Volltext der Entscheidung
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I» BundesmietenG-Berlin der in Berlin geltenden Fassung Vo 7o März 1956, GVB1 229
Die Vorschrift des § 24 ist seit der Aufhebung der Mietpreisbindung für Geschäftsräume durch das Geschäftsraummietengesetz Berlin am 1. März 1961 gegenstandslos.
KG Berlin LG Berlin
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VIII ZB 15/65
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am
20. März 1967
JustizhauntSekretär als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
des Kaufmanns Wiktor R
traße ?8,
in Bi
Klägers und Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br.
. Hans S
2. den Fabrikanten Helmut K
in Bl
in Bl
Beklagte und Revisionsbeklagte
Prozeßbevollmächtigte: Rechtsanwälte Prof. Br.
und Dr. MBI (zu * ’
Rechtsanwalt Br. h.c.
: |zu 2) ;
2
Der VIII* Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. Februar 1967 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Haidinger sowie der Bundesrichter Dr. Gelhaar, Dr. Weber, Mormann und Braxraaier
für Hecht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 5« November 1964 aufgehoben«.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an den 16. Zivilsenat des Berufungsgerichts zu-rückverwiesene
Von Rechts v/egen Tatbestand:
Der Kläger ist auf Grund Kaufvertrages vom 19» Mai 1961 seit 2. Juni 1961 Eigentümer des kriegszerstörten Hausgrundstücks in SSHHB Straße A
auf dem nur noch das Hintergebäude steht o Rechts vor** gängerin war die in Polen lebende polnische Staatsangehörige Wanda Dzius gewesen, die beim Abschluß des Kaufvertrages vom Kläger auf Grund einer vom 4» Februar 1961 datierenden "Generalvollmacht" vertreten war, die eine Be-
freiung von den Beschränkungen des § 181 BGB enthielt.
Der Beklagte zu 1)..war. seit 23« Oktober 1953 Abwesenheitspfleger der Wanda zur Besorgung ihrer Ver-
mögensangelegenheiten. In dieser Eigenschaft hat er an den Beklagten zu 2), der keramische Erzeugnisse herstellt, nach und nach die drei Obergeschosse des Hintergebäudes zu je 50 DM und am 19* Dezember 1955 schließlich alle drei Obergeschosse nebst Dachgeschoß und Kelle rant eil zu einem Mietzins von 15 0 DM vermietet. Nach Aufhebung der Pflegschaft am 3* Februar 1956 blieb der Beklagte zu 1) von Wanda D^IB weiterhin mit der Verwaltung des Grundstücks beauftragt. Am 1. Oktober I960 vermietete er das gesamte Grundstück (Erdgeschoß und drei Stockwerke mit 372,14 qm, Dachgeschoß mit 74,69 qm, Kellerräume mit 81 qm) für monatlich 210 DM auf die Dauer von zehn Jahren an den Beklagten zu 2) , dem er gleichzeitig ein Optionsrecht für weitere zehn Jahre einräumte. An den weichenden Erdgeschoßmieter, zahl-
te der Beklagte zu 2) eine Abstandssumme von 12 000 DM.
Mit Schreiben seines Rechtsanwalts vom 15* September 1961 machte der Kläger gegenüber beiden Beklagten geltend, der vereinbarte Mietzins sei unvertretbar niedrig. Die angemessene Miete betrage laut Gutachten des Sachverständigen, Architekten Fritz Wepp9S98,87 DM. Der Beklagte zu 2) habe ab 1. Juni 1961 diesen Betrag zu zahlen. Beide Beklagten sollten sich bereit erklären, für den der früheren Eigentümerin zugefügten Schaden aufzukommen.
Im Rechtsstreit hat der Kläger vorgetragen, die Beklagten hätten bewußt zu dem Nachteil der Wanda zusam-
mengewirkt, um dem Beklagten zu 2) einen günstigen lang-
fristigen Mietvertrag zu verschaffen.Zummindesten habe aber der Beklagte zu 2) die Unerfahrenheit des Beklagten zu 1) ausgenutzt. Der Vortrag vom t. Oktober I960 sei daher nach § 138 BGB nichtig und der Beklagte zu 2) deshalb zur Räumung und Herausgabe des Grundstücks verpflichtet. Außerdem hätten beide Beklagten nach §
826 BGB für den ab 1. Oktober I960 entstandenen Schaden einzustehen. Die Ansprüche der Wanda seien
an ihn abgetreten worden. Der Kläger hat beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung eines Teilbetrages von 3 000 DM, den Beklagten zu 2) darüber hinaus zur Räumung und Herausgabe des Grundstücks zu verurteilen.
Die Beklagten haben geltend gemacht, der Mietzins beruhe auf einem Gutachten des Sachverständigen, Re-gierungsbaumeister a.D. R^Hft vom 28. Oktober ?957. Bei der Bemessung des Mietzinses sei zu berücksichtigen gewesen, daß der Beklagte zu 2) mit einem Aufwand von etwa 33 000 DM das völlig verwahrloste und kriegsbeschädigte Grundstück, das zu dem Teil jahrelang als unvermietbar leer gestanden habe, nach und nach instandgesetzt habe.
Dps Landgericht hat ein Gutachten über die Höhe des am 1. Oktober I960 angemessenen Mietzinses erhoben. Es hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers, mit der er neu geltend macht, der Beklagte zu 1) habe keine den Abschluß des Vertrages vom i. Oktober I960 deckende Vollmacht gehabt, wurde zurückgewiesen. Mit der Revision, deren Zurückweisung die Beklagten erstreben, verfolgt der
Kläger seine bisherigen Anträge weiter.
EntscheidungsgrÜnde:
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Der Kläger rügt
ter Verletzung des ten Dre s o
Verhandlung geladen Der Kläger ließ am Berufung einlegen« rufungsschrift der ein, die den treten hatten* Auf ten diese mit, sie wait (HBB auch in Re cht sanv/ält e 11 nicht erfolgt *
, das Berufungsgericht habe un-§ 176 ZPO seine Prozeßbevollmächtig« und nicht zur mündlichen
Damit hat es folgende Bewandtniss 29» Mai 1964 durch Rechtsanwalt Am 2. Juni 1964 ging eine vreitere Be« Rechtsanwälte und
Kläger schon vor dem Bandgericht ver-Anfrage des Berufungsgerichts teilverträten den Kläger neben Rechtsander zweiten Instanz» Eine Ladung der und ist gleichwohl
2. Die Rüge kann der Revision nicht zu dem Erfolg verhelfen. § 176 ZPO dient dem Zweck, die Prozeßführung in der Hand des hierfür bestellten und in erster Linie dazu geeigneten Rechtsanwalts sicherzustellen und zu fördern. Dieser Zweck ist, wenn eine Partei ausnahmsweise von mehreren Rechtsanwälten vertreten wird, auch dann erreicht, wenn nur einer von ihnen geladen wird. Nach richtiger Auslegung ist daher dem § 84 ZPO, der das Alleinvertretungsrecht eines von mehreren bestellten Rechtsanwälten vorsieht, zu entnehmen, daß die Zustellung an einen von
ihnen ausreicht und ein Prozeßverstoß nicht vorliegt9 wenn der oder die übrigen Rechtsanwälte der Partei nicht geladen worden sind (Stein/Jonas ZPO 19* Aufl.
§ 84 Anm. II). Einen etwaigen Verfahrensmangel könnte der Kläger im übrigen auch deshalb nicht mehr geltend machen, weil er ihn in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht nicht gerügt hat {§ 295 ZPO).
II.
1. Bas Berufungsgericht führt aus» der Kläger mache ausdrücklich nur Ansprüche aus abgetretenem Recht geltend. Solche Ansprüche stünden ihm nicht zu, weil die Generalvollmacht der Voreigentümerin Dfp ihn nicht ermächtigt habe, Schadenersatzansprüche gegen die beiden Beklagten an sich selbst abzutreten.
2. Mit Recht rügt die Revision, das Berufungsgericht habe die schriftliche Erklärung der vom 18* März
1963 nicht berücksichtigt. Sie hat folgenden Wortlaut:
die g e
"Im Zusammenhang mit dem Verkauf des Grundstücks
§SHHHI Str. 4 habe ich, Frau Wanda an Herrn Wiktor R(
1. den Verwalter Hans Si
2. den Kaufmann Helmut K( bestehenden Ansprüche und zwar
zu 1) au^de^Verwaltung des Grundstücks B(____
Str. 4, insbesondere aus vertraglicher Regreßhaftung und aus Schadensersatz wegen der Führung der Geschäfte sowie aus unerlaubter Hand«
zu 2) aus den hinsichtlich der Mieträume Sten-daler Str. 4 geschlossenen Mietverträgen und aus unerlaubter Handlung im Zusammenhang damit
abgetreten.
Ich habe Herrn die Abtretung bereits
einmal schriftlich gegeben. Ich bestätige hiermit nochmals, daß die Abtretung der obengenannten Ansprüche durch mich an Herrn ist."
War, was das Berufungsgericht nicht geprüft hat, der Inhalt dieser Urkunde als richtig anzusehen., so kam es darauf, ob schon die Generalvollmacht den Kläger zur Abtretung von Schadenersatzansprüchen an sich selbst ermächtigte, nicht an.
Bas Berufungsgericht hat, weil es die Erklärung der Frau vom 18. März 1963 nicht berücksichtigte,
verfahrensrechtliche Vorschriften verletzt. Es liegt nahe, daß es die Urkunde übersehen hat. Die PestStellung im Tatbestand des angefochtenen Urteils, der Kläger stütze seinen Zahlungsantrag nur auf seine eigene, unter Berufung auf § 181 BGB abgegebene sogenannte Abtretungserklärung vom 1. März 1963, schließt das nicht aus; denn sie sollte möglicherweise lediglich besagen, daß der Kläger, der auch Ansprüche aus eigenem Recht geltend gemacht hatte, jetzt nur noch aus abgeleitetem Recht klagen wolle. In diesem Pall liegt ein Verstoß gegen § 286 ZPO vor, weil entscheidungserheblicher Prozeßstoff nicht berücksichtigt worden ist. Ging der Sinn der Erklärung des Klägers in der letzten mündlichen Verhandlung hingegen dahin, detß er den Übergang der Ansprüche der Voreigentümerin nur noch auf seine eigene Erklärung vom 3. Januar 1963 gründen wolle, so hat das Berufungsgericht seine richterliche Aufklärungspflicht verletzt f§ 139 ZPO).
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Der Kläger hatte sich zur Begründung seines Zahlungsantrages ausdrücklich auf die schriftliche Erklärung der Voreigentümerin vom 18. März 1963 gestützt, nach-dem die Beklagten in Zweifel gezogen hatten, ob die Generalvollmacht vom 4. Februar 1061 die Abtretung des Klä
gers an sich selbst deckte. Ein sachlicher Grund, warum der Kläger diesen wesentlichen 'Peil seiner Klagebegrün-
dung fallen lassen sollte, ist aus den Akten nicht er-
sichtlich und auch vom Berufungsgericht nicht aufgezeigt worden. Der Vorderrichter war um so mehr verpflich tet, den Kläger auf die Erklärung der Frau Dppp hinzuweisen, wenn er, wie die Gründe des angefochtenen Urteils ergeben, der Auffassung war, daß die Generalvollmacht nicht zur Abtretung der hier geltend gemachten Zahlungsansprüche ermächtigte. Daß ein Verfahrensverstoß erst recht dann vorliegt, wenn das Berufungsgericht im Hinblick auf seine Beurteilung der Generalvollmacht
den Kläger in der mündlichen Verhandlung auf die Erklärung vom 3* Januar 1963 festlegen wollte, bedarf keiner weiteren Begründung.
3* Das Berufungsurteil muß wegen des aufgezeigten Rechtsfehlers aufgehoben werden, soweit die Zahlungsart Sprüche des Klägers abgewiesen worden sind. Sollte das Berufungsgericht nach erneuter Prüfung zu dem Ergebnis gelangen, daß etwaige Schadenersatzansprüche der Voreigentümerin Dzius wirksam an den Kläger abgetreten worden sind, so wird zu berücksichtigen sein, daß Ersatzansprüche gegen den Beklagten zu 1) nicht nur aus unerlaubter Handlung, sondern auch aus schuldhafter Verletzung des Hausverwaltervertrages in Betracht kommen, und daß in-
soweit fahrlässiges Handeln genügt»
III.
Die Bevision hat aber auch Erfolg, soweit sie sich gegen die Abweisung des Käumungs- und Herausgabe Verlangens des Klägers richtet.
1. Zu Unrecht bemängelt die Hevision allerdings, der Beklagte zu 1) sei als Hausverwalter nicht bevoll-mächtigt gewesen, einen langfristigen Mietvertrag für die Zeit abzuschließen, in der die Mietpreisbindung für Geschäftsräume durch die Einführung des Geschäftsraummietengesetzes in Berlin entfiel. Das Berufungsgericht hat sich mit der Frage, ob der Beklagte zu 1) zu dem Ab~ Schluß des Mietvertrages berechtigt war, auseinander-gesetzt und sie unter Hinweis auf den in Berlin gerichtsbekannten Brauch, daß Hausverwalter stets ermächtigt seien, Mietverträge abzuschließen, bejaht. Zumindest liege darin, daß Wanda nach Aufhebung der Pfleg-
schaft den Beklagten zu 1) ohne Einschränkung zur Fortführung der Hausverwaltung ermächtigt habe, eine Voll-machtserteilung. Dem ist hinzuzufügen, daß eine von der Voreigentümerin ausgesprochene Beschränkung der Vertre-tungsmaeht auf kurzfristige Verträge deshalb nahe gelegen hätte, weil der Beklagte zu 1) bex'eits als Abwesen-heitspfleger am 19 • Dezember ?955 einen zehnjährigen Mietvertrag mit Optionsrecht des Beklagten zu 2) für weitere zehn Jahre abgeschlossen hatte. Eine derartige Beschränkung der Vollmacht hat das Berufungsgericht auch nicht festgestellt. Verfahrensrügen, mit der diese
tatrichterliche Würdigung erschüttert werden könnte, hat die Revision nicht erhoben,
2. Der Vertrag vom 1 ♦ Oktober I960 ist auch nicht deswegen unwirksam, weil § 17 ein Vorkaufsrecht des Beklagten zu 2) vorsah, das noch im Grundbuch eingetragen werden sollte, und weil diese Vereinbarung der in § 313 BGB vorgeschriebenen Schriftform entbehrte. Es handelt sich insoweit um eine neben dem Mietvertrag stehende selbständige Vereinbarung, deren Unwirksamkeit nach §
139 BGB die übrigen Abmachungen schon deshalb nicht be^ rührte, weil der Beklagte zu 2) als Begünstigter stets zu erkennen gegeben hat, daß er den Mietvertrag auch ohne die das Vorkaufsrecht betreffende Klausel als wirksam ansieht. Das galt schon für den Mietvertrag vom 19*Dezember 1955» der gleichfalls ein Vorkaufsrecht des Beklagten zu 2) vorsah.
3. Der Mietvertrag war auch nicht wegen Verletzung der in § 566 BGB vorgeschriebenen Schriftform jederzeit kündbar, weil er, wie die Revision meint,nicht die als
Mietvorauszahlung an den Eigentümer anzusehende Abstandszahlung des Beklagten zu 2) an den früheren Erdgeschoß-' mieter W^d® enthielt* Inv/iefern es sich bei dieser Zahlung von 12 000 DM um eine vorweggeüömmene MietZinszahlung handeln soll, ist nicht ersichtlich. Es liegt nichts anderes vor als die vielfach übliche Abstandszahlung des neuen Mieters an den weichenden Mieter. Sie bedurfte deshalb keiner Aufnahme in den schriftlichen Miet-
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4. Auch § 24 1. BMietGB kann der Revision nicht
zu dem Erfolg verhelfen. Der Kläger trägt vor, er habe eine angemessene Mieterhöhung verlangt. Da der Beklag-
te zu 2) die Zahlung verweigert habe, habe er nach § 554 BGB das Mi et Verhältnis fristlos kündigen können.
Ob die schriftliche Erklärung des Rechtsanwalts des Klägers vom 15* September 1961 schon deshalb nicht wirksam war, weil sie keinen Hinweis auf das Erste Bundesmietengesetz enthielt, kann dahinotehen; denn der Kläger konnte schon aus anderen Gründen den Mietzins nicht einseitig erhöhen.
Das Berufungsgericht hat die Anwendbarkeit des § 24 1. BMietGB nicht geprüft. Ob diese nur im Bezirk des Kam mergerichts geltende Vorschrift wegen ihrer Abweichung von § 24 1. BMietG in der in der Bundesrepublik geltenden Fassung nicht revisibles Hecht enthält, bedarf keiner Entscheidung. Denn nach § 564 Abs. 4 ZPO ist das Be-
Visionsgericht befugt, in einem solchen Falle selbst das nicht revisible Recht anzuwenden (BGHZ 36, 348, 356; Ur-
teil des erkennenden Senats vom 14. Dezember 1966 - VIII ZR 78/64 WM 1967, 159}-
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Während § 24 1. BMietG in der in der Bundesrepublik geltenden Fassung die einseitige Mietpreiserhöhung durch
schriftliche Erklärung des Vermieters bei Mietverhält^ nissen über Geschäftsräume zuläßt, die nach ihrem Ab~ Schluß von den Preisvorschriften ausgenommen worden sind sieht § 24 1. BMietGB die entsprechende Anwendung der §§ 5, 7, 18 bis 21 für nreisgebundene Mietverhältnisse vor. Das beruht darauf, daß zur Zeit des Inkrafttretens
dieser Vorschrift in Berlin die Mietverhältnisse über Geschäftsräume noch preisgebunden waren* Biese Preisbindung wurde erst durch das Geschäftsraummietengesetz Berlin (GBMGB vom 10* Januar 3961 (GVB1 Berlin 1961, 361) mit Wirkung vom 1. März 196t aufgehoben*
Eine Anpassung des § 24 1 * BMietGB an diese veränderte lechtslage ist nicht erfolgt. Es ist daher mit Fischer-Di eskau/Pergande/Wormit (Das Bundesmietrecht, Anm* t und 4 zu § 24 1 * BMietG) davon auszugehen, daß die Vorschrift seither gegenstandslos ist, und dem Vermieter, falls kein langfristiger Mietvertrag vorliegt, nur die Möglichkeit der Kündigung bleibt, wenn er einen höheren Mietzins durchsetzen will*
Ein Bedürfnis, entgegen dem klaren Wortlaut § 24 1 * BMietGB dennoch mit der Begründung anzuwenden, daß eine zur Zeit der Preisbindung zulässige Mieterhöhung, die allerdings 10 fo nicht übersteigen durfte (vgl* § 5 1. BMietGB), erst recht für die Zeit nach Aufhebung der Preisbindung möglich sein müsse, kann nicht anerkannt werden. Eine Erhöhung deo preisgebundenen Mietzinses für Geschäftsräume um 10 $ war in Berlin seit 1. Januar 1957 möglich (Art. III des Gesetzes zur Übernahme des Gesetzes über Maßnahmen auf dem Gebiete des Mietpreisrechts ^Erstes Bundesmietengesetz/vom 3- März 1956 ^GVBl Berlin 1956, 2137). Die Neufassung des § 24 1. BMietGB galt nach Art. III des Gesetzes zur Übernahme des Gesetzes über den Abbau der WohnungsZwangswirtschaft und ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 29° Juni I960 (GVB1 Berlin I960, 545) seit 1. Juli I960* Die Vermieter von Geschäftsräumen hatten also schon in der
Zeit der Preisbindung die Möglichkeit, in Anwendung des Ersten Bundesmietengesetzes den Mietzins zu erhöhen* Nach dem durch § 23 Abs* 1 GRMGB aufgehobenen § 6 der Verordnung über Maßnahmen auf dem Gebiete des
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Mietpreisrechts vom 8. Juni 1953 (GVB1 Berlin 1953,
386) in der Passung der Verordnung vom 24* Juni 1954 (GVB1 Berlin 1954, 329) konnten Vermieter und Mieter den Mietzins für Geschäftsräume ohne Genehmigung der Preisbehörde frei vereinbaren, und nach § 7 Abs. 3 unterlag überdies die Vermietung von Geschäftsraum, der naeh dem 24» Juni 1948 bezugsfertig geworden ist, ohnehin nicht mehr den PreisvorSchriften* Ba durch § 5 GRMGB der Kündigungsschutz für Geschäftsräume beseitigt wurde und die Vermieter auf dem Wege einer Auflösung des Mietverhältnisses einen erhöhten Mietzins durchsetzen konnten, entfiel mit dem Inkrafttreten des Geschäftsraummietengesetzes Berlin die Möglichkeit einer Mietzinserhöhung lediglieh für langfristige Mietverträge für die Bauer ihrer Geltung. Es muß deshalb angenommen werden, daß der Gesetzgeber eine Anpassung des § 24 1. BMietG als rechtspolitisch nicht erforderlich bewußt unterlassen hat* Da Art. II des Gesetzes zur Einführung des Geschäftsraummietengesetzes im Band Berlin dem § 23 Abs* 2 1. BMietGB eine Nummer 3 angefügt hat, ist auch ersichtlich nicht etwa übersehen worden, daß für § 24 1 * BMietGB an sich eine Anpassung an die Aufhebung der Preisbindung in Be tracht kam * Bi e Vo r sehr if t kann deshalb, da eine solche Anpassung unterblieb, jetzt nicht mehr angewandt werden.
5 * Mit Hecht beanstandet die Revision aber, daß das
Berufungsgericht bei der Prüfung der Frage, ob der Mietvertrag wegen Sittenwidrigkeit nichtig ist, den Prozeßstoff nicht erschöpfend gewürdigt hat» Bas Berufungsgericht hat darauf abgestellt, daß der vereinbarte Mietzins zur Zeit des Vertragsschlusses, in dem die Mieten in Berlin besonders niedrig gelegen hätten, angemessen gewesen sei. Es hat in diesem Zusammenhang die Aufbauleistungen des Beklagten zu 2) berücksichtigt und auch in Betracht gezogen, daß der Beklagte zu 2) noch 1963 Räume in derselben Gegend zu einem mit dem hier vereinbarten Mietzins vergleichbaren Quadratmeterpreis habe mieten können. Schließlich hat es berücksichtigt, daß der Kläger das Grundstück noch nach Abschluß des Mietvertrages für. nur 22 000 UM erv/orben hat»
Ob diese von der Revision angegriffenen Ausführungen an sich einer rechtlichen Nachprüfung standhalten würden, kann auf sich beruhen» Bas Berufungsgericht hat nämlich nicht hinreichend beachtet, daß der Vertrag vom .'1 • Oktober ^960 den Kläger vor allem deswegen benachteiligt , weil er nicht nur auf zehn Jahre fest geschlossen worden ist, sondern darüber hinaus dem Beklagten zu 2) das Recht gegeben hat, ihn durch einfache Option um weite re zehn Jahre, d.h. also bis 1980 zu verlängern, und zwar, wie sich aus dem Wortlaut des Vertrages ergibt, zu dem am t» Oktober I960 vereinbarten Mietzins« Baß eine derart langfristige Bindung selbst dann, wenn man unterstellt, daß der Mietzins U960 und in den Jahren danach mit Rücksicht auf die Aufbauleistungen des Beklagten zu 2) vertretbar war, angesichts der bevorstehenden
Mietpreisfreigabe für Geschäftsräume ein mit den guten Sitten nicht zu vereinbarendes Rechtsgeschäft sein kann, hat das Berufungsgericht verkannt und daher rechts« fehlerhaft nicht in den Kreis seiner Erwägungen einbezogen.
6. Bas ahgefochtene Urteil leidet aber noch an einem weiteren Mangel. Auch wenn der Mietvertrag vom 1. Oktober I960 nach erneuter Prüfung nicht als sittenwidrig und nach § 138 BGB nichtig zu beurteilen wäre, wird zu untersuchen sein, ob der Beklagte zu 2) angesichts der Umstände, unter denen der Vertrag zustande kam, daran gehindert ist, sich auf die Wirksamkeit des Vertrages zu berufen- Auch wenn, wie ausgeführt, der Beklagte zu 1} bei Abschluß des Vertrages im Rahmen seiner Vertretungsmacht gehandelt hat, so konnte doch, jedenfalls objektiv, ein Mißbrauch dieser Vertretungsmacht vorliegen, wenn er kurz vor dem nach der Behauptung des Klägers allgemein erwarteten Inkrafttreten des Geschäftsraummietengesetzes in Berlin und damit der Aufhebung der Preisbindung und des Kündigungsschutzes für Geschäftsräume einen Vertrag mit so niedriger Miete auf die Bauer von praktisch 20 Jahren abschloß - War dieser Mißbrauch, was nahe liegt, jedenfalls für den Beklagten zu 2) erkennbar, so kann es bei Würdigung aller Umstände des Palles arglistig sein, wenn er den Kläger an dem aufgrund des Vollmachtmißbrauches zustande gekommenen Vertrag festhält (vgl-RGZ 71, 219, 222; 145, 311, 313; 159, 363, 367; Urteil des erkennenden Senats vom 25- März 1964 - VIII ZR 280/62 « IM HöfeO § 14 Nr. 3 - MDR 1964, 592 «JZ 1964, 420). Auch unter diesem Gesichtspunkt bedarf der Sachverhalt
erneuter Prüfung»
IV o
Pas angefoehtene Urteil war daher in vollem Umfang aufzuhebeno Bei der notwendig werdenden Zurückverweisung hat der Senat von der Befugnis des § 565 Abs» 1 Satz 2 ZPO Gebrauch gemacht. Die Entscheidung über die Kosten hängt von der Entscheidung in der Sache selbst abo Sie war deshalb dem Berufungsgericht zu übertragen»
Pr. Haidinger Pr. Gelhaar Pr. Weber
Hermann Braxmaier
