BGH

Volltext der Entscheidung

BUNDESGERICHTSHOF
2138 086
IM NAMEN DES VOLKES
VII x_ ZH_ 73/66	U RTEII.
in dem Rechtsstreit
 Verkündei am
18. März 1968 Jodacs, Justizangcstellter
 als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 der Frau Ingeborg straße
 in St|
- Prozeßbevollmächtigter:
Beklagten und Revisionsklü^e Rechtsanwalt Dr.
a *. ,
gegen
 den Kaufmann Jakob M
in Stl
 Hl
Istraße
- Prozeßbevollmächtigter:
Kläger und Revisionsbeklagten, Rechtsanv/alt Dr.
2
Dor VIIIc Zivilaenc.it dea flic mündliche Verhandlung vom v/irkung dea Senatspräsidenten Bundcarichtcr Dr. Mcsgcr, Dr. Braxmaior
3Jundcogcriehtshofs hat auf 18. JUirz 1968 unter Mi l-Dr. Haidinger sowie der Weber, ?Tormann und
 für Recht erkannts
 Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des L Zivilsenate des Oberlandosgerichts Stuttgart vom 23c Februar 1966 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Recht3 wegen
 Tatbestand %
Der Diplom-Ingenieur Fritz	v/ar	Inhaber
 eines Erbbaurechts an einem Grundstück in Im Frühjahr 1956 beabsichtigte er, auf dem Grundstück ein Wohnhaus mit 39 Wohnungen zu errichten. Er schloß mit den künftigen Mietern Mietverträge ab und nahm von ihnen Baukostenzuschüsse entgegen.
Hit dor Beklagten schloß Diplom-Ingenieur B( am 16. April 1956 einen Mietvertrag,, durch den er eine Zweizimmerwohnung vernietete. Die Wohnung hat eine Größe von 50,06 qn, Hach den Tatbestand des angefochtenen Urteils sollte der Mietzins 117 DM betragen. Beben den Mietvertrag wurde ein Darlehcnsvortrag abgeschlossen, Danach gewährte die Beklagte dem Diplom-Ingenieur	einen unverzinslichen Bau-
kostenzuschuß von 5=500 DM, der mit 5 $ jährlich getilgt werden sollte. Nach Nr. 10 des Mietvertrages ist der Vertrag auf seiten des Vernieters für die Dauer der Tilgung dos gegebenen Darlehens unkündbar, sofern die Mieter ihren Vertrags Verpflichtungen :ice.U-kommen.
Während das Haus noch errichtet wurde, erwarb der Kläger das Erbbaurecht. Er ist in die Mict- und Darlehenoverträge Gingetreten.
Am 1. Januar 1957 wurden sämtliche Wohnungen bezugsfertig. Auf Antrag dos Klägers erkannte die zuständige Verwaltungsbehörde mit Bescheid vom 16, Oktober 1957 die Wohnungen des Hauses als steuerbegünstigt an.
Mit Schreiben vom 8. August 1953 erklärte der Kläger, daß die Miete nach §§ 18, 22	1.	BMG	zu dem	t
1. September 1958 erhöht werde. Das Schreiben enthielt eine V/irtschaftlichkeitsbercehnung zur Ermittlung der Kostonmietc, aus der sich für die im
5 , Stockwerk gelegene Wohnung der Beklagten ein Mietzins von 3,58 DM je qm ergab. Der Klüger forderte der,-gemäß einen monatlichen Mietzins von 179»21 DM«
In der Folgezeit führte der Kläger gegen die Mieter Eheleute SchflHV einen Musterprozeß, in dessen Verlauf das Amt für Grundstückebewertung der Stadt StflHHP ein Gutachten erstattete, wonach die Kooten-rnietc für die Wohnung im 5«. Stockwerk 3,66 DM je qm betrage.. Darauf forderte der Kläger von der Beklagten mit Micterhühungsschreiben vom 9» August 1961 einen monatlichen Mietzins von 183,21 DM*
Die Beklagte weigert sich, eine erhöhte Miete zu zahlenc Mit der Klage macht der Kläger den Unterschiedsbetrog zwischen der jeweils von ihm geforderten höheren Miete und dom von der Beklagten gezahlten Mietzins von 117 DM für die Zeit vom 1. September 1958 bis 31c Dezember 1964 geltende Er begehrt die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von insgesamt 4»881,96 DM nebst Zinsen»
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben* Auf die Berufung der Beklagten hat das Obcrlandesgericht den Anspruch des Klägers dom Grunde nach für gerechtfertigt erklärte
 Mit der Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Klagcabwoisung weiter» Der Kläger beantragt, die Revision zurückzuweisen„
SntGcheidungagründe ?
Dis Revision irst begründest»
I» Hoch §22	1«	BMG kann der Vermieter von etc-iur
 begünstigtem Wohnraum, der nach dem 51« Dezember 194-9 bezugsfertig geworden ist, vom Mieter die Kostenmiete verlangen» Das Berufungsgericht hält die Voraussetzung».: dieser Bestimmung für gegeben»
1, Die Revision ist der Auffassung, das in § 22 Abs» 1	1,	BMG bestimmte Hecht des Vermieters, die
 Kostenmieto zu verlangen, sei auf Miotverhältnisse beschränkt, die zur Zeit des VertragsSchlusses noch preisgebunden waren» Sie meint, für eine Erhöhung des Mietzinses bestehe kc-in Anlaß, wenn der Vermieter die Möglichkeit gehabt habe, von vornherein den zur Deckung seiner Aufwendungen erforderlichen Mietzins zu vereinbaren» Bas ist unrichtig. Dem Verlangen nach einer Mieterhöhung für steuerbegünstigten V/ohnraum steht nicht entgegen, daß die Llictzinsvoroinbarung erst nach dem 1» August 1953'getroffen worden ist (Urteil des erkennenden Senats BGHZ 31» 63) • Zu diesem Zeitpunkt, der:: Tage des Inkrafttretens der Neufassung des Ersten v/oh-nungsbaugesetzes, war die bis dahin bestehende Bindung des Mietzinses für steuerbegünstigte Wohnungen weggo-fallon. Der Senat hat in jenem Urteil ausgeführt, dem Vermieter sollten nicht nur dann die Rechte aus § 22 Abs. 1	1»	BMG zustehen, wenn die Mietvereinbarung
 durch ei2ie Preisbindung bedingt getroffen sei, vielmehr beziehe sich diese Bestimmung auf den gesamten nach dem 31= Dezember 194-9 bezugsfertig gewordenen steuerbegünstigten V/ohnraum, gleichgültig, wann die Mietvereinbarung getroffen worden ist.
*
a) Dio Revision glaubt, diese Entscheidung gelt: allenfalls für Mieterhöhungen im Rahmen der alten Fassung dos § 22 lo BI.IG, der sich auf das Erste vYoh-nungsbaugesotz bezog, nicht aber für Mieterhöhungen aufgrund der seit dem 1. Juli I960 geltenden Neufassung des Ersten Bundesmictengesctzes• Diese Ansicht geilt fehl» Gerade die Neufassung hat die bei der ursprünglichen Fassung etwa bestehenden Zweifel beseitigte Denn nach der Neufassung fällt unter die Vorschrift jeder steuerbegünstigte Wohnraum, sei es der unter de;.; Geltungsbereich des Ersten Wohnungsbaugecetzes bis zur;; 30o Juni 1956, sei es der unter dem Geltungsbereich dos Zweiten Yvohnungsbaugesetzec seit dem i„ Juli 1956 bezugsfertig gewordene „ Durch die ausdrückliche Erwühnun
 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes wird klargestellt, daß § 22 sich auch auf Vereinbarungen bezieht, die zu einer Zeit getroffen sind, als keine Preisbindungen mehr bestanden; denn für die unter dem Geltungsbereich des Zweiten V/ohnungsbaugesetzcs bezugsfertig gewordenen steuerbegünstigten Wohnungen gab es von Beginn an keine Preisbindungen mehr (Fischer-Dioskau/Oschmann/Pergande/ Womit, Das Bundesmietrecht, § 22	1.	BMG	Anm«	2
Seite 53B).
b) Fehl geht auch der von der Revision gezogene Vergleich mit § 23	1.	BMG»	Da diese Vorschrift Miet-
verhältnisse behandelt, die nach ihrem Abschluß von den Preisvorsehriften ausgenommen worden sind, fallen unter sie allerdings nicht Verträge, in denen die Miete frei vereinbart war«, Die hier von der Revision aufgeworfene Frage, ob die Erhöhung einer Miete auch verlangt werden kann, wenn sie bei Abschluß des Vertrages frei vereinbart werden konnte, stellt sich deshalb bei § 23	1»	BMG	nicht.	Zur	Auslegung des
§22	I«, BMG kann daher § 23	1«	BMG	nicht herange-
zogen werdeno
 darauf
cj Ebenso ist der Hinweis der Rcvini
 Ci;
unbegründet, daß § 16 I. BMG von preisgebundenen ..o] raum ausgoht. Die §§ 18 bis 21, auf die §22 L BMG verweist, gelten nach der ausdrücklichen Vorschrift nur "entsprechend".
d) Der Annahme, das Mieterhöhungsrecht könne auch bei Hictverhältnissen geltend gemacht worden, die bei ihrer Begründung nicht mehr preisgebunden waren, widerspricht es entgegen der Meinung der Revision auch nicht, daß der Vernieter möglicherweise bei Abschluß des Mietvertrages die wirklichen Kosten des Baues hätte zutreffend berechnen können„ Selbst ein bei Abschluß des Mietvertrages dom Vermieter unterlaufeuer Irrtum über die Baukosten schließt sein Verlangen nach Mieterhöhung nicht aus (vgl. Urteil des erkeiincnuen Senats vom 1. Dezember 1965 - VIII ZR 14/64 - DM 1. BMG § 22 Nr. 3 * BGHWarn 1965 Nr, 235 = WIvI 1966, 41; Ficchcr-Di>:s kau/Oschmann/Pergando/V/ormit aaO, § 22 Anm, 5 Seite 549.’
2, Dem Umstand, daß der Kläger erst nach Abschluß des Mietvertrages die Steuerbegünstigung in Anspruch genommen hat, legt das Berufungsgericht kein Gewicht bei. Damit befindet es sich in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des erkennenden Senats (Urteil vom 1. Dezember 1965 aaO. und vom 12. Januar 1966 - VIII ZR 175/64 - WM 1966, 225). Im ersten Urteil hat der erkennende Senat ausgeführt, es sei kein Grund dafür ersichtlich, daß der Vermieter verpflichtet gewesen sein sollte, dem Mieter ausdrücklich zu sagen, er wolle Grund« Steuervergünstigung in Anspruch nehmen. Mache er nur von einen Recht Gebrauch, das ihm das Gesetz ausdrücklich gewähre, so sei das grundsätzlich nicht arglistig. Die Möglichkeit der Mieterhöhung werde dem Vermieter über-
wiegend im öffentlichen Interesse gewährt-; weil dice er. die Wiederherstellung der Wirtschaftlichkeit dos Heuz-bGcitzoa cntsprechCo Allerdings war in dem dort behandelten Fall zur Zeit des Vertragsabschlusses (30o Hai 1951) das Erste Y/ohnungsbaugcsetz in seiner ursprünglichen Fassung in Kraft und es konnte noch nicht damit gerechnet werden, daß der Gesetzgeber später auch bei ursprünglich frei finanziertem Wohnraum die Möglichkeit einer einseitigen Mietanhebung an die Inanspruchnahme von Grundsteuervergünstigung knüpfen werdeo Im vorliegenden Fall kann dagegen davon ausgegangen werden, daß der Vermieter	bei	Vertrags-
schluß das bereits seit fast einem Jahr in Kraft befindliche Erste Bundesmietengesetz gekannt und schon damals gewußt hat, er sei, wenn er eine Steuerbegünstigung in Anspruch nehme, berechtigt, eine vereinbarte Miete bis zur Kootenmictc zu erhöhen» Der in zweiten der genannten Urteile des erkennenden Senats behandelte Mietvertrag war aber - wie hier - nach den Inkrafttreten des Ersten Bundesmietengesetzes geschlossen worden«, Der Senat hat trotzdem ausgesprochen, es komme nicht darauf an, wann der Vermieter die Anerkennung des Wohnraumes als steuerbegünstigt beantragt habe, insbesondere, ob das schon vor oder erst nach Abschluß des Mietvertrages geschehen sei»
Die Auffassung des erkennenden Senats wird, soweit ersichtlich ist, auch im Schrifttum geteilt (Fischer-Bicskau/Oschmann/Pergandc/Y/ormit aaO» § 22 Anm. 1 Seite 534- c)» An ihr ist auch gegenüber dem Vorbringen der Revision fcstzuhalten. Die Revision will das vom erkennenden Senat dem Vormieter zugobilligte Recht, eine Mieterhöhung auch dann zu verlangen, wenn der Vermieter die Steuervergünstigung erst nach Abschluß
 dcy Mietvertrages erwirkt, in Beziehung setzen zu do:~
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Ah!
2 II. V/oBuuG dem Mieter zustehende Be
 sich innerhalb einen Jahres nach der Miotvcreinbarur.g auf die Kostenmiete zu berufen. Bio Revision meint, auch der Vermieter dürfe allenfalls nur innerhalb eines
 Jahres nach der Mietvereinbarung von
 seinem Mieterhö)
\ i * ^
rocht Gebrauch machen. Für die erste Mieterhöhungserklä-rung vom ö. August 1958 ist diese Frage gegenstandslos: Wird nämlich die Wohnung erst nach der Vereinbarung als steuerbegünstigt anerkannt, so läuft die Jahresfrist erst von der Anerkennung an, v/eil bis zur Anerkennung die Wohnung noch nicht steuerbegünstigt v/ar und daher der Mieter sich vorher auf die Kostenmiete nicht berufen
 konnte (Fischer-Bieskau/Porgande/Schwender, II. V/obauG § 85 Ann. 4 Seite 982)= Ba hier die Anerkennung am 16= Oktober 1957 erfolgt ist, lag die Mieterhöhungserklärung vom 8. August 1958 noch innerhalb der Jahres-friste Bic von der Revision aufgeworfene Frage könnte allenfalls Bedeutung für die zweite Erhöhungserklärung vom 9. August 1961 haben. Bas Berufungsgericht nimmt indessen mit Recht an, daß sich aus der Vorschrift des §22	1= BMG ein solcher Zusammenhang zwischen der Miet-
er ho hung sc rklärung des Vermieters und der Berufung des Mieters auf die Kostenmiete nicht ergibt.
Bie weitere Erwägung des Berufungsgerichts9der Mieter müsse sich anrechnen lassen, daß er infolge der Inanspruchnahme der Steuervergünstigung durch den Vormieter seinerseits Mieterschutz nach § 31 a MSchG genieße, ist allerdings nicht frei von rechtlichen Bedenken. Zwischen dem Mieterschutz und den §§ 18 ff 1. BMG besteht zwar ein Zusammenhang. Biese Bestimmungen sind an die Stelle des gleichzeitig aufgehobenen § 5 a MSchG getreten, der unter bestimmten Voraus-
Setzungen Aufhebungs verhältnic
 dem Vermieter das liecht gab« im Y/ege de:? klage ein unter Mieterschutz stehendes M zur Auflösung zu bringen, wenn der Miet

nicht bereit war, einen preisbehördlich zugelasscnen erhöhten Mietzins zu zahlen« .Die Bestimmung des § 3 a war mit den Inkrafttreten des Ersten Bundesmictcnge^01 gegenstandslos geworden, weil das Gesetz in § 18 dein Vermieter ein anderes Mittel an die Hand gab, eine zugelassene Mictzinserhöhung durchzusetzen» Ob aber dem Mieter, wie das Berufungsgericht meint, Mieterschutz nach § 51 a MSchG zu dem Ausgleich dafür gegeben ist, daß dem Vermieter das Hecht zur einseitigen Mic^' zinserhöhung zuoteht, ist fraglich. Die Vorschrift dci § 31 a Abs. 2 a KSchG ist bereits durch § 26 I. \\ro3&lV
MS
vom 24. April 1950, also vor dem Inkrafttreten des Ersten Bundesmietengesetzes, in das Mieterschutzgesct0, eingefügt worden» Außerdem genießen nur crimdsteuerbegünstigte Y/ohnräume Mieterschutz, während dem §22	1, BMG jeder steuerbegünstigte Wohnraum unter-
fällt. Selbst wenn aber der Mieterschutz des Mieter? einer grundsteuerbegünstigten Wohnung den Ausgleich für den Nachteil bildete, einseitigen Mieterhöhungen unterworfen zu sein, so würde, worauf die Revision zutreffend hinwoist, dieser innere Grund für eine Anwendung des § 22	1.	BMG	bei	>einer gesetzlichen Aufhe-
bung des Mieterschutzes seine Bedeutung verlieren» Denn, soweit der Mieterschutz entfällt, werden auch
 die steuerbegünstigten Wohnungen aus dem Mieterschutz herausgenommen (Fischer-Dieokau/Pcrgande/Schwende,
 Das Zweite Wohnungsbaugesetz, § 84 II» WoBauG Anm» 6 Seite 976)o Wenn im vorliegenden Fall der Kläger auch nach etwaiger Aufhebung des Mieterschutzes für die Stadt StflBHP nicht kündigen kann, so liegt das nickt an einer Fortsetzung des Bestandschutzes für die Beklagten, sondern daran, daß die Beklagten einen langfristigen Mietvertrag geschlossen haben» Die Frage
 in seinen Entscheidungen, daß der Vermieter seihet denn die Xöstomaicto nach § 22	1. EMG verlangen könne, wenn
 Steuervergünstigung nach Vcrtragsschluß in Anspruch g'~ normen v/ird, nicht herangezogen.
Der Einv/and der Revision richtet sich im Grunde überhaupt nicht gegen diese Auslegung, sondern gegen die weitere Anwendung des § 22	1. BMG nach Aufhebung dos
 Mieterschutzes« Insoweit hat aber der Gesetzgeber entschieden. Nach der gesetzlichen Regelung führt der Fortfall des Mieterschutzes nicht zu dem Fortfall der Rechte aus § 22	1.	BMG.	Zwar sind Preisbindung und
 Mieterschutz nach § 54 Abs. 2 MSchG derart, miteinander gekoppelt, daß die Mietprcisfrcigabe auch die Anwendung der Vorschriften des Mictorschutzgesetzea aus-schlicßt. Eine solche Abhängigkeit zwischen Mieterschutz und dem Recht zur Mieterhöhung aus § 22	1.	BUG
besteht dagegen nicht, wie auch § 22	1. EMG vom einer
 Miotpf-eisfrcigabe, die, wie erwähnt, mit der Aufhebung dos Mieterschutzes Hand in Hand geht, nicht berührt wird. Daß § 22	1.	BMG auch nach der Mietprcisfrcigabe
 bis zu dem Außerkrafttreten des Ersten Bundesmietcngesetzes weiter anzuwenden ist, v/ird auch im Schrifttum angenommen (Fischcr-Dieskau/Pergondc/Oschrnann/Y/ormit aaG.
§ 22	1. BMG Anrn. 1 Seite 534 d). Das Recht aus § 22
1, BMG v/ird im übrigen nach Aufhebung dos Mieterschutzes nicht sinnlos. Es behult noch und gerade darn: Sinn, v/enn der Vermieter von einer ihm nunmehr zustehenden Kündigung absohen will, um dom Mieter die harten Folgen einer Kündigung zu ersparen. Im vorliegenden Fall käme zwar, weil eine zwanzigjährige Mictscit vereinbart ist, eine Kündigung nicht in Betracht. Daraus kann aber nicht gefolgert werden,
§ 22 1.. BMG sei nach Aufhebung de.3 Mieterschutzes hei langfristigen Mietverträgen unanwendbnr. Es iot nicht einzusehen, weshalb ein Mieter, der eine grandnteuerbegünstigte Wohnung langfristig gemietet hat, i*ach uer zu Gunsten des Vermieters eingeführten Aufhebung des Mieterschutzes eine bessere Rechtsstellung haben soll, als zuvor
 Es kann dahingestellt bleiben, wie zu entscheiden ist, wenn der Vermieter in verpflichtender Weise erklärt hat, daß es sich um eine frei finanzierte Wohnung handelt, und damit den Mieter in den Glauben versetzt, eine einseitige Mieterhöhung sei ausgeschlossene Daß im vorliegenden Fall eine solche verpflichtende Erklärung abgegeben sei, haben die Beklagten entgegen der Meinung der Revision nicht vergetrageno
 Bas Berufungsgericht hat daher mit Recht angenommen, daß dem Kläger grundsätzlich ein Recht zur Mieterhöhung zusteht•
IIo Dagegen halten die Erwägungen des Berufungsgerichts, mit denen es seine Auffassung begründet, eine Mietzinoerhühung sei auch nach § 19 Abs« 1 1« BMG nicht ausgeschlossen, der rechtlichen Nachprüfung nicht stand„
a) Die Beklagte macht geltend, eine Erhöhung des Mietzinses sei durch eine ausdrückliche Vereinbarung mildem Architekten Alfred BflHP als Vertreter des früheren Bauherrn Fritz B0HP ausgeschlossen worden« Das Berufungsgericht führt hierzu aus, die Beweisaufnahme habe keinen Beweis erbracht, daß der Architekt der Beklagten zugeoichert hat, der langjährige Mietvertrag garantiere die vereinbarte Miete auf 20 Jahre.
Es könne dahingestellt bleiben, wie der Architekt
 sich bei den Vertragsvorhanölungen geäußert habe; denn auf jeden fall sei seine Äußerung nicht in den Vertrag cingcgangcn. Sc bestehe die Möglichkeit, dat3 a3 eich nur um Erklärungen gehandelt habe, die aber nicht Bestandteil des dann endgültig abgeschlossenen Vertrages geworden seien.. Außerdem liege ein ausdrücklicher Ausschluß nur vor, wenn sich die Vertragsparteien der Möglichkeit einer einseitigen Mieterhöhung bewußt gewogen wären. las sei bei den Zeugen BflHP nach dessen Angaben nicht der Pall gewesen.
Der Revision ist zuzugeben, daß die Forderung, die Parteien müßten gerade mit einer Regelung gerechnet haben, nach der der Vernieter durch einseitige Erklärung den Mietzins erhöhen könne, zu weit geht» Dann wäre für einen vertraglichen Ausschluß einer Mieterhöhung fast nionals Raun» Es wird vielmehr genügen, daß die Vertragsparteien Ubcrcingekonnen sind, eine Kietzinsorhöhung sei auch bei Lockerung oder Portfall von Prcisvorochriftcn, gleichgültig welcher Art, ausgeschlossen. Hit einen allmählichen Abbau des Mietnotrechts wurde in weiten Kreisen gerechnet. Diese Tendenz kann auch den Architekten kaum verborgen geblieben sein. Die Entscheidung des Berufungsgerichts wird aber schon von seiner Würdigung getragen, die behauptete Äußerung des Architekten sei nicht Vertragsbestandteil geworden. Diese Auffassung dos Berufungsgerichts liegt deshalb besonders nahe, weil der Mietvertrag besonders sorgfältig abgefaßt ist und 56 Einsclpunktc enthält. Eine andere noch zu erörternde Frage ist, ob eine Äußerung des bevollmächtigten Architekten etwa ein "Umstand" ist, aus dem auf einen Willen der Parteien, Mieterhöhungen auszuschlicßcn, wenn sie an eine solche Abrede gedacht hätten, zu schließen ist.
b)I* Bas Berufungsgericht führt \;c it or üUG ? der A t -Schluß eines langfristigen Mietvertrages könne höenstor.*.; in Einzclfall als Bev/eisanzeichen dafür gewertet werden, daß der './illcn der Parteien dahin gegangen sei, wahrend der Laufzeit des Vertrages Mieterhöhungen auszuochließen.-Hior spreche die Nr. 51 des Mietvertrages, wonach der Vernieter gesetzliche Mieterhöhungen der vereinbarten Miete Zuschlägen könne, ehe dafür, dai3 die Beklagten sich nicht darauf verlassen konnten, während der gesamten Vertragsdaucr nur die ursprünglich vereinbarte Miete zahlen zu müssen. Bas steht im Einklang mit der ständigen Pvechtsprechung dos erkennenden Senats. Soweit die Revision rügt, der Ausschluß der Mieterhöhung sei Geschäftsgrundlage des Vertrages gewesen, richtet sie sich in unzulässiger V/eisc gegen eine mögliche Feststellung des Tatrichters.
2, Die Hingabe eines unverzinslichen rückzahlbaren Baukostenzuschusses könne, so meint das Lsrufungsgcrick l, ebenfalls nicht als Bev/eisanzeichen für dan Ausschluß einer Mieterhöhung gewertet werden. Ber Anteil des Baukostenzuschusses sei so gering, daß sich aus seiner Gewährung der Ausschluß einer Mieterhöhung nicht her-loiten lasse. Hach der Finanziorungoberecnnung des Architekten Alfred	seien	die	gesamten	Kosten	mit
465»000 BM veranschlagt worden. Bern hätten nur Baukostenzuschüsse der Mieter von insgesamt 80.30C DM gegenüber gestanden. Banach hätten die Baukostenzuschüsse nur etwa 17 $ der veranschlagten Gesamtkosten betragen.
Biese Erwägungen sind nicht frei von rechtlichen Bedenken. Die Zahlung einer unverzinslichen Vorauszahlung kann allerdings nur als Bev/eisanzeichen dafür gewertet werden, daß eine Mieterhöhung nach dom Y/illcn
 der Parteien, ausgeschlossen sein soll, Es müssen vielmehr besondere Umstände hinzutret on. Eo kommt deshalb auf die Würdigung dos gesamten Tatbestandes an, namentlich auf die Höhe der Mietorlcistung, die Dauer der Tilgungozcit und die wirtschaftlichen Gesichtspunkte, die bei der Hergabc* der Mietorlcistung maßgebend waren. Entscheidend ist, ob das finanzielle Opfer des Mieters besonders groß war und zu einer wesentlichen finansielr Entlastung des Vermieters geführt hat (vgl» Urteil des erkennenden Senats vom 20» Oktober 1959 - VIII 2K 26/59 UM 1. BMG § 18 Hr• 5 = WM I960, 114). An dieser Abwägirn hat das Berufungsgericht es fehlen lassen»
Unrichtig ist es schon, wenn das Berufungsgericht die Baukostenzuschüsse aller Mieter in Beziehung setzt zu den Gcsamtkosten des Baues» V/are das richtig, so könnte, wenn andere Mieter keinen oder einen im Verhält nio zur Größe oder Ausstattung ihrer Wohnung nur geringen Baukostenzuschuß gegeben haben, eine Mieterhöhung auch dann nicht ausgeschlossen sein, wenn der 2u-ochuß des Mieters, von dem eine Mieterhöhung verlangt wird, im Verhältnis zu dem Mietzins seiner Wohnung zwar hoch, aber im bloßen Verhältnis zu den nicht durch Baukostenzuschüsse finanzierten Gosamtbaukosten niedrig ist» Dos kann nicht zutreffen» Die Würdigung, ob der Beitrag des Mieters 30 hoch ist, daß ihm gegenüber der Vermieter von einer Erhöhung dor Miete absehen muß, kann sich nicht danach ausrichten, was andere Mieter geleistet haben und anderen Mietern vom Vermieter zugo-wendot ist, sondern nur danach, v/as der Mieter zu dem Bau seiner eigenen Wohnung beigetragen hat» Darauf hat cs der erkennende Senat auch stets abgcstellt» Im Urteil vom 4» Februar 1958 (BGHZ 26, 310) ist bereits ausgesprochen, es werde vor allem zu berücksichtigen sein,
 lb
in welchen Unfang dor geleistete Baukostenzuschuß die Gestehungskosten dor betreffenden Mio träume - go no ini sind dio dom Mieter überlassenen - gedeckt habe* In Urteil vom 30, Oktober 1963 (VIII ZK 68/62 - LIT 1« IMG § 19 Nr. 10 = V/M 1963j 1324) hat der erkennende Senat es mit auf die Behauptung der Mieterin abgostollt, ihr Darlehen decke einen beachtlichen Prozentsatz der beiden von ihr finanzierten V/ohnungen, Für die im übrigen noch zu behandelnde Frage, ob sich ein teil-weiser Ausschluß aus den Umständen ergibt, ist schließlich im Urteil des erkennenden Senats vom 12. Januar 1966 (VIII ZR 175/64 - UM 1966, 225) ausgeführt, es könne sich die Lösung anbieten, daß sich die von den Mieter nach der Mieterhöhung zu zahlende Miete zur Kostcnmiotc so verhaltei? wie die von dem Mieter mit Rücksicht auf die von ihm geleistete Mietvorauszahlung gezahlte Miete zu der Miete für dieselben Räume, die dann voraussichtlich vereinbart worden wäre, wenn ein Baukostenzuschuß oder eine Mietvorauszahlung nicht hingegeben worden wäre. Immer handelt es sich also um den Anteil des Baukostenzuschusses dos Mieters zu den Kosten dos ihm vermieteten Raumes. Bin Vergleich mit der Berechnungswcioe des Berufungsgerichts ergibt folgendes: Das gesamte Haus hat nach dem Gutachten des Amts für Grundstüeksbewcrtung einen Mietraun von 1397,20 qm. Da die Mieter insgesamt 80.300 DM Baukostenzuschüsse aufgewendet haben, entfällt auf je eilten Quadratmeter ein Baukostenzuschuß von 57 DIL Dio Beklagte hat 50 qm inne und hat dafür 5.500 DM Baukostenzuschuß aufgev/endeto Ihr Beitrag beträgt also 110 DM je Quadratmeter. Ihr Beitrag ist also erheblich höher als der durchschnittliche Beitrag aller Mieter. Dasselbe ergibt sich aus einem Vergleich des Anteils der Baukostenzuschüsse aller Mieter an den veranschlagten Gesamtkosten, der etwa 17 & beträgt, mit io:.: Anteil
 schlag auf 46Li - GOO Dil betragen die Konten hoi uiner Gossutflache von 1400 qm jo an etwa 332 DM* Die Kosten für die von der Beklagten genutzten 50 qm belaufen sich also auf rund 16*600 DM* Zu ihnen hat die Beklagte 5,500 £11 beigetragen} das sind über 33 / - Odor mit anderen Worten: Die Beklagte, die mit 50 qm von 1400 qm 1/20 der Flüche innehat, hat mit 5c500 Ei von 405*000 D; rd, I/90 der veranschlagten Kosten finanzierte
 Soll darauf abgcstellt werden, zu welchem Teil die Beklagten zur Schaffung ihres V/ohnraums beige-tragen nahen, so läßt sich eine gesicherte Feststellung überhaupt nur treffen, wenn zuvor die Baukosten fentstehen , Gerade das ist aber im Boruiungcurtcil unsicher geblieben * Die Beklagten haben die T.7irtochaftlichkcito-berechnung in mehreren Funkten beanstandet» Eine Prüfung dieser Einwendungen hat das Berufungsgericht dem Betragsvorfähren Vorbehalten» Ss muß demnach für das Hevisionovcrfahren unterstellt worden, daß die Angriffe der Beklagten gegen die Wirtschaftlichkeitsberechnung zutreffen» Das gilt insbesondere für die Behauptung der Beklagten, der Klüger habe durch unnötige Nacht-, Sonntags- und Feiertagsarbeiten und durch Beheizen mit kostspieligen Trockenmaschinen zusätzliche Kosten verursacht, um möglichst rasch in den Genuß der Steuerbegünstigung zu gelangen» Nach § 7	2» BerechnungsVO vom
1» August 1963 (BGBl I 593) dürfen in der Tat Baukosten nur angeoetzt werden, soweit sie bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände, bei wirtschaftlicher Bauausführung und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind» Außerdem haben die Beklagten vorgetragen, in den angeblichen Herstellungskosten für das von ihnen bewohnte Haus seien Beträge enthalten, die zur Errichtung anderer Häuser des Klägers aufgc-
wo na j t worden seien, Bei der Abwägung des Baukostenzuschusses der Beklagten mit den Gesamtbaukosten konnte deshalb das Berufungsgericht nicht die Berechtigung der Einwendungen der Beklagten dahingestellt sein lassen«
3o Darüber hinaus rügt die Revision zutreffend, daM das Berufungsgericht es an einer Gcsamtv/ürdigung habe fehlen lassen« Es genügt nicht, die Dauer des I.IictVerhältnisses und die Höhe des Zuschusses getrennt zu betrachten und festzustellen, daß. jeweils der eine und der andere Unstand als Beweisanzeichen für die Annahme eines stillschweigenden Ausschlusses des Mieterhöhungsrechtes nicht ausreichten,, Pür die Würdigung, ob wegen der Gewährung eines Baukostenzuschusses eine Mietzinscrhühung ausgeschlossen ist, kommt es nicht nur auf die Höhe des Zuschusses allein an, sondern auch auf die Dauer der Tilgungszeit und auf die wirtschaftlichen Gesichtspunkte, unter denen die Hingabe erfolgt ist« Das macht insbesondere eine Würdigung erforderlich, ob besonders vorbei] hafte.Zins- und Rückzahlungsbestimmungen eines Hietcrdur-lchens vorliegen (Urteil vom 20« Oktober 1959 - VIII ZI{ Z6/5£ LM 1. BLIG § 19 Hr. 4 = NJW I960, 386 * WM I960, 114). ln dieser Hinsicht könnten im vorliegenden Pall die Unvcr-zinslichkeit des Darlehens und die lange Dauer der Tilgung eine Rolle spielen.
Pür die Gesamtwürdigung tritt ein weiterer Gesichtspunkt hinzu. Dem Recht zur Mietzinserhöhung nach §§ 18,
22	1.	BMG steht, wie oben erwähnt ist, an sich zwar
 nicht entgegen, daß der Vormieter eine Miete frei vereinbart hat, die unter der Kostenmiete liegt. Dieser Umstand kann aber, wie der erkennende Senat mehrfach ausgoführt hat, Bedeutung für die Präge gewinnen, ob das
 schlossen ist. Die Untersehreitung der Kostcnmicte kam auf verschiedenen Ursachen beruhen» Der Vermieter kann die Miete zwar aufgrund einer Kootenkulkulation errechnet, aber aus besonderen Gründen auf die Aus-cchöpiung einzelner Kostenansatzmöglichkeiten verzieht; haben» Der Vermieter kann auch eine Kalkulation nicht angcotcllt und nur eine “gegriffene” Miete vereinbare
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haben, die unter der Kostenrniote lag» In einem solc'r ]?alle kann es wiederum möglich sein, daß der Vermieter mit dieser Miete dem Mieter entgegengekommen ist, beispielsweise, i-un ihn zur Hergabe eines Hietordarlehens zu bewegen. Hat der Vermieter auf Posten, die ihm suge-standen hätten, verzichtet, so kann das im Einzolfall
 ein Bcweisanzcich.cn dafür sein, daß die Parteien, hätten sic die Möglichkeit einer Mietzinserhöhung in Erwägung gezogen, überein gekommen wären, dem Vermieter solle mindestens insoweit die Berufung auf ein Recht zur Hictzinaerhöhung versagt bleiben. Eine Entscheidung, von welchen Vorstellungen die Parteien bei Untcr-schroitung der Kostcnmietc ausgegangen sind und ob der Vermieter auch einen die Kostenmiete nicht deckenden Mietzins für die Zukunft hat hinnehmen wollen, kann nicht getroffen werden, solange nicht festgestcllt ist, worauf sich der Unterschied zwischen Vertraßsniote und Kostcnmietc gründet, auf welcher Grundlage also die vereinbarte Miete errechnet ist und wie sich die Kooton-micte bestimmt (EGK Urteil vom 20. Oktober 1959 - viii ZR 28/59 - aaO.). Auch diese Würdigung wird das Berufungsgericht, an das die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen werden muß, nachzuholen haben»
Schließlich wird das Berufungsgericht zu prüfen haben, ob die behauptete Äußerung des vom früheren Bauherrn BfliH bevollmächtigten Architekten B^f^B etwa als Bewoioanzeichen zu werten ist, während der Laufzeit des Vertrages Mieterhöhungen auszuschließena
4* Das Berufungsgericht hätte auch prüfen müssen, ob nicht nach dem Willen der Parteien mit Rücksicht auf unverzinsliche und mit langer Laufzeit gegebene Mieter-darlehcn eine künftige Mieterhöhung wenigstens anteilig ausgeschlossen sein sollte (vglo Ui’teile des erkennenden Sentas EGHZ 26, 310, 313; vom 20= Oktober 1959
-	VIII SR 20/59 - aaOo; vom 12. Januar 1966
-	VIII ZR 175/64 - BGHWarn 1966 Nr. 12 = WM 1966, 225,
227)c Im letztgenannten Urteil hat der Senat ausgeführt, es könne sich die Lösung anbieten, daß sich die von dem Mieter nach der Mieterhöhung zu zahlende Miete zur Kosten-miete so verhalte, wie die von (fern Mieter mit Rücksicht auf die von ihm geleistete Mietvorauszahlung gezahlte Miete zu der Miete für dieselben Räume, die dann voraussichtlich vereinbart worden wäre, wenn ein Baukostenzuschuß oder eine Mietvorauszahlung nicht hingegeben worden wäre.
IIIo Im übrigen sei zu den Rügen der Revision folgendes bemerktt
 Die Revision meint, der Kläger habe mit dem unter dem 8o August 1958 erklärten Verlangen auf Mietexdriöhung sein Recht aus §§ 18, 22 1= BMG erschöpfte Eine nochmalige Mieterhöhung sei ausgeschlossen.
Der erkennende Senat hat im Urteil vom 15» Januar 1964 (VIII ZR 61/63 - LM 1. BMG § 24 Kr. 6 = WM 1964,
303 -- LGilV/arn 1964 Kr. 33) allerdings ausgesprochen,
 Ct3.fi der Mieter von Geschäftsraum grundsätzlich nur einmal das Hecht hat, eine Mieterhöhung nach den §§ 24?
10 1., EMG zu verlangena Bie--o Entscheidung kann aber nicht auf die Vernietung von steuerbegünstigtem V/ohn-raun ausgedehnt werden. Eie Vorschrift des § 24 1» EMG hat zur Grundlage, daß das MietVerhältnis über Geschäftsraum nach Vertragsschluß von den Prcisvorschriften ausgenommen worden ist. Eie Geschäftcraumraiete kann mit der ersten Hietcrhöhungserklärung sofort auf die volle freie Marktniete erhöht werden. Würde, so hat der erkennende Senat ausgoführt, ein Vernieter von Geschäftsräumen, der vor Freisfreigäbe einen langfristigen Mietvertrag abgeschlossen hat, seine Miete nunmehr* entsprechend den laufend steigenden Mieten durch immer neue Mieterhöhungserklärung fortlaufend erhöhen können, so stünde er sich erheblich besser, als ein Vermieter, der kurz nach der Preisfreigabe langfristig vermietet hat und nunmehr für die ganze Vertragszeit an die vereinbarte Miete gebunden ist. Eiese Erwägungen treffen für die langfristige Vernietung von steuerbegünstigten Wohnraum nicht zu. Zwar kann nach § 85 Abs. 1 II. WoBauG für steuerbegünstigte Wohnungen eine vom Vermieter selbst verantwortlich gebildete Miete vereinbart werden. Hat aber der Vernieter nach § 22 1. BMG die Miete bis zur Kostenmiete erhöht, so besteht eine frei vereinbarte Miete nicht mehr. Anstelle der von den Parteien ausge-handelten Miete ist dann die Kostenmiete getreten. Eiese ist - ähnlich wie bei preisgebundenem Wohnraum die preis-rechtlich zulässige Miete - die nach dem Vertregc jeweils geschuldete Miete. Eie Kostenmiete ist ihren Wesen nach eine "dynamische" Miete (Pischer-Eieskau/Pergandc/ Oschmann/Wornit aaO. § 23 1» BMG Anm. 4 Seite 577)»
Ändert sich die Xostenmiete in ihrer Höhe, so kann der Vernieter den an den gesetzlichen Vorschriften jeweils zu errechnenden Betrag verlangen» Seinen Anspruch muß er durch eine erneute IlieterhörungserklUrung nach § 22 1, BMG durchsetzen (ebenso Pischer-Dieskau/Pergande/ Oschraann/Wormit aaO. § 22 13 BMG Anm» 7 Seite 550),
Daraus folgt auch, daß die Erwägung, der Vermieter, der eine Hicterhüungoerklärung abgegeben habe, dürfe nicht besser dastchen, als ein Mieter, der zu diesen Zeitpunkt einen langfristigen Mietvertrag neu schließe, bei ebr Auslegung des § 22 h BMG nicht durchschlägt,,
Auch ein Vernieter, der eine steuerbegünstigte Wohnung zu den Zeitpunkt, zu den der Kläger die erste Miet';r-höhungserklärung abgab, neu vermietete, hätte das Recht gehabt, nach § 22 1. BMG später die Kostenmiete zu verlangen» Der Vermieter hat allerdings die Möglich-kei t einer erneuten Mi eterhohung nur5wenn die Kosten-ansätze höher geworden sind und diese Erhöhung nach der Zweiten BerechnungsVerordnung in der Wirtschaftliehkcits-berechnung berücksichtigt werden darf» Wie weit das der Pall ist, v/ird das Berufungsgericht bei der erneuten Verhandlung und Entscheidung zu prüfen haben» Die Beklagten haben dann auch Gelegenheit, ihre gesamten Einwendungen gegen die Wirtschaf■tlichkeitsberechnung vorzubringen o
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IV- Dio Entscheidung v/ird don Berufungsgericht Scheidung von Ausgang des
 Dr, Haidingor	Dr.	Meager	Dr.	Weber
 über die Kosten der Revision übertragen, weil diese >~nt-Re chta□tre its abhängt.
Hormann
 Braxmaier
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