Volltext der Entscheidung
Nachschlagewerk: ja Amtliche Sammlung: nein
BGB § 951
Wer auf fremdem Grund gebaut hat und dem Eigentümer gegenüber zur Beseitigung des Bauwerks verpflichtet ist, hat gegen ihn einen Anspruch aus § 951 Abs* 1 Satz 1 jedenfalls dann nicht, wenn der Eigentümer die Beseitigung des Bauwerks verlangt*
BGH, Urt„Vo Vh Februar 1965 - VIII ZR 69/63 - OLG München
LG München
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VIII ZR 69/63
URTEIL
Verkündet am
lr/0 Februar 1965 Schorm, Justiz-angestallter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
der Therese
Verkaufsstandsinhaberin in Straße 40 9
Beklagten und Revisionsklägerin,
Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt
gegen
die Firma Gesellschaft mit beschränkter
Haftung in B^^^B0|^P,vertreten durch den Geschäftsführer Jean ArthurV0jH(H0? daselbst.
Klägerin und Revisionsbeklagte,
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Der VIII«, Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17«, Februar 1965 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dro Haidinger sowie der Bundesrichter Artl3 Dro Dorschel? Dro Mezger und Mormann für Hecht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 7* Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 19o Dezember 1962 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewieseno
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Am 260 Oktober 1928 vermietete die Klägerin durch schriftlichen Vertrag der Beklagten einen Teil eines ihr gehörenden unbebauten Grundstücks in München0 Der Vertrag lautet aus« zugsweise:
ft
OOO
lo Die (Klägerin) vermietet von ihrem Grundstück ««« ein Stück in der Größe von b m Länge und b m Breite 000 an (die Beklagte)*
2o Die monatlich zu entrichtende Miete beträgt RM_2o3~«
000
3o Die (Klägerin) gestattet auf dem vermieteten Geländestück die Errichtung eines Verkaufskiosks zu dem Zwecke des Verkaufs von Süßwaren3 Zigaretten und Flaschenlimonadeno Der Verkauf von anderen Lebens«* • mittein und Alkohol ist nicht gestattet« Der Kiosk darf nur Einund Ausgang nach der Straße haben3 nicht nach dem Grundstück} nach dem Grundstück nur ein Fenster«
o o o o
5o Die Kündigung kann beiderseits vierteljährlich am Quartalersten <> « « erfolgen«
6« Nach Aufhebung des MietVerhältnisses muß (die Beklagte) den Kiosk auf eigene Kosten wieder entfernen,
o o o n ti
/ O O o ö
Am 280 Februar 195o vereinbarten die Parteien schriftlich auf der Vertragsurkunde vom 280 Oktober 1928 folgenden
"Nachtrag zu vorstehendem Vertrag:
zu l£ Dieser Vertragspassus wird dahin abgeändert9 daß sich die Größe auf 8 x 15 iß erhöht«
zu, 2; Die monatlich zu entrichtende Miete beträgt DM ?;-or ab lo März 195o«
zu 3» Dieser Vertragspassus kommt ganz in Wegfall« neu:
80 Dieser Vertrag hat auf 5 Jahre Gültigkeit-, also bis 280 Februar 19550 Passus 5 tritt am h März 1955 wie-der in Kraft«”
Die Beklagte errichtete anstelle des Kiosks ein massives eingeschossiges teilweise unterkellertes Gebäude9 in dem sie ein Cafe betreibt., ferner zwei -Garagen« Die Bauten sind baupolizeilich nicht genehmigt« Im Jahre 1961 kündigte die Klägerin die das Grundstück an die Werke verkaufen
wollte und inzwischen verkauft hat., den Mietvertrag« Sie verlangt Räumung und Herausgabe des Grundstücks unter Entfernung der Gebäude« Im ersten Rechtszuge hat die Beklagte widerklagend Feststellung verlangt3 daß ihr wegen der Errichtung des Hauses Bereicherungsansprüche gegen die Klägerin zuständen« Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt und ihre Widerklage als unzulässig abge-wiesen« Im zweiten Rechtszuge ist die Beklagte von der Fest-
stellungs- zur Zahlung swiderklage über gegangen mit dem Anträge;, die Klägerin zu verurteilen, im Falle der Räumung 70 ooo IM an die Beklagte zu zahlen« Das Berufungsgericht hat die Berufung der Beklagten "mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Widerklage als unbegründet abgewiesen werde«'1 Mit der Revision erstrebt die Beklagte Klag-abveisung und Verurteilung der Klägerin gemäß der Widerklage <> Die Klägerin beantragt3 die Revision zurückzuwei~ sen« -
Ent sehe idung sgrunde:
lo Die Revision rügt in erster Linie, das Berufungsgericht ha.be übersehen, daß nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag der Beklagten die Klägerin das Grundstück vor oder • während des Rechtsstreits an Siemens veräußert habe; mit der Veräußerung entfalle die Aktivlegitimation der Klägerin (§§ 5712 985 BGB)o Diese Rüge ist unbegründete Die Beklagte hat in Wirklichkeit nur behauptet, die Klägerin habe das Grundstück an Siemens verkauft« Es kann deshalb dahinstehen, ob § 5?1 BGB auch auf ein durch Kündigung erloschenes Mietverhältnis anzuwenden ist, und ob der Einwendung der Beklagten nicht schon durch § 265 ZPO der Boden entzogen ist«
2o Die Revision rügt ferner, zu Unrecht gehe das Berufungsgericht davon aus, Nr« 6 des Vertrages von 1928 sei durch den Nachtragsvertrag von 195o unberührt geblieben«
Die Bestimmung des Vertrages von 1928, daß die Beklagte nach der Aufhebung des .Mietverhältnisses den Kiosk entfernen müsse, passe in keiner Weise mehr, nachdem statt des
kleinen^ geringvrertigen und auseinandernehmbaren Kioskes ein großes massives Gebäude mit einem Kostenaufwand von 70 000 DM auf dem Grundstück errichtet worden seio Jedenfalls habe sie (Beklagte) bei der Nachtragsvereinbarung überhaupt nicht auf den Gedanken kommen können3 daß sie ein solches Gebäude gegebenenfalls schon nach 5 Jahren habe wieder abreißen müssen« Der Nachtragsvertrag sei deshalb iip, Gegensatz zu dem Berufungsgericht dahin auszulegen., daß durch ihn auch Nr«, 6 des Vertrages von 1928 aufgehoben vrorden sei»
Die Rüge ist nicht begründet« Das Berufungsgericht stellt fest3 die Parteien hätten in dem Nachtragsvertrag § 3 des Vertrages von 1928 aufgehoben«, weil seine Bestimmungen über bauliche Anlage und Benutzungszweck auf das von der Beklagten geplante Cafe* nicht gepaßt hätten« Dagegen hätten die Parteien Nr« 6 des Vertrages bewußt aufrecht erhalten wollen« Gegenüber diesen das Bevisionsgericht bindenden Feststellungen des Berufungsgerichts sind die Erwägungen der I-c vision unerheblich« Sie hat auch nicht aufzeigen können3 <kß das Berufungsgericht seine Feststellungen rechtsfehlerhaft getroffen habe« Diese Feststellungen wurden3 wie das Bern-fungsurteii' zutreffend ausführt9 durch den V/ortlaut des Nachtragsvertrages nahe gelegt« Denn wenn dieser einzeln die Bestimmungen des Vertrages aufzähltj die geändert oder aufgehoben werden sollten3 so ließ sich daraus auf den Willen der Parteien schließen3 die übrigen Bestimmungen des alten Vertrages aufrecht zu erhalten« Außerdem war9 vom Standpunkt' der Klägerin aus, eine vertragliche Regelung darüber 3 was nach einer Beendigung des Mietverhültnisses mit den durch die Mieterin errichteten Bauten werden sollte y erst recht geboten3 als die Beklagte statt des kleinen Kioskes ein großes massives Gebäude errichten wollte«
Daß die Aufrechterhaltung der Nr« 6 des alten Vertrages in diesem Falle für die Beklagte ein beträchtliches Risiko
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mit sich brachte, zwingt nicht zu dem Schluß, daß sie eine solche Vereinbarung nicht gewollt haben könne» Dieses Hisi-ko konnte der Beklagten schon deshalb nicht verborgen bleiben 5 weil in Nr<> 8 des Nachtragsvertrages die feste Mietzeit ausdrücklich auf 5 Jahre begrenzt war» Es stellte sich deshalb der Beklagten die Frage, was nach diesen 5 Jahren mit dem Gebäude geschehen sollte» Sie hat-nichts dafür, vorgetragen, was ihrerseits die Annahme hätte rechtfertigen können9 die Klägerin werde nach 5 Jahren das Gebäude übernehmen und ihr den Wert vergüten» Damit ergab sich für die Beklagte ein offensichtliches Risiko auch dann, wenn für das Vertragsverhältnis Nr» 6 des alten Vertrages nicht mehr gegolten hätte» Wenn die Beklagte gleichwohl den Mietvertrag mit der festen Mietzeit von nur 5 Jahren schloß, so konnte das Berufungsgericht daraus schließet die Beklagte habe das Bisiko einer verhältnismäßig kurzen Mietdauer nur gering eingeschätzt» Die damaligen Verhältnisse mochten den Beteiligten die Annahme nahelegen5 daß die Klägerin das Gelände in absehbarer Zeit nicht benötigen werde9 eine Annahme 5 die auch der Zeuge teilte» Tatsächlich hat die
Klägerin den Vertrag auch erst 1961, also 6 Jahre nach Ablauf der fest vereinbarten fünfjährigen Mietzeit gekündigt und die Beklagte ist heute noch, lk Jahre nach Abschluß des Nachtragsvertrages im Besitz des Grundstücks» Das Berufungsgericht brauchte jedenfalls aus dem Risiko, das die Beklagte einging9 nicht darauf zu schließen§ die Parteien hätten in dem Nachtragsvertrag Nr» 6 des alten Vertrages stillsehwe gend aufgehoben»
Die Auslegung des Berufungsgerichts hängt auch nicht davon ab, ob Zacherl schon vor dem Abschluß des Nachtragsvertrages die Beklagte vor großen Investitionen in ein für sie fremdes Grundstück gewarnt und sie darauf hingewiesen hat, die Gebäude müßten entfernt werden, falls die Klägerin das Grundstück verkaufe» Der Revision ist zuzugecen, daß insoweit die Aussage des Zeugen der bekundet
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hats er habe in diesem Sinne mehrfach mit der Beklagten gesprochen9 eine zeitliche Fixierung vermissen läßt® Aber auch wenn die erste Unterhaltung dieses Inhalts zwischen
und der Beklagten erst nach Abschluß des Nachtrags.. Vertrages stattgefunden haben sollte.; wird der Auslegung des Berufungsgerichts nicht die Grundlage entzogen0 Der Vortragstext spricht so sehr für sie3 daß die Beklagte ihrerseits besondere Umstände hätte darlegen müssen; die eine andere Auslegung geboten erscheinen ließen0 Daran fehlt es jedoch®
3o Das Berufungsgericht verneint; daß die Klägerin durch ihre Klage auf Räumung des Grundstücks und Entfernung der Gebäude gegen Treu und Glauben verstoße und die Klage deshalb rechtsmißbräuchlich sei® Hiergegen wendet sich die Revision zu Unrecht®
Die Beklagte hat selbst nicht behauptet; daß sie irgendwie von der Klägerin (durch den Leiter ihrer Münchener Zweigniederlassung, angeregt oder beein-
flußt worden sei; den Kiosk in ein Cafe1 umzuwandeln®
Die Klägerin konnte auch an diesem Vorhaben der Beklagten schon wegen der geringfügigen Miete von Vo DM monatlich kein Interesse haben® Ferner stellt das Berufungsgericht fest; habe der Beklagten keine Zusicherungen
irgendwelcher Art gemacht; die über den Rahmen des schrift• liehen Vertrages.hinausgingen® Es mag allerdings sein3 daß den die Klägerin nur als ihren Lagerpin tzverv/nlter bezeichnet; beim Abschluß des Nachtragsvertrages davon aus« gegangen ist; die im Saargebie't ansässige Klägerin werde die von der Beklagten genutzte Fläche in absehbarer Zeit nicht selbst benötigen; und daß damals auch ein Verkauf nicht in Aussicht stand® Es mag ferner sein-, daß die Beklagte die für sie beträchtlichen Baukosten in der Ervjar-*-
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tung aufgewandt hat, das Grundstück auch über die fünfjährige Vertragsdauer hinaus langfristig nutzen zu können» Das alles kann aber, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt3 nicht den Vorwurf des Rechtsmißbrauchs gegen die Klägerin rochtfertigen, wenn diese von ihren im Vertrag ausdrücklich festgesetzten Rechten Gebrauch macht, nachdem sie der Beklagten das Grundstück aufgrund des. Nachtragsvertrages länger als lo Jahre belassen hat und sich jetzt die Gelegenheit zu einem günstigen Verkauf bietet»
Der Grundsatz3 daß Vertragsparteien bei der Abwicklung eines Vertrages nach Treu und Glauben auf die Belange der anderen Partei Rücksicht zu nehmen haben-, kann grundsätzlich nicht dazu führen, durch eine Umgestaltung des Vertrages das von einer Partei übernommene Risiko der anderen Partei aufzuerlegen» Es war Sache der Beklagten, das Risiko ihrer im Verhältnis zur Vertragsmindestdauer sehr hohen Investitionen abzuwägen* Es würde eine Überspannung der bei Vertragsverhandlungen gebotenen Sorgfaltspflichten bedeuten3 hier von der Klägerin zu verlangen, sie habe vor den Abschluß des im Interesse der Beklagten liegenden Nachtragsvortrages diese auf ihr Risiko noch besonders hinveisen sollen» Auch in diesem Zusammenhang kommt es deshalb nicht darauf an, ob und wann I sich in die-
sem Sinne der Beklagten gegenüber geäußert hat»
bo Die Revision rügt ferner, das Berufungsgericht habe übersehen, daß eine Entfernung des Bauwerks nach § 22 WBewG unzulässig sei» Aus dem Tatbestand des Berufungsurteils und den Schriftsätzen der Beklagten im zweiten Rechtszuge, auf die der Tatbestand verweist, ergibt sich nicht, ob sich in dem Gebäude eine Wohnung befindet» Nach dem von der Beklagten überreichten "Tektur-Plan'* enthält uas Gebäude zv;ei Gasträume, einen Verkaufsraum, eine Küche und ein Büro, also nur gewerbliche Räume» Demgegenüber hat-
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te allerdings die Klägerin im ersten Hechtszuge vorgetra« gen, die Beklagte benutze nur den Verkaufsraum gewerblich; in den anderen Räumen habe sie Wohnungen eingerichtet, die
im Hinblick auf § 8 GRMG darauf, es handele sich um Räume, die rein gewerblich genutzt würden« Sie wies allerdings in einem späteren Schriftsatz auf das gesetzliche Abbruchs-Verbot mit der Begründung hin, das Gebäude diene "auch" Wohnzwecken« Hs ist auch nicht auszuschließen, daß die Beklagte selbst in dem Gebäude wohnt« Eei diesem ungeklärten Sachverhalt ist für die Revisionsinstanz davon auszugehon, daß das Gebäude auch Wohnzwecken dient«
§ 22 WBewG steht gleichwohl einer Verurteilung der Beklagten zu dem Abbruch des Gebäudes nicht entgegen« Nach § 3 Buchst« c WBewG in der Fassung des Art« II Nr« 2 AbbauG sind die Vorschriften des Wohnraumbewirtschaftungsgesetzes nicht anzuv;enden auf Wohnraum, der wegen seines räumlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhangs mit Geschäftsräumen im Sinne des Geschäftsraummietengesetzes zugleich mit diesem vermietet oder verpachtet oder aufgrund eines sonstigen Rechtsverhältnisses einem anderen überlassen ist« Dieser Fall ist hier gegeben« Denn es ist zv/isehen den Parteien unstreitig, daß die Klägerin der Beklagten das Grundstück zur gewerblichen Nutzung für den Betrieb eines Cafes überlassen hat« Wenn die Beklagte in dem Gebäude daneben noch Wohnraum goschaffen haben sollte, so war dieser ihr nur wegen seines räumlichen und wirtschaftlichen Zusammenhangs mit Geschäftsräumen überlassen« Auf diesen Wohnraum finden demnach generell die Vorschriften des Wohnraumbe-wirtschaftungsgesotzes keine Anwendung« Das gilt auch für § 22 WBewGo Denn § 3c enthält ~ anders als die durch das Abbaugesetz neu eingeführten Vorschriften der §§ 3s bis 3e WBewG - nicht die Bestimmung, daß die §§ 219 22, 35 WBewG unberührt bleiben«
sie vermietet habe« Andererseits berief sich die Beklagte
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5° Zur Widerklage meint die Revision, das Berufungsgericht habe nach seinem eindeutigen und deshalb nicht ausiegbaren Urteilsspruch unzulässigerweise Uber die in der zweiten Instanz nicht mehr anhängige Fe stStellungswider -klage und nicht Uber die Zahlungswiderklage entschiedene Diese Meinung ist unrichtige Welchen .Anspruch ein klagab' weisendes Urteil, das den abgewiesonen Anspruch nicht naher bezeichnet, abweist, ergibt erst der Tatbestand, gegebenenfalls in Verbindung mit den Entscheidungsgründeno Diese lassen im vorliegenden Fall keinen Zweifel, daß das Berufungsgericht die Zahlungsv/iderklage abgewie sen ha to
Gegen diese Abweisung sind aus Hechtsgrunden Bedenken nicht zu erhebeno Nach den Ausführungen zu 2 und 3 ist die Beklagte verpflichtet, das Gebäude zu beseitigen In BGHZ 23, 61, 63 hat der Bundesgerichtshof die Frage offen gelassen, ob ein Vergütungsanspruch nach § 951 BGB entfalle, wenn der, welcher auf fremdem Grund gebaut hat, zur Beseitigung des Bauwerks verpflichtet isto Nach Ansicht des Senats ist diese Frage unbedenklich zu bejahen Ein Vergütungsanspruch ist jedenfalls dann nicht mehr gegeben, wenn derjenige, der gebaut hat, aufgrund seiner Verpflichtung das Gebäude abgebrochen hato Dann ist der Eigentümer nicht mehr bereichert (§ 8l8 Abs« 3 BGB)Q Der Schuldner, der entgegen seiner Verpflichtung den Abbruch unterläßt, und eine Vergütung nach § 951 BGB verlangt, hält mithin die Voraussetzungen seines Anspruchs nur dadurch aufrecht, daß er die ihm dem Eigentümer gegenüber obliegende Hechtspflicht zur Beseitigung verletzte Unter solchen Umständen einen Vergütungsanspruch nach § 951 BGB geltend zu machen, ist jedenfalls dann rechtsmißbräuchlich, wenn, wie hier, der Grundstückseigentümer die Beseitigung des Gebäudes nicht nur zu verlangen berechtigt ist, sondern auch verlangt (RGRK BGB llo Aufl» § 951 Nr* 2h; Erman/Hefermehl,
BGB § 951 Nro 6; Martin Wolff, Sachenrecht 9* Auflo § 7h I 3; OLG Cello in MDK 195h, 29h)o Da schon aus diesem Grunde
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die Widerklage der Beklagten auf Zahlung von ?o ooo DM unbegründet ist;, kommt es auf die Angriffe der Revision gegen die Annahme des Berufungsgerichts nicht an9 daß die Beklagte die Gebäude nur ?u vorübergehendem Zweck errichtet habe und die Klägerin deshalb wegen § 95 Abso 1 Satz I BGB nicht Eigentümerin der Gebäude geworden seio
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZP0o
Dr0 Haidinger Artl Dr<> Dorschei Dro Mezger Mormani
