BGH · VIII ZH 28/62

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk::	ja
A nit liehe Sammlung:	nein
 Bw B §'i 282;, 836
Zur Frage der Haftung des Vermieters, wenn bei der gemeinsamen Benutzung eines Wasserleitungsanschlusses durch ihn und einen Mieter einem andern Mieter ein Schaden entsteht„
BUB, Urto vom 16„ Oktober "963 - VIII ZH 28/62
01h
Hamm
 Bochum
VIII ZR 26/62 Verkündet
 am :6o Oktober 1963 Schorm, Justizangestellter als Urkundsbeamtor der Ueechäftsstelle
1 Qi Samen des Volkes In dem Rechtsstreit
 in Bl
 des Augenarztes Br» med0 üünter J{ K^MBbtraose 93?
Beklagten und Revisionsklg ProzessbeVollmachtigter: Hechtsanwalt
 er
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gegen
 den Kaufmann Walter	in B^HHfc, 'K^BBRstrasse 93,
Kläger und Revisionsbeklagten, - Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt
 hat der VIII» Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 25 <> September 1963 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Prc Hai'dinger und der Bundesrichter Br» 0eihaar, Dr» Dorschei, Br0 Mezger und Br0 Messner
 für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 4o Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm (Westfo) vom li?« November 196 •wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen„
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Der Beklagte ist Eigentümer eines • .’Difetihauses» Mieter der Geschäftsräume dos Erdgeschosses ist der Kläger« Er betreibt in den Mieträumen einen Teppichhandel« Die Räume des ersten Obergeschosses sind in ihrer Mehrzahl an den Handelslehrer Arthur Ka^Bl zu dem Betriebe einer kaufmännischen Privatsehule • ■ im folgenden Handelsschule Ü&WtKt genannt «=■ vermietete Im Mietverträge sind besondere Abreden über .-milage und Benutzung von Toilettenanlagen in dem von KafH^ gemieteten beschoßt eil getroffen., Zu den vermieteten vorhandenen zwei Toiletten sollte Kadi zwei weitere an-legen, so dass insgesamt vier Toiletten in dem Bereich der Handelsschule KatHK benutzbar sein mussten,. Es war ferner vereinbart, dass zwei dieser Toiletten am Ende des Flures von den anderen Mietern des ersten Obergeschosses benutzt werden durften« Sie bestehen jeweils aus einem Vorraum« in dem sich ein mit einer Wasserzapfstelle versehenes Handwaschbecken befindet, und dem eigentlichen Toilettenraum«
Die vorgesehene Mitbenutzung der Toiletten wurde von dem Beklagten selbst in Anspruch genommen« Dieser richtete in den nicht von der Handelsschule KatflHh eingenommenen Räumen des ersten Obergeschosses Räume für die Ausübung seiner Praxis als Augenarzt ein und betreibt in ihnen seine Praxis« Von den Praxisräumen aus kann der Flur, an dem die gemeinsamen Toiletten liegen, durch eine besondere Tür betreten werden« Seine Privatwohnung hat der Beklagte im dritten Obergeschoss dos Hauses« Die Räume des zweiten Obergeschosses sind an eine Versicherungsgesellschaft vermietet«
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ln der Nacht vom 3« zu dem 4« November 1958 entstand in ueschäftsräutaen des Klägers im Erdgeschoss ein Wasserden» Grössere Wassermengen drangen an der Stelle, die
 sich unter den gemeinsamen ioilettenräumen des ersten Obergeschosses befindet, von oben durch die Decke in das Erdgeschoss» Der Beklagte hatte in dieser lischt Nachtdienst
 Der Kläger nimmt mit der Klage den Beklagten auf Ersatz der Schäden in Anspruch, die ihm infolge des Wasser-durchbruchs in seinem desehäftsiokal an den dort gelagerten Waren, insbesondere Teppichen, entstanden sind» Vor dem Landgericht hat er einen Teilbetrag von .3 000 DM nebst Zinsen geltend gemacht»
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen» Im Laufe des Berufungsrechtszuges hat der Kläger die Klage auf Zahlung von 5 753.45 EM erweiterte
 Das Berufungsgericht hat den Klageanspruch dem urunde nach für gerechtfertigt erklärte
 Mit der Revision verfolgt der Beklagte den Klageab-weisungsantrag weiter. Der Kläger beantragt, die Revision zurückzuweisen»
int scheid ung s grü n d e:
lo Das Berufungsgericht stellt fest, die Sehadensur-sache sei darin zu suchen, dass ein Zapfhahn in den gemein^ samen loxlettenräumen unverschlossen (d»h„ ersichtlich: nicht zugedreht) gewesen sei» Wer den Hahn offen gelassen habe, sei nicht festzustellen, insbesondere, ob es ein uchüj-er aer Handelsschule Kaiser, oder ein Patient des Beklagten gewesen sei» Es sei durchaus möglich, dass schon
 gegen 21 Uhr, als die Eheleute KaVHP und die Angestellte Blfll der Handelsschule einen Kontrolirundgang gemacht hätten, ein Wasserhahn bei nur geringfügiger Öffnung gelaufen sei» Andererseits habe der Beklagte an dem fraglichen Abend Nachtdienst gehabt; es bestehe daher die Möglichkeit, dass er einen Patienten in den Abendstunden behandelt habe.. Per Beklagte vermöge das nach seiner eigenen Erklärung nicht auszuschliesseno Möglicherweise habe ein hast oder ein Patient des Beklagten vergessen, den Wasserhahn. su sciiliessen» Diese Feststellungen werden von der Revision nicht angegriffen.
Bei dieser Sachlage, so raeint das Berufungsgericht, hafteten der Beklagte und der Handelslehrer Kaflf dem Kläger als aesamtSchuldner„ Ein Mietvertrag über Räume eines Hauses, in dem. noch andere Mieter Räume gemietet haben, sei als Vertrag zugunsten Dritter, näralich zugunsten der übrigen Mitmieter, entsprechend den Verträgen mit Schutzwirkung für Dritte su werten» Ein Mieter sei deshalb den Mitmietern zu Schadensersatz verpflichtet, -wenn er durch Verletzung seiner an sich miss dem Vermieter gegenüber bestehenden Obhutspflicht anderen Mietern desselben Hauses Schaden guftige« Der Beklagte sei als Mitbenutzer der Doilettenräume eine© Mieter gleichzuachten» Ihn habe dieselbe Sorgfaltspflicht wie einen Mieter getroffen» Der Kläger könne also den gleichen Schutz verlangen, wie wenn das erste Obergeschoss von KafBBI und einem anderen Mieter benutzt worden wäre» Mehrere Mieter hätten aber, wie dem Vermieter gegenüber so auch gegenüber dem Kläger für Schäden aus einer Verletzung ihrer Obhutspflichten gesamtschuldnerisch gehaftet» In diesem Fall hätten die gesamtschuldnerisch haftenden Mieter gegenüber dem Vermieter entgegen der Auologungsregel des § 425 BGB ohne Entlastungsmöglich~ keit jeder für ein Verschulden des anderen einzustehen»
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Entsprechendes müsse auf urund der gemeinsamen Toilettenbenutzung für die Haftung des Beklagten und des Han-delolehrers Ka|0B gegenüber dem Kläger gelten *
II c. Die Angriffe der Revision können im Ergebnis keinen Erfolg haben.,
1, Der Revision ist zwar zuzugeben, dass die Auffassung des Berufungsgerichts5 der Mietvertrag stelle einen Vertrag mit Schutzwirkung zu dunsten der Mitmieter dar, Bedenken begegnet„ Der Bundesgerichtshof hat allerdings in Anlehnung an die insbesondere von Larena (Schuld-recht, 6p0 Auf 1 o Io Band So 12$ ff) und Uernhuber (Britt-wirkungen im SchuldVerhältnis kraft Leistungsnähe, Festschrift für Hikiseh S» 249 ff) vertretene Lehre angenommen, dass in Bällen, in denen dritte Personen in den Schutz eines Vertrages einzubeziehen sind, weil die vertragliche Sorgfalts- und Schutzpflicht nach Treu und ulauben und dem Zweck des Vertrages nicht nur dem Vertragsgegner, sondern auch bes timmtsn\Vf6iberen Personen gegenüber zu beachten ist, ein Dritter aus der Verletzung dieser Vertragspflicht ebenfalls Rechte gegen den Verletzer herleiten kann, Urteil vom 15, Mai 1959 - ’VI ZR 109/58 (IM Bu-B §328 Hr, 18 *.
HJL 1959, 1676-V Der Bundesgerichtshof hat indessen den Kreis derjenigen Personen, die in den uenuss der Schutz-Wirkungen eines Vertrages gelangen sollen, uohgs'^ u begrenzt. In dem genannten Urteil wird ausgeführt, es sei gewiss nicht der Sinn derartiger Verträge, dass jeder, der aus einer Sorgfaitsverletzung des Schuldners Schaden erleidet, einen Ersatzanspruch aus dem Vertrage herleiten .könneo Mach dem Sinn und Zweck des Vertrages und nach den
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Grundsätzen von Treu und klauben werde die‘vertragliche Sorgfalts- und Obhutspflicht in der Hegel gegenüber Personen bestehen, die durch de.n Gläubiger mit der Leistung des anderen Vertragsteils in Berührung kommen und deren Ergehen den Gläubiger selbst berührt, weil er seinerseits ihnen gegenüber zu Schutz und Fürsorge verpflichtet ist, wie der Vater gegenüber den Angehörigen der Familie und wie der Unternehmer gegenüber seinen Arbeitnehmern» Diese Erweiterung der Verantwortlichkeit des Vertragsschuldners sei ihm gegenüber gerechtfertigt, weil er zu erkennen vermöge, dass sein Vertragsgegner auf die Sicherheit dieser Personen ebenso vertraue 'wie auf seine eigene und weil es sich um einen begrenzten, übersehbaren Personenkreis handele, dem dieser Schutz des Vertrages zugutekomme„ Ebenso legt Larenz (NJ\V 7960, 77, pcO) wert darauf, dass eine Verantwortung gegenüber schutzbedürftigen Dritten nur so lange begründet sei, als es sich um solche Personen handele, deren Ergehen den Gläubiger so nahe berührt, dass unbedingt damit gerechnet werden muss, er wolle ihm die Schutzwirkung des Vertrages ebenso zuteil werden lassen wie sich selbst. Gernhuber (JZ 1962, 553? 555) spricht von einem Gewohnheitsrecht, wonach ein Dritter beschränkt an fremden Schuldverhältnissen
 teilnimmt, wenn die mit einer Leistung verbundenen Gefahren nach der Anlage des Schuldverhältnisses ihn mindestens ebenso
 stark wie den Gläubiger treffen und wenn ihn die mit einer ungenügenden Sicherung der Gläubigersphäre Verbundenen Gefahren schuldnergleich. treffen, weil -er unter Billigung des Schuldverhältnisses die Leistung für den Schuldner erbringt« Bei Mietverträgen über Häurae eines ; Mietshauses wird von einer
 solchen engen Bindung des Vermieters zu dem Mieter im allgemeinen kaum gesprochen werden können» Der Vermieter ist Inder Hegel nicht für das "Wohl und V/ehe" seines Mieters mitverantwortlich und er hat keinen Anlass, auf dessen Sicher-
heit ebenso bedacht zu sein Wie auf seine eigene. Im übrigen hat, worauf Uemhuber (JZ >362, 553, 556> hinweist 9 die Rechtssprechung bisher Sachschäden Dritter nicht in die Schut zwirkungen einbezogen o'
2« Einer abschliessenden Entscheidung dieser Frage bedarf es jedoch nicht, weil sich das Berufungsurteil schon aus anderen runden als zutreffend erweist,
a) Hätte der Beklagte selbst den Hahn nicht geschlossen, so würde er dem Kläger nicht nur, wie das Berufungsgericht meint, als (Mit)Benutzer der Toilettenräume haften, sondern als Vermieter aus dem Mietverträge« heben der Hauptpflicht, dem Mieter den vxebrftuch der vermieteten Sache zu gewähren, trifft ihn auch eine Fürsorge-Pflicht, solche Einwirkungen zu unterlassen, die den Mieter in seinem Mietgebrauch beeinträchtigen oder gar schädigen könnten (EuZ 159, 27, 33: Esser, Schuldrecht 2. Aufl,
§ 117, 3-.) Werden durch Verletzung der Fürsorgepflicht eingebracht e Sachen-des Mieters geschädigt, so haftet der Vermieter für diesen Schaden« Das Reichsgericht hat in dem umgekehrten, rechtlich aber nicht anders liegenden Fall, dass der Mieter durch Verletzung der ihm hinsichtlich der Mietsache obliegenden Obhutspflicht einen Wasserschaden an den nicht vermieteten Sachen des im Hause wohnenden Vermieters verursacht hat, ausgesprochen, die Haftung beschränke sich nicht auf den Ersatz des Schadens, den der Meter der Mietsache zugefügt habe, sondern erstrecke sich auf den Schaden» den er dem Vermieter durch die Verletzung des Mietvertrages überhaupt schuldhaft verursacht habe (RUZ 84, 222, 225«) Diese Auffassung liegt auch dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14« Oktober 1955 - V ZR 12/55 - zugrunde« Es befasst sich mit einem Schadensersatzanspruch, den der Mieter
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gegen den Vermieter wegen Schädigung Deiner in den Mietraum eingebrachten Sachen durch Wasserschaden erhoben hatte» Das Wasser war in den Mietraum von dem darüber liegenden, offenbar nicht vermieteten Speicherraum aus eingedrungen»
Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, als Grundlage des Schadensersatzanspruehes kämen die §§ 276, 278 BWB in Verbindung mit § 536 BuB in Betracht» Der Vermieter sei verpflichtet, den Mietraum in einem Zustand su erhalten, der dessen ungestörten webrauch ermögliche; er habe es zu vertreten, wenn er oder sein Beauftragter bei der Erfüllung dieser Pflicht die im Verkehr erforderliche Sorgfalt ausser acht lasse»
Unerheblich ist, ob die Verletzung der Bürsorgepflicht bei Mitbenutzung des Grundstücks, auf dem sich die vom .Mieter gemieteten Räume befinden, oder aus anderem Anlass geschehen ist» Aus dem Umstand, dass ein Mieter im allgemeinen für Schäden, die von seinem Mietraum ausgehen, einem anderen Mitmieter nicht vertraglich haftet, ist nicht zu folgern, dass auch einen Vermieter, der das Grundstück mitbenutzt und aus dessen Säumen heraus ein Schaden entsteht, keine Haftung gegenüber dem geschädigten Mieter treffe» Die Haftung des Vermieters ist deshalb gerechtfertigt, weil zwischen ihm und dem Mieter ein VertrageVerhältnis besteht, zwischen mehreren Mietern dagegen gfünüsätzlich nicht» Dass einem Vermieter gerade aus der Mitbenutzung seines Miethauseep Vertragspflichten erwachsen können, hat das Reichsgericht im Urteil RGZ 103, 372 angenommen» Es hat dort den Vermieter für verpflichtet gehalten, für das Schliessen des zu dem gemeinsam benutzten Hofe gehörigen Tores Sorge zu tragen»
Abweichendes ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung HuZ 105» 9o In dieser Entscheidung hat das Reichsgericht zwar ausgeführt, es sei nicht ersiehtlieh„ warum sich aus dem blossen Vermieten von Räumen eine Pürsorgepflicht für die vom Mieter eingebrachten Sachen ergeben solle» Die Besonderheit des Palles lag darin, dass der Vermieter in keinerlei Beziehungen zu den eingebrachten Sachen des Mieters stand» nus dem vom Mieter unverschlossen gehaltenen .Zimmer, das er gemietet hatte, waren ihm Sachen gestohlen worden, ohne dass der Vermieter hierzu eine Ursache gesetzt hatte» Jener Pall lag hiernach wesentlich anders als der hier zu entscheidende»
Die Bürsorgepflicht des Vermieters, der Räume das Miethnuses1- selbst benutzt., erstreckt sieh darauf, in seinen Räumen so zu verfahren, dass der Mieter nicht geschädigt wird» Im vorliegenden Pall musste der Beklagte also dafür Sorge tragen, dass die Hähne der Wasserleitung geschlossen waren und nicht Wasser in die Geschäftsräume des Plagers dringen konnte»
Der Beklagte haftet auch dann, wenn ein Schaden dadurch entsteht, dass einer'seiner Angehörigen oder Patienten den Wasserhahn, nicht schlit-sst 0 Diese Personen' gehören einmal zu denjenigen, die bei der Erfüllung dqr dem Beklagten obliegenden Sorgfaltspflicht mit seinem Willen tätig werden, zählen also ,su den .Erfüllungsgehilfen nach § 278 Bü3o Ausserdem träfe den Beklagten insoweit ein eigenes VersohuIden« Stellt' er die foilettenräume seinen Patienten zur Verfügung, so ist er verpflichtet, nach Schluss der Sprechstunden zu überprüfen oder überprüfen zu lassen, ob sich die Räume in ordnungsmässigem Zustand befinden»
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b; Diese Pürsorgepflicht ist objektiv verletzt worden, Der vermietete Raum war in einen Zustand geraten, der die vom Kläger eingebrachten Sachen der üefahr des Vei’derbens aussetzte« Durch die Decke war aus den vorn Beklagten mitbenutzten Toilettenräumen Wasser in den Geschäftsraum des Klägers gedrungen»" das die dort gelagerten Waren beschädigte« Es war also eingetreten, was zu verhindern Pflicht des Beklagten war« Rach den PestStellungen des Berufungsgerichts ist allerdings ungeklärt geblieben;, ob gerade ein Patient-oder Angestellter des Beklagten unterlassen hat, den Wasserhahn fest zu scliliessen« Es ist vielmehr auch
 möglich, dass einem Besucher der Handelsschule xCaflHP dieses Verseilen unterlaufen ist? Ob in einem solchen Pall der Beklagte die dem Mietraum dadurch drohende Gefahr hätte bemerken können und schuldhaft nicht beseitigt hat, etwa weil er noch nach der Unterrichtszeit der Handelsschule
 seine Praxis ausgeübt hat, ist nicht festgestellt* Das geht entgegen der Auffassung der Revision aber nicht zu Lasten des Klägers, Rechtsprechung und Schrifttum nehmen bei Verträgen, deren wesen es mit sich bringt, dass aus einem Uefahrenkreis des Verpflichteten dem Berechtigten Schäden entstehen können., an, dem Berechtigten sei es im Schadensfälle nicht zuzu demuten, einen Beweis über Dingo;' zu führen, die seinem Gefahrenbereich und in der Regel auch seiner Sachkenntnis entzogen sind., dass es dann viel-
mehr Sache des Verpflichteten ist, sich zu entlasten (BliHZ 25s 288, 290; 27, 256, 258; 28, 251, 254; Urt* vom 26 o September 196" - VI ZR 92/61 - KJW 1962, 31; Larenz» Lehrbuch des Schuldrechts, 6* Aufl* 1, Bd* § 23 I b So 274 ff; Raape Ac? 147, 2t7, 222, 255«) Dieser Grundsatz ist aus dem Sinn der §§ 282, 285 BuB allerdings vornehmlich für Werk-,' Dienstund Beherbergungsvaträge entwickelt worden«
Ob er uneingeschränkt auch für Mietverträge anwendbar ist 3 kann dahinsteheiu Jedenfalls rechtfertigt sich dis Anwendung im vorliegenden Fall wegen der besonderen Sachlage o Der Beklagte und der Randeislehrer Käfllft lassen oeide in Ausübung ihres Berufes die Toilettenräume von einem nicht abgegrenzten Personenkreis benutzen, der schwer zu kontrollieren ist. Dadurch ist die erhöhte Gefahr begründet, dass durch Unachtsamkeit der Benutzer die Mietraume des Klägers und die in sie eingebrachten Sachen Schaden nehmen. Diese Gefahr kommt aus einem der Eimvir-kungsmögüchkeit und dem Einblick des Klägers entzogenen Bereich, Der Nachweis der Verantwortlichkeit hat der Be-
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~agoe dadurch weiter erschwert, dass er die Toiletten-
räume mit dem Hand e 1 s 1 ehr er Kal
 gemeinsam verwendet.
in einem Falle, in dem - wie hier - jeder dem anderen
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wirft, aus dessen Kreis stamme der Schuldige, könnte
 der Klager den Nachweis, üwan durchs schuld- '• '	-	v
hafte Verabsäumung seiner gorgfaltspflicht den Schaden
 verursacht hat, schwerlich führen und geriete, wie das
 Berufungsgericht zu Hecht ausführt, in unbillige Beweis-
schwierigkeito Dagegen ist es dem Beklagten zuzu demuten,
 dass er darlegt und beweist, welche Massnahmen ßhu!gogen
 eine Gefährdung der Mieträume des Klägers getroffen hat
 und weshalb ihm ein Vorwurf nicht zu machen ist, Bas ist
 eine Gestaltung, wie sie dem angeführten Grundsatz über
 die Beweislastverteilung zugrunde liegt. Diese Auffassung
 stimmt mit der Meinung von Haape überein. Er vertritt die
 Auffassung, dass der genannte Grundsatz auf Fälle positiver
 Vertragsverletzung auch im Mietrecht anzuwenden sei
(eaO So 257 ), Als Beispiel führt er einen dem vorliegenden i
ähnlichen Fall an; Bei Entrümpelung eines Bodens wird ein Dimmer derart mit schweren Sachen vollgestopft, dass der
 
Pussboden nachgibt und Sachen des im Stockwerk unter dem Zimmer wohnenden Mieters ^.beschädigt werden0 Der Mieter habe nichts darzutun als die Überbelastung des eingestürzten Fussbodenso Der Vermieter müsse nunmehr dartundass er von der Überbelastung nichts gewusst habe, weil beispielsweise ein anderer' Mieter das Zimmer vollgepfropft habe«
Da der Beklagte den ihm danach obliegenden Beweis nicht geführt hat, hat das Berufungsgericht ohne Recht-verstoss den Klageansprueh dem Gründe nach für gerechtfertigt erklärte Die Revision des Beklagten war daher zurückzuweis en <,
IIIc Die RostenentScheidung beruht auf § 97 ZPOo
 Dro Haidinger	Dr.	helhaar	Dr„	Dorschei
 Dr» Mezger
 Dr0 Messner