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BGH

Gericht: BGH

Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10« Juni 1968 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr« Haidinger sowie der Bundesrichter Artl, Dr. Mezger, Mormann und Braxmaier für Recht erkannt: Ferner war für die "T^p^V" eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Auflassung einer Teilfläche von rd. Die Eheleute hatten den klagenden Maklern einen Maklerauftrag für den Verkauf des Anwesens gegeben» Aus Anlaß der Kündigung dieses Auftrages seitens der Auftraggeber im Jahre 1962 kam es zu einem Rechtsstreit zwischen den Klägern und den Eheleuten B^p sowie der Firma Josef B^^ GmbH & Co» KG (im folgenden: KG) - einer weiteren Firma des Dipl.-Ing. In diesem Vergleich erteilten die Eheleute sowie die KG den Klägern einen auf 3 Monate (bis zu dem 24» Juli 1963) befristeten Alleinauftrag für den Verkauf des Anv/esons zu einem Mindestpreis von 1,8 Millionen DM und verpflichteten sich, im Verkaufsfalle das Grundstück von den 1,8 Millionen DM übersteigenden Belastungen freizustellen. Die Beurkundung untei'blieh, weil dem im Tei-min anwesenden Dipl.-Ing. U^^ß die von der Beklagten beigebrachte Kreditzusage einer Bank über 1,1 Millionen DM - anstelle von Bargeld - nicht genügte» Die Kläger setzten ihre Bemühungen fort, den Verkauf doch noch zustande zu bringen. Die Beteiligten einigten sich auf eine Verlängerung der im Vergleich vom 23° April 1963 festgesetzten Frist bis zu dem 5° August 1963. Die Parteien erörterten am 5« August 1963, daß die Durchführung des Kaufvertrages davon abhing, daß der Dipl.-Ing. M^PP die 700 000 DM übersteigenden Grundschulden und die Auflassung; Vormerkung für die "T^pp|^" löschen ließ. 23» April 1963 Aktenzeichen: 9 0 683/62 gegenüber den HerrenJLeorg und Konrad (Klägern), beide in B^mm^-Stra^e w verpflichtete Herr GeorgTMto^m^zugleich auch im Namen seines Sohnes Konra^HÄ^ erklärt sich, soweit zur Vertragserfüllung erforderlich, bereit, diese Rechte aus dem Vergleich zugunsten der Vertragsparteien geltend zu machen oder auf Verlangen insoweit an die Vertragsteile abzutreten«,M Mit Schreiben vom und 7» August 1963 forderte der Notar die “Treuhand” und den Dipl „-Ing, auf, die Löschungser- Vielmehr wies der Dipl.-Ing, Mitte August 1963 die Generaloberin der Beklagten bei einem Ferngespräch darauf hin, daß die Beklagte.vale Erv/erberin der Grundstücke Gefahr laufe, für die großen Verbindlichkeiten der Eheleute in Anspruch genommen zu werden hin, daß sich der Kaufvertrag vom 5» August 1963 nur auf das Gebäude und die Grundstücksfläche erstrecken konnte, soweit sie nicht von der Treuhand bereits früher erworben wurde, mit anderen Worten: die denkt offenbar nicht daran auf die zu- Bei dieser Sachlage ist die Erfüllung des Vergleichs bzw, des Kaufvertrages zur Zeit und auch in absehbarer Zeit nicht mögliche Deshalb sah sich die Schwesterngemejnschaf t genötigt von dem Kaufvertrag zurückzutreten, ,0." Da dies vor der Beurkundung dos Kaufvertrages von den Beteiligten ausgiebig erörtert worden sei, liege die Annahme nahe, daß nach dem Willen der Parteien die Beklagte Maklerlohn nur habe zahlen sollen, wenn der Vertrag auch zur Ausführung komme. Ferner sei vor dem Notar ausdrücklich erörtert worden, was geschehen werde, wenn der Dipl.-Ing. die Belastungen nicht löschen lasse. Dies rechtfertige die Feststellung, daß - abweichend von der gesetzlichen Regelung des § 652 BGB -der Anspruch der Kläger auf den Maklerlohn erst mit der Durchführung des Kaufvertrages habe entstehen sollen. Diese Regelung hat ihren Grund darin, daß einerseits der Makler das Heine getan hat, wenn er entsprechend den Maklervertrage zu dem Zustandekommen des Vertrages mit dem Dritten beigotrogen hat, andererseits aber der Auftraggeber auf Grund des Vertrages die Ausführung von dem Dritten erzwingen kann» Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß hier die läge der Beklagten eine wesentlich andere war» Uber das Anv/esen Hochleite 19 hatten nicht die als Verkäufer auftretenden formalen Eigentümer, die Eheleute 3^p, zu bestimmen, sondern allein der Dipl»-Ing» für dessen die Auflassungsvormerkung und eino Grundschuld von 1,3 Millionen BII eingetragen waren und der persönlich weitere Grundschulden in Höhe von 1,1 Millionen DM innehatte; der Ehemann hat sich demnach zutreffend gegen- über dem Notar, wie dieser als Zeuge bekundet hat, als "Strohpuppe” bezeichnet, die das tun müsse, was ihr von diktiert werde» Demnach konnte die Beklagte - abweichend von Normalfall - auf Grund des Kaufvertrages vom 5o August 1963 auch keineswegs die Durchführung des Grundstücksgeschäfts erzwingen» Ihr Kaufvertragsanspruch gegen die Verkäufer war praktisch nur von geringem Wert, weil diese nicht in der läge waren, die Auflassungsvormerkung und die Grundschulden loschen zu lassen» Die demnach schwache Rechtsstellung der Beklagten als Käuferin sollte offensichtlich durch die dem Kaufver-trag vorhergehende privatschriftliche ’’Vereinbarung'* mit den Klägern verstärkt werden« Die Beklagte sollte so die Möglichkeit erlangen, wenigstens über die Kläger die Löschung der Belastungen zu erzwingen« Abgesehen davon, daß die Eröffnung dieses umständlichen Weges der Beklagten nicht annähernd die gleiche Sicherheit bot, wie wonn der Diplo-Ing« '^00 schon im Kaufvertrag die Löschung der Belastungen bewilligt hätte, war es überhaupt zweifelhaft, ob die Kläger aus dem Vergleich vom 23» April 1963 Ansprüche gegen den Dipl «-Ing« ^00 herlciten konnten. Unter diesen Umständen konnte das Berufungsgericht aus den atypischen Verhältnissen bei Vertragsschluß auf einen atypischen Inhalt des Maklervertrages schließen und annehraen, daß die Beklagte die Maklerprovision nicht schon mit dem Zustandekommen des Kaufvertrages schulden sollte. Entscheidend hierfür konnte das Berufungsgericht auch die Tatsache werten, daß der Kläger zu 1 bei den Verhandlungen nicht der Feststellung widersprochen hatte, die Beklagte trage, wenn der Dipl.-Ing. 130/0 nicht mitmache und daran der Vertrag scheitere, lediglich das Risiko der Notariatskosten. Unterblieb die Durchführung des Kaufvertrages, so sollte das ein Hindernis für die Entstehung des Erovisionsanspruches nur sein, wenn das Geschäft deshalb scheiterte, weil der Dipl.-Ing die Belastungen nicht löschen ließ. sic könne bei Durchführung des Geschäfts gemäß § 419 BGB für die hohen Schulden der Eheleute B^p in Anspruch genommen v#erden, unter Druck, um sie von der Durchführung des Geschäfts abzuhaltcno Durch das Schreiben vom 22c August: 1963 machte die ”33geltend, daß die Beklagte überhaupt nur eine Teilfläche des Grundstücks erwerben könne, womit deutlich die Löschung der Auflassungsvormerkung abgelehnt wurde» Durch diese Stellungnahmen der beiden Beteiligten, ohne deren Einverständnis das Geschäft nicht abgewickelt werden konnte, wurde für die Beklagte, die die Hintergründe und die Beziehungen der Beteiligten zueinander nicht beurteilen konnte, die Durchführung des Geschäfts äußerst fraglich» Da sie andererseits aber auf eine beschleunigte Abwicklung Wert legte - das Grundstück war nach dem Kaufvertrag schon am 15» August 1963 an die Beklagte zu übergeben, diese wollte es zu dem 1. September 1963 in Benutzung nehmen -hat sie im Verhältnis zu den Klägern nicht gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn sie schon am 28» August 1963 sich vom Vertrag lossagte» Ob hierfür im Verhältnis zu den Verkäufern die gesetzlichen Voraussetzungen gegeben waren, ist unerhebliche Die Kläger haben selbst nicht vorgetragen, daß die Verkäufer oder der Dipl»-Ing« dem ’’Rücktritt'* der Beklagten widersprochen hätten» Sie haben auch nicht dargelegt, daß sie in der Lage gewesen wären, den Dipl »-Ingo kurzfristig zur Löschung der Belastungen zu veranlassen» Ferner brauchte das Berufungsgericht für die Auslegung des Maklervertrages nicht als entscheidend ansuschen, ob bei der notariellen Verhandlung vom 5° August 1963 die Anwesenden damit rechneten, daß mit der Veräußerung des Grundstücks an die Beklagte einverstanden war und der Durchführung des Geschäfts keine Schwierigkeiten in den Weg legen würde. Das stand der Feststellung nicht entgegen, daß die Beklagte Maklerprovision nicht zahlen wollte, wenn - wider Erwarten - die Durchführung des Geschäfts doch an Maier scheiterte, und daß der Kläger zu 1 sich damit schlüssig einverstanden erklärt hat.

Zitierte Normen: § 419 BGB
GrundstückNotarMillionBerufungsgerichtKaufvertragesKlägerKaufvertrag

Volltext der Entscheidung

2091 074
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
viii_JS_i§Z66	URTEIL
in dem Rechtsstreit
 Verkündet am
10o Juni 1968 Klett, Justizhauptsekretär
 als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
1)
2)
des Maklers Georg Straße 0»
des Maklers Konrad Straße W>
m
Kläger und Revisionskläger,
- Prozeßbevollmächtigter:
Rechtsanwalt
 gegen
die Vereinigung	Körperschaft des öffentlichen Hechts in	gesetzlich
 vertreten durch die Generaloberin Mal»ia Perpetua R< in	Straße
 Beklagte und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigter: Hechtsanwalt Br.
- 'd -
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10« Juni 1968 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr« Haidinger sowie der Bundesrichter Artl, Dr. Mezger, Mormann und Braxmaier
 für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 1. Zivilsenats des Oherlandesgerichts München vom 28. Oktober 1965 wird auf Kosten der Kläger zurückgewiesen.
Von Rechts wegen Tatbestand:
Die Eheleute B^p waren Eigentümer des 8 410 qm umfassenden Villengrundstücks	PI	in	München-Har-
laching. Das Grundstück war mit fünf Briefgrundschulden von zusammen 700 000 DM für die Bundesrepublik belastet, ferner mit sechs weiteren Briefgrundschulden von zusammen 2,4 Millionen DM. Davon waren 1,3 Millionen DM für die
 GmbH in München" (im folgenden: eingetragen, deren Geschäftsanteile sich zu 80 i» in Händen des Dipl.-Ing. Hanns MpB befanden. Dieser war auch Inhaber der restlichen Grundschulden in Höhe von 1,1 Millionen DM. Ferner war für die "T^p^V" eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Auflassung einer Teilfläche von rd. 5 100 qm eingetragen.
 
Die Eheleute	hatten	den	klagenden Maklern einen
 Maklerauftrag für den Verkauf des Anwesens gegeben» Aus Anlaß der Kündigung dieses Auftrages seitens der Auftraggeber im Jahre 1962 kam es zu einem Rechtsstreit zwischen den Klägern und den Eheleuten B^p sowie der Firma Josef B^^ GmbH & Co» KG (im folgenden: KG) - einer weiteren Firma des Dipl.-Ing.	- als Beklagten. Die	Parteien
 jenes Rechtsstreits verglichen sich am 23. April 1963.
In diesem Vergleich erteilten die Eheleute	sowie
 die KG den Klägern einen auf 3 Monate (bis zu dem 24» Juli 1963) befristeten Alleinauftrag für den Verkauf des Anv/esons zu einem Mindestpreis von 1,8 Millionen DM und verpflichteten sich, im Verkaufsfalle das Grundstück von den 1,8 Millionen DM übersteigenden Belastungen freizustellen.
Die Kläger boten das Anwesen der beklagten Schwesterngemeinschaft an. Diese warn bereit, es für 1,8 Millionen tV. zu kaufen, wobei 700 000 DM durch übernähme der Grundschuld der Bundesrepublik, der Rest von 1,1 Millionen DM - gegen Tilgung der anderen Grundschulden und der für die ß/ß eingetragenen Auflassungsvormerkung - bar gezahlt werden sollten. Der Vex*trag sollte am 24. Juli 1963, dem letzten Tag der im Vergleich vom 23». April 1963 vereinbarten Frist, notariell beuiücundet werden. Die Beurkundung untei'blieh, weil dem im Tei-min anwesenden Dipl.-Ing. U^^ß die von der Beklagten beigebrachte Kreditzusage einer Bank über 1,1 Millionen DM - anstelle von Bargeld - nicht genügte» Die Kläger setzten ihre Bemühungen fort, den Verkauf doch noch zustande zu bringen. Die Beteiligten einigten sich auf eine Verlängerung der im Vergleich vom 23° April 1963 festgesetzten Frist bis zu dem 5° August 1963.
 
An diesem Tage stand vor einem anderen Notar erneut Termin zur Beurkundung des Kaufvertrages an» Der Dipl,-Ing» war dabei nicht anwesend. Von ihm lag folgendes vom 3. August 1963 datiertes Schreiben vor:
"Ich bestätige unser gestriges Telefongespräch bezüglich der Verbriefung des Objekts Bpp. Wie ich Ihnen dabei mitgeteilt habe, bin ich nicht in der läge, Ihnen eine telefonische verbindliche Erklärung abzugeben. Sofern eine Erklärung von mir als Hauptgläubiger des Anwesens H^^BP pfc (Eigentümer Josef und Frieda	erwünscht wird, sind mir
 entsprechende prüfbare Unterlagen vorzulegen.
Dies ist jedoch nicht erforderlich, wenn ... der Betrag meiner Grundschuld3icherheiten in Höhe von 1,1 Millionen UM in bar hinterlegt wird. ...
PS Sofern der Betrag am Montag hinterlegt ist, bitte ich, mein Sekretariat telefonisch zu verständigen, nachdem ich tagsüber unterwegs bin.’*
Die Beklagte hatte vor dem Termin 1,1 Millionen DM auf einem Anderkonto des Notars eingezahlt. Die Parteien erörterten am 5« August 1963, daß die Durchführung des Kaufvertrages davon abhing, daß der Dipl.-Ing. M^PP die 700 000 DM übersteigenden Grundschulden und die Auflassung; Vormerkung für die "T^pp|^" löschen ließ. Sie schlossen zunächst folgende vom Notar entworfene privatschriftliche Vereinbarung:
"Im heutigen Kaufvertrag. Urkunde des Notars Dr* Hans wppp|^ in	URNr.	3846 haben
 sich die Verkäufer Herr Josef und Frau Frieda BPP zur Freistellung des Grundbesitzes von allen eingetragenen nicht übernommenen Rechten Dritter verpflichtet.
 
Zu dieser Freistellung ist neben den Verkäuferin^ auch die Firma Josef	GmbH	&	Co. KG in
 auf Grund des gerichtlichen Vergleiches vor der 9c Zivilkammer des Landgerichts München Ivor/ ’
23» April 1963 Aktenzeichen: 9 0 683/62 gegenüber den HerrenJLeorg und Konrad	(Klägern), beide
 in	B^mm^-Stra^e	w verpflichtete
 Herr GeorgTMto^m^zugleich auch im Namen seines Sohnes Konra^HÄ^ erklärt sich, soweit zur Vertragserfüllung erforderlich, bereit, diese Rechte aus dem Vergleich zugunsten der Vertragsparteien geltend zu machen oder auf Verlangen insoweit an die Vertragsteile abzutreten«,M
Dann wurde der Kaufvertrag beurkundet. Mit Schreiben vom und 7» August 1963 forderte der Notar die “Treuhand” und den Dipl „-Ing,	auf, die Löschungser-
klärungen hinsichtlich der nicht übernommenen Belastungen und der Auflassungsvormerkung abzugeben. Das geschah jedoch nicht. Vielmehr wies der Dipl.-Ing,	Mitte
 August 1963 die Generaloberin der Beklagten bei einem Ferngespräch darauf hin, daß die Beklagte.vale Erv/erberin der Grundstücke Gefahr laufe, für die großen Verbindlichkeiten der Eheleute	in	Anspruch genommen zu werden
(§ 419 BGB)o Ferner schrieb am 22, August 1963 die an. die Beklagte:
urn.
"Wie wir in Erfahrung gebrachthabenjaaben Sie von Herrn B^P das Grundstück H^JPIBMP erworben.
Wie Ihnen sicher der Notar oci der Vcrbriefung gesagt hat, hat unsere Gesellschaft bereits eine Teilfläche aus diesem Grundstück erworben. In Ihrem eigenen Interesse bitten wir Sie um Mitteilung, ob Sie davon Kenntnis gehabt haben, daß Sie somit nur die von uns nicht erworbene Teilfläche mit den Wohnhaus erwerben konnten."
 
Unter dem Eindruck der fernmündlichen Warnung seitens des Diplo-Ingo	und des Schreibens der
 erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 28» August 1963 an die Eheleute B^P und die KG den Rücktritt vom Kaufvertrag» Zur Begründung wird ausgeführts
1 o«. Die Schwesterngemeinschaft zeigte an dem Erwerb Interesse, weil das freiwerdende Gebäude für die Unterbringung von in München studierenden Schwestern geeignet erschien und am 1» September 1963 hätte belegt werden können«, »».
Bereits bei den Verhandlungen in den Geschäftsräumen des Herrn Notars Br. R^p am 24»7«1963 war - selbst für den Uneingev/eihten - unschwer erkennbar , daß der zeitweise mitanv/e3ende Dipl .-Ing«, Hans Mp|0 den Kaufabschluß mit der Schv/esterngemeinschaft aus persönlichem Interesse an dem Grundstück zu verhindern sucht. ...
Schon wenige Tage nach der notariellen Verbriefun/;, es war am 16. August 1963? machte Herr Dipl .-Ing. die Generaloberin der Schwesterngemeinschaft telefonisch auf die große Verbindlichkeit aufmerksam, die der Schwesterngemeinschaft außer dem-Kaufpreis von 1,8 Millionen IM durch den Erwerb dc3 Grundbesitzes B^P zweifellos erwachsen würde (gedacht war vermutlich an § 419 BGB).
Die Schweoterngemeinschaft war durch diesen Hinweis so ein-gcschüchtert und erschüttert, daß die schon in Auftrag gegebenen Malerarbeiten sofort storniert werden mußten.
Die vorgesehene Belegung des Gebäudes am 1. September 1963, die für den Kauf entscheidend war«, wurde durch diese Erklärung^dei~Herrn~M^B^die*~er~betont als Hauptgläubiger der Eheleute B^p abgab, vereitelt*! * ”
Schließlich weist die Firma
 GmbH" mit Schreiben vom 22. August 1963 (Kopie liegt bei) an die Generaloberin zu allem Überfluß noch darauf
 
hin, daß sich der Kaufvertrag vom 5» August 1963 nur auf das Gebäude und die Grundstücksfläche erstrecken konnte, soweit sie nicht von der Treuhand bereits früher erworben wurde, mit anderen Worten: die	denkt offenbar nicht daran auf die zu-
nächs^unei^geltlich erworbene Teilfläche von rd,
5 100 qm zu versiehten«
Bei dieser Sachlage ist die Erfüllung des Vergleichs bzw, des Kaufvertrages zur Zeit und auch in absehbarer Zeit nicht mögliche
 Deshalb sah sich die Schwesterngemejnschaf t genötigt von dem Kaufvertrag zurückzutreten, ,0."
Bas Anwesen wurde zwangsversteigert und am 3» November 1964 dem Dipl»-Ingo	zugeschlagen	*
Die Kläger verlangen von der Beklagten als übliche Maklerprovision 2 fo von 1,8 Millionen BM = 36 000 Ii« Bas Landgericht hat die Beklagte verurteilt, das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen, Mit der Revision erstreben die Kläger die "Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts, Die Beklagte beantragt, die Revision zurückzuweisen o
Entscheidungsgründe:
I, Bas Berufungsgericht nimmt an, durch die privatschriftliche "Vereinbarung" vom 5« August 1963 sei der Maklervertrag zwischen den Parteien in einen atypischen Maklerdienstvertrag umgev/andelt worden; Die Kläger hätten sich durch die "Vereinbarung" "zur Entfaltung einer Tätigkeit zu dem Zwecke der Herbeiführung der Erfüllung des Ilaupt-vertrages" verpflichtet, Bie Kläger seien aber - so das
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Berufungsgericht - nicht tätig geworden; später sei ihre Iei8tung aus Gründen, die keine Partei zu vertreten habe, nämlich durch die Zwangsversteigerung des Grundstücks, unmöglich geworden. Sie hätten deshalb gemäß § 323 Abs. 1 EGB den Anspruch auf den Maklerlohn verloren.
Kilfsweise hat das Berufungsgericht erwogen:
Die Ausführung des Kaufvertrages habe davon abgehangen, daß die	und	der	Dipl	.-Ingo	die
 Löschung der von den Verkäufern zu beseitigenden Auflassungsvormerkung und der Grundschuluen bewilligten. Ohne dies sei der Kaufvertrag für die Beklagte nichts wert gewesen. Da dies vor der Beurkundung dos Kaufvertrages von den Beteiligten ausgiebig erörtert worden sei, liege die Annahme nahe, daß nach dem Willen der Parteien die Beklagte Maklerlohn nur habe zahlen sollen, wenn der Vertrag auch zur Ausführung komme. Dieser Wille der Parteien habe bei den Verhandlungen auch hinreichenden Ausdruck gefunden. In diese Richtung weise die privatschriftlieho "Vereinbarung" vom 5* August 1963, die auf Verlangen der Beklagten getroffen worden sei. Ferner sei vor dem Notar ausdrücklich erörtert worden, was geschehen werde, wenn der Dipl.-Ing.	die Belastungen nicht löschen lasse.
Der Feststellung, daß dann für die Beklagte das einzige Risiko in der Verpflichtung bestehe, die Notariatskosten zu tragen, höbe niemand, auch nicht der anwesende Kläger zu 1, widersprochen. Dies rechtfertige die Feststellung, daß - abweichend von der gesetzlichen Regelung des § 652 BGB -der Anspruch der Kläger auf den Maklerlohn erst mit der Durchführung des Kaufvertrages habe entstehen sollen.
 
Auf die Hauptbegründung des Berufungsgerichts braucht nicht eingegangen zu werden, weil jedenfalls die Hilfo-begründung das angefochtene Urteil trägt
2» a) Der Makler hat in der Kegel (§ 652 BGB) .seinen Maklerlohn schon und erst verdient, wenn der Vertrag zwischen seinen Auftraggeber und dem Dritten infolge der Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers bindend und rechtswirksam zustande gekommen ist. Diese Regelung hat ihren Grund darin, daß einerseits der Makler das Heine getan hat, wenn er entsprechend den Maklervertrage zu dem Zustandekommen des Vertrages mit dem Dritten beigotrogen hat, andererseits aber der Auftraggeber auf Grund des Vertrages die Ausführung von dem Dritten erzwingen kann» Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß hier die läge der Beklagten eine wesentlich andere war» Uber das Anv/esen Hochleite 19 hatten nicht die als Verkäufer auftretenden formalen Eigentümer, die Eheleute 3^p, zu bestimmen, sondern allein der Dipl»-Ing»	für	dessen
 die Auflassungsvormerkung und eino Grundschuld von 1,3 Millionen BII eingetragen waren und der persönlich weitere Grundschulden in Höhe von 1,1 Millionen DM innehatte; der Ehemann	hat	sich	demnach zutreffend gegen-
über dem Notar, wie dieser als Zeuge bekundet hat, als "Strohpuppe” bezeichnet, die das tun müsse, was ihr von diktiert werde» Demnach konnte die Beklagte - abweichend von Normalfall - auf Grund des Kaufvertrages vom 5o August 1963 auch keineswegs die Durchführung des Grundstücksgeschäfts erzwingen» Ihr Kaufvertragsanspruch gegen die Verkäufer war praktisch nur von geringem Wert, weil diese nicht in der läge waren, die Auflassungsvormerkung und die Grundschulden loschen zu lassen»
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Die demnach schwache Rechtsstellung der Beklagten als Käuferin sollte offensichtlich durch die dem Kaufver-trag vorhergehende privatschriftliche ’’Vereinbarung'* mit den Klägern verstärkt werden« Die Beklagte sollte so die Möglichkeit erlangen, wenigstens über die Kläger die Löschung der Belastungen zu erzwingen« Abgesehen davon, daß die Eröffnung dieses umständlichen Weges der Beklagten nicht annähernd die gleiche Sicherheit bot, wie wonn der Diplo-Ing« '^00 schon im Kaufvertrag die Löschung der Belastungen bewilligt hätte, war es überhaupt zweifelhaft, ob die Kläger aus dem Vergleich vom 23» April 1963 Ansprüche gegen den Dipl «-Ing« ^00 herlciten konnten. Nicht di ser,.sondern (außer den Eheleuten B00) lediglich die KG war - als damalige Beklagte - an dem Vergleich beteiligt, während die Grundcchuld von dem Dipl.-Ing« U/0ß und die Auflassungsvormcrkung von der	GmbH	zu	löschen
 waren. Mindestens gegen die	konnten	Ansprüche
 aus dem Vergleich nicht hergeleitet werden. Unter diesen Umständen konnte das Berufungsgericht aus den atypischen Verhältnissen bei Vertragsschluß auf einen atypischen Inhalt des Maklervertrages schließen und annehraen, daß die Beklagte die Maklerprovision nicht schon mit dem Zustandekommen des Kaufvertrages schulden sollte. Entscheidend hierfür konnte das Berufungsgericht auch die Tatsache werten, daß der Kläger zu 1 bei den Verhandlungen nicht der Feststellung widersprochen hatte, die Beklagte trage, wenn der Dipl.-Ing. 130/0 nicht mitmache und daran der Vertrag scheitere, lediglich das Risiko der Notariatskosten.

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b) Allerdings bedarf die Auslegung des Maklervertrages durch das Berufungsgericht einer gewissen Einschränkung» Die von Berufungsgericht angeführten Gründe rechtfertigen schwerlich die Auslegung, daß der Maklcr-lohnanspruch schlechthin erst mit der Erfüllung des Kaufvertrages entstehen sollte,- was zur Folge hätte, daß bis dahin die Beklagte den Klägern gegenüber die Freiheit gehabt hätte, den Kaufvertrag durchzuführen oder nicht (vgl. Urteil des Senats VIII ZR 111/64 vom 18» April 1966 ss NJW 1966, 1404). Unterblieb die Durchführung des Kaufvertrages, so sollte das ein Hindernis für die Entstehung des Erovisionsanspruches nur sein, wenn das Geschäft deshalb scheiterte, weil der Dipl.-Ing	die Belastungen
 nicht löschen ließ. Nur für diesen Fall gebot es die Interessenlage der Beteiligten, die Entstehung des Fro-viaionsan'opruchs abweichend von der gesetzlichen Regelung hinauszuschieben.
In der Tat ist hier die Abwicklung des Geschäfts deshalb gescheitert, weil der Dipl»-Ing»	nicht,
 wie vorgesehen, die Belastungen löschen lioß. Darauf würde sich die Beklagte nach Treu und Glauben u.U» jedoch nicht berufen können, wenn sie die3 selbst zu vertreten hätte. Dahin zielt der Vorwurf der Kläger, die Beklagte habe mit ihrem Rücktritt übereilt gehandelt; sie hätte mindestens vorher die Kläger oinschalten müssen (ob sie das getan hat, ist streitig). Der Vorwurf ist jedoch nicht begründet. Die Schreiben des Notars an Dipl.-Ing.	und	die	"T^m^ft, die erforderlichen
 löschungsbcwilligungen abzugeben, blieben ohne Antwort. Stattdcscen setzte	die	Beklagte durch seinen llinv/eis,
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sic könne bei Durchführung des Geschäfts gemäß § 419 BGB für die hohen Schulden der Eheleute B^p in Anspruch genommen v#erden, unter Druck, um sie von der Durchführung des Geschäfts abzuhaltcno Durch das Schreiben vom 22c August: 1963 machte die ”33geltend, daß die Beklagte überhaupt nur eine Teilfläche des Grundstücks erwerben könne, womit deutlich die Löschung der Auflassungsvormerkung abgelehnt wurde» Durch diese Stellungnahmen der beiden Beteiligten, ohne deren Einverständnis das Geschäft nicht abgewickelt werden konnte, wurde für die Beklagte, die die Hintergründe und die Beziehungen der Beteiligten zueinander nicht beurteilen konnte, die Durchführung des Geschäfts äußerst fraglich» Da sie andererseits aber auf eine beschleunigte Abwicklung Wert legte - das Grundstück war nach dem Kaufvertrag schon am 15» August 1963 an die Beklagte zu übergeben, diese wollte es zu dem 1. September 1963 in Benutzung nehmen -hat sie im Verhältnis zu den Klägern nicht gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn sie schon am 28» August 1963 sich vom Vertrag lossagte» Ob hierfür im Verhältnis zu den Verkäufern die gesetzlichen Voraussetzungen gegeben waren, ist unerhebliche Die Kläger haben selbst nicht vorgetragen, daß die Verkäufer oder der Dipl»-Ing« dem ’’Rücktritt'* der Beklagten widersprochen hätten» Sie haben auch nicht dargelegt, daß sie in der Lage gewesen wären, den Dipl »-Ingo	kurzfristig	zur Löschung
 der Belastungen zu veranlassen»
c) Die Revision hat nichts Stichhaltiges gegen die Auslegung des Berufungsgerichts vorgebracht0
Es trifft nicht zu, daß die in der Hilfsbegründung vertretene Auslegung auf tatsächlichen Feststellungen
 
beruhte 9 die im Widerspruch standen zu der Hauptbegründung des Berufungsurteilso Mit der Annahme, die Parteien hätten einen Maklerlohnanspruch ausschließen wollen, wenn die Purchführung des Vertrages an dem Widerstand des Dipl«-Ing.
scheitere, ist durchaus die Annahme zu vereinbaren, die Kläger hätten sich verpflichtet, dafür zu sorgen, daß der Dipl.-Ing.	bei	der	Durchführung	des	Vertrages
 mitwirke.
\
Es ist unerheblich, ob ein Teil der ßrundschuldcn (1,3 Millionen DM), die Min Händen hatte', nicht valu-tiert war. Entscheidend ist, daß jedenfalls	und	nicht
 die Verkäufer (die Eheleute E^P), verfügungsberechtigt waren und daß ohne die Zustimmung Maiers, für dessen ’’Treuhand” außerdem die Auflassungsvormcrkung eingetragen war, das Grundstücksgeschäft nicht abgewiekelt worden konnte.
Ferner brauchte das Berufungsgericht für die Auslegung des Maklervertrages nicht als entscheidend ansuschen, ob bei der notariellen Verhandlung vom 5° August 1963 die Anwesenden damit rechneten, daß	mit	der	Veräußerung
 des Grundstücks an die Beklagte einverstanden war und der Durchführung des Geschäfts keine Schwierigkeiten in den Weg legen würde. Das stand der Feststellung nicht entgegen, daß die Beklagte Maklerprovision nicht zahlen wollte, wenn - wider Erwarten - die Durchführung des Geschäfts doch an Maier scheiterte, und daß der Kläger zu 1 sich damit schlüssig einverstanden erklärt hat.
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Dio Kostonentscheidung beruht auf § 97 ZPO
Br. Haidinger
 Art!
Br. Mesger
 Mormann
Braxraaier