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BGH · VIII ZH 61/63

Gericht: BGH · Aktenzeichen: VIII ZH 61/63

BMG zu verlangen« Auch der Umstand, daß sich die ortsübliche Miete nachträglich weiter erhöht, berechtigt den Vermieter nicht zu weiteren einseitigen Mieterhöhungserklärungen« Diese Mindestmietzeit wurde später - nach Behauptung des Beklagten einmal durch eine Vereinbarung vom 31 * August 1951* - verlängert, ohne daß damals gleichzeitig die Miete erhöht wurde. Bundesmietengesetzes am Io August 1955 hatte der Beklagte mit Schreiben vom 9° Juni 1956 erstmalig eine Erhöhung des Mietzinses für die ursprünglich gemieteten Raume (Laden 88 qm und Kellerräume 25 qm) auf monatlich 1 000 DM verlangte Die Beklagten erkannten schriftlich "dem Grunde nach die Anwendung des § 2h Abs« 2 des 1» BMG auf das Mietverhältnis an", erhoben jedoch Einwendungen gegen die Höhe des geforderten Betrages. April 195o zu zahlende Miete 9oo DM betrüge, hilfsweise die hiervon abweichende höhere Miete festzustellen und 2* auf Bestimmung der für den sog» Pavillon zu zahlenden Miete (gemäß § 319 BGB)* Dabei beanstandeten sie die Angemessenheit des vom Beklagten für Laden und Pavillon angegebenen Quadratmeterpreises von l8 DM* Im Schriftsatz vom 2*f.Mai i960 berechnete der Beklagte seine Forderung von 2 97° EM dahin, er verlange einen Mietpreis von (nur) 10,2*+ DM als Durchschnitt für alle von den Klägern gemieteten Räume einschließlich der Kellerräume * Deren Grundfläche gab er mit insgesamt 29o qm an, wovon auf das Ladenlokal mit den 195o gemieteten Nebenräumen im Keller eine Grundfläche von 115 qm entfielen* Für die Zulässigkeit der Mieterhöhung berief er sich auf §2^-1* BMG* Außerdem gab er zwecks Berechnung des angeblich ortsüblichen Mietpreises eine Reihe von seiner Auffassung nach in Betracht kommenden Vergleichsobjekten unter Mitteilung der seiner Behauptung nach dafür gezahlten Mieten an* höhung auf 9oo EM sei eine weitere Mietanhebung durch einseitige Erklärung des Beklagten nicht zulässig» Wegen der Bestimmung der Miete für den Pavillon ist der Rechtsstreit noch beim Landgericht anhängig» Eas Berufungsgericht hat unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung und Abweisung der weitergehenden Klage festgestellt, daß die Miete für die den Klägern lt» (Haupt) Vertrag vom 1« April 19?o gemieteten Bäume (ohne Anbau) bis zu dem 3o« Juni i960 = 9oo IW und vom 1» Juli i960 an monatlich 1 0% EM beträgt. Gegen dieses Urteil richtet sich die Revision dös Beklagten, der beantragt, die Klage insoweit abzuweisen, als ihr das Berufungsgericht für die Zeit nach dem 3o» April i960 stattgegeben hat» Die Kläger beantragen Zurückweisung der Kevision* spruchs zunächst in Höhe von monatlich 1 560 DM und später von 1 809 EM für den Ladenraum (in Größe von 88 qm) und für die Kellerräume (in Größe von 25 qm), über die sich der ursprüngliche Mietvertrag vom 1» April 195o verhalte Die Kläger leugnen den Anspruch des Beklagten, soweit er den Betrag von 9oo DM übersteigt, der ab 1» Juni 1956 als neue Miete vereinbart wurde«. IIo Den Vertrag vom 280 Juni 1956, durch den die Miete von ursprünglich 600 DM auf 9oo IM erhöht wurde, legt das Berufungsgericht dahin aus, daß durch ihn dem Beklagten das Hecht zu einer (nochmaligen) Mieterhöhung eingeräumt worden sei. BMG) habe erhalten bleiben sollen» Den befristeten Verzicht des Beklagten legt das Berufungsgericht dahin aus, daß die Kläger dem Beklagten für die Zeit nach Fristablauf ein Recht zu einer weiteren einseitigen Mieterhöhung nicht unabhängig von der Regelung in §§ 2*+, 18 1» BMG zugestanden hätten» Es geht deshalb davon aus, daß der Beklagte eine erhöhte Miete nur verlangen könne, wenn er eine den Vorschriften der §§ 18, 2^ 1» BMG entsprechende Mieterhöhungserklärung abgegeben habe» In dem Schreiben.des Haus- und Grundbesitzorvereins vom 31. eine zu dem 1» Juli i960 wirkende formgerechte Mieterhöhungserklärung 3 nach der sich die Miete auf den darin errechne-ten Betrag von 1 177,60 EM (115 qm x 10,2^ DM) erhöhe, wenn der damit verlangte Mietzins bei Abgabe der Erhöhungserklärung im Mai i960 ortsüblich gewesen sei«, Dem Schriftsatz vom April 1961, in dem der Beklagte die Miete für das Ladenlokal auf monatlich 1 58^ EM und für die bereits am 1» April 195o mitgemieteten Nebenräume auf 22? EM und damit die Ge-samtmiete auf 1 8o9 EM errechnet, entnimmt das Berufungsgericht keine neue Erhöhungserklärung auf einen neuen Zeitpunkt; es erblickt darin lediglich eine Ergänzung und Klarstellung der früheren Erklärungen des Beklagten« Abschließend kommt es zu dem Ergebnis, der Beklagte könne von den Klägern für die hier in Betracht kommenden Räume den Mietzins verlangen, der bei Abgabe der Erhöhungserklärung im Mai i960 ortsüblich gewesen sei. Juni I96oc Für diese beiden Monate muß entgegen der Auffassung der Revision nach den rechtsir^’tumsfreien Ausführungen des Berufungsgerichts der Anspruch des Beklagten auf eine erhöhte Miete schon daran scheitern, daß eine den Vorschriften des § 2^ ioVo mit § 18 Abs. 1 1. im Mai i960 für Laden mit Nebenräumen (88 + 25 qm) ortsüblich war» Sie meint, weil die Mieterhöhungserklärung im Schriftsatz vom 2*f.Mai i960 nach der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts erst zu dem 1. Juli i960 Wirksamkeit erlangt habe, kön-ne allenfalls dieser Tag als Stichtag in Betracht kommen« Sie rügt weiter als rechtsirrig} daß das Berufungsgericht im Schriftsatz vom ko April 1961 keine erneute Erhöhungserklä-rung erblickt hat; denn in ihm sei eine gegenüber dem Ursprung« liehen Erhöhungsverlangen höhere Miete gefordert worden, nämlich statt früher 1 56o nunmehr 1 8o9 EM. Palls das Berufungsgericht' insoweit einen Zweifel gehabt habe, was gemeint gewesen sei, hätte es nach Meinung der Revision von seinem Fragerecht Gebrauch machen müssen (§ 139 ZPO)* Unerheblich sei, daß diese neue Erklärung Wirkung erst ab 1« Mai 1961 erlangt habe; denn dann hätte dem Beklagten wenigstens von diesem Tage an eine höhere Miete zugesprochen werden müssen. a) Abzulehnen ist die Auffassung von Bottermann BB i960, 3*+6, 3^9j als Stichtag sei der Tag anzunehmen, zu dem sich die erste freie Marktmiete nach Wiederherstellung der Preisfreiheit auf dem Markt der Geschäftsraummieten gebildet hat. Bettermann meint, der Zeitpunkt, zu dem sich erstmalig eine freie Marktmiete gebildet habe, liege etwa ein Jahr nach der Preisfreigabe» Als Stichtag für die Ermittlung der Mietesei daher der 1» Dezember 1952 onzunehinen» Für seine Auffassung scheint sich Bettermann (aaO S» 3^9 Anai» 1?) auf die -Entscheidung des erkennenden Senats vom 3o» Juni 1959 - VIII ZR 81/58 - (NJW 1959a 163^ = LM 1» BMG § 2^ Nr» 2) berufen zu wollen» Aus diesem Urteil läßt sich hierfür jedoch nichts entnehmen» Es kann nicht Sinn und Zweck des erst am 1.August 1955 in Kraft getretenen 1» Bundesmietengesetzes sein, die Erhöhung der Miete nur nach einem etwa drei Jahre vorher liegenden Stichtag und damit nur auf einen Betrag zuzulas-sen, der durch die seitdem eingetretene Preisentwicklung langst überholt war, weil damit der Zweck des Gesetzes, die Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes wiederherzustellen, kaum erreicht werden konnte. Mindestens nahe liegt es aber auch, wie Roquette aaO nicht verkennt, die Miete nach dem Tage zu bemessen, an dem oder zu dem der Vermieter die Mieterhöhung verlangt; denn das Gesetz enthält insoweit keine Einschränkung. Allerdings wurde sich dann ein Vermieter, der bereits 1955 die Miete auf die ortsübliche Miete "angehoben" hat, möglicherweise schlechter stehen als der Vermieter, der mit seiner Erklärung noch gewartet hat und nunmehr infolge des weiter gestiegenen Mietzinsniveaus für die Folgezeit eine höhere Miete erhält. Ein Vermieter, der mit der Abgabe seiner Erklärung noch zuv/artet, erleidet dadurch mindestens in der Zwischenzeit einen Mietausfall, der erheblich sein kann; denn im allgemeinen ist eine während der Preisbindung für Geschäftsräume (vor dem 1» Dezember 1951) vereinbarte Miete nicht unerheblich niedriger als die ortsüblich angemessene Miete, die sich bis zu dem 1» August 1955 gebildet hatte. rung abgegeben habe, jedenfalls dann an der Abgabe einer weiteren Mieterhöhungserklärung nicht gehindert sei, wenn er sich in der ersten Erhöhungserklärung, mit der er lediglich einen unter der angemessen erhöhten Miete liegenden Mietzins verlangt hatte, eine weitere Erhöhungserklärung Vorbehalten hatte» lioquette aaO § 2k Anm» 39 hält eine solche Wiederholung der Mieterhöhungserklärung auch in einem solchen Falle selbst bei einem ausdrücklichen Vorbehalt des Vermieters nicht für zulässig« Dem ist aus den Gründen der erwähnten Entscheidung des Senats nicht zu folgen» ' c) Hier hat das Berufungsgericht die Vereinbarung vom 28» Juni 1956, durch die die damalige Miete von 600 IM auf 900 DM erhöht ist - der Beklagte hatte 1 000 £M gefordert -dahin ausgelegt, daß diesem das Recht zu einer erneuten (einseitigen) Mieterhöhung gemäß den §§ 2k, 18 1» BMG Gingeräumt worden sei» Auch in einem solchen Falle muß ein weiteres Kieterhöhungsverlangen als zulässig angesehen werden» Würde ein Vermieter von Geschäftsräumen, der vor der Preisfreigabe einen langfristigen Mietvertrag abgeschlossen hat, seine Miete nunmehr entsprechend den laufend steigenden Mieten durch immer neue Mieterhöhungserklärungen fortlaufend erhöhen können, so stünde er sich erheblich besser, als ein Vermieter, der kurz nach der Preisfreigabe, als die Geschäftsraummieten noch nicht so hoch gestiegen waren, langfristig vermietet hat und der nunmehr für die ganze Vertragszeit daran gebunden ist. "Staf-felmieten,,9 auf die aber ein Vermieter nur dann Anspruch hat, v/enn das vertraglich festgelegt ist (so «insbesondere Roquette aa0)o Eine solche Wirkung kann nicht im Sinne von §§ 2^» 18 1. Auch der Umstand, daß die Geschäftsraummieten nach Mai i960 weiter gestiegen sind, berechtigte den Beklagten nicht zu einer weiteren einseitigen Mieterhöhungserklärung ab Mai 1961» Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob der Beklagte in seinem Schriftsatz vom April 1961 eine neue MieterhöhunEserklärung hat abgeben wollen und ob das darin genügend zu dem Ausdruck gebracht worden ist. Dann bestehen aber keine Bedenken dagegen, daß aas Berufungsgericht seine Entscheidung auf die Ermittlung der ortsüblich angemessenen Miete zu diesem Zeitpunkt abgestellt hat» Nach den Beweisbeschlüssen hatten die Sachverständigen die ortsübliche Miete für Mai i960 zu ermitteln» Hiergegen hatte der Beklagte keine Bedenken erhoben» Er hat auch'’ in den Tatsachenrechtszügen nicht vorgotragen, die ortsüblich angemessene Miete sei in der kurzen Zeitspanne von Ende Mai i960 bis Anfang Juli i960 so angestiegen, daß dies einen beachtlichen Unter*» schied für die Ermittlung der Höhe der Miete hätte machen können» Aus der Tatsache allein, daß sich Geschäftsraummieten erhöht haben, brauchte das Berufungsgericht diesen Schluß noch nicht zu ziehen» Die Frage, welcher "Stichtag'1 für die Mieterhöhung zu nehmen ist, der Tag der Abgabe der Erklärung oder der Tag, zu dem sie Wirksamkeit erlangt, bedurfte daher hier keiner Entscheidung» Das Berufungsgericht hat in diesem Zusammenhang weder § 286 ZPO noch § 551 Abs» 1 ZPO verletzt. Auf das Gutachten des Architekten Seid-ler aus Bonn vom 2b • Januar 19o2, der zu einem für den Beklagten ungünstigeren Ergebnis gekommen war, hat es sich nicht verlassen. Die Angriffe der Revision gegen die vom Berufungsgericht getroffene Feststellung, daß der von dem Sachverständigen ermittelte Betrag von 1 o56 DM (12 DM je qm bei einer Ladenfläche von 86 qm ohne besondere Bewertung der 2J qm Kellerneben-räume) die ortsübliche Riete für Mai i960 ist, sind unbegründet. Nach dem darüber aufgenommenen Protokoll wurden im liahmen dieses Sühne- und Aufklärungstermins} der bis auf einen Zwischenvergleich erfolglos war5 auch "die Mietrfiume der Kläger in Augenschein" genommen« Anschließend wurde der Beschluß verkündet, der Sachverständige Keltenich werde beauftragt, "das Ergebnis der heutigen Augerischeinseinnahme an Hand der Akten im Sinne des Beweisbeschlusses vom 13° Juli 1961 gutachtlich festzulegen". Dem haben auch der persönlich anwesende Beklagte und sein Prozeßbevollmächtigter nicht widersprochen« Damit haben sie auf eine Niederlegung dessen, was beim Augenschein, falls ein solcher im Sinne des Gesetzes § 371 ZPO überhaupt stattgefunden hat, festgestellt ist, verzichtet. Die Kevision hat auch nicht aufgezeigt, welche bestimmten Tatsachen durch Einnahme des richterlichen Augenscheins bewiesen werden sollten« Die Ausmaße des Ladens festzustellen oder nachzu demessen und sich die Vergleichsobjekte anzusehen, konnte dem Sachverständigen überlassen bleiben« Soweit die Revision ousführt, das Schaufenster und der Eingang zu dem Laden dos Klägers ließen oinen "werbenden Durchblick" durch das Ladenlokal zu, durch die Hochhängung der Lampen sei sowieso eine vermehrte Ausstellungsmöglichkeit gegeben, das alles habe anläßlich der Ortsbesichtigung festgestellt werden können, ist weder ersichtlich, daß der Sachverständige das bei seinem Gutachten nicht mit berücksichtigt hat, noch erkennbar, weshalb das Berufungsgericht das in das Protokoll hätte aufnehmen müssen, solange nicht ein Antrag gestellt war, diese Tatsachen durch richterlichen Augenschein festzustellen« Die §§ l6o, 161 ZPO sind danach nicht verletzt« Es ist nicht widersprüchlich, wenn das Berufungsgericht ausführt, der Sachverständige habe sich die ihm (zunächst noch) fehlende Ortskenntnis aneignen müssen, und es war Sache seines tatrichterlichen Ermessens, wenn es auf Grund der Darlegungen des Sachverständigen darüber, was er getan hat, um sich mit den örtlichen Verhältnissen in Bonn vertraut zu machen, zu der Überzeugung gelangte, er habe sich die Kenntnisse angeeignet, die ihn befähigten, sich über Bonner Geschäftsraummieten auch am Kaiserplatz gutachtlich zu äußern. d) Aus Rechtsgründen ist es auch nicht angreifbar, wenn das Berufungsgericht mit dem Sachverständigen davon ausgeht, der zu Vergleichszwecken herangezogene Lederwarenladen (Binder mit einer Miete von 1 2oo DM jährlich habe (nach vom Beklagten Überreichter Skizze) wesentlich günstigere Maße als der Laden des Klägers. Daß für diesen Laden eine Mieterhöhung gemäß § 19 1» BMG ausgeschlossen gewesen seij worauf die Revision jetzt erkennbar abziolt, ist in den Tatsachenrechtszügen nicht vorgetragen,. o) Unbegründet ist ferner die Rüge der Revision, der Sachverständige habe die Miete für die hier streitigen Räume nur auf Grund eines Vergleichs mit dem Geschäft Binder "bestimmt"» Er hat sich an Ort und Stelle (auch über den Publikumsverkehr) unterrichtet und dabei festgestellt, daß das Geschäft des Klägers in einer guten, wenn auch nicht in der besten Geschäfts-läge von Bonn liege« Der Sachverständige hat sämtliche Häuser am von den Nummern 2 bis 22 in den Kreis seiner Betrachtungen einbezogen. Januar 1961 neu vermietet worden ist« Er hat festgestellt, daß für diesen zwar an Miete (für den Laden 33 qm, den Kosmetiksalon 3o qm, dem Laden gleichwertig, und weitere Nebenräume) 1 ooo DM gezahlt werden, daß ober seine Ausstattung insgesamt ungleich besser ist als die des Ladens des Klägers« Auch zur Drogerie im Hause ® hat der Sachverständige sich geäußert« 22 K^^^eck (Schriftsatz vom 23» Oktober 1961) nicht im ein-zelnen eingegangen ist, so bedeutet das für sich allein noch nicht, daß eine sachgemäße Begutachtung nicht stattgefunden hat» Erwähnt sind vom Gutachter auch diese Häuser als für einen Vergleich nicht geeignet ($» 9 des Gutachtens)» f) Fehl geht weiter die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe bedenken müssen, wenn schon im Jahre 1956 die ortsübliche Miete 11 KM je qm betragen habe, könnte die Steigerung bis zu dem Jahre i960 nicht nur 1 DM je qm ausgemacht haben; der Sachverständige hat den von ihm ermittelten Betrag näher begründet, was das Berufungsgericht aus tatrichterlichen Erwägungen gebilligt hat. Nach § 6 (Nr. 3 richtig Nr» *f) des Mietvertrages hat der Mieter zwar die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen, zu denen hier auch vertraglich die Ausbesserung V09 Schäden am Verputz der Wände und Decken und Bodenbelag gerechnet werden» Es ist jedoch nicht rechtsirrig, wenn das Berufungsgericht den Vertrag dahin ausgelegt hat, das bedeute nicht, daß der Mieter die Beseitigung bauseitiger Mängel am Verputz der Wände und Decken auf seine Kosten durchzuführen habe, um die es sich hier handelt. Dabei hat es nicht Ubersehen, daß auch diese Räume einen Mietwert haben; es geht aber rechtlich einwandfrei davon aus, daß dieser bei der Gesamtiniete vom Sachverständigen schon mitbe-rlicksichtigt ist.

Zitierte Normen: § 319 BGB § 139 ZPO
mieteni960BMGMieterhöhungBerufungsgerichtKlägerVermieter

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk: 5a Amtliche Sammlung: nein
 lo BundesmietenG §§ 18, 2k
a)	Der Stichtag für die Ermittlung der ortsüblichen Miete im Sinne der §§ 2*+, 18 1. BMG ist nicht der Tag, zu dem sich die erste freie Marktmiete nach Wiederherstellung der Preis freiheit auf dem Markt der Geschäftsraummieten gebildet hat
b)	Der Vermieter hat grundsätzlich nur einmal das Hecht, eine Mieterhöhung nach den §§ 2V-, 18 1. BMG zu verlangen« Auch der Umstand, daß sich die ortsübliche Miete nachträglich weiter erhöht, berechtigt den Vermieter nicht zu weiteren einseitigen Mieterhöhungserklärungen«
BGH, Urt. v. 15« Januar 1961+ - VIII ZH 61/63
OLG Köln LG Bonn
VII_I_Z1\_ 61/63 Verkündet
 am 15* Januar 196*+ Wist ,
JustizoberSekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 Im Namen des Volkes In dem Rechtsstreit
 des Walter i"SBPxn
 Beklagten und ReVisionsklägers, -/Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr.
gegen
 die Eheleute Heinz und Else
 Kläger und Revisionsbeklagten, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwslt Dr.
hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die münd liehe Verhandlung vom 15» Januar 196k- unter Mitwirkung des Senotspräsidenten Dr. Haidinger und der Bundesrichter Artl, Dr. Dorschei, Dr. Messner und Mormann für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Köln vom lo. Januar 1963 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
 Tatbestand:
Der Beklagte ist Eigentümer des im Kriege zerstörten-,
195o wieder auf gebauten Hausgrundstücks B(^,
 Die Kläger mieteten durch Vertrag vom 1. April 195° vom Beklagten ein Ladenlokal in Größe von etwa 88 qm nebst Lagerräumen im Keller und einen Kohlenkeller inr Tiefkeller (insgesamt etwa 25 qm) zu dem Betriebe eines Elektroeinzelhandels-und Installationsgeschäftes. Die Miete betrug ursprünglich jährlich 7 2oo EM, zahlbar in Monatsraten von 600 IM. Dazu heißt es (in § *+ Nr. 1 Abs. 1) "vorbehaltlich einer gesetzlich zugelassenen Mieterhöhung, die in diesem Falle zu der vereinbarten Miete hinzutritt" und (in § Abs. 2 Satz 1): "Sollten preisrechtliche Anordnungen ergehen, durch die eine Erhöhung der Miete zugelassen wird, so verpflichtet sich der Mieter schon jetzt, diese Erhöhungen anzuerkennen." Gleichzeitig mit dem Mietvertrag wurde ein Zusatzvertrag abgeschlossen. Darin verpflichteten sich die Kläger zur Zahlung eines (unverzinslichen) Baukostenzuschusses von 25 000 DM, dessen Rückzahlung durch Anrechnung eines monatlichen Betrages von 21o EM auf die Miete vorgesehen war.
Das Mietverhältnis sollte mit der schlüsselfertigen Übergabe des Mietgegenstandes beginnen und von da an mindestens 2o Jahre dauern. Diese Mindestmietzeit wurde später - nach Behauptung des Beklagten einmal durch eine Vereinbarung vom 31 * August 1951* - verlängert, ohne daß damals gleichzeitig die Miete erhöht wurde. Zum Mietgegenstand gehörte nach dem Zusatzvertrag noch "der Pavillon" im Anbau in einer Größe von etwa 75 qm. Von diesem Pavillon hatte der Beklagte lediglich den Fußboden herzustellen. Den Ausbau im übrigen übernahmen die Kläger auf eigene Kosten als verlorenen Baukostenzuschuß. Dafür hatten sie für diesen "Pavillon" zehn Jahre keine Miete zu zahlen. Danach sollte die zuständige Behörde den zulässigen Mietpreis bestimmen, der alsdann zusätzlich zu zahlen war. Am II.August 1959 mieteten die Kläger vom Beklagten weitere Nebenräume im Tiefkeller für monatlich llo DM.
 
Nach dem Inkrafttreten des 1. Bundesmietengesetzes am Io August 1955 hatte der Beklagte mit Schreiben vom 9° Juni 1956 erstmalig eine Erhöhung des Mietzinses für die ursprünglich gemieteten Raume (Laden 88 qm und Kellerräume 25 qm) auf monatlich 1 000 DM verlangte Die Beklagten erkannten schriftlich "dem Grunde nach die Anwendung des § 2h Abs« 2 des 1» BMG auf das Mietverhältnis an", erhoben jedoch Einwendungen gegen die Höhe des geforderten Betrages. Nach weiterem Schriftwechsel kam folgende Vereinbarung zustande (Schreiben vom 28. Juni 1956)s
"1. Die Miete wird mit Wirkung vom 1.7*1956 auf
900 DM erhöht, damit ist die Miete an die heutige ortsübliche Miete angepaßt.
2. Der Vermieter verzichtet für die Dauer der nächsten zwei Jahre auf eine weitere Erhöhung."
Mit Schreiben des Haus- und Grundbesitzervereins vom 31« März i960 forderte der Beklagte von den Klägern für den Laden und den Pavillon, deren Größe mit insgesamt 165 qm angegeben ist, unter Zugrundelegung eines als angemessen und ortsüblich bezeichneten Quadratmeterpreises von 18 DM vom 1. April i960 an den Betrag von 2 97o EM monatlich. In dieser Zuschrift heißt es, am 1. April i960 sei die Miet-freiheit für den Pavillon gemäß Zusatzvertrag vom 1. April 195o abgelaufen, auch hinsichtlich des Ladens müsse eine neue Vereinbarung getroffen werden, weil die Vereinbarung vom 28. Juni 1956 nur zv/ei Jahre habe in Kraft bleiben sollen und unterdessen eine erhebliche Erhöhung der Geschäftsraummieten eingetreten sei. Außerdem ist bemerkt, wenn es zu der vorgesehlagenen neuen Mietvereinbarung komme, sei der Beklagte bereit, für die ebenfalls von den Klägern gemieteten Lagerräume in der Höhe des Heizungskellers keinen weiteren Mietzins zu fordern. Die Kläger lehnten eine allgemeine weitere Mieterhöhung ab, erklärten sich
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jedoch bereits für den Pavillon einen durch die zuständige Behörde festgesetzten Mietpreis zu zahlen {Schreiben vom 7» April i960) und wandten sich zwecks Festsetzung am gleichen Tage an die Preisbehörde für Mieten und Pachten der Stadt Bonn, die mit Bescheid vom 3o<. April i960 ablehnte, tätig zu werden, woil sie nicht zuständig sei» Ein weiterer Schriftwechsel zwischen dem den Beklagten vertretenden Haus-und Grundbesitzerverein in Bonn und dem Prozeßbevollmächtigten der Kläger führte zu keinem Ergebnis*
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Die Kläger erhoben daraufhin Klage 1* auf Feststellung, daß die von ihnen für den Laden mit Lagerräumen, Keller und Kohlenkeller laut Mietvertrag vom 1. April 195o zu zahlende Miete 9oo DM betrüge, hilfsweise die hiervon abweichende höhere Miete festzustellen und 2* auf Bestimmung der für den sog» Pavillon zu zahlenden Miete (gemäß § 319 BGB)* Dabei beanstandeten sie die Angemessenheit des vom Beklagten für Laden und Pavillon angegebenen Quadratmeterpreises von l8 DM* Im Schriftsatz vom 2*f. Mai i960 berechnete der Beklagte seine Forderung von 2 97° EM dahin, er verlange einen Mietpreis von (nur) 10,2*+ DM als Durchschnitt für alle von den Klägern gemieteten Räume einschließlich der Kellerräume * Deren Grundfläche gab er mit insgesamt 29o qm an, wovon auf das Ladenlokal mit den 195o gemieteten Nebenräumen im Keller eine Grundfläche von 115 qm entfielen*
Für die Zulässigkeit der Mieterhöhung berief er sich auf §2^-1* BMG* Außerdem gab er zwecks Berechnung des angeblich ortsüblichen Mietpreises eine Reihe von seiner Auffassung nach in Betracht kommenden Vergleichsobjekten unter Mitteilung der seiner Behauptung nach dafür gezahlten Mieten an*
Das Landgericht entschied durch Teilurteil über die Feststellungsklage, der es hinsichtlich des Hauptantrages mit der Begründung stattgab, über die vom Kläger in der Vereinbarung vom 28« Juni 1956 zugestandenen Mieter-
höhung auf 9oo EM sei eine weitere Mietanhebung durch einseitige Erklärung des Beklagten nicht zulässig» Wegen der Bestimmung der Miete für den Pavillon ist der Rechtsstreit noch beim Landgericht anhängig»
Im Berufungsverfahren hat der Beklagte seine erhöhte Mietzinsforderung für die durch den Hauptmietvertrag vom 1» April 19^5 vermieteten Bäume schließlich im Schriftsatz vom !+<» April 1961 wie folgt berechnet; für das Ladenlokal in Größe von 88 qm nach einem Quadratmeterpreis von 18 EM =
1 58*4- EM und für die Lagerfläche (im Keller) in Größe von 2? qm nach einem Quadratmeterpreis von 9 1*1 = 225 EM = ins-gesamt 1 8o9 EM* Wegen der Ortsüblichkeit hat er sich auf die früher mitgeteilten Vergleichsmieten berufen«
Eas Berufungsgericht hat unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung und Abweisung der weitergehenden Klage festgestellt, daß die Miete für die den Klägern lt» (Haupt) Vertrag vom 1« April 19?o gemieteten Bäume (ohne Anbau) bis zu dem 3o« Juni i960 = 9oo IW und vom 1» Juli i960 an monatlich 1 0% EM beträgt.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Revision dös Beklagten, der beantragt, die Klage insoweit abzuweisen, als ihr das Berufungsgericht für die Zeit nach dem 3o» April i960 stattgegeben hat» Die Kläger beantragen Zurückweisung der Kevision*
Entscheidungsgründe:
I. Das Berufungsgericht geht ohne Rechtsirrtum davon aus, daß os sich bei den von den Klägern in einen Haupt-und einen Hilfsantrag unterteilten Klagantrag zu 1 in Wirklichkeit um einen einzigen Antrag handelt. Der Beklagte berühmte sich den Klägern gegenüber eines Mietzinsan-
spruchs zunächst in Höhe von monatlich 1 560 DM und später von 1 809 EM für den Ladenraum (in Größe von 88 qm) und für die Kellerräume (in Größe von 25 qm), über die sich der ursprüngliche Mietvertrag vom 1» April 195o verhalte Die Kläger leugnen den Anspruch des Beklagten, soweit er den Betrag von 9oo DM übersteigt, der ab 1» Juni 1956 als neue Miete vereinbart wurde«. Mit ihrer Klage verfolgen sie danach ein negatives Feststellungsbegehren® f
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IIo Den Vertrag vom 280 Juni 1956, durch den die Miete von ursprünglich 600 DM auf 9oo IM erhöht wurde, legt das Berufungsgericht dahin aus, daß durch ihn dem Beklagten das Hecht zu einer (nochmaligen) Mieterhöhung eingeräumt worden sei. Der Erklärung unter 1 dieser Vereinbarung, daß durch die damalige Erhöhung der Mietzins an die "heutige ortsüb“ liehe Miete", also den damals ortsüblichen Mietpreis, ange-paßt sei, und dem Verzicht des Beklagten (unter Nr. 2) auf eine weitere Mieterhöhung während der nächsten zwei Jahre entnimmt das Berufungsgericht, daß dem Beklagten die Möglichkeit einer weiteren Erhöhung des Mietzinses auf eine spätere ortsübliche Höhe unter Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften (§§ 21*, 18 1. BMG) habe erhalten bleiben sollen» Den befristeten Verzicht des Beklagten legt das Berufungsgericht dahin aus, daß die Kläger dem Beklagten für die Zeit nach Fristablauf ein Recht zu einer weiteren einseitigen Mieterhöhung nicht unabhängig von der Regelung in §§ 2*+, 18 1» BMG zugestanden hätten» Es geht deshalb davon aus, daß der Beklagte eine erhöhte Miete nur verlangen könne, wenn er eine den Vorschriften der §§ 18, 2^ 1» BMG entsprechende Mieterhöhungserklärung abgegeben habe» In dem Schreiben.des Haus- und Grundbesitzorvereins vom 31. März i960 erblickt es eine solche rechtswirksame Erklärung deshalb nicht, weil in ihm weder Vergleichsobjekte noch Vergleichsmieten angegeben seien« Das sei erst im Schriftsatz vom 2*+® Mai i960 nachgeholt worden» Dieser enthalte
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eine zu dem 1» Juli i960 wirkende formgerechte Mieterhöhungserklärung 3 nach der sich die Miete auf den darin errechne-ten Betrag von 1 177,60 EM (115 qm x 10,2^ DM) erhöhe, wenn der damit verlangte Mietzins bei Abgabe der Erhöhungserklärung im Mai i960 ortsüblich gewesen sei«, Dem Schriftsatz vom
 April 1961, in dem der Beklagte die Miete für das Ladenlokal auf monatlich 1 58^ EM und für die bereits am 1» April 195o mitgemieteten Nebenräume auf 22? EM und damit die Ge-samtmiete auf 1 8o9 EM errechnet, entnimmt das Berufungsgericht keine neue Erhöhungserklärung auf einen neuen Zeitpunkt; es erblickt darin lediglich eine Ergänzung und Klarstellung der früheren Erklärungen des Beklagten« Abschließend kommt es zu dem Ergebnis, der Beklagte könne von den Klägern für die hier in Betracht kommenden Räume den Mietzins verlangen, der bei Abgabe der Erhöhungserklärung im Mai i960 ortsüblich gewesen sei. Diesen stellt es, indem es das Gutachten des Sachverständigen Keltenich zugrundelegt, auf 1 o56 DM monatlich fest.
III. Die Revision greift das Berufungsurteil in.folgenden Richtungen an: Sie meint, das Berufungsgericht hätte eine Mieterhöhung bereits ab 1. Mai i960 ^zusprechen müssen. Die Mieterhöhung habe auch nicht nach den im Mai i960 ortsübliches Mieten ermittelt werden dürfen, sondern habe zunächst nach den entsprechenden Mieten vom 1. Juli i960 und vom 1. Mai 1961 ab nach den zu diesem Zeitpunkt ortsüblichen Mieten bemessen werden müssen. Schließlich sei die angemessene ortsübliche Miete im Mai i960 auch erheblich höher gewesen, als sie vom Berufungsgericht (mit 1 o?6 EM) angenommen worden sei.
Die Ausführungen des Berufungsgerichts enthalten jedoch im Ergebnis keinen Rechts irr tum zu dem Nachteil des Beklagten.
Sie halten auch gegenüber den Verfahrensrügen der Revision einer rechtlichen Nachprüfung stand.
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IVo Me^e__yoia 1. Mai i960 bis 30. Juni I96oc
 Für diese beiden Monate muß entgegen der Auffassung der Revision nach den rechtsir^’tumsfreien Ausführungen des Berufungsgerichts der Anspruch des Beklagten auf eine erhöhte Miete schon daran scheitern, daß eine den Vorschriften des § 2^ ioVo mit § 18 Abs. 1 1. BMG entsprechende schriftliche Erklärung erst im Laufe des Rechtsstreits mit Schriftsatz vom 2^o Mai i960 (mit Wirkung zu dem 1. Juli i960) abge-
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geben worden ist. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob das im Aufträge des Beklagten vom Haus- und Grundbesitzerverein an die Kläger gerichtete Schreiben vom 81» März i960 die sonstigen Voraussetzungen erfüllt, die an eine wirksame Mieterhöhung serklärung im Sinne der erwähnten Gesetzesbestimmun-gen gestellt werden müssen. Darin mag zwar, wie die Revision meint, die Bernessungsgrundlage für eine Mieterhöhung hinreichend angegeben sein. Es fehlt aber die bei einer solchen Erklärung grundsätzlich erforderliche Angabe von Vergleichsobjekten und die Mitteilung Uber die Mieten, die für solche Objekte gezahlt werden (BGH2 26, 31oj Roquette, 1. BMG 3. Aufl. § 2k Anm. 31 Fußnote 1 m.w.N.). Hier liegt auch zweifelsfrei keiner der Ausnahmefälle vor, in denen nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats (Urteile vom 3o. Juni 1959 - VIII ZR 81/58 - LM 1. BMG § 2*f Nr. 2 -NJU 1959, I63V, vom 26. April i960 - VIII ZR 71/59 - =
WM i960, 786 = LM 1. BMG § 21* Nr» 3 und vom 5» Dezember 1962 - VIII ZR 15o/6l - * WM 1963, 63 » LM 1. BMG § 2h Nr. 5) von der Angabe von Vergleichsobjekten mit Vergleichs-mioten abgesehen werden kann; denn solche hätten sich hier, wie sich aus dem Schriftsatz vom 2^. Mai i960 ergibt, unschwer ermitteln lassen.
V° Stichtag für die Bemessung der Miete für^die Zeit ab I» Juli i960.
1» Die Revision beanstandet, daß das Berufungsgericht seine Entscheidung darauf abgestellt hat, welche Miete
 
im Mai i960 für Laden mit Nebenräumen (88 + 25 qm) ortsüblich war» Sie meint, weil die Mieterhöhungserklärung im Schriftsatz vom 2*f. Mai i960 nach der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts erst zu dem 1. Juli i960 Wirksamkeit erlangt habe, kön-ne allenfalls dieser Tag als Stichtag in Betracht kommen« Sie rügt weiter als rechtsirrig} daß das Berufungsgericht im Schriftsatz vom ko April 1961 keine erneute Erhöhungserklä-rung erblickt hat; denn in ihm sei eine gegenüber dem Ursprung« liehen Erhöhungsverlangen höhere Miete gefordert worden, nämlich statt früher 1 56o nunmehr 1 8o9 EM. Palls das Berufungsgericht' insoweit einen Zweifel gehabt habe, was gemeint gewesen sei, hätte es nach Meinung der Revision von seinem Fragerecht Gebrauch machen müssen (§ 139 ZPO)* Unerheblich sei, daß diese neue Erklärung Wirkung erst ab 1« Mai 1961 erlangt habe; denn dann hätte dem Beklagten wenigstens von diesem Tage an eine höhere Miete zugesprochen werden müssen.
2. Diese Rügen sind unbegründet.
I:n Schrifttum und in der Rechtsprechung ist umstritten, welches der Stichtag für die Ermittlung der ortsüblichen Miete im Sinne der §§ 2k9 18 1. BMG ist und, ob eine Mieterhöhung serklärung gemäß § 2k 1. BMG nur vom Vermieter einmal abgegeben werden kann oder ob er sie im Hinblick auf das laufende Ansteigen der Geschäftsraummieten seit ihrer Freigabe beliebig oft wiederholen kann.
a)	Abzulehnen ist die Auffassung von Bottermann BB i960, 3*+6, 3^9j als Stichtag sei der Tag anzunehmen, zu dem sich die erste freie Marktmiete nach Wiederherstellung der Preisfreiheit auf dem Markt der Geschäftsraummieten gebildet hat. Das will Bettermann daraus entnehmen, daß § 2k 1. BMG auf § 9 Abs. 2 GRMG Bezug: nehme und diese Bestimmung auf diejenige ortsübliche Miete verweist, die sich für Geschäfts-
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raummioten gleicher Art nach Wegfall der Preisbindungen bildet. Bettermann meint, der Zeitpunkt, zu dem sich erstmalig eine freie Marktmiete gebildet habe, liege etwa ein Jahr nach der Preisfreigabe» Als Stichtag für die Ermittlung der Mietesei daher der 1» Dezember 1952 onzunehinen» Für seine Auffassung scheint sich Bettermann (aaO S» 3^9 Anai» 1?) auf die -Entscheidung des erkennenden Senats vom 3o» Juni 1959 - VIII ZR 81/58 - (NJW 1959a 163^ = LM 1» BMG § 2^ Nr» 2) berufen zu wollen» Aus diesem Urteil läßt sich hierfür jedoch nichts entnehmen» Es kann nicht Sinn und Zweck des erst am 1.August 1955 in Kraft getretenen 1» Bundesmietengesetzes sein, die Erhöhung der Miete nur nach einem etwa drei Jahre vorher liegenden Stichtag und damit nur auf einen Betrag zuzulas-sen, der durch die seitdem eingetretene Preisentwicklung langst überholt war, weil damit der Zweck des Gesetzes, die Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes wiederherzustellen, kaum erreicht werden konnte. Deshalb wird auch überwiegend die Auffassung vertreten, als Stichtag sei der 1» August 1955 anzunehmen (Roquotte 1. BMG 3* Aufl« § 2^ Anm. 28 S. W*, Schopp, BB 1957» 97» 99>Breetzke, NJW 196o, 1338;
OLG Celle NJW 1959, 128o; OLG Düsseldorf, Glaser, Entscheid düngen I960A96I XII Nr» lol, 76; LG Augsburg Glaser aaO XII Nr. 76 So 58} LG Kiel, Glaser, Entscheidungen 1962 Nr. 31 8. llo). Mindestens nahe liegt es aber auch, wie Roquette aaO nicht verkennt, die Miete nach dem Tage zu bemessen, an dem oder zu dem der Vermieter die Mieterhöhung verlangt; denn das Gesetz enthält insoweit keine Einschränkung. Es ist dem Vermieter insbesondere keine Ausschlußfrist für die Abgabe der Erhöhungserklärung gesetzt.» Allerdings wurde sich dann ein Vermieter, der bereits 1955 die Miete auf die ortsübliche Miete "angehoben" hat, möglicherweise schlechter stehen als der Vermieter, der mit seiner Erklärung noch gewartet hat und nunmehr infolge des weiter gestiegenen Mietzinsniveaus für die Folgezeit eine höhere Miete erhält. Das allein kann aber noch kein Grund dafür
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sein, den Stichtag für alle Vermieter einheitlich auf den 1« August 1955 anzunehmen (so Roquette aaO). Ein Vermieter, der mit der Abgabe seiner Erklärung noch zuv/artet, erleidet dadurch mindestens in der Zwischenzeit einen Mietausfall, der erheblich sein kann; denn im allgemeinen ist eine während der Preisbindung für Geschäftsräume (vor dem 1» Dezember 1951) vereinbarte Miete nicht unerheblich niedriger als die ortsüblich angemessene Miete, die sich bis zu dem 1» August 1955 gebildet hatte. Das Abwarten des Vermieters mit seiner Erhöhung serklärung kommt danach auch dem Mieter zugute, der aus der Tatsache, daß sein Vermieter von seinem Recht aus § 2k 1. BMG zunächst noch keinen Gebrauch gemacht hat, kaum den Schluß ziehen könnte, er werde es auch in Zukunft nicht tun. Im vorliegenden Fall braucht diese Frage nicht abschließend entschieden zu werden, weil hier nicht das erste Mieterhöhung sverlangen des Beklagten vom 9« Juni 1956 zur Beurteilung steht.
b)	Zu der Frage, ob eine Mieterhöhungserklärung wiederholt werden kann, vertreten Bettermann (BB i960, 3^6, 3^8), Roquette, 1. BMG 3« Aufl. § 2k Anm. 37, S. *k>7 im Anschluß an OLG Celle, HJW 1959» 128o) und Netzband#Jöffken (Gesetz über Maßnahmen auf dem Gebiete des Mietrechts VI (im Anschluß an Roquette) (ebenso LG Augsburg, Glaser Entscheidungen 1960/1961*'XII Nr. 76 S. 58 und OLG Düsseldorf aaO XII Nr. lol, S. 76) die Auffassung, bei einem langfristigen Vertrage könne der Vermieter nur einmal einseitig eine rechts-wirksame Mieterhöhungserklärung abgeben. Durch diese werde die vereinbarte Miete auf die ortsüblich angemessene Miete erhöht, die damit dann für die ganze restliche Vertragszeit maßgebend sei. Der erkennende Senat hat gegen diese Auffassung ln seinem Urteil vom 26. April i960 - VIII ZR 71/59 - HJW i960, l|4ge~kLM !»hg{Jgn§ 2*+ Nr. 3 allerdings nicht näher begründet,/aber entschieden, daß ein Vermieter von Geschäftsräumen, der bereits eine Erhöhungserklä-
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rung abgegeben habe, jedenfalls dann an der Abgabe einer weiteren Mieterhöhungserklärung nicht gehindert sei, wenn er sich in der ersten Erhöhungserklärung, mit der er lediglich einen unter der angemessen erhöhten Miete liegenden Mietzins verlangt hatte, eine weitere Erhöhungserklärung Vorbehalten hatte» lioquette aaO § 2k Anm» 39 hält eine solche Wiederholung der Mieterhöhungserklärung auch in einem solchen Falle selbst bei einem ausdrücklichen Vorbehalt des Vermieters nicht für zulässig« Dem ist aus den Gründen der erwähnten Entscheidung des Senats nicht zu folgen» '
c)	Hier hat das Berufungsgericht die Vereinbarung vom 28» Juni 1956, durch die die damalige Miete von 600 IM auf 900 DM erhöht ist - der Beklagte hatte 1 000 £M gefordert -dahin ausgelegt, daß diesem das Recht zu einer erneuten (einseitigen) Mieterhöhung gemäß den §§ 2k, 18 1» BMG Gingeräumt worden sei» Auch in einem solchen Falle muß ein weiteres Kieterhöhungsverlangen als zulässig angesehen werden»
Damit ist jedoch noch nicht entschieden, daß der Vermieter auch berechtigt ist, laufend Mieterhöhungserklärun-gen abzugoben. Die nach der Auslegung des Berufungsgerichts auch für die neue Erklärung zu beachtenden Vorschriften der §§ 2k, l8 1. BMG sind Ausnahmebestimmungen, mit denen in den Grundsatz eingegriffen ist, daß Verträge zu halten sind (pacta sunt servanda); denn auch langfristige Verträge können sonst nur durch Vertrag (§ 3o5 BGB), also im gegenseitigen Einvernehmen, geändert werdendes sei denn, daß infolge dos Wegfalls der Geschäftsgrundlage das Festhalten des Gegners am Vertrage zu untragbaren Ergebnissen führen würde. Der Ausnahmecharakter der §§ 2k, 18 1. BMG rechtfertigt eine verhältnismäßig enge Auslegung» Zwar kann eine Miete für Wohnraum gemäß § 18 1. BMG u.U. auch mehrfach erhöht werden. Das erklärt sich aber (vgl. Bettermann aaO)
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daraitj daß bei diesem die einseitig erhöhte Miete wiederum nur eine preisgebundene, nämlich die nunmehr preisrechtlich zulässige Miete, war» Wurde preisrechtlich eine höhere Miete zulässig, dann mußte auch diese vom Vermieter nachträglich verlangt werden können. Anders ist es bei Geschäftsraummieten, die sofort auf die (volle) freie Marktmiete er“ höht werden konnten. Würde ein Vermieter von Geschäftsräumen, der vor der Preisfreigabe einen langfristigen Mietvertrag abgeschlossen hat, seine Miete nunmehr entsprechend den laufend steigenden Mieten durch immer neue Mieterhöhungserklärungen fortlaufend erhöhen können, so stünde er sich erheblich besser, als ein Vermieter, der kurz nach der Preisfreigabe, als die Geschäftsraummieten noch nicht so hoch gestiegen waren, langfristig vermietet hat und der nunmehr für die ganze Vertragszeit daran gebunden ist. Ließe man laufend Mieterhöhungserklärungen zu, so würden auf diese Weise die Geschäftsraummieten bei vor der Mietfreigobe abgeschlossenen Mietverträgen im Ergebnis zu sog. "Staf-felmieten,,9 auf die aber ein Vermieter nur dann Anspruch hat, v/enn das vertraglich festgelegt ist (so «insbesondere Roquette aa0)o Eine solche Wirkung kann nicht im Sinne von §§ 2^» 18 1. BMG und hier auch nicht im Sinne der Vereinbarung vom 28. Juni 1956 liegen, auf die nach der Auslegung des Berufungsgerichts die genannten Bestimmungen Anwendung finden sollten. Eine mehrfache Mieterhöhungserklärung ist daher, von entsprechenden Vereinbarungen abgesehen, grundsätzlich unzulässig. Insoweit hält der Senat seine Bedenken (Urteil vom 26. April i960 - VIII ZR 71/59 - aaO) gegen die Auffassungen von Bettermann, Roquette u.a» nicht aufrecht. Auch der Umstand, daß die Geschäftsraummieten nach Mai i960 weiter gestiegen sind, berechtigte den Beklagten nicht zu einer weiteren einseitigen Mieterhöhungserklärung ab Mai 1961» Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob der Beklagte in seinem Schriftsatz vom April 1961 eine neue MieterhöhunEserklärung hat abgeben wollen und ob das darin genügend zu dem Ausdruck gebracht worden ist.
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d)	Im vorliegenden Streitfall ist also nur die Mieterhöhung serklärung im Schriftsatz vom 2*+» Mai i960 beachtlich»
Dann bestehen aber keine Bedenken dagegen, daß aas Berufungsgericht seine Entscheidung auf die Ermittlung der ortsüblich angemessenen Miete zu diesem Zeitpunkt abgestellt hat» Nach den Beweisbeschlüssen hatten die Sachverständigen die ortsübliche Miete für Mai i960 zu ermitteln» Hiergegen hatte der Beklagte keine Bedenken erhoben» Er hat auch'’ in den Tatsachenrechtszügen nicht vorgotragen, die ortsüblich angemessene Miete sei in der kurzen Zeitspanne von Ende Mai i960 bis Anfang Juli i960 so angestiegen, daß dies einen beachtlichen Unter*» schied für die Ermittlung der Höhe der Miete hätte machen können» Aus der Tatsache allein, daß sich Geschäftsraummieten erhöht haben, brauchte das Berufungsgericht diesen Schluß noch nicht zu ziehen» Die Frage, welcher "Stichtag'1 für die Mieterhöhung zu nehmen ist, der Tag der Abgabe der Erklärung oder der Tag, zu dem sie Wirksamkeit erlangt, bedurfte daher hier keiner Entscheidung» Das Berufungsgericht hat in diesem Zusammenhang weder § 286 ZPO noch § 551 Abs» 1 ZPO verletzt.
VI. Ermittlung der ortsüblichen Miete.
1. Das Berufungsgericht hat Uber die Höhe der ortsüblich angemessenen Miete für die hier streitigen Räume im Mai i960 zwei Gutachter gehört. Auf das Gutachten des Architekten Seid-ler aus Bonn vom 2b • Januar 19o2, der zu einem für den Beklagten ungünstigeren Ergebnis gekommen war, hat es sich nicht verlassen. Es meint, der Gutachter verfüge zwar offensichtlich Uber eine gute Kenntnis der örtlichen Verhältnisse, sein Gutachten lasse jedoch insofern einen Mangel an Sorgfalt erkennen, als er auch den Pavillon und die zusätzlich vermieteten Kellerraume, die er gar nicht habe begutachten sollen, mit in seine Begutachtung einbezogen habe. Das Bej’ufungsgericht hat deshalb allein das dem Beklagten günstigere Gutachten des Sachverständigen Keltenich aus Bonn vom 25» September 1962 zu
 
Grunde gelegt* Es hat dieses Gutachten kritisch gewürdigt und 1st ihm gefolgt. Dazu hat es ausgeführt, der Gutachter habe sich eine ausreichende Ortskenntnis angeeignet* Dabei sei er zweckmäßig vorgegangen. Er habe auch die Besonderheiten gerade des hier in Betracht kommenden Ladenlokals, soweit sie für die Miet Preisbildung in Betracht kämen, in angemessener Weise und recht lieh zutreffend berücksichtigt. Es billigt insbesondere, daß der Sachverständige davon ausgegangon ist, wertmindernd wirke sich der ungünstige Zuschnitt des Ladenlokals (Breite zur Länge im Verhältnis 1 zu 5) aus, der bauliche Zustand, für den die Klf ger nicht verantwortlich seien, sei im Gesamteindruck mäßig und die 195° geschaffene Ausstattung genüge den heutigen Anforderungen nicht mehr. Schließlich folgt es dem Sachverständigen auch darin, soweit er die Keller als Nebenräume (Zubehör) nicht besonders bewertet*
2. Die Angriffe der Revision gegen die vom Berufungsgericht getroffene Feststellung, daß der von dem Sachverständigen ermittelte Betrag von 1 o56 DM (12 DM je qm bei einer Ladenfläche von 86 qm ohne besondere Bewertung der 2J qm Kellerneben-räume) die ortsübliche Riete für Mai i960 ist, sind unbegründet. Die Revision wendet sich insoweit im Ergebnis in unzulässiger Weise gegen die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts, insbesondere seine Beweiswürdigung. Auch ihre Verfahrensrügen können ihr nicht zu dem Erfolg verhelfen.
a)	Das gilt in erster Linie von den mehrfachen Rügen der Verletzung von §§ 160 Abs. XI Nr» **, 161 ZPO, auf die im Zusammenhang einzugehen ist. Die Revision meint, über den vorgenommenen "Augenschein" habe nach den genannten Bestimmungen ein Protokoll aufgenomen werden müssen, was nicht geschehen sei. Dazu ist folgendes zu bemerken:
Gemäß Beschluß des Berufungsgerichts vom 15» März 1962 sollte im Geschäftslokal des Klägers ein Aufklärungsund
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Sühnetermin unter Zuziehung eines Sachverständigen} zu dorn gemäß Beschluß vom 12» April 1962 der Gutachter Keltenich bestimmt war, vorgenommen werden« Dieser Termin fand am 11« Juli 1962 statt. Nach dem darüber aufgenommenen Protokoll wurden im liahmen dieses Sühne- und Aufklärungstermins} der bis auf einen Zwischenvergleich erfolglos war5 auch "die Mietrfiume der Kläger in Augenschein" genommen« Anschließend wurde der Beschluß verkündet, der Sachverständige Keltenich werde beauftragt, "das Ergebnis der heutigen Augerischeinseinnahme an Hand der Akten im Sinne des Beweisbeschlusses vom 13° Juli 1961 gutachtlich festzulegen". Dem haben auch der persönlich anwesende Beklagte und sein Prozeßbevollmächtigter nicht widersprochen« Damit haben sie auf eine Niederlegung dessen, was beim Augenschein, falls ein solcher im Sinne des Gesetzes § 371 ZPO überhaupt stattgefunden hat, festgestellt ist, verzichtet. Die Kevision hat auch nicht aufgezeigt, welche bestimmten Tatsachen durch Einnahme des richterlichen Augenscheins bewiesen werden sollten« Die Ausmaße des Ladens festzustellen oder nachzu demessen und sich die Vergleichsobjekte anzusehen, konnte dem Sachverständigen überlassen bleiben« Soweit die Revision ousführt, das Schaufenster und der Eingang zu dem Laden dos Klägers ließen oinen "werbenden Durchblick" durch das Ladenlokal zu, durch die Hochhängung der Lampen sei sowieso eine vermehrte Ausstellungsmöglichkeit gegeben, das alles habe anläßlich der Ortsbesichtigung festgestellt werden können, ist weder ersichtlich, daß der Sachverständige das bei seinem Gutachten nicht mit berücksichtigt hat, noch erkennbar, weshalb das Berufungsgericht das in das Protokoll hätte aufnehmen müssen, solange nicht ein Antrag gestellt war, diese Tatsachen durch richterlichen Augenschein festzustellen« Die §§ l6o, 161 ZPO sind danach nicht verletzt«
b)	Vergeblich rügt die Revision auch mangelnde Orts-
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künde des Sachverständigen Keltenich. Es ist nicht widersprüchlich, wenn das Berufungsgericht ausführt, der Sachverständige habe sich die ihm (zunächst noch) fehlende Ortskenntnis aneignen müssen, und es war Sache seines tatrichterlichen Ermessens, wenn es auf Grund der Darlegungen des Sachverständigen darüber, was er getan hat, um sich mit den örtlichen Verhältnissen in Bonn vertraut zu machen, zu der Überzeugung gelangte, er habe sich die Kenntnisse angeeignet, die ihn befähigten, sich über Bonner Geschäftsraummieten auch am Kaiserplatz gutachtlich zu äußern.
c)	Fehl geht weiter die Rüge der Revision, das Verhältnis der Breite zur Tiefe des Ladens, welches das Berufungsgericht mit dem Sachverständigen mit 1 : !? angibt und als wertmindernd berücksichtigt, lasse sich aus den beladen Akten befindlichen Plänon nicht entnehmen. Demgegenüber ist auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils zu verweisen. Danach waren aber die darin angegebenen Maße, insbesondere die mit etwa 21 Metern angegebene mittlere Tiefe des Ladens mit Nebenräumen (ohne Pavillon) im Erdgeschoß unstreitig. Tatbestandsberichtigung ist nicht beantragt. Geht man (laut Tatbestand) von einer vorderen Ladenbreite (Schaufenster mit Tür) von h925 Metern aus, dann war bei der genannten "mittleren Tiefe" von 21 Metern das Verhältnis Tiefe zur Breite bis auf einige Zentimeter 5 zu 1. Das entspricht auch der bei den Gerichtsakten befindlichen Skizze (Umschlag hinterer Aktendeckel).
d)	Aus Rechtsgründen ist es auch nicht angreifbar, wenn das Berufungsgericht mit dem Sachverständigen davon ausgeht, der zu Vergleichszwecken herangezogene Lederwarenladen (Binder mit einer Miete von 1 2oo DM jährlich habe (nach vom Beklagten Überreichter Skizze) wesentlich günstigere Maße als der Laden des Klägers. Der Sachverständige brauchte auch der Tatsache, daß es sich bei dem Geschäft B^|^um einen alten Mietvertrag handeln sollte, im Rahmen seiner Begutachtung
 
Koine für don Beklagten günstige Bedeutung beizu demessen. Daß für diesen Laden eine Mieterhöhung gemäß § 19 1» BMG ausgeschlossen gewesen seij worauf die Revision jetzt erkennbar abziolt, ist in den Tatsachenrechtszügen nicht vorgetragen,. Einen Anlaß gemäß § 139 ZPO insoweit sein kVagerecht auszuüben, hatte das Berufungsgericht nicht» Es v/ar auch nicht verpflichtet, sich ohne einen ausdrücklichen entsprechenden Beweisantrag darüber, was damit bewiesen werden sollte, diesen Laden selbst anzusehen«
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o) Unbegründet ist ferner die Rüge der Revision, der Sachverständige habe die Miete für die hier streitigen Räume nur auf Grund eines Vergleichs mit dem Geschäft Binder "bestimmt"» Er hat sich an Ort und Stelle (auch über den Publikumsverkehr) unterrichtet und dabei festgestellt, daß das Geschäft des Klägers in einer guten, wenn auch nicht in der besten Geschäfts-läge von Bonn liege« Der Sachverständige hat sämtliche Häuser am	von	den	Nummern 2 bis 22 in den Kreis seiner
 Betrachtungen einbezogen. Das gilt auch von dem Kosmetiksalon (mmam	der	erst am 1. Januar 1961 neu vermietet
 worden ist« Er hat festgestellt, daß für diesen zwar an Miete (für den Laden 33 qm, den Kosmetiksalon 3o qm, dem Laden gleichwertig, und weitere Nebenräume) 1 ooo DM gezahlt werden, daß ober seine Ausstattung insgesamt ungleich besser ist als die des Ladens des Klägers« Auch zur Drogerie im Hause	®	hat der Sachverständige sich geäußert«
Nach seinem Gutachten hat er den "Mietzins" fiir diesen Laden nicht ausschlaggebend berücksichtigt, weil in ihm gleichzeitig die Nutzungsgebühr für die Einrichtung enthalten ist, und weil der Laden seiner Auffassung nach günstiger als das Geschäft der Kläger liegt, und nicht etwa deshalb, weil die Drogerieinhaberin von einer "Phantasiemiote" gesprochen hat.
Nicht zu beanstanden ist auch, wenn der Sachverständige den Mietzins von 25,oo DM je qm, den der Juwelier Z0/ß für seinen Raum in Größe von lo qm zahlt, unberücksichtigt gelassen
 
hot, weil dieser Laden nach Ort, Lage, Schnitt und geringer Fläche zu einem Vergleich gegenüber dem Laden der Kläger ungeeignet ist« Wenn der Sachverständige Keltenich auf die Geschäftsräume	Juwelier	und
22 K^^^eck (Schriftsatz vom 23» Oktober 1961) nicht im ein-zelnen eingegangen ist, so bedeutet das für sich allein noch nicht, daß eine sachgemäße Begutachtung nicht stattgefunden hat» Erwähnt sind vom Gutachter auch diese Häuser als für einen Vergleich nicht geeignet ($» 9 des Gutachtens)»
f)	Fehl geht weiter die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe bedenken müssen, wenn schon im Jahre 1956 die ortsübliche Miete 11 KM je qm betragen habe, könnte die Steigerung bis zu dem Jahre i960 nicht nur 1 DM je qm ausgemacht haben; der Sachverständige hat den von ihm ermittelten Betrag näher begründet, was das Berufungsgericht aus tatrichterlichen Erwägungen gebilligt hat. Dabei konnte es auch bauliche Mängel als wertraindernd berücksichtigen. Nach § 6 (Nr. 3 richtig Nr» *f) des Mietvertrages hat der Mieter zwar die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen, zu denen hier auch vertraglich die Ausbesserung V09 Schäden am Verputz der Wände und Decken und Bodenbelag gerechnet werden» Es ist jedoch nicht rechtsirrig, wenn das Berufungsgericht den Vertrag dahin ausgelegt hat, das bedeute nicht, daß der Mieter die Beseitigung bauseitiger Mängel am Verputz der Wände und Decken auf seine Kosten durchzuführen habe, um die es sich hier handelt. Das gleiche gilt, soweit das Berufungsgericht ergänzend ausfUhrt, es sei gerichtsbekannt, daß die Bauqualität, als der Beklagte 195o sein Haus aufgebaut habe, gering war und vor allem, daß die damals Übliche Ausstattung den heutigen Anforderungen bei weitem nicht mehr genüge. Alles konnte das Berufungsgericht bei Ermittlung der ortsüblich angemessenen Miete als diese mindernd berücksichtigen.
g)	Es ist schließlich auch rechtlich nicht zu beanstanden, wenn das Berufungsgericht im Rahmen der Ermittlung der
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Gesamtmiete, indem es auch insoweit dem Sachverständigen folgt, die Kellerräume von 25 qm nicht besonders berücksichtigt hat. Dabei hat es nicht Ubersehen, daß auch diese Räume einen Mietwert haben; es geht aber rechtlich einwandfrei davon aus, daß dieser bei der Gesamtiniete vom Sachverständigen schon mitbe-rlicksichtigt ist.
VII. Da das Berufungsurteil auch sonst keinen Rechtsirrtum zu dem Nachteil des Beklagten enthält, ist die Reyision als unbegründet zurückzuweisen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.
Dr. Haidinger Artl Dr. Dorschel Dr. Messner Mormann