Wird eine Grundstücksfläche zu dem Zwecke vermietet, daß der Ilieter darauf einen in sein Eigentum fallenden Behelfsbau errichtet, in dem er nach den Bestimmungen des Mietvertrages ein Gewerbe betreiben soll, so ist der Vernieter verpflichtet, von einem Nachbarmieter ausgehende Einwirkungen auf dieses Gebäude fernzuhalten«, Verletzt er diese Verpflichtung, so.ist er zu dem Ersatz des durch die Störung verursachten Schadens verpflichtet. . Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23* Februar 1966 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Haidinger sowie der Bundesrichter Dr. Gelhaar, Artl, Dr«, Mezger und Dr. Messner für Recht erkannt: Die Erblasserin der Beklagten (im folgenden: Beklagte zu 1) vermietete dem Kläger eine Teilfläche von 32 qm ihres Gr Die Parteien waren siöli darüber einig, daß der Kläger in dem von ihm zu'erriJbiitenden Geschäftslokal "das Rundfunk- und Elektrogewerbe ausüben und mit Rundfunk und Fernsehapparaten handeln würde". Mit der Behauptung, daß von der Wäscheschleuder ausgehende starke Schwingungen auf Wände und Decke seines Ladens übertragen würden, verlangte der Kläger im ersten Kechtszuge von beiden Beklagten zunächst Unterlassung des sich auf sein Geschäft auswirkenden Betriebes der Wäscheschleuder und Ersatz seines durch Herabstürzen der Decke verursachten Schadens am Gebäude und an den Geräten sowie des Verdienstaus-fallo für die Zeit, in der sein Ladenlokal wegen der Ueparaturarbeiten geschlossen gewesen war. Das Oberlandes-gericht hob beide Urteile auf, erklärte den gegen die Beklagte (zu 1) gerichteten Klageanspruch dem Grunde nach für gerechtfertigt und verwies die Sache zur Entscheidung über die Hohe des Klageanspruchs an das Landgericht zurück. I, Das Berufungsgericht stellt fest, daß die vom Beklagten (zu 2) in seinem Waschsalon aufgestellte Wäscheschleuder erhebliche Erschütterungen in den Behelfsbauten der näheren Umgebung und insbesondere in dem dem Kläger gehörenden, unmittelbar neben dem Laden des Beklagten (zu 2) gelegenen Gebäude hervorgerufen hat. Das Berufungsgericht geht davon aus, daß der Kläger darüber hinaus auch einen Geschäftsverlust erlitten hat. Das Berufungsgericht konnte sich auch entgegen der Ansicht der Pwevision auf die Aussage des Zeugen stützen. Dieser Zeuge hat ausgesagt, ihm sei glaubhaft erschienen, daß der Deckenschaden auf die von der Maschine des Beklagten (zu 2)ausgehenden Erschütterungen zurückzuführen sei. Unbegründet ist auch die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe sich nicht auf die Aussage der Zeugen und Sk^^^K stützen dürfen, weil diese Zeugen in dem von der Beklagten (zu 1) als nicht ordnungsgemäß gerügten Beweissicherungsverfahren gehört worden seien. Das Berufungsgericht schließt zwar nicht aus, daß das Herunterfallen des Deckenputzes auch durch den auf der Straße vorbeifließenden Verkehr verursacht worden sein könne. Weil der Kläger gemäß § 536 BGB gegen die Beklagte (zu 1) als Vermieterin einen Anspruch auf Beseitigung dieser Störung habe erheben können, sieht es hierin einen Mangel im Sinne dos § 537 BGB. Da die Vermieterin den Mangel zu vertreten habe, billigt es dem Kläger einen Anspruch auf Ersatz des durch diesen Mangel verursachten Schadens zu. Es führt hierzu aus: Gegenstand des Vertrages sei nicht allein die in Nr. 1 des Vertrages vorgesehene Bebauung des Grundstücks mit einem Laden gewesen, sondern auch das in Nr. 8 des Vertrages bozeichnote Vorhaben des Klägers, in diesem Laden mit Rundfunk-, Fernseh- und Elektrogeräten zu handeln. 1. Lei» Ansicht der Revision, die Vermieterin habe keine Verpflichtung gehabt, den Beklagten (zu 2) zur Unterlassung der Störung anzuhalten, v/eil nur die Grundfläche und nicht auch das darauf errichtete Gebäude vermietet worden sei, ist nicht zu folgen. Nach einhelliger Ansicht ist der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen verpflichtet, dem Mieter durch andere Mieter desselben Hauses oder auch durch Lritte verursachte Störungen fernzuhalten (LI.I BGB § 536 Nr. 2 und 3; BGB RGRK 11. Was als vertragsmäßiger Gebrauch anzusehen ist, ergibt sich aus dem im Mietverträge bestimmten Vertragszweck, der hier von den Parteien eindeutig dahin festgelegt war, daß der Kläger die gemietete Grundfläche zur Errichtung und zur Erhaltung eines Gebäudes benutzen und darin ein Gewerbe betrieben sollte. Diese Betrachtungsweise zeigt, daß es für den Umfang der Fürsorgepflicht der Vermieterin nicht auf die Eigentumsverhältnisse an dem vom Kläger errichteten Hause ankommen kann und daß es auch unerheblich ist, ob die von der Wäscheschleuder des Beklagten (zu 2) ausgehenden Erschütterungen durch den Grund und Boden, also durch die gemietete Grundstücksfläche oder durch ein etwa gemeinsames Fundament oder die gemeinsame Trennwand v/citergcleitet wurden. Die Revision bittet um Nachprüfung, ob die Vermieterin überhaupt einen Anspruch hatte, dem Beklagten (zu 2) den Betrieb der Wäscheschleuder zu untersagen. Hierzu genügte eine Mahnung, die das Berufungsgericht entgegen der Ansicht der Revision ohne Rechtsverstoß feststellt, indem es als erwieson ansieht, daß der Kläger die Vermieterin sofort nach der Montage der Maschine mehrfach fernmündlich um schleunige Abhilfe gebeten hat. Denn ein-r-solches in Aussichtstellen entband die Vermieterin nicht von ihrer Verpflichtung, sich unverzüglich um die Angelegenheit selbst zu kümmern und die vom Beklagten (zu 2) zu treffenden Maßnahmen zu überwachen. Unbegründet ist auch die Rügenden Revision, das Berufungsgericht habe den Kläger nicht als Partei darüber vernehmen dürfen, ob er die Vermieterin mehrfach gemahnt hat. V. Ungerechtfertigt ist auch die Rüge der Revision, das Berufungsgericht hahe § 254 BGB verletzt. Ihrer Ansicht, daß der Kläger seinen eigenen Anspruch gegen den Beklagten (zu 2) notfalls durch eine einstweilige Verfügung hätte durchsetzen und nicht auf Maßnahmen der Vermieterin hätte warten dürfen, ist nicht zu folgen. Es ist aus dem Berufungsurteil auch nicht ersichtlich, oh die Beklagte (zu 1) eine entsprechende Einwendung vorgehracht hat. Der Kläger hatte zwar als Eigentümer des Ladengebäudes gegen denBeklagten (zu 2), auch einen direkten Anspruch aus § 1004 BGB, den er auch in diesem Rechtsstreit mit der Klage geltend gemacht hat. auch BGB RGRK § 535 An. 4)»: Denn diese hatte Rechte aus dem Mietvertrag, die sie gegen den Beklagten (zu 2) verfolgen konnte. Da ihr die Dringlichkeit bev/ußt gemacht worden war, war es auch ihre Sache und nicht die des Klägers, eine einstweilige Verfügung gegen den Beklagten (zu 2) zu erwirken, ganz abgesehen davon, daß sie mit einer fristlosen Kündigung drohen oder diese im Palle der Weigerung aussprechen konnte. Solange der Mietvertrag dauerte, bestand auch ein Anspruch des Klägers, daß ihm die Vermieterin die Störungen fernhielt; und solange setzte sich die Beklagte auch der Gefahr einer Schadensersatzverpflichtung aus. Bor dort zu beurteilende Fall liegt insofern anders, als das Mietverhältnis durch den den Vermieter zu dem ochadensersatz verpflichtenden Zusammenbruch des vermieteten Lagerhauses tatsächlich beendet wurde und das Berufungsgericht die Überzeugung gewonnen hatte, daß das Mietverhältnis über die feste Mietzeit hinaus nicht fortgesetzt worden wäre. Bas Berufungsgericht stellt fest, daß dem Kläger ein Schaden am Gebäude und durch Verdienstrückgang entstanden ist. Wenn sie rügt, das Berufungsgericht habe es offen gelassen, ob dem Kläger auch ein Anspruch auf Verdienstentgang in der Zeit nach seinem Auszüge zuotehc, so mißversteht sie die Ausführungen des Berufungsgerichts.
Nachschlagewerk: ja Amtliche Sammlung: nein 2097 082 BGB §§ 536, 537, 538 Wird eine Grundstücksfläche zu dem Zwecke vermietet, daß der Ilieter darauf einen in sein Eigentum fallenden Behelfsbau errichtet, in dem er nach den Bestimmungen des Mietvertrages ein Gewerbe betreiben soll, so ist der Vernieter verpflichtet, von einem Nachbarmieter ausgehende Einwirkungen auf dieses Gebäude fernzuhalten«, Verletzt er diese Verpflichtung, so.ist er zu dem Ersatz des durch die Störung verursachten Schadens verpflichtet. BGII, Urt. v. 23. Februar 1966 - VIII ZR 63/64 - KG Berlin LG Berlin BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VIII ZR 63/64 URTEIL Verkündet am 23* Februar 1966 Klett, Justiz-obersekrotär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit der Erbengemeinschaft nach Frau Gertrud geb. Hflp, bestehend aus: a) dem Studenten Günter Roi b) Frau Erna Me^P geb beide in (T Beklagten und Revisionsklägor, - Prozeßbevollmächtigter Rechtsanwalt Dr. gegen den Ingenieur Karl H. W in BflHB Bafl^^straße ■, Kläger und Revisionsbeklagtor, - Prozeßbevollmächtigte: und Br. Nirk Rechtsanwälte Prof 2 . ’ t Der VIII. . Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23* Februar 1966 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Haidinger sowie der Bundesrichter Dr. Gelhaar, Artl, Dr«, Mezger und Dr. Messner für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 17» Februar 1964 wird auf Kosten der Beklagten zu 1 zurückgewiesen. Die Erblasserin der Beklagten (im folgenden: Beklagte zu 1) vermietete dem Kläger eine Teilfläche von 32 qm ihres Gr 21 - 23 zur Bebauung mit einem Ladengeschäft zu einem monatlichen Mietzins von 2,- DM je qm. Die Parteien waren siöli darüber einig, daß der Kläger in dem von ihm zu'erriJbiitenden Geschäftslokal "das Rundfunk- und Elektrogewerbe ausüben und mit Rundfunk und Fernsehapparaten handeln würde". Vereinbart war ferner, daß die Erblasserin bei Beendigung des Vertragsverhältnisses die Entfernung des Gebäudes auf Kosten dos Klägers verlangen konnte. Die Uach- Von Rechts wegen- .Tatbestand: Ka Straße 3 bartcilfläche ihres Grundstücks vermietete die Erblasserin einem Lebensmittelhändler zu denselben Bedingungen. Der Kläger führte den Bau durch und betrieb von 1953 bis Ende I960 das vorgesehene Ladengeschäft. Im Jahre 1955 ging der Nachbarladen in die Hände des mitbeklagten Kaufmanns Heinrich Cg|0 (im folgenden: Beklagter zu 2) über, der einen Waschsalon er Öffnete. Der Beklagte (zu 2) stellte etv/a im Mai 1959 eine Wäscheschleuder mit einem Fassungsvermögen von 20 kg auf, die er, statt sie auf einen Betonsockel zu setzen, nach Anweisung der Lieferfirma mit vier Steinschrauben direkt auf dem Fußboden befestigen ließ. In der Nacht vom 20. zu dem 21. Juni 1959 oder in der darauffolgenden Nacht lösten sich im Laden des Klägers von der Decke etwa 2 qm Putz, die beim Herabfallen Geräte des Klägers beschmutzten und beschädigten. Mit der Behauptung, daß von der Wäscheschleuder ausgehende starke Schwingungen auf Wände und Decke seines Ladens übertragen würden, verlangte der Kläger im ersten Kechtszuge von beiden Beklagten zunächst Unterlassung des sich auf sein Geschäft auswirkenden Betriebes der Wäscheschleuder und Ersatz seines durch Herabstürzen der Decke verursachten Schadens am Gebäude und an den Geräten sowie des Verdienstaus-fallo für die Zeit, in der sein Ladenlokal wegen der Ueparaturarbeiten geschlossen gewesen war. Insgesamt klagte er einen Betrag von 2.432,— DM ein. Das Landgericht wies die Klage ab. Der Kläger legte Berufung ein und erhöhte im zweiten Hechtszuge seinen Schadensersatzanspruch um 1.000,— DM. Er begründete die Erhöhung mit der Behauptung, die unstreitig 4 i t Endo I960 erfolgte Aufgabe seines Geschäftes sei auf die aus dem Hachbarladen dos Beklagten (zu 2) kommenden Störungen zurückzuführen. Sie habe ihm einen weiteren Verdienstausfall von mindestens 1.000 DM verursacht. Den Unterlassungsanspruch verfolgte er im Hinblick auf die Geschäftsaufgabe nicht weiter. Das Oberlandesgcricht hob das land-gerichtliche Urteil auf und verwies die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurück. Das Landgericht wies durch Teilurteil die Klage gegen die Beklagte (zu 1) erneut ab. In einem Ergänzungsurteil legto es dem Kläger die gesamten außergerichtlichen Kosten der Beklagten (zu 1) und die Hälfte der bis dahin entstandenen Gerichtskosten auf. Der Kläger legte gegen beide Urteile Berufung ein und erhöhte die Klage um weitere 3.000 DM. Als Verdienstausfall verlangte er nunmehr 4.000 DM für die Zeit bis zu seinem Auszüge. Hilfoweisc verlangte er denselben Betrag als Verdienstentgang für die spätere Zeit. Das Oberlandes-gericht hob beide Urteile auf, erklärte den gegen die Beklagte (zu 1) gerichteten Klageanspruch dem Grunde nach für gerechtfertigt und verwies die Sache zur Entscheidung über die Hohe des Klageanspruchs an das Landgericht zurück. Mit der Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. 5 Entscheidungsgründe: I, Das Berufungsgericht stellt fest, daß die vom Beklagten (zu 2) in seinem Waschsalon aufgestellte Wäscheschleuder erhebliche Erschütterungen in den Behelfsbauten der näheren Umgebung und insbesondere in dem dem Kläger gehörenden, unmittelbar neben dem Laden des Beklagten (zu 2) gelegenen Gebäude hervorgerufen hat. Diese Erschütterungen hätten schließlich zu dem Loslösen des sachgemäß angebrachten Deckenputzes im Laden des Klägers geführt und eine Verschmutzung und Beschädigung der dort aufgestellten Radio-, Fernseh-und Elektrogeräte verursacht. Das Berufungsgericht geht davon aus, daß der Kläger darüber hinaus auch einen Geschäftsverlust erlitten hat. Diese Feststellungen sind entgegen den Revisionsangriffen rechtlich einwandfrei. Der Schriftsatz der Beklagten (zu 1) vom 7. November 1961» auf den die Revision verweist, enthält kein Bev/eisangebot, das das Berufungsgericht übergangen haben könnte. Uber die Frage, ob die anstelle der beschädigten Decke angebrachte neue Decke keine Schäden erlitten hat, brauchte das Berufungsgericht keinen Beweis zu erheben. Das Berufungsgericht konnte sich auch entgegen der Ansicht der Pwevision auf die Aussage des Zeugen stützen. Dieser Zeuge hat ausgesagt, ihm sei glaubhaft erschienen, daß der Deckenschaden auf die von der Maschine des Beklagten (zu 2)ausgehenden Erschütterungen zurückzuführen sei. Eigene Beobachtungen 6 über das Herabstürzen der Decke habe er zwar nicht gemacht. Er habe aber die Erschütterungen wahrgenommon und ihm sei sogar infolge dieser Erschütterungen ein Stempel, den er unter die neuen Deckenplatten heranzudrücken versucht habe, v/eggerutscht• Hieraus Schlüsse auf die Ursache des Schadens zu ziehen, lag ihm tatrichterlichen Ermessen des Berufungsgerichts, dessen Ausübung keinen Hechtsverstoß erkennen läßt. Unbegründet ist auch die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe sich nicht auf die Aussage der Zeugen und Sk^^^K stützen dürfen, weil diese Zeugen in dem von der Beklagten (zu 1) als nicht ordnungsgemäß gerügten Beweissicherungsverfahren gehört worden seien. Die Revision übersieht, daß die Zeugen auch im vorliegenden Rechtsstreit über die Schadens-Ursachen vernommen worden sind. Das Berufungsgericht schließt zwar nicht aus, daß das Herunterfallen des Deckenputzes auch durch den auf der Straße vorbeifließenden Verkehr verursacht worden sein könne. Es stollt aber eindeutig £est, daß die von der V/äsche-schleuder des Beklagten (zu 2) ausgehenden Erschütterungen Ursache der Lockerung und Loslösung des Deckenputzes waren. Der Straßenverkehr^könnte hiernach nur ein den endgültigen Schaden auslösendos Moment gebildet haben, das für die Präge der Ursächlichkeit ohne rechtliche Bedeutung ist. Es ist daher mit dom Berufungsgericht davon auszugehen, daß mindestens der mit dem Hauptantrage geltend gemachte Schaden seine Ursache in dem von der Y/äschc-schleuder dos Beklagten (zu 2) ausgehenden Schwingungen 7 und Erschütterungen hatte. IIo Das Berufungsgericht findet eine Stütze deG Schadensersatzanspruches in § 538 BGB 2. Alternative. Es erblickt in den im Gebäude des Klägers regelmäßig auftretenden Erschütterungen eine Beeinträchtigung der Mietsache. Weil der Kläger gemäß § 536 BGB gegen die Beklagte (zu 1) als Vermieterin einen Anspruch auf Beseitigung dieser Störung habe erheben können, sieht es hierin einen Mangel im Sinne dos § 537 BGB. Da die Vermieterin den Mangel zu vertreten habe, billigt es dem Kläger einen Anspruch auf Ersatz des durch diesen Mangel verursachten Schadens zu. Ben Anspruch auf Beseitigung der Störung leitet es aus dem Vertrage vom 28. Mai 1953 her, den es als einen I.Iietvertrag über die Grundstückstoilfläche beurteilt. Es führt hierzu aus: Gegenstand des Vertrages sei nicht allein die in Nr. 1 des Vertrages vorgesehene Bebauung des Grundstücks mit einem Laden gewesen, sondern auch das in Nr. 8 des Vertrages bozeichnote Vorhaben des Klägers, in diesem Laden mit Rundfunk-, Fernseh- und Elektrogeräten zu handeln. Beshalb müsse das gemietete Grundstück nicht nur zur Bebauung mit einem Laden geeignet sein, sondern auch zur Ausübung des bezeichne-ten Gewerbes. Sei das aber der vorgesehene vertragsmäßige Gebrauch der Grundstücksfläche gewesen, so sei die Vermieterin verpflichtet gewesen, alle Störungen und Beeinträchtigungen von dem Grundstück fernzuhalifcen, die geeignet gewesen seien, den Kläger in dem vertragsgemäßen Genuß der Mietsache zu stören oder diesen sogar unmöglich zu machen. Solche Störungen stellten auch die vom Nachbargrundstück ausgehenden Erschütterungen j 8 dar, die sich auf den Laden des Klägers schädigend auogewirkt hätten. Liese Erwägungen des Berufungsgerichts halten auch unter Berücksichtigung der Revisionsangriffe einer rechtlichen Nachprüfung stand. 1. Lei» Ansicht der Revision, die Vermieterin habe keine Verpflichtung gehabt, den Beklagten (zu 2) zur Unterlassung der Störung anzuhalten, v/eil nur die Grundfläche und nicht auch das darauf errichtete Gebäude vermietet worden sei, ist nicht zu folgen. Nach einhelliger Ansicht ist der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen verpflichtet, dem Mieter durch andere Mieter desselben Hauses oder auch durch Lritte verursachte Störungen fernzuhalten (LI.I BGB § 536 Nr. 2 und 3; BGB RGRK 11. Aufl. § 353 Anm. 4; otaudinger/Kiefersauer BGB 11. Aufl. § 536 Nr. 15; Mittelstein, Lie Miete, 4. Aufl. S. 246, 283). Ler Rcchtsgrund dieser Verpflichtung liegt in § 536 BGB. Nach dieser Bestimmung hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauche geeigneten Zustand zu erhalten. Was als vertragsmäßiger Gebrauch anzusehen ist, ergibt sich aus dem im Mietverträge bestimmten Vertragszweck, der hier von den Parteien eindeutig dahin festgelegt war, daß der Kläger die gemietete Grundfläche zur Errichtung und zur Erhaltung eines Gebäudes benutzen und darin ein Gewerbe betrieben sollte. Hieraus folgt, daß die Vermieterin auch von dem Gebäude und dem dem Gewerbebetrieb dienenden Inventar zu demindest solche Gefahren 9 und Störungen abzuwenden hatte, die von Nachbarmie-tcrn ausgingen, welchen sie eine andere Teilfläche ihres Grundstücks vermietet hatte. Diese Betrachtungsweise zeigt, daß es für den Umfang der Fürsorgepflicht der Vermieterin nicht auf die Eigentumsverhältnisse an dem vom Kläger errichteten Hause ankommen kann und daß es auch unerheblich ist, ob die von der Wäscheschleuder des Beklagten (zu 2) ausgehenden Erschütterungen durch den Grund und Boden, also durch die gemietete Grundstücksfläche oder durch ein etwa gemeinsames Fundament oder die gemeinsame Trennwand v/citergcleitet wurden. Entscheidend ist allein, daß der Kläger durch die von einem anderen Mieter der Beklagten (zu 1) betriebene Wäscheschleuder an der im Vertrage vorgesehenen Benutzung der Grundstücksfläche gestört worden ist. Die Revision bittet um Nachprüfung, ob die Vermieterin überhaupt einen Anspruch hatte, dem Beklagten (zu 2) den Betrieb der Wäscheschleuder zu untersagen. Das ist zu bejahen. Der Mieter darf die Mietsache nur in der Y/eise benutzen, daß Störungen anderer Mieter vermieden werden. Nur eine sich innerhalb dieser Schranken haltende Benutzung entspricht den Voraussetzungen des dem Mieter gestatteten vertragsmäßigen Gebrauches der Mietsache. Der Vermieter kann daher gemäß § 550 BGB auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter derartige Störungen verursacht. III. Y/ar aber die Vermieterin zur Abstellung der Störung verpflichtet, so liegt ein Mangel der Mietsache vor. Denn Sachmängel sind nicht nur Fehler mit denen die 10 6 c Mietsache behaftet ist, sondern auch solche Verhältnisse, welche die Mietsache in ihrer Tauglichkeit unmittelbar beeinträchtigen. Hierunter fallen insbesondere Immissionen, also auch die wie hier von außen kommenden Erschütterungen. IV. Der Kläger kann Ersatz seines Schadens fordern, weil die Vermieterin vor Eintritt des Schadens in Verzug geraten war. Hierzu genügte eine Mahnung, die das Berufungsgericht entgegen der Ansicht der Revision ohne Rechtsverstoß feststellt, indem es als erwieson ansieht, daß der Kläger die Vermieterin sofort nach der Montage der Maschine mehrfach fernmündlich um schleunige Abhilfe gebeten hat. Unerheblich ist, daß der Kläger bei diesen fernmündlichen Unterredungen einmal gesagt haben mag, der Beklagte (zu 2) habe eine Auswechslung der Schleuder versprochen. Denn ein-r-solches in Aussichtstellen entband die Vermieterin nicht von ihrer Verpflichtung, sich unverzüglich um die Angelegenheit selbst zu kümmern und die vom Beklagten (zu 2) zu treffenden Maßnahmen zu überwachen. Unbegründet ist auch die Rügenden Revision, das Berufungsgericht habe den Kläger nicht als Partei darüber vernehmen dürfen, ob er die Vermieterin mehrfach gemahnt hat. Die Revision meint zu Unrecht, die Voraussetzungen des § 448 ZPO hätten nicht Vorgelegen. Sic verkennt die Aussage der Eheleute vom 23* August 1962, die nach ihren Bekundungen beide davon unter- 11 richtet waren, daß der Kläger die Vermieterin mehrfach auf den Mißstand hingewiesen hat. V. Ungerechtfertigt ist auch die Rüge der Revision, das Berufungsgericht hahe § 254 BGB verletzt. Ihrer Ansicht, daß der Kläger seinen eigenen Anspruch gegen den Beklagten (zu 2) notfalls durch eine einstweilige Verfügung hätte durchsetzen und nicht auf Maßnahmen der Vermieterin hätte warten dürfen, ist nicht zu folgen. Das Berufungsgericht hat diesen Gesichtspunkt nicht erörtert. Es ist aus dem Berufungsurteil auch nicht ersichtlich, oh die Beklagte (zu 1) eine entsprechende Einwendung vorgehracht hat. Aber auch, wenn man der im Schrifttum vertretenen Ansicht folgt, daß dieser Gesichtspunkt von Amts wegen zu beachten ist (vgl. Soergol/Siebert BGB 9« Aufl. § 254 Anm. 66, Ennocceruo/ Lehmann BGB § 16 V; Palandt BGB 24. Aufl. § 254 Anm. 7; anderer Ansicht BGB RGRK 11. Aufl. § 254 Anm. 116 und die Rechtsprechung des Reichsgerichts, RGZ' 51? 193; 59$ 511; 162, 24, 29) ist die Einwendung unbegründet. Es können sich zwar Situationen ergeben, die den Mieter verpflichten, einen der Mietsache drohenden Schaden selbst abzuwenden, weil ihm dies im Gegensatz zu dom Vermieter ohne weiteres möglich ist. So darf der Mieter z.B. einen vom Vermieter gestellten Ofen, dessen Gefährlichkeit er erkannt hat, oder hätte erkennen müssen, nicht benutzen (vgl. Niondorff, Mietrecht, 10. Aufl. § 21, 6 S 145)• Überall da, wo der Mieter dem Gefahrenbereich näher ist als der Vermieter und eine Beseitigung der Gefahr ihm ein leichtes ist, wird er die notwendigen Maßnahmen auf Kosten des Vermieters zu treffen haben. So liegen 12 o c die Dinge hier aber nicht. Der Kläger hatte zwar als Eigentümer des Ladengebäudes gegen denBeklagten (zu 2), auch einen direkten Anspruch aus § 1004 BGB, den er auch in diesem Rechtsstreit mit der Klage geltend gemacht hat. Gleichwohl konnte er sich auch an die Vermieterin halten (vgl. auch BGB RGRK § 535 Anm. 4)»: Denn diese hatte Rechte aus dem Mietvertrag, die sie gegen den Beklagten (zu 2) verfolgen konnte. Hatte oie sich solcher Rechte im Mietverträge begeben, so mußte sie das zu demindest dem Kläger eindeutig erklären. Da ihr die Dringlichkeit bev/ußt gemacht worden war, war es auch ihre Sache und nicht die des Klägers, eine einstweilige Verfügung gegen den Beklagten (zu 2) zu erwirken, ganz abgesehen davon, daß sie mit einer fristlosen Kündigung drohen oder diese im Palle der Weigerung aussprechen konnte. Es bestehen auch keine Bedenken dagegen, daß das Berufungsgericht dem Kläger außer dem Ersatz des Sachschadens Schadensersatz für Verdienstentgang zubilligt. Der Ansicht der Revision, der Kläger könne den Ersatz des Geschäftsverlustes, den er nach Wiedereröffnung des Ladenbetriebes erlitten haben v/ill, schon deshalb nicht verlangen, v/oil die Beklagte (zu 1) nach Ablauf der festen Mietzeit im Jahre 1958 den Mietvertrag durch Kündigung hätte beenden können, ist nicht zu folgen. Solange der Mietvertrag dauerte, bestand auch ein Anspruch des Klägers, daß ihm die Vermieterin die Störungen fernhielt; und solange setzte sich die Beklagte auch der Gefahr einer Schadensersatzverpflichtung aus. Wollte sie das vermeiden, so mußte sie eine Beendigung des Mietvertrages herbeiführen. Das Urteil des erkennenden 15 Senats vom 15. Juni 1964 - VIII ZR 255/62 (LH BGB § 537 Rr. 12) stoht dem nicht entgegen. Bor dort zu beurteilende Fall liegt insofern anders, als das Mietverhältnis durch den den Vermieter zu dem ochadensersatz verpflichtenden Zusammenbruch des vermieteten Lagerhauses tatsächlich beendet wurde und das Berufungsgericht die Überzeugung gewonnen hatte, daß das Mietverhältnis über die feste Mietzeit hinaus nicht fortgesetzt worden wäre. VI. Schließlich rügt die Revision auch zu Unrecht Verletzung des § 304 ZPO. Bas Berufungsgericht stellt fest, daß dem Kläger ein Schaden am Gebäude und durch Verdienstrückgang entstanden ist. Ob sich der Vordienstrückgang auf die ganze Zeit bis zu dem Auszüge (31. Bozember I960) erstreckte, lä. t es offen«, D?" os die genaue zeitliche Feststellung des Verdienst-ausfallos oder des Verdienstrückganges in das Betrags-verfahren verweist, ist bei dieser Sachlage kein Rechts-fehler. Insoweit stellt es jedenfalls ohne Rechtsverstoß fest, daß auch für diesen Schaden der genannte Mangel der Mietsache ursächlich war. Insoweit v/ill die Revision das Verfahren des Berufungsgerichts ersichtlich auch nicht beanstanden. Wenn sie rügt, das Berufungsgericht habe es offen gelassen, ob dem Kläger auch ein Anspruch auf Verdienstentgang in der Zeit nach seinem Auszüge zuotehc, so mißversteht sie die Ausführungen des Berufungsgerichts. Bas Berufungsgericht läßt einen solchen Anspruch unerwähnt und mußte das auch, weil der Kläger diesen Anspruch nur hilfsweise geltend nacht, das Berufungsgericht also nicht über ihn entscheiden konnte, solange nicht feststeht, inwieweit der Hauptantrag (Verdienstrückgang bis 31»Dezember I960) zu dem Tragen kommto Das Berufungsurteil ist daher dahin zu verstehen, daß der Hauptantrag dem Grunde nach gerechtfertigt ist. VIIJ Die Revision erweist sich somit als unbegründet. Sie war mit der Kostenfolgc aus § 97 ZPO zurück-zuv/eisen. Dr. Haidinger Dr. Gelhaar Artl Dr. Mezger Dr. Messner
