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BGH · VIII-ZR-50/60

Gericht: BGH · Aktenzeichen: VIII-ZR-50/60

Der Kläger hat von der Stadt Osnabrück das Hafengelände HBBIstraße 107 und 109 bis zu dem 31» März 1969 gepachtet D Den größten Teil dieses Grundstücks verpachtete er durch notariellen Vertrag vom 20, August 1956 für einen Pachtzins von 150,— DM monatlich an die Firma BBHB; Alleininhaber Kaufmann sHBB? Darauf focht der Kläger mit Schreiben des von ihm beauftragten Rechtsanwalts vom 5« Mai 1958 den Pachtvertrag wegen arglistiger Täuschung und Irrtums an und forderte die Beklagte zur Räumung des Grundstücks auf.Diese lehnte das Verlangen ab. Angesichts des Alters des Klägers, der zur Zeit des Abschlusses des Vertrages zwischen den Parteien bereits des 73* Lebensjahr vollendet hatte, und mit Rücksicht darauf, daß die Beklagte es ausdrücklich übernommen hatte, ”bei Anforderungen an die Arbeitsleistung des Klägers Rücksicht auf sein Lebensalter und seinen Gesundheits-zustand” zu nehmen, hat der erkennende Senat keinen Zweifel daran, daß auch die Vergütung, die sich der Kläger ausbedun- Es bezieht sich auf die Gründe des Landgerichts, in denen dargelegt ist, daß die von dem Kläger behauptete arglistige Täuschung und der Irrtum, in dem er sich befunden haben will, nicht ursächlich für seinen Entschluß zu dem Abschluß des Vertrages mit der Beklagten gewesen sind. 2» Dagegen bait das Berufungsgericht die vom Kläger erklärte fristlose Kündigung des Vertrages wegen der Diebstahlsanzeige für gerechtfertigt, welche die Ehefrau Maria iUHl des inzwischen verstorbenen, damals alleinvert-re-* tungsberechtigten Gesellschafters der zu jener Zeit als offene Handelsgesellschaft betriebenen Beklagten, unter dem 21« November 1958 bei der Landeskriminalpolizeistelle Osnabrück gegen den Kläger erstattet hatte» In dieser Anzeige bezichtigte Frau iflU den Kläger, im Mai 1958 im Büro-raum der Beklagten aus einer unverschlossenen Kassette mit Wechselgeld den Betrag von 10,-DM unberechtigt entnommen zu haben» Nach ihrer Darstellung hatte Frau iflHV diesen Diebstahl selbst beobachtet, da sie zu jener Zeit in dem Büroraum auf einer Coucif gelegen habe» Außerdem beschuldig- a) Zutreffend ist allerdings der von der Revision auch nicht bekämpfte Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß auch über die in den §§ 553» 554 BGB vorgesehenen Möglichkeiten hinaus die fristlose Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses durch den Vermieter oder Verpächter aus wichtigem Grunde zulässig*sein kann (vgl, BGB RGRK 11, Aufl, § 553 Anm, 2; Staudinger, BGB 11. wenn diese es für den anderen Teil unzu demutbar erscheinen lassen, den Vertrag weiter fortzusetzen (Roquette, Mietrecht 4* Auf1o So 349» 350)o Demgemäß hat die Rechtsprechung eine fristlose Kündigung von Pachtverträgen durch den Verpächter dann zugelassen, wenn die vertraglichen Beziehungen ein enges, verständnisvolles, friedliches Zusammenwirken der Parteien bedingen, zwischen den Parteien aber durch das feindselige Verhalten des Pächters gegen den Verpächter ein so gespanntes Verhältnis entstanden ist, daß ein solches gedeihliches Zusammenwirken nicht mehr möglich erscheint (vglo RGZ 94, 234; 150, 193, 199 und 321). b) Daß hier von Anfang an ein engeres vertrauensvolles Zusammenwirken der Parteien unerläßlich gewesen ist, hat das Berufungsgericht daraus hergeleitet, daß der Kläger als Hauptpächter der Stadt Osnabrück gegenüber für das Verhalten der Beklagten auf dem Pachtgelände einzustehen hat und sein Interesse deshalb dahin gegangen ist, das Pachtgelände nur jemandem zu überlassen, der sein besonderes Vertrauen genossen habe. Zu diesen Eugen der Revision braucht im Einzelnen nicht Stellung genommen zu werden, da das angefochtene Urteil, wie noch darzulegen sein wird, bereits aus anderen Gründen keinen Bestand haben kann* Bemerkt sei nur, daß die erwähnten Erörterungen des Berufungsgerichts im Wesentlichen auf dem Gebiet der Tatsachenwürdigung liegen, in die einzugreifen dem Revisionsgericht grundsätzlich versagt ist. Bas Berufungsgericht hat die Kündigung gerade deshalb zugelassen, weil durch das Verhalten von Prau die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien zerstört worden sei« Ist aber dieser Erfolg durch einen nahen Angehörigen des Pächters - oder des allein vertretungsberechtigten Gesellschafters der als Pächterin auftretenden offenen Handelsgesellschaft - eingetreten, so muß er sich ihn anrechnen lassen; das gilt hier umso mehr, als die Beklagte nicht vorgetragen hat, sie habe das Vernal-ten der Prau mißbilligt und sich bemüht, die nach der Annahme des Berufungsgerichts durch die Anzeige eingetretene Störung des Vertrauensverhältnisses zwischen den Parteien zu beseitigen oder wenigstens abzu demilderno Um die Zulässigkeit einer Kündigung des Verpächters gegen den Pächter aus wichtigem Grunde zu bejahen, ist jedenfall nicht erforderlich, daß der Pächter selbst schuldhaft die Vertrauensgrundlage zerstört oder erschüttert hat, sondern es genügt, wenn der dem Verpächter zur Seite stehende wichtige Grund in dem Verhalten eines nahen Angehörigen des Pächters liegt und damit in den engsten persönlichen Bereich des Pächters fällt,so-'daß.' daß die vom Berufungsgei’icht in dem angefochtenen Urteil angestellt en Erwägungen nicht ausreichen, um darzutun, daß der Kläger zur Kündigung des langjährigen Pachtvertrages zwischen den Parteien aus wichtigem Grunde berechtigt gewesen seis Zu folgen ist dem Berufungsgericht allerdings darin, daß eine von dem Pächter oder, wie hier, von der Ehefrau des allein vertretungsberechtigten Gesellschafters des Pächters gegen den Verpächter bei der Polizei erstattete Anzeige, in der ihm strafbare Handlungen vorgeworfen werden, einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung abgeben Kann» Es ist in Rechtsprechung und Schrifttum anerkannt, daß eine Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter diesen gemäß § 2 MSchG wegen erheblicher Belästigung unter umständen zur Klage auf Aufhebung des MietVerhältnisses berechtigt (vgl* Roquette, MSchG § 2 Nr* 63; Bett ermann, MSchG § 2 Nr* 165 m.Nachw.), werden» Ob Frau IflHB leichtfertig gehandelt hat, läßt aber das Berufungsgericht ausdrücklich dahingestellt, es wirft ihr lediglich vor, daß sie die Anzeige gegen den Kläger, jedenfalls soweit sie sich auf den Liebstahl der 1600 DM bezieht, auf Grund bloßer Vermutungen ohne hinreichende Unterlagen erstattet habe» Diese Würdigung steht, wie die Revision mit Recht rügt, in unlösbarem Widerspruch zu dem Inhalt der Anzeige, zu den protokollierten Erklärungen der Frau I|Bi und auch zu der eigenen Einlassung des Klägers. Welche Darstellung richtig ist, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt, Geht man zugunsten der Beklagten davon aus, daß die Schilderung der Frau iflB über das Verhalten ,des Klägers zutrifft, so hatte sie den Kläger bei einer Unredlichkeit betroffen, die strafrechtlich als Liebstahl oder Mundraub (vgl. gilt für den in der Anzeige geschilderten ersten Vorfall, In soweit hat der Kläger selbst zugegeben, Wechselgeld aus der Kasse entnommen zu haben, und aus seiner polizeilichen Vernehmung, die allerdings recht ungeschickt protokolliert worden ist, ergibt sich nicht, daß er das gewechselte Geldstuck in die Kasse gelegt hätte. Wenn nicht festgestellt werden kann, daß Frau die Vorfälle mit dem Wechselgeld und dem öl unrichtig geschildert hat, ist mithin die fristlose Kündigung wegen der Beschuldigung des Diebstahls der 1600 DU nicht begründet. Im übrigen darf auch diese Anzeige nicht für sich allein und ohne Rücksicht auf das eigene Verhalten des Klägers gewürdigt werden, wie die Revision zutreffend hervorgehoben hat» e) An diesem Ergebnis ändert auch nichts, -daß das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien durch das von dem Berufungsgericht auf Grund der eidlichen Aussage des SflHIIIBfc für erwiesen gehaltene arglistige Verhalten des damaligen vertretungsberechtigten Gesellschafters der Beklagten bereits vorher gestört '^gewesen ist, wie das Berufungsgericht festge-stellt hat. Der Gesellschafter der Beklagten hat nämlich nach der Bekundung des Zeugen im Marz 1958 geäußert, er müsse bei dem Kläger zunächst gut Wetter machen, nach Abschluß des Un-terpachtyertrages werde dann die Beklagte dem Kläger den Arbeit svertra g zu dem nächstmöglichen Termin schnellstens kundiger:s Da der Kläger von dieser Äußerung, wie das Berufungsgericht ebenfalls festgestellt hat, bereits vor Abschluß des Unterpachtvertrages mit der Beklagten erfahren hat, kann er aus diesem Verhalten kein Hecht zur fristlosen Kündigung des Vertrages herleiteno Es kann, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, höchstens zur Unterstützung verwendet werden« Da aber die von dem Berufungsgericht als wichtiger Grund gewertete Anzeige der Frau I^BHi angesichts, der bisher vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen nicht geeignet :*ist, einen Vorwurf gegen die Beklagte zu begründen, und sie deshalb die Kündigung auch dann-'üicht zu rechtfertigen vermag, wenn das vom Berufungsgericht fest-gestellte Verhalten des früheren Gesellschafters der Beklagten berücksichtigt wird, kann auf sich beruhen, ob die Angriffe, die von der Revision gegen die auf Grund der Aussage des getroffene Feststellung der Täuschung gerichtet werden, der Revision zu dem Erfolge verhelfen könnten. Mit den Erwägungen des Berufungsurteils läßt sich somit die Verurteilung der Beklagten zur Räumung nicht recht-fertigen, Las angefochtene Urteil kann auch nicht mit anderer Begründung aufrecht erhalten werden, her Streit zwischen den Parteien ist anscheinend vor allem darauf zurücfczufUhren, daß die Beklagte dem Kläger das in § 5 des Vertrages vom 2o April 1958 vereinbarte Beschäftigungsverhältnis, dessen Ausgestaltung im übrigen den arbeitsrechtlichen Bestimmungen unterliegen sollte, gekündigt hat. Steht aber der Unterpachtvertrag im inneren Zusammenhänge mit dem vereinbarten Arbeit sverhältnis, so kann möglicherweise die Lösung des Arbeitsvertrages jedenfalls dann einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung des Pachtvertrages bilden, wenn die Kündigung unberechtigt und der Kläger auch nicht nach Treu und Glauben verpflichtet gewesen ist, der von der Beklagten vorgeschlagenen Abänderung des Arbeitsvertrages zuzustimmen (vgl. Ebenso fehlt es auch an tatsächlichen Feststellungen über die von dem Kläger behaupteten Belästigungen durch den jetzigen Inhaber der Beklagten und seinen Bruder, die ebenfalls einen Grund zur fristlosen Kündigung des Pachtvertrages darstellen können» 5» Bei der Prüfung, ob das Verhalten der Beklagten oder der Frau iflHHfe dem Kläger einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung gegeben hat, kann zu Gunsten der Beklagten auch dem von der Revision hervorgehobenen Umstand Bedeutung zukommen daß die Beklagte, wie sie behauptet hat, sehr erhebliche Beträge hat aufwenden müssen, um das Pachtgrundstück zu erhalten und so zu verbessern, daß es jetzt einen guten Ertrag abwirft.

Zitierte Normen: § 12 GKG § 8 ZPO
GrundAnzeigeBerufungsgerichtParteiKlägerRevision

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk:	ja
 Amtliche Sammlung: nein
BGB §§ 5539 581
a) Ist durch das Verhalten eines nahen Angehörigen des Pächters ein so gespanntes Verhältnis zwischen Verpächter und Pächter entstanden, daß das angesichts der Gestaltung der Vertragsbeziehungen der Parteien erforderliche enge, verständnisvolle und friedliche Zusammenwirken nicht mehr gewährleistet ist, so kann dem Verpächter das Recht zur fristlosen Kündigung des Pachtvertrages zustehen.
b) Im Binzelfalle kann eine von der ühefrau des Pächters gegen den Verpächter erstattete Strafanzeige diesem einen wichtigen Grund zur Kündigung des Pachtvertrages geben»
BGH, Ort. v. 21. Dezember I960	-	VIII	ZR	50/60	-
OLG Oldenburg LG Osnabrück
 undet am 21* Dezember I960 meister,Justizangestellter &ls Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 Im Kamen des Volke
 In dem Hechtsetreit
 der Tr Irma Josef I Kaufmann Gerloff H
& Sohn, Inhaber 9 m UHHHP, B^^Mstraße
 Beklagten, Berufungsbeklagten und Revisionsklägerin,
 ProzelSbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr
 gegen
den Kaufmann Wilhelm M straße
 in 01
Kläger, Berufungskläger und Revisionsbeklagten, Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Sr,
 hat der VIII• Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 21. Dezember I960 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr.Pagendarm und der Bundes richter Br. Gelhaar, Artl, Dr.Spieler und Dr.Dorschel
 für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Oldenburg vom 19» Februar I960 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und SntScheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
 Tatbestand:
Der Kläger hat von der Stadt Osnabrück das Hafengelände HBBIstraße 107 und 109 bis zu dem 31» März 1969 gepachtet D Den größten Teil dieses Grundstücks verpachtete er durch notariellen Vertrag vom 20, August 1956 für einen Pachtzins von 150,— DM monatlich an die Firma BBHB; Alleininhaber Kaufmann sHBB? unter. Von dem Kläger als Verpächter auf dem Grundstück errichtete Bauten und angebrachte Einrichtungen übernahm die Pächterin gegen Zahlung einer monatlichen Rente von 200,— DM. Außerdem verpflichtete sich die Pächterin, den damals 71 Jahre alten Kläger als Platz-ordner und für leichten Wachdienst in ihren Betrieb einzustellen und ihm hierfür monatlich 100,— DM zu zahlen. Bei den Anforderungen an die Arbeitsleistung des Klägers sollte auf dessen Lebensalter und Gesundheitszustand Rücksicht genommen werden. In der Folgezeix geriet die Firma bBBPin wirtschaftliche Schwierigkeiten. Sie übertrug ihre Rechte aus dem Vertrage mit dem Kläger auf die Beklagte. Zwischen den Parteien wurde am 2. April 1958 ein notariell beurkundeter Vertrag abgeschlossen, durch den der Kläger der Überlassung der Vertragsrechte der Firma	an die Beklagte
 zustimmte, die deren Pflichten für die Zeit ab 15. März 1958 übernahm. Der Pachtzins wurde auf 165,— DM monatlich erhöht. Die Beklagte sollte verpflichtet sein, den Kläger für kaufmännische Dienstleistungen einzustellen. Als Entgelt hierfür waren für die ersten drei Monate 250,— DM netto und für die spätere Zeit 300,— DM netto vereinbart. Der Kläger war nach dem Vertrage berechtigt, seine Arbeitstätigkeit Jederzeit ohne Angabe von Gründen fristlos einzustellen. Im übrigen sollte das Beschäftigungsverhältnis den gültigen arbeitsrechtlichen Bestimmungen unterliegen.
Unter dem 23, April 1958 teilte die Beklagte dem Kläger mit, daß sie das Arbeitsverhältnis zu dem 31*Mai 1958 als gelöst betrachte. Darauf focht der Kläger mit Schreiben des von ihm beauftragten Rechtsanwalts vom 5« Mai 1958 den Pachtvertrag wegen arglistiger Täuschung und Irrtums an und forderte die Beklagte zur Räumung des Grundstücks auf. Diese lehnte das Verlangen ab. Der Kläger hat sodann bei dem Amtsgericht in Osnabrück gegen die Beklagte Klage auf Räumung und Herausgabe des Grundstücks erhoben» Das Amtsgericht hat den Rechtsstreit an das von ihm als sachlich zuständig angesehene Landgericht in Osnabrück verwiesen. Dieses hat die Klage abgewiesen.
Im Berufungsrechtszuge hat der Kläger sich ferner darauf berufen, daß in der Anfechtungserklärung auch eine fristlose Kündigung des Vertrags aus wichtigem Grunde zu erblicken sei, die er vorsorglich wiederholt hat. Las Berufungsgericht hat dem Räumungs- und Herausgabebegehren stattgegeben.
Mit der Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, erstrebt die Beklagte die Zurückweisung der Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts.
Ent scheidungsgründe:
I. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts, das ein Rechtsmittel gegen sein Urteil als nicht statthaft angesehen hat, wie der Hinweis auf § 713 a ZPO im letzten Absatz der Entscheidungsgründe ergibt, ist die Revision zulässig. Das Berufungsgericht ist anscheinend der Meinung gewesen, die Revisionssumme sei nicht erreicht. Das ist aber nicht richtige Allerdings hat der erkennende Senat den Streitwert für die Kostenberechnung in Anwendung des § 12 Abso 1 GKG nur auf 4380 DM festgesetzt. Dabei-sind folgende
 Erwägungen maßgebend gewesen: Ter in § 1 des Vertrages zwischen den Parteien vom 2. April 1958 vereinbarte neigentliche” Pachtzins beträgt monatlich 165,-LM, jährlich also 1980,—DM. Bei der Festsetzung des Wertes des Streitgegenstandes, für den nach § 12 GKG der einjährige-Pachtzins maßgebend ist, sind außer der in dem Vertrage als Pachtzins bezeichneten Leistung indes auch die sonstigen von der Beklagten übernommenen Verpflichtungen zu berücksichtigen, die sich bei wirtschaftlicher Betrachtung als Entgelt für die pachtweise Überlassung des Betriebes darstellen (vgl.
 BGHZ 18, 168), Rier hat die Beklagte auf Jjtentenbasis die von dem Verpächter errichteten auf dem Pachtgrundstück auf-stehenden Bauten sowie die mit ihnen verbundenen Einrichtungen des Verpächters erworben und es übernommen, hierfür 200,—DM monatlich an den Verpächter zu zahlen. In diesem Betrage ist nach der Sachlage sicherlich auch eine Gegenleistung für die pachtweise Überlassung des Betriebes enthalten. Mangels besonderer Anhaltspunkte für eine andere Bewertung hat der erkennende Senat den in der Rentenzahlung von 200,— DM monatlich enthaltenen Pachtanteil auf die Hälfte des Betrages, also 100,— DM monatlich, bewertet, das sind weitere 1200,- DM jährlich. Schließlich hat die Beklagte es in dem Vertrage übernommen, den Kläger für kauf-* männische Dienstleistungen in ihrem Betrieb einzustellen und ihm hierfür eine monatliche Vergütung von anfangs 250,—DM, später 300,—DM zu zahlen. Angesichts des Alters des Klägers, der zur Zeit des Abschlusses des Vertrages zwischen den Parteien bereits des 73* Lebensjahr vollendet hatte, und mit Rücksicht darauf, daß die Beklagte es ausdrücklich übernommen hatte, ”bei Anforderungen an die Arbeitsleistung des Klägers Rücksicht auf sein Lebensalter und seinen Gesundheits-zustand” zu nehmen, hat der erkennende Senat keinen Zweifel daran, daß auch die Vergütung, die sich der Kläger ausbedun-
gen hatte, zu einem Teil, der mit monatlich 100,—DM, mithin jährlich 12C0 DM. angemessen bewertet erscheint, als verkappter Pachtzins anzusehen ist» „Tnsgesaoit sind daher die jährlichen Pachtzinsleistungen auf Grund des Vertrages der Parteien vom 2» April 1955 auf 4380,- DM zu veranschlagst Auf diesen Betrag hat daher der erkennende Senat den Kostenstreitwert, und zwar aus Zweckmäßigkeitsgründen in Abänderung des Beschlusses des Landgerichts vom 9.Februar 1959 für alle Rechtszüge, festgesetzt»
Für die Revisionssumme ist gemäß § 8 ZPO der Betrag des auf die gesamte streitige Zeit fallenden Pachtzinses maßgebend» Da der 'Vertrag noch bis zu dem 31 „März 1969 läuft; und der Streit der Parteien darum geht, ob der Vertrag durch die Anfechtung oder Kündigung des" Klägers vorzeitig aufgelöst ist, übersteigu der Pachtzins für die gesamte streitige Zeit den Betrag von 6000 DM (§ 546 Abs» 1 ZPO) ■> bei weitem» Die Revisionssumme wäre sogar dann ei'reicht, wenn nur von dem ueigentlichen1* Pachtzins ausgegangen werden wurde»
Ile Die Revision ist auch sachlich;: begründet»
1. Die vom Kläger erklärte Anfechtung des Vertrages hält das Berufungsgericht in Übereinstimmung mit dem Landgericht nicht für durchgreifend. Es bezieht sich auf die Gründe des Landgerichts, in denen dargelegt ist, daß die von dem Kläger behauptete arglistige Täuschung und der Irrtum, in dem er sich befunden haben will, nicht ursächlich für seinen Entschluß zu dem Abschluß des Vertrages mit der Beklagten gewesen sind. Einen Rechtsirrtum lassen diese Ausflih rungen, die sich im wesentlichen auf dem Gebiet der Tatsache Würdigung bewegen und von der Revision aus begreiflichen Gründen nicht angegriffen werden, nicht erkennen»
 
2» Dagegen bait das Berufungsgericht die vom Kläger erklärte fristlose Kündigung des Vertrages wegen der Diebstahlsanzeige für gerechtfertigt, welche die Ehefrau Maria iUHl des inzwischen verstorbenen, damals alleinvert-re-* tungsberechtigten Gesellschafters der zu jener Zeit als offene Handelsgesellschaft betriebenen Beklagten, unter dem 21« November 1958 bei der Landeskriminalpolizeistelle Osnabrück gegen den Kläger erstattet hatte» In dieser Anzeige bezichtigte Frau iflU den Kläger, im Mai 1958 im Büro-raum der Beklagten aus einer unverschlossenen Kassette mit Wechselgeld den Betrag von 10,-DM unberechtigt entnommen zu haben» Nach ihrer Darstellung hatte Frau iflHV diesen Diebstahl selbst beobachtet, da sie zu jener Zeit in dem Büroraum auf einer Coucif gelegen habe» Außerdem beschuldig-
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te Frau	den Kläger, am 16. November 1958 in dem
 öllager des Betriebes, dessen Betreten ihm verboten gewesen sei, drei Literdosen a$ sich genommen zu haben» Sie habe* so gab sie in der Anzeige an, selbst den Kläger in dem öllager zur Hede gestellt und ihm befohlen, die Dosen wieder zurückzustellen, was der Kläger dann auch getan habe» Weiter verdächtigte sie den Kläger auch des Diebstahls von 1600 DM, die Ende September 1958 aus ihrer Handtasche entwendet worden seien» Diese Handtasche mit dem Geld habe, so gab sie an, im Büro gelegen, v^o sich der Kläger zu einer Zeit auf-gehalten habe, während\c sie dieses verlassen gehabt hätte, um einen Kunden zu bediWen» Später habe sie dann bemerkt, daß das Geld aus ihrer lasche verschwunden gewesen sei» Schließlich berichtete sie noch von einem Gespräch mit einem Kunden, aus dessen Äußerungen sie geschlossen habe, daß der Kläger einem Bekannten Benzin von der Tankstelle der Beklagten verschafft gehabt habe, das dieser Bekannte des Klägers an Kunden der Beklagten unter der Hand habe verkaufen -vsollen» Auf Grund dieser Anzeige vernahm die Kriminalpolizei den Kläger sowie als Zeugen benannte Personen» Das
 
Verfahren wurde sodann von der Staatsanwaltschaft eingestellt weil dem Kläger strafbare Handlungen nicht nachzuweisen seien.
Das Berufungsgericht schließt aus den Erklärungen der Pr au IflHHl	ihrer polizeilichen Anhörung, daß sie
 jedenfalls, soweit es sich um den Diebstahl der 1600 DM handle, die Anzeige gegen den Kläger auf Grund bloßer Vermutungen ohne hinreichende Unterlagen erstattet habe. Es meint, ihre Angaben bei der Polizei gingen über eine Wahrnehmung berechtigter Interessen weit hinaus, Ihr Verhalten müsse die Beklagte gegen sich gelten lassen. Da die vertraglichen Beziehungen der Parteien aus verschiedenen Gründen ein enges vertrauensvolles Zusammenarbeiten bedingt hätten und das Vertrauensverhältnis bereits durch arglistiges Verhalten des verstorbenen vertretungsberechtigten Gesellschafters der Beklagten gestört gewesen sei, habe das Vertrauen des Klägers zur Beklagten durch die unberechtigte Strafanzeige der Frau IflHHB völlig schwinden müssen. Ihm sei es nicht mehr zuzu demuten, das Vertragsverhältnis mit der Beklagten fortzusetzen.
3. Diese Gedankengänge des Berufungsgerichts sind, wie die Revision mit Recht rügt, nicht frei von Rechtsirrtum,
a)	Zutreffend ist allerdings der von der Revision auch nicht bekämpfte Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß auch über die in den §§ 553» 554 BGB vorgesehenen Möglichkeiten hinaus die fristlose Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses durch den Vermieter oder Verpächter aus wichtigem Grunde zulässig*sein kann (vgl, BGB RGRK 11, Aufl, § 553 Anm, 2; Staudinger, BGB 11. Aufl, § 553 Nr, 11), dies gilt insbesondere für den Fall der Gefährdung des Vertrages durch umstände, die in der Person des Mieters oder Pächters liegen
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wenn diese es für den anderen Teil unzu demutbar erscheinen lassen, den Vertrag weiter fortzusetzen (Roquette, Mietrecht 4* Auf1o So 349» 350)o Demgemäß hat die Rechtsprechung eine fristlose Kündigung von Pachtverträgen durch den Verpächter dann zugelassen, wenn die vertraglichen Beziehungen ein enges, verständnisvolles, friedliches Zusammenwirken der Parteien bedingen, zwischen den Parteien aber durch das feindselige Verhalten des Pächters gegen den Verpächter ein so gespanntes Verhältnis entstanden ist, daß ein solches gedeihliches Zusammenwirken nicht mehr möglich erscheint (vglo RGZ 94, 234; 150, 193, 199 und 321).
b)	Daß hier von Anfang an ein engeres vertrauensvolles Zusammenwirken der Parteien unerläßlich gewesen ist, hat das Berufungsgericht daraus hergeleitet, daß der Kläger als Hauptpächter der Stadt Osnabrück gegenüber für das Verhalten der Beklagten auf dem Pachtgelände einzustehen hat und sein Interesse deshalb dahin gegangen ist, das Pachtgelände nur jemandem zu überlassen, der sein besonderes Vertrauen genossen habe. Hinzukomme, so hat das Berufungsgericht ausgeführt, daß die Mitarbeitk: des Klägers im Betriebe der Beklagten vorgesehen gewesen sei und daß schließlich der Kläger auf dem Grundstück wohne und täglich mit dem Inhaber der Beklagten und deren Angestellten in Berührung komme.
Die Revision hält diesen Erwägungen entgegen, die Tatsache, daß die Beklagte Unterpächter sei, müsse in diesem Zusammenhang als unerheblich ausscheiden, zu demal die Stadt als Verpächterin mit der Unterverpachtung an die Beklagte durchaus einverstanden gewesen sei und gegen die Nutzung des unterverpachteten Geländes durch.die Beklagte nichts einzuwenden habe. Auch seien, so meint die Revision, die beiden Rechtsverhältnisse zwischen den Parteien, die Pacht und die Vereinbarung über die unentgeltliche Mitarbeit des Klägers im Betriebe der Beklagten, streng voneinander zu trennen.-
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Zu diesen Eugen der Revision braucht im Einzelnen nicht Stellung genommen zu werden, da das angefochtene Urteil, wie noch darzulegen sein wird, bereits aus anderen Gründen keinen Bestand haben kann* Bemerkt sei nur, daß die erwähnten Erörterungen des Berufungsgerichts im Wesentlichen auf dem Gebiet der Tatsachenwürdigung liegen, in die einzugreifen dem Revisionsgericht grundsätzlich versagt ist. Im übrigen bleibt es der Beklagten unbenommen, ihre Beanstandungen in der ohnehin erforderlichen neuen Verhandlung dem Berufungsgericht vorzutragen. Biesen Bedenken wird aber jedenfalls insoweit nicht gefolgt werden können, als die Revision sich auf die angebliche Selbständigkeit des Pachtverhältnisses und des Arbeitsvertrages beruft, denn die Vereinbarungen sind in einem einheitlichen Vertragswerk getroffen und miteinander verknüpft, so daß es keinen Rechtsirrtum erkennen läßt, wenn das Berufungsgericht diesem Umstand im Rahmen seiner Würdigung Gewicht beigemessen hat. Entgegen der Ansicht der Revision ist es für die Entscheidung der Präge, ob der Vertrag nach seinem Inhalt ein besonders enges Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien vorausgesetzt hat, auch ohne Bedeutung, ob der Kläger zur Ausführung kaufmännischer Arbeiten fähig gewesen ist. Auch wenn er dies nicht gewesen sein sollte, steht dieser Umstand der vom Berufungsgericht vorgenommenen Charakterisierung der Vertragsbeziehungen zwischen den Parteien nicht entgegen.
c)	Die Rügen der Revision erweisen sich ferner als unbegründet, soweit sie die A'hnahme des Berufungsgerichts bekämpfen, daß hier die Heranziehung des erwähnten Grundsatzes, den Schrifttum und Rechtsprechung über die Zulässigkeit der Kündigung eines Miet- oder Pachtvertrages aus wichtigem Grunde entwickelt haben, nicht deshalb abgelehnt werden dari^ weil die Handlung, nämlich die Erstattung der
 Strafanzeige, die das Berufungsgericht entscheidend zu Lasten der Beklagten verwertet hat, nicht von dera damaligen allein vertretungsberechtigten Gesellschafter der Beklagten selbst, sondern von dessen Ehefrau begangen worden ist« Es geht nicht an, die Ehefrau, wie es die Revision will, einer beliebigen, eigene Interessen verfolgenden Angestellten der Beklagten gleichzusetzen«
Bas Berufungsgericht hat die Kündigung gerade deshalb zugelassen, weil durch das Verhalten von Prau die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien zerstört worden sei« Ist aber dieser Erfolg durch einen nahen Angehörigen des Pächters - oder des allein vertretungsberechtigten Gesellschafters der als Pächterin auftretenden offenen Handelsgesellschaft - eingetreten, so muß er sich ihn anrechnen lassen; das gilt hier umso mehr, als die Beklagte nicht vorgetragen hat, sie habe das Vernal-ten der Prau	mißbilligt	und	sich bemüht, die nach
 der Annahme des Berufungsgerichts durch die Anzeige eingetretene Störung des Vertrauensverhältnisses zwischen den Parteien zu beseitigen oder wenigstens abzu demilderno Um die Zulässigkeit einer Kündigung des Verpächters gegen den Pächter aus wichtigem Grunde zu bejahen, ist jedenfall nicht erforderlich, daß der Pächter selbst schuldhaft die Vertrauensgrundlage zerstört oder erschüttert hat, sondern es genügt, wenn der dem Verpächter zur Seite stehende wichtige Grund in dem Verhalten eines nahen Angehörigen des Pächters liegt und damit in den engsten persönlichen Bereich des Pächters fällt,so-'daß.' er. siGh-.dieses^yerhalten rechnen lassen muß« Ob sogar noch weitergehend der Pächter sich entsprechend der Regelung in § 2 MSchG alle Störungen des Vertrauensverhältnisses entgegenhalten lassen muß, die von Personen ausgehen, welche zu seinem Hausstand oder Geschäftsbetriebe gehören, bedarf angesichts des zur Ent sehe dung stehenden Sachverhalts nicht der Erörterung«
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d)	Mit Recht macht dagegen die Revision geltenc.1, daß die vom Berufungsgei’icht in dem angefochtenen Urteil angestellt en Erwägungen nicht ausreichen, um darzutun, daß der Kläger zur Kündigung des langjährigen Pachtvertrages zwischen den Parteien aus wichtigem Grunde berechtigt gewesen seis Zu folgen ist dem Berufungsgericht allerdings darin, daß eine von dem Pächter oder, wie hier, von der Ehefrau des allein vertretungsberechtigten Gesellschafters des Pächters gegen den Verpächter bei der Polizei erstattete Anzeige, in der ihm strafbare Handlungen vorgeworfen werden, einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung abgeben Kann» Es ist in Rechtsprechung und Schrifttum anerkannt, daß eine Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter diesen gemäß § 2 MSchG wegen erheblicher Belästigung unter umständen zur Klage auf Aufhebung des MietVerhältnisses berechtigt (vgl* Roquette, MSchG § 2 Nr* 63; Bett ermann, MSchG § 2 Nr* 165 m.Nachw.), und für die fristlose Kündigung eines nicht dem Mieterschutz unterliegenden langfristigen Pachtverhältnisses aus wichtigem Grunde kann angesichts der Gleichheit der Interessenlage nichts anderes gelten* Ob nun im Einzelfalle eine Strafanzeige gegen den Vermieter oder Verpächter eine erhebliche Belästigung oder einen Grund zur ^fristlosen Kündigung darstellt, hängt indes von der besonderen Gestaltung des zur Entscheidung stehenden Sachverhalts ab. Selbst eine sachlich richtige Anzeige kann beim Vorliegen besonderer Umstande eine erhebliche Belästigung des Vermieters sein (BGH Urt* v. 27. Mai 1953 - VI ZR 249/52 - LM MSchG § 2 Nr* 1; Bettermann aaO II 1 a $ und b); dagegen braucht eine nicht leichtfertig erstattete Strafanzeige selbst dann, wenn der Angezeigte freigesprochen oder das Verfahren wegen mangelnder Beweise eingestellt wird, nicht notwendig als eine schuldhafte schwere Belästigung und damit als ein wichtiger Grund zur Kündigung gewertet zu
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werden» Ob Frau IflHB leichtfertig gehandelt hat, läßt aber das Berufungsgericht ausdrücklich dahingestellt, es wirft ihr lediglich vor, daß sie die Anzeige gegen den Kläger, jedenfalls soweit sie sich auf den Liebstahl der 1600 DM bezieht, auf Grund bloßer Vermutungen ohne hinreichende Unterlagen erstattet habe» Diese Würdigung steht, wie die Revision mit Recht rügt, in unlösbarem Widerspruch zu dem Inhalt der Anzeige, zu den protokollierten Erklärungen der Frau I|Bi und auch zu der eigenen Einlassung des Klägers. Die Anzeige kann nicht in einzelne Teile aufgelöst werden, sondern muß, worauf die Revision zutreffend hinweist, als Ganzes betrachtet werden® Es darf auch nicht unberücksichtigt bleiben, daß die Anzeige wenige Tage nach dem Verfall vom 16. November 1958 erstattet worden ist, an welchem Tage Frau iSHHI den Kläger im öllager der Beklagten angetroffen hat, als er, wie er selbst angegeben hat, im Begriff war, sich öl zu dem Nachfüllen zu nehmen. Frau iflB hat sowohl in ihrer Anzeige wie bei ihrer persönlichen Vernehmung vom 29* Januar 1959 betont, daß sie dem Kläger schon vorher das Betreten sämtlicher Räume der Beklagten ausdrücklich verboten gehabt habe. Das hat der Kläger zwar bestritten. Er hat sich dahin eingelassen, daß der verstorbene allein vertretungsberechtigte Gesellschafter der Beklagten ihm erlaubt gehabt habe, Öl und Benzin zu entnehmen, und sich das Verbot der Frau IflHB lediglich auf die Büroräume bezogen habe. Welche Darstellung richtig ist, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt, Geht man zugunsten der Beklagten davon aus, daß die Schilderung der Frau iflB über das Verhalten ,des Klägers zutrifft, so hatte sie den Kläger bei einer Unredlichkeit betroffen, die strafrechtlich als Liebstahl oder Mundraub (vgl. BGHSt 14, 557) zu werten ist. In diesem Falle wäre also die erwähnte Beschuldigung des Klägers nicht unrichtig. Ähnliches
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gilt für den in der Anzeige geschilderten ersten Vorfall, In soweit hat der Kläger selbst zugegeben, Wechselgeld aus der Kasse entnommen zu haben, und aus seiner polizeilichen Vernehmung, die allerdings recht ungeschickt protokolliert worden ist, ergibt sich nicht, daß er das gewechselte Geldstuck in die Kasse gelegt hätte. Jedenfalls hat das Berufungsgericht auch hierzu nicht die Feststellung getroffen, daß die Darstellung des Vorfalls durch Frau	die ihn mit erlebt hat,
 unrichtig sei. Bei dieser Sachlage fehlt es aber an jeder Grundlage für die Annahme des Berufungsgerichts, daß Frau Iflp Anzeige wegen des Diebstahls der 160C DM, von dem das Berufungsgericht unterstellt hat, daß er sich ereignet hat, auf Gi’und bloßer Vermutungen ohne hinreichende Unterlagen erstattet habe» Hätte	den Kläger zwei Mal bei
 Unredlichkeiten ertappt und waren ihr die 1600 DM aus einer Tasche gestohlen worden, die lange Zeit in einem Büroraum gelegen hatte, in dem der Kläger zeitweise allein anwesend gewesen war, so sprach ein immerhin erheblicher Verdacht gegen den Kläger, und unter solchen Umständen kann die Anzeige auch wegen des Diebstahls der 1600 DM der &au>:IfllBP nicht zu dem Vorwurf gemacht werden, zu demal sie bet ihrer polizeilichen Vernehmung die Anzeige ausdrücklich dahin eingeschränkt hat, sie habe wegen des Diebstahls der 1600 DM den Kläger nicht direkt beschuldigen, sondern nur prüfen lassen wollen, ob er den Betrag auf sein Konto eingezahlt habe. Wenn nicht festgestellt werden kann, daß Frau	die Vorfälle mit dem Wechselgeld und
 dem öl unrichtig geschildert hat, ist mithin die fristlose Kündigung wegen der Beschuldigung des Diebstahls der 1600 DU nicht begründet.
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Im übrigen darf auch diese Anzeige nicht für sich allein und ohne Rücksicht auf das eigene Verhalten des Klägers gewürdigt werden, wie die Revision zutreffend hervorgehoben hat»
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Es darf daher ln diesem Zusammenhänge nicht außer Betracht gelassen werden* daß der Kläger seinerseits den verstorbenen allein vertretungsberechtigten Gesellschafter der Beklagten verschiedener strafbarer Handlungen bezichtigt hat, die von diesem entschieden in Abrede gestellt worden sind,
e)	An diesem Ergebnis ändert auch nichts, -daß das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien durch das von dem Berufungsgericht auf Grund der eidlichen Aussage des SflHIIIBfc für erwiesen gehaltene arglistige Verhalten des damaligen vertretungsberechtigten Gesellschafters der Beklagten bereits vorher gestört '^gewesen ist, wie das Berufungsgericht festge-stellt hat. Der Gesellschafter der Beklagten hat nämlich nach der Bekundung des Zeugen im Marz 1958 geäußert, er müsse bei dem Kläger zunächst gut Wetter machen, nach Abschluß des Un-terpachtyertrages werde dann die Beklagte dem Kläger den Arbeit svertra g zu dem nächstmöglichen Termin schnellstens kundiger:s Da der Kläger von dieser Äußerung, wie das Berufungsgericht ebenfalls festgestellt hat, bereits vor Abschluß des Unterpachtvertrages mit der Beklagten erfahren hat, kann er aus diesem Verhalten kein Hecht zur fristlosen Kündigung des Vertrages herleiteno Es kann, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, höchstens zur Unterstützung verwendet werden« Da aber die von dem Berufungsgericht als wichtiger Grund gewertete Anzeige der Frau I^BHi angesichts, der bisher vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen nicht geeignet :*ist, einen Vorwurf gegen die Beklagte zu begründen, und sie deshalb die Kündigung auch dann-'üicht zu rechtfertigen vermag, wenn das vom Berufungsgericht fest-gestellte Verhalten des früheren Gesellschafters der Beklagten berücksichtigt wird, kann auf sich beruhen, ob die Angriffe, die von der Revision gegen die auf Grund der Aussage des	getroffene	Feststellung	der
 Täuschung gerichtet werden, der Revision zu dem Erfolge verhelfen könnten.
4. Mit den Erwägungen des Berufungsurteils läßt sich somit die Verurteilung der Beklagten zur Räumung nicht recht-fertigen, Las angefochtene Urteil kann auch nicht mit anderer Begründung aufrecht erhalten werden, her Streit zwischen den Parteien ist anscheinend vor allem darauf zurücfczufUhren, daß die Beklagte dem Kläger das in § 5 des Vertrages vom 2o April 1958 vereinbarte Beschäftigungsverhältnis, dessen Ausgestaltung im übrigen den arbeitsrechtlichen Bestimmungen unterliegen sollte, gekündigt hat. Steht aber der Unterpachtvertrag im inneren Zusammenhänge mit dem vereinbarten Arbeit sverhältnis, so kann möglicherweise die Lösung des Arbeitsvertrages jedenfalls dann einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung des Pachtvertrages bilden, wenn die Kündigung unberechtigt und der Kläger auch nicht nach Treu und Glauben verpflichtet gewesen ist, der von der Beklagten vorgeschlagenen Abänderung des Arbeitsvertrages zuzustimmen (vgl. Urteil des erkennenden Senats vom 24o Februar 1959 - VIII ZR 64/58 -LM BGB § 555 Nr, 4). La in dem Berufungsurteil hierüber, keine tatsächlichen Feststellungen getroffen worden sind, kann jedoch der erkennende Senat diese Frage nicht abschließend selbst ent scheiden«. Ebenso fehlt es auch an tatsächlichen Feststellungen über die von dem Kläger behaupteten Belästigungen durch den jetzigen Inhaber der Beklagten und seinen Bruder, die ebenfalls einen Grund zur fristlosen Kündigung des Pachtvertrages darstellen können»
5» Bei der Prüfung, ob das Verhalten der Beklagten oder der Frau iflHHfe dem Kläger einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung gegeben hat, kann zu Gunsten der Beklagten auch dem von der Revision hervorgehobenen Umstand Bedeutung zukommen daß die Beklagte, wie sie behauptet hat, sehr erhebliche Beträge hat aufwenden müssen, um das Pachtgrundstück zu erhalten und so zu verbessern, daß es jetzt einen guten Ertrag abwirft. Ein Zurückbehaltungsrecht an dem Grundstück, das sie dem Räumungsbegehren des Klägers entgegensetzen könnte, steht ihr allerdings wegen dieser Aufwendungen nicht zu (§§ 556 Abs.2, 581
 d uB) u
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6, Die Sache muß daher -zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden* dem auch die Entscheidung über die Kosten der Revision zu übertragen ist, da sie von der Endentscheidung in der Sache selbst abhängt.
Bei seiner Kostenentscheidung wird das Berufungsgericht, sofern die Beklagte wiederum unterliegen sollte, überdies zu berücksichtigen haben, daß der Kläger gemä,ß § 276 ZPO die durch die Anrufung des unzuständigen Amtsgerichts in Osnabrück entstandenen Mehrkosten in federn Palle tragen muß.
Dr„Pagendarm Dr.Gelhaar Artl	Br.Spieler	Ei'.Borschel