, die zur Zeit des Vertragsschlusses noch preisgebunden waren. Sie meint, für eine Erhöhung des Mietzinses bestehe kein Anlaß, wenn der Vermieter die Möglichkeit gehabt habe, von vornherein den zur Deckung seiner Aufwendungen erforderlichen Mietzins zu vereinbaren. Das ist unrichtig. Dem Verlangen nach einer Mieterhöhung fpr steuerbegünstigten Yfohnraum steht nicht entgegen, daß die Mietzinsvereinbarung erst nach dem 1. August 1953 getroffen worden ist (Urteil des erkennenden Senats BGHZ 31, 63). Zu diesen Zeitpunkt, den Tage des Inkrafttretens der Neufassung des Eroten Wohnungobaugesetzes, war die bis dahin bestehende Bindung des Mietzinses für steuerbegünstigte Wohnungen weggefallen. Der Senat hat in jenem Urteil ausgeführt, dem Vernieter sollten nicht nur dann die Rechte aus § 22 Abs. 1 1. BMG zustehen, wenn die Mietvereinbarung durch eine Preisbindung bedingt getroffen sei, vielmehr beziehe sieh diese Bestimmung auf den gesamten nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig gewordenen steuerbegünstigten Y/ohnraum, gleichgültig, wann die Mietvereinbarung getroffen worden ist.
6
a)	Die Revision glaubt, diese Entscheidung gelte allenfalls für Mieterhöhungen im Rahmen der alten Fassung des § 22 1. BMG, der sich auf das Erste V/oh-nungsbaugesetz bezog, nicht aber für Mieterhöhungen aufgrund der seit dem 1. Juli I960 geltenden Neufassung des Ersten Bundesmicitengesetzes. Diese Ansicht geht fehl. Gerade die Neufassung hat die bei der ursprünglichen Passung etwa bestehenden Zweifel beseitigt;
Denn nach der Neufassung fällt unter die Vorschrift jeder steuerbegünstigte Wohnraun, sei es der unter dem Geltungsbereich des Ersten Wohnungsbaugesetzes bis zu dem 30. Juni 1956, 3ei es der unter dem Geltungsbereich des Zweiten Wohnungsbaugesetzes seit dem 1. Juli 1956 bezugsfertig gewordene. Durch die ausdrückliche Erwähnung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes wird kiargesteilt, daß
§ 22 sich auch auf Vereinbarungen bezieht, die zu einer Zeit getroffen sind, als keine Preisbindungen mehr bestanden; denn für die unter dem Geltungsbereich des Zweiten Wohnungsbaugesetzes bezugsfertig gewordenen steuerbegünstigten Wohnungen gab es von Beginn an keine Preisbindungen mehr (Pischer-Dieskau/Oschmann/Pergande/ V/ormit, Das Bundesmietrecht, § 22 1 . BMG Anm. 2 Seite 538).
b)	Fehl geht auch der von der Revision gezogene Vergleich mit § 23 1 - BMG. Da diese Vorschrift Mietvei"-hältnisse behandelt, die nach ihrem Abschluß von den Preisvorochriften ausgenommen worden sind, fallen unter sie allerdings nicht Verträge, in denen die Miete frei vereinbart war. Die hier von der Revision aufgeworfene Präge, ob die Erhöhung einer Miete auch verlangt werden kann, wenn sie bei Abschluß des Vertrages frei vereinbart werden konnte, stellt sich deshalb bei § 23
1. BMG nicht. Zur Auslegung des § 22 1. BMG kann daher § 23 1. BMG nicht herangezogen werden.
uno0grundet, daß § 18 raun uusgeht. Die §§ verweist, gelten nach nur "entsprechend".
1 . BMG von preisgebundenem Y/ohn-18 bis 21, auf die § 22 1 . BMG der ausdrücklichen Vorschrift
d) Der Annahne, daß Mieterhöhungsrecht könne auch bei Mietverhältnissen geltend gemacht werden, die bei ihrer Begründung nicht mehr preisgebunden waren, widerspricht es entgegen der Meinung der Revision auch nicht, daß der Vermieter möglicherweise bei Abschluß des Mietvertrages die wirklichen Kosten des Baues hätte zutreffend berechnen können. Selbst ein bei Abschluß des Mietvertrages dem Vernieter unterlaufener Irrtum über die Baukosten schließt sein Verlangen nach Mieterhöhung nicht aus (vgl. Urteil des erkennenden Senats vom 1. Dezember 1965 - VIII ZR 14/64 - LM 1. BMG § 22 Nr. 3 = BGKWarn 1965 Nr. 235 « \7M 1966, 41; Fischer-Dieskau/Oschmann/Pergandc/Wormit aaO. § 22 Anm. 5 Seite 549).
2.	Dem Umstand, daß der Kläger er3t nach Abschluß des Mietvertrages die Steuerbegünstigung in Anspruch genommen hat, legt das Berufungsgericht kein Gewicht bei. Damit befindet es sich in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des erkennenden Senats (Urteil vom 1. Dezember 1965 aaO. und vom 12. Januar 1966 - VIII ZR 175/64 - WM 1966, 225). Im ersten Urteil hat der erkennende Senat ausgeführt, es sei kein Grund dafür ersichtlich, daß der Vermieter verpflichtet gewesen sein sollte, dem Mieter ausdrücklich zu sagen, er wolle Grundsteuervergünstigung in Anspruch nehmen. Mache er nur von einem Recht Gebrauch, das ihm das Gesetz ausdrücklich gewähre, so sei das grundsätzlich nicht arglistig. Die Möglichkeit der Mieterhöhung werde dem Vermieter über-
wiegend in öffentlichen Interesse gewahrt, weil diesem die 'Wiederherstellung der Wirtschaftlichkeit des Haue-besitzes entspreche. Allerdings war in dem dort be-handeltcn Fall zur Zeit des Vertragsabschlusses (50. Mai 1951) das Erste Wohnungsbaugesetz in seiner ursprünglichen Fassung in Kraft und es konnte noch nicht damit gerechnet werden, daß der Gesetzgeber später auch bei ursprünglich frei finanziertem Y/ohnraum die Möglichkeit einer einseitigen Mietanhebung an die Inanspruchnahme von Grundsteuervergünstigung knüpfen werde. Im vorliegenden Pall kann dagegen davon ausgegangen werden, daß der Vermieter	bei	Vertrags-
schluß das bereits seit fast einem Jahr in Kraft befindliche Erste Bundesmietengesets gekannt und schon damals gewußt hat, er sei, wenn er eine Steuerbegünstigung in Anspruch nehme; berechtigt, eine vereinbarte Miete bis zur Kostenmiete zu erhöhen. Der im zweiten der genannten Urteile des erkennenden Senats behandelte Mietvertrag war aber - wie hier - nach dem Inkrafttreten des Ersten Bundesmietengesetzes geschlossen worden. Der Senat hat trotzdem ausgesprochen, es komme nicht darauf an, wann der Vermieter die Anerkennung des Y/ohnraums als steuerbegünstigt beantragt habe, insbesondere, ob das schon vor oder erst nach Abschluß des Mietvertrages geschehen sei.
Die Auffassung des erkennenden Senats wird, soweit ersichtlich ist, auch im Schrifttum geteilt (Fischer-Dieskau/Oschmann/Pergande/Y/ormit aaO. § 22 Anm. 1 Seite 534 c). An ihr ist auch gegenüber dem Vorbringen der Revision festzuhalten. Die Revision will das vom erkennenden Senat dem Vermieter zugebilligte Recht, eine Mieterhöhung auch dann zu verlangen, wenn der Vermieter die Steuervergünstigung erst nach Abschluß
 des Mietvertrages erwirkt, in Beziehung setzen zu deia nach § 85 Abc. 2 II. WoBauG dem Mieter zustehende Hecht, sich innerhalb eines Jahres nach der Mietvereinbarung auf die Kostenmiete zu berufen. Die Revision meint, auch der Vermieter dürfe allenfalls nur «innerhalb eines Jahres nach der Mietvercinbarung von seinem Mieterhöhung recht Gebrauch machen» Für die erste Mieterhöhungserklärung vom 8. August 1958 ist diese Frage gegenstandslos. Y/ird nämlich die Wohnung erst nach der Vereinbarung als steuerbegünstigt anerkannt, so läuft die Jahresfrist erst von der Anerkennung an, weil bis zur Anerkennung die Wohnung noch nicht steuerbegünstigt war und daher der Mieter sich vorher auf die Kostenmiete nicht berufen konnte (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwcndcr, II. WoBauG § 85 Ann. 4 Seite 982). Da hier die Anerkennung am 16. Oktober 1957 erfolgt ist, lag die Mieterhöhungserklärung von 8. August 1958 noch innerhalb der Jahresfrist. Die von der Revision aufgeworfene Frage könnte allenfalls Bedeutung für die zweite Erhöhungserklärung von 9- August 1961 haben. Das Berufungsgericht nimmt indessen mit Recht an, daß sich aus der Vorschrift des § 22 1o BMG ein solcher Zusammenhang zwischen der Mieterhöhungoerklärung des Vermieters und der Berufung des Mieters auf die Kostenmiete nicht ergibt.
Die weitere Erv/ägung des Berufungsgerichts, der Mieter müsse sich anrechnen lassen, daß er infolge der Inanspruchnahme der Steuervergünstigung durch den Vernieter seinerseits Mieterschutz nach § 31 a MSchG genieße, ist allerdings nicht frei von rechtlichen Bedenken. Zwischen dem Mieterschutz und den §§ 18.'ff 1. BUG besteht zwar ein Zusammenhang. Diese Bestimmungen sind an die Stelle des gleichzeitig aufgehobenen § 3 a MSchG getreten, der unter bestimmten Voraus-
Setzungen dein Vermieter das Recht gab, im V/ege der Aufhcbungskiage ein unter Mieterschutz stehendes Iliet-Verhältnis zur Auflösung zu bringen, wenn der Mieter nicht bereit war, einen preisbehördlich zugelassenen erhöhten Mietzins zu zahlen. Die Bestimmung des § 3 a MSchG war mit dem Inkrafttreten des Ersten Bundesmietengesetzes gegenstandslos geworden, weil das Gesetz in § 18 dem Vermieter ein anderes Mittel an die Hand gab, eine zugelassene Mietzinserhöhung durchzusetzen. Ob aber dem Mieter, wie das Berufungsgericht meint, Mieterschutz nach § 31 a MSchG zu dem Ausgleich dafür gegeben ist, daß dem Vermieter das Recht zur einseitigen Mietzinserhöhung zusteht, ist fraglich. Die Vorschrift des § 31 a Abs. 2 a MSchG ist bereits durch § 26 I. Y/oBauG vom 24. April 1950, also vor dem Inkrafttreten des Ersten Bundecmietengeoetzes, in das Mieterschutzgesetz eingefügt worden. Außerdem genießen nur Grundsteuer-begünstigte Y/ohnräume Mieterschutz, während dem § 22 1. BMG jeder steuerbegünstigte Wohnraum unterfällt. Selbst, wenn aber der Mieterschutz des Mieters einer grundsteuerbegünstigten Yfohnung den Ausgleich für den Nachteil bildete, einseitigen Mieterhöhungen unterworfen zu sein, so würde, worauf die Revision zutreffend hinweist, dieser innere Grund für eine Anwe-dung des § 22 1. BMG bei einer gesetzlichen Aufhebung des Mieterschutzes seine Bedeutung verlieren.
Denn, soweit der Mieterschutz entfällt, werden auch die steuerbegünstigten Wohnungen aus dem Mieterschutz herausgenommen (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwonde,
 Das Zweite Wohnungsbaugesetz, § 84 II. Y/oBauG Anm. 6 Seite 976). Y/enn im vorliegenden Fall der Kläger auch nach etwaiger Aufhebung des Mieterschutzes für die Stadt StflH^ nicht kündigen kann, so liegt das nicht an einer Fortsetzung des Bestandschutzes für die Beklagten, sondern daran, daß die Beklagten einen lang-fristigen Mietvertrag geschlossen haben. Die Frage
 des f.!ieterschutzes hat der erkennende Senat denn auch in seinen Entscheidungen, daß der Vermieter seihst dann die Kostenmiete nach § 22 1. BMG verlangen könne, wenn Steuervergünstigung nach VertragsSchluß in Anspruch genommen wird, nicht herangezogen.
Der Einv/and der Revision richtet sich iin Grunde überhaupt nicht gegen diese Auslegung, sondern gegen die weitere Anwendung des § 22 1. BMG nach Aufhebung dos Mieterschutzes. Insoweit hat aber der Gesetzgeber ent-schieden. Nach der gesetzlichen Regelung führt der Portfall des Mieterschutzes nicht zu dem Portfall der Rechte aus § 22 1. BMG. Zwar sind Preisbindung und Mieterschutz nach § 54 Abs. 2 MSchG derart miteinander gekoppelt, daß die Mietpreisfreigabe a> ch die Anwendung der Vorschriften des Mieterschutzgesetzes aus-ochließt. Eine solche Abhängigkeit zwischen Mieterschutz und dem Recht zur Mieterhöhung aus § 22 1. BMG besteht dagegen nicht, wie auf § 22 1. BMG von einer Mietpreisfrcigabctt die, wie erwähnt, mit der Aufhebung des Mieterschutzes Hand in Hand geht, nicht berührt wird. Daß § 22 1. BMG auch nach der Mietpreisfreigabe bis zu dem Außerkrafttreten des Ersten Bundesmietengesctzes weiter anzuwenden ist, wird auch im Schrifttum angenommen (Pischer-Dieskau/Pergande/0schmann/\7ormit aaO.
§ 22 1. BMG Anm. 1 Seite 534 d). Das Recht aus § 22 1. BMG wird im übrigen nach Aufhebung des Mieterschutzes nicht sinnlos. Es behält noch und gerade dann Sinn, wenn der Vermieter von einer ihm nunmehr zustehenden Kündigung absehen will, um dem Mieter die harten Polgen einer Kündigung zu ersparen. Im vorliegenden Pall käme zwar, weil eine zwanzigjährige Mietzeit vereinbart ist, eine Kündigung nicht in Betracht. Daraus kann aber nicht gefolgert werden,
§ 22 1 . BMG sei nach Aufhebung des liiet er s chut z e s bei langfristigen Mietverträgen unanwendbar. Es ist nicht cinzusehen, weshalb ein Mieter, der eine grundateuerbe-günstigto Y/ohnung langfristig gemietet hat, nach der zu Gunsten des Vermieters eingeführten Aufhebung des Mieterschutzes eine bessere Rechtsstellung haben soll, als zuvor.
Es kann dahingestellt bleiben, wie zu entscheiden ist, wenn der Vermieter in verpflichtender Weise erklärt hat, daß es sich um eine frei finanzierte Wohnung handelt, und damit den Mieter in den Glauben versetzt, eine einseitige Mieterhöhung sei ausgeschlossen. Daß im vorliegenden Pall eine solche verpflichtende Erklärung abgegeben sei, haben die Beklagten entgegen der Meinung der Revision nicht vorgetragen.
Das Berufungsgericht hat daher mit Recht angenommen, daß dem Kläger grundsätzlich ein Recht zur Mieterhöhung zusteht.
II.	Dagegen halten die Erwägungen des Berufungsgerichts, mit denen es seine Auffassung begründet, eine Mietzinserhöhung sei auch nach § 19 Abs. 1 1„ BMG nicht ausgeschlossen, der rechtlichen Nachprüfung nicht stand o
a) Die Beklagte macht geltend, eine Erhöhung des Mietzinses sei durch eine ausdrückliche Vereinbarung mit dem Architekten Alfred BflHB als Vertreter des früheren Bauherrn Pritz	ausgeschlossen	worden.	Das	Beru-
fungsgericht führt hierzu aus, die Beweisaufnahme habe keinen Beweis erbracht, daß der Architekt Bfl|^ der Beklagten zugesichert hat, der langjährige Mietvertrag garantiere die vereinbarte Miete auf 20 Jahre. Es könne da-
hiriyentollt bleiben, wie der Architekt	sich bei
 den Vertragsverhandlungen geäußert habe; denn auf jeden Pall sei seine Äußerung nicht in den Vortrag eingegangen. Ec bestehe die Möglichkeit, daß es sieh nur um Erklärungen gehandelt habe, die aber nicht Bestandteil dec dann endgültig abgeschlossenen Vertrages geworden seien. Außerdem liege ein ausdrücklicher Ausschluß nur vor, wenn sich die Vertragsparteien der Möglichkeit einer einseitigen Mieterhöhung bewußt gewesen wären. Bas sei bei dem Zeugen	nach	dessen	Angaben	nicht	der	Pall
 gewesen. Bor Revision ist zuzugeben, daß die Forderung, die Parteien müßten gerade mit einer Regelung gerechnet haben, nach der der Vermieter durch einseitige Erklärung
 den Mietzins erhöhen könne, zu weit geht. Bann wäre für einen vertraglichen Ausschluß einer Mieterhöhung fast
 niemals Raum. Es wird vielmehr genügen, daß die Vertragsparteien übereingekommen sind, eine Mietzinser-höhung sei auch bei Lockerung oder Fortfall von Preis-Vorschriften, gleichgültig welcher Art, ausgeschlossen. Mit einem allmählichen Abbau des Mietnotrechts wurde in weiten Kreisen gerechnet. Biese Tendenz kann auch dem Architekten BflHB kaum verborgen geblieben sein. Die Entscheidung des Berufungsgerichts wird aber schon von seiner Würdigung getragen, die behauptete Äußerung des Architekten sei nicht Vertragsbestandteil geworden» Biese Auffassung des Berufungsgerichts liegt deshalb besonders nahe, weil der Mietvertrag besonders sorgfältig abgefaßt ist und 56 Einzelpunktc enthält. Eine andere noch zu erörternde Frage ist, ob eine Äußerung des bevollmächtigten Architekten etwa ein "'Umstand*1 ist,«aus dem auf einen Y/illen der Parteien, Mieterhöhungen auszu-schließen, wenn sie an eine solche Abrede gedacht hätten, zu schließen ist.
b) 1. Das Berufungsgericht führt weiter aus, der Abschluß eines langfristigen Mietvertrages könne höch-
stens in Binzelfall als Beweisanzeichen dafür gewertet werden, daß der Y/illen der Parteien dahin gegangen sei, während der Laufzeit des Vertrages Mieterhöhungen auszuschließen. Hier spreche die Nr. 51 des Mietvertrages, wonach der Vernieter gesetzliche Mieterhöhungen der vereinbarten Miete zuschlagen könne, eher dafür, daß die Beklagten sich nicht darauf verlassen konnten, während der gesamten Vertragsdauer nur die ursprünglich vereinbarte Miete zahlen zu müssen. Das steht im Einklag mit der ständigen Rechtsprechung des erkennenden Senats. Soweit die Revision rügt, der Ausschluß der Mieterhöhung sei Geschäftsgrundlage des Vertrages gewesen, richtet sie sich in unzulässiger Weise gegen eine mögliche Feststellung des Tatrichters.
2. Die Hingabe eines unverzinslichen rückzahlbaren Baukostenzuschusses könne, so meint das Berufungsgericht, ebenfalls nicht als Beweisanzeichen für den Ausschluß einer Mieterhöhung gewertet werden. Der Anteil des Baukostenzuschusses sei so gering, daß sich aus seiner Gewährung der Ausschluß einer Mieterhöhung nicht herleiten lasse. Nach der Finanzierungsberechnung des Architekten Alfred BflHP seien die gesamten Kosten mit 465.0G0 DM veranschlagt worden. Dem hätten nur Baukostenzuschüsse der Mieter von insgesamt 80.300 DM gegenüber gestanden. Danach hätten die Baukostenzuschüsse nur etwa 17 $ der veranschlagten Gesamtkosten betragen.
Diese Erwägungen sind nicht frei von rechtlichen Bedenken. Die Zahlung einer unverzinslichen Vorauszahlung kann allerdings nur als Beweisanzeichen dafür gewertet werden, daß eine Mieterhöhung nach dem Willen
 der Parteien ausgeschlossen sein soll, Hs müssen vielmehr besondere Umstände hinzutreton. Es kommt deshalb auf die Y/ürdigung des gesamten Tatbestandes an, namentlich auf die Höhe der Mieterleistung, die Dauer der Tilgungszeit und die wirtschaftlichen Gesichtspunkte, die bei der Hergabe der Mieterleistung maßgebend waren. Entscheidend ist, ob das finanzielle Opfer des Mieters besonders groß war und zu einer wesentlichen finanziellen Entlastung des Vermieters geführt hat (vgl. Urteil des erkennenden Senats vom 20. Oktober 1959 - VIII ZR 28/59 -LM 1. BMG § 18 Nr. 5 = WM I960, 114). An dieser Abwägung hat das Berufungsgericht es fehlen lassen.
Unrichtig ist es schon, wenn das Berufungsgericht die Baukostenzuschüsse aller Mieter in Beziehung setzt zu den Gesamtkosten des Baues. Wäre das richtig, so könnte, wenn andere Mieter keinen öder einen im Verhältnis zur Größe oder Ausstattung ihrer Y/ohnung nur geringen Baukostenzuschuß gegeben haben, eine Mieterhöhung auch dann nicht ausgeschlossen sein, wenn der Zuschuß dos Mieters, von dem eine Mieterhöhung verlangt wird, im Verhältnis zu dem Mietzins seiner Y/ohnung zwar hoch, aber im bloßen Verhältnis zu den nicht durch Baukostenzuschüsse finanzierten Gesamtbaukosten niedrig ist. Das kann nicht sutreffen. Die Würdigung, ob der Beitrag des Mieters so hoch ist, daß ihm gegenüber der Vermieter von einer Erhöhung der Mietest absehen muß, kann sich nicht danach ausrichten, was andere Mieter geleistet haben und anderen Mietern vom Vermieter zugewendet ist, sondern nur danach, was der Mieter zun Bau seiner eigenen Wohnung beigetragen hat. Darauf hat es der erkennende Senat auch stets abgestellt. Im Urteil vom 4. Februar 195B (BGHZ 26, 510) ist bereits ausgesprochen, es werde vor allem zu berücksichtigen sein,
 in welchem Umfang der geleistete Baukostenzuschuß die Gestehungskosten der betreffenden Mieträume - gemeint sind die dem Mieter überlassenen - gedeckt habe. Im Urteil vorn 30. Oktober 1963 (VIII ZR 68/62 - LM 1. BMG § 19 Nr. 10 = WM 1963, 1324) hat der erkennende Senat es mit auf die Behauptung der Mietcrir abgestellt, ihr Darlehen decke einen beachtlichen Prozentsatz der beiden von ihr finanzierten Wohnungen« Pür die im übrigen noch zu behandelnde Präge, ob sich ein teilweiser Ausschluß aus den Umständen ergibt, ist schließlich im Urteil des erkennenden Senats vom 12. Januar 1966 (VIII ZR 175/64 - WM 1966, 225) aus-geführt, es könne sich die Lösung anbieten, daß sich die von dem Mieter nach der Mieterhöhung zu zahlende Miete zur Kostenmiete so verhalte, wie die von dem Mieter mit Rücksicht auf die von ihm geleistete Mietvorauszahlung gezahlte Miete zu der Miete für dieselben Räume, die dann voraussichtlich vereinbart worden wäre, wenn ein Baukostenzuschuß oder eine Mietvorauszahlung nicht hingegeben worden wäre« Immer handelt es sich also um den Anteil des Baukostenzuschusses des Mieters zu den Kosten des ihm vermieteten Raumes. Ein Vergleich mit der Berechnungs-weise des Berufungsgerichts ergibt folgendes: Das gesamte Haus hat nach dem Gutachten des Amtes für Grundstücksbewertung einen Mietraum von 1397,20 qm. Da die Mieter insgesamt 80.300 DM Baukostenzuschüsse aufgewendet haben, entfällt auf je einen.Quadratmeter ein Baukosten-Zuschuß von 57 DM. Die Beklagte hat rd. 28 qm inne und hat dafür 3500 DM Baukostenzuschuß aufgewendet. Ihr Beitrag beträgt also 125 DM je Quadratmeter. Ihr Beitrag ist also erheblich höher als der durchschnittliche Beitrag aller Mieter, Dasselbe ergibt sich aus einem Vergleich des Anteile der Baukostenzuschüsse aller Mieter an den veranschlagten Gesamtkosten, der etwa 17 f° beträgt, mit dem Anteil
 dos Baukostenzuschusses der Beklagten. Bei einem Anschlag auf 465;000 DM betragen die Kosten bei einer Gesamtfläche von 1400 qm ,ie qin etwa 322 BM„ Die Kosten für die von der Beklagten genutzten 28 qm belaufen sich also auf rund 9 300 DM. Zu ihnen hat die Beklagte 3 500 EM bei getragen; das sind über 37$6. Oder mit anderen Worten: Bio Beklagte, die mit 28 qm von 1400 qm 1/50 der Fläche innehat, hat mit 3 500 EM von 465.000 EM rdc 3/40 der veranschlagten Kosten finanzierte
 Soll darauf abgestellt werden, zu welchem Teil die Beklagten zur Schaffung ihres Wohnraums beigetragen haben, so läßt sich eine gesicherte Feststellung überhaupt nur treffen, wenn zuvor die Baukosten feststehenc Gerade das i3t aber ira Berufungsurteil unsicher geblieben. Eie Beklagten haben die Wirtschaftlichkeitsberechnung in mehreren Punkten beanstandet. Eine Prüfung dieser Einwendungen hat das Berufungsgericht dem Betrags vor fahren Vorbehalten. Es muß demnach für das Revisionsverfahren unterstellt werden, daß die Angriffe der.Beklagten gegen die Wirtschafttlichkeitsberechnung zutreffen. Das gilt insbesondere für die Behauptung der Beklagten, der Kläger habe durch unnötige Nacht-, Sonntags- und Feiertagsarbeiten und durch Beheizen mit kostspieligen Trocken-maschinen zusätzliche Kosten verursacht, um möglichst rasch in den Genuß der Steuerbegünstigung zu gelangen.
Nach § 7 2. BerechnungsVO vom 1«, August 1963 (BGBl I 593) dürfen in der Tat Baukosten nur angesetzt werden, soweit sie bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände, bei wirtschaftlicher Bauausführung und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Außerdem haben die Beklagten vorgetragen, in den angeblichen Herstellungskosten für das von ihnen bewohnte Haus seien Beträge enthalten» die zur Errichtung anderer Häuser des Klägers aufge-
wendet worden seien. Bei der Abwägung des Baukostenzuschusses der Beklagten mit den Gesamtbaukosten konnte deshalb das Berufungsgericht nicht die Berechtigung der Einwendungen der Beklagten dahingestellt sein lassen.
3.	Darüber hinaus rügt die Revision zutreffend, daß das Berufungsgericht es an einer Gesamtwürdigung habe fehlen lassen. Es genügt nicht, die Dauer des Mißt-Verhältnisses und die Höhe des Zuschusses getrennt zu betrachten und festzustellen, daß jeweils der eine und der andere Umstand als Beweisanzeichen für die Annahme eines stillschweigenden Ausschlusses des Mioterhöhungs-rechtes nicht ausreichten. Für die Würdigung, ob wegen der Gewährung eines Baukostenzuschusses eine Mietzinser-höhung ausgeschlossen ist, kommt es nicht nur auf die Höhe des Zuschusses allein an, sondern auch auf die Dauer der Tilgungszeit und auf die wirtschaftlichen Gesichtspunkte, unter denen die Hingabe erfolgt ist. Das macht insbesondere eine Würdigung erforderlich, ob besonders vorteil-hafte Zins- und Rückzahlungsbestimmungen eines Mieterdarlehens vorliegen (Urteil vom 20. Oktober 1959 - VIII ZR 28/59 LM 1. BMG § 19 Nr. 4 = NJW I960, 366 = WM I960, 114). In dieser Hinsicht könnten im vorliegenden Fall die Unvor-zinslichkeit des Darlehens und die lange Dauer der Tilgung eine Rolle spielen.
Für die Gesamtwürdigung tritt ein weiterer Gesichtspunkt hinzu. Dem Recht zur Mietzinserhöhung nach §§ 18,
22 1. BMG steht, wie oben erwähnt ist, an sich zwar nicht entgegen, daß der Vermieter eine Miete frei vereinbart hat, die unter der Kostenmiete liegt. Dieser Umstand kann aber, wie der erkennende Senat mehrfach ausgeführt hat, Bedeutung für die Frage gewinnen, ob das
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zukommen ist - teilweise nach § 19 Abs. 1 1. BUG ausgeschlossen ist. Die Unterschreitung der Kostenniete kann auf verschiedenen Ursachen beruhen. Der Vernieter kann die Miete zwar aufgrund einer Kostenkalkulation errechnet, aber aus besonderen Gründen auf die Ausschöpfung einzelner Kostenansatzmoglichkeiten verzichtet haben. Der Vernieter kann auch eine Kalkulation nicht angestellt und nur eine "gegriffene" Miete vereinbart haben, die unter der Kostenmiete lag. In einen solchen Palle kann es wiederum möglich sein, daß der Vermieter mit dieser Miete dem Mieter entgegengekomnen
 ist, beispielsweise, um ihn zur Hergabe eines Mietordar-lehens zu bewegen. Hat der Vermieter auf Posten, die ihn zugestanden hätten, verzichtet, so kann das in Einzelfall ein Beweisanzeichen dafür sein, daß die Parteien, hätten sie die Möglichkeit einer Mietzinserhöhung in Erwägung gezogen, überein gekommen wären, dem Vermieter solle mindestens insoweit die Berufung auf ein Recht zur Mietzinserhöhung versagt bleiben. Eine Entscheidung, von welchen Vorstellungen die Parteien bei Unter-.* * schreitung der Kostenmiete ausgegangen sind und ob der Vermieter auch einen die Kostenmiete nicht deckenden Mietzins für die Zukunft hat hinnehmen wollen, kann nicht getroffen werden, solange nicht festgestellt ist, worauf sich der Unterschied zwischen Vertragsmiete und Kostenmiete gründet, auf welcher Grundlage also die vereinbarte Miete errechnet ist und v/ie sich die Kostenmiete bestimmt (BGH Urteil vom 20. Oktober 1959 - VIII ZR 28/59 - aaO.). Auch diese Würdigung wird das Berufungsgericht, an das die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen werden muß, nachzuholen haben.
Schließlich v/ird das Berufungsgericht zu prüfen haben, ob die behauptete Äußerung des vom früheren Bauherrn	bevollmächtigten	Architekten	B0|B etwa al
 Beweisanzeichen zu werten ist, während der Laufzeit des Vertrages Mieterhöhungen auszuschließen.
4.	Bas Berufungsgericht hätte auch prüfen müssen, ob nicht nach dem Willen der Parteien mit Rücksicht auf unverzinsliche und mit langer Laufzeit gegebene Mieterdarlehen eine künftige Mieterhöhung wenigstens anteilig ausgeschlossen sein sollte (vgl. Urteile des erkennenden Senats BG1IZ 26, 310, 318; vom 20. Oktober 1959 - VIII ZR 28/56 - aaO.; vom 12. Januar 1966 - VIII ZR 175/64 -BGHWarn 1966 Nr. 12 = WH 1966, 225, 227). Im letztgenannten Urteil hat der Senat ausgeführt, es könne sich die Lösung anbieten, daß sich die von dem Mieter nach der Mieterhöhung zu zahlende Miete zur Kostenmiete so verhalte, wie die von dem Mieter mit Rücksicht auf die von ihm geleistete Mietvorauszahlung gezahlte Miete zu der Miete für dieselben Räume, die dann voraussichtlich vereinbart worden wäre, wenn ein Baukostenzuschuß oder eine Mietvorauszahlung nicht hingegeben worden wäre.
III.	Im übrigen sei zu den Rügen der Revision folgendes bemerkt;
Bie Revision meint, der Kläger habe mit dem unter dem 8. August 1958 erklärten Verlangen auf Mieterhöhung sein Recht aus §§ 18, 22 1. EMG erschöpft. Eine nochmalige Mieterhöhung sei ausgeschlossen.
Ber erkennende Senat hat im Urteil vom 15. Januar 1964 (VIII ZR 61/63 - LH 1. BMG § 24 Nr. 6 = Y/M 1964,
303 ~ BGHY/arn 1964 Nr. 33,/.-allerdings ausgesprochen,
 daß der Mieter von Geschäftsraum grundsätzlich nur einmal das Recht hat, eine Mieterhöhung nach den §§ 24»
18, 1. BMG zu verlangen. Diese Entscheidung kann aber nicht auf die Vermietung von steuerbegünstigtem Y/ohn-raum ausgedehnt werden. Die Vorschrift des § 24 1. BMG hat zur Grundlage, daß das Mietverhältnis über Geschäftsraum nach Vertragsschluß von den Preisvorschriften ausgenommen worden ist. Die Geschäftsraummiete kann mit der ersten Mieterhöhungserklärung sofort auf die volle freie Marktmiete erhöht werden, üürde, so hat der erkennende Senat ausgeführt, ein Vermieter von Geschäftsräumen, der vor Preisfreigabe einen langfristigen Mietvertrag abgeschlossen hat, seine Miete nunmehr entsprechend den laufend steigenen Mieten durch immer neue Mieterhöhungserklärung fortlaufend erhöhen können, so stünde er sich erheblich besser, als ein Vermieter, der kurz nach der Preisfreigabe langfristig vermietet hat und nunmehr für die ganze Vertragszeit an die vereinbarte Miete gebunden ist. Diese Erwägungen treffen für die langfristige Vernietung von steuerbegünstigtem Wohn-raurn nicht zu. Zwar kann nach § 85 Abs. 1 II. Y/oBauG für steuerbegünstigte Wohnungen eine vom Vermieter selbst verantwortlich gebildete Miete vereinbart werden.
Hat aber der Vermieter nach § 22 1. BMG die Miete bis zur Kostenmiete erhöht, so besteht eine frei vereinbarte Miete nicht mehr. Anstelle der von den Parteien ausgehandelten Miete ist dann die Kostenmiete getreten. Diese ist - ähnlich wie bei preisgebundenem Vohn-raum die preisrechtlich zulässige Miete - die nach dem Vertrage jeweils geschuldete Miete. Die Kostenmietc i3t ihrem Wesen nach eine udynamische" Miete jEPischer-Dieskau/ Pergande/Oachmann/Wornit aaO. § 23 1. BMG Anm. 4 Seite 577) Ändert sich die Kostenmiete in ihrer Höhe, so kann der Vermieter den an den gesetzlichen Vorschriften jeweils zu er-
rechnenden Betrag verlangen. Beinen Anspruch muß er durch eine erneute Llieterhöhungaerkliirurig nach i- 22 I. BMG durchsetzen (ebenso Fischer-Dieskau/Porg^nde/ üsohmann/Vormit aaO. § 22 1. BMG Ann. 7 Seite 55$) • Daraus folgt auch, daß die Erwägung, der Vermieter, der eine LIi o t e rhöhung serklärung abgegeben habe; dürfe nicht besser dastehen, als ein Mieter, der zu diesen Zeitpunkt einen langfristigen Mietvertrag neu schließe, bei der Auslegung des § 22 1. BMG nicht durchschlägt* Auch ein Vermieter, der eine steuerbegünstigte Wohnung zu dem Zeitpunkt, zu dem der Klüger die erste Mieterhöhung s erklär ung abgab, neu vermietete, hätte das Recht gehabt, nach § 22 1. BMG später die Kostenmiete zu verlangen. Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit einer erneuten Mieterhöhung nur, wenn die Kosten-
ansätze höher geworden sind und diese Erhöhung nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der Wirtschaftlich-keitsberechnung berücksichtigt werden darf. Wie weit das der Pall ist, wird das Berufungsgericht bei der erneuten Verhandlung und Entscheidung zu prüfen haben. Die Beklagten haben dann auch Gelegenheit, ihre gesamten Einwendungen gegen die Wirtschaftlichkeitsberechnung vorzubringen.
17c Die Bnt v/ird den Berufung seheidung von Aug
o c h q .i. ul m 1 g Li u e r Li i g r.'-jtj ij e i i ci e x* sgericht übertragen, v/ei! gang des Hechtggtraits abhängt.
J' vt 4-
a L \J
Dr. Haidinger
 Dr. Mezger-	Dr.	Mebe
 Mormann
Braxnaier