Volltext der Entscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VIII ZR 47/67 URTEIL
Verkündet am
12. März 1969 Kletta Justiz-
in dem Rechtsstreit
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
der Witwe Martha Sch
gebo Kl
Straße 0 9
- Prozef3bevollmäehtigter: Rechtsanwalt
gegen
1 o 2o
den Gastwirt Wilhelm P^gt,
seine Ehefrau Wilhelma Pgp geh» W beide in Auf dem großen Ri
5
Beklagte und Revisionsbeklagtei,
- Prozeßbevollmächtigte
Rechtsanwälte Prof, und Dr» -
2
Der VIIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12o März 1969 unter Mitwirkung der Bundesrichter Br« Gelhaar, Br* Mesger«, Dr» Messner, Kormann und Braxmaier
für Recht erkannt;
Die Revision gegen das Urteil des 1» Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlan-dcsgerichts in Schleswig vom 13» Dezember 1966 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen*
Von Rechts v;egen
»Der v/ährend des Revisionsverfahrens verstorbene Klüger (im folgenden weiterhin als Kläger bezeichnet) war zusammen mit seiner Ehefrau, seiner nunmehrigen Alle incr bin (früher Klägerin zu 2, jetzt alleinige Klägerin) Eigentümer eines Grundstücks in Reinbek» Die beiden Kläger errichteten auf diesem Grundstück in den Jahren 1959 und i960 ein Motel mit Gaststätte und Garagen» Dadurch, daß während der Bauzeit ein Teil der Vorderfront einstürzte, erhöhten sich die Kosten nicht unerheblich«»
Sie stiegen schließlich auf etwa 516 000 DM« Hiervon konnten die Kläger aus eigenem Vermögen hur rund 66 000 DM aufbringen» Den Rest finanzierten sie mit Darlehen, für die sie zunächst zu dem Teil nur einen verbilligten Zinssatz von 3 $ zu zahlen hatten»
Haehdem die Kläger das im Jahre I960 fertiggestellte Motel eine zoitlang selbst bewirtschaftet oder verpachtet hatten, verkauften sie am 28» Januar 1962 den Motel-
%
und Gaststättenbetrieb nebst Inventar an den Kaufmann Sch^Hft und dessen Ehefrau zu dem Preise von 80 000 DM« Die dazugehörigen gewerblichen Räume und die ebenfalls den Betriebe dienende Wohnung vermieteten sie durch Ver-
trag von selben Tage den Käufern auf die Bauer von zehn Jahren für einen monatlichen Mietzins von 2 500 DM (§ 5
des Mietvertrages, im folgenden MV) o Am Schluß des MV trafen die Kläger folgende Vereinbarung:
"Bie Mietparteien sind sich darüber einig, daß nach Ablauf eines Jahres die Miethöhe überprüft werden soll« Sie verpflichten sich dieser-halb Verhandlungen aufzunehmen und sofern eine Einigung nicht erzielt wird, diese durch einen Sachverständigen der Handelskammer oder des Landesverbandes des Gaststätten- und Hotelgewerbes feststellen zu lassen«H
Nachdem die Eheleute Sch^^H^^mit Zustimmung der Kläger aus dem Mietverträge ausgeschieden waren, übernahmen die Beklagten durch Vereinbarung mit den Klägern gemäß dem schriftlichen Vertrage vom 16« Mai 1§62 Rechte und Pflichten ihrer Mietvorgänger« Zusätzlich vereinbarten sie folgende Währungsklausel:
"Erhöht oder vermindert sich der Hamburger Lebenshaltungskostenindex für die mittlere Vex*-brauchcrgruppe um mehr als 20 so ist der Mietzins von den Vertragspartnern in angemessener Höhe festzusetzen«
Im Falle des Nichtzustandekommens einer Einigung, wird der künftige Mietzins durch einen von der Handelskammer Hamburg oder Kiel zu bestimmenden Sachverständigen oder durch Gutachten des zuständigen Lande sv erban des des Gaststätten- und Hotelgewerbes ermittelt«n
Bas Inventar kauften sie von den Eheleuten Sch^B für 87 000 BHo Im Jahre 1963 beschlossen die Par-
teien, nachdem sie zunächst vergeblich versucht hatten, sich über die in Zukunft zu zahlende Miete zu einigen, die Miete durch einen Sachverständigen neu festsotzen zu lassen« Als Sachverständigen bestellten die Beklagten im Einvernehmen mit den Klägern den Gast-"■ v/irt Inhaber eines Hotels in Heumünster« Dieser
ermittelte in seinem Gutachten vom 30® Juli 1963 auf der Grundlage eines von ihm errechneten erzielbaren Jahresumsatzes von 231 300 DM unter Anwendung eines von ihn als brancheüblich bezeichneten Satzes von 9 $> des Jahresumsatzes eine angemessene Miete von monatlich
1 66? DH® Seit September 1963 zahlen die Beklagten auf Grund dieses Gutachtens nur mehr eine monatliche Miete von 1 667 DM®
Die Kläger erkennen das Gutachten nicht als verbindlich an® Sie vertreten den Standpunkt, es sei offenbar unbilligo
Die Kläger haben im ersten Hechtszuge die Mietdifferent zv/i sehen der bisherigen Miete von monatlich
2 500 DM und der von den Beklagten ab September 1963 gezahlten Miete von 1 66? DM also 833 DM nebst Zinsen für die Monate September und Oktober 1963 eingeklagt ®
Die Beklagten haben v/iderklagend die Feststellung begehrtp daß sie keine höhere Miete zu zahlen haben als jährlich 20 000 DM (monatlich 1 66? DM)P es sei denn, daß in der Zeit nach Erstattung des Gutachtens die
Voraussetzungen der Währungsklausel eintreten sollten®
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und nach den Anträge der Widerklage erkannt® Gegen dieses Urteil haben die Kläger Berufung eingelegt und zugleich die Kla-
ge dahin erweitert, die Beklagten unter dem Gesichtspunkt der Kostenmiete zur Zahlung von insgesamt 26 878 DM nehst Zinsen zu verurteilen* Statt des bisherigen Unterschiedsbetrages von 833 UM haben sie für die Zeit bis Oktober 1965 in der Berufungsinstanz einen solchen von 1 033 DM verlangt» Ihren Antrag auf Abweisung der Widerklage haben sie weiterverfolgt und hierzu hilfsweise beantragt/ den leil des Urteilsausspruches, der oine der Währungsklausel Rechnung tragende Einschränkung enthält, dahin abzuändern, daß nicht der Zeitpunkt der Gutachtenerstattung, sondern derjenige des Beginnes des Mietverhältnisses maßgebend sei»
ihre negative Peststellungwiderklage in der Hauptsache für erledigt erklärt» Bas Berufungsgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen und die erweiterte Klage abgewiesen* In dem von den Beklagten begehrten Umfange hat es die Widerklage in der Hauptsache für erledigt erklärt o '■
Hit der Revision verfolgen die Kläger ihren Klageantrag und ihren Antrag auf Abweisung der noch aufrecht-erhaltenen Widerklage weiter* Die Beklagten "beantragen Zurückweisung des Rechtsmittels*
I» Bas Berufungsgericht sieht in der Hach trag skl aus el dos MV die Vereinbarung der Bestimmung der Leistung durch einen Britten im Sinne des § 317 BGB* Eine Unverbindlich-koit des Gutachtens wäre nach seiner Ansicht nur in
Präge gekommen, wenn die Voraussetzungen des § 319 BGB
(offenbare Unbilligkeit) Vorgelegen hätten» Es geht davon aus, der dem Sachverständigen in der Nachtragsklausel erteilte Auftrag sei so zu verstehen, daß der Sachverständige im Wege freier Nachprüfung (also ohne Bindung an die Kostenmiete) die für das Mietobjekt angemessene Miete habe ermitteln sollen» Deshalb sei das Vorgehen des Sachverständigen, der sich an einen brancheüblichen Prozentsatz des nach seinen Berechnungen erzielbaren Jahresumsatzes gehalten habe, nicht zu beanstanden»
II» Die Revision rügt, das Berufungsgericht habe die Vereinbarung der Parteien über den dem Sachverständigen zu erteilenden Auftrag rechtsfehlerhaft ausgelegt» Es habe lediglich Aufgabe des Sachverständigen sein sollen, die Kostenmiete festzustellen» Auf keinen Pall habe er von dem Prozentsatz des Umsatzes abgehen dürfen, den die ursprünglichen Parteien des Mietvertrages bei der Bestimmung der vorläufigen Miete als maßgebend angesehen hätten»
Der Revision muß der Erfolg versagt bleiben»
Das Berufungsgericht begründet seinen Standpunkt vric folgt s
Der Wortlaut der Nachtragsklausel gebe nichts dafür her, daß der Sachverständige bei der Festsetzung der Miete auf einen bestimmten Maßstab oder eine bestimmte Beziehungsgröße hätte festgelegt werden sollen» Die Parteien hätten weder gewollt, daß er die Koaten-mietc feststclle, noch habe es in ihrer Absicht gelegen, daß er bei der Festsetzung der Miete die bisherige Miete als Ilindcstmiete anzusehen habe»
L
- 7
Auch aus den Aussagen des Grundstücksmaklers W und des Vormieters sei etwas
derartiges nicht zu entnehmen» Insbesondere habe sich aus der Beweisaufnahme nicht ergeben, die Vertragschließenden hätten den Umstand Rechnung tragen wollen, daß der Wegfall der den Klägern gewährten Zinsverbilligungen zu erwarten war und sich die Belastung der Kläger dadurch erhöhen würde o
Boi dieser Sachlage glaubt das Berufungsgericht, die Vereinbarung könne nur dahin verstanden werden, daß der Sachverständige die angemessene und »brancheübliche” Miete habe ermitteln und für die Parteien verbindlich festsetzen sollen, Bas habe der Sachverständige ge-
tan, wie sich aus dem von dem Berufungsgericht zur Überprüfung des Gutachtens eingeholten Gutachten Sprandel
eindeutig ergebe,
Bio Erwägungen des Berufungsgerichts lassen keinen Rechtsfehler erkennen» Sein Auslegungsergebnis, der Sachverständige habe die Bestimmung der Miete nach billigem Ermessen treffen sollen, begegnet keinen rechtlichen Bedenken» Es handelt sich insoweit um die Auslegung eines Individualvertrages, die in der Revisionsinstanz nur beschränkt, und zwar nur daraufhin nachprüfbar ist, ob sie Rechtsoder Denkfehler enthält oder ob wesentliche Gesichtspunkte außer acht gelassen sind» Beides ist nicht der fall.
a) Bas Berufungsgericht gelangt auf Grund eingehender Würdigung aller Umstände zu dem Ergebnis, es sei nicht der Sinn der Uaehprüfungsklausel, daß der Sachverständige die Kostenniete habe ermitteln sollen» Baß es dabei einen wesentlichen Gesichtspunkt unberücksichtigt gelassen hätte,
ist nicht erkennbar. Krsichtlich hat es auch bedacht, daß es für die Kläger eine schwere finanzielle Belastung sein mußte, wenn sie aus der Vermietung der Gebäude keine solchen Erträgnisse erlangten, daß sie damit ihre Kosten decken konnten. Dieser Umstand steht aber entgegen der Ansicht der Revision mit der Auslegung des Berufungsgerichts nicht zwingend im Widerspruch. Denn es ist denkbar, daß es <fen Klägern darauf ankam, die Gebäude, deren Errichtung offenbar eine Fehlspekulation darstellt, unter allen Umständen zu einer angemessenen, für den Mieter tragbaren Miete zu vermieten, um wenigstens den erzielbaren Hutzen sicherzustellen. Das Berufungsgericht konnte sich bei seinen Erwägungen auf die Beweisaufnahme, insbesondere auf die Aussage des Vormieters Sch^HH^I stützen, er habe sich für die allein die Kläger berührende Krage der Kostendeckung überhaupt nicht interessiert, sondern nur Überlegungen darüber angestellt, ob die von den Klägern verlangte Miete für ihn tragbar sei.
b) Da die Revision des weiteren keine Umstände aufzuzeigen vermag, die zwingend in die Richtung weisen, die Karteien hätten die vorläufige Miete auf alle Fälle als Hindestmiete angesehen, ist auch nicht zu beanstanden, wenn das Berufungsgericht annimmt, der Sachverständige sei auch nicht etwa in diesem Sinne gebunden gewesen.
c) Entgegen der Ansicht der Revision besteht kein Anhaltspunkt dafür, das Berufungsgericht habe übersehen,
es könne im Sinne der Karteien gelegen haben, daß der Sachverständige bei der Bestimmung der endgültigen Miete wenigstens die bisherige Relation zwischen Mietzins und Umsatz beibehaltc? Die Revision vermag auch in dieser Beziehung keinen Rechtsfehler des Berufungsgerichts aufzuzeigen, das dem Sachverständigen auch hinsichtlich der
Annahme des Prozentsatzes (Miethöhe zura Umsatz) freie Hand laßt» Es ist zwar festzustellen, daß die von
Prozentsatz von ,15 # ,.des damals angenommenen monatlichen Umsatzes von ca# 16 000 UM gleichkam, während der Sachverständige bei seiner Berechnung nur einen
Prozentsatz von 9 $> des erzielbaren Umsatzes veranschlagt. Selbst wenn der vom Sachverständigen in seinem Out ach ten als erzielbar festgestellte Umsatz an die Stelle des von den Vertragschließenden zu Grunde gelegten nicht unerheblich niedrigeren Umsatzes gesetzt wird , bleibt immer noch ein ursprünglicher Satz von 13 % des erzielbaren Umsatzes, dem der von Sachverständigen angenommene Satz von nur 9 # gegenüb ersteht, Der Unterschied zu dem Nachteil der Kläger fällt sicherlich ins Gewicht« Aber auch dieser Umstand brauchte das Berufungsgericht nicht zwingend zu dem Ergebnis zu führen, die Vertragschließenden hätten den ursprünglichen Prozentsatz des Umsatzes als Grundlage für die Bestimmung der Miete beibehalten wollen» Bs ist kein Rechtsfehler, wenn das Berufungsgericht den Gesichtspunkt als maßgebend an sieht, daß der Mieter vpn Hotelund Gastwirtschaftsräumen nur eine solche Miete bewilligen kann, die er auch herauszuwirtschaften in der läge ist, und daß, wenn nichts anderes vereinbart wird, der Vermieter diesen Erfahrungssatz gegen sich gelten lassen
IIIo Ist aber davon auszugehen, daß der Sachverständige die Miete nach billigem Ermessen, ohne darüberhinaus in seiner Entscheidung eingeengt zu sein, zu bestimmen hatte, so enthält die im Gutachten Lpp getroffene Festsetzung einer brancheüblichen Miete auch keine offenbare Unbilligkeit zu dem Nachteile der Kläger» Sie ist daher
Sch
bewilligte Miete von monatlich 2 500 DM einem
muß»
10
für die Parteien verbindlich„ Pas Berufungsgericht hat demnach zu Hecht die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegebeno Es ist auch kein Hechtsfehler , wenn es den zur Widerklage gestellten Hilfsantrag der Kläger zu-rüekgewiesen hat» Penn vorausgesetzt, daß die Währungsklausel überhaupt Gültigkeit erlangt hat,-kann diese nicht rückwirkend auf eine 2eit Einfluß gewinnen, die durch die lieufestsetzung der Miete überholt isto
Pie Kos ton ent Scheidung beruht auf § 97 ZPO«
Pr o Gelhaar Pr o I-Iezger Pr«Me s sner Mormann Braxraaier
