Volltext der Entscheidung
2088 045
Nachschlagewerks ja BGHZs____________ja
I. BundesmiotenG §§ 29 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 - 3, 29 a
Durch das Inkrafttreten des § 29 a 1# BMietG ist der früheren Rechtsprechung, wonach einmalige Leistungen an den Vermieter für die Aufgabe dos Besitzes an einer preisgebundenen Wohnung im eigenen Hause preisrochtlich zulässig sind (BGHZ 26, 78), die Grundlage entzogen. Seit 1. Juli I960 sind daher Abstandszahlungen an den weichenden Vermieter grundsätzlich unzulässig.
BGH, Urt. v. 24. Mai 1967 - VIII ZR 24/65 - KG Berlin
m Berlin
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am
24o Mai 1967 Klett, Justizhauptsokretfcr
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
VIII _ZlL24/65 URTEIL
in dem Rechtsstreit
der Frau Margarete B
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Beklagten und Revisionsklägorin, - Prozeßbevollmächtigtor; Rechtsanwalt Br.
gegen
den Kraftdroochkenbesitzor Gerhard
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in
- Prozeßbcvollmächtigtor:
Kläger und Hevisionsbeklagten, Rechtsanwalt Br«
2
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. Mai 1967 unter Mitwirkung des Sonatspräsidenten Dr. Haidinger sowie der Bundesrichter Dr. Mezgcr, Dr. Weher, Mormann und Braxnaier
für Recht erkannt;
Die Revision gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 29. Oktober 1964 wird auf Kosten der Beklagten zurückgevviesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand;
Der Kläger und seine Ehefrau mieteten durch schriftlichen Vertrag vom 15. August 1961 eine Dreizimmerwohnung im Hause der Beklagten in
zu einem Mietzins von monatlich 200 DM. Diese Wohnung war dadurch entstunden, daß die Beklagte eine Großwohnung in Jahre 1959 mit einem Bauaufwand von 5670 DM geteilt hatte. Bis zu dem Einzug des Klägers und seiner Ehefrau bewohnte die Beklagte diese Wohnung selbst. Der Kläger und seine Ehefrau leisteten aufgrund besonderer mündlicher Vereinbarung bei Vertragssehluß eine Zahlung von 1500 DM. Hierüber erteilte die Beklagte eine Quittung mit folgendem Wortlaut;
"Für Instandsetzung und Aufwendungen der Wohnung DM 1500,— dankend erhalten."
Die Beklagte hat weder Instandsetzungen vorgenomraon, noch hat 3ie den Betrag auf den IJietzins verrechnet. Das Miot-verhältnis ist auf 31. August 1963 beendet worden.
Der Kläger, den seine Ehefrau ihre Ansprüche abgetreten hat, verlangt Rückzahlung der 1500 DM nebst Zinsen mit der Behauptung, entgegen den Wortlaut der Quittung habe ec sich bei den Betrag von 1500 DM um eine Sicherung für die Zahlung des Mietzinses gehandelt# Die Beklagte hat das bestritten und vorgetragen, sie habe die 1500 DM als "Abstand1* im Hinblick darauf erhalten, daß sie die vorher von ihr geschaffene Wohnung zu Gunsten des Klägers und seiner Ehefrau frei gemacht habe# Eine solche Zahlung sei zulässig. Auf jeden Pall sei ein etwaiger Anspruch verjährt. Beide Vorinstanzen haben der Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision strebt die Beklagte die Abweisung dei* Klage an. Der Kläger hat beantragt, die Revision zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe:
Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob die Zahlung der 1500 DM als Sicherheit für die Erfüllung der sich aus dem Vertrag ergebenden Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses diente, oder ob sie eine Zuwendung an die Beklagte im Hinblick darauf sein sollte, daß sie die Wohnung für den Kläger frei machte. Die Klage sei, so hot dos Berufungsgericht ausgoführt, in beiden Pallen begründet. Dem ist beizutreten.
I.
Wurden die 1500 DM als Kaution geleistet, so entstand die Rückzahlungspflicht der Beklagten noch den getroffenen Parteivereinbarungen mit der Beendigung des Mi e tverhältni s ses.
II.
Handelte es sich hingegen um die Leistung eines sogenannten Abstandes, so ist die Beklagte nach §§ 29 a Abs. 1, 30 Abs. 5 Satz 1 1. BMietG zur Rück-
zahlung verpflichtet.
1. Das Berufungsgericht geht mit den Parteien zutreffend davon aus, daß die Wohnung, die Gegenstand des Mietvertrages war, als sogenannte Altbauwohnung den Preisvorschriften unterliegt (§5 der Verordnung über den Mietpreis für den bis zu dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig gewordenen Wohnraum in Berlin = Altbaumietenvcr-ordnung = AMVOB vom 21. März 1961, GVB1 Berlin S. 345).
Durch die Teilung der Wohnung im Jahre 1959 ist kein neuer Wohnraum bezugsfertig geworden. Daß es sich um eine durch Ausbau erst nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig gewordene und deshalb möglicherweise nicht preisgebundene Wohnung handelt (§§ 17 4bs. 2, 100 des auch
in Berlin geltenden Zweiten Wohnungsbaugesetzes; vgl.
Gesetz zur Übernahme des Zweiten Wohnungsbaugesetzes in Berlin vom 5. Juli 1956, GVB1 Berlin S. 795)> ist nicht behauptet. Die Vorschriften des Ersten Bundesmieton-gcsetzoo sind deshalb anwendbar.
2. a) § 29 a 1. BMietG in der in Berlin geltenden Passung (im folgenden 1. BMietGB, vgl* Anlage zur Bekanntmachung des Senats für Bau- und Wohnungswesen in Berlin vom 7. Juli I960, Amtsblatt für Berlin S. 751) hat den gleichen Wortlaut wie § 29 a 1. BMietG in der im Bundesgebiet geltenden Fassung. Jedoch gilt Abs. 2 der letzteren in Berlin nicht, so daß die Abs. 3 und 4 der im Bundesgebiet geltenden Fassung dem Abs. 2 und 3 der in Berlin geltenden Fassung entsprechen. Gleichwohl ist § 29 a 1.BMietGB wegen seiner wörtlichen Übereinstimmung der einschlägigen Bestimmungen irdt dem Bundesrecht revisibel.
b) Nach § 29 a 1° BMietGB oind einmalige Leistungen,
die der Mieter dem Vermieter mit Rücksicht auf die Vermietung preisgebundenen Wohnraums aufgrund vertraglicher Verpflichtung erbringt, unzulässig. Bine Ausnahme gilt nach Abs« 2 dieser Vorschrift für Mietvorauszahlungen oder Mieterdarlehen, mit denen der Vermieter einen noch nicht abgewohnten oder getilgten und nach § 29 1. BMietGB
zulässigen Finanzierungsbeitrag eines Vormieters erstattet. Bin solcher Sachverhalt liegt, was keiner weiteren Erörterung bedarf, hier nicht vor.
c) Eine weitere Ausnahme vom Verbot der Abstandszahlung an den Vermieter läßt § 29 a Abs. 3 1. BMietGB zu.
Er bestimmt, daß die in § 29 Abs. 1 1. BMietGB ausge-
sprochene Zulässigkeit von Finanzierungsboiträgon, die dom Vermieter vom Mieter gewährt v/erden, von dem .Verbot
dos § 29 a Abs. 1 1. BMietGB unberührt bleibt. Die Zahlung
der 1500 DM wurde aber nach dor zutreffenden Auffassung der Parteien nicht als Finanzierungsbeitrag geleistet.
Finanzierungsboiträge nach § 29 Abs. 1 1. BMietGB
sind nur dann zulässig, wenn sio für einen Neubau, für den Wiederaufbau, die Wiederherstellung, den Ausbau oder die Erweiterung von Wohnraum dienen. Hier ist aber, wie bereits ausgeführt wurde, nur eine Wohnung geteilt worden. Außerdem setzt die Leistung eines Finanzierungobeitragcs in der Regel voraus, daß er noch vor Abschluß des Bauvorhabens erbracht wird. Jedenfalls kann von einem Finanzicrungs* beitrag nach der Bczugsfertigkoit des Wohnroums dann nicht mehr gesprochen werden, wenn die Finanzierung abgeschlossen ist (Fischer-Dieskau/Pergande/Wormit, Das Bundesmietrecht, §29 1. BMietG Anm. 2). Nach dem eigenen Vortrag der
Beklagten ist die letzte Hand workerreehnung im Zusammenhang
mit der Teilung der ehemaligen Großwohnung im Juni 1959 erteilt und bio Herbst 1959 auch bezahlt worden* Es ist deshalb davon auszugohen, daß damals (Herbst 1959) die Finanzierung abgeschlossen war*
d) Hach der Rechtsprechung dos erkennenden Senats besieht sich § 29 a Abo. 1 1. BMietG nicht auf einmalige
Zuschüsse des Mieters, die der Vermieter bestimmungsgemäß für Instandsetzungen verwendet, auf die der Mieter keinen Anspruch hat (Urteil vom 20* April 1966 - VIII ZR 29/64 a LM 1. BMietG § 29 a Nr* 1/2 = WM 1966, 624). Auch ein solcher Sachverhalt kommt hier nicht in Betracht* Unstreitig ist die vom Kläger gemietete Wohnung nicht instandgesetzt worden*
c) Die Beklagte meint aber, die Zahlung dos Klägers und seiner Ehefrau sei nach § 29 Abs. 2 Nr* 1 l.BMietGB zulässig. Die Vorschrift, die wegen ihrer Übereinstimmung mit dem im Bundesgebiet geltenden Recht gleichfalls revisibel ist, erklärt AbstandsZahlungen an einen weichenden Mieter für preisrochtlich zulässig, wenn durch sie seine Aufwendungen ausgeglichen werden sollen, die er zur Schaffung oder Instandsetzung der Räume gemacht hat. Der erkennende Senat hat diese Bestimmung ebenso wie § 29 Abs. 2 Nr. 2 und 3 auch auf den Fall für anwendbar erklärt, daß die Abstandszahlung dem Grundstückseigentümer gewährt wird, der die vermieteten Räume zuvor bewohnt hot und sie für den Mieter frei macht, vorausgesetzt, daß er den "Abstand11 als Ausgleich für seine auf die Räume gemachten Aufwendungen (§29 Abs. 2 Nr. 1), zur Beschaffung von Ersatzraum (§ 29 Ab3. 2 Nr. 2) oder zur Bestreitung der Umzugokosten (§ 29 Abs. 2 Nr. 3) erhält (BGHZ 26, 78).
Der Senat hatte erwogen, der gesetzgeberische Gedanke, den Ersatz für vom weichenden Mieter erbrachte echte Aufwen-düngen und Leistungen zu ermöglichen, gelte auch für den Eigentümer, der bei Aufgabe seiner eigenen preisgebundenen Wohnung dasselbe Interesse wie ein Mieter habe, seine Auf*-Wendungen und Leistungen ersetzt zu erhalten. Laß der Gesetzgeber trotz gleicher Interessenlagc nicht auch Abstandszahlungen an den Eigentümer für zulässig erklärt habe, beruhe ersichtlich *. nur darauf, daß er diesen Pall nicht in den Kreis seiner Betrachtungen einbezogen habe (aaO S. öl f).
Dieser Rechtsprechung ist mit dem Inkrafttreten des durch das Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangsv/irt-schaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni I960 (BGBl. I S. 389), dos sogenannte Abbaugesetz, neu geschaffenen § 29 a 1, BMietG die Grundlage entzogen worden. § 29 a regelt ausdrücklich und allein einmalige Leistungen an den Vermieter, die mit Rücksicht auf die Vermietung erbracht werden. Er erklärt sie grundsätzlich für unzulässig und bestimmt in den Abs. 2 - 4 {in der Berliner Passung in den Absätzen 2 und 3) die Ausnahmen«
Es kann dahinstehen, ob dieser Aufbau der Vorschrift nicht von vornherein eine Erweiterung der vom Gesetzgeber zuge-lassenon Ausnahmen vom Verbot der Abstandszahlungen an den Vermieter ausschließt. Auf jeden Pall fällt auf, daß die Präge der Zulässigkeit einer Abstandszahlung an den weichenden Vermieter, die nicht nur die Rechtsprechung, sondern auch das Schrifttum beschäftigt hatte (vgl.
Roquctte ZMR 1958, 341), bei dieser Gelegenheit nicht ausdrücklich geregelt worden ist. Las ist indessen kein Zufall oder kein Versehen, wie die Entstehungsgeschichte der Vorschrift zeigt.
Bei der Vorbereitung des Abbaugesetzes war die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Frage der Abstands-zahlungen an den weichenden Grundstücksoigontümer den Gesetzgeber bekannt. Die Regierungsvorlage sah folgende Fassung vor (BTDr Nr. 1234 der 3. Wahlperiode, S. 31)s
(1) Bei preisgebundenen Woluiiaura sind einmalige Leistungen an den Vermieter, die durch oder für den Mieter vertraglich erbracht werden, unzulässig, soweit die Leistungen oder ihr Wert zuzüglich des vierfachen Jahresbetrages einer daneben vereinbarten laufenden Miete den vierfachen Jahresbotrag der preisrocht-lich zulässigen Miete übersteigen* ist der preisgebundeno V/ohnraum bis 20. Juni 1948 bezugsfertig geworden, so tritt an die Stelle der preisrechtlich zulässigen die Miete, die im Falle ihrer Vereinbarung nach § 3 als genehmigt gelten würde. § 29 Abs. 1, 3 bleibt unberührt.
(2) Absatz 1 Satz 1 gilt nicht, soweit
1. der Vermieter die Leistung bestimmungsgemäß für die in § 29 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 - 3 bezeichneton Zwecke an einen bisherigen Mieter weitergibt, oder
2. die Leistung bestimmungsgemäß dazu verwendet wird, für einen Vermieter, der den Mietraum selbst benutzt hat, Ersatzraum zu schaffen oder instand zu setzen oder Aufwendungen für diese Zwecke aus-zugleichcn oder die einem solchen Vermieter entstehenden Umzugskosten auozu-glcichen.
In der amtlichen Begründung zu diesem Vorschlag (aaO 5.83) wird ausgoführt, die Frage der Zulässigkeit einmaliger, neben der laufenden Miete erbrachter Leistungen bedürfe dringend der Klärung. Zunehmend werde in der Öffentlichkeit darüber geklagt, daß die Vormieter sogenannte Baukostenzuschüsse forderten, die in Wahrheit mit der Bou-finanziorung nichts zu tun hätten, sondern eine mittelbare Mieterhöhung bedeuteten. Zu der Regelung des Abs.2 Nr. 2 sei auf das Urteil BGHZ 26, 78 hinzuweisen, dessen Rechtsansicht zu dem Teil übernommen worden sei.
Die Einschränkung des Entwurfs gegenüber dieser Rechtsprechung bestand darin, daß nur Zahlungen, die der Beschaffung von Ersatzraun und zur Bestreitung der Unzugskooten des Vormieters dienten, zulässig sein sollten (vgl. dazu § 29 Abs«, 2 Nr. 2 und 3 1» BMictG), nicht aber soweit
es sich um einen Ausgleich für Aufwendungen und Instandsetzungen des Vermieters für die vermieteten Räume handelte (vgl. § 29 Abs. 2 Nr. 1 1. BMietG).
Auch in diesem eingeschränkten Umfang ist indessen die vorgesehene Zulassung von Abstandszahlungen an den weichenden Vermieter nicht Gesetz geworden. Während der Vorschlag dos Abo. 2 Nr. 1 des Entwurfes in die endgültige Fassung cingogangen ist (vgl. § 29 a Abs. 3 1. BMictG
bzw. § 29 a Abs. 2 1. BMietGB) und auch die Regelung des
Abs. 1 jedenfalls in den Grundzügen vom Gesetzgeber übernommen wurde (vgl. § 29 a Abs. 2 1. BMietG), fiel der
Abs. 2 Nr. 2 des Entwurfes orsatzlos weg. Die Folgerung ist deshalb zwingend, daß der Gesetzgeber, dem die Rechtsprechung dos Bundesgerichtshofes bekannt war, für die Zukunft Abstandszahlungen an den weichenden Vermieter generell nicht mehr zulassen wollte. Das liegt um so näher, als § 29 a in der Gesotz gewordenen Fassung auch sonst gegenüber den Regierungsentwurf die Zulässigkeit von Abstandszahlungen an den Vermieter eingeengt hat.
Die Vorschrift läßt nämlich nur Mietvorauszahlungen und Mieterdarlchen, nicht aber verlorene Zuschüsse zu (Abs. 2 der im Bundesgebiet geltenden Fassung und Abs. 2 der in Berlin geltenden Fassung » Abs. 3 der im Bundesgebiet geltenden Fassung), und 3ie verlangt in jedem Falle die Verwendung des Zuschusses für Instandsetzungen, Instandhaltungen oder neuzeitliche Ausgestaltung dc3 Wohnraums. Der Berücksichtigung dieser Regelung in Abs. 2 der im Bundesgebiet geltenden Fassung 3teht nicht entgegen, daß diese Bestimmung in Berlin nicht gilt, da es sich insoweit nur um die Ermittlung der beim Erlaß der Vorschrift maßgebenden gesetzgeberischen Absichten handelt.
Schließlich kann nicht unberücksichtigt bleiben, daß § 29 a Abs. 3 1. BMietGB (= Abs. 4 1. BMietG) zwar einen
Hinweis auf § 29 Abo. 1 1.BMietGB enthält und diese Bestim-
mung, die die Zulässigkeit von Einanzierungsbeiträgen regelt, für weiterhin anwendbar erklärt, daß aber ein Hinweis auf § 29 Abs. 2 1. BMietG fehlt. Angesichts der Recht-
sprechung des Bundesgerichtshofes hätte nichts naher gelegen, als einen Hinweis auf die - gegebenenfalls - entsprechende Anwendbarkeit dieser Vorschrift zu geben, nachdem im Regierungsentwurf eine ausdrückliche Regelung im Sinne der Rechtsprechung bereits vorgesehen war. Die Auffassung von Holtgräve (Neuos Miet- und Wohnrecht,
I960 Anm. 21 zu § 29 a 1» BMietG = Seite 163), die Verweisung auf § 29 Abs. 2 sei nur deshalb unterlassen worden, weil diese Vorschrift sich nach ihrem Wortlaut nur auf Abstandszahlungen an den weichenden Mieter bezieht, während § 29 a lediglich die Regelung der Abstandszah-lungcn an den Vermieter zu dem Gegenstand habe, ist daher nicht überzeugend. Sie läßt die dargeotellte Entstehungsgeschichte der Vorschrift außer acht.
3. Die Zahlung der 1500 DM an die Beklagte war deshalb unzulässig. Sie ist nach § 30 Abs. 3 Satz 1 1. EMietGB
zurückzuzahlen. Eino Verjährung ist nicht eingetreten.
Der Kläger hat den Rückzahlungsanspruch bereits mit dem an 17. Oktober 1963 zugestellten Zahlungsbefehl (§ 209 Abo. 2 Nr. 1 BGB) geltend gemacht. Die Verjährung begann aber nach § 30 Abs. 3 Satz 1 1. BMietGB erst mit der Be-
endigung des MietVerhältnisses am 1. September 1963.
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III.
Die Revision war deshalb zurückzuweisen. Die Kooten-entscheidung ergibt sich au3 § 97 ZPO.
Dr. Haidingcr Dr. Mezger Dr. Weber
Mornann Braxmaier
