BGH · VIII ZR 71/66

Nachschlagewerks ja BGHZ% ja BCffi § .566. : Bhbsprieht eine Vereinbarung*die sioh:: darauf beschränkt, deinen auf bestimmte Zeit forragüliig abgeschlossenen lliet- . oder ■■Pachtvertrag lediglich 'zu '.verlängern, nicht den Ir—.,: fördernissen der Schriftforra, so hat .das,'...im allgemeinen , n, ;hicht.,sur Böige,, daß der ursprüngliche, Vertrag .nunmehr -^gleichfalls der-vorgeschriebenen Sehrlftform entbehr to.,,... ■ME,, UrtoVo 27o Mars 1968.-.VIÜ M ft?66";- OLG- Düsseldorf LG- Duisburg BUNDESGERICHTSHOF im namen des Volkes 7t:/66.y:' URTElkvll yi, Verkündet ain ■ :2f v :'"Mär| 1968i 9 'Justiz-*' ''''afe::;lJxkunds:6eaiti':tir / d^vGeschäftfistelli?: in dem Rechtsstreit: der Frau fini S' in R 9 R. -W y.. Straße1 2 61, / Beklagten und Eevisionsklagerin, - Frozeßbevollraächtigter: Rechtsanwalt « gegen 1) die Sozialfürsorgerin luise J? 9 2) die Hausfrau Üertrude F , . Beide, wohnhaft in B 7 S Straße 45 Klägerinnen und Revisions Beklagt ent - Frozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt 2 Der VIIIA Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom: 13° März 1968 unter Mitwirkung der Bundesrichter Dr0 Gelhaar, Dr0 Mezger, Dr* Weher, Mormann und Braxmaier für Recht erkannt; Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 1Q„ Zivilsenats des Oberlandes-gerichts Düsseldorf vom 4°; MMfz 1966 aufgehoben' Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwies ena Von Rechts wegen. Tatbestands.. .' ////./: ■ {:'i>Mei'IClägerinnen sind Eigentümer des;'/2:728 9m ■■großen/ :C|rundstücks S weg 12-Ha in D :°/Sle\ ver-. pachteten;/zusammen mit dem äamaligensi^m^/^. /April.'!;1961 terstdibenen Miteigentümer Johannes f ■ . a/:;ihrem.;von; ihnen, beerbten Bruder, durch schriftlichen"':/Vertrag1 vom.; : Io August; 1951 das Grundstück für mohatiich 225.: DM: und gegen!. Zahlung der. anfallenden Grundsteuern; an " die ! Beklagte °;!/Der Vertrag begann; ;am 1, September; 1951 ■ und; ; : wurde auf 25 Jahre geschloasen° Die geklagte errichtete auf dem Grundstück 60 Garagen, Sie unterhält dort außerdem eine Tankstelle, Am 20, September 1953 trafen die Vertragschließenden eine schriftliche Vereinbarung fol- :gehden;'Tnhalts? ; «Verlängerung des'Pachtvertrages für das Grund- ■ üstück. S ,v;eg 12/14a .zwischen den . Ver- Pächtern 9 den Geschwistern ;.B 5: z,Zt, wohnhaft : 3 « und Pr au Josef ine S' ,s D i- 3 S' weg 14a, Die Unterzeichneten vereinbaren hiermit eine Verlängerung des zwischen ihnen abgeschlossenen .Pachtvertrages vom 1,8,1951 für das oben genannte Grundstück um weitere 25 Jahre bis zu dem 51«To 2001, Die Verpächter erklären während der Dauer der Pachtzeit keinerlei Beleihungen auf das Grundstück vorsunehmen. Sollten die Pächter (gemeint? Verpächter )s Geschwister; P ? in eine Notlage oder in Schwierigkeiten kommen, so verpflichtet sich die Pachterin5 Prau Josefine S dieses: Geld als Ankaufsumme vorzustreoken," Mit Schreiben vom 23» Dezember 1963 kündigten die Klägerinnen .den Pachtvertrag zu dem 31«. März 1964® Sie verlangen mit der Klage Räumung und Herausgabe des von der Beklagten benutzten Teiles des ..Grundstücks,. Daa Landgericht hat die Klage abgewiesen, ln der Berufungsinstanz haben die Klägerinnen' den Pachtvertrag vorsorglich zu dem 31, Juli\i977vgekündigt und neben ihrem .ursprünglichen. Antrag, hilfsweise die Pest-, Stellung;'begehrt9. daß das^ Mietverhältnis am. 31, Juli ■M77 endet.,: /Das Berufungsgericht;hat:.;de.ra 'Hauptantrag stattgegeben. Mit der Revision strebt die Beklagte■, die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils an. Die ..Kläger innen beantragen,' .die. 'Revision zur lick-, zuweisen,V.'f; w ^ — Britsehe idungsgründe s I, Das Berufungsgerichth& t • -aus&eführt, die Kündigung der Klägerinnen vom .23, Bezetnher 1963 sei wirksame Der Pachtvertrag entspreche seit Abschluß der Vereinbarung vom 2C* September 1953 (-■- Vereinbarung) nicht mehr der Pormverschrift des."■■§'-566 Satz 1 BG-B, Die Vereinbarung habe den ursprünglichen Pachtvertrag in wesentlichen Punkten abgeändert»Die Urkunde vom 20, September 1953 hätte deshalb" nach .der Rechtsprechung des Bundesge-riehtshöfes '(BGI2; 255} - mit dem ursprünglichen Verthr tragsiext fest verbunden werdehvmjlBsbh,.. Da. esibieran fehle', ""bef'. der. gesamte Verfraginich ' Satz" ,& BOB ■ nunmehr auf unbestimmte Zeit•" geschlossehmrid habe nach . § 565 PSD acP, auf den Schluß eines Kalendervierteljah-* res gekündigt werden können. ; II, Biese Erwägungen greift die Revision im Ergebnis mit Erfolg an, 1. Ob der Vertrag vom 1 o August 1951 v;irklich ein Pachtvertrag ist, wovon das Berufungsgericht ausgeht, oder ob nicht vielmehr ein lediglich auf Gebrauchsgewährung gerichteter Mietvertrag vorliegt, kann zweifelhaft sein, In der Revisionsinstanz, in der es lediglich die frage der Einhaltung der Schriftform geht, kann die frage nach der Rechtsnatur des Vertrages offen bleiben. Maßgebend sind im einen wie im an- : heran falle die §§ 126, 566 BGB (%!».;§ 58l'::AbSo2 BGB)h d: 20, Der Vertrag vom. 1, August 1951 "entspricht^ sich:betrachtet den gesetzlichen Anforderungen der Behriftform, (§§ 126, 566 BGB)» Inders verhält es sich . mitIder/Vereinbarung vom 20., .September..'195?«: Sie bat die reehtsgeschäftliehe-.Verlängerung eines Miet- oder . Pachtvertrages zu dem Gegenstand« Baher gilt grundsätzlich auch für sie, daß alle Einzelpunkte, aus denen sich nach dem Willen der Vertragschließenden .das Rechtsgeschäft zusaffimensetzen soll, von der Schriftform gedeckt sein müssen (BGH Urt «,Vo , 23«, Bezember;1955 - VI SR 57/53 = NJW 1954, 425 mit Anm« von lenkard in IM BGB § 566 Nr, 2; BGHE 42, 333, 358), fehlt es daran, so genügt zur Ergänzung dieser Punkte eine bloße Bezugnahme auf den fofmgültigen und vollständigen ursprünglichen Vertrag in der Regel nicht« Vielmehr hat der Bundesgerichtshof eine feste Verbindung der alten und der neuen Vertragsurkunde für notwendig erachtet (BGHZ 40, 255, .263)» Ausnahmsweise ist dann die Eorm eines inhaltlich nicht vollständigen schriftlichen Verlängerungsvertrages als gewahrt,; angesehen -worden, wenn er 1 von den Beteiligten des ursprünglichen Vertrages abgeschlossen wurde und wenn er die wesentlichen- .Elemente : eines Miet- (bzw« Pacht-^Vertrages enthielt;i|BGIZ. 42:,. 353, 338.)o ;In: einem solchen fePalle genügt.:die .bloße,Bezugnahme.:: auf,..den ursprünglichen? seinerselt.s.:.formgül-h, tigen -Vertrag«,. Einer körperlichen .Beifügung, be-da^ dann, nichto'.y:/. Hier- fehlt ..es aber im Verlängerungsvertrag : an der Angabe des Mietzinses., der zu den wesentlichen Bestand-, teilen Jedes Miet- oder Pachtvertrages gehört (Senatsurteile vom 30o September 1958 - VIII ER 134/57= IM BGB § 567 Hro 1, und vom 26 q , februar. 1962 - VIII JE 206/60 = IM BGB § 566 Hr0 6)a 3o Es kommt de shall) zunächst darauf an, ob, wie die Beklagte meint, die Erfordernisse der Schriftform deshalb gewahrt sind, weil die Urkunde vom 20. September 1;9U3'.mit der. Vertragsurkunde, vomAugust 1951 fest verbunden;.worden' into Die'von der Beklagten zu den Akten überreichten lxemplare::;.des Vertrages; .und der .Vereinbarung sind' durch leitklammern und • Klebestreifen: derart miteinander.iver- : bunden.V).: daß ; ihre Trennung :dewaitanwendung.: :e.rfordert ?.. A :Bh'S:: gbhiögtv.an'. Slchi, um-.:die :r*oh § 126 BG3 erforderliche Einheit der Urkunde herz^sseilen (BGHZ 40, 255, .263 ) ° lach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes muß die Zusammenfassung der Urkunden indessen dem Willen . > der Beteiligten entsprechen, unddie so geschaffene ; e einheitliche Urkunde muß im Augenblick der Erfüllung der Schriftform hergestellt sein{BUH^ aaO;Sr 262 f)0 ; Das Schriftformerfordernis ist also jedenfalls dann : nicht gewahrt, wenn, wie hier unstreitig ist, lediglich eine Bartei nachträglich und einseitig ohne Wissen des;anderen Vertragschließenden die Verbindung vornimmt,; Es bedarf deshalb keiner Entscheidung der weiteren Präge, ob dann, wenn für:jeden der Seteiligr- : ten eine;Vertragsurkunde hergostellt worden ist, die /Verbindung.:.der Urkunden der :einehlSeite genügte oder ;:ob,A.um:: die: .Schriftform zu..wahren,;;:aüoh die Vertrags-;; texte;:des:.anderen Vertragsteils; in der /beschriebenen, ;.. Weise; verbunden sein müssen0 . f., . lach allgemeiner Meinung fühfilder loimmangei:' w/; eines:' SnderUngsvertrages "zu einemi>Äie't- oder 'Pachtp//;/y 7 vertragräazu3 daß der zunächst formgCLtig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schrift-forim entbehrt und nach Maßgabe des § 566 Satz 2 BGB gekündigt werden kann (EGZ 118, 105? KG HER 1951, 403; Senataurteil vom 27. Mai 1964 - VIII ZK 43/63 /"nicht": veröffentlieht J\ BGB RGEK 11« Auf!. § 566 Asm, 3; Staudinger BGB. 1.1 . Aufl0 | 566 Nr. 22 j Snneccerus/Eeh-mann, Recht der Schuldverhältnisse, 15. Beard. § 127 II 5; Mittelstein, Die Miete, 4. Auf!;. § 28 II 2 a; Niendorff, Metreeht, 10. Au fl. S. 84, Roquette, Bas Mietre.cht des ^Bürgerlichen Gesetshuchs 566 Nr. 51). Biese Auffassung .Beruht häuf ..-der Erwägung, daß wegen der Formungültigkeit der 'späteren Änderung der Gesamtinhalt des Vertrages nicht mehr in vollem Gmfäng von/;y der Schriftform gedeckt ist. Es fragt sich indessen, oh die von Rechtsprechung und Schrifttum gezogene:Folgerung auch dann gerechtfertigt ist, wenn ein reiner Verlingerungsvertrag vorliegt, der in den Inhalt des zur Zeit der Änderung he~ stehenden ursprünglichen Vertrages während dessen Bauf-zeityi^k^ Weise eingreift, sondern lediglich zur Folge haben soll, daß der vereinbarten Mietzeit, hei der es nach dem Willen der Vertragschließenden bleibt, ein weiterer Zeitabschnitt vertraglich angefügt wird. Rer Gedanke, daß der als unteilbare Einheit aufgefaßte Inhalt des Vertrages formgültig nur abgeändert werden ■kann, wenn/er ■■insgesamt von .der .Schriftform umfaßt./^:;-. Wird, trifft dann nicht in vollem.yRmfange.zu, wenn ütie Änderung nur in einer den sonstigen '■ Inhalt.:des ■;Vertrages'..nicht berührenden Verlängerung besteht. Me daraus sich ergebende Folge, daß nur der Verlängerungsvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen ist (§ 566 Satz 2 BGB), während der ursprüngliche und form-gültige ■-Vertrag Ms zu dem Ende der vereinbarten lauf seit fest abgeschlossen bleibt, genügt dem Zweck des § 566 BGB'b Die Torschrift ist auf § 571 BGB zugeschnitten. Sie soll dem Erwerber' des Grundstücks die Unterrichtung über etwaige langfristige Miet- bzw„ Pachtverhältnisse erleichtern. Soweit ein langfristig unkündbarer Vertrag vorliegt, ist die Schriftform gewahrt und der vom Gesetzgeber gewünschte Zweck: der Erleichterung der Information eines etwaigen Grundstückserwerbers erreichte Soweit der Vertrag verlängert wird, was rechtlich jederzeit auchdurch mündliche Vereinbarung und nicht nur, wie im vorliegenden Palle, in nicht ausreichender Schriftform geschehen kann, ist der Grund-stüokserwerber gegen eine ihn überraschende Vertragsverlängerung durch die durch § 566 Satz 2 BGB geschaffene Möglichkeit geschützt, bereits zu dem Ablauf des ersten Vertragsjahres der Verlängerungszeit kündigen zu können. Wie schön das Landgericht zutreffend aus-geführt hat, besteht kein Anlaß, schuldrechtliche Verpflichtungen des Vermieters, die dem Zweck des § 566 ;BGB''ehtsprechend'vfbrmgültig ^^ife&SDtöerii Mndv'. praktisch nur deswegen entfallenden laase^,^weiidelnt.',,. . Zusatzvertrag, der den ursprünglichen Vertrag in kei-'ner Weise' berührt," seinerseitsdnioht, 'den^iFo^ ...Schriften entspricht, Ben. lnteressen:'';hineS;v;eWalgeh:' .Erwerbers ist genügt, wenn aü'i^;üem':d^örmgül^fgen: Miet-■ vertrag hioht ersichtliche,;: Während: her nrsprüngli-chen;Vertragszeit nicht wirksam werdende Verpflichtungen. ihn nicht über die sich auü: § 566 : Satz' 2 BGB ;d:;vd; ^ergebende zeitliche Grenze hinaus;. bindeii:,; III0 Der Senat ist allerdings nicht in der Bage, schon jetzt entsprechend dem Hilfsantrag der Klägerinnen 2; der übrigens auf Peststellung der Wirksamkeit der Kündigung zu dem 31° August 1977 lauten müßte , zu erkenneng weil möglicherweise eine Entscheidung nach dem Hauptantrag in Betracht kommt0 Die Vereinbarung vom 20o September 1933 hat nämlich nicht nur eine zeitliche Yerlängerung:des Yer-trages zu dem Gegenstand<, Sie enthält auch die Verpflichtung der "Yerpächter” 9 während der Dauer der MPacht-zeit’' keinerlei Beleihungen des Grundstücks vorzunehmen. Insoweit handelt es sich sicherlich um einen Zusätze, der sofort wirksam werden sollte, also den ursprünglichen Vertrag während dessen laufzeit inhaltlich veränderteo Die Erwägungen unter Nr» II 4 tref- fen daher insoweit nicht zu0 Vielmehr kommt es darauf an, ob diese Bestimmung nach dem Willen der Parteien für den Gesamtvertrag wesentlich ist und deshalb der Schriftform bedurfte (BGS 118, 105;123, 1711 RG HRE: 1931 a 403J BGH..tJrt.v. 23o ■ JDezember 1953 - YI ZR 57/53.*; WJW .1954.? 425), Ob das der Pall ist, muß vom. ;fatrichter . geprüft, werden. Sollte es sich um eine wesentliche F/Si T3 “t* *W* *1 C*öhCl Ö . 'oi.uidRoUoo U im- mung handelns so würde der.. Pormmange.l der. Vereinbarung die Formungültigkeit des ganzen Vertrages zur Folge haben (stoben Hr.. II. ;;4)olDas, Berufungsgericht wird dann jedoch erneut zu prüfen haben, ob dem Verlangen der Klägerinnen, den Vertrag sofort zu beenden, die Einrede der Arglist entgegensteht. Zutreffend hat.es ,. ausgeführ.t, daß grundsätzlich .dem. Vermieter die Be...... rufung auf den formmangel nach § 566 BGB nicht ver-wehrt ist (Urteil des erkennenden Senats vom 28„ November 1962 - VIII ZR 142/61 = WM 1963,. i72)D Hier kann: indessen der Umstand Bedeutung gewinnen3; daß dem Bormerfördernis zunächst genügt war und die formun-gültigkeit lediglich auf einer nachträglichen? nicht forragerechten Änderung des Vertrages1beruht«Möglicherweise setzen sich die Klägerinnen in unzulässiger Weise mit .ihrem eigenen früheren Verhalten in Widerspruch owenn sie aufgrund einer dem Schutze eines; Dritten-dienenden Vorschrift sich schon vor Ablauf. der.: ursprünglichen Vertragszeit aus dem Mietverhält-. nis lösen: wollen«: ...vXVw.Die Sache bedarf daher erneuter Prüfling« Fach :|;.:: 5.65: Abs« 1 ZPO war. unter 'Aufhebung des angefocht.e- h he»:' Urteils: die Sache an.: das -Berufungsgericht zurück-' zuverweiseny Die vom Ausgang der Hauptsache abhängige Entscheidung über die Kosten der Revision war ebenfalls dem Berufungsgericht zu übertragen« Br.; Gelhaar Br« Mezger Br« Weber Mormann Braxmaier