Volltext der Entscheidung
Nachs c hlagev/er k: ja
BGHZ: nein
BGB §§ 157 Ga, 317
Haben sich die Parteien eines Mietvertrages darüber geeinigt, daß der Mieter den Mangemessenen" Mietzins 2u zahlen hat, so entscheidet darüber, was angemessen ist, das ordentliche Gericht«,
BGH, Urto Vo 80 April 1968 - Vlll ZR 18/66 - OLG Bömberg
LG As c baffe nb ürg
BUNDESGERICHTSHOF
[M NAMEN DES VOLKES
VIII^ZH_18/66 URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am
80 April 1968 Klett,
Justiz haupts e kretär
als Urkuodsbeamter der Geschäftsstelle
der Firma P* G KleiderFabrik in vertreten durch Frx
Kommanditgesellschaft,
traße
- Prozeßbevollmächtigter;
Klägerin und RevisionsKlägerin.
Rechtsanwalt Dr.
gegen
d ie Firma W
beschränkter Härtung in A( vertreten durch Herrn Direktor und Herrn Prokuristen Hans Hl
Gesellschaft mit
___in
in AI
Beklagte und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigter:
Rechtsanwalt Pr»
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtsbois hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. April 1968 unter Mitwirkung des Senatspräoidenten Dr. Haidinger sowie der Bundesrichter Dr. Gelhaar, Artl, Dr. Mezger und Braxmaier
für Hecht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Bamberg vom 22o September 1965 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewieseno
Von Rechts wegen
Tatbestand^
Die Klägerin vermietete der Beklagten durch Vertrag vom 27. August 1953 die im ersten Stock ihres Anwesens in Aschaffenburg, P^p^HNtraße 0 gelegenen Geschäftsräume mit 220 qm und einem Kellerraum zu einem monatlichen Mietzins von 550 DM, das sind 2,50 DM je qm, auf die Dauer von zehn Jahren beginnend mit dem Dinzug der Beklagten. Gleichzeitig schlossen die Parteien einen Ausbauvertrag, auf Grund dessen die Beklagte eine Mietvorauszahlung von 30.000 DM leistete, die in monatlichen Raten von 275 DM auf die Mietzinsforderung zu verrechnen war, von der Klägerin aber vorzeitig zurückgezahlt worden ist. ln § 6 des Ausbauvertrages wurde der Beklagten eine Option auf weitere zehn Jahre eingeräumt. Die Absätze 2 und 3 dieser Vertragsbestimmung lauten:
"Sollten sich zu dem Zeitpunkt der Option die Mietpreise für Räume in gleichwertiger Lage bis zu 10 $ gesenkt haben, so bleibt der alte Mietzins besteheno Beträgt die Senkung mehr als 10 $, so wird über den neuen Mietsatz verhandelt0 Das gleiche gilt bei Miotpreiserhöhungen, jedoch ohne die Beschränkung von 10
Falls eine Einigung über den Prozentsatz der Erhöhung oder Ermäßigung zwischen den Parteien nicht erzielt wird, so benennt jede Vertragspartei einen Sachverständigen, die eich auf einen Obmann einigen• Kommt über den Obmann eino Einigung nicht zustande, so ist derselbe durch die Industrie- und Handelskammer, Aschaffenburg, zu benennen,”
Die Beklagte zog am 16«. Februar 1954 ein«. Mit Schreiben vom 8» August 1963 machte sie von ihrem Optionsrecht Gebrauch und bot eine Erhöhung des Mietzinses um 50 also auf 825 DM an» Demgegenüber verlangte die Klägerin einen monatlichen Mietzins von 1«.760 DM, das entspricht einem Quadratmeterpreis von 8 DM« Die Parteien, die sich über die Höhe des Mietzinses nicht einigen konnten, vereinbarten die Aufhebung des dritten Absatzes des § 6 des Ausbauvertrages«
Im Rechtsstreit begehrt die Klägerin die Feststellung, daß der monatliche Mietzins in der Zeit vom 17« Februar 1964 bis 16«, Februar 1974 1»760 DM betrage, Mit der Begründung, daß wegen mangelnder Einigung über den Mietzins ein Vertrag nicht mehr bestehe, hat sie hilfsweise Räumung und Herausgabe des Mietobjektes verlangt.
Das Landgericht hat festgestellt, die Beklagte sei verpflichtet, monatlich 990 DM, das entspricht einem Quadratmeterpreis von 4,50 DM, zu zahlen. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klä-
gerin und die Anschlußberufung der Beklagten blieben erfolglos» Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihre Anträge aus den vorangegangenen Rechtszügen weiter. Die Beklagte hat beantragt, die Revision zurückzuweisen B
I. 1» Das Berufungsgericht hat ausgeführt, mit der Aufhebung des § 6 Abs« 3 des Ausbauvertrages hätten die Parteien bezweckt, die ihrem Inhalt nach umstrittene Schiedsgericht- oder Schiedsgutachterklausel zu beseitigen und statt dessen das ordentliche Gericht über die Höhe des Mietzinses entscheiden zu lassen« Dieses habe demnach in Auslegung des § 6 den von der Beklagten geschuldeten Mietzins zu ermitteln«
2. Die Revision meint, das Berufungsgericht habe seine Aufgabe verkannt, indem es jedenfalls der Sache nach eine Bestimmung des Mietzinses nach § 317 BGB getroffen habe. Eine vertragsgestaltende Tätigkeit in Ergänzung des Parteiwillens könne aber nicht zu dem Gegenstand der Aufgabe eines ordentlichen Gerichts gemacht werden.
Das trifft an sich zu (BGH Urteil vom 5« Januar 1935 - VI ZR 226/53 - LM BGB § 317 Er. 3). Die Rüge ist gleichwohl nicht begründet. Wie die Entschei-dungsgründe des angefochtenen Urteils ergeben, hat das Berufungsgericht den Mietzins nicht anstelle der Parteien festgelegt, sondern ihn im Wege der Vertragsauslegung ermittelt« Es liegt also, worauf das Berufungs-
gericht auch ausdrücklich hingev/iesen hat, eine Anwendung des § 157 BGB, nicht aber des § 317 BGB vor»
Die Ermittlung des Mietzinses durch Auslegung setzt allerdings voraus, daß überhaupt eine Vereinbarung über die Höhe der zu zahlenden Miete vorliegt•
Bas ist hier der Fall«
IIo Bas Berufungsgericht hat dem § 6 des Ausbauvertrages entnommen, die Parteien hätten sich darauf geeinigt, daß im Falle einer allgemeinen Erhöhung des Mietpreises für Räume in vergleichbarer Bage der Mietzins für die von der Beklagten gemieteten Räume auF den angemessenen Mietzins erhöht werden sollte, d.b. auf den Mietzins, der für vergleichbare Objekte durchschnittlich gezahlt wird» Bie hiergegen gerichteten Angriffe der Revision sind nicht begründet»
1» Bie Revision meint, schon der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts sei verfehlt» Es habe nämlich angenommen, nach der Ausübung der Option bleibe das Mietverhältnis in vollem Umfang unverändert bestehen, nur die Mietzeit verlängere sich« Bas Gegenteil sei aber, so macht die Revision geltend, gerade hinsichtlich des Mietzinses vereinbart gewesen» Bas Berufungsgericht habe deshalb die im Mietvertrag vereinbarte Miete seinen v/eiteren Erwägungen nicht zugrunde legen dürfen»
Bie Revision übersieht, daß die beanstandeten Ausführungen des Berufungsgerichts sich nicht auf den zu Beurteilenden konkreten Vertrag beziehen, sondern sich mit den Wirkungen einer Option im allgemeinen befassen» Die Begründung des angefochtenen Urteils ergibt denn auch zweifelsfrei, daß das Berufungsgericht
in § 6 AbSo 2 des Ausbauvertrages eine gerade im Falle der Ausübung der Option geltende Mietanpassungsklausel gesehen hat»
2» Es hat erwogen, nach § 6 Abs» 2 habe es bei dem alten Mietzins verbleiben, eine Erhöhung also nicht in Betracht kommen sollen, wenn sich die Miete für vergleichbare Objekte zur Zeit der Option nicht erhöht hatte» Die Klägerin hätte sich also, so hat das Berufungsgericht ausgeführt, im zweiten Abschnitt des Mietverhältnisses mit dem ursprünglichen Mietzins selbst dann begnügen müssen, wenn sie auf dem freien Markt Interessenten gefunden hätte, die entgegen dem allgemeinen Preisniveau bereit gewesen wären, eine höhere Miete zu zahlen» Biese Auslegung entspricht dem Wortlaut des insoweit eindeutigen § 6 Abs» 2 des Auabauverträges»
3» Sie ist deshalb rechtlich ebensowenig zu beanstanden wie die weitere Erwägung, es müsse berücksichtigt werden, daß das Optionsrecht mit der damit verbundenen Preisklausel im Rahmen eines Ausbauvertrages gewährt worden sei, auf Grund dessen die Beklagte der Klägerin 30»000 BM als Mietvorauszahlung zur Verfügung gestellt bat. Es ist kein Rechtsfebler, wenn das Berufungsgericht aus diesem Zusammenhang gefolgert hat, die Option sei eine Gegenleistung der Klägerin für diese Zahlung gewesen und es entspreche deshalb l'reu und Glauben, daß die Klägerin für den Fall der Ausübung der Option keinen vom ursprünglichen Mietzins völlig unabhängigen neuen Mietzinsanspruch haben, sondern die Beklagte lediglich verpflichtet sein sollte, eine an der ortsüblichen Miete ausgerichtete angemessene Miete zu zahlen.
Da schon nach dem im Vertrag gewählten Verrechnungsplan die Erstattung des Gezahlten vor Ablauf der ersten zehn Vertragsjabre vorgesehen war, konnte das Berufungsgericht entgegen der Ansicht der Revision auch durchaus folgern, die Tatsache der schon früher erfolgten Rückzahlung durch die Klägerin beeinflusse das Optionsrecht und die damit verbundene Preisabsprache nicht«. Daß der Wert des Optionsrechtes in Präge gestellt war, wenn die Klägerin eine vom alten Mietzins völlig unabhängige Miete verlangen konnte, trifft entgegen der Auffassung der Revision gleichfalls zu. Auch wenn die Beklagte bereit war, sich nach Ablauf der ersten zehn Vertragsjahre die Fortführung ihres Betriebes in den bisherigen Räumen etv#as kosten zu lassen, so nötigte sie das nicht, wie die Revision anzunehmen scheint, dazu, sich im Ausbauvertrag auf eine im Vergleich zu dem allgemeinen Preisniveau nicht angemessene Miete einzulassen»
4o Die Revision ist der Ansicht, das der Beklagten eingeräumte Optionsrecht stehe in Wirklichkeit einem Vormietrecht nahe, auf Grund dessen die Klägerin zwar verpflichtet war, die Räume der Beklagten gegebenenfalls auf weitere zehn Jahre zu überlassen, jedoch nur zu dem Mietzins, den sie im Palle einer Vermietung an etwaige andere Interessenten erzielen konnte«, Diese Würdigung mag allenfalls möglich seine Zwingend ist sie nicht* Mit ihr kann deshalb die Auslegung des Berufungsgerichts nicht zu Pall gebracht werden*
111* Das Berufungsgericht war deshalb nicht verpflichtet, die von der Klägerin aogebotenen Beweise zu erheben, wonach dritte Mietinteressenten bereit
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waren, für die von der Beklagten benutzten Räume 8 DM je qm zu zahlen» Es hat sich vielmehr rechtlich ein-
gestützt, der die angemessene Miete mit 4,50 DM errechnet hat» Die Richtigkeit dieses Gutachtens zieht auch die Revision nicht in Zweifel» Sie hält lediglich - zu Unrecht - die ihm zugrunde liegende Fragestellung nach der angemessenen Miete für unzutreffend»
XV» Der Hilfsantrag der Klägerin auf Räumung und Herausgabe ist nicht begründet» § 154 Abs. 1 BGB ist nicht anwendbar» Eine Regelung über den Mietzins liegt vor. Es ist deshalb nicht etwa ein wesentlicher Punkt des Mietvertrages für die Zelt ab 17» Februar 1964 offengeblieben.
V. Die Revision war nach allem mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO zurückzuweisen»
Dr. Haidinger Dr. Gelhaar Art!
wandfrei auf das Gutachten des Sachverständigen D
Bundesrichter Dr» Mezger ist
beurlaubt, orts-.abwesend und an
der Beifügung seiner Unterschrift verhin dert»
Dr. Haidinger Braxmaier
