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BGH · VIII ZR 51/66

Gericht: BGH · Aktenzeichen: VIII ZR 51/66

Der VIII, Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4* Oktober 1967 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr, Haidinger sowie der Bundesrichter Dr, Gelhaar, Artl, Dr. Mezger und Mormann für Recht erkannt: Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Bntscheidung, auch Uber die Kosten der Revision, an den 21, Zivilsenat des Berufungsgerichts zurückverwiesen» (2) Vander ist berechtigt, auf den gemieteten Grundstücken auf eigene Kosten Umbauten und Zubauten wie Werkswohnung, Büros, Lagerräume, sanitäre Anlagen Uoaoin«, einschließlich Umfassungsmauern sowie Erstellung eines separaten Zugangs zur Fabrik vom R^^v/eg aus, ferner Anlegung von Dampf- und Warmwasserheizung vorzunehmeno Ein Abbruch darf jedoch erst erfolgen, wenn Vander den Nachweis führt, daß sie das zu dem Wiederaufbau erforderliche Baumaterial und gegebenenfalls die erforderliche Baugenehmigung besitzt» Derartige Bauten und Neuanlagen werden bei Beendigung des Mietvertrages von (Klägerin) über- (4) Sollten Verhältnisse eintreten, durch welche es dem Vermieter billigerweise nicht mehr zugemutet werden kann, zu den vereinbarten Vergütungen die Vermietung fortzusetzen, so muß eine Umstellung der vereinbarten Mietsätze erfolgen, welche den veränderten Verhältnissen Rechnung trägt» Diese Vereinbarung findet sinngemäß Anwendung zugunsten des Mieters, wenn veränderte Verhältnisse dies rechtfertigen»" ” 1» Bis zu dem 31c Dezember 1950 verbleibt es bei der gemäß § 3 Abs» 1 des Vertrages vom 25o Oktober 1946 zu zahlenden Miete ,* die auch weiterhin als vertraglich vereinbart gilt» 2» Mit Rücksicht auf die persönlichen Verhältnisse insbesondere die Aufwendungen für die Um-und Erweiterungsbauten auf dem vermieteten Grundbesitz, verzichtet KfB bis auf weiteres ab 1» Januar 1951 auf einen monatlichen Teilbetrag von DM 250,— (zwei-hundertfünfzig Deutsche Mark) der laufend zu zahlenden Miete» Die Bestimmung in § 4 Abs» 2 des Mietvertrags werden hierdurch nicht berührt» 4o Wird eine Verzichtsvereinbarung aufgekündigt, so soll innerhalb der Kündigungsfrist versucht werden, durch gütliche Verständigung eine andere - für beide Teile tragbare -Lösung zu finden« Ist dies nicht möglich, so gilt nach Ablauf der Kündigungsfrist wieder § 3 Abs« 1 des Mietvertrags ohne die unter Ziffer 2« dieses Vergleichs vereinbarte Beschränkung und steht dann die Fortsetzung des Rechtsstreits über die Miethöhe ebenfalls wieder offen« Mit der Klage macht die Klägerin den Unterschiedsbetrag zwischen dem verlangten und dem gezahlten Mietzins für die Zeit bis 30« Juni 1964 in Höhe von insgesamt 53o800 DM nebst Zinsen geltend« bis 31« März 1963 einen Mietzins von 2c400 DM und für die anschließende Zeit einen Mietzins von 3«000 DM monatlich geforderte 7/ie sich aus § 5 Abs« 4 des Mietvertrages ergibt, sollte die Bestimmung nach billigem Ermessen erfolgen« Denn eine Neufestsetzung sollte nur erfolgen, wenn dem Vermieter billigerweise nicht mehr zugemutet werden kann, zu den vereinbarten Vergütungen die Vermietung fortzusetzen, und die Umstellung der vereinbarten Mietsätze sollte den veränderten Verhältnissen - wie zu ergänzen ist - billiger-v/eise Rechnung tragen• Nach § 315 Abs» 3 BG3 ist die von der Klägerin getroffene Bestimmung für den Beklagten aber nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht. Zur Nachprüfung kann der Beklagte nach § 3^5 Abso 5 Satz 2 das Gericht anrufen« Die Entscheidung des Gerichts begehrt der Beklagte, indem er gegenüber der Leistungsklage der Klägerin geltend macht, der geforderte und damit von der Klägerin bestimmte Mietzins entspreche nicht der Billigkeit. IIo Io Das Berufungsgericht meint jedoch, Verhältnisse, unter denen der Beklagte nach § 5 Abs« 4 des Mietvertrages verpflichtet sein könnte, die Mietpreisabrede dem Verlangen der Klägerin entsprechend abzuändern, seien nicht eingetreteno Möchten auch Steigerungen des Mietpreises für vergleichbare Industrieobjekte regelmäßig Anlaß geben, die bisherige gezahlte Miete auf ihre Angemessenheit zu überprüfen, so könne sich doch die Klägerin hierauf nach dem Sinn und Zweck der vertraglichen Erhöhungsklausel nicht berufen« Zum Ausgangspunkt für die Ermittlung des Satzes der Mietsteigerung könne nicht das Jahr 194-6 mit dem damaligen Mietzins von 1»000 RM, sondern billigerweise nur der Zeitpunkt gemacht werden, in dem die auf 750 DM herabgesetzte Miete nicht mehr dem Wert des Mietobjektes in seinem übernommenen Zustand entsprochen habe» Mit Rücksicht auf die Wertsteigerungen, die da3 Grundstück im Laufe der Mietzeit durch die Leistungen des Beklagten erfahren hätten, würde aber, so meint das Berufungsgericht, eine Erhöhung des jetzt 1»000 DM betragenden Mietzinses einem gerechten und billigen Interessenausgleich, wie ihn die Parteien ausdrücklich mit einer Mietanpassung erreichen wollten, entgegenstehen» Das Verlangen auf Miet-: zinserhöhung müsse scheitern, weil die Pflicht der Klägerin, bei Beendigung des Mietverhältnisses Aufwendungen zu erstatten, sonst unangemessen niedrig ausfallen würde» Nach § 4 Abs» 2 des Mietvertrages habe sie die Investitionen des Beklagten, die nach dessen Angaben bis Ende 1966 eine Million DM betragen würden, lediglich in Höhe von 85o000 DM zu ersetzen» Damit seien aber die Vorteile, die der Klägerin bei der Rückgabe am 51» Dezember 1966 auf Grund der Leistung des Beklagten zufielen, nur zu einem unerheblichen Teil aufgewogen» Davon, daß es zu einer unzu demutbaren Benachteiligung der Klägerin führe, die billigerweise auszugleichen sei, wenn die Klägerin trotz des allgemeinen Steigens des Mietpreises bei dem vereinbarten Mietzins verbleiben raiisse, könne keine Rede sein. a) Wenn das Berufungsgericht dem ihm unbillig erscheinenden Umstand, daß der Beklagte bei vertragsgemäßen Ausgleich seiner Aufwendungen sie nur zu einem gex’ingen Teil erstattet erhalte, durch Festsetzung eines niedrigeren Mietzinses begegnen will, so liegt dem der Gedanke zugrunde, daß bei der Errichtung der Industriebauten eine von den Parteien nicht vorhergesehene wirtschaftliche Entwicklung eingetreten sei, die eine Anpassung des Vertrages erforderlich mache. Dabei hat das Berufungsgericht aber außer acht gelassen, daß es seine Entscheidung am Willen der Parteien ausrichten muß und bei der ihm obliegenden Bemessung des Mietzinses nicht gegen den Sinn und Zweck der hierüber von den Parteien getroffenen Vereinbarung verstoßen darf.Die Parteien haben zwischen der Zahlung des Mietzinses und der Entschädigung für Um- und Erweiterungsbauten scharf unterschieden. Mietzins hat der Beklagte nur für den bei Vertragsschluß unbebauten Teil des vermieteten Grundstücks und für die bei Vertragsschluß vorhandenen einwandfreien Gebäude nach ihrem damaligen Erhaltungszustand zu zahlen«. b) Die Trennung der Berechnung des Mietzinses von der Errechnung der Entschädigung ist auch allein wirtschaftlich sinnvoll« Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Klägerin könne sich bei Berücksichtigung der Wert-Steigerungen, die das Grundstück durch die Leistungen des Beklagten erfahren habe, nicht auf die Mieterhöhungs- Das Berufun gericht stellt es, wie seine Berechnung ergibt, nicht etwa auf die Erhöhung des Grundstückswertes iin Zeitpunkt der Vollendung der Bauten ab, sondern auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses» Dieser Ausgangspunkt ist von der Auffassung des Berufungsgerichts aus richtig; denn da der Beklagte, wie oben erwähnt ist, für die Bauten keinen Mietzins zu zahlen hat, erwächst der Klägerin ein Vorteil aus den Bauten erst zu der Zeit, in der ihr das Grundstück zurückgegeben wird* Welchen Wert sie in diesem Zeitpunkt haben würden, war aber sowohl im Jahre 1961, als die Klägerin eine Erhöhung des Mietzinses erstmalig verlangte, als auch bei Erlaß des Berufungsurteils gaHZ ungewiß» Feststellbar waren allenfalls die aufgewendeten Beträge» Davon geht auch das Berufungsgericht aus» Es berücksichtigt zwar entgegen der Meinung der Revision bei der Berechnung der Ausgleichszahlung den Wert der Investitionen (angeblich 1 Million DM) betragsmäßig nicht» Wenn es ausführt» mit einer Ausgleichszahlung von 85»800 DM seien die Vorteile, die der Klägerin schon in einem Jahr - gemeint ist wohl: bei Vertragsende - auf Grund der Leistung des Beklagten zufielen, nur zu einem unerheblichen Teil aufgewogen, so liegt dem aber unausgesprochen der Gedanke zugrunde, hohe Investitionen des Beklagten müßten notwendig zu einer hohen Steigerung des GrundstUckswertes führen« Ein solcher Schluß wäre aber, wie die Revision zutreffend rügt, unrichtig» Der Bundesgerichtshof hat wiederholt ausgesprochen, daß zur Ermittlung des Betrages, um den sich ein Grundstückswert erhöht, nicht allein auf den Bauwert, sondern in der Regel auf den Ertrag abzustellen ist (BGHZ 17, 236, 340)» Trotz hohor Investitionon könnte, wie die Revision mit Rocht geltend macht, der V/ert der Gebäude gering sein, wenn der Beklagte etwa seine Pflicht zur Instandhaltung vernachlässigte, die Gebäude durch Brand beschädigt würden oder ihre Verwendbarkeit durch Konjunkturänderung beeinträchtigt würde° Das gilt umso mohr, als die Parteien in dor mündlichen Verhandlung vorgetragen haben, der Mietvertrag sei um 5 Jahre verlängert worden Das Berufungsgericht, an das die Sache zurückzuver-weisen ist, wird danach festzustellen haben, wie hoch sich seit lo November 1961 jeweils der angemessene Mietzins für den bei Vertragsschluß unbebauten Teil und für die bei Vertragsschluß vorhandenen einwandfreien Gebäude unter Zugrundelegung ihres damaligen Erhaltungszustandes beläuft, und danach zu beurteilen haben, ob und gegebenenfalls ab welchem Zeitpunkt die Klägerin billigerweise eine Erhöhung des Mietzinses über monatlich 1*000 DM hinaus verlangen kann» Darauf, ob nach der V/ährungsreform ein Mietzins von 750 DM oder loOOO DM angemessen gev/esen ist, kommt es nicht an, weil dor Beklagte der Klägerin spätestens seit lo Januar 1961 einen Mietzins von loOOO DM zugestanden hato Ebenso kann im vorliegenden Rechtsstreit dahinstehon, wieweit die Klägerin sich bei Rückgabe des Grundstücks auf die Vereinbarung über die Berechnung des Erstattungsbotrages berufen kann, und welchen Betrag sie etwa nach Treu und Glauben zu erstatten hato

Zitierte Normen: § 316 BGB
GebäudeMietzinsesParteiBerufungsgerichtKlägerinMietzinsRevision

Volltext der Entscheidung

2129 03/
Nachschlagewerke ja BGrHZs	nein
BGB §§ 157 Gs 315 Abs-, 3? 535
Zur Frage9 ob der nach einer Leistungsvorbehaltsklausel zu vereinbarende Mietzins in Beziehung zu einer nach Beendigung des Mietvertrages vom Vermieter zu zahlenden Entschädigung für Aufbauarbeiten des Mieters gesetzt wer den kann,.
BGH, Urt.v. 4. Oktober 1967 - VIII ZR 51/66 - OLG Düsseldorf
IG Krefeld
BUNDESGERICHTSHOF
(M NAMEN DES VOLKES
VIII ZR 51/66
URTEIL
in dem Rechtsstreit
 Verkündet am
4* Oktober ^967 Klett,
 JustizhauptSekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 der Firma Eo F» K flHHP Söhne, Textilveredelung, vertreten durch die persönlich haftenden Gesellschafter Robert	und	Hans	K0P	in	St«,	TfllB»	Mf^weg	0,
Klägerin und Revisionsklägerin,
- Prozeßbevollmächtigte:
Rechtsanwälte Prof und Dr, fliB -
gegen
 den Kaufmann Paul (Niederrhein), R
eg,
 in N
Beklagten und Revisionsbeklagten,
- Prozeßbevollmäehtigter:	Rechtsanwalt	Pr«
o
Der VIII, Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4* Oktober 1967 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr, Haidinger sowie der Bundesrichter Dr, Gelhaar, Artl, Dr. Mezger und Mormann
 für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des IQ«. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 7» Januar ?966 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Bntscheidung, auch Uber die Kosten der Revision, an den 21, Zivilsenat des Berufungsgerichts zurückverwiesen»
Von Rechts wegen
 Tatbestand:
Mit Vertrag vom 25» Oktober 1946 vermietete die gerin an den Beklagten ein Fabrikgrundstück in für die Zeit vom 1. Oktober 1946 bis 31* Dezember 19660 Der Mietvertrag lautet auszugsweise:
0 9 4.
§ 5
Mietzins«.
(1) Die Jahresmiete beträgt für die bebaute Fläche Rm 71,000,—. Hierbei ist eine Miete von Rm 5,— pro qm bebauter Fläche für die einwandfreien Gebäude zugrunde-
gelegt, wobei von einer Größe von 2,200 qin ausgegangen wird. Air die unbebaute Fläche beträgt die Jahresmiete Rm 1,000, —, sodaß sich also eine Jahresmiete von insgesamt Rm 12o000,— ergibt.
§ 4
Instandhaltung und Zubautenc
(1)	Vander (Beklagter) hat die gemieteten Gebäude im Innern und Äußeren auf ihre Kosten in ordnungsmäßigen und gebrauchsfähigen Zustande zu erhaltene
(2)	Vander ist berechtigt, auf den gemieteten Grundstücken auf eigene Kosten Umbauten und Zubauten wie Werkswohnung, Büros, Lagerräume, sanitäre Anlagen Uoaoin«, einschließlich Umfassungsmauern sowie Erstellung eines separaten Zugangs zur Fabrik vom R^^v/eg aus, ferner Anlegung von Dampf- und Warmwasserheizung vorzunehmeno Ein Abbruch darf jedoch erst erfolgen, wenn Vander den Nachweis führt,
 daß sie das zu dem Wiederaufbau erforderliche Baumaterial und gegebenenfalls die erforderliche Baugenehmigung besitzt» Derartige Bauten und Neuanlagen werden bei Beendigung des Mietvertrages von	(Klägerin)	über-
nommen und die dadurch erfolgte Wertsteigerung nach folgenden Gesichtspunkten vergütet:
a)	Durch zwei von beiden Vertragschließenden gemeinschaftlich zu bestellenden Gutachter wird der Wert der heute vorhandenen Gebäude einschließlich aller wesentlichen Bestandteile (Heizungsanlagen usw.) in dem Zustande festgestellt, in dem sich die Gebäude heute befinden und zwar Basis Baukosten 1913»
b)	Bei Auflösung des Mietverhältnisses wird
 in gleicher Weise der Wert der Gesamtgebäude (Basis Baukosten 1913) festgestellt» Der sich dann ergebende Unterschiedsbetrag ist der an	zu	zahlenden Vergütung
 zugrundezulegeri, jedoch bis höchstens 150 bei vorzeitiger Auflösung des Mietverhältnisses jedoch nur bis 100 des Jetztwertes der alten Gebäude (Basis Baukosten 1913) und mit dem dann geltenden Baukosten-Inde'-- zu multipliziereno
 Io Beispiel:
Heutiger Wert (Basis 1913):	Rm	o o o o
Gesamtwert bei Beendigung 31» Dezember 1966 (Basis 1913):	»»	100*000
Differenz:	Rm	60c000
Baukosten-Index 31 - Dezember 1966 90 •f«.		
demnach Unterschiedsbetrag:	Rm	54*000
2* Beispiel: Heutiger Wert (Basis 1913):	Rm	50*000
Gesamtwert bei Beendigung 31o Dezember 1966 (Basis 1913):	i*	90.000
Differenz:	Rm	$ o o o o
Baukosten-Index 31° Dezember 1966 200		
demnach Unterschiedsbetrag:	Rm	o o o o o CO
) Von dem so errechneten Unterschiedsbetrag sind unabhängig davon, wann die Zu- oder Umbauten begonnen oder beendigt worden sind, vom 30» Juni 1947 ab für jedes angefangene Mietjahr 3 $ abzureehnen*
§ 5
Sonstiges-.
 
(4) Sollten Verhältnisse eintreten, durch welche es dem Vermieter billigerweise nicht mehr zugemutet werden kann, zu den vereinbarten Vergütungen die Vermietung fortzusetzen, so muß eine Umstellung der vereinbarten Mietsätze erfolgen, welche den veränderten Verhältnissen Rechnung trägt» Diese Vereinbarung findet sinngemäß Anwendung zugunsten des Mieters, wenn veränderte Verhältnisse dies rechtfertigen»"
Unstimmigkeiten über die Miethöhe endeten mit einem außergerichtlichen Vergleich vom 26» April 1951= In ihm heißt es auszugsweise:
” 1» Bis zu dem 31c Dezember 1950 verbleibt es bei der gemäß § 3 Abs» 1 des Vertrages vom 25o Oktober 1946 zu zahlenden Miete ,* die auch weiterhin als vertraglich vereinbart
 gilt»
2» Mit Rücksicht auf die persönlichen Verhältnisse	insbesondere die Aufwendungen
 für die Um-und Erweiterungsbauten auf dem vermieteten Grundbesitz, verzichtet KfB bis auf weiteres ab 1» Januar 1951 auf einen monatlichen Teilbetrag von DM 250,— (zwei-hundertfünfzig Deutsche Mark) der laufend zu zahlenden Miete» Die Bestimmung in § 4 Abs» 2 des Mietvertrags werden hierdurch nicht berührt»
3» Der Verzicht gemäß Ziffer 2» gilt solange, wie die zurzeit für Industrieobjekte gleicher Art geltenden Mieten unverändert bleiben» Erhöhen oder ermäßigen sich diese Sätze allgemein um 10 $> (zehn Prozent) oder mehr, so ist jeder Vertragsteil berechtigt, die Ver-zichtsvereinbarung gemäß Ziffer 2» mit einer
 Frist von 3 (drei) Monaten zu dem linde eines jeden Kalendervierteljahres mittels eingeschriebenen Briefes aufzukündigen.:
4o Wird eine Verzichtsvereinbarung aufgekündigt, so soll innerhalb der Kündigungsfrist versucht werden, durch gütliche Verständigung eine andere - für beide Teile tragbare -Lösung zu finden« Ist dies nicht möglich, so gilt nach Ablauf der Kündigungsfrist wieder § 3 Abs« 1 des Mietvertrags ohne die unter Ziffer 2« dieses Vergleichs vereinbarte Beschränkung und steht dann die Fortsetzung des Rechtsstreits über die Miethöhe ebenfalls wieder offen«
Die Klägerin kündigte die Verzichtsvereinbarung vom 26« April 1951 mit einem Schreiben vom 20« Dezember 1957 zu dem 1« April 1958« Sie begründete in diesem Schreiben die Kündigung damit, daß eine allgemeine Erhöhung der Mieten und Pachten seit dem 1. Januar 1951 um 10 °ß> und mehr eingetreten sei« Die Klägerin verlangte ab 1« April 1958 den vollen Mietzins von monatlich 1«000 DM, den der Beklagte spätestens seit 1« Januar 1961 auch zahlt«
Für die Zeit ab 1« Rovember 1961 beanspruchte die Klägerin zuerst einen Mietzins von monatlich 3«000 DM, später von 2«400 DM« Seit 1« April 1963 verlangt sie monatlich 3*000 DM« Der Beklagte hält sich zur Zahlung von mehr als 1«000 DM nicht für verpflichtet«
Mit der Klage macht die Klägerin den Unterschiedsbetrag zwischen dem verlangten und dem gezahlten Mietzins für die Zeit bis 30« Juni 1964 in Höhe von insgesamt 53o800 DM nebst Zinsen geltend«
Das die Klage Klägerin beantragt
 Landgericht und das Oberlandesgericht haben abgev/iesen* Mit der Revision verfolgt die ihren Klageanspruch weiter* Der Beklagte die Zurückweisung der Revision*
Bntscheidungsgrunde:
A.
Io Das Berufungsgericht legt den § 5 Abs. 4 des Mietvertrages dahin aus, die Parteien hätten sich verpflichtet, die Miete im Wege einer vertraglichen Absprache veränderten Verhältnissen anzupasaen. Ls meint, die Parteien hätten offensichtlich nicht daran gedacht, Streitigkeiten könnten einer Einigung im Wege stehen. Daher komme es darauf an, was die Parteien vereinbart hätten, wenn sie die Lücke in ihren Abreden erkannt hätten. Da sie die Benachteiligung einer jeden Partei durch die Beibehaltung der Miethöhe ausschließen wollten, entspreche eine gerichtliche Entscheidung zu dem Schutze des jeweils Betroffenen ihrem mutmaßlichen Parteiwillen; eher jedenfalls als eine Schiedsgut-achter- bzw. Schiedsgerichtsklausel. Mach dem Vertrage müsse einer solchen gerichtlichen Entscheidung auch der Vorrang vor einer Mietanhebung nach dem I. Bundes-mietengesetz eingeräumt werden.
Gegen diese Ausführungen wendet die Revision sich nicht. Daß eine solche Vereinbarung ohne Verstoß gegen § 3 WährG getroffen werden kann, entspricht auch ständiger Rechtsprechung des Senats (Urteile vom 4. Juni 1962 - VIII ZR 24/61 - BGH Warn 1962 Nr. 137 = IM WährG
§ 3 Nr. 13 = NJtV '’962, 1393 und vom 25. «Januar 1967 - VIII SR 206/64 - BGH ’.Varn 1967 Nr. 27 = NJ7/ '“967,
830)» Rechtliche Bedenken bestehen allerdings gegen die im Wege ergänzender Vertragsauslegung gewonnene Auffassung des Berufungsgerichts, nach dem mutmaßlichen Parteiwillen sei das Gericht zur Entscheidung Uber die Mietzinserhöhung berufen. Die Tatsache, daß die Parteien keine ausdrückliche Regelung darüber getroffen haben, wer für den Pall, daß sie sieh nicht einigen können, die Entscheidung treffen solle, führt nicht ohne weiteres zu einer Vertragslücke. Denn nicht alles, worüber in einem Vertrage eine Regelung fehlt, stellt schon eine Vertragslücke dar. Soweit die Vertragsparteien bei Vertragsschluß keine vom Gesetz abweichende Regelung treffen, überlassen sie in der Regel die Ausgestaltung den Gesetzesvorschriften (BGHZ 40, 91> 103)« Pür den hier vorliegenden Pall, daß die Vertragsteile nicht darüber einig sind, wer den Umfang der für eine Leistung versprochenen Gegenleistung bestimmen solle, trifft das Gesetz in § 316 BGB die ausdrückliche Regelung, daß die Bestimmung im Zweifel demjenigen Teile zustehen solle, der die Gegenleistung zu fordern hat (für einen entsprechenden Pall Urteil BGH vom 20« März 1964 - V ZR 46/63 - WM 1964, 561 = Betr. 1964, 878; vgl. auch BGKZ 40, 206, 217 und Urt. vom 8. Juli 1966 - V ZR 14/64 -BGH Warn 1966 Nr. 161). Nach § 316 BGB hätte also die Klägerin den Mietzins bestimmen dürfen, der nach § 5 Abs. 4 des Mietvertrages bei Veränderung der Verhältnisse geschuldet wurde. Der Präge, ob die Auslegung des Berufungsgerichts mit der Bestimmung des § 316 BGB vereinbar ist, braucht indessen nicht nachgegangen zu werden.
Die Klägerin hat ihre Bestimmung getroffen und für die Zeit vom '! , November 196*! bis 31« März 1963 einen Mietzins von 2c400 DM und für die anschließende Zeit einen Mietzins von 3«000 DM monatlich geforderte 7/ie sich aus § 5 Abs« 4 des Mietvertrages ergibt, sollte die Bestimmung nach billigem Ermessen erfolgen« Denn eine Neufestsetzung sollte nur erfolgen, wenn dem Vermieter billigerweise nicht mehr zugemutet werden kann, zu den vereinbarten Vergütungen die Vermietung fortzusetzen, und die Umstellung der vereinbarten Mietsätze sollte den veränderten Verhältnissen - wie zu ergänzen ist - billiger-v/eise Rechnung tragen• Nach § 315 Abs» 3 BG3 ist die von der Klägerin getroffene Bestimmung für den Beklagten aber nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht. Zur Nachprüfung kann der Beklagte nach § 3^5 Abso 5 Satz 2 das Gericht anrufen« Die Entscheidung des Gerichts begehrt der Beklagte, indem er gegenüber der Leistungsklage der Klägerin geltend macht, der geforderte und damit von der Klägerin bestimmte Mietzins entspreche nicht der Billigkeit. Damit erweist sich jedenfalls im Ergebnis die Auffassung des Berufungsgerichts als zutreffend, es sei zur Bestimmung des Mietzinses zuständig«
IIo Io Das Berufungsgericht meint jedoch, Verhältnisse, unter denen der Beklagte nach § 5 Abs« 4 des Mietvertrages verpflichtet sein könnte, die Mietpreisabrede dem Verlangen der Klägerin entsprechend abzuändern, seien nicht eingetreteno Möchten auch Steigerungen des Mietpreises für vergleichbare Industrieobjekte regelmäßig Anlaß geben, die bisherige gezahlte Miete auf ihre Angemessenheit zu überprüfen, so könne sich doch die Klägerin hierauf nach dem Sinn und Zweck der vertraglichen Erhöhungsklausel nicht berufen«
Selbst wenn die Berechtigung des Klageverlangens allein an Hand der Aufwärtsentwicklung der Mietpreise überprüft werde, erschienen die Ansprüche der Klägerin übersetzt» Der später auf 1,000 DM umgestellte Mietzins sei bei Abschluß des Mietvertrages in Anbetracht des heruntergekommenen Zustandes, in dem sich das Mietobjekt bei seiner Übernahme befunden habe, offensichtlich zu hoch gewesen»
Zum Ausgangspunkt für die Ermittlung des Satzes der Mietsteigerung könne nicht das Jahr 194-6 mit dem damaligen Mietzins von 1»000 RM, sondern billigerweise nur der Zeitpunkt gemacht werden, in dem die auf 750 DM herabgesetzte Miete nicht mehr dem Wert des Mietobjektes in seinem übernommenen Zustand entsprochen habe»
Mit Rücksicht auf die Wertsteigerungen, die da3 Grundstück im Laufe der Mietzeit durch die Leistungen des Beklagten erfahren hätten, würde aber, so meint das Berufungsgericht, eine Erhöhung des jetzt 1»000 DM betragenden Mietzinses einem gerechten und billigen Interessenausgleich, wie ihn die Parteien ausdrücklich mit einer Mietanpassung
V
erreichen wollten, entgegenstehen» Das Verlangen auf Miet-: zinserhöhung müsse scheitern, weil die Pflicht der Klägerin, bei Beendigung des Mietverhältnisses Aufwendungen zu erstatten, sonst unangemessen niedrig ausfallen würde» Nach § 4 Abs» 2 des Mietvertrages habe sie die Investitionen des Beklagten, die nach dessen Angaben bis Ende 1966 eine Million DM betragen würden, lediglich in Höhe von 85o000 DM zu ersetzen» Damit seien aber die Vorteile, die der Klägerin bei der Rückgabe am 51» Dezember 1966 auf Grund der Leistung des Beklagten zufielen, nur zu einem unerheblichen Teil aufgewogen» Davon, daß es zu einer unzu demutbaren Benachteiligung der Klägerin führe, die billigerweise auszugleichen
 sei, wenn die Klägerin trotz des allgemeinen Steigens des Mietpreises bei dem vereinbarten Mietzins verbleiben raiisse, könne keine Rede sein. Das gelte auch, wenn der Beklagte seine Instandhaltungspflicht, wie die Klägerin behauptet, vernachlässigt haben sollte.
2. Die Revision der Klägerin muß Erfolg haben, weil die Gesichtspunkte, die das Berufungsgericht für seine Ansicht verwertet, daß eine Mietzinserhöhung nicht angebracht sei, der rechtlichen Nachprüfung nicht standhalteno
a)	Wenn das Berufungsgericht dem ihm unbillig erscheinenden Umstand, daß der Beklagte bei vertragsgemäßen Ausgleich seiner Aufwendungen sie nur zu einem gex’ingen Teil erstattet erhalte, durch Festsetzung eines niedrigeren Mietzinses begegnen will, so liegt dem der Gedanke zugrunde, daß bei der Errichtung der Industriebauten eine von den Parteien nicht vorhergesehene wirtschaftliche Entwicklung eingetreten sei, die eine Anpassung des Vertrages erforderlich mache. Dabei hat das Berufungsgericht aber außer acht gelassen, daß es seine Entscheidung am Willen der Parteien ausrichten muß und bei der ihm obliegenden Bemessung des Mietzinses nicht gegen den Sinn und Zweck der hierüber von den Parteien getroffenen Vereinbarung verstoßen darf.
Die Parteien haben zwischen der Zahlung des Mietzinses und der Entschädigung für Um- und Erweiterungsbauten scharf unterschieden. Mietzins hat der Beklagte nur für den bei Vertragsschluß unbebauten Teil des vermieteten Grundstücks und für die bei Vertragsschluß
 vorhandenen einwandfreien Gebäude nach ihrem damaligen Erhaltungszustand zu zahlen«. Er schuldet dagegen keine Miete für die von ihm errichteten Um- und Ei'weiterungs-bauten« Für die Erwägung, der Beklagte habe durch Herrichtung der Mieträume einen "Baukostenzuschuß" geleistet und 3ei berechtigt, ihn durch einen niedriger als üblich festgesetzten Mietzins "abzuwohnen”, ist daher kein Raum« Daß der vereinbarte Mietzins durch die wirtschaftliche Entwicklung überholt werde, haben die Parteien in Betracht gezogen« Alsdann sollte der Beklagte einen den veränderten Verhältnissen Rechnung tragenden, also angemessenen Mietzins zahlen« über die Entschädigung des Beklagten für seine Um- und Erweiterungsbauten ist eiiie besondere Regelung getroffen» Sie ist völlig unabhängig von der laufenden Mietzahlungspflicht und erst bei Vertragsende fällig« Selbst wenn vorauszusehen wäre, daß bei vertragsgemäßer Abwicklung das Ergebnis unbillig wäre, und wenn eine Auslegung des Mietvertrages ergäbe, daß der Beklagte diese Unbilligkeit nicht hinzunehmen braucht, so würe es vertragsfremd und nicht sachgerecht9 einen als "billig” anzusehenden Erfolg über die Bemessung des Mietzinses zu erstreben und die Höhe des laufenden Mietzinses zu dem Betrage der bei Vertragsende zu zahlenden Entschädigung für die der Klägerin zufallenden Gebäude in Beziehung zu setzen«
b)	Die Trennung der Berechnung des Mietzinses von der Errechnung der Entschädigung ist auch allein wirtschaftlich sinnvoll« Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Klägerin könne sich bei Berücksichtigung der Wert-Steigerungen, die das Grundstück durch die Leistungen des Beklagten erfahren habe, nicht auf die Mieterhöhungs-
klausei berufen, ist sachlich nicht haltbar. Das Berufun gericht stellt es, wie seine Berechnung ergibt, nicht etwa auf die Erhöhung des Grundstückswertes iin Zeitpunkt der Vollendung der Bauten ab, sondern auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses» Dieser Ausgangspunkt ist von der Auffassung des Berufungsgerichts aus richtig; denn da der Beklagte, wie oben erwähnt ist, für die Bauten keinen Mietzins zu zahlen hat, erwächst der Klägerin ein Vorteil aus den Bauten erst zu der Zeit, in der ihr das Grundstück zurückgegeben wird* Welchen Wert sie in diesem Zeitpunkt haben würden, war aber sowohl im Jahre 1961, als die Klägerin eine Erhöhung des Mietzinses erstmalig verlangte, als auch bei Erlaß des Berufungsurteils gaHZ ungewiß» Feststellbar waren allenfalls die aufgewendeten Beträge» Davon geht auch das Berufungsgericht aus» Es berücksichtigt zwar entgegen der Meinung der Revision bei der Berechnung der Ausgleichszahlung den Wert der Investitionen (angeblich 1 Million DM) betragsmäßig nicht» Wenn es ausführt» mit einer Ausgleichszahlung von 85»800 DM seien die Vorteile, die der Klägerin schon in einem Jahr - gemeint ist wohl: bei Vertragsende - auf Grund der Leistung des Beklagten zufielen, nur zu einem unerheblichen Teil aufgewogen, so liegt dem aber unausgesprochen der Gedanke zugrunde, hohe Investitionen des Beklagten müßten notwendig zu einer hohen Steigerung des GrundstUckswertes führen« Ein solcher Schluß wäre aber, wie die Revision zutreffend rügt, unrichtig» Der Bundesgerichtshof hat wiederholt ausgesprochen, daß zur Ermittlung des Betrages, um den sich ein Grundstückswert erhöht, nicht allein auf den Bauwert, sondern in der Regel auf den Ertrag abzustellen ist (BGHZ 17, 236, 340)»
 
Trotz hohor Investitionon könnte, wie die Revision mit Rocht geltend macht, der V/ert der Gebäude gering sein, wenn der Beklagte etwa seine Pflicht zur Instandhaltung vernachlässigte, die Gebäude durch Brand beschädigt würden oder ihre Verwendbarkeit durch Konjunkturänderung beeinträchtigt würde° Das gilt umso mohr, als die Parteien in dor mündlichen Verhandlung vorgetragen haben, der Mietvertrag sei um 5 Jahre verlängert worden
 Das Berufungsgericht, an das die Sache zurückzuver-weisen ist, wird danach festzustellen haben, wie hoch sich seit lo November 1961 jeweils der angemessene Mietzins für den bei Vertragsschluß unbebauten Teil und für die bei Vertragsschluß vorhandenen einwandfreien Gebäude unter Zugrundelegung ihres damaligen Erhaltungszustandes beläuft, und danach zu beurteilen haben, ob und gegebenenfalls ab welchem Zeitpunkt die Klägerin billigerweise eine Erhöhung des Mietzinses über monatlich 1*000 DM hinaus verlangen kann» Darauf, ob nach der V/ährungsreform ein Mietzins von 750 DM oder loOOO DM angemessen gev/esen ist, kommt es nicht an, weil dor Beklagte der Klägerin spätestens seit lo Januar 1961 einen Mietzins von loOOO DM zugestanden hato Ebenso kann im vorliegenden Rechtsstreit dahinstehon, wieweit die Klägerin sich bei Rückgabe des Grundstücks auf die Vereinbarung über die Berechnung des Erstattungsbotrages berufen kann, und welchen Betrag sie etwa nach Treu und Glauben zu erstatten hato
15
c)	Unter diesen Umständen bedarf es auch keinen näheren Eingehens auf die Ausführungen des Berufungsgerichts, die Voraussetzungen für eine Mietanhebung nach §§ 19» 24 I» BMG seien nicht erfüllte. Diese Vorschriften greifen nicht Platz, wenn die Vertragsparteien, wie es hier geschehen ist, wirksam eine Vereinbarung über die Erhöhung des Mietzinses getroffen habeno
III« Es erschien angemessen, bei der Zurückverweisung von der Befugnis des § 565 Abs« 1 Satz 2 ZPO Gebrauch zu machen«, Die Entscheidung über die Kosten der Revision war dem Berufungsgericht zu übertragen, weil die Kostenverteilung vom Ausgang des Rechtsstreits abhängt.
Dr» Haidinger Dr«, Gelhaar Artl Dr» Mezger Mormann