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BGH · VIII ZR 25/65

Gericht: BGH · Aktenzeichen: VIII ZR 25/65

Mieter von Räumen zu dem Betriebe einer Gaststatt© vom verraie-ter Ersatz der Kosten, die er zu dem Umbau der Räum© aufgewandt hat, verlangen kann, wenn ihm die Konzession versagt wird und er deshalb vorzeitig auszieht» Der VIII» Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 22, Mai 1967 unter Mitwirkung der Bundesrichter Dr» Golhaar, Artl, Dr. Mezger, Dr» Messner und Dr» Weher für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 1» Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 7o Dezember 1964 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewieseno Von Rechts wegen Tatbestand: legtes und von ihr ausgefülltos ,,Hiotbuchu, wonach sio das Ladenlokal für 600 DM und dio dazugehörige Wohnung für 350 DM auf zehn Jahre mieteten« In § 26 hieß es, daß der Vermieter die Instandsetzung der Wohnung, dagegen die Mieter den Umhau der Gaststätte zu übernehmen hätten und daß bei Auszug der Mieter alle Einbauton im Lokal bleiben müßten, Mitte Mai 1961 bezogen die Beklagten die vom Kläger instandgesetzte Wohnung, Mit dem Umbau des Ladonlokals vmrdo begonnen. Dabei soll Prau T^^ nach den Behauptungen der Beklagten geäußert ha-bon, sio werde nicht mehr als 5 000 DM brauchen, doch sei es besser, ihr das ganze Bauoparguthaben zu überweisen, weil die Beklagten infolge dos bevorstehenden Umzuges keine feste Adresse hütton, Don nichtbenötigten Teil des Geldes v/erdo sie ihnen erstatten. Bei dieser Gelegenheit habe sie, so behaupten dio Beklagten weiter, auch davon gesprochen, der Kläger verlange oino Mietvorauszahlung von 1 000 DM und oino Kaution von 3 000 DM, Außerdem habe sio für sich 1 000 DM als Provision verlangt. Februar 1962 hat das londgericht die Einwondung der Beklagten, der Kläger müsse sich die an Frau TMB geleisteten Zahlungen - abgesehen von den angeblich als Vorauszahlung gegebenen 1 000 DM - anrochnon lassen, verworfen und sie daher zur Zahlung von 4 983 DM nebst Zinsen verurteilt. Außerdem verlangen sie Ersatz von 9 580 DM, die sic bei Frau verloren hätten und für die der Kläger einstchen müsse, Der Kläger hat bestritten, daß Frau aus den ihr zu dem Bau gegebenen Geldern etwas übrig behalten habe, und vor allem geleugnet, für sie zu haften. Auf den Betrag von 8 080 DM hat die Beklagte die Gegenforderungen des Klägers aus seinen Titeln, die sio nebst Zinsen mit 8 078,07 DM anerkonnt, verrechnet, so daß sie insoweit nur noch Zahlung von 1,93 DM fordert. Der Kläger hatte diese Forderungen nur hilfsweise zur Aufrechnung gestellt und daher auch weiterhin auf Abweisung der Widerklage als von Anfang an unbegründet bestanden. Das Berufungsgericht ist jedoch zu dem Ergebnis gekommen, daß die Widerklage sich nicht teilweise erledigt habe, sondern von Anfang an unschlüssig gewesen sei. Dennoch hat es insoweit nicht auf Abweisung der Widerklage, also Zurückweisung der Berufung erkannt, sondern den Standpunkt vertreten, insoweit habe die Beklagte ihre YJidcrkla'--ge zurückgenonDen. Ob dieso Umdeutung des von der Beklagten gestellten Antrages gebilligt v/orden könnte, ist zwei- Auf diese Frage kommt cs hier jedoch nicht an, weil die sachliche Beurteilung des Berufungsgerichts, wie noch auszuführen sein wird, richtig ist«, Allenfalls könnte der Kläger durch den Standpunkt des Berufungsgerichts beschwert sein, weil die Beklagte, wenn sie ihre Widerklage nur zurückgenommen hätte, sie erneut erheben könnte. 1, Wie die Berechnung der mit der Widerklage verlangten Beträge erkennen läßt, glaubt die Beklagte, nicht bloß Anspruch auf Herausgabe des dem Kläger durch den Umbau zu-gefallonen Vermögenszuv/achses, sondern sogar auf Ersatz all der Gelder zu hoben, die sie in den Umbau hineingestockt hat. a) Auf §§ 994 ff BGB kann sie sich schon deshalb nicht stützen, weil diese Vorschriften nur die Hechte eines Besitzers regeln, der kein Recht zu dem Besitz (§ 986 Abs. 2 BGB) gehabt hatte und daher dio Sache dem Eigentümer her-ausgoben mußte. b) Aber auch § 547 BGB gewährt der Beklagten keinen Ersatzanspruch, weil die von ihr auigewandten Kosten zu dem Um-, bau des Eadenlokals jedenfalls nicht notwendige Verwendungen gewesen sind, wolcho sie im Interesse des Klägers zur Erhaltung seines Hauses gemacht hatte (Senatsurteil vom 12. Es ist schon zweifelhaft, ob hior dio Erteilung der Konzession die beiderseits zugrunde golegte Voraussetzung für den Abschluß des Miet- und Umbauvertrages gewesen war, ob sie nicht vielmehr allein in den Risikobereich der Beklagten fiel. a) Mit Recht erklärt das Berufungsgericht, den Auf** Wendungen der Beklagten habe nicht schon von vornherein dor Rechtsgrund gefehlt (Satz 1 des § 812 Abs«, 1 BGB)» Nach § 26 des Mietvertrages war die Beklagte verpflichtot, das ladenlokal umbauen zu lassen» Dieso Vereinbarung v/ar die causa ihrer Leistungen, die sie und ihr Ehemann un~ mittelbar durch eigene Leistungen oder mittelbar über Frau erbracht hatton. kauf dos Hauses von dem Kläger hätte realisiert werden können, hatte ihren Rechtsgrund in dom Aufbauvertrag (§26 dos Mietvertrages)«, Im übrigen hat die Beklagte nicht substantiiert vorgetragon, inwiefern der Umbau den Wert des Hausoo erhöht hatte» Daher konnte eine Bereicherung des Klägers nur darin bestehen, daß er das von der Beklagten aufgegebene Nutzungsrecht vorzeitig erlangt hatte und dadurch in der läge war, die Gaststätte anderweitig zu vermieten, dabei eine höhere Miete zu erzielen oder (und) sich vom Nachfolgemieter einen Baukostenzuschuß gewähren zu lassen» Das Berufungsgericht hat nun dahingestellt sein lassen, ob die gewerblichen Räurao beim Auszug der Beklagten überhaupt einen höheren Nutzungswert als die von ihr zu zahlende Miete von 600 DM gehabt hatten» Selbst wenn das der Fall gewesen wäro, so hat das Berufungsgericht ausgo-führt, der Kläger zunächst also durch eine bessere Nutzur möglichkoit bereichert gewesen wäre, so sei doch diese Bereicherung wieder weggefallon (§ 818 Abs» 3 BGB), weil die neuen Mieter sowohl der Miothöho wio der Miotzeit nach in den Vortrag der Beklagten voll eingotroten seien, sie also nicht mehr zahlten, als was die Beklagton ihm hätten zahlen müssen» Die gegen diese Begründung gerichteten Angriffe der Revision bleiben ohne Frfolg» Sie meint, die jetzt vom Kläger eingenommene Miete müsse mit der Miete verglichen werden, die er vor dem Umbau aus dem ladenlokal, als in ihm noch eine Drogerie betrieben worden war, erzielt habe» Das ist jedoch nicht angängig» Dio Vermögensverschiobung, dio nach § 812 BGB auozugleichon ist, ist erst eingetreton, nachdem dio Beklagte von September 1961 bis zu dem Februar 19€2 Wohl v/äro os rochtsirrig gewesen, hätte das Berufungsgericht, als os don Nutzungswort der Räume ab März 1962 ermittelte, kurzerhand auf dio Mioto abgosteilt, die der Kläger seitdem boziehto Denn es ist nicht ohne weiteres die Miete maßgebend, die er seitdem erlangt hat und noch erlangt. Vielmehr kommt es darauf an, was er nach dem objektiven Ertragswert der Räume hätto erzielen können (vgl0 BGHZ 17, 236, 241; Klauser NJW 1958, 47)« Daher kann sich der Vermieter seiner Pflicht, die Bereicherung dem v/eiohenden Mieter herauszugeben, nicht immer schon dadurch entziehen, daß er zu derselben oder gar einer niedrigeren Miete vermietet (vgl. Die Beklagte hat auch nichts dafür vorgetragen, daß ein Versuch, mit Unterstützung des Klägers von dem neuen Mieter eino Abstands Zahlung zu erhalten, am Verhalten des Klägers gescheitert wäre. I« Dio Revision meint, der Kläger habe sich der Frau Thurn, dio seine Hausverwalterin und "Vertrauenoporson“ gewesen sei, als soinor Erfüllungsgehilfin bedient« In dieser Eigenschaft habo sie mit der Beklagten vereinbart gehabt, die Unbauarbeiton durchführen zu lassen, weshalb die Boklagto dio Bauspargolder auf ihr Konto überweisen lassen sollte. Dazu hätte sie seine Gehilfin bei der Erfüllung einer Pflicht sein müseon, dio ihm aus dom Vertragsabschluß mit dem Beklagten oblag« Nach dem Mietvertrag lag ihm aber gorado nicht die Pflicht ob, für den Umbau des lokale zu sorgen. MDR 19649 750 s BGHV/arn 1964 Nr» 144 und vom 30» November 1966 - VIII ZR 261/64 = WM 1967 9 97)- Doch geht auch das Berufungsgericht davon aus, daß Frau möglicher- weise bei den vorvertraglichen Verhandlungen mit der Beklagten, die am 3- Mai 1961 stattgefundon und schließlich Ende Mai 1961 zu dem Abschluß des Mietvertrages geführt hatten, Erfüllungsgehilfin des Klägers gewesen ist und daß er daher für das einotohen müßto, was sie 11 im Rahmen der ihm aus den vertraglichen oder vorvertraglichen Verhandlungen der Beklagten gegenüber obliegenden Verbindlichkeiten” tat» Das Berufungsgericht unterstellt ferner zugunsten der Beklagten, daß Frau 1^, als sie sie zur Überweisung dos Goldes veranlaßto, von vornherein beabsichtigt habe, nur einen Teil dieses Geldes für den Umbau zu verwenden, und daß sie vor allem nicht vorhatte, aus diesem Geld dem Kläger eine Mietvorauszahlung und Miotkaution zu stellen« Dennoch meint das Berufungsgericht, daß auch bei diesen Unterstellungen Frau schon nach dem eigenen Vortrag dor Beklagten Uber die Vorgänge, die zur Hingabe des Geldes geführt hatten,nicht in Ausübung einer Tätigkeit für den Kläger gehandelt haben würde, sondern nur gelegentlich dieser Tätigkeit« Auch dann fehle es nämlich an einem inneren Zusammenhang mit dem Aufgabenbereich, den ihr der Kläger möglicherweise übertragen habe« Denn sie habe das Geld erboten und erhalten lediglich im Zusammenhang damit, daß die Beklagte sie beauftragt habe, sich um den Umbau des Lokals zu kümmern. Entgegen der Moinung der Revision unterliegt dioso Würdigung des von der Beklagten behaupteten und zu unterstell lenden Sachverhalts keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken« Zwar ist zu ihren Gunsten davon auszugehen, daß Frau wenn sie beim Abschluß des Mietvertrages für den Kläger tätig war, notwendigerweise auch mit den Verhandlungen darüber befaßt war, die den Umbau des Lokals betrafen, und demgemäß auch § 26 des Mietvertrages im Aufträge des Klägers mit der Beklagten erörterte« Zu diesem Aufgabenkreise gehörte es aber gerade nicht, den Umbau für den Kläger selbst in die Hand zu nehmen« Tat sie dies, so tat sie es, wie das Berufungsgericht sagt, weder namens des Klägers (§ 164 BGB) noch im Rahmen der ihr von ihm übertragenen Mietverhandlungon« Wenn das Berufungsgericht unterschieden hat zv/ischen den Mietverhandlungon, bei denen Frau Erfüllungsgehilfin des Klägers gewesen sein könne, und den Verhandlungen über den Umbau, so ist das rocht lieh nicht zu beanstanden 0 Es hat zutreffend darauf abgestollt, ob dieso Verhandlungen noch in innerem Zusammenhang mit den Pflichten standen, dio dem Kläger vor und bei den Vertragsvorhandlungen oblagen oder ob sie aus dem allgemeinen Umkreis jenes Aufgabenbereiches herausfielen (BGHZ 31, 358, 366; 23, 319, 323)* Vergeblich macht die Revision geltend, der Umbau habo nicht nur im Interesse der Beklagten gelegen, sondern ebenso im Interesse des Klägers, v/oil es um sein Haus und die Instandsetzung soi- Mit Recht weist das Berufungsgericht darauf hin, daß, wäro auch der Umbau des Lokals - von den Kosten abgesehen - Sache dos Klägers gewesen, er sich in § 26 des Vertrages nur die Erstattung der dafür von ihm aufgewandten Baukosten hätte versprechen zu lassen brauchen. Indes nimmt das Berufungsgericht an, dio Beklagte habe das Geld nicht aufgrund dieser Erklärungon der Frau !O0| überwies cm, sondern aufgrund deren Erklärung, sie brauche die Gelder, um den Umbau in die Hand nehmen zu können. 3. Schließlich kann die Beklagte ihren etwaigen gegen Frau bestohendon Anspruch auf Rückzahlung der nicht verbrauchten Gelder auch nicht mit der Behauptung gegen den Kläger richten, sie habo diese Gelder für ihn eingenommen (§ 164 BGB)« Baß sie, die nach § 4 des Mietvertrages keine Mieten annehmen durfte, bevollmächtigt gewesen sei, die Bauspargolder namens des Klägers anzu-nehmen, hat die Beklagto selbst nicht vorgobracht« Vergeblich verweist die Revision darauf, daß das Berufungsgericht im Zusammenhang mit seinen Erwägungen zu § 812 BGB zugunsten der Beklagten unterstellt, Frau T^P^ habe Inkassovollmacht gehabt (BU S« 19)o Bamit hat das Berufungsgericht nur unterstollt, daß Frau T^^für den Kläger habe Mieten einnehnen dürfen, nicht aber auch, daß sie das Geld habo namens des Klägers annehmen dürfen, das ihr dio Beklagto am 4« Mai 1961 als Vorschuß, für den Umbau gegeben haben will und das sie ihr am 16« Mai 1961 überweisen ließ« Wie ausgeführt, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei getrennt zwischen dem, gen über den Mietvertrag getan hat, und dem, was sie für die Beklagte im Zusammenhang mit dem Umbau getan hat» Angesichts dieser Trennung der Tätigkeit von Frau T^^ kann sich die Revision auch nicht mit Erfolg darauf berufen, daß sich der Kläger die Annahme dieser Gelder durch Frau Tf|^ a lo seiner Hausverwalter in zureohnen lassen müsse» III» Klage auf Zahlung der restlichen Miete Nach dem Vorstehenden kann die Beklagte dem Kläger nicht entgogenhalten, daß sie an Frau Thum eine Mietvorauszahlung von 1 000 DM geleistet habe.

Zitierte Normen: § 97 ZPO § 946 BGB
BGBUmbauBerufungsgerichtGeldKlägerRevision

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerks ja BGHZ:	nein
*088 047
BGB §§ 547, 684, 812, 951
Zur Frage, aus welchem Rcchtsgrund und ln	.^9r
Mieter von Räumen zu dem Betriebe einer Gaststatt© vom verraie-ter Ersatz der Kosten, die er zu dem Umbau der Räum© aufgewandt hat, verlangen kann, wenn ihm die Konzession versagt wird und er deshalb vorzeitig auszieht»
BGB § 278
Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen sich der Vermieter Handlungen dessen, der für ihn bei Abschluß des Mietvertrag ges tätig geworden war, als Handlungen seines Erfüllungsgehilfen anrechnen lassen mußo
BGH, Urt.Vo 22o Mai 1967 - VIII ZR 25/65 - OLG Köln
I»G Köln
BUNDESGERICHTSHOF
[M NAMEN DES VOLKES
VII1 ZR 25/65	URTEIL
in dom Rechtsstreit
 Verkündet am
22o Mai 1967 Klettj Justizhaupt sekretär
 als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 der Ehefrau Irmgard R^ü geb* flBstraße flp?
in Kl
 Beklagten 9 Widerklägerin und Revisionsklägerin 9
- Prozeßbevollmächtigters Rechtsanv/alt 3)ro
 gegen
den Fabrikanten Karl Gl
 bei M
Kläger3 Widerbeklagten und Revisionsboklagten 9
- Prozoßbevollmächtigter: Rechtsanv;alt
- 2 ~
Der VIII» Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 22, Mai 1967 unter Mitwirkung der Bundesrichter Dr» Golhaar, Artl, Dr. Mezger,
 Dr» Messner und Dr» Weher
 für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 1» Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 7o Dezember 1964 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewieseno
 Von Rechts wegen Tatbestand:
Der Kläger9 dem mehrere Miethäuser in KBB gehören, der aber nicht dort wohnt, ist Eigentümer des Hauses Straße 0» In diesem Hause wurden 1961 eine Wohnung und ein ladenlokal, das bisher als Drogerie benutzt worden war, frei» Dio Vermietung der Räume nahm die in Köln wohnende Brau	in	die	Hand,	mit	weloher
 der Kläger eng befreundet und die für ihn schon mehrfach bei der Vermietung frei gewordener Räumo in seinen Häusern tätig geworden war, Sic bot Anfang Mai 1961 der Beklagten und deren Ehemann (der anfangs mitverklagt war, daher im folgenden: die Beklagten) das Lokal und die Wohnung an» Hach kurzen Verhandlungen Unterzeichneten die Beklagten, die in dem ladenlokal eino Gaststätte eröffnen wollten, am 3» Mai 1961 ein ihnen von Brau T^^B vorge-
 
legtes und von ihr ausgefülltos ,,Hiotbuchu, wonach sio das Ladenlokal für 600 DM und dio dazugehörige Wohnung für 350 DM auf zehn Jahre mieteten« In § 26 hieß es, daß der Vermieter die Instandsetzung der Wohnung, dagegen die Mieter den Umhau der Gaststätte zu übernehmen hätten und daß bei Auszug der Mieter alle Einbauton im Lokal bleiben müßten,
 Mitte Mai 1961 bezogen die Beklagten die vom Kläger instandgesetzte Wohnung, Mit dem Umbau des Ladonlokals vmrdo begonnen. Am 16, Kai 1961 ließ die beklagte Ehefrau das Guthaben, das sio bei einer Bausparkasse hatte, mit 11 299,81 DM auf ein Konto der Prau	überweisen^
Diese hatte sich nämlich bereit erklärt, den Umbau des Lokals für sie in dio Hand zu nehmen. Dabei soll Prau T^^ nach den Behauptungen der Beklagten geäußert ha-bon, sio werde nicht mehr als 5 000 DM brauchen, doch sei es besser, ihr das ganze Bauoparguthaben zu überweisen, weil die Beklagten infolge dos bevorstehenden Umzuges keine feste Adresse hütton, Don nichtbenötigten Teil des Geldes v/erdo sie ihnen erstatten. Bei dieser Gelegenheit habe sie, so behaupten dio Beklagten weiter, auch davon gesprochen, der Kläger verlange oino Mietvorauszahlung von 1 000 DM und oino Kaution von 3 000 DM, Außerdem habe sio für sich 1 000 DM als Provision verlangt. Die Beklagten wollen außerdem Prau	schon	am	8,	Kai 1961
400 DM als Vorschuß für dio Umbaukoston gegeben haben.
In den folgenden Wochen beauftragte Prau	einen
 Architekten und vergab zahlreiche Aufträge, Es wurden auch einigo Arbeiten in dem Ladenlokal ausgoführt, noch der Behauptung der Beklagten allerdings nur für 2 510,25 DMj über die Prau	ihnen Belege übergeben hat, Dio Beklag-
ten selbst ließen Toiletten und eine Eingangstüre oin-
 
bauen., eine neue Decke einziehen und andere Arbeiten vornehmen«, Der beklagte Ehemann«, der Anstreicher ist., will persönlich bis September 1961 dabei mitge arbeitet^ haben der Behauptung der Beklagten will sie 5 600 DM aus eigenen Mittoln für den Umbau ausgegeben haben»
Nachdem die Beklagten die Wohnung bezogen hatten, unterschrieben sie nochmals einen Mietvertrag;, der vom 24«
Mai 1961 datiert und vom Kläger solbst unterzeichnet war«,
Er stimmt im wesentlichen mit dem Mietbuch überein, das Frau Thurn am 3«, Mai 1961 ausgefüllt hatte«, In § 26 heißt es jetzt:
"Der Mieter übernimmt den Umbau der Gaststätte, der Vermiotor übernimmt die Instandsetzung der Wohnung»
Beim Auszug müssen alle Einbauten im Lokal verbleiben, und zwar unentgeltlich«,"
Der Umbau des Lokals ging nicht zur Zufriedenheit der Beklagten voran» Sie warf on Frau	vor?	das	ihr	über-
lassene Geld nur zu dem Teil für den Bau ausgegeben zu haben» Am 21» Juni 1961 schrieb der Buchhalter des Klägers den Beklagten, daß sie die Miete nur auf das Konto des Klägers bei der Commerzbank überweisen dürften» Nachdem der Kläger ihnen am 8» August 1961 geschrieben hatte, er habe Frau
 nicht beauftragt gehabt, eine Kaution oder eine Mietvorauszahlung zu fordern, wandten sich die Beklagten an oinen Rechtsanwalt, der am 14» August 1961 sowohl an den Kläger wie an Frau	schrieb» Von letzterer verlangte
 er, für die von ihr verauslagten Beträge Rechnung zu legen und die nicht belegten Beträge herauszuzahien» Dem Kläger schrieb er, er müsse, wenn Frau	keine	Inkasso-
vollmacht gehabt habe, wegen des von ihm gesetzten Rechts-scheins für die 4 000 DM (Kaution und Vorauszahlung) einstehen o Der Kläger wies dies sofort zurück, well er von
 
don Zahlungen dor Beklagten an Frau	ur'^	ihren	Ab-
machungen über den Umbau nichts gewußt habe» Frau antwortete, sie habo, wie den Beklagten doch bereits nach gewiesen, 10 401,35 DM für Handwerker und Gebühren ausgo-■ geben, den Rest werde sie in Kürze ebenfalls belogen.
Die Beklagton zahlton auf die ab September 196* geschuldete Mioto lodiglich 170 DM; im übrigen vorwiosen sie den Kläger auf die an Frau T^H gegebenen Gelder-Als die Stadt K^^ im Dezember 1961 dem Ehemann der Beklagten die Konzession versagte, gab dieser im Januar 1962 das lokal auf« Der Kläger vermietete es ab 1» März 1962 an die Eheleute	die in den Mietvertrag der
 Beklagten eintraton. Sie haben, ebenso wie die Beklagten, für das lokal 600 DM Miete zu zahlen„
Mit der Klage hat der Kläger Zahlung der für September 1961 bis Februar 1962 geschuldeten Miete von 5 933 DM verlangt. Durch rechtskräftig gewordenes Teilurteil vom 26. Februar 1962 hat das londgericht die Einwondung der Beklagten, der Kläger müsse sich die an Frau TMB geleisteten Zahlungen - abgesehen von den angeblich als Vorauszahlung gegebenen 1 000 DM - anrochnon lassen, verworfen und sie daher zur Zahlung von 4 983 DM nebst Zinsen verurteilt. Die Beklagten haben nunmehr Widerklage* erhoben auf Zahlung von 16 080 DM nobst Zinsen. Nach ihrer Berechnung (die inzwischen überholt ist) wollen sie 6 500 DM verbaut haben, die ihnen der Kläger ersetzen müsse. Außerdem verlangen sie Ersatz von 9 580 DM, die sic bei Frau verloren hätten und für die der Kläger einstchen müsse,
 Der Kläger hat bestritten, daß Frau	aus	den	ihr	zu dem
 Bau gegebenen Geldern etwas übrig behalten habe, und vor allem geleugnet, für sie zu haften. Aus dem Umbau habe ex
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keinerlei Nutzen gezogen, zu demal die durchgeführten Arbeiten so minderwertig seien, ,daß er sie entfernen und erneuern lassen müsse. Hilfsweise hat er aufgerechnet mit Forderungen in Höhe von rd. 8 000 DM nebst Zinsen (nämlich mit seiner Forderung aus dem Teilurteil vom 26.
Februar 1962 sowie mit dem Anspruch aus einem v/eiteren gegen die Beklagten erziolten Urteil über 1 750 DM rückständiger Miete für die Wohnung und aus einem Kostenfestsetzungsbeschluß über 1 296371 DM).
Das Landgericht hat durch Schlußurteil die Beklagten zur Zahlung der restlichen 1 000 DM Mieto verurteilt und ihre Widerklage abgowiesen. Gegen dieses Urteil haben die Beklagten zunächst in vollem Umfange Berufung'eingelegt9 haben dann aber hinsichtlich der Widerklage erklärt, diese werde nur noch von der beklagten Ehefrau verfolgt. Diese hat, der vom Kläger erklärten Aufrechnung nunmehr Rechnung tragend, ihren Widerklageantrag nur noch in Höhe von 8 791,49 DM gestellt. Dieser Betrag setzt sich nach ihrer geänderten Berechnung aus zwei Teilansprüchen zusammen.
Sie verlangt einmal Ersatz der von ihr für den Umbau ausgegebenen Gelder, die sie jetzt auf insgesamt 8 080 DM boziffort. Außerdem fordert sie vom Kläger Rückzahlung des an Frau T^^ überwiesenen Bausparguthabens von 11 299,81 DM abzüglich von dieser aufgewandter 2 510,25 DM, also 8 789,56 DM. Auf den Betrag von 8 080 DM hat die Beklagte die Gegenforderungen des Klägers aus seinen Titeln, die sio nebst Zinsen mit 8 078,07 DM anerkonnt, verrechnet, so daß sie insoweit nur noch Zahlung von 1,93 DM fordert.
Das Oberlandosgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit ihrer Revision verfolgt die beklagte Ehefrau ihren Antrag auf Abweisung der Klage und aus der Widerklage weiter. Der Kläger beantragt, die Revision zurückzuweisen.
 
Entscheidungsgründe s
Ao
 Io Mit ihrer Widerklage hat die Beklagte einen aus zwei Ansprüchen zusammengesetzten Gesamtanspruch von 16 869,56 DM geltend gemacht» Dieser Anspruch mußte verfahrensrechtlich in zwei Teilen erledigt werden, nachdem die Beklagte die Gegenforderungen des Klägers in Höho von 8 078,07 DII anerkannt hatte. Der Kläger hatte diese Forderungen nur hilfsweise zur Aufrechnung gestellt und daher auch weiterhin auf Abweisung der Widerklage als von Anfang an unbegründet bestanden. Die Beklagte dagegen mußte, jedenfalls von ihrem Rechtsstandpunkt aus, ihren Zahlungsantrag auf 8 794?49 DM beschranken und ihr Begehren in Höho von 8 078,07 DM in der Hauptsache für erledigt erklären. Indessen hat sie diesen Antrag vor dem Berufungsgericht ausweislich des Tatbestandes und der Sitzungsniederschrift nicht ausdrücklich gestellt» Doch hat das Berufungsgericht im angefochtonen Urteil nahor ausgo-führt, daß und warum die "Ermäßigung11 des Widerklageantra-gos als Antrag, die Hauptsache teilweise für erledigt zu erklären, auszulegen sei. Dadurch ist die Beklagte nicht beschwert; dies wird auch von der Revision nicht beanstandet. Sio geht vielmehr in ihrem Rovisionsantrag solbst davon aus, daß insoweit dio Widerklage für in der Hauptsache erledigt zu erklären sei.
Das Berufungsgericht ist jedoch zu dem Ergebnis gekommen, daß die Widerklage sich nicht teilweise erledigt habe, sondern von Anfang an unschlüssig gewesen sei. Dennoch hat es insoweit nicht auf Abweisung der Widerklage, also Zurückweisung der Berufung erkannt, sondern den Standpunkt vertreten, insoweit habe die Beklagte ihre YJidcrkla'--ge zurückgenonDen. Ob dieso Umdeutung des von der Beklagten gestellten Antrages gebilligt v/orden könnte, ist zwei-
 
felhaft (vglo RGZ 156, 372, 377; BGHZ 23, 340; Rosenberg, ZPO 9- Aufl« § 126 I 2 c® und § 127 II 1 b). Auf diese Frage kommt cs hier jedoch nicht an, weil die sachliche Beurteilung des Berufungsgerichts, wie noch auszuführen sein wird, richtig ist«, Allenfalls könnte der Kläger durch den Standpunkt des Berufungsgerichts beschwert sein, weil die Beklagte, wenn sie ihre Widerklage nur zurückgenommen hätte, sie erneut erheben könnte. Ihr, die allein Revision eingelegt hat, ist der vorfahrensrochtliche Standpunkt des Berufungsgerichts nur günstig«
II« Gleiches gilt für die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagte habe teilweise - nämlich hinsichtlich einzelner Posten ihrer Ansprüche, indessen unter gleichzeitiger Erweiterung auf andere Posten - ihre Berufung zurückgenommen« Auch im Hinblick auf die Kostenentscheidung, die der Senat, ohno an Revisionsanträge gebunden zu sein, zu überprüfen hat, bedarf es keines näheren Eingehens auf diesen Standpunkt« Denn die Beklagte mußte sowohl bei Zurückweisung der Berufung (§97 ZPO) wie bei Rücknahme der Widerklage (§ 271 ZPO) oder ihrer Berufung (§ 515 ZPO) insoweit die Kosten des Rechtsstreits tragen«
B.
I« Anspruoh auf Ersatz der Umbaukosten
 Wach der Auffassung des Berufungsgerichts stehen der Beklagten schon nach ihrem eigenen Vorbringen weder ein Anspruch für den Verlust des Eigentums an den von ihr eingebauten Materialien und für die auf ihre Kosten durch« geführten Arbeiten (§§ 946, 951j 812 BGB) zu, noch ein Anspruch für den vorzeitigen Verlust der Nutzungsmöglichkeit an den umgebauten Räumen (§ 812 BGB). Was die Revision hier-
 
gegen vorbringt, verhilft ihr nicht zu dem Erfolge
1, Wie die Berechnung der mit der Widerklage verlangten Beträge erkennen läßt, glaubt die Beklagte, nicht bloß Anspruch auf Herausgabe des dem Kläger durch den Umbau zu-gefallonen Vermögenszuv/achses, sondern sogar auf Ersatz all der Gelder zu hoben, die sie in den Umbau hineingestockt hat. Ein solcher Anspruch stoht ihr indes nicht zu.
a)	Auf §§ 994 ff BGB kann sie sich schon deshalb nicht stützen, weil diese Vorschriften nur die Hechte eines Besitzers regeln, der kein Recht zu dem Besitz (§ 986 Abs. 2 BGB) gehabt hatte und daher dio Sache dem Eigentümer her-ausgoben mußte. Die Beklagte v/ar jedoch, als sie umbauen ließ, koino unrechtmäßige Besitzerin, sondern besaß aufgrund ihres Mietvertrages. Infolgedessen bestimmen sich ihre Ansprüche auf Ersatz von Verwendungen nach diesem Hecht, vor allem nach § 547 BGB.
b)	Aber auch § 547 BGB gewährt der Beklagten keinen Ersatzanspruch, weil die von ihr auigewandten Kosten zu dem Um-, bau des Eadenlokals jedenfalls nicht notwendige Verwendungen gewesen sind, wolcho sie im Interesse des Klägers zur Erhaltung seines Hauses gemacht hatte (Senatsurteil vom 12. Mai 1959 - VIII ZK 43/58 = NJW 1959, 1629). Sie könnte daher ihren Ersatzanspruch allenfalls auf Geschäftsfiih rung ohne Auftrag stützen (§ 547 Abs« 2 BGB). Die Aufwendungen waren jedoch, wio sich aus § 26 des Uiotvorträges ergibt, nicht im Interesse des Vermieters gemacht, sondern im Interesse des Mieters. Daher scheidet auch ein Anspruch aus § 683 BGB aus.'
- 10
c)	Infolgedessen kann die Beklagte nur gemäß §§ 684,
812 ff BGB eine durch den Umbau entstandene Bereicherung dos Klägers herausverlangen (BGHZ 10, 171; BGB RGRK 11» Auflo § 547 Anm0 2)» Bas Ergebnis wäre nicht anders, wenn sie sich, weil die Umbauten in das Eigentum des Klägers übergehen sollten, auf die §§ 946, 951 BGB stützte: Der Kläger haftet nur auf Herausgabe seiner Bereicherung, so-woit sie rechtlos ist«,
20 Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Geschäftsgrundlago des Miet- und Umbauvertrages sei dadurch weggefallen, daß die Konzession versagt worden sei. Es ist schon zweifelhaft, ob hior dio Erteilung der Konzession die beiderseits zugrunde golegte Voraussetzung für den Abschluß des Miet- und Umbauvertrages gewesen war, ob sie nicht vielmehr allein in den Risikobereich der Beklagten fiel. Jedenfalls würde auch dann, wenn man erstores arm ahme, für die Beklagte nichts gev/onn en sein. Bio Versagung der Konzession kann nur dazu führen, daß die Boklagte sich - wie sie es getan hat - von der Bindung an den zehnjährigen Vertrag lossagen durfte» Auch diesos außerordentliche Kündigungsrecht (vgl. § 626 BGB) hätte aber den schon seit September 1961 laufenden Mietvortrag nur für die Zukunft aufgelöst. Von einem Fehlen der causa von Beginn an könnte nicht die Rede sein, da bei einem Bauerschuldverhältnis, wie hier bei einem Miet-und Umbauvertrag, ein Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht zu dem Rücktritt berechtigt, sondern nur zu einer Kündigung. Biese Kündigung wirkt aber nur für die Zukunft, berührt daher die bis dahin erbrachten Leistungen nicht. Biese waren und bleiben aufgrund des Vortrages geschuldet und können nicht zurückgefordert werden (BGHZ 29, 171, 173)«. Auch dio bei Wegfall der Geschäftsgrundlage maßgebenden Grundsätze von Treu und Glauben legen dem Vermieter, wenn ihm
 
der Mieter vorzeitig kündigt, grundsätzlich nicht die Pflicht auf5 dem Mieter mehr als das herauszuzahlen, was er nunmehr rochtsgrundlos besitzt (§§ 812, 818 BGB)» Da der Mietvertrag durch die Kündigung aufgelöst ist, kommt eine Anpassung durch Zubilligung eines Ausgleichsanspruchs nicht in Betracht .
3. Das Berufungsgericht hat verneint, daß dem Kläger eine rechtsgrundloso Bereicherung zugeflossen sei«, Seine Begründung hält den Angriffen der Revision stand.
a)	Mit Recht erklärt das Berufungsgericht, den Auf** Wendungen der Beklagten habe nicht schon von vornherein dor Rechtsgrund gefehlt (Satz 1 des § 812 Abs«, 1 BGB)»
Nach § 26 des Mietvertrages war die Beklagte verpflichtot, das ladenlokal umbauen zu lassen» Dieso Vereinbarung v/ar die causa ihrer Leistungen, die sie und ihr Ehemann un~ mittelbar durch eigene Leistungen oder mittelbar über Frau	erbracht hatton. Wenn sie im Januar 1962 don
 Mietvertrag vorzeitig aufgab, so wurde dieser dadurch nicht nachträglich hinfällig. Ebe* sowenig war dadurch
 die im Vertrag enthaltene Vereinbarung, daß die Beklagte das Lokal auf ihre Kosten umbauen sollte, rückwirkend boseitigt(BGHZ 29? 289, 297; Senatsurteil vom 3» Februar 1959 - VIXI ZR 91/58 = NJW 1959, 872). Vielmehr hatte ihre Leistung zunächst ihre bostimmungsgomäße Verwendung gefunden: die Gaststätte war eingerichtet und stand den Beklagten zur Verfügung.
b)	Wohl steht einem Mieter, der auf einen langjährigen Mietvertrag einen verlorenen Baukostenzuschuß geleistet hat, ein Bereicherungsanspruch aus Satz 2 des §812 Abs. 1 BGB (ob causam finitam) zu, wenn er das langjährige Nutzungs:- ~cht vorzeitig auf gibt (BGHZ 29;
 
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 289; SenatsurtGilo vom 3. Februar 1959 - VIII ZR 91/58 = NJW 1959? 872, vom 21. Januar I960 - VIII ZR 16/59 * IM § 812 Nr. 41 = WM i960, 497, vom 24o Juni 1963 - VIII ZR 55/62 und vom 7» Oktober 1963 - VIII ZR 139/62 = NJW 1964, 37 )o Von diesen Grundsätzen ist das Berufungsgericht auch hier ausgegangen. Baß die Beklagte keinen Zuschuß in Geld zu den Baukosten geleistet, sondern selbst auf ihre Kosten umgebaut hatte, macht keinen Unterschied (vgl. die angeführten Urteile vom 3- Fobruar 1959 und vom 24 o Juni 1963). Ebensowenig steht ihr entgegen, daß sie die Räume nicht aufgebaut, sondern nur umgebaut hatte, und auch nicht die Tatsacho, daß nach § 26 des Mietvertrages die Einbauten unentgeltlich, also entschädigungslos, in das Eigentum des Klägers übergehen sollten. Xm allgemeinen kann zwar der Vermieter von vornherein mit dem Mieter ausmachen, daß er ihm auch bei einem vorzeitigen Auszug nichts zu ersetzen brauche (vgl. Senatsurteilo vom 14- Oktober 1958 - VIII ZR 155/57 = NJW 1958, 2109 und vom 13. Oktober 1959 - VIII ZR 193/58 = NJW 1959, 2163). So weit geht aber § 26 des Mietvertrages nicht. Benn danach sollte die "unentgeltliche11 VermögensverSchiebung erst dann eintreten, wenn die Beklagte nach Ablauf des zehnjährigen Mietvertrages ausgezogen war. Bie Klausel regelt daher nicht den Fall eines vorzeitigen Endes des Vertrages (Senatsurteil vom 5. Juli 1965 - VIII ZR 189/63).
Bio Beklagte hat jedoch nicht dargetan, daß der Kläger durch ihren vorzeitigen Auszug bereichert v/orden ist. Insofern hat das Berufungsgericht zunächst mit Recht verneint, daß der Kläger schon dadurch rechtsgrundlos bereichert sei, daß der Wert des Hauses erhöht v/orden wäre. Benn diese Wertorhöhung, die ohnehin erst bei einem Ver-
 
kauf dos Hauses von dem Kläger hätte realisiert werden können, hatte ihren Rechtsgrund in dom Aufbauvertrag (§26 dos Mietvertrages)«, Im übrigen hat die Beklagte nicht substantiiert vorgetragon, inwiefern der Umbau den Wert des Hausoo erhöht hatte» Daher konnte eine Bereicherung des Klägers nur darin bestehen, daß er das von der Beklagten aufgegebene Nutzungsrecht vorzeitig erlangt hatte und dadurch in der läge war, die Gaststätte anderweitig zu vermieten, dabei eine höhere Miete zu erzielen oder (und) sich vom Nachfolgemieter einen Baukostenzuschuß gewähren zu lassen»
Das Berufungsgericht hat nun dahingestellt sein lassen, ob die gewerblichen Räurao beim Auszug der Beklagten überhaupt einen höheren Nutzungswert als die von ihr zu zahlende Miete von 600 DM gehabt hatten» Selbst wenn das der Fall gewesen wäro, so hat das Berufungsgericht ausgo-führt, der Kläger zunächst also durch eine bessere Nutzur möglichkoit bereichert gewesen wäre, so sei doch diese Bereicherung wieder weggefallon (§ 818 Abs» 3 BGB), weil die neuen Mieter sowohl der Miothöho wio der Miotzeit nach in den Vortrag der Beklagten voll eingotroten seien, sie also nicht mehr zahlten, als was die Beklagton ihm hätten zahlen müssen»
Die gegen diese Begründung gerichteten Angriffe der Revision bleiben ohne Frfolg» Sie meint, die jetzt vom Kläger eingenommene Miete müsse mit der Miete verglichen werden, die er vor dem Umbau aus dem ladenlokal, als in ihm noch eine Drogerie betrieben worden war, erzielt habe» Das ist jedoch nicht angängig» Dio Vermögensverschiobung, dio nach § 812 BGB auozugleichon ist, ist erst eingetreton, nachdem dio Beklagte von September 1961 bis zu dem Februar 19€2
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Mieterin gewesen war und monatlich 600 DM zu zahlen hatte, Daher kann die Revision auf die Verhältnisse, die vor dom Einzug der Beklagten lagen, nicht zurückgreifen. Wohl v/äro os rochtsirrig gewesen, hätte das Berufungsgericht, als os don Nutzungswort der Räume ab März 1962 ermittelte, kurzerhand auf dio Mioto abgosteilt, die der Kläger seitdem boziehto Denn es ist nicht ohne weiteres die Miete maßgebend, die er seitdem erlangt hat und noch erlangt. Vielmehr kommt es darauf an, was er nach dem objektiven Ertragswert der Räume hätto erzielen können (vgl0 BGHZ 17, 236,
 241; Klauser NJW 1958, 47)« Daher kann sich der Vermieter seiner Pflicht, die Bereicherung dem v/eiohenden Mieter herauszugeben, nicht immer schon dadurch entziehen, daß er zu derselben oder gar einer niedrigeren Miete vermietet (vgl.
 § 819 BGB), Wohl aber wird die Miete, die er vom Nachfolger erhält, in aller Regel einen Maßstab dafür abgeben, wie hoch der Wert des ihm vorzeitig zugefallenen Nutzungsrechtes ist (BGHZ 29? 289, 298). Insofern war es hier von Bedeutung, daß der Kläger von den neuen Mietern nicht mehr erhält, als er von der Beklagten v/eiter bekommen haben würde. Daß ihm dies vorzuworfen wäre (vgl. §§ 819? 292,
 987 Abs. 2 BGB), hat die Beklagto nicht vorgetragen. Der Kläger war trotz seiner Pflicht, den nicht abgewohnten Baukostenzuschuß herauszugeben, in der Neuvormietung der Gaststätte frei (vgl. Sonatsurtoil vom 8. April 1963 - VIII ZR 219/61 * NJW 1963? 1299 = ‘BGHV/arn 1963 Nr.81).
Die Beklagte hat auch nichts dafür vorgetragen, daß ein Versuch, mit Unterstützung des Klägers von dem neuen Mieter eino Abstands Zahlung zu erhalten, am Verhalten des Klägers gescheitert wäre.
 
II0 Haftung doe Klügere für die an Frau gjJBI gezahlten^Gelder
 Das Berufungecerieht hot verneint, daß der Klögor dafür oinotohon müsse, wenn Frau	wirklich, wie ihr die Be-
klagte vorwirft, dio Goldor, dio oio ihr überwiesen und gezahlt habe, nicht ordnungsgemäß verwandt haben sollto0 Auch insowoit hält das Berufungourteil der rochtlichon Nachprüfung stand * Mit Rocht hat sich das Berufungsgericht nicht mit der Abrechnung, dio möglichorv/oiso zwischen der Beklagten und Frau 2?®® noch vorzunohmen ist, befaßt«
I« Dio Revision meint, der Kläger habe sich der Frau Thurn, dio seine Hausverwalterin und "Vertrauenoporson“ gewesen sei, als soinor Erfüllungsgehilfin bedient« In dieser Eigenschaft habo sie mit der Beklagten vereinbart gehabt, die Unbauarbeiton durchführen zu lassen, weshalb die Boklagto dio Bauspargolder auf ihr Konto überweisen lassen sollte.
a) Der Umstand, daß Frau	den	Kläger	bei	der
 Nouvormietung tätig geworden ist, macht sie noch nicht zu seinor Brfüllungogohilfin (§ 278 BGB). Dazu hätte sie seine Gehilfin bei der Erfüllung einer Pflicht sein müseon, dio ihm aus dom Vertragsabschluß mit dem Beklagten oblag« Nach dem Mietvertrag lag ihm aber gorado nicht die Pflicht ob, für den Umbau des lokale zu sorgen. Daher war Frau T(|B, sov;oi't 3io eich um den Umbau kümmerte, nicht Gehilfin des Klägers, sondern der Beklagten. Demgegenüber beruft sich dio Revision darauf, daß auch Handlungen, die den Vcrtragsachluß vorberoiten, Erfüllungshandlungon des § 278 BGB sein können (RGZ 132, 76, 79; 120, 126, 130; Senatourtcil vom 20. I!ai 1964 - VIII ZR 242/62 S. 7 -
 
MDR 19649 750 s BGHV/arn 1964 Nr» 144 und vom 30» November 1966 - VIII ZR 261/64 = WM 1967 9 97)- Doch geht auch das Berufungsgericht davon aus, daß Frau	möglicher-
weise bei den vorvertraglichen Verhandlungen mit der Beklagten, die am 3- Mai 1961 stattgefundon und schließlich Ende Mai 1961 zu dem Abschluß des Mietvertrages geführt hatten, Erfüllungsgehilfin des Klägers gewesen ist und daß er daher für das einotohen müßto, was sie 11 im Rahmen der ihm aus den vertraglichen oder vorvertraglichen Verhandlungen der Beklagten gegenüber obliegenden Verbindlichkeiten” tat» Das Berufungsgericht unterstellt ferner zugunsten der Beklagten, daß Frau 1^, als sie sie zur Überweisung dos Goldes veranlaßto, von vornherein beabsichtigt habe, nur einen Teil dieses Geldes für den Umbau zu verwenden, und daß sie vor allem nicht vorhatte, aus diesem Geld dem Kläger eine Mietvorauszahlung und Miotkaution zu stellen« Dennoch meint das Berufungsgericht, daß auch bei diesen Unterstellungen Frau	schon	nach	dem	eigenen Vortrag
 dor Beklagten Uber die Vorgänge, die zur Hingabe des Geldes geführt hatten,nicht in Ausübung einer Tätigkeit für den Kläger gehandelt haben würde, sondern nur gelegentlich dieser Tätigkeit« Auch dann fehle es nämlich an einem inneren Zusammenhang mit dem Aufgabenbereich, den ihr der Kläger möglicherweise übertragen habe« Denn sie habe das Geld erboten und erhalten lediglich im Zusammenhang damit, daß die Beklagte sie beauftragt habe, sich um den Umbau des Lokals zu kümmern. Diesen Auftrag habe sie aber nicht für den Kläger übernommen, sondern für die Beklagte« Eben deshalb habe das Geld auf ihr eigenes Bankkonto überwiesen werden sollen. Auch dio Beklagte habe anfangs nur Frau T^B als ihre Vortragsgegnerin angesehen. Denn sie habe nur ihr und nicht dem Kläger vorgeworfen, sich nicht genügend um den Umbau zu kümmern, habe auch immer nur von
 
Frau	Abrechnung verlangt» Dementsprechend habe auch
 der von ihr beauftragte Anwalt in seinen Briefen vom 14* August 1961 unterschieden zwischen der von Brau Thurn Uber« nommonen Fertigstellung der Gaststätto und den "angeblich im Aufträge des Hauseigentümers" kassiorton 4 000 DM für eine Mietvorauszahlung und eine Kaution»
Entgegen der Moinung der Revision unterliegt dioso Würdigung des von der Beklagten behaupteten und zu unterstell lenden Sachverhalts keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken« Zwar ist zu ihren Gunsten davon auszugehen, daß Frau	wenn	sie	beim	Abschluß	des	Mietvertrages	für
 den Kläger tätig war, notwendigerweise auch mit den Verhandlungen darüber befaßt war, die den Umbau des Lokals betrafen, und demgemäß auch § 26 des Mietvertrages im Aufträge des Klägers mit der Beklagten erörterte« Zu diesem Aufgabenkreise gehörte es aber gerade nicht, den Umbau für den Kläger selbst in die Hand zu nehmen« Tat sie dies, so tat sie es, wie das Berufungsgericht sagt, weder namens des Klägers (§ 164 BGB) noch im Rahmen der ihr von ihm übertragenen Mietverhandlungon« Wenn das Berufungsgericht unterschieden hat zv/ischen den Mietverhandlungon, bei denen Frau	Erfüllungsgehilfin des Klägers gewesen sein
 könne, und den Verhandlungen über den Umbau, so ist das rocht lieh nicht zu beanstanden 0 Es hat zutreffend darauf abgestollt, ob dieso Verhandlungen noch in innerem Zusammenhang mit den Pflichten standen, dio dem Kläger vor und bei den Vertragsvorhandlungen oblagen oder ob sie aus dem allgemeinen Umkreis jenes Aufgabenbereiches herausfielen (BGHZ 31, 358, 366; 23, 319, 323)* Vergeblich macht die Revision geltend, der Umbau habo nicht nur im Interesse der Beklagten gelegen, sondern ebenso im Interesse des Klägers, v/oil es um sein Haus und die Instandsetzung soi-
 
ner gewerblichen Räume gegangen sei«, Rieses Interesse des Klägers kann zwar nicht in Abrede gestellt werden, reicht aber nicht aus, auch hinsichtlich des Umbaus oino vertragliche oder vorvertragliche Verpflichtung des Klägers anzunehmon, zu deren Erfüllung er sich der Frau	bedient hätto. Im Mietvertrag war vereinbart,
 daß der Kläger sich um die Instandsetzung der Wohnung zu kümmern hatte, während der Umbau des Lokals Sache der Beklagten sein sollto. Davon, daß sich Frau	auch	in
 den Unbau des Lokals eingeschaltet hatte, erfuhr er erst Ilonato später. Mit Recht weist das Berufungsgericht darauf hin, daß, wäro auch der Umbau des Lokals - von den Kosten abgesehen - Sache dos Klägers gewesen, er sich in § 26 des Vertrages nur die Erstattung der dafür von ihm aufgewandten Baukosten hätte versprechen zu lassen brauchen.
b) Rer Sachverhalt könnte allerdings dann anders zu beurteilen sein, wenn Frau	Beklagte	nur	da-
durch zur Überweisung der Gelder veranlaßt gehabt hätte, daß sie vorgab, sie brauche es, weil der Kläger eine Miotkaution und eine Vorauszahlung verlange. In diesem Falle würde die Anwendung des § 278 BGB in Betracht kommen, weil solche Erklärungen in Zusammenhang mit dem ihr Übertragenen Aufgabenbereich gestanden hätten - mögen sie auch dem Auftrag des Klägers widersprochen haben (BGH Urt. vom 18. Oktober 1951 - III ZR 138/50 = LM § 278 Kr. 2/3 = NW 1952, 217, 218). Indes nimmt das Berufungsgericht an, dio Beklagte habe das Geld nicht aufgrund dieser Erklärungon der Frau !O0| überwies cm, sondern aufgrund deren Erklärung, sie brauche die Gelder, um den Umbau in die Hand nehmen zu können.
 
Auch diese Y/tirdigung der von der Beklagten vorgetragenen Behauptungen läßt einen Rechtsfehler nicht erkennen,, In der Tat wäro es für den Schaden der Beklagten nicht ursächlich gewesen, wenn Frau T^^ bei ihrem Wunsch, das ganze Bausparguthaben zur Verfügung gestellt zu bekommen, auch davon gesprochen hätto, etwa nicht benötigtes Geld müßte später womöglich für eine Kaution oder Vorauszahlung verwandt werden«
2« Baß der Kläger für Frau	aus	§	831 BGB einzu-
stohon habo, hat das Berufungsgericht verneint, weil sie jedenfalls nicht in Ausübung der Verrichtungen gehandelt habe, die ihr der Kläger übertragen habe« Auch das ist rechtlich einwandfrei«
3. Schließlich kann die Beklagte ihren etwaigen gegen Frau	bestohendon	Anspruch	auf	Rückzahlung	der
 nicht verbrauchten Gelder auch nicht mit der Behauptung gegen den Kläger richten, sie habo diese Gelder für ihn eingenommen (§ 164 BGB)« Baß sie, die nach § 4 des Mietvertrages keine Mieten annehmen durfte, bevollmächtigt gewesen sei, die Bauspargolder namens des Klägers anzu-nehmen, hat die Beklagto selbst nicht vorgobracht« Vergeblich verweist die Revision darauf, daß das Berufungsgericht im Zusammenhang mit seinen Erwägungen zu § 812 BGB zugunsten der Beklagten unterstellt, Frau T^P^ habe Inkassovollmacht gehabt (BU S« 19)o Bamit hat das Berufungsgericht nur unterstollt, daß Frau T^^für den Kläger habe Mieten einnehnen dürfen, nicht aber auch, daß sie das Geld habo namens des Klägers annehmen dürfen, das ihr dio Beklagto am 4« Mai 1961 als Vorschuß, für den Umbau gegeben haben will und das sie ihr am 16« Mai 1961 überweisen ließ« Wie ausgeführt, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei getrennt zwischen dem,
 
was Frau	für	den	Kläger	anläßlich der Verhandlun-
gen über den Mietvertrag getan hat, und dem, was sie für die Beklagte im Zusammenhang mit dem Umbau getan hat» Angesichts dieser Trennung der Tätigkeit von Frau T^^ kann sich die Revision auch nicht mit Erfolg darauf berufen, daß sich der Kläger die Annahme dieser Gelder durch Frau Tf|^ a lo seiner Hausverwalter in zureohnen lassen müsse»
III» Klage auf Zahlung der restlichen Miete
 Nach dem Vorstehenden kann die Beklagte dem Kläger nicht entgogenhalten, daß sie an Frau Thum eine Mietvorauszahlung von 1 000 DM geleistet habe. Auch im übrigen stehen ihr gegen den Kläger keine Ansprüche zu, mit denen sie gegen den noch im Streit befindlichen restlichen Mictzinsanspruch des Klägers auf rechnen könnte» Es kommt daher nicht darauf an, ob einer Aufrechnung nicht schon § 7 des Mietvertrages entgegenstehen würde.
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Co
 Nach alledem erv/eist sich die Revision als unbegründet a so daß sio zurückzuv/eisen war« Dio Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO»
Br«, Golhaar	Artl	Br.	Mezger
 Br. Messner	Bru	Yfeber