BGH

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk:	3a
Amtliche Sammlung:	nein	,
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le BundesmietenG v* 27° Juli 1955? BGBl I 458, §§ 18, 24 Abs* 2.
a) Der Vermieter von Geschäftsräumen kann eine angemessene Mieterhöhung auch dann beanspruchen, wenn eine ortsübliche Miete für derartige Räume nicht besteht oder sich nicht feststellen läßt*
b) Bei der Forderung, daß der Vermieter von Geschäftsräumen in der Brhöhungserklärühg Vergleichsobjekte und die dafür gezahlten Mieten ansugebenhat, handelt es sich nur um einen für den Regelf all geltenden Grundsatz, der beim Vorliegen besonderer Umstände außer Anwendung bleiben kann (Ergän<-zunjg zu BGHZ 26,310 und Bl 1° BMG § 24 Nr» 2)V
0) Bar Vermieter von Geschäftsräumen, der bereits eine Erhöhungserklärung abgegeben hat, ist jedenfalls dann an der Abgabe einer weiteren Erhöhungserklärung, durch die er eine angemessen erhöhte Miete fordert, nicht gehindert, wenn er sich in der ersten Erhöhungserklärung, mit der er lediglich einen unter der angemessen erhöhten Miete liegenden Mietzins verlangt hatte, eine weitere Erhöhungserklärung Vorbehalten hatte*
BGH, Urto v* 26o April 1960 - Till EE 71/59 - ÖIG Celle
VIII ZR 71/59
Verkündet am 26« April i960 Hoffmeister, dustizangestellter als Urkimdsbcantor dor Geschäftsstelle
 Im Namen des Volkes In dem Rechtsstreit
 des Dipl «-Volkswirts Br«;jur« Dr.rer« pol« Oskar
 in	B^BBB^straße	ft,
 Klägers, Berufungsklägers ' und Revisionsklägers.
- Prozeßbevollraächtigter:
Rechtsanwalt
 vertreten durch den Regierungs-
das Land N
Präsidenten in R
Beklagten, Berufungsbeklagten und Revisionsbeklagten,
- Pro zeßbevollmächtigt er s Rechtsanwalt Prof «Dr«
hat der VIII* Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die
 mündliche Verhandlung vom 26« April i960 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten pr«Pagendarm sowie der Bundesrichter Dr»Gelhaar, Art 1, i)r«Dorschei undfö«Mezger
 für Recht erkannt«
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 10« Zivilsenats des Qherlandesgerichts in Celle vom 1?« Februar 1959 aufgehoben«
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen» dem auch die Entscheidung über die Kosten der Revision übertragen wird«
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks D^^straße B, das um die Jahrhundertwende mit einem herrschaftlichen Einfamilienhaus bebaut worden war» Im Früh-5ehr' 1944 war das Grundstück, das damals noch der inzwischen verstorbenen Mutter des Klägeis gehörte, auf Grund des Reichsleistungsgesetzes beschlagnahmt worden* Am 18* August 1944 hatte darauf die Mutter des Klägers mit dem Land Preußeneinen Mietvertrag Über das Grundstück abgeschlossen. Dieses wurdekurze Zeit später durch Bomben beschädigt* Am 5* Dezember 1950 schlossen die Mutter des Klägers und das beklagte Land (im folgenden der Beklagte),, das bereits im Jahre 1947 mit der Wiederherstellung des Gebäudes begonnen hatte, unter Aufhebung des Vertrages von 1944 einen neuen Mietvertrag für die Zeit bis zu dem 31* Dezember 1963* In diesem Vertrag ist bestimmt, daß das Kellergeschoß, das Erdgeschoß und das erste Obergeschoß von dem Mieter als Büroräume verwendet, während das zweite Obergeschoß von dem Mieter zu einer Wohnung ausgebaut und an von ihm zu bestimmende Behördenbedienstete vergeben werden sollten* Weiter übernahm es der Mieter, das Haupt- Gartengebäude einer vollständigen Instandsetzung zu unterziehen* Die Vermieterin hatte hierfür gewisse, genau bestimmte Beträge an die Mieterin zu erstatten* Der Mietzins betrug ab 1* Oktober 1949 722,—DM monatlich, später, nachdem der Mieter weitere, zunächst noch von der Vermiet genutzte Bäume erhalten hatte, 782,—DMb § lö deh Mietvertrages lautet s
nDer vereinbarte Mietzins ist als Vorkriegs- oder Priedensmiete änzüsehen, doli* daß er als Stichtag-Grundmiete bei etwaigen gesetzlichen Mieterhöhungsbestimmungen gilt**1
In einem VorprozeB (7 0 205/55 des Landgerichts Hannover = 4 U 58/54 des Oberlandesgerichts Celle) hatte der Kläger neben anderen Beträgen von dem Beklagten einen lO^igen Mietzuschlag für die Zeit vom 1* Oktober 1952 bis 31* Oktober 1953 gefordert* Insoweit wurde seine Klage rechtskräftig abgewiesen*
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Mit Schreiben seines Prozeßbevollmächtigten des ersten Rechtszuges vom 13• August 1955 verlangte der Kläger von dem Beklagten unter Hinweis auf §§ 5* 6, 24 lo3MG und § 10 des Vertrages für die Zeit ab 1. September 1955 eine Mieterhöhung um 156,—DM (20 von 780 DM) monatliche Gleich zeitig behielt er sich vor, die ortsübliche Miete für Geschäftsräume nachzufördern, die mindestens 3,—DM je-/ Quadratmeter betrageo Der Beklagte lehnte die Zahlung einer höheren Miete ab»
Darauf hat der Kläger am 2$, Januar 1956 beim Amtsge- . rieht Hannover Klage auf Zahlung des nunmehr auf 156,40 DM (20 $> von 762 DM) monatlich berechneten Mietunterschiedes für die Monate Septembs^/bis Dezember 1955 erhoben/Br hat in der Klage zu dem Ausdruck gebracht, daß diese außer auf § 10 des Mietvertrages auch auf § 24 Abs *2 in Verbindung mit § 18 loBMG gestützt werde« Durch Schriftsatz vom 24 o März 1956 hat er die Klage um 469 »20 DM (Mi et unter sc hied für die Monate Januar bis März 1956) erhöht und Verweisung an das Landgericht beantragt. Dem Verweisungsa fit rag hat das Amtsgericht am 24. März 1956 entsprochen*
Mit Schreiben seines Prozeßbevoilmächtigten an den Beklagten vom 12o April 1957 hat der Kläger für die Zeit ab lo Mai 1957 unter Hinweis auf ein mit seinem Schriftsatz vom 28* März 1957 eihgereichtes, dem Beklagten mit geteilt es Gutachten des Architekten	vom 15; März 1957
eine Erhöhung der Miete Um monatlich 641*SO DM geforderte Er hat nunmehr im ersten Rechtßzuge für die Zeit vom l; September 1955 bis 30; April 1957 Je 156,40 DM und für Mai 1957 380,84 DM, insgesamt 3508,84 DM nebst Zinsen ver-langte	■ .
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen;
Im Berufungsrechtszuge hat der Kläger die Klage auf 6100 DM nebst Zinsen erhöhte Er ist dabei davon ausgegan-
 
gen, daß er ab 1® Mai 1957 auf Grund eines im ersten Recht#*SiZUge erstatteten Gutachtens des gerichtlichen Sachverständigen, Architekten Dr.-Ing.	eine
 monatliche Mieterhöhung von 349,84 DM verlangen könne, und hat erklärt, daß er die 6100 DM als Teilbetrag aller inzwischen aufgelaufenen Mietzinsunterschiede ab 1« September 1955 begehre, die er für die Zeit bis einschließlich April 1957 auf monatlich 156,40 DM, für die spätere Zeit auf monatlich 349,84 DM veranschlagt, hilfsweise hat er seine Klage auch auf alle weiteren inzwischen fällig gewordenen Rückstände gestützt,' und zwar auf die ältesten zuerst/
Das Berufungsgericht hat die Berufung zurückgewieseno
 Mit der Revision/ deren Zurückweisung der Beklagte erstrebt, verfolgt der Kläger säin Begehren auf Zahlung von 6100 DM nebst Zinsen weiter>
Ent scheidungsgründe s
Die Revision ist begründete
 lo Bei der Auslegung des § 10 des Vertrages unterstellt das Berüfttngsgericht Einigkeit der Parteien darüber, daß Mieterhöhungen, die durch Akt der Gesetzgebung verordnet oder zugelaasen wurden^ ihre Berücksichtigung hätten finden solleno Es meint Jedoch, dieser Umstand könne mangels eines entsprechenden Aktäs der Gesetzgebung der Klage nicht zu dem Erfolge verhelfen* Rbensowenig, so hat das Berufungsgericht ausgeführt, kann sich der Kläger auf die lehre vom V?egfall de;# Geschäftsgrundlage berufen, und auch eine ergänzende Vertragsauslegung zu Gunsten des Klägers komme nicht in Frage. Oh diese Ausführungen, die von der Revision bekämpft werden, einer rechtlichen Rachprüfung standhalten, bedarf keiner Entscheidung, da das angefochtene
 Urteilt wie nachstehend ausgeführt werden wird, schon aus anderen Gründen keinen Bestand haben kann und die Sache zur neuen Verhandlung an das Berufungsgericht zurückv.erwie— sen werden muß« In dieser wird das Berufungsgericht auch Gelegenheit haben, die Gedankengänge, die es bei der Auslegung der Vereinbarung angestellt hat, erneut zu überprüfen und dabei die Ausführungen des erkennenden Senats in seinem nicht veröffentlichten Urteil vom 9« Februar I960 - VIII ZR 36/59 * zu berücksichtigen *
2o Der Kläger verlangt, wie das Berufungsgericht auch nicht verkannt hat, eine\Anhebung der Miete lediglich für die Zeit nach BrlaB des ji^aten Bund e smie t enges et z e s, das am lo August 1955 in Kraft getreten ist« Bas Berufungsgericht legt seiner rechtiietie» Beurtei die Annahme zugrunde, daß dem Beklagten Geschäftsräume vermietet seien« Bas ist entgegen den Bedizen der Revision, die diese ins-* besondere in ihrer weiteren schriftlichen Revisionsbegründung vom 15 o Hai 1959 erhoben hat , aus Recht sgründen nicht zu beanstanden, denn das vermietete frühere Eintami 1 i enhaus wird ausweislich des Mietvertrages im Einvernehmen der Parteien ganz überwiegend ^U Bürozweckeh verwendet, so daß § & AbscÄGSMG eingreift. Bie Tatsache der im Jahre 1944 auf Grund des Reichsleistungsgesetzes vorgenommenen Beorderung ist daheg ohne Bedeutung«
Bas Berufungsgericht meint Jedoch, der Kläger könne einen Anspruch auf Zahlung erhöhter Miete deshalb nicht auf das Brste Bundesiaieieuigesetz stiltzen, weil er dem Be^ klagten gegenüber keine den Anforderungen der §f 18, 24 Abs«2 1«BÄG entsprechende Erklärung abgegeben habe» Bieser Auffassung vermag indes der erkennende Senat nicht zu folgen«
a)	Entgegen den Barlegungen des Berufungsgerichts stellt bereits das Schreiben des Klägers vom 13 ■ August
1955 eine den erwähnten Vorschriften des Gesetzes genügende Erklärung dar. Das Berufungsgericht meint, der Kläger habe mit diesem Sphreiben eine Erhöhung der Geschäftsraummiete gemäß § 24 Abs,2 1,BMG Überhaupt nicht verlangt, sondern sich eine auf diese Bestimmung gestützte Forderung nur Vorbehalten, Das ist indes nicht richtig* Der Kläger hat sich im ersten Absatz des von dem Berufungsgericht im Wortlaut angeführten Schreibens vom 15, August 1955 ausdrücklich auch auf § 24 1*BMG berufen* Diese Vorschrift bezieht sich jedoch ausschließlich auf die Anhebung von Geschäftsraummieten, wie sie hier in Frage steht* Der Kläger hat daher, was das Berufungsgericht außer acht gelassen hat, tatsächlich bereits mit diesem Schreiben eine Erhöhung der bisher gezahlten Geschäftsraummiete auf Grund der Vorschrift des § 24 loBMG gefordert* Er hat auch den Betrag bezeichnet, um den die Miete erhöht werden soll und die Berechnung mitgeteilt* Daß er sich dabei auch auf § 10 des Vertrages berufen und die §§ 5 und 6 1*BMG angeführt hat, kann die Erklärung nicht unzulässig machen* Allerdings enthält sie nicht ausdrücklich den Hinweis, daß die nunmehr geforderte Miete Slö Md ängemeseoh-b	an-
zusehen sei, und es fehlt in ihr auch die Angabe von Vergleichsobjekt en* Hierauf kommt es indes angesichts der hier vorliegenden besonderen Umstände nicht an* Zwar hat der erkennende Senat in seinem Urteil vom 4* Februar 1958 - VIXX ZE 13/57 - (BGHZ 2$,310} gefordert, daß die schriftliche Erklärung des Vermieters über die Erhöhung von Geschäft sraummie ten die Angabe von Vergleichsobjekten und die Mitteilung über die Mieten enthalten muß, die für die Vergleichsobjekte gezahlt werden* Begründet ist das Verlangen nach Angabe von Vergleichsobjekten und der dort gezahlten Mieten mit der Brwä.gung, ihre Mitteilung sei erforderlich, um dem Mieter die Prüfung zu ermöglichen, ob das Verlangen des Vermieters nach Zahlung der erhöhten Miete sachlich begründet ist* Diese Entscheidung bezog sich auf einen Laden in dem Geschäftsviertel einer Großstadt,
 
so daß die Angabe von Vergleichsobjekten keinerlei Schwierigkeiten bereitete. Anders ist die Sachlage zu beurteilen, wenn Vergleichsobjekte schlechterdings nicht vorhanden sind oder es dem Vermieter trotz aller Bemühungen nicht gelungen ist, solche zu ermitteln. Es geht in derartigen Fällen nicht an, dem Vermieter eine an sich gerechtfertigte Mieterhöhung zu versagen, wenn or in der nach § 18 l.BMG abgegebenen Erklärung keine Vergleichsobjekte und Vergleichsmieten mitgeteilt hat. Vielmehr muß es unter solchen Umständen genügen, soll der Vermieter nicht in unbilliger leise benachteiligt werden, daß er in anderer Weise die Angemessenheit der -geforderten Miete für die von dem Mieter innegehältenen Geschäftsräume dartut. in BGH2 26,
310 hat der erkennend^öb^ät nur einen für den Regelfall geltenden Grundsatz auf gestellt, der Ausnahmen zuläßt und beim Vorliegen besonderer Umstände keine Anwendung findet. Das hat der erkennende Senat bereits in seinem Urteil vom 30. Juni 1959 - VIII m 83/58 - (IM l.BMG § 24 Hr.2) ausgesprochen. Er hat in diesem Urteil unter Hinweis auf die Anmerkung von Gelhaar zu BGHZ 26,310 in IM 1 .BMG § 18 Hr .2 ausdrücklich hervorgehoben, daß die Anforderungen an den Inhalt der nach § 18 l.BMG ab zugeb enden Erklärung nicht überspannt werden dürfen, um zu verhindern, daß der Vermieter Hechtsverluste erleidet, die ihm hach Treu und Glauben billigerweise nicht .zugemutet werden können*, in dem erwähn t en Urt ei l hat der erkennend e Senat daher in einem Falle, in dem die Ermittlung von Vergleichsob jekten und Vergleichsmieten für den Vermieter mit sehr erheblichen Schwierigkeiten verbunden gewesen wäre, es für ausreichend angesehen, daß der Vermieter sich auf ein sachgemäß begründetes Gutachten eines zuverlässigen Sachverständigen über die Höhe des angemessenen Mietzinses* berufen hatte. Ein solches Gutachten hat Mer der Kläger seiner Erklärung vom 13* August 1955 zwar nicht beigefügt. Trotzdem ist sie jedoch als ausreichend anzusehen. Der Sinnzusammenhang der erwähnten Erklärung, den der erkennende Senat selbst fest-
 
zustellen vermag, da das Berufungsgericht nur den Wortlaut der Erklärung mitgeteilt, die gebotenen Erwägungen Uber ihre Bedeutung aber unterlassen hat (vglo BGH Urteil vom 24o November 1951 - II ZR 51/51 - IM BGB § 153 U) Hr.2), wie die Revision mit Recht geltend macht, ergibt mit aller Klarheit, daß der Kläger mit ihr zu dem Ausdruck hat bringen wollen, als Mindestbetrag der angemessen erhöhten Miete des § 24 Abs.2 l.BMG sehe er die bisherige Miete* erhöht um die für preisgebundenen Wohnraum in §§ 5? 6 l.BMG zugelassenen Zuschläge an, und diese fordere er deshalb von dem Beklagten« Jedenfalls unter den besonderen Umständen des vorliegenden Balles, in dem die Ermittlung von Vergleichsob jekten und Vergleichsmieten, wie das Berufungsgericht festgestellt hat, auf nahezu unüberwindliche Schwierigkeiten stößt, trägt der erkennende Senat keine Bedenken, die Erklärung vom 13 «August 1955 als den Anforderungen der §§ 18, 24 Abs.2 1*BMG entsprechend anzusehen. Hach der Breigabe der Geschäftsraummieten waren diese allgemein sehr erheblich angestiegen, so.daß regelmäßig bei der Heuvermietung von Geschäftsräumen in Altbauten wesentlich höhere Mieten erzielt wurden, als die bisherigen Mieter gezahlt hatten (vgl* veröffentlichtes Urteil des erkennenden Senate vom 8* März I960 - VIII ZR 82/59 -) * Jedenfalls üb er traf die Anhebung der Geschäftsraummieten in Altbauten, wie die Revision mit Recht geltend macht, fast ausnahmslos die im RrstbnvB	vorgesehenen
 ilietZuschläge für pr eisgebundenen Wohnraum bei weitem. V/enn bei dieser Sachlage uh#: dei? Unmöglichkeit, Vergleichsobjekte zu bezeichnen und Ver^ieihhömieten mitzuteilen* der Vermie-t er eine Erklärung des Inhalt s abgegeben hat , daß er lediglich die Steigerung der Geschäftsraummiete um die für preisgebundenen Wohnraum zulässigen Sätze vornehmen wolle, so erscheint es unbedenklich/sein Schreiben als eine der Vorschrift des § 18 1 «BMG genügende Erklärung zu werten, weil die Erfahrung dafür spricht, daß die von ihm verlangte Anhebung der Miete sich im Rahmen der angemessenen Erhöhung im Sinne des § 24 Abs.2 l.BMG halten werde. In einer sol-
 
chen Erklärung ist daher, wenn nicht besondere Anhaltspunkte für eine gegenteilige Entscheidung gegeben sind, die der Beklagte bisher nicht einmal vorgetragen hat, der Grund für die Zulässigkeit der Mieterhöhung ausreichend bezeichnet o
Auf Grund dieser Erklärung kann der Kläger für die Zeit ab 1. September 1955 somit grundsätzlich eine monatliche Mieterhöhung von 156 DM verlangen.
b)	Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist aus den bereits dargelegten Gründen auch in der Klageschrift eine allerdings nur die;-Erklärung vom 13* August 1955 berichtigende, den Vorschriften des § 18 1 »BMG entsprechende, Mieterhöhungserkläruhg äü^ efblicken (vgl* dazu Orteil des erkennenden Senats vom 26> September 1958 - VIII ZR 121/57 -IM 1»BMG § 18 Kr* 5) • In :4er Klageschrift verlangt der Kläger nämlich mit derselben Begründung wie in seinem Schreiben vom 15* August 1955 eine Aidiebung der Miete um 20 nur berechnet er die 20 # jetzt von einem Betrage von 782 DM (statt bisher von 780 DM) auf 156,40 (statt 156) DM* Da die Klage am 25* Januar 1956 zugestellt worden ist, kann mithin der Kläger ab 1, März 1956 (§ 18 Abs*5 1*BKG) möglicherweise einen Mehrbetrag von monatlich 156,40 DM statt 156 DM fordern* Der Zulässigkeit der in der Klage enthaltenen Erklärung gemäß § 18 loBMO steht nicht entgegen, daß der Kläger bereits am 15* August 1955 eine dementsprechende Erklärung abgegeben hatte o Aüs der in der Klageschrift mit get eilten Berechnung ergibt sich, daß der Kläger in dieser*die volle vereinbarte Miete von 782 DM zugrunde gelegt hat, während er in dem schreiben vom; 15»August 1955 nur von'einer monatlichen Miete von 780 DM ausgegangen war» Es handelt sich also in Wahrheit nur um eine zulässige Berichtigung der ursprünglichen Erhöhung s er klär ung durch Richtigstellung einer Zahl, von der bei der Berechnung ausgegangen ist, und nicht um eine neue selbständige ErhÖhungs er Klärung.
 
c)	Auch das nunmehr zu erörternde Schreiben vom 12o April 1957 enthält eine wirksame Erhöhungserklärung gemäß § 18 1 »BMG. Roquette (l.BMG 2.Aufl. § 24 Kr»30, vgl* auch § 22 Nr*35) und neuerdings Bettermann (BB 1960,346) vertreten allerdings die Auffassung, daß der Vermieter von Geschäftsräumen im Gegensatz zu dem Vermieter von preisgebundenem Wohnraum von seinem Erhöhungsrecht nur einmal Gebrauch machen könne» Ob dieser Rechtsmeinung zu folgen ist - der erkennende Senat hat erhebliche Zweifel an ihrer Richtigkeit - kann auf sich beruhen bleiben, denn der Kläger hat sich in seinem schreiben vom 13«» August 1955 ausdrücklich vorgehalten, gemäß § 24 1»BHG die ortsübliche Miete für Geschäftsräumenachzufordern, und einen Betrag von mindestens 3,^ BM für den Quadratmeter als angemessen bezeichnet» Biegt aber	ausdrücklicher	Vorbehalt
 bei der ersten Erhöhung klärung vor, so lassen sich selbst dann, wenn der mitgeteilten Rechtsmeinung beizutreten wäre, keine Bedenken dagegen erheben, dem Vermieter von Geschäftsraum in einer weiteren Erklärung die Anhebung bis zur angemessen erhöhten Miete im Sinne des § 24 Abs»2 1,BMG in Verbindung mit § 9 Abs»2 GRMG 2U gestatten. Bas Gesetz verlangt nicht, daß der "Ver&ieter die Miete alsbald auf den vollen Betrag erhöht, den er zu fordern berechtigt ist, wenn er in der Erhöhungserklärung eich eine Weitere Erhöhung Vorbehalte Die voh dem erkennenden Senat für richtig gehaltene Ansicht berückiiohtigt durchaus das Interesse des Misters, der auf Grund einer. Brhöhungserklärung, wie sie hier abgegeben ist, elnistal den Vorteil hat, daß er einstweilen nur den Betrag zh bezahlen braucht, bis zu dem die Miete erhöht worden ist, und außerdem durch den Vorbehalt sofort darüber unterrichtet ist, daß der Vermieter sich für berechtigt hält, durch sine neue, nur für die Zukunft wirkende Erklärung (Roquette aap § 18 Kr»28 a»R») die Miete weiter zu erhöhen« Der Mieter kann mithin in einem solchen Ralle schon frühzeitig Erkundungen darüber einziehen.
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welche Miete für die von ihm innegehaltenen Geschäftsräume angemessen ist, und kann gegebenenfalls versuchen, sich Bäume zu sichern, die preislich günstiger sind»
In der Erklärung vom 12. April 1957 bat der Kläger ausdrücklich auf ein dem Beklagten bekanntes, im Aufträge des Klägers erstattetes Gutachten des Architekten DflBP Bezug genommen, der gleichzeitig vereidigter Bausachverständiger istä Mit Bücksieht darauf, daß nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sich keine Vergleichsobjekte und V ergleichsiie^ön ermitteln lassen, hat nach der bereits angeführten Entscheidung des erkennenden Senats, an där dieser fest hält, der Hinweis auf das dem Beklagten bekannte Gutachten genügt, um den Grund für die Zulässigkeit der Mieterhöhung ausreichend zu bezeichnen, so daß der Kläger ab lf'Mai 1957 die Miete bis zu dem in diesem Schreiben angegebenen Betrage anheben kann, soweit er die angemessen erhöhte Miete im Sinne des § 24 Abs.-2 1-BMG nicht übersteigt» Allerdings verlangt der Kläger im Hechtsstreit nicht einmal die Erhöhung der Miete bis zu dem in dem Gutachten Breyj>r als angemessen bezeichneten Betrage, sondern er legt seiner Berechnung nur den von dem gerichtlichen Sachverständigen Pr. Xng.	in	sei-
nem zweiten Ergänzungsgutachten vom 25- März 1958 als an-
gemessene Monatsmiete errechnet en Betrag zugrunde- Baß der Kläger mehr gefordert hat , änd^t indes nichts an der Wirksamkeit der Erhöhungserklärung hinsichtlich des preisrechtlich zulässigen Betrages, dehn nach § 18 Abs * 1 letzter Satz loBMG istdie Erklärung nur insoweitunwirksam, als der Vermieter einen Betrag bestimmt hat, durch den die preisrechftich zulässige Miete Überschritten wird.
3. Bas Berufungsgericht hat allerdings weiter angenommen, die Klage wäre selbst dann nicht begründet, wenn davon ausgegangen werden würde, der Kläger habe eine der Vorschrift des § 18 loBMG entsprechende Erhöhungserklärung \ abgegeben,
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denn, so führt es aus, der Kläger habe nicht nachgewiesen, daß die ortsübliche Miete tatsächlich über der vereinbarten liege» Diese Erwägungen des Berufungsgerichts halten indes einer rechtlichen Prüfung ebenfalls nicht stand» Ihnen liegt die von Roquette (aaO § 24 Nr.25 a»E». unter Hinweis auf das BVerwGUrt v. 15« Juli 1957 - V 0 112/56 - N^VI 1957,1851) und Bettermann (BB 19603546) vertretene Ansicht zugrunde, der Vermieter Könne eine Mieterhöhung nicht beanspruchen, wenn eine ortsübliche Miete nicht bestehe oder sich nicht feststeilen lasse. Dieser Auffassung vermag der erkennende Senat jedoch nicht zu folgen» Wie Bettermann zugibt, läßt die Vorschrift des § 24 Abs»2 '$alz3L l.BMG zwei Auslegungen zu, nämlich entweder: daß nur die ortsübliche Miete angemessen im Sinne der erwähnten Bestimmung sei, oder, daß zwar stets die ortsübliche Miete angemessen sei, daß aber auch eine andere Miete: angemessen sein könne, insbesondere dann, wenn eine ortsübliche Miete nicht bestehe oder nicht feststellbar sei * Die von Bettermann vertretene Ansicht, daß die ersterwähnte Auslegung richtig sei, kann der erkennende Senat nicht billigen»
a) Bettermann beruft sich auf den Wortlaut der Vorschrift und legt Gewicht darauf, daß Halbsatz 2 nicht sagt: "Als angemessen erhöht gilt", sondern: "Als angemessen erhöht ist anzusehen", und den Wortlaut des in Bezug genommenen § 9 Abs, 2 GRMGi »Eine Mieterhöhung ist angemessen"» Er meint ferner, durch die amtliche Begründung sei äeder Zweifel darüber ausgeräunft worden, daß nur bis zur ortsüblichen Miete erhöht werden dürfe» Aus diesem Gedankengeng ergibt sich jedoch keine Rechtfertigung des von Bettermann aufgestellten Satzes, daß eine Mieterhöhung dann nicht zulässig sei, wenn eine ortsübliche Miete sich nicht ermitteln läßt» aus dem von ihm angeführten Gesetzeswortlaut läßt sich keinesfalls der Schluß ziehen, daß nur die von ihm daraus hergeleitete Auslegung richtig sei» Im Übrigen läßt Bett ermann außer acht, daß bei der Auslegung eines Gesetzes, ebenso wie bei der Auslegung einer Willenserklärung, nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdruckes zu haften, sondern auf Sinn und
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Zweck der Gesetzesbestimmung abzustellen ist (vgl« BGH Beschluß vom 10«> Juli 1951 - II ZR 30/51 - BGHZ 3,87 mit Anmerkung von Benkard in XM Berliner Gesetz zur Wiederherstellung der Hechtseinheit Art.7 I Hr.l). Bas Ziel des Ersten Bundesmietengesetzes ist die “Wiederherstellung der Wirtschaftlichkeit des Heuebesitzes durch eine wohlabgewogene Ermächtigung zur Erhöhung der Mieten“ (vgl«, BGHZ 31,63,67)« Dieser Zweck, würde aber bei der Vermietung von Geschäftsräumen in den fällen nicht verwirklicht werden können, in denen es dein Vermieter nicht möglich ist, Vergleichsobjekte und Vergi eichsmiet eh zu 'bezeichnen« Viel*-der Vermieter* wenn die Auffassung des Beru-fungsgerichts richtig wäre, in derartigen fällen Sich weiterhin gegebenenf alls mit einer wirtschaftlich ungerechtfertigt niedrigen Miete bezögen,; ebne eine Erhöhung verlan gen zu können« Bi e Auslegung von Bett er mann, die mit der des Berufungsgerichts übereinstimt, führt also zu einem . mit Sinn und Zweck dda Ersten Buhdesmietengesetzes in Widerspruch stehenden Ergebnis« Sie ist deshalb abzulehnen« Grundsätziich soll vielmehr nach § 24 Abs.2 1 «BMG der Vermieter von Geschäftsräumen das Hecht haben, eine abgcmes^ sen erhöhte Miete zu verlangen, damit sein Grundstück wieder rentabel wird« Bieses Hecht darf ihm nicht deshalb genommen werden, weil die Feststellung der ortsüblichen Miete, die sich für Geschäftsräume gleicher Art und läge nach Wegfall der Preisbihdungen bildet5 auf b©sondere Schwie~ rigkeiten stößt. Es ;kaüh^bei d0r\Anwendung;-'
; hiebt außer Betracht bleiben, daß die ortsübliche Miete im Sinne des § 9 Abs«2 G?HG lediglich die Höchstgrenze dar-hteilt, bis zu der § 2% Abs«! 1 «BMG die Mieterhöhung zu-läßto Eann nun im Einzelfalle mangels geeigneter Vergleichs' Objekte nicht festgestellt werden, wie hoch die prtaüb-iiche Miete ist, so' istv deshalb das Begehren auf erhöhte Miete noch nicht ungerechtfertigt, sondern es muß in derartigen Bällen eine gerechte Bö sung in der Weise gefunden werden, daß ermittelt wird, in welchem Umfang allgemein
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die Geschäftsraummieten in der betreffenden Gegend seit ihrer Freigabe angestiegen sind* Dem Anträge ist jedenfalls in dem Umfang stattzugeben, in dem die Anhebung der betreffenden Geschaftsraummiete mit Rücksicht auf die allgemeine Preisentwicklung bei derartigen Mieten angemessen erscheint* was das Berufungsgericht notfalls mit Hilfe von Sachverständigen zu ermitteln haben wird» Mit dieser Auslegung setzt sich der erkennende Senat nicht in Widerspruch zu der angeführten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts* Denn diese betrifft nicht die Auslegung von § 24 Abs. 2 1.B14G, sondern von Abschnitt I § 2 Abs«l VOPR Kr*71/
51 vom 29 . November 1951 (BGBl I 920), die einen anderen Tatbestand behandelt und sich außei-dem als Ausnahmevor-Schrift darsteilt, so daß keine Veranlassung besteht, den gewichtigen Bedenken nachzugehen, die Breetzke (in seiner Anmerkung zu dieser l^taeheidung KJW 1957,i851) aus hier nicht weiter zu erörternden Gründen gegen ihre Rechtsrichtigkeit erhebt.
b} Bett ermahn kamt auch nicht zugegeben werden, daß § 24 Absd 2 Satz 1 l^BMG nür bei strenger Auslegung praktikabel sei. Was angemessen ist, läßt eich - gegebenenfalls mit Hilfe eines Sachverständigen - von den Gerichten mit ausreichender Sicherheit: ermitteln.
c) Ebensowenig kann Bettermann darin beigetreten werden, wenn er lehrt. Voraussetzung der Anwendung des § 24 Abs»2 sei die Feststellung der Marktrmiete und deren Untei’-sohreitung durch die Vertragsmiete, was nur dann möglich sei, wenn am selben Ort Geschäftsräume gleicher Art und Lage vorhanden seien. Hiermit gibt Bett ermann der Vorschrift ei-* nen Sinn, der ihr ersichtlich nicht zukommt« Der Gesetzgeber hat vielmehr an die Möglichkeit, daß sich die ortsübliche Miete für Geschäftsräume deshalb nicht ermitteln läßt, weil vergleichbare Räume an dem betreffenden Ort nicht vorhanden sind, offensichtlich nicht gedacht, weil bei der Anwendung der Vorschrift des § 9 Abs.2 GRMG wesentliche Schwie-
 
rigkeiten nicht aufgetreten sind. Diese Annahme liegt umso näher, weil sich in aller Regel für Geschäftsräume eine ortsübliche Miete fest stellen läßt. Hätte er aber die hiex* gegebene besondere Sachlage in den Kreis seiner Erwägungen einbezogen, so muß nach der ex-wähnten Zweckrichtigung des Gesetzes davon ausgegangen werden, daß er nicht den Wunsch gehabt hat, in solchen Ausnahmefällen dem Vermieter die Möglichkeit zu verschließen, die Geschäftsiaußmiete in angemessenem Umfange zu erhöhen«, Der erkennende Senat trägt daher keine Bedenken, die erwähnte Bestimmung nicht in dem Sinne auszulegen, wie ihn Bett ermann und das Berufungsgericht für richtig haltenp
4V Da sonach die Mieterhöhung, die der Kläger, verlangt, weder deswegen ungerechtfertigt ist, weil es an einer wirksamen Erhöhungserklärung fehlt, noch auch deswegen, weil sich geeignete Vergleichsob jekte für die vom Beklagt on gemieteten. Geschäftsräume nicht ermitteln lassen, kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben» Eine Entscheidung in der Sache selbst ist :iiem erkennenden Senat nicht möglich, da dem Beklagten Gelegenheit gegeben werden muß, zu der bisher vom Berufungsgericht dicht für wesentlich erachteten. und daher in dem angefochtenen Urteil unerörtert gebliebenen Präge Stellung zu nehmen, in welchem Umfange eine Anhebung der Miete angesichts der besonderen Umstände des Palles .angemessen.-erscheint*■ Außerdem wird das Berufungsgericht an Hand des Vorbringens der Parteien dessen Ergänzung ihnen freisteht*auch ^ prüfen heben? ob und gegebenenfalls inwieweit mit Rücksicht auf die Aufwendungen des Beklagten für den Wiederaufbau des Grundstücks der Be~ Stimmung des § 19 1-BMG, auf die sich der Beklagte ausdrücklich berufen hat , Bedeutung zukömmt » Dabei wird indes nicht außer acht bleiben dürfen^ daß, obgleich der Beklagte die
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Instandsetzung des Grundstücks übernommen und der Kläger hierzu nur genau bezifferte Beträge zu leisten gehabt hat,
 
dennoch die Vereinbarung in § 10 des Mietvertrages über die Zulässigkeit von Mietzinssteigerungen getroffen worden ist » •
Die Entscheidung Uber die Kosten der Revision ist dem Berufungsgericht übertragen worden, da sie von der Endentscheidung in der Sache selbst abhängt.
Br.Bagendarm Dr. Gelhaar Artl Dr.Borsehel
 DroMezger