Volltext der Entscheidung
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Amtliche Sammlung: nein
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BGfH, lirto v, 14= Dezember I960 - VIII ZR 17/60 - Kammergericht
Berlin
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VIII ZE 17/60
Verkündet am 14» Dezember I960 Hoffmeister,Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
l m N amen d e s V o 1 k e s In dem Rechtsstreit
in B<
des Hauseigentümers Paul H Wegi
Klägers, Berufunssklägers und Revisionsklägers
Prozeßbevollmächtigter; Rechtsanwalt Dr,
gegen
die Damenschneidermeisterin Marianne S c h
in A^BBBBfstraße fflb?
Beklagte, Berufungsbeklagte und Revisionsbeklagte
Prozeßbevollmächtigterj Rechtsanwalt
hat der VIII„ Zivilsenat liehe Verhandlung vom 14 Bundesrichter Br»Gelhaar BroMessner
des Bundesgerichtshofs auf die münd-Bezember I960 unter Mitwirkung der Ärtl5 Br„Dorschei, Br»lezger und
für Recht erkannt t
Die Revision des Klägers gegen das Urteil des ■So Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 3o Dezember 1959 wird zurückgewiesen«
Die Kosten des Revisionsverfahrens fallen dem Kläger zur Last»
Von Rechts wegen.
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Tatbestand;:
Der Kläger ist Eigentümer des Hausgrundstücks
A]|mstraße 4M; die Beklagte ist Mieterin einer aus sechs Zimmern und lebenräumen beste“ henden Wohnung im dritten Stock dieses Hauses, Hach § 2 des Mietvertrages vom 19ö Juni 1952 wurden ihr die .Räume "als Wohnung und als G-eschäftslokal zu dem Betriebe einer DamenmäßsehneidereiH vermietet. In § 5 des schriftlichen Vertrages heißt es; "die Mieträume dürfen zu keinem anderen als dem in § 2 angegebenen Zweck oder Gewerbe benutzt werden," Hach dem-Kriege unterhielt die Beklagte in der Wohnung zunächst eine Schneiderlehrwerkstatt, später fertigte sie für die Konfektion Damenoberkleidung an und zwar zunächst als .Zwischenmeisterin,./später für eigene Rechnung, Sie beschäftigt im Durchschnitt 1? Ar“ beitnehmer und arbeitet mit zehn Nähmaschinen,,.
Der Kläger sieht die Benutzung:der Mieträume für einen Fabrikatitnsbetrieb als ver.trägswidrig an und klagt auf Verurteilung der Beklagten^:/'s.’öfbei /ISeijjuhß einer Geld-oder Haftstiafe zu unterlassen^ in der, Mieträumen, ei.r: Gewerbe zurv Herstellung von Wareh:: für: Firmen der Damen ob er~. bekleidung zu,unterhalten.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist ohne Erfolg geblieben„ Mix der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision,, deren Zurückweisung die "Beklagte beantragt, erstrebt er ihre Verurteilung nach seinem Klaganträg« ;; .
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Die Revision kann sachlich keinen Erfolg haben; denn das Berufungsgericht hat nach seinen tatsächlichen Reststellungen ohne Rechtsirrtum verneint, daß die Beklagte
von den Mieträumen im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung einen vertragswidrigen Gebrauch im Sinne de] Vorschrift des J$550;BGB machte, der den Kläger als Vermieter berechtigen konnte, auf Unterlassung zu. klagen,
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Bei seinen Erwägungen geht das Berufungsgerieht vom Wortlaut des Mietvertrages aus, nach dem die Beklagte nur berechtigt ist.s in den gemieteten Bäumen zu wohnen un eine Damenmaßschneidere! zu betreiben» Esist jedoch nicht rechtsirrig., wenn es zu dem Ergebnis kommt, der Kläger könne sieh hier als Vermieter bei der besonderen Lage des Falles nicht an den Wortlaut des Vertrages klammern, sondern müsse die von der Beklagten im Zuge der all gemeinen Entwicklung des Schneidergewerbes vorgenommene Umstellung des Betriebes -von Maßarbeit auf Konfektion als im Rahmen des Zumutbaren liegend nach Treu und Glauben ebenso hinnehmen wie eine entsnrechende 'Betriebserweiteru
Bei seinen Ausführungen hält sich das Berufungsgericht an die von der Rechtsprechung and auch im Schrifttum entwickelten Grundsätze darüber, ob und wann es als vertragswidrig angesehen werden muß, wenn' jemand, der Räume für einen bestimmten Zweck gemietet hat, sie an-
ders verwendet» So kann aber muß nicht immer ein Vertrags widriger Gebrauch darin gefunden werden, wenn eine Wohnun
zu dem Beil auch für Bürozwecke verwendet wird» Dabei kommt es jeweils auf die Umstände des Einzelfalles an ..(OLG‘Königsbergs SeuffArch 69 Nr«140; BGB RSRK ll»Aufl, § 550
Anm o.
Nichts anderes eilt für die Frage, ob es dem Ver
tragszweck widerspricht, wenn jemand, der Räume zu dem Betrieb eines, bestimmt bezeichneten Geschäftes gemietet hat, darin später ein anderes .Geschäftvoder einen anderen Geschäftszweig betreibt»' Dazu hat .Stauding.er (BGB 11«Auf 1 § 550 Nr»22) ausgeführt, ein solcher Wechsel sei dann
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nicht statthaft, wann das neue Geschäft ein wesentlich anderes sei (Beispiel: Metzgerei statt .Spezereiladen; oder wenn durch die Änderung eine Belästigung des Vermieters oder der übrigen Hausbewohner eintrete oder wenn der Vermieter im Einzelfalle ein besonderes Interesse daran habe, daß gerade das bestimmte ursprüngliche Geschäft weiterbetrieben werden Ebenso wie für Handelsgeschäfte gelten diese Grundsätze auch für sonstige Betriebe, insbesondere Gastwirtschafteno Für letztere hat der Bundesgerichtshof zwar entschieden, ein Gastwirt sei nicht ohne weiteres berechtigt, den Verwendungszweck der won ihm gemieteten oder gepachteten Gastwirtschaft ganz oder 'wesentlich zu verändern, gleichzeitig aber ausgesprochen, inwieweit mangels besonderer vertraglicher Abrede eine Änderung des GesamtCharakters der' Gastwirtschaft von dem Wirt vorgenommen werden könne, sei nach freu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange beider feile zu entscheiden (BGH ürto v„ 9» Januar 1954 - VI ZB 50/53 » EM BGB -§ 550 Ird), Dem hat sich der erkennende Senat schon in seiner nicht veröffentlichten Entscheidung vom 17„September 1957 “VIII ZR 320/56 - angeschlossen und.in Ergänzung dieser Rechtsprechung die Auffassung vertreten (Urte v„ .8,. .Oktober 1957 » VIII ER 47/57 - LM BGB § 550 Nr02), ob eine von dem Mieter von Geschäftsräumen bwäbpg sichtigte Geschäftserweiterung dem Zweck des Mietvertrages widerspreche und daher vertragswidrig sei, müsse unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalles nach den Grundsätzen von Treu und Glauben entschieden werden,-. Der Pall betraf die Erweiterung des Betriebes einer Milchbar durch Hinzunahme der Verabfolgung alkoholischer Getränke als Nebenartikel„ Es bestehen jedoch keine Bedenken, die hier entwickelten-Grundsätze.auch,auf den vorliegenden Pall einer Betriebsumwandlung anzuwenden« Dieser Pall liegt auch nicht, wie das Berufungsgericht meint, deshalb
anders, weil es sich bei der die Milchbar betr-
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Entscheidung um eine Maßnahme des Mieters, .gehandelt
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habe, an den die Vertragspartner bei Abschluß des Vertrages nicht gedacht hättenc Beide Fälle liegen vielmehr gerade insoweit gleich; denn-auch hier haben die Parteien sicher 1932 nicht damit gerechnetdie Mieterin als Inhaberin einer Bamenmaßschneiderei icönns sich einmal genötigt sehen, im Zuge der Strukturwandlung ihres Gewerbezweiges, der Schneiderei; im weiteren Sinne, ihren Betrieb von der individuellen auf industrielle'Anfertigung umzustellen v Dabei mag es einem Vermieter nicht immer zugemutet werden können, statt eines reinen 'Handwerksbetriebes (Damenmaßschneidereiv# nunmehr einen "mehr oder weniger industriellen1! Fertigungsbetrieb (für Daraenoberbeisleidung; in seinen Räumen zu dulden„t Auch insoweit kommt es immer auf die Umstände des Einselfalles an.Diese hat das Berufungsgericht hier untersucht und gewürdigt; sie recht-fertigen seine Entseheidungs die Umwandlung sei hier zu demutbare
2. Das: Berufungsgericht 'hat dabei im einzelnen erwogen, die'Umwandlung der Damenmaßsehneiderei in einen Fabrikationsbetrieb sei hier dadurch bedingt, daß sich die ..Abnehmerschaft von Maßkleidung weitgehend auf Konfektion umgestellt habe» Wenn die Beklagte daher ihren Betrieb habe existenzfähig- erhalten wollen-., habe die von ihr/vorgenom-mene Anpassung der Produktion an diese Entwicklung der Nachfrage nahegelegen.« Es meint, der Kläger würde sieh zwar nicht haben gefallen lassen müssen, wenn die Beklagte in ihren Räumen den Betrieb deines ganz anderen. Gewerbezweiges aufgemacht haben .würde, und führt auss,sie habe ihren Betrieb auch nicht in einer .feise.erweitern,dürfen, die die Grenzen des Zumutbaren für den;Kläger selbst und die Mieter des Hauses überschreite0 Beides verneint es für den Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung aus im wesentlichen tatricht erlichen Erwägungen,,
Es stellt fest,1 die erforderlichen.Arbeiten, die mit def- Fertigung der Konfektion verbunden seien, unter-
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schieden; sich von denen in der Maßanfertigung'■ lediglich dadurch,; daß diese nach den individuellen Maßen der Einzelkundin gefertigt werde, während hier genormte Maße zugrunde gelegji würden, also durch Wesensmerkmale, die sowohl für;den Vermieter als auch die anderen Hausbewohner völlig belanglos seieh und;auf die Abnutzung der Mieträume keinen Einfluß hätten0 Es stellt weiter ausdrücklich fest soweit sich der: Betrieb noch in den Mieträumen abspiele-,; seien, für die : Konfektion dieselben Maschinen- und Handnäharbeiten sowie lebenarbeiten (Schlagen der Knopflöcher,• Bügeln und ähnliches) erforderlich, wie sie für die llinzelanfertigüngshach Maß notwendig gewesen seien, auchhabe die Beklagte in der Maßschneiderei mit -wenigstens ebenso vielen Angestellten und Maschinen gearbeitet wie jetzt, in der Konfektiono Der veränderte Betrieb bringe deshalb, so fährt ss fort, weder eine stärkere Inanspruchnahme der Mieträume einschließlich des Treppenhauses noch eine erhöhte: Belästigung der Mitinie-ter gegenüber dem früheren Zustand mit sich,, Weiter hat das Berufungsgericht erwogen, weil die Besuche der Kundinnen fortxielen, die mitder Maßschneiderei bei jedem einzelnen Kleidungsstück mehrfach verbunden gewesen seien, sei der Betrieb der Beklagten, sogar im wesentlichen scho- ' nender für die Mieträume und ruhiger für die Mitmister als früher geworden,
Bel Zugrundelegung .dieser tatsächlichen: Feststellungen, von denen der erkennende Senat bei-'seiner Entscheidung auszugehen hat, ist es aus Rechtsgründen nicht angreifbar, wenn das ..Berufungsgericht zu dem .Ergebnis kommt, weil die Belange des Klagers durch die Umstellung des Betriebes- der Beklagten, die für diese von entscheidender wirtschaftlicher Bedeutung sei, nicht berührt würden, sei es ihm im Rahmen von Treu und. Hauben zu demutbar, sie hin-zunehmeno
Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten auch gegenüber den Einzelrügen der Revision einer rechtlichen Nachprüfung stand0
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Das Berufungsgericht hat nicht übersehen, daß.nach
dem Mietvertrag die Benutzung der Räume außer zu dem Wohnen nur für eine Damenmaßschneiderei vorgesehen war»' Davon geht es vielmehr gerade aus3 Es hat jedoch für den vorliegenden Einzelfall aus im wesentlichen tatrichterlichen Erwägungen bejahts daß der Kläger die "Umstellung"-'"des Betriebes nach Treu und Glauben .hinnehmen müsse5 weil der "neue" Betrieb bei Berücksichtigung aller Umstände, jedenfalls nicht als ein anders gearteter Betrieb angesehen werden könne9 und die Duldung eines solchen Betriebes dem Kläger und der Mitmiterin des Hauses zu demutbar sei« Dabei hat es auch nicht unbeachtet gelassen, daß die Umgestaltung des Betriebes u,a, dann unzu demutbar hätte sein können wenn sie auf den Charakter, des. Hauses eines im übri-
gen reinen Wohnhauses, in dem sich nur eine Damenmaß-Schneiderei befunden hat? hätte .einwirken können; denn es hat festgestellt, weil die meisten Räume im Hause des Klägers unstreitig gewerblich oder gemischtgewerblich genutzt würden, falle der Konfektionsbetrieb nicht aus dem Rahmen der Nutzung des Hauses heraus 0
20 Unbegründet ist auch die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe nicht beachtet, es bestehe bei der auf Erfüllung des Vertrages gerichteten Unterlassungs-klage nach § 550 BGB ein Unterschied gegenüber den Voraussetzungen eines außerordentlichen Kündigungsrechtes wegen vertragswidrigen Gebrauchs nach § 553 BGB=, letzteres ist dem Vermieter allerdings nur gegeben, wenn seine Rechte durch den vertragswidrigen.Gebrauch, in erheblichem Maße beeinträchtigt werden, während bei dem An-
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soruch auf Vertragserfüllung nach § 550 BGB die heblichkeit gleichgültig ist.« Das ist aber nicht das Entscheidendeo Wie oben ausgeführt worden ist, muß nicht .jeder Gebrauch der Mietsache zu einem anderen als dem ursprünglich bestimmten als vertragswidrig angesehen werden« Das hängt vielmehr von den Umständen des Einzelfalles ab, die hier die Betriebsumgestaltung, wie im einzelnen dargelegt ist, als dem Vermieter zu-, mutbar erscheinen lassen, und zwar insbesondere deshalb, weil mit ihr keine, nicht einmal eine unerhebliche Beeinträchtigung der Hechte des Vermieters verbunden ist, wie das Berufungsgerichtnausdrücklich fest-gestellt hat«
3, Fehl geht auch der Vortrag der Revision, die Beklagte könne sich der "Erfüllungspf1i cht" aus dem Mietvertrag nicht mit dem Hinweis entziehen, dasjenige Gewerbe (Damenmaßschneiderei}, zu dessen Ausübung - ein-» schließlich Wohnen _ ihr die Räume überlassen worden seien, sei infolge Veränderung der wirtschaftlichsn Verhältnisse nicht mehr rentabel., • sie wolle sich daher einem verwandten Gewerbe zuwenden« Dabei übersieht die Revision, daß auch die Vertragserfüllung dem Grundsatz von - freu und Glauben untersteht« Danach kann aber, wie das Berufungsgericht hier im einzelnen dargelegt hat, da Betreiben eines verwandten Gewerbes (statt Maßschneiders jetzt Konfektionsbetrieb) nach den besonderen Umständen des Einselfalles nicht als -vertragswidrig angesehen wer»»
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Beklagte "erfüllt" den Vertrag trotz Um-
stellung des Betriebes ordnungsgemäß,
Ihr Verhalten verstößt auch:nicht deshalb gegen Treu und Glauben, weil sie selbst, worauf die Revision an sich zutreffend verweist, den Mietvertrag, der nicht
xür-eine'bestimmte Zeit abgeschlossen ist« frei kündigen könnte« Es -kann auch unterstellt werden, daß sie in Berlin anderweit entsprechende Geschäftsräume' würde finden können. Nur, weil der Kläger -glaubt, die Umstellung, die ihm, -wie das Berufungsgericht tatsächlich .festgest61.lt hat, keine, Nachteile bringt, nicht dulden -zu müssen-, kann man sie auch unter Berücksichtigung von freu und Glauben nicht zwingen, ihre Räume aufzugeben oder dem Kläger freiwillig mehr Miete zu zahlen, solange in Berlin noch .-.Mieterschutz und gesetzliche Mietzinsregelung auch für Geschäftsräume in Kraft sind»
4° Nicht rechtsirrig-ist es auch, wenn das Berufungsgericht bei seiner Entscheidung berücksichtigt hat, daß die Beklagte am 29« September 1959 Räume am Kurfürst endamm hinzugenornmen undin diese; das Steffiager, die Büros und die Expedition 'verlegt hat, woraus es folgert, laß, weil in diesen neuen Räumen auch das ma~ük!Ü:V.’^ schinelle Zuschneider erfolgt, in den seit 1932 vom Kläger gemieteten Räumen nichts weiter als die ¥erar~ ;.:rw-n
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beitung.der zugeschnittenen Teile'vorgenommen.wircu ??5it diesen Maßnahmen ■{■Anmietung der .weiteren Säume >■''
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war der Klage nach den Feststellungen - des Beruf ung3ge~;gtl-f richts, seihst wenn sie ursprünglich.teilweise begründet gewesen sein sollte, jedenfalls -nunmehr die Grund-läge entzogen; denn es ist nichtrichtig, wie nie .ite- lllKd vision meint, daß das -Bef-ufungUgericht keine abschlie- li;f| ßend'e----Pe.stste-llung;.;Mfübsf--:^e:^rofffn habe, infolge der -.Betriebsänderung am 29olrweptember, 1959 sei die Beiä~
stigung -nicht mehr■erheblich. Es seht vielmehr gerade Idll
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davon aus. daß danach überbauet keine solche Belästi-
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gung" mehr festzustellen sei, daß der Betrieb vielmehr
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sogar ruhiger und schonender geworden ist als Inder Zeit? in der;'.die Beklagte noch ihre Maßschneiderei mit den zwangsläufigen Kundenbesuchen betrieben habe« Bür diese Feststellung verwertet, es allerdings, daß der Kläger nichts substantiiert darüber vorgetragen habe, inwiefern sich nach Herausnahme eines Teiles des Betriebes der Restbetrieb noch belästigend auswirkeo Damit hat es sich jedoch im Rahmen seiner tatrichterlichen Würdigung des Parteivortrages gehalten, und es brauchte auch aus der Tatsache allein, daß erfahrungsgemäß in einem Konfektionsbetrieb, der mit der gleichen Zahl von Angestellten und Maschinen arbeitet,wie ein Maßschnei~ derolß-ibetrieb, erheblich mehr Sinzelstücke hefge-stellt werden, nicht auf eine Unzu demutbarkeit der Umstellung des Betriebes der Klägerin für den Hauseigentümer zu schließeno
-Soweit die Revision meint, es sei die für:eine Unterlaßsungsklage. erforderliche Wiederholungsgefahr • -gegeben und dafür anführt, 'die. Beklagte .nehme weiterhin das Recht für sich in Anspruch, in den-Mieträumen einen Konfektionsbetrieb zu führen, ist ihr ebenfalls nicht zu folgen„ Dem Zusammenhang der Entscheid ungsgr Und e des Berufu.ngsgerib.hts ist vielmehr zu entnehmen, daß dieses die Verlegung eines Teiles des Betriebes der Beklagten in neue Räume als«endgültig angesehen hat und daraus folgert,' die Beklagte nehme nur noch für sich in Anspruch, die vom'Kläger gemieteten Räume so verwenden zu dürfen, wie sie im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht, am 3» Dezember 1959, benutzt wurden * Diese Benutzung ist aber nach Lage des Balles nicht als vertragswidrig im Sinne-von § 550 BGB anzusehen0 Deshalb kann die Unterlassungsklage keinen Erfolg ha-
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XII,
Da das üsruiung&urteii aucn sonst icemen Jkecnts-
rrtuia sum Nachteil des Klägers enthält, ist seine Ee-•ision als unbegründet surüchzuweisen»-
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO
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Dr»Dorschei - DroMezser
Dr.Meseneri
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