BGH · VIII ZR 16/59

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Leitsatz / Zusammenfassung

Bezweckte aie Hingabe eines verlorenen Baukostenzuschusses den Abschluß eines langfristigen Mietvertrages, so kann bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses ein Bereicherungsanspruch des Mieters auch dann gegeben sein, wenn mangels Wahrung der Bchriftform der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt Über diese 'Wohnung wurde am 4« April 1954 unter Benutzung des Formblattes des Deutschen Einheitsmietvertrages ein Vertrag geschlossen, in dem die Klägerin und ihr Ehemann als Mieter aufgeführt sind. Lie Klägerin und ihr Ehemann zahlten zunächst keine Miete«, Am 19° September 1954 spätestens wurde vereinbart, daß auf den Mietzins monatlich 50,—LM als Tilgungsraten des Darlehens zu verrechnen seien« An diesem Tage erhielt der Beklagte einen Betrag von 720,- LM, der nach Darstellung der Klägerin die bar zu zahlende Miete für die Zeit vom 1« Mai 1954 bis 50« April 1955 bildet« Ab 1« Mai 1955 wurden monatlich 60,—LM an den Beklagten bezahlt« stige Kündigung habe ich zur Kenntnis stimme unter Vorbehalt ausnahmsweise Die Klägerin und ihr Ehemann räumten die Wohnung zu dem 31o März 1957* Der Beklagte vermietete sie ab 1, Mai 1957 zu einem monatlichen Mietzins von 175?“ DM an einen neuen Mieter, Die Klägerin verlangt aus eigenen und ihr von ihrem Vater abgetretenen Rechten die Zahlung eines Teiles des verlorenen Baukostenzuschusses» Sie macht geltend, es sei mündlich vereinbart worden, daß der Beklagte als Gegenleistung für das Darlehen und den verlorenen Baukostenzuschuß das MietVerhältnis auf die Dauer von zehn Jahren nicht; kündigen sollO*. L Das Berufungsgericht legt die Vereinbarungen der Beteiligten dahin aus, daß unmittelbare rechtliche Beziehungen zwischen den Parteien, also Klägerin und Beklagten, auch insoweit hätten begründet werden sollen, als es sich Bei der engen Verknüpfung zwischen Larlehen und Baukostenzuschuß mit dem Mietverhältnis hätten die Ansprüche aus der Hingabe des verlorenen Baukostenzuschusses nicht abweichend von den Tilgungsraten des 'Larlehens etwa dem Vater der Klägerin verbleiben sollen,, Las Berufungsgericht stellt auf Grund der Beweisaufnahme ferner fest, daß die Parteien ausdrücklich vereinbart hätten, der Beklagte dürfe das Mietverhältnis als Gegenleistung für die Gewährung des Darlehens und des verlorenen Baukostenzuschusses zehn Jahre lang nicht kündigen» Möchten auch, so führt das Berufungsgericht aus, bei beiden Parteien gewisse Unklarheiten über einzelne ihrer Abmachungen bestehen, so habe der Senat doch aus den Aussagen der Zeugen die Überzeugung gewonnen, daß der Beklagte auf die Dauer von zehn Jahren auf sein Kündigungsrecht verzichtet habe, Das Berufungsgericht legt sodann auf Grund des Vorbringens der Klägerin zugrunde, daß auf den Baukostenzuschuß ein Zeitraum von sieben Jahren entfalle, und meint, dem Beklagten gereiche die darin iiegende Beschränkung nicht zu dem Nachteil, Las Berufungsgericht ist der Auffassung, der Verzicht des Beklagten auf sein Kündigungsrecht, der trotz fehlender Schriftform wirksam sei, und die Hingabe des Darlehens und des verlorenen Baukostenzuschusses ständen im Verhältnis der Gegenseitigkeito Die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses habe es dem Beklagten unmöglich gemacht, den verlorenen Baukostenzuschuß durch ”Abwohnenlassen” zu tilgen» Die Klägerin habe sich bei ihrer Kündigung nicht rechtswidrig oder schuldhaft verhaltene Daher mindere sich in entsprechender Anwendung des § 325 Abs»! also zwei Jahre und elf Monate lang uie ihm ooliegenae Leistung im Worte von 1041?67 DM erbracht habe, könne die Klägerin den Liberschießenden Betrag von 1450,35 LM für vier Jahre und einen Monat nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zurück!ordern, Weil aber der Beklagte diesen Betrag nicht mehr monatlich durch "Ab-wohnenlassen" zu tilgen brauche, sei er verpflichtet, der Klägerin bis zur Erschöpfung des Betrages monatlich 29,76 IM zu zahlene 2<> Ler Auffassung des Berufungsgerichts, der Beklagte sei wegen vorzeitiger Beendigung des MietVerhältnisses der Klägerin zur Rückzahlung eines Teiles des verlorenen Baukostenzuschusses nach den Grundsätzen der Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung verpflichtet, ist im Ergebnis, wenn auch nicht in der Begründung beizupflichten. der Vermieter bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses ungerechtfertigt bereichert sein könne, da der mit der Hingabe des Baukostenzuschusses erstrebte Erfolg sich nicht voll verwirklicht habee In den Urteilen ist dargelegt, daß in diesem Falle auf der Mieterseite ein Vermögensverlust in Gestalt des vorzeitig eingetretenen Wegfalles der Hutzungsmöglichkeit entsteht und dementsprechend dem Vermieter eine vorzeitige HutZungsmöglichkeit zufällt„ Liese vorzeitige Möglichkeit? Gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, der Verzicht des Beklagten auf sein Kündigungsrecht für die Lauer von zehn Jahren habe nicht der Form des § 566 BGB bedurft, bestehen allerdings Bedenken» Die vom Berufungsgericht angeführte Entscheidung RGZ 103>381,383 betrifft einen anderen Sachverhalt» Dort hatte der Verkäufer eines Grundstücks, auf dem sich ein vermieteter Laden befand, mit dem Käufer mündlich vereinbart, daß der Käufer während eines bestimmten Zeitraumes dem Mieter nicht kündigen werde» Las Reichsgericht hat ausgeiührt, der zwischen V ersäufer und Käufer zu Gunsten des Mieters geschlossene Vertrag bilde einen wesentlichen Bestandteil des Gr und stück sverü uh e rung *■-vertrages* Auf Grundstuckskaufverträge und ihre unselbständigen Teüe könne § 566 Bgb keine Anwendung finden- Die Abrede habe daher der gerichtlichen oder notariellen Beurkundung bedurft» Die Auflassung und Eintragung habe aber das Abkommen wirksam werden lassen» Auch ein Verzichtsvertrag, nach dem der Käufer auf das mit der Übereignung auf ihn übergehende Recht des Verkäufers, dem Mieter mit gesetzlicher Frist zu kündigen, verzichtet habe, falle nicht unter § 566 BGB» Denn diese Bestimmung beziehe sich ihrem Wortlaut und Zweck nach nur auf Mietverträge im eigentlichen Sinne» Im vorliegenden Fall sind es jedoch Vermieter und Mieter, die bei der Abrede über die Gewährung des Darlehens und des Baukostenzuschusses in einer nach der Auslegung des Berufungsgerichts, engen Verknüpfung mit dem Mietverträge vereinbart haben, daß der Beklagte als Vermieter für zehn Jahre auf die Kündigung verzichte. viel für eine Auslegung, daß auf seiten des Beklagten der Mietvertrag, weil er für ihn unkündbar war, auf die Dauer von zehn Jahren hat abgeschlossen werden sollten» Eine derartige Abrede würde aber, da sie den Inhalt des Mietvertrages betrifft, der Formvorschrift des § 566 BGB unterfallem Wie der Senat in dem zur Veröffentlichung bestimmten Urteil vom 6» Dezember 1959 - VIII ZR. 164/58 - unter Klarstellung zu der vom Berufungsgericht angeführten Entscheidung des Reichsgerichts über den Verzicht des Vermieters auf sein Kündigungsrecht (RGZ 103;381) ausgesprochen hat, bedarf eine Vereinbarung des Vermieters und des Mieters, durch die der schriftlich auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietvertrag dahin abgeändert wird, daß die Kündigungsbefugnis beschränkt wird, der schriftlichen Form, wenn die Dauer des MietVerhältnisses dadurch auf mehr als ein Jahr erstreckt werden soll» ert-i gt en Bereicherung kommt es indessen nicht darauf an, ob die Abrede über den Ausschluß der Kündigung schriftlich hätte getroffen werden müssen» Fine formlose Abrede ist nicht schlechthin nichtig -ler Mangel der Form bewirkt nach § 566 BGB, daß der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt» Im vorlie- genden Fall würde es danach bei der Bestimmung im schriftlichen Vertrag vom 4c April 1954» daß; or auf unbestimmte Zeit laufe, geblieben sein* Daraus folgt aber nicht etwa, daß der Baukostenzuschuß tatsächlich eine Sonderleistung schon für den Abschluß eines auf unbestimmte Zeit geschlossenen und deshalb nach den Vorstellungen der Parteien beiderseits kündbaren Vertrages war, so daß die Gewährung des Baukostenzuschusses nicht die Grundlage eines Bereicherungsanspruches bilden könnte» Daran, daß die Parteien als Rechts grund für die Zahlung des Baukostenzuschusses den wirksamen Abschluß eines auf seiten des Beklagten für zehn dahre unkündbaren Mietvertrages haben vereinbaren wollen, hat sich nichts geändert. Der Abschluß eines insoweit langfristigen Vertrages bildete nach wie vor den Zweck der Hingabe des Baukostenzuschusses und ues Mietdarlehens» Dem Beklagten hätte zwar freigestanden, den Mietvertrag mit gesetzlicher Kündigungsfrist zu kündigen, sofern sich nicht eine solche Kündigung deshalb als unzulässige Rechtsausübung darstellte, weil der Beklagte, der im Genuß der empfangenen Gelder, die die Gegenleistung für den Ausschluß der Kündigung gebildet haben, verbleiben will, sich durch eine Kündigung in unvereinbarem Gegensatz zu seinem früheren Verhalten setzen würde Aber auch wenn der Beklagte berechtigterweise gekündigt hätte, wäre keine andere Rechtsfolge eingetreten, als sie durch die von der Klägerin und ihrem Ehemann ausgesprochene Kündigung herbeigeführt ist, nämlich der spätere Wegfall des bei Leistungen des Baukostenzuschusses vorhandenen Rechtsgrundes» Hätte der Beklagte gekündigt, weil er mangels Schrift= form an seiner Zusage, die Klägerin und ihren Ehemann für zehn Zahre im Genuß der Mietwohnung zu belassen, nicht ge- li buncen war, so wäre ale Rechtslage nicht wesentlich anders gewesen als in dem vom ernennenden Senat entschiedenen lall, daß der Vermieter durch den Konkurs des Mieters nach § 19 KO in die Lage versetzt wird, einen langfristigen Mietvertrag zu kündigen (Urt« v, 11 * Juli 1956 - VIII ZR 114/97 -NJW 1956,1582 = LM BGB § 612 Nr.34), Da das Kündigungsrecht der Mieter nicht hat ausgeschlossen werden sollen, läßt sich keinesfalls sagen, ihre Kündigung verstoße gegen reu und Glauben, Da unstreitig der Beklagte die der Klägerin und ihrem Ehemann zu dem Mietzins von 110 DM vermietete Wohnung an den neuen Mieter zu einem Mietzins von 175 DM vermietet hat, ist ihm durch die Beendigung des Mietverhältnisses ein Vermögensvorteil zugeflossen, der den Betrag von 29,76 DM, den die Klagei'in unh ihr Ehemann von dem Baukostenzuschuß monatlich "abwohnen1' sollten, übersteigt» Insofern liegt also tatsächlich eine Bereicherung vor» Dahingestellt kann bleiben, ob e^wa dem Bereicherungsanspruch der Klägerin zunächst die Vorschrift des § 817 Satz 2 BGB entgegen gestanden haben könnte, weil die Klägerin oder ihr Rechtsvorgänger und der Beklagte durch Gewährung des Baukostenzuschusses möglicherweise gegen das Hamburgische Gesetz Uber das Verbot von Ab stands zahl ungen und Sonderleistungen für Wohnraum vom 2* Oktober 1953 (Hamb GVB1 Teil I 244) ver- rungsancprüche aller Art bezieht (BGB RGRK, lücAufl, § öl7 Anra-1 zu Satz 2), Zu einer Berücksichtigung des irrevisiblen LandOörechts wäre der Senat allerdings befugt, da das Berufungsgericht auf den Tatbestand unter diesem Gesichtspunkt gar^nLcht eingegangen ist und ihn insoweit nicht gewürdigt hat (BGHZ 24*159,164)o Bine Prüfung erübrigte sich auch nicht schon deshalb allein, weil das genannte Gesetz durch § 29 Abso5 3&G aufgehoben worden ist (vgle hierzu OLG Hamburg MLR 1956,106, nicht 102, wie bei Roquette, BMG 2»Aufl» § 29 Nr.4Ö Kote 2 S*349 angeführt)„ Die Parteien haben indessen nach dem unstreitigen Sachverhalt den Mietvertrag und ihr Abrechnungsverhältnis, auch soweit der verlorene Baukostenzuschuß in Frage stand, nach der Aufhebung des Gesetzes vom 2P Oktober 1953 noch längere Zeit fortgesetzte Damit haben sie in schlüssiger »veise zu dem Ausdruck gebracht, daß sie die Abreden über den verlorenen Baukostenzuschuß urui seine Abwicklung als wirksam gelten lassen wollten, nachdem die gegen ihre Zulässigkeit bestehenden Bedenken durch aie Gesetzgebung für die Zukunft beseitigt worden waren* Daß das Berufungsgericht auch für den Monat April 1957 eine Bereicherung ausgeglichen hat, obwohl die Y/ohnung in diesem Monat nicht vermietet worden ist, stellt keinen Rechtsfehler dar. Der Unterschiedsbetrag zwischen der alten und der neu vereinbarten Miete ist 30 hoch, daß dem Beklagten auch im Zusammenhang mit dem Vermögensverlust, der der Klägerin dadurch entstanden ist, daß sie den verlorenen Baukostenzuschuß im April 1957 nicht "abgewohnt11 hat, schon binnen kurzem ein entsprechender Vermögensvorteil zugeflossen ist, den er erstatten muß. Die Feststellungen des Berufungsgerichts, die Parteien hätten ausdrücklich vereinbart, der Beklagte dürfte das Mietverhältnis als Gegenleistung für die Gewährung des Darlenens und des verlorenen Baukostenzuschusses zehn Jahre lang nicht kündigen, greift die Revision mit Verfahrensrügen an. Mit Recht hat deshalb das Berufungsgericht berücksichtigt, daß auch nach der Barstellung des Beklagten die Abreden der Vertragsparteien nicht vollständig mit dem Wortlaut des schriftlichen Vertrags übereinst immten* Ein solcher Sachverhalt liegt hier gar nicht vor» Las Berufungsgericht hat nicht etwa ange-nommen, daß Unklarheiten bestehen geblieben seien, der Sachverhalt also nur lückenhaft habe aufgeklärt werden können» Es hat vielmehr ausgeführt, möchten bei den Parteien auch gewisse Unklarheiten über einzelne ihrer Abmachungen bestehen, so habe doch der Senat aus den Aussagen der gesamten Zeugen die Überzeugung gewonnen, üaß der Beklagte auf die Lauer von zehn Jahren auf sein Kündigungsrecht verzichtet habe» Das Berufungsgericht hat ersichtlich sagen wollen, es habe die in einzelnen Teilen unklaren Willenserklärungen der Parteien ausgelegt und sei zu dem genannten Ergebnis gekommen» Diese Erwägung des Berufungsgerichts ist nicht zu beanstanden» Die Auslegung einer rechtsgeschäftlichen Erklärung setzt gerade voraus, daß sie auslegungsbedüritig ist.

Zitierte Normen

Schlagwörter

BGBBerufungsgerichtParteiBaukostenzuschußKlägerinRevision

Volltext der Entscheidung

h a c h s c hl ag ew er k: Amtliche Sammlung nein nein BGB §§ 555, 566, bl2 Bezweckte aie Hingabe eines verlorenen Baukostenzuschusses den Abschluß eines langfristigen Mietvertrages, so kann bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses ein Bereicherungsanspruch des Mieters auch dann gegeben sein, wenn mangels Wahrung der Bchriftform der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt BGri, Urt. v. 21, Januar I960 - VIII ZS 16/59 - OLG Hamburg Kleut, Justizobersekretär als Urkundsbearnter a er Geschäftsstelle I ci IJ amen des Volkes In dem Rechtsstreit des Hauptwerkmeisters bei der Gefängnisbehörde Heinrich H Beklagten, Berufungsbeklagten und Eevisionsklägei*s, ~ Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Lr = gegen die Ehefrau Edith Sch Si gebs l)i in Ha< Klägerin, Berufungsklägerin und Revisionsbeklagte, Prozeßbevcllmächtigter: R ec h t sa nw a 11 hat der VIII» Zivilsenat des Bundesgericht shot's auf die mündliche Verhandlung vom 21«, Januar I960 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Br.Großmann sowie der Bundesrichter Artlfl Br»Spieler, I)r»Mezger und BrcMessner für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 10» Zivilsenats des Hanaeatischen Oberlandesgerichts zu Hamburg vom 11 o Novenaber 1958 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen» Von Rechts wegen x aibestand: Der Vater der Klägerin hat vor deren Verheiratung aeia heklagten; der ein schuß von 2500 DM Klägerin und ihr j Haus ausbauen 'wollte, einen buukostenzu-und ein Larlehen von 4000 LM gewährt. Lie etziger Ehemann, von Beruf Oberstaatsan- walt, sollten in dem Hause des Beklagten eine Wohnung erhalten, Im Laufe des ersten Vierteljahres 1954 wurde ein auf den 21* Dezember 1955 zurückdatierter schriftlicher Vertrag geschlossen, der von den Parteien, dem Vater der Klägerin und seinem Berater, Wirtschaftsprüfer Dr« unter- zeichnet worden ist. Er hat auszugsweise folgenden Wortlauts "Herr Heinrich (d«h0 der Beklagte) baut auf dem von ihm ,,« gepachteten Grundstück ««, ein Zweifamilienhaus« Each Angabe von Herrn H^0| entspricht die im Bau befindliche obere Wohnung den baulichen Voraussetzungen, die aer Gesetzgeber an die Steuerbegünstigung des § 7c AbSei EStG knüpft. Zur Förderung dieses 7/ohnungscauvorhabens gewährt Herr Richard D(^| ein zinsloses Darlehen in Höhe von DM 4*000,— (Viertausend) und einen verlorenen Baukostenzuschuß in Höhe von DM 2,500,— (Zweitausendfünf hundert) d über aie Zahlung werden die Parteien besondere Vereinbarung nach Fertigstellung der Wohnung treffen« Das Darlehen soll jedoch längstens innerhalb von 10 Jahren getilgt werden, beginnend mit dem Einzug der Tochter von Herrn Richard D^H^« Frau wird die im Bau befindliche Wohnung beziehen«, Die Beteiligten waren sich darüber einig, daß die Klägerin nicht die im Vertrag genannte obere Wohnung, sondern die bis dahin vom Beklagten benutzte Erdgeschoßwohnung von 21/2 Zimmer, Küche und EebengelaiS beziehen sollte. Über diese 'Wohnung wurde am 4« April 1954 unter Benutzung des Formblattes des Deutschen Einheitsmietvertrages ein Vertrag geschlossen, in dem die Klägerin und ihr Ehemann als Mieter aufgeführt sind. In dem Vertrag heißt es u,at.: ,5§ 2 Mietzeit Das Mietverhältnis beginnt mit dem 1, Mai 1954, Es läuft auf unbestimmte Zeit," Lie im Formblatt folgenden Worte: "und kann von jedem Teil zu dem Ende eines jeden Kaienderviert el Jahres, spätestens ar; dritten Werktage dieses Vierteljahres gekündigt werden" sind auf dem von der Klägerin eingereichten Exemplar mit Tinte gestrichen« Die §§ 5 und 4 des Vertrages lauten auszugsweise: "§ 5 Mietzins« (1) Der Mietzins beträgt monatlich 110,-LM in Worten einhundert zehn DM« § 4 Zahlung des Mietzinses (1) Ler Mietzins ist monatlich im voraus, spätestens am dritten Werktage des Monates, an den Vermieter oder an die von ihm zur Entgegennahme ermächtigte Person oder Stelle zu zahlen«" Im Formblatt lautet § 15: "Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages« Nachurägliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages müssen schriftlich erfolgen," Liese Bestimmung ist in dem überreichten Exemplar durchstrichen o Lie Klägerin und ihr Ehemann zahlten zunächst keine Miete«, Am 19° September 1954 spätestens wurde vereinbart, daß auf den Mietzins monatlich 50,—LM als Tilgungsraten des Darlehens zu verrechnen seien« An diesem Tage erhielt der Beklagte einen Betrag von 720,- LM, der nach Darstellung der Klägerin die bar zu zahlende Miete für die Zeit vom 1« Mai 1954 bis 50« April 1955 bildet« Ab 1« Mai 1955 wurden monatlich 60,—LM an den Beklagten bezahlt« Zu Beginn des Jahres 1957 faßten die Klägerin und ihr Ehemann den Plan auszuziehen, da sie den Stiefsohn der Klägerin aufnehmen wollten und die Wohnung für ihren Bedarf nicht mehr ausreichte« Es fanden Verhandlungen über die Gestellung eines Ersatzmieters und B.ückzahlung des verlorenen Baukostenzuschusses statt, die aber zu keiner Einigung führten« Auf ein Schreiben des Ehemannes der Klägerin, daß die Wohnung zu dem 1« April 1957 geräumt werde, erwiderte der Beklagte: 15Bei don Einzugsvereirbarungen vom über die gezahlten Gelder bindende 51*12.53 sina. Abmachungen getroffen gehalten B worden und diese wei'den weiterhin ein-Weitere Ratifikationen sine überflüssig Ihre kurzfri genommen und zu,!! stige Kündigung habe ich zur Kenntnis stimme unter Vorbehalt ausnahmsweise Die Klägerin und ihr Ehemann räumten die Wohnung zu dem 31o März 1957* Der Beklagte vermietete sie ab 1, Mai 1957 zu einem monatlichen Mietzins von 175?“ DM an einen neuen Mieter, Die Klägerin verlangt aus eigenen und ihr von ihrem Vater abgetretenen Rechten die Zahlung eines Teiles des verlorenen Baukostenzuschusses» Sie macht geltend, es sei mündlich vereinbart worden, daß der Beklagte als Gegenleistung für das Darlehen und den verlorenen Baukostenzuschuß das MietVerhältnis auf die Dauer von zehn Jahren nicht; kündigen sollO*. Dabei habe der Ausschluß des Kündigungsrechtes auf sieben Jahre das Entgelt für den Baukostenzuschuß und auf v/e^tere drei Jahre das Entgelt für das zinslose Darlehen gebildet» Diesen Vortrag hat die Klägerin im zweiten Hechtszuge dahin erläutert, bei Abschluß des Mietvertrages am 4. April 1954 sei vereinbart worden, daß das Mietdarlehen in Höhe von 4000 DM in monatlichen Raten von 110 DM durch Verrechnung auf den vereinbarten Mietzins zurückgezahlt werden solle. Auf diese Weise ’wäre die Rückzahlung in ungefähr drei Jahren erfolgt» Da von vornherein für das Mietdarlehen und den verlorenen Baukostenzuschuß ein Kündigungsschutz von insgesamt zehn Jahren vereinbart worden sei, sei als Entgelt für den gezahlten Baukostenzuschuß der Ausschluß der Kündigung auf die Lauer von sieben Jahren geblieben» Am 18, September 1954 sei zwar vereinbart worden, daß der Beklagte auf das ihm gegebene Mietdarlehen monatlich nicht mehr 110 DM? sondern nur noch 50 DM zurückzuzahlen brauche» Die Beteiligten seien sich aber darüber einig gewesen, daß es bei aem verabredeten Ausschluß der Kündigung verbleiben solle» J-/ i- *2 K-LcigCl* 1 li 1st Cl Cl’ AU j..1 U S UUl*g , GIO Gil iO. ihr L liOlGGJJin hatten von dein verlorenen BaukosLenzuschuß in der Zeit von; 1 läai 1954 bit; zu dem 31* Mürz 1957 monatlich einen Betrag von 29 >76 1LI, insgesamt also 1041;67 DM "abgewohnt" hie fordert in erster Linie sofortige Zahlung des Restbetrages von 1456j32 (richtig 1456.,35) IM nebst Zinsen, hills-weise sofortige Zahlung von 1170 DM und Zahlung des Restbetrages von 286,32 DM in monatlichen ab 1, November 1956 beginnenden Raten von je 65 LM, letztmalig 28,35 DM nebst Zinsen. Äußerst hili'sweise verlangt die Klägerin sofortige Zahlung von 302,17 DM und Zahlung von 1236,36 DM in monatlichen ab 30* April 1956 beginnenden Raten von je 27,4'j' DM nebst Zinsen* Der Beklagte behauptet, bei der Vermietung der Wohnung sei ihm ausdrücklich erklärt worden, daß das Mietverhältnis nur drei Zähre dauern werde* Er ist der Ansicht, daß er zur Rückzahlung irgend eines Teiles des verlorenen Baukostenzu schusses nicht verpflichtet sei. Das Landgericht ha, iie Klage abgewiesen* Das Berufungsgericht hat den Beklagten verurteilt, an die Klägerin 565j»44 DM nebst Zinsen sowie beginnend mit dem 1* November 1958 bis zu dem 30 * April 1961 am L eines jeden Monats jeweils 29?76 DM und am 1» Mai 1961 den Betrag von 8,- DM jeweils mit Zinsen zu zahlen* Mit der zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte den Klageabweisungsantrag weiter* Die Klägerin beantragt, die Revision zux'ückzuweisen* Ent scheidungsgründe: Io L Das Berufungsgericht legt die Vereinbarungen der Beteiligten dahin aus, daß unmittelbare rechtliche Beziehungen zwischen den Parteien, also Klägerin und Beklagten, auch insoweit hätten begründet werden sollen, als es sich r O un: die zuschus ingabe des Larieben es handele , Lie f ür und des verlorenen Baukosten-die Verrechnung der iarlehens- raten r/iit der Miete getroffene Regelung setze sie int das Berufungsgericht.,, voraus, daß die Klägerin zugleich Schuldnerin der Miete und Gläubigerin hinsichtlich der ; *i r* C - iV. Zahlung des Larlehens sei.. Bei der engen Verknüpfung zwischen Larlehen und Baukostenzuschuß mit dem Mietverhältnis hätten die Ansprüche aus der Hingabe des verlorenen Baukostenzuschusses nicht abweichend von den Tilgungsraten des 'Larlehens etwa dem Vater der Klägerin verbleiben sollen,, Las Berufungsgericht stellt auf Grund der Beweisaufnahme ferner fest, daß die Parteien ausdrücklich vereinbart hätten, der Beklagte dürfe das Mietverhältnis als Gegenleistung für die Gewährung des Darlehens und des verlorenen Baukostenzuschusses zehn Jahre lang nicht kündigen» Möchten auch, so führt das Berufungsgericht aus, bei beiden Parteien gewisse Unklarheiten über einzelne ihrer Abmachungen bestehen, so habe der Senat doch aus den Aussagen der Zeugen die Überzeugung gewonnen, daß der Beklagte auf die Dauer von zehn Jahren auf sein Kündigungsrecht verzichtet habe, Das Berufungsgericht legt sodann auf Grund des Vorbringens der Klägerin zugrunde, daß auf den Baukostenzuschuß ein Zeitraum von sieben Jahren entfalle, und meint, dem Beklagten gereiche die darin iiegende Beschränkung nicht zu dem Nachteil, Las Berufungsgericht ist der Auffassung, der Verzicht des Beklagten auf sein Kündigungsrecht, der trotz fehlender Schriftform wirksam sei, und die Hingabe des Darlehens und des verlorenen Baukostenzuschusses ständen im Verhältnis der Gegenseitigkeito Die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses habe es dem Beklagten unmöglich gemacht, den verlorenen Baukostenzuschuß durch ”Abwohnenlassen” zu tilgen» Die Klägerin habe sich bei ihrer Kündigung nicht rechtswidrig oder schuldhaft verhaltene Daher mindere sich in entsprechender Anwendung des § 325 Abs»! Halbaatz 2 BGB die Gegenleistung der Klägerin» La der Beklagte für die Zeit vom 1, Mai 1954 bis 31 * März 1957? also zwei Jahre und elf Monate lang uie ihm ooliegenae Leistung im Worte von 1041?67 DM erbracht habe, könne die Klägerin den Liberschießenden Betrag von 1450,35 LM für vier Jahre und einen Monat nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zurück!ordern, Weil aber der Beklagte diesen Betrag nicht mehr monatlich durch "Ab-wohnenlassen" zu tilgen brauche, sei er verpflichtet, der Klägerin bis zur Erschöpfung des Betrages monatlich 29,76 IM zu zahlene 2<> Ler Auffassung des Berufungsgerichts, der Beklagte sei wegen vorzeitiger Beendigung des MietVerhältnisses der Klägerin zur Rückzahlung eines Teiles des verlorenen Baukostenzuschusses nach den Grundsätzen der Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung verpflichtet, ist im Ergebnis, wenn auch nicht in der Begründung beizupflichten. Der erkennende Senat hat in den Urteilen vom 3o Februar 1959 - VIII ZR 91/58 - KJW 1959,872 und vom 12* Februar 1959 -VIII ZR 54/58 - BGHZ 29,289,293 zu dem Ausdruck gebrachtdaß auch dann? wenn der verlorene Baukostenzuschuß nicht die Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung bilde? vielmehr eine neben der Miete vereinbarte Sonderleistung für den Abschluß eines langfristigen Mietvertrages darstelle? der Vermieter bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses ungerechtfertigt bereichert sein könne, da der mit der Hingabe des Baukostenzuschusses erstrebte Erfolg sich nicht voll verwirklicht habee In den Urteilen ist dargelegt, daß in diesem Falle auf der Mieterseite ein Vermögensverlust in Gestalt des vorzeitig eingetretenen Wegfalles der Hutzungsmöglichkeit entsteht und dementsprechend dem Vermieter eine vorzeitige HutZungsmöglichkeit zufällt„ Liese vorzeitige Möglichkeit? den Mietraum anderweit zu verwenden? führt in der Regel dann zu einem Vermögensvorteil? also zu einer Bereicherung, wenn der Vermieter infolge Beendigung des alten b Mietverhältnisses über den bisher vereinbarten Mietzins hinaus zusätzliche Einnahmen zieht. Von dem Ausnahmeiall abgesehen, daß der Vermieter von einen, neuen Mieter wieder einen Zuschuß erhält, kann eine solche zusätzliche Einnahme insbesondere darin bestehen» daß der Vermieter in der Lage ist, die »ohnung zu einem höheren Gesamtpreis neu zu vermieten o Dann ist der Bereicherungsanspruch auf eine laufende Zahlung in Höhe und nach Fälligkeit des zusätzlichen Entgeltes gerichtet. An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Auf die von der Revision angeschnittene Frage, ob die Leistung des Schuldners nicht auch dann im Sinne des § 324 3GB infolge eines vom Gläubiger zu vertretenden Umstandes unmöglich geworden ist, wenn der Gläubiger durch eine eigene in seinem Belieben stehende, wenn auch nicht vertragswidrige Handlung die Leistung vereitele (so Reimer-Schmidt bei Soer-gel/Siebert, BGB» 9°Aufl, § 324 Anm,2) kommt es daher nicht an. Im übrigen würde in entsprechender Anwendung des § 324 Absol Satz 2 BGB der Beklagte sich auf den Baukostenzuschuß dasjenige anrechnen lassen müssen, was er infolge Befreiung von der Verpflichtung, den Baukostenzuschuß "abwohnen" zu lassen, durch anderweite Vermietung erwirbt (vgl, BGH ürt. v* 14o Februar 195o - VIII ZR 18/57 - LM BGB § 324 iJr„2) , 3° Bei dem vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhalt ist unter den angeführten rechtlichen Gesichtspunkten ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegeben« Gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, der Verzicht des Beklagten auf sein Kündigungsrecht für die Lauer von zehn Jahren habe nicht der Form des § 566 BGB bedurft, bestehen allerdings Bedenken» Die vom Berufungsgericht angeführte Entscheidung RGZ 103>381,383 betrifft einen anderen Sachverhalt» Dort hatte der Verkäufer eines Grundstücks, auf dem sich ein vermieteter Laden befand, mit dem Käufer mündlich vereinbart, daß der Käufer während eines bestimmten Zeitraumes dem Mieter nicht kündigen werde» Las Reichsgericht hat ausgeiührt, der zwischen V ersäufer und Käufer zu Gunsten des Mieters geschlossene Vertrag bilde einen wesentlichen Bestandteil des Gr und stück sverü uh e rung *■-vertrages* Auf Grundstuckskaufverträge und ihre unselbständigen Teüe könne § 566 Bgb keine Anwendung finden- Die Abrede habe daher der gerichtlichen oder notariellen Beurkundung bedurft» Die Auflassung und Eintragung habe aber das Abkommen wirksam werden lassen» Auch ein Verzichtsvertrag, nach dem der Käufer auf das mit der Übereignung auf ihn übergehende Recht des Verkäufers, dem Mieter mit gesetzlicher Frist zu kündigen, verzichtet habe, falle nicht unter § 566 BGB» Denn diese Bestimmung beziehe sich ihrem Wortlaut und Zweck nach nur auf Mietverträge im eigentlichen Sinne» Im vorliegenden Fall sind es jedoch Vermieter und Mieter, die bei der Abrede über die Gewährung des Darlehens und des Baukostenzuschusses in einer nach der Auslegung des Berufungsgerichts, engen Verknüpfung mit dem Mietverträge vereinbart haben, daß der Beklagte als Vermieter für zehn Jahre auf die Kündigung verzichte. Hier spricht > viel für eine Auslegung, daß auf seiten des Beklagten der Mietvertrag, weil er für ihn unkündbar war, auf die Dauer von zehn Jahren hat abgeschlossen werden sollten» Eine derartige Abrede würde aber, da sie den Inhalt des Mietvertrages betrifft, der Formvorschrift des § 566 BGB unterfallem Wie der Senat in dem zur Veröffentlichung bestimmten Urteil vom 6» Dezember 1959 - VIII ZR. 164/58 - unter Klarstellung zu der vom Berufungsgericht angeführten Entscheidung des Reichsgerichts über den Verzicht des Vermieters auf sein Kündigungsrecht (RGZ 103;381) ausgesprochen hat, bedarf eine Vereinbarung des Vermieters und des Mieters, durch die der schriftlich auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietvertrag dahin abgeändert wird, daß die Kündigungsbefugnis beschränkt wird, der schriftlichen Form, wenn die Dauer des MietVerhältnisses dadurch auf mehr als ein Jahr erstreckt werden soll» Für die Frage der ungerecht! ert-i gt en Bereicherung kommt es indessen nicht darauf an, ob die Abrede über den Ausschluß der Kündigung schriftlich hätte getroffen werden müssen» Fine formlose Abrede ist nicht schlechthin nichtig -ler Mangel der Form bewirkt nach § 566 BGB, daß der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt» Im vorlie- genden Fall würde es danach bei der Bestimmung im schriftlichen Vertrag vom 4c April 1954» daß; or auf unbestimmte Zeit laufe, geblieben sein* Daraus folgt aber nicht etwa, daß der Baukostenzuschuß tatsächlich eine Sonderleistung schon für den Abschluß eines auf unbestimmte Zeit geschlossenen und deshalb nach den Vorstellungen der Parteien beiderseits kündbaren Vertrages war, so daß die Gewährung des Baukostenzuschusses nicht die Grundlage eines Bereicherungsanspruches bilden könnte» Daran, daß die Parteien als Rechts grund für die Zahlung des Baukostenzuschusses den wirksamen Abschluß eines auf seiten des Beklagten für zehn dahre unkündbaren Mietvertrages haben vereinbaren wollen, hat sich nichts geändert. Der Abschluß eines insoweit langfristigen Vertrages bildete nach wie vor den Zweck der Hingabe des Baukostenzuschusses und ues Mietdarlehens» Dem Beklagten hätte zwar freigestanden, den Mietvertrag mit gesetzlicher Kündigungsfrist zu kündigen, sofern sich nicht eine solche Kündigung deshalb als unzulässige Rechtsausübung darstellte, weil der Beklagte, der im Genuß der empfangenen Gelder, die die Gegenleistung für den Ausschluß der Kündigung gebildet haben, verbleiben will, sich durch eine Kündigung in unvereinbarem Gegensatz zu seinem früheren Verhalten setzen würde Aber auch wenn der Beklagte berechtigterweise gekündigt hätte, wäre keine andere Rechtsfolge eingetreten, als sie durch die von der Klägerin und ihrem Ehemann ausgesprochene Kündigung herbeigeführt ist, nämlich der spätere Wegfall des bei Leistungen des Baukostenzuschusses vorhandenen Rechtsgrundes» Hätte der Beklagte gekündigt, weil er mangels Schrift= form an seiner Zusage, die Klägerin und ihren Ehemann für zehn Zahre im Genuß der Mietwohnung zu belassen, nicht ge- w li buncen war, so wäre ale Rechtslage nicht wesentlich anders gewesen als in dem vom ernennenden Senat entschiedenen lall, daß der Vermieter durch den Konkurs des Mieters nach § 19 KO in die Lage versetzt wird, einen langfristigen Mietvertrag zu kündigen (Urt« v, 11 * Juli 1956 - VIII ZR 114/97 -NJW 1956,1582 = LM BGB § 612 Nr.34), Der Umstand, daß es die Klägerin und ihr Ehemann gewesen sind, die den Vertrag aufgelöst haben, steht der Rückforderung wegen ungerechtfertigter Bereicherung nicht entge-gen* Die Voraussetzungen dec § 815 BGB für einen Ausschluß dieses Anspruches liegen nicht vor» Es ist nichts dafür dargetan, daß der Vater der Klägerin oder die Klägerin selbst etwa von Anfang an ins Auge gefaßt hätten, durch Kündigung den Eintritt des mit der Gewährung des Baukostenzuschusses bezweckten Erfolges unmöglich zu machen, oder daß sie den Eintritt der Erfüllung wider Treu und Glauben verhindert hätten. Da das Kündigungsrecht der Mieter nicht hat ausgeschlossen werden sollen, läßt sich keinesfalls sagen, ihre Kündigung verstoße gegen reu und Glauben, Da unstreitig der Beklagte die der Klägerin und ihrem Ehemann zu dem Mietzins von 110 DM vermietete Wohnung an den neuen Mieter zu einem Mietzins von 175 DM vermietet hat, ist ihm durch die Beendigung des Mietverhältnisses ein Vermögensvorteil zugeflossen, der den Betrag von 29,76 DM, den die Klagei'in unh ihr Ehemann von dem Baukostenzuschuß monatlich "abwohnen1' sollten, übersteigt» Insofern liegt also tatsächlich eine Bereicherung vor» Dahingestellt kann bleiben, ob e^wa dem Bereicherungsanspruch der Klägerin zunächst die Vorschrift des § 817 Satz 2 BGB entgegen gestanden haben könnte, weil die Klägerin oder ihr Rechtsvorgänger und der Beklagte durch Gewährung des Baukostenzuschusses möglicherweise gegen das Hamburgische Gesetz Uber das Verbot von Ab stands zahl ungen und Sonderleistungen für Wohnraum vom 2* Oktober 1953 (Hamb GVB1 Teil I 244) ver- 12 - ütoüeri haben und der in § 617 o&tz von Rücki'orderungsansprüchen sich cherungsanspruch nach § 617 Satz 1 2 BGB bestimmte Ausschluß nicht nur aul den Berei-BGBy sondern auf Bereiche- rungsancprüche aller Art bezieht (BGB RGRK, lücAufl, § öl7 Anra-1 zu Satz 2), Zu einer Berücksichtigung des irrevisiblen LandOörechts wäre der Senat allerdings befugt, da das Berufungsgericht auf den Tatbestand unter diesem Gesichtspunkt gar^nLcht eingegangen ist und ihn insoweit nicht gewürdigt hat (BGHZ 24*159,164)o Bine Prüfung erübrigte sich auch nicht schon deshalb allein, weil das genannte Gesetz durch § 29 Abso5 3&G aufgehoben worden ist (vgle hierzu OLG Hamburg MLR 1956,106, nicht 102, wie bei Roquette, BMG 2»Aufl» § 29 Nr.4Ö Kote 2 S*349 angeführt)„ Die Parteien haben indessen nach dem unstreitigen Sachverhalt den Mietvertrag und ihr Abrechnungsverhältnis, auch soweit der verlorene Baukostenzuschuß in Frage stand, nach der Aufhebung des Gesetzes vom 2P Oktober 1953 noch längere Zeit fortgesetzte Damit haben sie in schlüssiger »veise zu dem Ausdruck gebracht, daß sie die Abreden über den verlorenen Baukostenzuschuß urui seine Abwicklung als wirksam gelten lassen wollten, nachdem die gegen ihre Zulässigkeit bestehenden Bedenken durch aie Gesetzgebung für die Zukunft beseitigt worden waren* Daß das Berufungsgericht auch für den Monat April 1957 eine Bereicherung ausgeglichen hat, obwohl die Y/ohnung in diesem Monat nicht vermietet worden ist, stellt keinen Rechtsfehler dar. Der Unterschiedsbetrag zwischen der alten und der neu vereinbarten Miete ist 30 hoch, daß dem Beklagten auch im Zusammenhang mit dem Vermögensverlust, der der Klägerin dadurch entstanden ist, daß sie den verlorenen Baukostenzuschuß im April 1957 nicht "abgewohnt11 hat, schon binnen kurzem ein entsprechender Vermögensvorteil zugeflossen ist, den er erstatten muß. Das Rechenwerk als solches hat die Revision nicht beanstandet. Ob der Baukostenzuschuß von dem Vater der Klägerin gegeben worden isx, oder ob ihn, wie das Berufungsgericht an- v - 15 zunehmen scheintv im Verhältnis her Parteien zueinander die Klägerin, wenn auch aus Mitteln ihres Vaters, gewährt hat. Kann dahingestellt bleiben- Auch wenn der Vater der Kläge- rin derjenige wäre, der die Herausgabe der ungerechtfertigten Bereicherung fordern könnee, stände der Klägerin der An- spruch auf Grund Abtretung zu. II o Die Feststellungen des Berufungsgerichts, die Parteien hätten ausdrücklich vereinbart, der Beklagte dürfte das Mietverhältnis als Gegenleistung für die Gewährung des Darlenens und des verlorenen Baukostenzuschusses zehn Jahre lang nicht kündigen, greift die Revision mit Verfahrensrügen an. Sie können aber keinen Erfolg haben.. Eie Revision meint, das Berufungsgericht habe wesentliche, gegen die Glaubwürdigkeit der Zeugen Sch#®, Richard und Käthe sprechende Umstände nicht gewürdigt» Eer Zeuge Sch®| habe zugegeben, daß eine schriftliche Niederlegung der mündlichen Vereinbai'ung unterblieben sei, weil sie möglicherweise gegen das Hamburgische Gesetz über das Verbot von AbstandsZahlungen und Sonderleistungen für Wohn-raum vom 2«, Oktober 1955 (aaO) verstoßen habe«, Eie Revision will in der Mitwirkung an einem für möglich gehaltenen Gesetzesverstoß ein sittenwidriges Verhalten des Zeugen sehen, das seine Glaubwürdigkeit beeinträchtige» Ob ein solcher Verstoß gegen das genannte Gesetz überhaupt Vorgelegen hat, kann dahingestellt bleiben» Eer Auffassung der Revision, ein Zeuge, der zugibt, mit der Möglichkeit gerechnet zu haben, daß ein von ihm vorgenommenes Geschäft gegen B ev/irt schaf tungs- und Preisvorschriften verstoße,, müsse unglaubwürdig sein, ist nicht zu folgen» Dasselbe gilt für den Angriff der Revision gegen die Glaubwürdigkeit des Zeugen E®®, auf dessen Mitwirkung hin der Earlehensvertrag zur Erlangung steuerrechtlicher Vorteile bei der Anlegung sogenannter 7c- Gelder zurückdatiert sein soll* Eaß das Berufungsgericht nicht Er- wägunger. im Sinne dieser von der Revision vertretenen Ansicht angestellt hat, bilcet Keinen Verfahrensverstcß- Im übrigen hat der Beklagte selbst zugegeben, daß dem Mieter ein längeres hohnrecht habe zugebilligt werden sollen. Er behauptet nur. daß die 'Vertragsparteien sich auf eine dreijährige 3>’auer geeinigt hätten. Mit Recht hat deshalb das Berufungsgericht berücksichtigt, daß auch nach der Barstellung des Beklagten die Abreden der Vertragsparteien nicht vollständig mit dem Wortlaut des schriftlichen Vertrags übereinst immten* Die Revision macht unter Verweisung auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16* April 1955 (VI ZR 72/54 - LM ZPO § 282 Nr*2) weiter geltend, die Schwierigkeit der Aufklärung des Sachverhalts gehe zu Lasten der Klägerin, da sie sich das Verhalten ihres Ehemannes, der bei der Beurkundung der Abmachungen mitgewirkt habe, zurechnen lassen müsse. Auch insoweit liegt ein GesetzesverstoB nicht vor, Each dem angeführten Urteil sollen Lücken der Beweistührung dann zu Laoten der nicht .-V beweispflichtigen Partei gehen, wenn sie die Unaufklärbarkeit schuldhaft herbeigelehrt hat. Ein solcher Sachverhalt liegt hier gar nicht vor» Las Berufungsgericht hat nicht etwa ange-nommen, daß Unklarheiten bestehen geblieben seien, der Sachverhalt also nur lückenhaft habe aufgeklärt werden können» Es hat vielmehr ausgeführt, möchten bei den Parteien auch gewisse Unklarheiten über einzelne ihrer Abmachungen bestehen, so habe doch der Senat aus den Aussagen der gesamten Zeugen die Überzeugung gewonnen, üaß der Beklagte auf die Lauer von zehn Jahren auf sein Kündigungsrecht verzichtet habe» Das Berufungsgericht hat ersichtlich sagen wollen, es habe die in einzelnen Teilen unklaren Willenserklärungen der Parteien ausgelegt und sei zu dem genannten Ergebnis gekommen» Diese Erwägung des Berufungsgerichts ist nicht zu beanstanden» Die Auslegung einer rechtsgeschäftlichen Erklärung setzt gerade voraus, daß sie auslegungsbedüritig ist. Bei klaren und unzweideutigen Erklärungen ist für eine Auslegung überhaupt kein Raunu Davon, dali die Klägerin für aie Tatsachen, die den Rücki'orderungs-anspruoh begründen, beweispflichtig ist, geht das Berufungsgericht, v;ie der Inhalt der Ent scheidungsgründ e ergibt, aus • Ls sieht diesen Beweis aber als erbracht an. XII. Die Revision war mithin zurückzuweiser. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO» BroGroßmann Artl Br»Spieler Dr.Messger Br »Messner