Volltext der Entscheidung
Nachschlagewerk: ja Amtliche Sammlung: nein
lo BundesmietenG § 22
Für das Recht des Vermieters, nach dieser Bestimmung die Kostenmiete zu verlangen, ist es unerheblich, wann er die Grundsteuervergünstigung in Anspruch genommen hat, insbesondere, ob er das vor oder nach Abschluß des Mietverträge getan hat, ob die Miete "gegriffen" oder "kalkuliert" war, und auch, ob der Mieter wußte, daß der Vermieter Grundsteuervergünstigung in Anspruch nehmen wollte*
BGH, UrtoVo 1« Dezember 19&5 ” VIII ZR lV/6*+ - OLG Hamburg
LG Hamburg
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
ZR lb/6h URTEIL Verkündet am
lo Dezember 196? Klett9 Justizobersekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
1) des kaufmännischen Angestellten Herbert B<
2) dessen Ehefrau Emma geb» Bri
beide wohnhaft in Ht
-9 JM^^^straße B9 Beklagten und Revisionskläger9 - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dro
gegen
Frau Toni B(
LU^BBPstraße 09 Klägerin und Revisionsbeklagte9 - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr«
Der VIIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 1. Dezember 1965 unter Mitwirkung des Senatspräsidenton Dr« Haidinger sowie der Bundesrichter Dr. Gelhaar5 Artl, Dr0 Dorschel und Dr» Messner für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 7« Zivilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts zu Hamburg vom 29» Oktober 1963 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen«
Die durch die Anrufung des unzuständigen Amts« gerichts Hamburg entstandenen Mehrkosten v/erden der Klägerin auferlegt«
Von Rechts wegen Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Berechtigung der Klägerin, die im Mietvertrag vom 3o« Mai 1951 mit den Beklagten verein barte Miete gegen deren Willen auf die Kostenmiete anzuheben
Diesem schriftlichen, sog« Hamburger Mietvertrag über eine der Mietwohnungen im Hause der Klägerin in HflHB-Ulfcstraße H war ein "MietVorvertrag" vom 2« August 195o vorangegangen, dessen Bedingungen in den endgültigen Mietvertrag übernommen wurden« Danach begann das Miet-
Verhältnis am lo Juni 1951 mit Bezugsfertigkeit der Wohnung und wurde auf die Dauer von 2o Jahren (bis 31» Mai 1971) fest abgeschlossen (§ 2)» Der Mietzins betrug vereinbarungsgemäß 75 DM monatlich (§ 3 Abs» l)o Der von den Beklagten geleistete Baukostenzuschuß in Höhe von 3 9oo DM wurde mit 5 % jährlich = monatlich 15->8o DM auf die Miete verrechnet^ so daß noch monatlich = 59<>2o DM zu zahlen waren (zu vgl« sonstige Vereinbarungen)o § 3 Abs» 2 enthält folgende Klausel:
"Der Vermieter hat einen sofortigen unmittelbaren Zahlungsanspruch auf preisrechtlich genehmigte Mieterhöhungen} Umlagen (z*Ö# Wassergeld) uswo"
§ 5 Abs» 2 lautet:
"Der Vermieter ist berechtigt} den Mietzins um den auf die Wohnung entfallenden Mehrbetrag zu erhöhen3 wenn durch neue Gebühren} Abgaben9 Steuern und sonstige neue Belastungen eine Mehrbelastung dem Vermieter gegenüber dem jetzigen Zustand eintritto Die Erhöhung des Mietzinses tritt mit dem Zeitpunkt des Beginns der Mehrbelastung des Vermieters in Krafto**
Am lo» September 1951 stellte die Klägerin einen Antrag auf Gewährung von Grundsteuervergünstigung} die ihr5 nachdem sie am 25» März 1952 die hierfür erforderliche Bescheinigung des Wohnungsamtes erlangt hatte9 rückwirkend gewährt wurde«
Am 12« September i960 erstattete der Dipiomkaufmann und Hausmakler Huscheweyh der Klägerin ein Gutachten mit Wirtschaftlichkeit sberechnung aufgrund der 2« BerechnungsverOrdnung} nach der die Durchschnittskostenmiete für das Grundstück der Klägerin je qm - 1997 BM und die individuelle Kostenmiete für die 63}58 qm große Wohnung der Beklagten je qm ls9o $ = monatlich 120}80 DM betragen soll« Mit Rundschreiben vom 15« Dezember i960 (daselbst)'förderte die Klägerin die Beklagten unter Bezugnahme auf das 2c Wohnungsbau ge setz vom 27» Juni 1956} die NeubaumietenverOrdnung vom 17» Oktober 1957 und die
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2» BerechnungsverOrdnung vom 17* Oktober 1957 zur Zahlung einer entsprechend erhöhten Miete ab 1» Januar 1961 auf» Die Beklagten lehnten jede Mieterhöhung ab, weil sie in einem frei finanzierten Hause wohnten und der Vertrag eine Mieterhöhung vor dem 31 o Mai 1971 nicht zulasse0
Die Klägerin erhob nunmehr, gestutzt auf § 22 1. BMG, beim Amtsgericht Hamburg Klage auf Zahlung rückständiger Miete für drei Monate (ab 1» Februar 1961) in Höhe von I305I7 DM und auf Feststellung, daß die Beklagten verpflichtet seien, beginnend mit dem 1» Mai 1961 im voraus zusätzlich monatlich *+3s39 DM zu zahlen0 Die Beklagten rügten in erster Linie Unzuständigkeit des Amtsgerichts (wegen der Höhe des Streitwertes) und beantragten auch sachlich Klagabweisungo
Das Amtsgericht bejahte seine Zuständigkeit und gab der Klage statt (Urto vom 160 Juni 1961)» Das Landgericht hob dieses Urteil durch rechtskräftiges Urteil vom 2b* November 1961 auf und verwies den Rechtsstreit auf den Hilfsantrag der Klägerin an sich selbst als sachlich zuständiges Gericht des ersten Rechtszuges (Urto vom 2*+o November 1961)0 Nunmehr wurde die Klage durch Urteil vom 2» März 1962 als unbegründet a bgewie sen o
Auf die Berufung der Klägerin, die in diesem Rechtszuge ihren Zahlungsanspruch wegen der Rückstände auf 69*+,22 DM erhöhte und weiter beantragte, die Beklagten beginnend mit dem lo Juni 1962 über die anerkannten 77ibl JM hinaus bis einschließlich lo Mai 1971 weitere **3s>39 UM monatlich zu zahlen, erklärte das Berufungsgericht beide Ansprüche dem Grunde nach für gerechtfertigt und verwies die Sache zur Entscheidung über die Höhe der Klagansprüche, einschließlich der Kosten der Berufung, an das Landgericht zurück»
Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision9 de ren Zurückweisung die Klägerin beantragt9 erstreben die Beklagten Abweisung der Klage«
Entscheidungsgründe:
Io An die Zulassung der Revision ist das Revisionsgericht gebunden9 weil die Beurteilung des Berufungsgerichts wegen der Zulässigkeit der Zulassung nicht als offensichtlich fehl sam angesehen werden kann (BGBZ 29 16)«
IIo lo Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin (Anhebung der Vertragsnjiete auf die Kostenmiete) hält das Berufungsgericht nach § 22 1« BMG ioVo mit der Gleitklausel im § 3 Abs«2 des Mietvertrages,(BU 129 13) vom 1« Februar 1961 an (BU 2?9 28) für gerechtfertigt« Wann die Klägerin Grundsteuervergünstigung beantragt hat und was die Beklagten darüber und Über die Mietkalkulation gewußt haben9 Ist nach Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich bedeutungslos (BU 1** ff)6 Es liege auch kein Rechtsmißbrauch und keine Arglist der Klägerin darin9 daß sie die gesetzlich zugelassenen Mieterhöhung geltend mache (BU 18 ff)«. Die Beklagten könnten sich ferner nicht auf § 19 Abs« 11« BMG berufen; denn eine Erhöhung der Miete sei weder durch eine ausdrückliche Vertragsbestimmung ausgeschlossen:, noch ergebe sich ein solcher Ausschluß aus den Umständen (BU 23 ff)* § 19 Abso 2 1« BMG könne deshalb nicht zugunsten der Beklagten angewendet werden«, weil sie keinen Zuschuß im Sinne dieser Bestimmung geleistet hätten (BU 2^)o
2« Zur Höhe der von der Klägerin geforderten Kostenmiete führt das Berufungsgericht aus«, diese bedürfe noch näherer Aufklärung«, jedoch stehe schon jetzt mit hoher Wahrschein-
lichkeit fest, daß die Kostenmiete für die Wohnung der Beklagten höher sei als die Vertragsraiete (Bü 12, 13? 26) und zwar auch hei Berücksichtigung gewisser baulicher Mängel (BU 30)5 aus denen die Beklagten möglicherweise noch Mirde-rungsansprüche gemäß § 537 BGB herleiten könnten (BU 31,
32)o Unter diesen Umständen könne nicht nur die Ermittlung der Höhe der Kostenmiete«, sondern auch die der etwaigen Wertminderung der Aufklärung im Nachverfahren Vorbehalten bleiben (BU 32)0
IIIo Die Ausführungen des Berufungsgerichts enthalten keinen Rechtsirrtum zu dem Nachteil der Beklagten« Mit ihnen hält sich das Berufungsgericht insbesondere im Rahmen der Rechtsprechung des erkennenden Senats zu §§ 19* 22 1. BMG« Sie halten auch gegenüber den Verfahrensrügen der Revision einer rechtlichen Nachprüfung stand«
lo Die Revision wendet sich insbesondere vergeblich gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, es sei unerheblich, wann die Klägerin Grundsteuervergünstigung in Anspruch genommenhabe, ob sie das von vornherein habe tun wollen, ob die Beklagten das schon damals wußten oder nicht und ob es sich bei Vertragsabschluß um eine "gegriffene" oder eine "kalkulierte" Miete gehandelt habe«
Der selbständige Tatbestand des § 22 I« BMG, durch den eine Mieterhöhungsmöglichkeit erst neu geschaffen wurde (Roquette 1« BMG 3«» Aufl. § 22 Anm« 1), stellt dafür nur auf die Tatsache der Steuer- oder Grundsteuervergünstigüng (im Zeitpunkt des Mieterhöhungsbegehrens), nicht aber darauf ab, seit wann diese gewahrt wurde« Nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats (BGHZ 3I9 63 ff) steht dem Verlangen auf Mieterhöhung nicht einmal entgegen, daß die Mietzinsvereinbarung erst nach dem 1« August 1953 (dem Inkrafttreten
der Neufassung des Ersten Wohnungsbaugesetzes) getroffen worden ist5 nach dem (§ *+? Abs«. 1) eine vom Vermieter selbstverantwortlich gebildete Miete (ohne Bindung an einen Höchstsatz) vereinbart werden konnte» In dem hier zu entscheidenden Fall, in dem die, Miete 195o/5l vertraglich festgelegt wurde, kann es erst recht nicht darauf ankommen, ob die Klägerin schon damals eine höhere als die vereinbarte Miete hätte verlangen können und ob sie die Miete “gegriffen“, d.h. mehr oder weniger geschätzt9 oder ob sie sie genau kalkuliert hatte, und9 ob die Beklagten darüber Näheres wußten« Zweck und Ziel des Ersten Bunde sm ie tenge set zes war es, bei laufenden Mietverhältnissen9 insbesondere bei.vor dem 1» August 1953 abgeschlossenen Verträgen dem Vermieter die Möglichkeit zu geben, von Ausnahmefällen (§ 19 1« BMG) abgesehen, die. bisherige Miete jedenfalls bis zur Kostenmiete, zu erhöhen, wodurch die Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes, im allgemeinen unabhängig davon, worauf die etwaige Unwirtschaftlichkeit beruhte, wiederhergestellt werden sollte (BGHZ 31, 66 ff unter Bezugnahme auf die Begründung zu § 15 des Regierungsentwurfs des Ersten Bundesmietengesetzes, BT Drucksache 2« Wahlperiode 1953 Nr« lllo S» 17, ^8)» Danach gehört? der hier in Frage stehende Mietvertrag aus dem Jahre 195o/5l unzweifelhaft zu den Fällen, die der Gesetzgeber mit seiner Neuregelung im § 22 1« BMG grundsätzlich hat erfassen wollen; denn es liegt auf der Hand, daß eine damals vereinbarte Miete, von Ausnahmefällen abgesehen, jedenfalls Ende 1960/ Anfang 1961 die dem.Vermieter entstehenden Kosten nicht mehr decken kann« Letzteres bezweifelt die Revision auch hier nicht.» Sie vertritt nur die rechtsirrige Auffassung, die Klägerin.könne grundsätzlich keine Mieterhöhung verlangen»
2» Die Revision meint in diesem Zusammenhang, Unklarheiten und Widerspräche im Mietvertrag gingen zu Lasten der Klägerin, weil er von ihr oder von ihrem Makler entworfen worden sei, und verweist dazu auf die Gleitklausel in § 3
AbSo 2 des Mietverträges, die sie für sinnlos hält, weil es sich um freifinanzierte Wohnungen gehandelt habe, für die der Mietzins frei ausgehandelt worden sei«, Dem ist nicht zu folgen• Die Klausel hatte von vornherein einen Sinn für den Fall«, daß der Gesetzgeber auch bei ursprünglich frei finanziertem Wohn-rauro in Zukunft mietzinsregelnd eingreifen würde, wie er es im lo Bundesmietengesetz getan hat«, wenn ein solches Eingreifen zugunsten des Vermieters bei Vertragsabschluß auch fern gelegen haben mag«, Im Übrigen kann zu der hier strittigen Gleitklausel ergänzend auf die Ausführungen des erkennenden Senats zu der im V/ortlaut gleichen Klausel eines Hamburger Mietvertrages auch aus dem Jahre 1951 verwiesen werden (Urt« v. 8o Februar 1961 - VIII ZR *+o/6o - I*M 1«, BMG § 19 Rr«, 5a abgedruckt unter Nr«, 2 § 22 aaO* WM 1961, 6lo$ MDR 1961, 59*0°
3o Entgegen der Auffassung der Revision ist auch kein Grund dafür ersichtlich, daß die Klägerin im Jahre 195c oder 1951 nach Treu und Glauben verpflichtet gewesen sein sollte, der Beklagten ausdrücklich zu sagen, sie wolle Grundsteuervergünstigung in Anspruch nehmen«. Zwar war zur Zeit des Vertragsabschlusses bereits das lo Wohnungsbaugesetz in seiner ursprünglichen Fassung vom 2b* April 195o BGBl I 83 in Krafto Damals konnte aber noch nicht damit gerechnet werden, daß der Gesetzgeber später auch bei ursprünglich frei finanziertem Wohnraum (zu vgl«, §§ 235 277 7 ff 1» V/oBauG aF) die Möglichkeit einer einseitigen Mietanhebung an die Kosten«-miete an die Inanspruchnahme von Grundsteuervergünstigung knüpfen würde, wie es durch das Erste Bundesmietengesetz vom 27« Juli 1955 BGBl I ^58 (§ 22) geschah«, Davon, daß die Klägerin das gewußt haben könnte, geht auch die Revision nicht aus» Machte aber die Klägerin nur von einem Recht Gebrauch, das ihr das Gesetz ausdrücklich gewährte, so ist das grundsätzlich nicht arglistig0 Die Möglichkeit der Mieterhöhung wurde den Vermietern vorwiegend im öffentlichen Interesse gewährt, weil diesem die WiederherStellung der Wirtschaftlichkeit
des Hausbesitzes entspricht (vgl* auch Urt» des erkennenden Senats vom 3«. Februar 1965 - VIII ZR *+9/63 - WM 1965, 317 =
MDR 1965, *+79 = NJW 1965, 817: dort ist ausgeführt, daß umgekehrt ein Mieter grundsätzlich nicht gegen Treu und Glauben verstößt, wenn er Herabsetzung der (höheren) Vertragsmiete auf ! die Kostenmiete verlangt, obwohl er bei Vertragsabschluß nicht davon ausging, daß die Wohnung der Preisbindung unterlag)..
*fo Unrichtig ist auch die Erwägung der Revision, die Klägerin habe nach Vertragsabschluß und nach Übergabe der Mietsache aus der freifinanzierten Wohnung eine grundsteuerbegünstigte Mietsache .gemacht und dadurch ihre Eigenschaft verändert, wobei die öffentlich-rechtliche Bindung eine Wertminderung bewirke» Davon kann jedenfalls für den Zeitpunkt, als die Klägerin Grundsteuervergünstigung in Anspruch nahm, von vornherein nicht gesprochen werden» Zwar wurde der ohne Einsatz öffentlicher Mittel geschaffene Wohnraum nunmehr steuerbegünstigter Wohnraum im Sinne von § 23 Abs» 1 WoBauG aF$ er blieb aber nach dieser Bestimmung von der Erfassung und Zuteilung durch die Wohnungsbehorde freigestellt. Auch von einer Zusicherung der Eigenschaft der Wohnung im Sinne eines freifinanzierten, ohne Inanspruchnahme von Steuervergünstigung geschaffenen Wohnraums kann hier nach dem festgestellten Sachverhalt nicht gesprochen werden»Die von der Revision angeführte Entscheidung des Reichsgerichts (RGZ 959 175) betrifft einen anderen Fall, in dem dem Mieter einer Gastwirtschaft ausdrücklich “völlige Brauereifreiheit" der Gaststätte zugesichert worden war» Hier ist eine Zusicherung nicht festge-stellt» .
Im übrigen wurde es auch dem Sinn und Zweck des Ersten Bundesmietengesetzes widersprechen, wenn solche typischen unter das Gesetz fällenden Verträge (zu vgl» oben) aus den von der Revision angeführten Erwägungen seiner Anwendbarkeit entzogen werden könnten» Der Ausschluß von Mieterhöhungen
ist vielmehr im Ersten Bundesmietengesetz selbst geregelt (§ 19 Abs» 1 und 2)o Daß die hier zugelassenen Ausnahmen nicht vorliegen, hat das Berufungsgericht rechtsirrtumsfrei ausgeflihrto Die schriftliche Revisionsbegründung hat insoweit keine Rügen im einzelnen erhobene Die Vereinbarung einer bestimmten Mietdauer, auf die der Prozeßbevollmächtigte der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Revisionsgericht besonders verwiesen hat, und die Leistung eines unver-abwohnbaren
zinslicheri/ßaukostenzuSchusses oder einer Mietvorauszahlung durch den Mieter schließen eine Mieterhöhung nicht aus (BGHZ
26, 3I0)°
5o Die Revision rügt zwar allgemein, es fehle an der erforderlichen Mieterhöhungserklärung, bringt aber keine Einzelheiten darüber, weshalb die Aufforderung zur Zahlung einer höheren Miete durch Rundschreiben vom 15« Dezember i960 hier nicht den Mindestanforderungen an eine Erklärung im Sinne von §§ 18, 22 I» BMG genügt haben soll.» Dazu hat der erkennende Senat mehrfach, insbesondere in seinem Urteil vom 21« Dezember i960 - VIII ZR 227/59 - LM Nr» 8 § 18 1. BMG, ausgeführt, daß hierbei keine überspannten Anforderungen gestellt werden dürfen 0 Hier ist in der Aufforderung zur höheren Mietzahlung zu dem Ausdruck gebracht, es werde für die steuerbegünstigten Wohnungen die Kostonmiete gefordert» Auch sind die Gesamtaufwendungen und die Wohnfläche mitgeteilt» Daraus ist der auf den qm Wohnfläche entfallende Mietpreis errechnet» Bei dieser Sachlage genügte es, wenn wegen der Einzelheiten auf die Wirt-schaftlichkeitsberechnung mit der gutachtlichen Stellungnahme des Sachverständigen Bd^von 12» Dezember i960, dessen Einsichtnahme ausdrücklich anheimgestellt wurde, verwiesen wurde (vgl» Pergande, Abbaugesetz,Anm» l*,§ 22 I» BMG5 Fischer-Dieskau/Pergando/Wormit, Bundesmietrecht, Anm« b zu § 22 I» BMG Glaser, MDR 1965, 9^9, 95*0• Hier kommt hinzu, daß weitere Mitteilungen deshalb sinnlos waren, weil die Beklagten unter keinen Umständen bereit waren,irgendeinen Mehrbetrag zu zahlen»
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IVo Ohne Rochtsirrtum und von der Revision nicht angegriffen sind auch die Ausführungen des Berufungsgerichts, soweit es die Zulässigkeit eines Grundurteils bejaht und der Entscheidung im Nachverfahren auch die Frage überläßt, ob und inwieweit die Beklagten etwa den Mietzins nach § 537 BGB mindern können» Insoweit mag nur bemerkt werden, daß zu dem vom Berufungsgericht hierzu angeführten Urteil des erkennenden Senats vom 21« Dezember i960 - VIII ZR 3lV?9 - LM 1« BMG § 18 Nr« 9 - inzwischen eine dieses Urteil ergänzende Entscheidung ergangen ist (Urt«v. 28. April 196? - VIII ZR 132/63 - WM 1965«, 705 MDR 1965, 6?7)o
V« Die Revision ist hiernach :als unbegründet zurückzu-weisen«
Die Entscheidung der Kosten für das Revisionsverfahren beruht auf § 97 ZPO*
Die durch die Anrufung des unzuständigen Amtsgerichts Hamburg entstandenen Mehrkosten wurden der Klägerin nach § 276 Abso III Satz 2 ZPO auferlegt»
Dr«. Haidinger Dr<> Gelhaar Artl
Dro Messner
Dr« Dorschei
