Zur Präge, wann ein gemeinnütziges Wohnungsunternehmen die Zustimmung zur Erhöhung der Miete wegen Gefährdung der Wirtschaftlichkeit des Wohnraums verlangen kann«, Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Ergibt sich im Laufe des Vertrages durch Wegfall von Lasten, Steuern, Senkung der Hypothekenzinsen, Erhöhung der Mieten, Umschuldung oder aus sonstigen Gründen eine Verbesserung des Ertrages, so ist der Bauträger verpflichtet, die freiwerdenden Beträge zur Zahlung der Zinsen bis zur Höhe von 4 v.H. zu verwenden« Von einer Verbesserung des Ertrages hat der Bauträger dem Bund unter Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung unverzüglich Anzeige zu machen." In der ursprünglichen Wirtschaftlichkeitsberechnung hatte die Klägerin eine erste Hypothek von 43 000 DM, verzinslich mit 6 # und zu tilgen mit 1 i> vorgesehen, nahm aber, da sie diese Mittel damals am Kapitalmarkt nicht beschaffen konnte, ein Darlehen der Bausparkasse B^^^^ in Karlsruhe über 40 699,51 DM auf, das mit 4,5 # zu verzinsen und mit 9,3 $ zu tilgen war. Die Klägerin hat das hingenommen, verlangt aber mit der Klage die Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung des monatlichen Mietzinses für sämtliche Wohnungen auf insgesamt 1 041,40 W seit 1. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen und angesichts der Festsetzung des Streitwerts durch den erkennenden Senat auf 22 000 DM ohnehin zulässigen Bevision verfolgt dio Klägerin ihren bisherigen Antrag weiter. Bas Berufungsgericht nimmt an, die Klägerin sei auf Grund des mit der Beklagten geschlossenen Vertrages nicht be- reehtigt, ohne deren Zustimmung den Mietzins zu erhöhen» Das stimmt mit der Auffassung.der Parteien überein und ist nach Wortlaut und Zweck des Vertrages vom 11» Januar 1952 eine jedenfalls mögliche Würdigung« II» Die Klägerin strebt wegen der, wie sie meint, gegen-über der ursprünglichen Wirtschaftlichkeitsberechnung erhöhten Kosten eine Steigerung des Mietzinses an« Eine solche kann sie bei gründe teuer begünstigtem Wohnraum, um den es sich hier handelt, gegenüber den Mietern grundsätzlich durch einseitige Erklärung durchsetzen (§§ 18, 22 1. BMG)« Derartigen Mieterhöhungserklärungen steht aber die mit der Beklagten getroffene Vereinbarung entgegen, keine Mieterhöhung ohne deren Zustimmung vorzunehmen» Sie schließt nach § 19 Abs« 1 1. Die Verpflichtung könnte sieh, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, aus Artikel X § 3 Buchstabe b AbbauG ergeben« Nach dieser Vorschrift ist der Darlehensgeber, der die Wohnung gefördert hat, verpflichtet, einer Mieterhöhung insoweit zuzustimmen, als eine Beibehaltung der vereinbarten Miete die Wirtschaftlichkeit des Wohnraums gefährdet» 1» Das Berufungsgericht hat bei der Beurteilung der Frage, ob die Wirtschaftlichkeit des Wohnraumes gefährdet ist, auf die Vorschriften der zweiten Berechnungsverordnung zurückgegriffen, die es für unmittelbar anwendbar hält» Dieser Auffassung ist jedenfalls insoweit zu folgen, als für die Berechnung der Kostenmiete der hier in Präge stehenden Wohnungen diese Verordnung maßgebend ist, denn, wie ausgeführt, beruht das Mi et erhöhungs verlangen der Klägerin auf § 22 1. Mit Recht nehmen Pergande und Roquette (aaÖ) an, daß die Yrirtsehaftliehkeit des Wohnraums jedenfalls dann gefährdet ist, wenn die in der Wirtschaftlichkeitoberechnung ausgewiesenen effektiven Kosten wie Hypothekenzinsen (§ 21 IIo BVO) oder Betriebskosten (§ 27 II* BVO) nicht gedeckt sind; denn dabei handelt ee sich um tatsächliche Ausgaben, die der Vermieter aus dem Mietertrag erwirtschaften muß, will er nicht den Verlust des Grundstücks in Kauf nehmen* Dagegen braucht, wenn,die rein kalkulatorischen Kosten, wie Verzinsung der Eigenleistung (§ 20 II* BVO), Abschreibung (§ 25 II* BVO) oder Mietausfallwagnis (§ 29 II» BVO), nicht voll gedeckt sind, nicht von vornherein die Gefährdung der Wirtschaftlichkeit bejaht zu v/erden; denn insoweit handelt cs sich nur um das Ausbleiben von Einnahmen oder um die Verhinderung der Rücklagenbildung (vgl* auch Roquette, Wohnungswirtschaft und Mietrecht I960, 65)« Wann bei Deckung der tatsächlichen Ausgaben, bei jedoch wenigstens teil-weiser Richterroichung der kalkulatorischen Kosten gleichwohl eine Gefährdung der Y/irtachaftlichkeit anzunehmen ist, läßt sich nicht einheitlich und grundsätzlich entscheiden, sondern richtet sich nach den Umständen des jeweiligen Palles und ist im wesentlichen Sache tatrichterlicher Beurteilung» Ob die Beklagte danach verpflichtet ist, die verlangte Zustimmung zu erteilen, läßt sich also ohne Aufstellung einer V/irtschaftlichkeitsberechnung nach den Vorschriften der zweiten BercchnungsVerordnung nicht beurteilen. Sollte es an einer Wirtschaft-lichkeitsberechhung-, für den maßgeblichen Zeitpunkt fehlen, so wäre sie nachzuholen, da nur auf ihrer Grundlage die Feststellung möglich ist, ob die von der Klägerin behauptete Gefährdung der Wirtschaftlichkeit bejaht werden kann (vgl. 3. Einer nach diesen Grundsätzen vorzunehmenden Prüfung der Gefährdung der Wirtschaftlichkeit war das Berufungsgericht nicht deshalb enthöben, weil die Parteien in Abschnitt 2 § 4 Abs.4 des Vertrages vom 11. Januar 1952 vereinbart haben, daß die Klägerin eine im Laufe des Vertrages eintretonde Verbesserung des Ertrags des Grundstücks zur Zahlung der 2insen für das Förderungsdarlehen der Beklagten bis zur Höhe von 4 $ zu verwenden hat. Das Berufungsgericht meint, da die Klägerin sich insoweit von vornherein in eine für sie ungünstige wirtschaftliche Position begeben habe, könne sie die ihr nachteiligen Folgen dieser Vereinbarung nicht durch eine Mehrbelastung der Mieter verbessern« Pas wäre indessen allenfalls dann richtig, wenn dem § 4 Abs« 4 entnommen werden könnte, daß. BMG) würde sie von der Beklagten gegebenenfalls gleichwohl die Zustimmung zur Mieterhöhung nach Artikel X § 5 Buchst, b AbbauG verlangen können. Wie ein gänzlicher Ausschluß der Mieterhöhung ohne Zustimmung des Wohnungsförderers, so hindert ein auf einen bestimmten Tatbestand beschränkter Verzicht auf Mieterhöhung den Vermieter nach dem Inkrafttreten des Abbauge-setzes nicht, eine Anhebung des Mietzinses jedenfalls insoweit zu verlangen, als die Wirtschaftlichkeit seines Hausbesitzes gefährdet ist (so im Ergebnis schon Urteil des erkennenden Senats vom 8. Diesem Schreiben kann schon deswegen nicht entnommen werden, die Klägerin habe insoweit auf eine Deckung der Kosten für die Laufzeit des Vertrages überhaupt verzichten wollen, weil die Mehraufwendungen sich nur aus dem höheren Tilgungssatz, nicht aber aus den Zinsleistungen ergaben, die bei Bausparkassendarlehen (4,5 %) niedriger waren als bei dem nach der ersten Wirtschaftlichkeitsberechnung in Aussicht genommenen Darlehen (6 $). Indessen kann auch das dahingestellt bleiben, weil auch in diesem Falle gilt, daß die Klägerin, wie man ihre Erklärung im Rahmen des § 19 Abs, 1 1# BMG auch auslegen mag, auf jeden Fall die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses verlangen kann, um eine Gefährdung der Wirtschaftlichkeit ihres Anwesens zu beseitigen. Das Berufungsgericht meint, die Klägerin könne eine Gefährdung der Wirtschaftlichkeit schon deswegen nicht geltend machen, weil sie als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen keinen gesetzlichen Anspruch auf Rentabilität in marktüblicher Höhe habe. Aufwendungen nach den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Y/irtschaftsführung notwendig ist, und daß Erhöhungen der laufenden Aufwendungen durch Erhöhung der Miete ausgeglichen werden dürfen* Nach § 13 Abs. 2 Satz 4 der Verordnung ist die Wirtachaftlichkeitsberechnung für Wohnungen, die nach dem 20. Ob eine Gefährdung der Wirtschaftlichkeit des Grundstücks der Klägerin vorliegt, gegebenenfalls seit wann und in welcher Höhe, kann das Revisionsgericht schon deshalb nicht selbst beurteilen, weil die der Klägerin zufließenden Mieterträge im Laufe des Rechtsstreits gewechselt haben und es insoweit an näheren Feststellungen fehlt. Das angefochtene Urteil war daher nach § 564 ZPO aufzuheben und der Rechtsstreit, auch zur Entscheidung über die vom Aus-
Folge auf Instragram
a
^036 063
Hachschlagev/erk % ja BGrHZ 5 nein
AbbauG Art* X § 3 Buchst* b
Zur Präge, wann ein gemeinnütziges Wohnungsunternehmen die Zustimmung zur Erhöhung der Miete wegen Gefährdung der Wirtschaftlichkeit des Wohnraums verlangen kann«,
BGH, Urt.v.10.Februar 1969 - VIII ZR 27/67 - °iLG/?rankfurt (Maitl)
BUNDESGERICHTSHOF
VIII,
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am
10* Februar 1969 Mückenhaus en, Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Gemeinnützige VYohnungs- und Siedlungsgesell* schuft mit beschränkter Haftung, vertreten durc^ihre Geschäftsführer in K^BP» W^BP^R^^B AlleeB?
Klägerin und Hevisionsklägerin,
- Prozeßbevollmächtigter:
Rechtsanwalt Dr.h.c.
gegen
die Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch den Bundesminister für Finanzen, dieser vertreten durch den Präsidenten der Öberfinan2direktion in Frankfurt/Main, Adickesallee 32,
Beklagte und Revioionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigter; Rechtsanwalt Br»
2
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom IO. Februar 1969 unter Mitwirkung der Bundesrichter Dr. Gelbaar, Artl, Br. Mezger, Br. Messner and Braxmaier
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des
1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Frankfurt an Main vom 5. Januar 1967 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin errichtete 1952 in Kassel-V/ehlheiden, OfHBBfestr. 0 unter Inanspruchnahme von Grundsteuer-Vergünstigung ein Wohngebäude. Auf die veranschlagten Baukosten von insgesamt 159 550 DM erhielt sie von der Beklagten ein Darlehen von 108 000 DM aus WohnungsfÜrsorgemitteln. In dem hierüber geschlossenen Vertrag vom 11. Januar 1952 räumte sie der Beklagten für die Laufzeit des Darlehens, mindestens aber für 20 Jahre ein Wohnungsbesetzungsrecht ein. Das Darlehen wurde durch eine Hypothek gesichert. In Abschnitt 2 § 4 Abs. 4 des Vertrages wurde bestimmt:
"Die V/irtschaftlichkeitsbereehnung hat ergeben, daß die Erträgnisse des Grundstücks bei Zugrundelegung einer für die Verwaltungsangehörigen tragbaren Miete (§ 9) zur Deckung der 4 $igen Verzinsung des Bundesdarlehens nicht ausreichen. Der Zinssatz von 4 v.H. wird daher widerruflich auf 1 v.H. gesenkt.
Ergibt sich im Laufe des Vertrages durch Wegfall von Lasten, Steuern, Senkung der Hypothekenzinsen, Erhöhung der Mieten, Umschuldung oder aus sonstigen Gründen eine Verbesserung des Ertrages, so ist der Bauträger verpflichtet, die freiwerdenden Beträge zur Zahlung der Zinsen bis zur Höhe von 4 v.H. zu verwenden« Von einer Verbesserung des Ertrages hat der Bauträger dem Bund unter Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung unverzüglich Anzeige zu machen."
§ 9 lautet:
"Die für die Mieter auf Grund ihres Dienstverhältnisses beim Bund festzusetzende Miete beträgt durchschnittlich je V/ohnung 53,58 DM monatlich, 642,96 DM jährlich.
Die für die einzelne Wohnung festzusetzende Miete ergibt sich aus der Anlage zu dem Vertrag.
Der Bund behält sich jedoch eine Änderung der Mietfestsetzung vor, solange der Zinssatz des Bundesdar-Ichens unter 4 v.H. gesenkt worden ist (§4 Abs. 4). Dieser Vorbehalt ist vom Bauträger in den Mietvertrag aufzunehmeno"
In der ursprünglichen Wirtschaftlichkeitsberechnung hatte die Klägerin eine erste Hypothek von 43 000 DM, verzinslich mit 6 # und zu tilgen mit 1 i> vorgesehen, nahm aber, da sie diese Mittel damals am Kapitalmarkt nicht beschaffen konnte, ein Darlehen der Bausparkasse B^^^^ in Karlsruhe über 40 699,51 DM auf, das mit 4,5 # zu verzinsen und mit 9,3 $ zu tilgen war. Die dadurch erforderlichen Mehrleistungen werde sie, so teilte die Klägerin durch Schreiben vom 11. Januar 1955 der Beklagten mit, aus sonstigen liquiden Mitteln auf bringen. Hachdem das Darlehen der Bausparkasse planmäßig getilgt war, bat die Klägerin die Beklagte, zu deren Gunsten eine LöschungsVormerkung hinsichtlich der ersten Hangstelle im Grundbuch eingetragen war, um Zustimmung zur Aufnahme einer neuen langfristigen ersten Hypothek über 34 000 DM mit der Begründung, die Inanspruchnahme des Dar-
lehens der Bausparkasse sei nur eine Notlösung gewesen* Die Beklagte lehnte ab und erhöhte statt dessen unter Berufung auf Abschnitt 2 § 4 Ab3. 4 des Vertrages vom 11. Januar 1952 den Zinssatz des Förderungsdarlehens, der zuletzt 1,2 $ betragen hatte, auf 3
Die Klägerin hat das hingenommen, verlangt aber mit der Klage die Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung des monatlichen Mietzinses für sämtliche Wohnungen auf insgesamt 1 041,40 W seit 1. Januar 1964- Sie setzt den getilgten Kapitalbetrag des Bausparkassendarlehens (40 699,51 DM) in ihre Wirtschaftlichkeitsberechnung als verzinsliches Eigenkapital ein, das sie zusammen mit ihren ursprünglichen Eigenkapitalleistungen mit insgesamt 51 886,72 DM errechnet. Hiervon sei, so meint sie, ein Teilbetrag von 10 i der Gesamtkosten, nämlich 15 988,72 DM mit 4 f* der restliche Betrag mit 6 i zu verzinsen. Bie bei Berücksichtigung dieser Kapitalkosten entstehenden GesamtaufWendungen von jährlich 12 496,50 DM seien nur durch einen monatlichen Mietzins von 1 041,40 UM aufzubringen.
Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen und angesichts der Festsetzung des Streitwerts durch den erkennenden Senat auf 22 000 DM ohnehin zulässigen Bevision verfolgt dio Klägerin ihren bisherigen Antrag weiter. Die Beklagte hat beantragt, die Revision zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe:
I. Bas Berufungsgericht nimmt an, die Klägerin sei auf Grund des mit der Beklagten geschlossenen Vertrages nicht be-
reehtigt, ohne deren Zustimmung den Mietzins zu erhöhen» Das stimmt mit der Auffassung.der Parteien überein und ist nach Wortlaut und Zweck des Vertrages vom 11» Januar 1952 eine jedenfalls mögliche Würdigung«
II» Die Klägerin strebt wegen der, wie sie meint, gegen-über der ursprünglichen Wirtschaftlichkeitsberechnung erhöhten Kosten eine Steigerung des Mietzinses an« Eine solche kann sie bei gründe teuer begünstigtem Wohnraum, um den es sich hier handelt, gegenüber den Mietern grundsätzlich durch einseitige Erklärung durchsetzen (§§ 18, 22 1. BMG)« Derartigen Mieterhöhungserklärungen steht aber die mit der Beklagten getroffene Vereinbarung entgegen, keine Mieterhöhung ohne deren Zustimmung vorzunehmen» Sie schließt nach § 19 Abs« 1 1. BMG die Mieterhöhung ebenso aus, wie wenn die Miet-Parteien selbst Entsprechendes vereinbart hätten (Senatsurteile vom 20» Oktober 1959 - VIII ZK 100/53 - WM 1959,
1466 und vom 20« Dezember 1967 - VIII ZB 143/67 - WM 1968, 374). Die Klägerin hat bereite mit Schreiben vom 28« Oktober 1963 um die Zustimmung der Beklagten nachgesueht. Die Beklagte hat sie verweigert, obgleich sie, wie die Klägerin meint, 2ur Erteilung verpflichtet war«
Die Verpflichtung könnte sieh, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, aus Artikel X § 3 Buchstabe b AbbauG ergeben« Nach dieser Vorschrift ist der Darlehensgeber, der die Wohnung gefördert hat, verpflichtet, einer Mieterhöhung insoweit zuzustimmen, als eine Beibehaltung der vereinbarten Miete die Wirtschaftlichkeit des Wohnraums gefährdet»
1» Das Berufungsgericht hat bei der Beurteilung der Frage, ob die Wirtschaftlichkeit des Wohnraumes gefährdet ist, auf die Vorschriften der zweiten Berechnungsverordnung
zurückgegriffen, die es für unmittelbar anwendbar hält» Dieser Auffassung ist jedenfalls insoweit zu folgen, als für die Berechnung der Kostenmiete der hier in Präge stehenden Wohnungen diese Verordnung maßgebend ist, denn, wie ausgeführt, beruht das Mi et erhöhungs verlangen der Klägerin auf § 22 1. BMG. Die wegen § 19 Abs«, 1 I. BMG notwendige Zustimmung der Beklagten ist hierzu nur eine Wirksamkeits-Voraussetzung. § 1 a Abs. 1 Nr. 6 der zweiten Berechnungsverordnung (II. BVO) bestimmt ausdrücklich die Anwendung der Verordnung für den Fall, daß nach § 22 1. BMG eine Miet-zinserhöhur% verlangt wird. Allerdings gibt die Höhe der Kostenmiete nicht mehr als einen wichtigen Anhalt für die Beantwortung der Frage, ob angesichts der aus der Vermietung der Wohnungen erzielten Hinnahmen die Wirtschaftlichkeit des Wohnraumes gefährdet ist. Allein deshalb, weil § 22 1. BMG die Erhöhung des Mietzinses bis zu der nach der zweiten Berechnungsverordnung zu ermittelnden Kostenmiete zuläßt, ist der Darlehensgeber nach Art. X § 3 Buchstabe b AbbauG noch nicht in jedem Falle und ohne weiteres verpflichtet, einer Erhöhung des Mietzinses bis zur Erreichung der Kostenmiete zuzustimmen. Wäre dies vom Gesetzgeber gewollt, so hätte es nahe gelegen, anstelle der Einführung des Begriffes der Gefährdung der Wirtschaftlichkeit zu bestimmen, daß boi steuerbegünstigten Wohnraumcder Darlehensgeber stets einer Erhöhung bis zur Kostenmiete, deren Betrag objektiv eindeutig feststellbar ist, zuzustimmen habe. Bei dem gewählten V#ortlaut des Gesetzes ist vielmehr anzunehmen, daß dem Wohnungsförderer im Interesse der Fürsorge gegenüber den Mietern ein ErmessensSpielraum in der Frage, ob er die Zustimmung gewähren oder versagen will, eingeräumt werden soll, daß dieses Ermessen aber seine Grenze an der Gefährdung der Wirtschaftlichkeit des Wohnraums findet (ebenso:
Pergande, AbbauG Ann«, 3 und 4 zu Arte X § 3; Roquette3 Bundes* mietengesetze 3« Aufl» Nr» 16 zu Art» X § 3 AbbauG; Fiseher-Pieskau/Pergandc/Y/ormit, Das Bundesmietrecht Anm» 5 zu § 19 1« BKG; anderer Meinung ohne nähere Begründung Fiedler, Kommentar zu dem Gesetz Uber den Abbau der Wohnungszv/angs-Wirtschaft, Erläuterungen zu Art» X § 3 S» 360 f)»
Mit Recht nehmen Pergande und Roquette (aaÖ) an, daß die Yrirtsehaftliehkeit des Wohnraums jedenfalls dann gefährdet ist, wenn die in der Wirtschaftlichkeitoberechnung ausgewiesenen effektiven Kosten wie Hypothekenzinsen (§ 21 IIo BVO) oder Betriebskosten (§ 27 II* BVO) nicht gedeckt sind; denn dabei handelt ee sich um tatsächliche Ausgaben, die der Vermieter aus dem Mietertrag erwirtschaften muß, will er nicht den Verlust des Grundstücks in Kauf nehmen* Dagegen braucht, wenn,die rein kalkulatorischen Kosten, wie Verzinsung der Eigenleistung (§ 20 II* BVO), Abschreibung (§ 25 II* BVO) oder Mietausfallwagnis (§ 29 II» BVO), nicht voll gedeckt sind, nicht von vornherein die Gefährdung der Wirtschaftlichkeit bejaht zu v/erden; denn insoweit handelt cs sich nur um das Ausbleiben von Einnahmen oder um die Verhinderung der Rücklagenbildung (vgl* auch Roquette, Wohnungswirtschaft und Mietrecht I960, 65)« Wann bei Deckung der tatsächlichen Ausgaben, bei jedoch wenigstens teil-weiser Richterroichung der kalkulatorischen Kosten gleichwohl eine Gefährdung der Y/irtachaftlichkeit anzunehmen ist, läßt sich nicht einheitlich und grundsätzlich entscheiden, sondern richtet sich nach den Umständen des jeweiligen Palles und ist im wesentlichen Sache tatrichterlicher Beurteilung»
Hinsichtlich der von der Beklagten geförderten Wohnungen hat der Bundesminister für Wohnungsbau in einem Rundschreiben vom 7. Juli I960 (Bundesbaublatt S. 461, abgedruckt bei Pergande, Abbaugesetz, Anhang 22) in Abschnitt B II festgelegt, bei welchen Kostenansätzen der Wirtschaftlich-keitsberechnung die Zustimmung nach Art«, X § 3 Buchst«, b AbbauO ohne nähere Prüfung der Gefährdung der Wirtschaftlichkeit zu erteilen ist.
Ob die Beklagte danach verpflichtet ist, die verlangte Zustimmung zu erteilen, läßt sich also ohne Aufstellung einer V/irtschaftlichkeitsberechnung nach den Vorschriften der zweiten BercchnungsVerordnung nicht beurteilen.
2. Nach § 4 Abs. 4 II. BVO i.d.F. vom 1«, August 1963 (früher Abs. 3) ist im steuerbegünstigten Wohnungsbau die Wirtschaftlichkeitöberechnung nach den Verhältnissen bei Bezugsfertigkeit aufzustellen. Dem vorliegenden Sachverhalt läßt sich nicht entnehmen, ob eine solche Wirtschaftlichkeits-berechnung hier vorliegt, DienWirtschaftsberechnung”vom 8. November 1951 scheint jedenfalls vor diosem Zeitpunkt aufgestellt worden zu sein. Sollte es an einer Wirtschaft-lichkeitsberechhung-, für den maßgeblichen Zeitpunkt fehlen, so wäre sie nachzuholen, da nur auf ihrer Grundlage die Feststellung möglich ist, ob die von der Klägerin behauptete Gefährdung der Wirtschaftlichkeit bejaht werden kann (vgl.
§ 4 a Abs. 4 II BVO). Da die Sache ohnehin zur erneuten Verhandlung zurüekverv/iesen werden muß, wird gegebenenfalls im weiteren Berufungsverfahren Gelegenheit sein, eine dem § 4 Abs. 4 II. BVO entsprechende Wirtschaftlich-keitsberechnung auf2usteilen.
Dabei kommt neben der Berücksichtigung der Zinsen für das Darlehen der Bausparkasse (§ 21 Abs a 1 Kr. 1
II. BVO) die Anwendung des § 22 II. BVO in Betracht. Das heißt, die Klägerin könnte bei Vorliegon der in dieser Bestimmung aufgeotellten Voraussetsungen als Ersatz für ihre erhöhten Tiigungsleistungen einen Betrag in die Wirtschaftlichkeit aber eehnung einsetzen, der dem Unterschied zwischen dem von ihr gezahlten (geringeren) Zins von 4,5 $ und dem bei Bezugßfertigkoit möglicherweise höheren marktüblichen Zins entspricht.
Die sich so ergebenden Kapitalkosten bleiben, wie auch das Berufungsgericht orkannt hat, nach § 12 Abs. 4 Satz 3 II. BVO für die dem Mi eterhöhungeverlangen zu Grunde liegende neue Wirtschaftlichkeitoberechnung unverändert. Bine Umwandlung von Fremdkapitalkosten in Eigenkapitalkosten (§ 20 II. BVO), wie sic die Klägerin anstrebt, läßt die zweite Berechnungsverordnung nicht zu, wenn das Fremdkapital, wie hier, planmäßig getilgt worden ist (Pergande/Schwender, Zweite Berechnungsverordnung, Anm. 7 zu § 12; Fiedler,
Die Mieten für Neubauwohnungen ab 1.1.19635 Erläuterungen zu § 12 II. BVO S. 112). Zinsen und Zinsersatz sind jedoch ohne Rücksicht auf die Tilgung des Bausparkassendarlehens weiter in die Wittachaftliohkeitsberechnung aufzunehmen.
3. Einer nach diesen Grundsätzen vorzunehmenden Prüfung der Gefährdung der Wirtschaftlichkeit war das Berufungsgericht nicht deshalb enthöben, weil die Parteien in Abschnitt 2 § 4 Abs. 4 des Vertrages vom 11. Januar 1952 vereinbart haben, daß die Klägerin eine im Laufe des Vertrages eintretonde Verbesserung des Ertrags des Grundstücks zur Zahlung der 2insen für das Förderungsdarlehen der Beklagten bis zur Höhe von 4 $ zu verwenden hat. Das Berufungsgericht
meint, da die Klägerin sich insoweit von vornherein in eine für sie ungünstige wirtschaftliche Position begeben habe, könne sie die ihr nachteiligen Folgen dieser Vereinbarung nicht durch eine Mehrbelastung der Mieter verbessern« Pas wäre indessen allenfalls dann richtig, wenn dem § 4 Abs« 4 entnommen werden könnte, daß. die Klägerin auf eine Mieterhöhung verzichten v/ollte, durch die das ’'Abschöpfungsrecht” der Beklagten ganz oder teilweise ausgeglichen wurde. An einer Auslegung in dieser Richtung fehlt es aber; im übrigen kann davon schon deshalb keine Hede sein, weil § 4 Abs, 4 als einen zur Anhebung des Zinssatzes des Forderungsdar-lehens führenden Umstand ausdrücklich auch Mieterhöhungen ansieht. Es kommt darauf Jedoch nicht einmal an; denn selbst wenn die Klägerin insoweit auf eine Mieterhöhung verzichtet hätte (§19 Abs. 1 1. BMG) würde sie von der Beklagten gegebenenfalls gleichwohl die Zustimmung zur Mieterhöhung nach Artikel X § 5 Buchst, b AbbauG verlangen können. Bas ergibt sich aus dem Inhalt und dem Zweck der genannten Bestimmung, die dem Vermieter einen Mietzins jedenfalls in der Höhe sichern will, der die Gefährdung der Wirtschaftlichkeit auoschließt. Wie ein gänzlicher Ausschluß der Mieterhöhung ohne Zustimmung des Wohnungsförderers, so hindert ein auf einen bestimmten Tatbestand beschränkter Verzicht auf Mieterhöhung den Vermieter nach dem Inkrafttreten des Abbauge-setzes nicht, eine Anhebung des Mietzinses jedenfalls insoweit zu verlangen, als die Wirtschaftlichkeit seines Hausbesitzes gefährdet ist (so im Ergebnis schon Urteil des erkennenden Senats vom 8. Juli 1963 - VIII ZR 162/60 - WM 1963 1027 = NJW 1963t 212$).
Auch der Umstand, daß die Klägerin mit Schreiben vom 11. Januar 1955 der Beklagten unstreitig mitgeteilt hat, sie werde die dadurch entstehenden Mehraufwendungen aus eignen
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liquiden Mitteln aufbringen, kann die angefochtene Entscheidung nicht rechtfertigen. Diesem Schreiben kann schon deswegen nicht entnommen werden, die Klägerin habe insoweit auf eine Deckung der Kosten für die Laufzeit des Vertrages überhaupt verzichten wollen, weil die Mehraufwendungen sich nur aus dem höheren Tilgungssatz, nicht aber aus den Zinsleistungen ergaben, die bei Bausparkassendarlehen (4,5 %) niedriger waren als bei dem nach der ersten Wirtschaftlichkeitsberechnung in Aussicht genommenen Darlehen (6 $). Hier geht es aber um die Frage, ob die Klägerin die Deckung der nach § 12 Abs. 4 Satz 3 II. BVO nach wie vor in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzusetzenden Kapitalkosten des Bausparkassendarlehens {§§ 21, 22 II. BVO) verlangen kann. Indessen kann auch das dahingestellt bleiben, weil auch in diesem Falle gilt, daß die Klägerin, wie man ihre Erklärung im Rahmen des § 19 Abs, 1 1# BMG auch auslegen mag, auf jeden Fall die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses verlangen kann, um eine Gefährdung der Wirtschaftlichkeit ihres Anwesens zu beseitigen.
4. Das Berufungsgericht meint, die Klägerin könne eine Gefährdung der Wirtschaftlichkeit schon deswegen nicht geltend machen, weil sie als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen keinen gesetzlichen Anspruch auf Rentabilität in marktüblicher Höhe habe.
Diese Ausführungen begegnen rechtlichen Bedenken. Zwar darf nach § 7 Abs. 2 des Gerneinnützigkeitsgesetzes (RGBl 1940 I 43B) die Klägerin Wohnungen nur zu angemessenem Preis vermieten. § 13 Abs. 1 der Verordnung zur Durchführung des Ge-meinnützigkeitsgesetzes vom 2$. April 1957 (BGBl I 406) bestimmt aber, daß der Preis dann angemessen ist, wenn,er den Betrag nicht überschreitet, der zur Deckung der laufenden
/
Aufwendungen nach den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Y/irtschaftsführung notwendig ist, und daß Erhöhungen der laufenden Aufwendungen durch Erhöhung der Miete ausgeglichen werden dürfen* Nach § 13 Abs. 2 Satz 4 der Verordnung ist die Wirtachaftlichkeitsberechnung für Wohnungen, die nach dem 20. Juni 1948 bezugsfertig geworden sind, nach den Vorschriften der Jeweils anwendbaren ersten oder zweiten Berechnungsverordnung aufzustellen (vgl. Art. V der Verordnung zur Änderung der BorochnungsverOrdnungen vom 19. Dezember 1962 BGBl I 738). Danach steht einem gemeinnützigen Wohnungsunternehmen nach dem Willen des Gesetzgebers jedenfalls grundsätzlich die Kostenmiete zu.
III. Ob eine Gefährdung der Wirtschaftlichkeit des Grundstücks der Klägerin vorliegt, gegebenenfalls seit wann und in welcher Höhe, kann das Revisionsgericht schon deshalb nicht selbst beurteilen, weil die der Klägerin zufließenden Mieterträge im Laufe des Rechtsstreits gewechselt haben und es insoweit an näheren Feststellungen fehlt. Das angefochtene Urteil war daher nach § 564 ZPO aufzuheben und der Rechtsstreit, auch zur Entscheidung über die vom Aus-
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gang der Hauptsache abhängige Kostenverteilung, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs, 1 Z2?0).
Br, Gelhaar
Br, Messner
Artl
Braxmaier
Br, Mezger