BGH · VIII ZH 17/68

Volltext der Entscheidung

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Nachschlagewerk: nein BGHZ___________IJiein
BGB §§ 157 D, 536
Wartungskosten einer Ölheizungsanlage gehören nicht zu den Bedienungskosten.
BGH, Urt. v. 12. November 1969 - VIII ZH 17/68 -
OLG Düsseldorf LG Düsseldorf
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
niZ_zR_iZZ6§	URTEIL
in dem Rechtsstreit
 Verkündet am
12o November 1969 Klebt, Justis--hauptsekre tär
 als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 der Firma Br» Fritz Kaufmann Dr o Fr MflBH Straße
 Alleininhabor Neue
 Klägerin und Revioionoklägorin,
- Prozeßbevollmächtigtcr:	Rochtaanv/alt	Professor
 Pr. ha Co
 gegen
die Bundesrepublik Beutschland (Bundecfincmzvcrv/altung), vertreten durch den Bundes-minister der Finanzen, dieser v/iedorun vertreten durch den Präsidenten der Oberfinanzdiroktion in p|
Beklagte und Revioionsbcklogte
 Prozeßbevollmächtigter:
Rechtsanr/alt Br«,
Der VIIIo Zivilsenat dos Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12, November 1969 unter Mitwirkung des Senatspräoidenten Dr, Haidinger sowie der Bundesrichtor Artl, Dr, Ilesgor3 Dr«, I-Iessner und Mormann
 für Recht erkannt;
Die Revision gegen das Urteil des 10, Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 8c Dezember 1967 wird auf Kosten der Klägerin zurüekgewieseno
 Von Rechts wegen
 Tatbestand s
Die Klägerin ist Eigentümerin einer Reihe von Häusern in H^m^^bei	in	denen	sich
265 Wohnungen befinden9 die sie an die beklagte Bundesrepublik zur Weitergabe an Angehörige der britischen Stationierungsstreitkräfte und an Angehörige der Bundeswehr vermietet hat. Sie schloß zunächst im Jahre 1962 einen Rahmenvertrag mit der Beklagten, in dessen § 4 Abs, 4 es heißt;
•'Die Mieterin übernimmt die Kosten des Betriebs der Heizung (Heizmaterial und Hei-zungobedienung) sowie der etwaigen zentralen Warmwasscr-Versorgungsanlnge einschließlich der Bedionungskoston, Die Vei?-mietorin ist bereit, Heizöl zur Beheizung der Wohnungen zu verwenden, das die Mieterin zur Verfügung stellt, wenn es der für die Heizungsanlage vorgeschriebonen Horm entspricht,"
- 3 ~
1
Nach Fertigstellung der Wohnungen schlossen die Parteien EinzolraietvertrUge ab* die in dem Abschnitt "Nebenabgabenn folgende hier interessierende Bestimmungen enthalten?
"§ 4
Nebenabgaben
O O O 0 o
2o Die Vermieterin trägt die Betriebs- und Bewirtschaftungskosten mit Ausnahme der unter den folgenden Ziffern 4» und 5» genannten «,•„•»
o o a o o o
4» Die Mieterin übernimmt die Kosten des Betriebes der Heizung (Heizmaterial und Heizungsbedienung) sov/ie der etwaigen zentralen War mv;asser-Versorgungcanlago einschließlich der BedienungskostenoDic Vermieterin ist bereit* Heizöl zur Beheizung der Wohnungen zu verwenden* das die Mieterin zur Verfügung stellt* wenn es der für die Heizungcanlage vorgeschriebenen Norm entspricht*”
Auf Grund einer späteren Vereinbarung mit der Beklagten stellte die Klägerin einen Hausmeister ein;. der die Ölheizung bedient und an dessen Kosten sich die Beklagte beteiligt«,
Des weiteren schloß die Klägerin mit der Firma U|B) Ölfeuerung in DBHHB einen “Kundendienst-vex'trag” ab* der in dem hier interessierenden Teil folgenden Wortlaut hats
"Der üHB“Kundondienst übernimmt hiermit für die Dauer eines Jahres und,,zwar vom 1o12o1965 bis 30f11»1966* die Überprüfung und Wartung der Ölfeuerungsanlagen mit
THY S SEN- Ölbr enner n
gemäß angeheftetor Anlage zu dem Kundendienst-vertrag*
Alle rückseitig genannten Leistungen und damit zusammenhängende Lohn-* Fahrt- und
 Nebenkosten sind mit der Zahlung eines Pauschalpreises von
DM l„200p— pro Vertragsjahr für 15 Anlagen abgegolten ofl
 Dio Leistungen der Ölfeuerungsfirma werden auf einem Beiblatt wio folgt beschrieben;
"Laut DIN-Riclitlinien 4755 muß der Betreiber einer Ölfeuorungsanlago dieso einmal im Jahr durch einen Sachkundigen überprüfen lassen» Die Benutzung eines ständigen Kundendienstes (Service) wird empfohlen» (Auszug DIN 4755» Abschnitt 11)., Der Kundendienst-Vertrag enthält im einzelnen folgende Leistungen;
1)	EineJRauntrevision_dos_ Ülbrenners,
d7h7’’sSul5erung"'3er"Süoe7’’5'Il:Ecr7"’Llok-trodeiip des Brennerkopfes und Gebläses»
2)	des	Ölbrenncrsp ein-
schI7~sSüritIicHer Regler und Begrenzer? sowie der zur ölfeucrungsaniago gehörenden Kontroll- und Zusatzeinrichtungen »
3)	i?bernrüfung_der_WirtRchaftlichkoit_der Äniago~3ufch~Mcssungen (CÖ2-Gehalt clor Rauchgase* Rußbild * Kominsug* Abgastemperatur )3 einschließlich Einregulierung dos Ölbrenners zwecks Erreichung wirtschaftlicher Verbrennung und eines optimalen feuerungstechnischen Wirkungsgrades»
4)	Behebung_von_Störungon_im_Laufe_dos_Ver-trägsnahros~auf“^nfordcrung7"'Ersatz:teiI-licfo?ung~orfolgt zu dem Vorzugspreis* während dos Garantiejahres kostenlos* soweit es sich nachweislich um Fabrikationsfehler handelt»
In dem KD-Vertrag nicht eingeschlossen ist die Behebung von Mängeln oder Schäden (cinschl» der dabei entstehenden Fahrt- und sonstigen Nebenkosten)* die ZoBo aus folgenden Gründen entstanden sind;
 
Fehlerhafte Bedienung der Anlage infolge Nichtbeachtung der Botriebsvorschrift, Be-Schädigung durch Fahrlässigkeit, falsch cingestellte Zoituhren oder Temperaturregler*, Mängel am Heizkessel, leerer Heizöltank, Verwendung ungeeigneter Heizöle , Veränderungen an der Schamottierung des Feuerraumes, defekte Sicherungen und Zuleitungen, fehlende oder falsche Stromsufuhr, sov/ic alle Störungen, die durch Eingriff Dritter bedingt sind«,
I» Reinigung des Heizkessels»
2» Reinigung des Heizöl-Lagertanks, cinsehl« der Ölleitungen»
3» Reparatur und Erneuerung des Fcuorraumes»"
Einen Vertrag über die Reinigung der Heizkessel schloß die Klägerin mit den Bezirks-Schornsteinfeger ab» Soweit die Wohnungen von Eundeswehrongehörigeii besetzt sind, verlangt sie mit der Klage von der Beklagten Erstattung der durch die Tätigkeit der Feu-erungsfirma und des Bezirks-Schornsteinfegers entstandenen Kosten» Sie vertritt die Ansicht, diese "Wartungskosten w gehörten zu den Betriebskosten der Hei-zung3anlage und seien nach den Mietverträgen und dem Rahmenverträge von der Beklagten zu erstatten» Sie hat die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 1 645 DM nebst Zinsen begehrt»
Die Beklagte verweigert die Erstattung dieser Kosten mit der Begründung, sie dienten allein der Erhaltung der Anlage und seien daher von der Klägerin zu tragen«
Beide Vorinstanzen haben die Klage abgewieseiic. Mit der von Berufungsgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihren Klageantrag weiter«,

Io Bas Berufungsgericht legt § 4 Nr* 4 der Mietverträge (in folgenden; MV) dahin aus, daß unter den abwälsbaren Betriebskosten der Ölheizung nur die Material- und Bedienungskosten zu verstehen seien* Es vertritt die Ansicht., daß die Angaben in der Klammer hinter den Worte "Betriebskosten" eine erschöpfende Aufzählung der als Betriebskosten in Betracht kommenden Einzelfaktoren seio Daraus folge, daß der Begriff "Bedienungskosten" enger aufsufaosen sei als der umfassendere Begriff "Betriebskosten"* Von vornherein also könne der Begriff "Betriebskosten” in seiner generellen Deutung nicht zu Grunde gelegt worden, weil er, wie aus der nachfolgenden Erläuterung eindeutig ersichtlich sei, sich aus mehreren Faktoren susemmensetsen sollte* Da aber die Mate-rialkosten überhaupt nicht streitig seien, weil dje Beklagte das Heizöl selbst stelle, kämen für die Umlegung auf die Mieterin hier in Ergebnis nur die ße-dienungskooten in Frage, um deren Bestimmung U2id üh-reißung also der Stroit der Parteien im Ergebnis gehe» Den Bedicnungokosten seien die hier von der Klägerin ersetzt verlangten Kosten der Kesselrci-nigung und des Kundendienstes nicht zuzurechnen* Insoweit handele es sich um Wartungs- und Instandhaltungslei stungen, die von der Bedienung der Heizungc-anlage zu unterscheiden seien* Als Bedienungskosten
 
seien nur diejenigen der unmittelbaren Bedienung der Heizung ansunchmen, bei einer Koksfeuorung also die Aufwendungen für das tägliche Aufschütten des Kokses und die regelmäßig vorsunehmende Entfernung der Schlacken, bei eiiier Ölfeuerung die etwa anfallende*! Kosten für das Einund Abstollen der Heizung und die Überwachung des Thermostaten, Verrichtungen, die allerdings so wenig aufwendig seien, daß sie überhaupt nicht ins Gewicht fielen und deren Vergütung von der Klägerin auch nicht geltend gemacht werde«
IIo Dafür, daß die MV der Parteien typische in verschiedenen Oberlandesgerichtsbezirken verwendete Formularverträge wären, hat die Revision nichts vorgebracht, dafür ist auch aus den Fartcivorbringen nichts zu entnehmen» Deshalb ist die Auslegung, die das Berufungsgericht der Umlegungsklausel gibt, nur beschränkt nachprüfbar und für das Revisionsgericht bindend, soweit nicht Rechts- insbesondere Ausle-gungsfohler festsusteilen sind»
Dieses ist nicht der Fall» Die Annahme des Berufungsgerichts, die Angabe der Kostenfaktoren in der Klammer hinter den Vfortc "Betriebskosten” sei eine erschöpfende und nicht etwa eine nur beispielhafte Aufzählung, begegnet keinen rechtlichen Bedenken und wird auch von der Revision nicht angegriffen«, Damit abez* hat das Berufungsgericht ohne Rechtsirrtum den Streit der Parteien auf die Frage zurückgeführt, ob die von der Klägerin erstattet verlangten Kosten als Kosten der Heizungsbedienung aufsufassen sind» Die Auffassung des Berufungsgerichts, der Begriff der Bedienungskosten müsse eng ausgelegt werden und betreffe nur etwa anfallende
 Kosten für die unmittelbare Heizungsbedienung? die hier so gut wie keine Aufwendujigen mit sich bringe? ist ebenfalls von Rechts wegen nicht zu beanstanden<, Die Beklagte soll hier Aufwendungen für Tätigkeiten ersetzen? die nur in größeren Zwischenräumen anfallend und die sich praktisch mit der Wartung der Anlage decken«. Hätte die Klägerin die Erstattung dieser Kosten in den MV festlegen wollen? so hätte es einoi' genaueren Bestimmung bedurft.
Die Revision beruft sich auf § 25 der Altbau-mietonvorordnung = VO über den Mietpreis für den bis zu dem 31p Dezember 1949 bezugsfertig gewordenen Wohnraun von 23. Juli 1958 (BGBl So 549) in der Fassung des Art, IX des Abbaugesetses von 23» Juni 1960 (BGBl So 389) und der Änderungsverordnung von 25o Juli 1963 (BGBl Sc 529)p wonach bei Vermietung von Wohnraun des sogenannten Althauobesitzes? der mit einer zentralen Heizungsanlage ausgestattot ist? Kosten des Betriebes dieser Anlage umgelegt werden dürfen» Dabei werden die in § 25 Abs» 1 AMVO normierten Betriebskosten durch Aufschlüsselung in der dahinter angebrachten Klammer ebenfalls näher bestimmt? und zwar wie folgt: ,f Brennstoff kosten einschließlich der Kosten für Heizstrom? Anfuhrkostoai für Brennstoffe und angemessene Kosten für die Bedienung der Hcizungsanlagc,,o Diese Bestimmung hat in Rechtsprechung und Schrifttum eine verschiedenartige Auslegung erfahren» Die eine Meinung geht dahin? daß sie abgesehen von den Materialkoston nur die Bedienungskosten in engeren Sinne erfasse? sie kommt also auf die Auslegung des Berufungsgerichts hinsichtlich der hier streitigen Vertragsklausel hinaus (vgl, Roquette AIIVO § 25 Anm, 9; Pergande/
Wormit § 25 AMVO Anm, 3; Schumacher in VJM 1959, 53 und Landgericht Essen, MLR 1965 3 389)° ITach anderer Meinung (vgl» insbesondere Glaser in Betrieb, Beilage Nr» 4/1967; derselbe, Rechtsfragen zur Ölheizung im Mietv/ohnhaus S0 33, 34 und derselbe, Semmel-heizung S„ 165 Nr, 106; LG Hamburg ZUR I960, 75)ool-len auch gewisse Wartungskooton und Instandhaltungs-kosten darunterfallen, so insbesondere diejenigen des Kundendienstes und der Kosselrcinigung (vgl* besonders LG Hamburg aaO)0 Zur Begründung wird angeführt, diese Arbeiten seien Bedienungsarbeiton, weil sie der Heizungsonlage in Hinblick auf ihr technisches Funktionieren und die vorbeugende Verhütung von Funktionsschüden zu dienen bestimmt seien„
Einer Entscheidung dieser Streitfrage bedarf es indes nicht» Die Auslegung einer gesetzlichen Vorschrift, die die Verhältnisse noch bewirtschafteter Wohnungen mit preisgebundener Miete regeln will, kann nicht ohne weiteres für eine Vertrogsbo-stimmung maßgebend sein, die die Vertragspartner, ohne durch Mietbindungsbestimmungen eingeschränkt zu sein, frei ausgehandelt haben und für die ganz andere Gesichtspunkte maßgebend gewesen sein können» In welchen Umfange Heizungskosten auf den Mieter abgewülzt werden sollen, ist in einem solchen Falle Sache freier Vereinbarung und wird in erster Linie von Kalkulationsüberlegungen bestimmt» Ist die Miete so bemessen, daß sie keine Vergütung für die vom Vermieter gemäß § 536 BGB zu erbringenden Heizungsleistungen enthält, so wird dieser versuchen, die Kosten des Heizungsbetriebes weitgehend auf seine Mieter abzuwälzen» Anderenfalls kann der Vormieter ganz auf ein Abwälzen verzichten oder es
 
nur in beschränktem Maße vereinbaren* Diese Kostonsei-tc kann aber für den Inhalt der Erklärungen der Partner eines Mietvertrages nur dann herangezogen werden, wenn sie der Vermieter offengelegt hat und wenn der Mieter aus den Berechnungen des Vermieters erkennen kann, daß die Verwendung dos Begriffes "Bedienungsko-sten" nur in einen bestimmten vom Sprachgebrauch abweichenden Sinne gemeint sein kann* Ist das nicht der Fall, so liegt beim Vermieter möglicherweise ein Wil-lensmangol, ein sogenannter Kalkulationsirrtum vor, der aber für die Auslegung seiner Erklärung nicht von Bedeutung ist* Schon diese Betrachtung zeigt,, daß die Deutung der gesetzlichen Bestimmung dos § 25 AMVO hier nicht maßgebend sein kann* Sie hätte es im Ergebnis nur dann sein können, wenn die Parteien sich einig gewesen wären, daß ihre Verhältnisse, was die Abwälzung der Heizungskosten angeht, nicht anders geregelt sein sollen, als das für Althauobesits nach den Bestimmungen der AltbaunietonverOrdnung der Fall ist* Um auf einen solchen Willen schließen zu können, reicht der Umstand, daß die Unlogungsklauoel der streitigen Mietverträge der Fassung des § 25 AI-IVO ähnelt, für sich allein nicht aus*
Da hier nur der Begriff der Bedienungskosten auszulegen ist, kommt cs entgegen der Ansicht der Revision schon aus diesem Grunde nicht darauf an, was nach dor II0 Berechnungsvorordnung vom 1* August 1965 (BGBl So 595) unter Betriebskosten einer Hoizungsanlage zu verstehen ist, ganz abgesehen davon, daß auch insoweit jeder Anhaltspunkt dafür fehlt, daß die Vertragsparteien diese Begriffsbestimmung zur Grundlage ihrer Vereinbarung haben machen wollen*
 
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IIIo Dio Revision greift die Auslegung do3 Berufungsgerichts weiterhin mit der Verfahrensrüge ony das Berufungsgericht habe nicht bcrücivsichtigt, daß die Mietverträge zu einer Zeit abgeschlossen worden seien,, als die Zcntralheizungsanlagcn noch mit einer Kokofeuerung auogeotattet gewesen seien«. Sie meint., es müsse deshalb den durch den Einbau der Öl-foucrung oingotretenen Änderungen Rechnung getragen werdciio Die Rüge geht fehl» weil die Revision von einen anderen Sachverhalt ausgeht ? als ihn das Berufungsgericht feststellto Die Wohneinheiten,, um die cs sich hier handelt» enthielten von Anfang on Ölfeu-crung. An der von der Revision beseiehnoten Schrift-satzstolle weist die Klägerin lediglich darauf hin-, die Passung der Verträge stamme noch aus einer Zeit: in der die Koksfeuerung vorgohcrrocht habe* Da nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht davon ausgegangen worden kann» daß die Beklagte das erkannt habe und sich darüber im klaren gewesen sei,, daß die Klägerin unter den !,Bedienungskoston,, etwas Abweichendes verstehe5 scheidet auch dieser von der Klägerin erörterte Gesichtspunkt für die Auslegung der Abwälzungsklausol aus„
Das Berufungsgericht konnte entgegen einer weiteren Verfahr’ensrügc der Revision auch ohne Verfah-rensverstoß von der Anhörung eines Sachverständigen absehen0 Die Revision vertritt den Standpunkt;, es hätte ein Sachverständiger darüber gehört werden müssen,, daß die laufende Wartung einer Ölfeuerungson-lage zu dem Betrieb und nicht zur Instandhaltung gehöi’e. Sie meint auch, durch den Ansatz von Ruß (Ölkohle) werde die Heizungswirkung vermindert und dadurch der laufende Betrieb beeinträchtigt0 Deshalb sei die Ent-rußung der Heizung unmittelbar auf die Erzeugung von
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Warne gerichtet und damit auch der Bedienung der Heizung zusureebnen« Das erstgenannte Beweisthcma ist unerheblich,,v/eil die Wartung der Heizung, selbst worm sie dem Betriebe einer Heizungsanlage zugerechnet wird, doch nicht, wie bereits erörtert, eine zur unmittelbaren Bedienung gehörende Tätigkeit darotollt. Dasselbe gilt für die Entrußung der Heizung« Auch diese Tätigkeit ist eine Angelegenheit der Wortung, wenn sie auch letzten Endes dem Mieter zugute kommt.. Denn nicht darauf kann es ankomraen, daß Wartungsarbeiten die Heizung in einem optimalen Zustande halten sollen, der es dem Mieter erlaubt, die größtmögliche Wärme zu erzeugen« Es ist vielmehr allein entscheidend, welche Aufv/endungen auf den Mieter hatten abgewälzt worden sollen« Geht eine Vereinbarung dahin, daß der Vormieter alle Heizungskosten selbst zu tragen hat, so muß es dabei sein Bev/enden haben« Dasselbe gilt aber auch, wenn eine nur unvollkommene Abv/älzung erfolgt, von der der Vermieter nachträglich glaubt annehraen zu müssen, sie bringe ihn keine Leistungsäquivalente Entlastung« Der Gesichtspunkt allein, daß der in der Klammer miterv/ähnte Posten "Heizungsbedienung” in allgemeinen geringere Kosten verursacht als die Wartung, braucht nicht zwingend zu der Würdigung zu führen, es sei der Wille der Vertragsparteien gewesen, die Beklagte solle zu dem Ausgleich der mit der Ölfcuorung im Vergleich zur Koksfeuerung verbundenen Hinderung der Bedienungskosten die ganzen oder einen Teil der Wartungs-und Instandhaltungskos ton Übernehmeno Ohne v/eiterc Anhaltspunkte v/ar das Berufungsgericht nicht zu einer solchen .Würdigung gezwungen« Die Auslegung des Berufungsgerichts läßt auch keinen Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben erkennen«
 
IVo Da alio Kosten, deren Erstattung die Klügerin verlangt9 somit nicht umlagofähig sind, hat das Berufungsgericht die Klage mit Recht abgev/iesen» Die Revision der Klägerin v/ar daher mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO surückzuv/eiseno
 Dr« Haidinger	Artl	Dr*	I-Iesger
 Dr« Hesonor	Hör	mann