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BGH · VIII ZR 64/63

Gericht: BGH · Aktenzeichen: VIII ZR 64/63

Ist einem Schiedsgufcachter die Ermittlung der ortsüblich eia Miete für ein bestimmtes Mietobjekt übertragen, 30 ist die von ihm getroffene Be-* Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 21♦ Oktober 1964 unter Mitwirkung des Senatspresidenten Dr. Haidinger und der Bundesrichter Artl, Dr. Dorschei, Dr. Mezger und Mormann für Recht erkannt: Die Parteien sind mit weiteren am Hechtsstreit nichb beteiligten Personen Erben des Bäckermeisters Otto Zum noch ungeteilten Nachlaß gehört Grundbesitz in bVBBh Platz 0 und 0.Der Beklagte betreibt in einem Teil davon ein Caf&haus, verbunden mit Bäckerei und Konditorei. Durch Vergleich vor dem Kammergericht vom 9o Juni 1959 in einem anderen Bechtsstreit (7 ü 967/59) begründeten die Erbengemeinschaft einerseits und der Beklagte andererseits über die von diesem genutzten Betriebsräume mit Wirkung vom 1. Können die Sachverständigen sich nicht einigen, dann soll ein dritter Sachverständiger durch die Industrie- und Handelskammer bestimmt werden. Ein Beschluß gegen die Stimme des Gutachters der Industrie- und Handelskammer ist unwirksam« §§ 518, 319 BGB gelten entsprechend'...” Der Beklagte benannte den Architekten Br. und die Kläger den Architekten als Gutachter mit dem Auftrag, nach Maßgabe des Vergleichs vom 9. über - handele; die Sachverständigen hätten sich deshalb entschlossen, für den Vergleich nur Objekte in nächster Umgebung der Hieträume in heranzuziehen, weil auf anderer Grundlage die Ermittlung des Mietpreises nicht tragbar erschien« Als Vergleichsobjekte »für die Begründung des ermittelten Mietbetrages’1 sind die E^BIapotheke, die Drogerie Bld^undein Lebensmittelgeschäft der Firma EeflÜ sowie die dafür im einzelnen zugrunde gelegten Mieten genannt. Mit den "Vergleichsmieten» ist im Gutachten der Quadratmeterpreis von 10 DM für Caf& und Laden (- 207 qm) begründet. Die schiedsgut-achter hätten nicht nur einen bereits objektiv feststehenden, den Parteien lediglich verborgenen, den Sachverständigen aber auffindbaren Inhalt der Leistung klarzustellen, sondern diese Leistung in Ergänzung des Parteiwillens selbst bestimmen sollen. Für eine Bestimmung der Leistung durch die Sachverständigenkommission "in Ergänzung des Farteiwillens1', wovon das Berufungsgericht ausgeht, war hier kein Raum. Der Parteiwille stand fest; Vertragsmiete sollte die am 1* Januar 1959 geltende ortsübliche Miete sein* Liese - den Parteien nicht bekannte - Miete sollten die Sachverständigen ermitteln., Liese Ermittlung ist aber, wie die Revision zutreffend ausführt, eine TatsachenfestStellung, die nicht nach ”billigem Ermessen” vorzunehmen war« Daran ändert auch der vom Berufungsgericht angeführte Umstand nichts, daß die“ortsübliche Miete” keine eindeutig bestimmte und feststellbare Größe etwa wie der Kurswert eines Wertpspiers in einem gegebenen Zeitpunkt oder der Marktpreis einer im Handel befindlichen vertretbaren Sache ist. Unerheblich ist auch, daß es in aller Regel sehr schwer ist, die ortsübliche Miete für ein bestimmtes Mietobjekt zu ermitteln und daß hierüber auch unter den Sachverständigen sehr leicht verschiedene Auffassungen aufkommen können, sei es bei der Entscheidung darüber, welche Vergleichsobjekte in Betracht kommen, sei es darüber, wie. Auch wenn man das alles in Rechnung stellt, ändert das nichts daran, daß die ortsübliche Miete ein Faktum ist und daß die Gutachter, denen es übertragen ist, sie zu ermitteln, hierbei nicht nach ihrem billigen Ermessen entscheiden können. Sie sollen, wie bereits dargelegt, im Gegensatz zur Auffassung des Berufungsgerichts gerade nicht den Inhalt des Vertrages in Ergänzung des Vertragswillens der Parteien erst schaffen, sondern lediglich die den Parteien noch unbekannte - ihren Inhalt nach aber objektiv bestimmbare - Leistung zu einer ihnen bekannten machen, somit den vorhandenen Inhalt'des Vertrages klurotellen (vgl. 319 BGB ausdrücklich für entsprechend anwendbar erklärt haben« Wie der erkennende Senat bereits entschieden hat, kann das in einem Pall der hier vorliegenden Art, daß den Gutachtern eine TatsaohenfestStellung übertragen war, lediglich bedeuten, daß nachzuprüfen ist, ob diese Feststellung offenbar unrichtig ist. Danach kommt es im Gegensatz zur Auffassung des Berufungsgerichts nur darauf an, ob das Ergebnis, zu dem die Sachverständigen gelangt sind, offenbar unrichtig ist. 1. Soweit die Revision die offenbare Unrichtigkeit der von den Sachverständigen getroffenen PestStellung daraus herleiten will, daß diese nicht branchengleiche Objekte herangezogen haben, oder daß sie sonst gesetz- oder sach* widrig vorgegangen sind, greifen die Angriffe äei\Rg^i§io£6re nicht durch. Eine solche Fehlerhaftigkeit, ergibt sich/nicht aus der Begründung des Gutachtens der Sachverständigen Lfll und Fr(^ vom 30. Hier ist dem Gutachten frf|^ und nicht zu entnehmen, daß diese Gutachter von einem unrichtigen Begriff der "ortsüblichen Miete" ausgegangen seien. Sie haben nicht verkannt, daß darunter die Miete zu verstehen ist, die sich für Geschäftsräume oder Grundstücke gleicher Art und Lage (nach Wegfall der Preisbindungen) gebildet hat (vgl. Äs ist aber nicht rechtsirrig, wenn das Berufungsgericht zu der Auffassung gelangt ist, die Gutachter hätten, nachdem hier ein konkreter Vergleich mit branchengleichen Räumen von annähernd derselben Größe und Beschaffenheit in derselben Lage nicht möglich gewesen sei, die ortsübliche Miete auch ohne gleichartige Vergleichsmöglichkeit zu ermitteln gehabt, weil die Parteien den streit um die Miete auf jeden Fall hätten beendet wissen wollen (vgl. Auch in diesem Schriftsatz sind jedoch keine Einzelheiten über Miete und Größe der genannten Betriebe angegeben, aus denen sich die Vergleichbarkeit mit den Bäumen des Beklagten und daraus wiederum die offenbare Unrichtigkeit der Miet-feststellung für seine Bäume ergeben könnte«, Die Bäckerei muß auch den Gutachtern bekannt gewesen sein; denn der Sachverständige des Beklagten Dr. 50IB; hat in dem seinen beiden Mitgutachtern zugänglich gemachten Gutachten vom 28. Auch diese,: erhebliche Abweisung von der Eest~ setzung der Gutachter und auf 3 200 BM spricht jedoch für sich allein noch nicht dafür, daß deren Ergebnis "offenbar unrichtig" sein muß. Außerdem hat hier HeflHP seiner Schätzung die preisgebundenen Mieten für zwei Konditoreien aus anderen Stadtteilen von Westberlin (Ttei^i^, KuflMBfc-^■1 und WaHm, Platz) nach dem Stichtag vom 1. Schließlich ist Ee^pt auch noch in seinem Gutachten von einer Größe der Räume des Beklagten von nur rund 562 qm (davon laden- und Caf§ = rund 197 qm) ausgegangen, während diese - vom Beklagten nicht bestritten -mit rund 600 qm, davon 207 qm für Cef& und Laden, anzusetzen sind. Auch die danach anzunehmende ungefähre Übereinstimmung zwischen den Gutachtern des Beklagten He^m und Lr.RJHUP brauchte dem Berufungsgericht keinen Anhalt für die Annahme zu geben, daß die Festsetzung von und offenbar unrichtig sein müßte. Die Revision greift dagegen die Feststellung der ortsüblichen Miete mit 3 200 DM monatlich durch die Gutachter und mit Recht deshalb an, weil diese hierbei nach dem Vortrag der Beklagten in den 'lat Sachenrecht ästigen von unrichtigen Vergleichsmieten ausgegangen sein sollen. Dazu verweist die Revision auf den Vortrag im Schriftsatz der Beklagten vom 29» Juni 1962 s. dieses Vortrages in der berufungsbegründung auf Seite 13 und 14, in der näher ausgerechnet ist, daß die Sachverständigen, wenn sie von den für die "Vergleichsräume" am,.-, Ob die Sachverständigen nicht doch möglicherweise zu demselben Ergebnis gelangt wären, weil bei Ermittlung der freien Miete nach dem Stichtag vom 1. Januar 1959, falls die preisgebundenen Mieten an diesem Tage für die ,,Vergleichsob3ekteM wirklich erheblich niedriger gewesen sein sollten, als von den Sachverständigen angenommen worden ist, alsdann u.U. ein höherer Zuschlag geboten gewesen sein könnte, ist dem festgestellten Sachverhalt nicht zu entnehmen und kann auch sonst vom Revisionsgericht nicht beurteilt werden. Der Beklagte hat zwar nur hinreichend dargetan, daß die Festsetzung über einen Betrag von rund 2 579 DM hinaus offenbar unrichtig sei. tracht kommen wird» sollte sich aber nach Erhebung der angebotenen Beweise ergeben, daß die von der Sachverständigenkommission getroffene Festsetzung offenbar unrichtig ist, so hätte das bei entsprechender Anwendung des § 519 BGB zur Folge, daß dann die getroffene Feststellung insgesamt unwirksam 'wäre und durch eine gerichtliche Bestimmung der ortsüblichen Miete ersetzt werden müßte» Bas Revisionsgericht ist aber nicht in der Lage, einer solchen neuen Festsetzung, die allein dem Tat-richter obliegt, schon 3etzt nach oben oder unten Grenzen zu setzen» Ber Tatrichter muß vielmehr hierüber frei entscheiden können. IVo Auch die Kostenentscheidung für das Revisionsverfahren war dem Berufungsgericht zu übertragen, weil sie von dem endgültigen Assgang des Rechtsstreits abhängt.

Zitierte Normen: § 518 BGB § 550 ZPO § 519 BGB
mietenBMGutachterSachverständigeBerufungsgerichtGutachtenParteiRevision

Volltext der Entscheidung

Kashschlagewerk:	3a
Amtliche Sammlung:	nein
BGB §319
Ist einem Schiedsgufcachter die Ermittlung der ortsüblich eia Miete für ein bestimmtes Mietobjekt übertragen, 30 ist die von ihm getroffene Be-*
Stimmung vom Gericht im Zweifel nicht lediglich daraufhin nachprüfbar, ob sie offenbar unbillig ist, sondern daraufhin, ob sie offenbar unrichtig ist®
BGH,Urtov0 21. Oktober 1964 - VIII ZR 64/63 K.G Berlin
IG Berlin
 mi ZE 64/63
Verkündet am 21. Oktober 1964 Klett, Justizobersekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 Im Namen des Volkes In dem Rechtsstreit des Konditormeisters Kurt	in	Bl
 Platz %,
Beklagten und Revisionsklägers, - Prozeßbevcllmäehtigter: Rechtsanwalt Br.
1) i-rau Hedwig Hel
 Straße
gegen geb. Schi
2} den Konditor Hubert H Straße O,
3)	den Kaufmann Helmut Hi Straße
4)	den Drogisten Horst H<
5)	Jfrau Margot Zi
 Platz ft,
6)	Frau Ursula_HjHB geb. II Hotel Ra
 am MI
als Mitglieder der ungeteilten Erbengemeinschaft nach dem Bäckermeister Otto H|
Kläger und Revisionsbeklagten, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr.
hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 21♦ Oktober 1964 unter Mitwirkung des Senatspresidenten Dr. Haidinger und der Bundesrichter Artl,
 Dr. Dorschei, Dr. Mezger und Mormann
 für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 22. November 1962 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
 Tatbestand:
Die Parteien sind mit weiteren am Hechtsstreit nichb beteiligten Personen Erben des Bäckermeisters Otto Zum noch ungeteilten Nachlaß gehört Grundbesitz in bVBBh
 Platz 0 und 0. Der Beklagte betreibt in einem Teil davon ein Caf&haus, verbunden mit Bäckerei und Konditorei. Durch Vergleich vor dem Kammergericht vom 9o Juni 1959 in einem anderen Bechtsstreit (7 ü 967/59) begründeten die Erbengemeinschaft einerseits und der Beklagte andererseits über die von diesem genutzten Betriebsräume mit Wirkung vom 1. Juli 1958 ein Mietverhältnis auf die Bauer von 15 Jahren, über den Mietzins wurde im Vergleich vereinbart:
"Die Höhe «.. soll zwischen den Parteien innerhalb von . drei Wochen nach Abschluß dieses Vergleichs geregelt werden« Können sich die Parteien ... nicht einigen, so wählt jede ... einen sachverständigen, die gemeinschaft lieh innerhalb von 6 Wochen nach ihrer Beauftragung die ortsübliche Miete festzusetzen haben. Können die Sachverständigen sich nicht einigen, dann soll ein dritter Sachverständiger durch die Industrie- und Handelskammer bestimmt werden. Die durch die drei Sachverständigen gebildete Sachverständigenkommission entscheidet alsdann durch Mehrheitsbeschluß, der schriftlich niederzulegen ist. Ein Beschluß gegen die Stimme des Gutachters der Industrie- und Handelskammer ist unwirksam« §§ 518, 319 BGB gelten entsprechend'...”
Die Parteien einigten sich nicht. Der Beklagte benannte den Architekten Br.	und die Kläger den Architekten
 als Gutachter mit dem Auftrag, nach Maßgabe des Vergleichs vom 9. Juni 1959 die am 1. Januar 1959 ortsübliche Miete zu bestimmen. Auch die Gutachter kamen nicht zur Einigung. Der Sachverständige LflP ermittelte in einem Gutachten vom 16. Dezember 1959 als ortsübliche Miete einen Betrag von monatlich 3 895 DM. Der Sachverständige
3
erstattete ein vorläufiges Gutachten vom 31. Januar I960 und einen >'Gutachtennachtrag" vom 28.. August I960« Darin kam er zu einem Mietwert von monatlich rund 1 930,50. IM + 10 % = insgesamt .DM 2 125,—. Als dritter Gutachter wurde der vereidigte Mietsachvereiändige Stadt vermessungsrat a.B. Max am 10* April 1961 von der Industrie- und Handelskammer bestimmt. Pie drei Sachverständigen hielten verschiedene Sitzungen ab. Im Anschluß an eine Sitzung vom 4. Oktober 1961 schlugen sie den Parteien durch einstimmigen.Beschluß vom 17. Oktober 1961 vor, sich auf einen Betrag von > 000 DM monatlich zu einigen. Der Beklagte lehnte den Vorschlag am 26. Oktober 1961 ab* Gegen die stimme des Sachverständigen Dr*	setzte die Kommission die Monatsmiete in der
 Sitzung vom 8. Dezember 1961 auf monatlich DM 3 200 fest, nachdem sich die drei Sachverständigen vorher einstimmig Uber daß der Berechnung der Miete zugrunde:zu legende-«Aufmaß der Bäume geeinigt hatten.
Bach dem am 30. Januar 3962 begründeten Beschluß der Gutachter LflU und Frflfc teilten sie den festgesetzten Betrag im einzelnen wie folgt auf;
Erdgeschoß
 Caf& und Laden	207	qm	je BM 10,—	* BM 2 070,—
Küchenraum	46	qm	je BM 4,—	> DM 184,—
Kebenraume	25	qm	je BM 1,50	= BM 37,50
Kellergeschoß
 Arbeitsfäume ebenerdig am	199 qm Hof	je BM	3,20	= BM		636,80
Arbeitsräume mit 88 qm Backöfen hinten		je BM	1,80	* BM		158,40
Kühlraum	; 17 qm	je BM	5,—	- BM		85,—
Hebenräume	18 am	je BM	1,50	= BM.		,27^—
	600 qm	zusammen aufgerundet		BM = BM	3 3	198,70 200, —
 
In der Begründung der Festsetzung heißt es, es sei davon auszugehen, daß es sich bei dem Streitobjekt um erstklassige Geschäftsräume in cester Lage von	-	dem Bahnhof gegen-
über - handele; die Sachverständigen hätten sich deshalb entschlossen, für den Vergleich nur Objekte in nächster Umgebung der Hieträume in	heranzuziehen,	weil auf
 anderer Grundlage die Ermittlung des Mietpreises nicht tragbar erschien« Als Vergleichsobjekte »für die Begründung des ermittelten Mietbetrages’1 sind die E^BIapotheke, die Drogerie Bld^undein Lebensmittelgeschäft der Firma EeflÜ sowie die dafür im einzelnen zugrunde gelegten Mieten genannt. Von der Heranziehung branchengleicher Betriebe aus anderen Stadtteilen	sahen die Sachverständigen ab. Unter-
schiede in Ort, Lage und Ausstattung der Vergleichsräume berücksichtigten sie durch Zu- und Abschläge. Mit den "Vergleichsmieten» ist im Gutachten der Quadratmeterpreis von 10 DM für Caf& und Laden (- 207 qm) begründet. Die Preise für die übrigen Räume ergeben sich nach dem Gutachten "bei Beachtung von Vergleichsobjekten aus früheren Gutachten und nach Erfahrungssätzen». Der von dem Beklagten benannte Gutachter Er.	erstattete	am	10. Dezember 1961
ein Minderheitsgutachten, in dem er auf eine ortsübliche Miete von 2 510 DM kam.
Der Beklagte zahlte zunächst 1 250 DM, später 1 850 DM monatlich. Logt man seine Zahlungen und die festgesetzte Miete von 5 200 DM monatlich zugrunde, alsdann beträgt der bis zu dem 51, ?4ärz 1962 aufgelaufene Mietzinsrückstand insgesamt 61 646 DM,
i	•
Zahlung dieses Betrages nebst Zinsen an dem Hausverwalter zugunsten der Miteigentümer des Grundstücke wird mit der Klage gefordert. Der Beklagte weigert sich, zu zahlen. Er hält die Mietfestsetzung durch die Schiede-
gutachter auf 3 200 LM für offenbar unrichtig und unbillig und deshalb Bestimmung durch gerichtliches Urteil für erforderlich.
Landgericht und Berufungsgericht gaben der Klage statt. Mit seiner Revision, deren Zurückweisung die Kläger beantragen, erstrebt der Beklagte Abweisung der Klage.
Entscheidungsgründe:
I. Das Berufungsgericht sieht in der Vereinbarung der Parteien in dem gerichtlichen Vergleich vor dem Kammergericht Uber die Festsetzung der Höhe des Mietzinses eine sog« Schiedsgutacnterabrede im weiteren Sinne. Die schiedsgut-achter hätten nicht nur einen bereits objektiv feststehenden, den Parteien lediglich verborgenen, den Sachverständigen aber auffindbaren Inhalt der Leistung klarzustellen, sondern diese Leistung in Ergänzung des Parteiwillens selbst bestimmen sollen. Hieran knüpft es die Folgerung, es komme deshalb nicht nur auf die offenbare Unrichtigkeit der Mietfestsetzung an, diese sei vielmehr nur dann für die Parteien nicht bindend, wenn sie "offenbar unbillig" sei. lesen Ausgangspunkt des Berufungsgerichts greift die Revision mit Recht an.
Zwar ist entgegen der von der Revision (gestützt auf Baumbach-Lauterbach, 27. Aufl. Anm. 2 C zu § 550 ZPO) vertretenen Auffassung, die Auslegung gerichtlicher Vergleiche im Revisionsrechtszuge nicht frei nachprüfbar, weil solche Vergleiche Verträge privatrechtlicher Katar sind (RGZ 154, 319» 520; BGHZ 35, 309, 312, 313; ürt. des erkennenden Senats V. b. Juni 1964 - VIII ZR 235/62 - S. 10 mit weiteren Hach-weisen). Die Auslegung des Vergleichs durch das Berufungsgericht ist jedoch von Rechtsirrtum beeinflußt.
Für eine Bestimmung der Leistung durch die Sachverständigenkommission "in Ergänzung des Farteiwillens1', wovon das Berufungsgericht ausgeht, war hier kein Raum. Der Parteiwille stand fest; Vertragsmiete sollte die am 1* Januar 1959 geltende ortsübliche Miete sein* Liese - den Parteien nicht bekannte - Miete sollten die Sachverständigen ermitteln., Liese Ermittlung ist aber, wie die Revision zutreffend ausführt, eine TatsachenfestStellung, die nicht nach ”billigem Ermessen” vorzunehmen war« Daran ändert auch der vom Berufungsgericht angeführte Umstand nichts, daß die“ortsübliche Miete” keine eindeutig bestimmte und feststellbare Größe etwa wie der Kurswert eines Wertpspiers in einem gegebenen Zeitpunkt oder der Marktpreis einer im Handel befindlichen vertretbaren Sache ist. Unerheblich ist auch, daß es in aller Regel sehr schwer ist, die ortsübliche Miete für ein bestimmtes Mietobjekt zu ermitteln und daß hierüber auch unter den Sachverständigen sehr leicht verschiedene Auffassungen aufkommen können, sei es bei der Entscheidung darüber, welche Vergleichsobjekte in Betracht kommen, sei es darüber, wie. etwaige Unterschiede der miteinander verglichenen Räume durch prozentuale Zuoder Abschläge zu berücksichtigen, sind. Auch wenn man das alles in Rechnung stellt, ändert das nichts daran, daß die ortsübliche Miete ein Faktum ist und daß die Gutachter, denen es übertragen ist, sie zu ermitteln, hierbei nicht nach ihrem billigen Ermessen entscheiden können. Sie sollen, wie bereits dargelegt, im Gegensatz zur Auffassung des Berufungsgerichts gerade nicht den Inhalt des Vertrages in Ergänzung des Vertragswillens der Parteien erst schaffen, sondern lediglich die den Parteien noch unbekannte - ihren Inhalt nach aber objektiv bestimmbare - Leistung zu einer ihnen bekannten machen, somit den vorhandenen Inhalt'des Vertrages klurotellen (vgl. RGZ 96, 57, 60). Dabei müssen sie alle diejenigen objektiven und feststellbaren Umstände
 heranziehen und bei ihrer Entscheidung berücksichtigen, die eine solche Fest Stellung ermöglichen. War der Gutachtern aber eine Tatsachenfeststellung übertragen, so kommt es bei einer Nachprüfung ihres Gutachtens im Rahmen der §§ 317 ffg^ nicht darauf an, ob sie offenbar unbillig ist, sondern nur darauf, ob eine öffenbare Unrichtigkeit festzustellen ist«
Im vorliegenden Streitfall ergibt sich etwas anderes auch nicht daraus, daß die Parteien in dem Vergleich §§ 318,
319 BGB ausdrücklich für entsprechend anwendbar erklärt haben« Wie der erkennende Senat bereits entschieden hat, kann das in einem Pall der hier vorliegenden Art, daß den Gutachtern eine TatsaohenfestStellung übertragen war, lediglich bedeuten, daß nachzuprüfen ist, ob diese Feststellung offenbar unrichtig ist. Dagegen kann aus einer solchen Bezugnahme auf §§ 318, 319 BGB nicht gefolgert werden, daß auch in einem solchen Falle die Feststellung nur auf ihre offenbare Unbilligkeit hin nachgeprüft werden könnte (vgl. Urt. des erkennenden Senats vom 19. Februar 1957 - VIII ZR 38/56 -T.A § 317 Kr. 7).
II. Danach kommt es im Gegensatz zur Auffassung des Berufungsgerichts nur darauf an, ob das Ergebnis, zu dem die Sachverständigen gelangt sind, offenbar unrichtig ist.
1. Soweit die Revision die offenbare Unrichtigkeit der von den Sachverständigen getroffenen PestStellung daraus herleiten will, daß diese nicht branchengleiche Objekte herangezogen haben, oder daß sie sonst gesetz- oder sach* widrig vorgegangen sind, greifen die Angriffe äei\Rg^i§io£6re nicht durch. Eine solche Fehlerhaftigkeit, ergibt sich/nicht aus der Begründung des Gutachtens der Sachverständigen Lfll und Fr(^ vom 30. Januar 1962. Auch der Entscheidung des Reichsgerichte in JW 1956, 502 kann dafür nichts entnommen werden. Der Sachverständige in jenem Rechtsstreit hatte den
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festen Begriff des "gemeinen Grundstückswertes" , den es zu ermitteln gelt, verkannt, so daß das Gutachten schon deshalb unrichtig sein mußte. Hier ist dem Gutachten frf|^ und nicht zu entnehmen, daß diese Gutachter von einem unrichtigen Begriff der "ortsüblichen Miete" ausgegangen seien. Sie haben nicht verkannt, daß darunter die Miete zu verstehen ist, die sich für Geschäftsräume oder Grundstücke gleicher Art und Lage (nach Wegfall der Preisbindungen) gebildet hat (vgl. § 9 Abs. 2 GRMG) und daß deshalb in erster Linie branchengleiche oder branchenähnliche Vergleichaob^ekte heranzuziehen waren. Äs ist aber nicht rechtsirrig, wenn das Berufungsgericht zu der Auffassung gelangt ist, die Gutachter hätten, nachdem hier ein konkreter Vergleich mit branchengleichen Räumen von annähernd derselben Größe und Beschaffenheit in derselben Lage nicht möglich gewesen sei, die ortsübliche Miete auch ohne gleichartige Vergleichsmöglichkeit zu ermitteln gehabt, weil die Parteien den streit um die Miete auf jeden Fall hätten beendet wissen wollen (vgl. hierzu auch die Urteile vom 30. «Juni 1959 - VIII ZR 81/56 - LM 1. JBMG § 24 Kr. 2 und vom 26. April I960 - VIII ZR 71/59 - LM 1. BMG § 24 Kr. 3 - WM I960, 786).'Hierin lieg't im übrigen auch eine mögliche Auslegung des den Sachverständigen erteilten Auftrages. Unangreifbare tatrichterliche Brwägung ist es weiter, wenn das Berufungsgericht das Vorgehen der Kommission als sachgerecht bezeichnet, üie Würdigung und Auslegung solcher Gutachten ist weitgehend Aufgabe des Tatsachenrichters (vgl. Urt. des erk. Senats vom 14. Oktober 1958 - VIII ZR 118/57 - KJW 1958, 2087).
Die Revision hat auch nicht aufgezeigt, daß Gutachter, die anders verfahren wären, zu einem anderen Ergebnis hätten gelangen müssen. Las ergebenauch nicht die vom Beklagten veranlaßten und eingereichten Gutachten des Weise vom 26. März 1962 und des Weblus vom 2. März 1962. Keines dieser
 
Gutachten weist branchenähnliche Objekte und die dafür gezahlten Mieten aus; sie sind rein theoretischer Natur. Der Schriftsatz des Beklagten vom 26. Juni 1962 S. 16, 17 enthält zwar den Hinweis auf eine in unmittelbarer Nähe seines Betriebes befindliche Bäckerei KflHB und auf ein im eigenen Anwesen der Kläger vermietetes Eisenwagengeschäit.
Auch in diesem Schriftsatz sind jedoch keine Einzelheiten über Miete und Größe der genannten Betriebe angegeben, aus denen sich die Vergleichbarkeit mit den Bäumen des Beklagten und daraus wiederum die offenbare Unrichtigkeit der Miet-feststellung für seine Bäume ergeben könnte«, Die Bäckerei
 muß auch den Gutachtern bekannt gewesen sein; denn der Sachverständige des Beklagten Dr. 50IB; hat in dem seinen beiden Mitgutachtern zugänglich gemachten Gutachten vom 28. August I960 einige Angaben (jedoch nicht hinsichtlich der Miete) über "den laden und die Caföstube" gemacht, jedoch ausdrücklich bemex’fct, die Struktur beider Bäckereien - die des Klägers und	sei	so unter-
schiedlich, daß auch dieser Vergleich unmöglich sei (S. 6).
Im Gutachten Weise vom 26. März 1962 sind zwar aus anderen Teilen Westberlins Konditoreien genannt, die vergleichbar sein sollen, jedoch ohne Mitteilung von Einzelheiten. Bor Privatgutachter	des Beklagten hat schließlich am
21. September 1962 die ortsübliche Miete für die streitigen Bäume nach dem Stichtag vom 1. Januar 1959 auf 2 3.93,10 IM "geschätzt". Auch diese,: erhebliche Abweisung von der Eest~ setzung der Gutachter	und	auf	3 200 BM spricht
 jedoch für sich allein noch nicht dafür, daß deren Ergebnis "offenbar unrichtig" sein muß. Gerade bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete kommen nicht selten auch völlig unbefangene Gutachter zu weit voneinander abweichenden Ergebnissen. Bas ist eine Erfahrungstatsache, die dem erkennenden Senat
 
wie ersichtlich auch dem i3eruf ungsgericht aus seinen Miet-Prozessen begannt ist. Außerdem hat hier HeflHP seiner Schätzung die preisgebundenen Mieten für zwei Konditoreien aus anderen Stadtteilen von Westberlin (Ttei^i^, KuflMBfc-^■1 und WaHm,	Platz)	nach	dem	Stichtag	vom 1. Juni 1953 zugrunde gelegt und darauf wiederum nur die gesetzlichen Zuschläge von 16,5 $ bis 1. Januar 1959, hinzugerechnet, jedoch nicht berücksichtigt, daß hier die freie Miete für das Streitobjekt zu schätzen war, was einen weiteren
 Zuschlag erfordert. Schließlich ist Ee^pt auch noch in seinem Gutachten von einer Größe der Räume des Beklagten von nur rund 562 qm (davon laden- und Caf§ = rund 197 qm) ausgegangen, während diese - vom Beklagten nicht bestritten -mit rund 600 qm, davon 207 qm für Cef& und Laden, anzusetzen sind. Hat aber	rund	36	qm	zu	wenig	Grundfläche	ge-
rechnet, davon 10 qm hochwertigen Geschäftsraum, so muß das wiederum das von ihm gefundene Ergebnis beeinflußt haben.
Auch die danach anzunehmende ungefähre Übereinstimmung zwischen den Gutachtern des Beklagten He^m und Lr.RJHUP brauchte dem Berufungsgericht keinen Anhalt für die Annahme zu geben, daß die Festsetzung von	und	offenbar
 unrichtig sein müßte.
2. Die Revision greift dagegen die Feststellung der ortsüblichen Miete mit 3 200 DM monatlich durch die Gutachter und	mit	Recht	deshalb an, weil diese hierbei nach
 dem Vortrag der Beklagten in den 'lat Sachenrecht ästigen von unrichtigen Vergleichsmieten ausgegangen sein sollen. Dazu verweist die Revision auf den Vortrag im Schriftsatz der Beklagten vom 29» Juni 1962 s. 2, nach der keine der von den Sachverständigen in ihrem Gutachten angenommenen Mieten (E^Dpotheke = 9,54 DM je am Laden und 1,- DM je qm Keller, Drogerie	=	8,-	DM	je	qm	und Ladenraum	=
7,82 je qm) richtig sein soll, sowie auf die Y/iederholung
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dieses Vortrages in der berufungsbegründung auf Seite 13 und 14, in der näher ausgerechnet ist, daß die Sachverständigen, wenn sie von den für die "Vergleichsräume" am,.-, lp Januar 1959 wirklich gezahlten Mieten (E^^potheke = 6 im 3e qm, Drogerie ßldB = 4 - 5 IM je qm und Laaenräum' KeflHD = 6,50 DM 3e 9^) ausgegangen wären, unter Zugrundelegung ihrer ßerechnungswelse im übrigen zu einer um mehr als 600 DM niedrigeren Festsetzung hätten gelangen müssen. Durch diesen Vortrag, dessen Dichtigkeit im Revisionsverfahren zu unterstellen ist, haben die Beklagten ausreichend dargetan, daß die von den Sachvei’ständigen getroffene.. Fest-etsung'toffenbar unrichtig" sein kann» Das Berufungsgericht hätte auf dieses Vorbringen nach § 286 ZPO eingehen und die dafür angebotenen Beweise erheben müssen. Ob die Sachverständigen nicht doch möglicherweise zu demselben Ergebnis gelangt wären, weil bei Ermittlung der freien Miete nach dem Stichtag vom 1. Januar 1959, falls die preisgebundenen Mieten an diesem Tage für die ,,Vergleichsob3ekteM wirklich erheblich niedriger gewesen sein sollten, als von den Sachverständigen angenommen worden ist, alsdann u.U. ein höherer Zuschlag geboten gewesen sein könnte, ist dem festgestellten Sachverhalt nicht zu entnehmen und kann auch sonst vom Revisionsgericht nicht beurteilt werden.
IIIo Das angefochtene Urteil war hiernach aufzuheben und die Sache zu anderwexten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht Zürückzuverweiseni-Die. Aufhebung mußte in vollem Umfange erfolgen. Eine nur teilweise Aufhebung ist nicht möglich. Der Beklagte hat zwar nur hinreichend dargetan, daß die Festsetzung über einen Betrag von rund 2 579 DM hinaus offenbar unrichtig sei. Es liegt auch nahe, daß eine ortsübliche Miete mindestens in. Höhe von 2 '510 DM, wie sie der eigene Gutachter des Beklagten annimmt, in Be-
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tracht kommen wird» sollte sich aber nach Erhebung der angebotenen Beweise ergeben, daß die von der Sachverständigenkommission getroffene Festsetzung offenbar unrichtig ist, so hätte das bei entsprechender Anwendung des § 519 BGB zur Folge, daß dann die getroffene Feststellung insgesamt unwirksam 'wäre und durch eine gerichtliche Bestimmung der ortsüblichen Miete ersetzt werden müßte» Bas Revisionsgericht ist aber nicht in der Lage, einer solchen neuen Festsetzung, die allein dem Tat-richter obliegt, schon 3etzt nach oben oder unten Grenzen zu setzen» Ber Tatrichter muß vielmehr hierüber frei entscheiden können.
IVo Auch die Kostenentscheidung für das Revisionsverfahren war dem Berufungsgericht zu übertragen, weil sie von dem endgültigen Assgang des Rechtsstreits abhängt.
Br. Haidinger	Art!	Br. Borschel
 Br. -Mezger	Mormann