Volltext der Entscheidung
Nachschlagewerk: ja
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BGHZ: nein
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BGB §§ 157 Gg, 328, 564 Abs. 2
Bas in einem Wohnungsmietvertrag bestimmte Erfordernis, daß die Kündigung des Vermieters der Zustimmung des Bienstherrn des Mieters bedarf, der die Herstellung der Y/ohnung durch Hingabe eines Darlehens gefördert hat und der sich dafür ein Yfohnungsbesetzungsrecht und die Mitwirkung bei der Bestimmung des Mietzinses hat einrMuncn lassen, entfällt bei Beendigung des Besetzungsrechts.
BGH, ürt. v. 12. November 1969 - VIII ZR 16/68 - OLG Hann
LG Besen
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VIII ZRf 16/68
URTEIL Verkündet am
12. Novorabcr '!9j9 Kiett,
Justi zh aup t c e kr c t
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
dos Kaufmanns Paul H
in Hi
traße f,
Klägers und Revisionsklägero,
- Proseßbcvollmächtigtor
Rechtsanwalt Pr.
gegen
das land Nordrhein-Westfalen, vertraten durch die Landesbauhehörde RflM I^HJallee
Beklagten und Revisionsbeklagton.
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt 3)r.
Der VIIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9«. November 1969 unter Mitv/irkung des Senatspräsidenten Dr„ Haidinger sov/ie der Bundesrichter Dr„ Mezger, Dr„ Messner,, Mormann und Braxmaier
für Recht erkannt:
Io Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 19o Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 23» November 1967 aufgehoben0
IIo Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 13o Zivilkammer des Landgerichts Essen vom 19 o April 1967 v/ird mit der Maßgabe zurück-gev/iesen, daß die Urteilsformel dahin geändert v/ird:
Io Der Beklagte v/ird verurteilt, dem Kläger die Zustimmung zur Kündigung des mit den Fheleuten SflHI geschlossenen Mietvertrages über deren Wohnung in dem Hause H^0£ A00traße 0 zu erteileno
20 Es v/ird festgestellt, daß der Kläger zur Kündigung der mit den Eheleuten Se0|^und T00| geschlossenen Mietverträge über deren Wohnungen im Hause Ha0§, A00straße nicht mehr der Zustimmung des Beklagten bedarf«
IIIo Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen»
Von Rechts v/egen
Tatbestand:
Der Kläger setzte im Jahre 1950 mit Hilfe eines mit 3 & zu verzinsenden und mit 1 ^ su tilgenden Darlehens des verklagten Landes in Höhe von 15 000 DM drei Wohnungen auf seinem Grundstück in Ha|B’ ABBstraße (B instand.
In einem am 4./6, Juli 1950 geschlossenen Vertrag (im folgenden Förderungsvertrag bestimmte § 5:
"Die mit Hilfe der Darlehn errichteten Wohnungen dürfen für die Dauer der Dariehnsgevährung - im Falle einer Rückzahlung vor Ablauf des für die Tilgung vorgesehenen Zeitraumes für die Dauer von mindestens 15 Jahren vom Tage der Erteilung des Bev/illigungsbescheides ab - nur an Bedienstete des Landes vermietet oder in sonstiger Weise überlassen werden. Die Einhaltung dieser Verpflichtung ist durch Eintragung einer beschränkten persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten des Landes zu sichern.,f
ii
Nach Bezugsfertigkeit nahm der Kläger* wie vereinbart,Landes-bedienstete in die Wohnungen auf, zuletzt die Mieter sBBB? SeBBund TflBHB» Zum 31* Dezember 1964 zahlte er das Darlehen zurück. Die 15-jährige Frist des § 5 des Förderungsvertrages lief Ende Juli 1965 ab. Die zur Sicherung dec Besetzungsrechts des Beklagten eingetragene Dienstbarkeit wurde im Grundbuch gelöscht. Der Kläger kündigte den Mietvertrag mit SB1 zu dem 30. Juni 1965» verlangte anstelle des bisherigen Mietzinses von 171,67 DM ab 1. Juli 1965 422,13 DI
und v;iederholte die Kündigung durch Anwalts schi*eibcn zu dem 31- Oktober 1965- SBHB widersprach, v/eil der Beklagte der Kündigung nicht zugestimmt habe. Er berief sich auf § 15 Abs. 4 seines Mietvertrages. Diese Bestimmung lautot:
"Der Vermieter bedarf zu jeder Kündigung des Mietverhältnisses der voi’herigen schriftlichen Zustimmung durch das Land, es sei denn, daß das Mietverhältnis wegen erheblicher Belästigung oder wegen Mietrückstandes gekündigt werden sollte."
Das Formular dieses Vertrages, das auch in früheren Fällen sowie für die Verträge mit SeflBBund TflIHIIIHI verwendet worden war, ist vom Beklagten entv/orfon und herausgegeben worden»
Die gegen Schäfer gerichtete Räuraungs- und Herausgabe klage verlor dor Kläger in beiden Instanzen mit der Begründung, es fehle die zur Kündigung notwendige Zustimmung des Beklagten. In einem sich anschließenden Rechtsstreit, in welchem er die Landesbaubehörde ß|H|auf Zustimmung zur Kündigung verklagte, wurde die Klage gleichfalls abgewiosen
Im vorliegenden Rechtsstreit hat der Kläger beantragt das verklagte Land zu verurteilen, der Kündigung der Mietverträge smm und zuzustinmen, hilfs-
weise festzustellen, daß er zur Kündigung dieser I-Iietver-hältnisse nicht mehr der Zustimmung des Beklagten bedürfe.
Das Landgericht hat dem Hauptantrag stattgegeben. In Berufungsrechtszuge, in dem der Kläger weitqr hilfsweise den Antrag stellte, die Zustimmung zu einem späteren, nach Ermessen des Gerichts zu bestimmenden Zeitpunkt zu erteilen wurde die Klage abgewiesen. Mit der Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung dos Urteils des Landgerichts.
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Der Beklagte hat beantragt, die Revision zurlickzuweiaen.
Ent sehe id ungsgründe
I, Das Berufungsgericht führt aus, den Mietverträgen, die nur die Rechtsbeziehungen zwischen dem Kläger und den Mietern regelten, lasse sich keine Verpflichtung des Beklagten zur Zustimmung zu einer nach Ablauf des Belegungsrechts etwa erfolgenden Kündigung entnehmen. Auch in den von den Parteien geschlossenen Förderungsvertrag fehle eine derartige Verpflichtung des verklagten Bandes. Ersichtlich seien die Parteien der Auffassung gewesen, daß mit der Rückzahlung des Darlehens ihre vertraglichen Beziehungen beendet seien. Aus der Tatsache, daß der Beklagte durch die von ihm entworfenen und herausgegebenen Vertragsformulare auf die Mietverträge erheblichen Einfluß genommen habe, folge gleichfalls nicht, daß er nach Ablauf der in § 5 des Förderungsvertrages bestimmten Zeit einer Kündigung zustimmen müsse. Aus dem Fehlen einer seitlichen Beschränkung des Zustimmungserfordernisses in § 15 Abs. 4 der Mietverträge habe der Kläger angesichts der Interossen-lage sowohl der Mieter als auch des v/ohnungsfürsorge-pflichtigen Beklagten nicht schließen können, nach Ablauf des Besetzungsrechts sei eine Zustimmung zur Kündigung nicht mehr erfoz’derlich oder’ diese müsse von da an in jedem Falle erteilt werden. Auch unter dem Gesichtspunkt dos Schadensersatzes wegen positiver Verletzung des Förderungs-Vertrages sei der Beklagte nicht zur Zustimmung verpflichtet.
Es sei nicht zu beanstanden, daß er sich die über das 15-jährige Besetzungsrecht hinausgehende Möglichkeit verschafft habe, die zwischen dem Kläger und den Landes-bediensteten bestehenden Mietverhältnisse zeitlich zu beeinflussen.
II. Biese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
Sowohl dem Förderungsvertrag als auch den Mietverträgen liegen Formulare zugrunde, die im ganzen lande Nordrhein-Westfalen verwendet worden sind, die also in Streitfälle in mehr als einem Oberlandesgerichtsbezirlc zur Beurteilung 3tehen. Der erkennende Senat ist deshalb in der Würdigung dieser Verträge an die Beurteilung dec Berufungsgerichts nicht gebunden.
1. Als Gegenleistung für die Gevrährung des Darlehen von 15 000 DM hat sich der Beklagte für die Dauer von 15 Jahren das Recht einräumen lassen, die geförderten Wohnungen mit landesbediensteten zu besetzen. Kernstück diesen Benutzungsrechts war dabei die Einflußnahme des Beklagten auf die Gestaltung des Mietzinses, um zu erreichen, daß die Wohnungen für die in Betracht kommenden Bediensteten erschwinglich waren. Die Mitwirkung des verklagten Landes bei der Festsetzung des Mietzinses ist zwar nicht im Förderungsvertrag selbst enthalten, ergibt sich aber aus den vom Beklagten herausgegebenen Formularen, die beim Abschluß der Mietverträge verwendet wurden. In deren § 3 Abs. 1 ist die sogenannte Kostenmiete festgesetzt. § 3 Abs. 2 bestimmt den unter der Kostenmiete des Absatz 1 liegenden Mietzins, der während
der Dauer des Beschäftigungsverhältnisses des Mieters im Dienste des verklagten Landes zu bezahlen ist, und in Absatz 3 heißt es, daß die endgültige Miete im Einvernehmen mit dem Beklagten festgesetzt wird. Zu diesem Zweck ließ sich der Beklagte, wie der vorgedruckte Vermerk am Ende des Formulars zeigt, den Vertrag nach Abschluß vorlegen.
Hieraus ergibt sich zweierlei:
Einmal war der Kläger während der Dauer des Besetzungsrechts nicht nur in der Auswahl seiner Mieter auf die vom Beklagten vorgeschlagenen Personen beschränkt, sondern auch in der Vereinbarung der Höhe des Mietzinses und damit, in der wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums erheblich eingeengt.
Zum anderen zeigt sich, daß Förderungsvertrag und Mietverträge nicht getrennt voneinander betrachtet werden dürfen, sondern daß sie sich gegenseitig ergänzen und daher nur zusammen in ihrem Inhalt richtig gewürdigt werden können.
2. Dann aber erweist aich § 15 Abs. 4 der Mietverträge nicht als eine Bestimmung, die im Ergebnis auf eine unter Umstanden erhebliche Verlängerung deo im Förderungovertrag vereinbarten Besetzungsrechto hinausläuft, sondern als dessen mietvertragliches Gegenstück mit dem Zweck, den einzelnen Landesbediensteten, der auf Vorschlag des Beklagten Mieter des Klägers geworden war, dagegen zu schützen, daß er vorzeitig die Mietwohnung wieder aufgeben muß, und außerdem
den Beklagten davor zu bewahren, dem Kläger immer wieder erneut Landesbedienstete als Mieter Vorschlägen zu müssen, falls der bisherige Mieter im Wege der Kündigung zu dem Auszug gezwungen wurde. Denn der Förderungsvertrag allein gab der Beklagten nur das Rocht, die Wohnung mit irgendeinem Landesbediensteten zu belegen, nicht aber das Recht, den Klager an dem Mietvertrag mit einem bestimmten Bediensteten foot-zuhalten.
Die so verstandene Bestimmung des § 15 Abs. 4 der Mietverträge ist demnach durchaus sinnvoll und nicht, wie der Beklagte meint, überhaupt nur verständlich, wenn mit ihr beabsichtigt war zu erreichen, daß die Lande sbedi on st ? Ur.. die bei Ablauf des Besetzungsrechts Mieter sind, gegen eine Kündigung des Klägers zu schützen. Eine derartige zeitliche Ausdehnung des im Förderungsvertrag festgclegten Besetzung*:-rechts hätte angesichts der dargelegten starken wirtschaftlichen Beschränkung, der der Kläger eben wegen dieses Besetzungsrechts unterworfen war, einer eindeutigen Regelung vor allem auch deshalb bedurft, weil nach § 5 Abs. 2 dos Förderungsvertrages und nach § 14 der Mietverträge die Belegung und das Mietverhältnis sich grundsätzlich mit den Ehegatten und den Hinterbliebenen des Bediensteten weiter fortsetzten. Eine so erhebliche, ihrer Dauei’ nach ganz unbestimmte zeitliche Erweiterung der Wirkung des Booetzungs-reehts hätte einer unmißverständlichen Bestimmung bedurft, an der es hier fehlt.
Aus dem engen Zusammenhang zwischon Besetzungsrecht und dem Erfordernis der Zustimmung des Beklagten zur Kündigt
ergibt sich der Wegfall des ZustimmungserforderniBses mit der Beendigung des Besetzungsrechts. Die Mietverträge stellen in einer ganzen Seihe von Bestimmungen (§ 1 Abs. 1, § 3 Abs. 2, 3, 4 und 6, § 7 Abs. 2, § 10 Abs. 1 und § 15 Abs. 3 und 4) ausdrücklich darauf ab, daß die Mietwohnung zur Unterbringung von Landosbe-dienstoten bestimmt ist. Es ist allgemein bekannt, daß die Eigenschaft als landesbedienstetenwobnung zeitlich nicht imbegrenzt ist. Deshalb gelten alle Bestimmungen, die auf diese Eigenschaft abstellen, nur für deren Bauer, das heißt nur solange, wie das im Förderungsvertrag vereinbarte Besetzungsrechto
3. Obgleich das Erfordernis der Zustimmung des Beklagten zu einer Kündigung damit weggofallen ist, steht dem Kläger, wenn er die Mietverhältnisse mit den Mietern SBHB’ TflHHHB durch Kündigung
beenden will, jedenfalls der Wortlaut des § 15 Abs. 4 der Mietverträge entgegen. Im Verhältnis zu SHB hat da3 bereits dazu geführt, daß das Räumungsverlangen des Klägers wegen Pehlens der Zustimmung des Beklagten zur Kündigung rechtskräftig abgev/ieson wurde. Insoweit ergibt sich die Notwendigkeit der mit der Klage verlangten Zustimmung zur Kündigung aus den Wirkungen der Rechtskraft (§ 322 Abs. 1 ZPO).
Anders ist es hinsichtlich der Mieter Se^B unc* TBHHIB’ gegerjj die Räumungsprozesse bisher nicht statt-gefunden habon. Auch die Verträge mit diesen Mietern kann der Kläger seit 1. August 1965 kündigen, ohne daß er die Zustimmung des Beklagten einholen muß. Ba dieser aber nach
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v;ie vor das Recht für sich in Anspruch nimmt, eine etwaige Kündigung auf Rechtmäßigkeit und Zweckmäßigkeit zu überprüfen, hat der Kläger ein rechtliches Interesse an der hilfsweise begehrten Feststellung, daß er zur Kündigung dieser Mietverträge keiner Zustimmung des Beklagten boderf.
III. Auf die Revision war deshalb die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts zurücksuweicon, die Urteilsformel jedoch hinsichtlich der Mietvorhältnisso S^H^und ?■■■■ in einen Feststellungsausspruch ab-zuändern. Die Kostenentscheidung ergibt sieh aus § 91 ZPO.
Dr. Haidinger Dr. Meager Dr. Messner
Mormann Braxmaier
