Volltext der Entscheidung
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BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am
17. September 1969 Mückenhauoen Justisangestellte
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
mi-ZR.J3/68 URTEIL
in dem Rechtsstreit
des früheren Theaterleiters Rudolf S in MfllHBflif oflH^HHBatraße f,
Klägers und Revisionsklägers,
- Prozeßbevollmächtigte:
Rechtsanwälte Prof, und Dr. Mjj^B -
gegen
die PirraaH^^^^^WKaffee-Iraport*-Ge schüft EmU. T Hauptsitz
Mü^HH^Ruhr, KarlS^HH/ Er a u Elisabeth HaW&Co., Zweigniederlassung Mi in I^HB^BHstraße
Beklagte und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt
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Per VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17- September 1969 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Br«, Haidinger sowie der Bundesrichter Br. Gelhaar, Artl, Mormann und Braxraaior
für Recht erkannt:
Bie Revision gegen das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 13* Juli 1967 v/ird auf Kosten des Klägers zurüekgewiesen, jedoch wird die Kostenentscheidung des Urteils der 11. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 30. Hovember 1966 dahin geändert, daß der Kläger 9/11 und die Beklagte 2/11 der Kosten des 1. Rechts-zuges zu tragen haben.
Von Rechts v/egen
Tatbestand:
Per Kläger und seine Ehefrau sind Eigentümer des Grundstücks MHIHV "ra^e auf dem früher
ein Lichtspieltheater betrieben worden war» Burch schriftlichen Vertrag vom 15» März I960 vermieteten sie die gesamten Parterreräume sowie den 1. Stock und die vom Mieter zu erstellenden Kellerräume für 20 Jahre, beginnend mit der Plangenehmigung (d.h. bis 31. Bezember 19S0), an die beklagte Lebensmittel-Einzelhandels-Firraa, die den Ausbau der Räume sowie den Einbau der Ölheizung für eine Filiale auf eigene Kosten unter Ausschluß ;}eder Forderung gegen
die Vermieter durchzuführen hatte. Als Mietzins v/aren monatlich 2 500 DM vereinbart. § 14 des Vertrages lautet wörtlich:
“Sollten sich die wirtschaftlichen Verhältnisse wesentlich ändern, so wird auch während der Vertragsdauer ein neuer Mietpreis vereinbart werden. Als wesentlich ist eine Änderung dann anzusehen, wenn der durch das statistische Bundesamt festgestellte Einzelhandelspreisindex für Lebensmittel (Stand 1950 =* 100), der bei Vertragsabschluß auf 114 steht, sich im Jahresdurchschnitt um mehr als 10 Punkte nach oben oder unten verändert,“
Nachdem der Kläger sich bereits in den Jahren 1964 und 1965 an die Beklagte wegen einer Mietzinserhöhung gewandt hatte, erkannte diese Ende 1965 schließlich an, daß mit Wirkung vom I. Januar 1966 die Voraussetzungen für die Anwendung des § 14 des Mietvertrages erfüllt seien, weil der Einzelhandelspreisindex für Lebensmittel im Durchschnitt des Jahres 1965 auf 128 gestiegen war.
Der Kläger verlangte Erhöhung des Mietzinses auf monatlich 6 500 DM, dagegen erklärte sich die Beklagte in ihrem Schreiben vom 16. Pebruar 1966 nur bereit, die Miete im Rahmen der gestiegenen Indexzahlen zu erhöhen.
Sie errechnete dementsprechend eine Miete von monatlich 2 807 DM. In dem letzten Absatz dieses Schreibens heißt es:
“Wir möchten gleichzeitig darauf hinweisen, daß wir über den von uns gemachten Vorschlag hinaus keine weiteren Zugeständnisse eingehen können und bitten Sie, uns mitzuteilen, ob Sie mit der von uns genannten Miete einverstanden sind, damit wir die entsprechenden Nachträge
ausfertigen können» Unser genanntes Angebot gilt jedoch nur für eine außergerichtliche Einigung. Sollte es zu einem Rechtsstreit kommen, sehen v/ir uns geswungen, uns auf die vertraglich vereinbarte Miete zurückzuziehen.”
Darauf erhob der Klüger Klage, mit der er von der Beklagte;] für die Zeit ab 1• Januar 1966 Zahlung einer Monatsmiete von 6 300 DM und hilfsweise die Räumung der Geschäftsräume begehrte» Die Beklagte erkannte den Anspruch auf Zahlung einer Monatsmiete von 2 807 DM an und erhob Hilfswiderklage, mit der sie für den Pall der Abweisung der Mieterhöhungsklage die Bestimmung des Mietzinses auf monatlich 2 807 DM erstrebte. Auf Antrag des Klägers erließ das Landgericht ein Teilanerkenntnisurteil. Die weitergehende Klage und die Widerklage wies es ab. Die Kosten wurden zu 7/8 dem Kläger, zu 1/8 der Beklagten auferlegt.
Das Berufungsgericht wies die Berufung des Klägers zurück.
Mit seiner Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt der Kläger die abgewiesenen Anträge weiter, den Antrag auf Erhöhung der monatlichen Miete jedoch nur in Höhe von 1 693 DM.
Ent5cheidungs gründe:
Die Revision ist ira wesentlichen unbegründet.
1.) In Übereinstimmung mit dem Berufungsgericht gehen beide Parteien davon aus, daß die V7ertsieherungsklausel in §14 des Mietvertrages keine genehmigungsbedürftige Gleitklausel, sondern einen genehmigungsfreien Leistungsvorbehalt
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darstellt. Dero ist beizustimmen, v/eil die Parteien keine automatische Anpassung an eine bestimmte Bezugsgroöe vereinbart, sondern die Anpassung von dem Abschluß einer entsprechenden Vereinbarung abhängig gemacht, also ein Rechtsgeschäft vorgeschaltet haben. Die Vertragsklausel ist daher wirksam, ohne daß eine Genehmigung der landeszentralbank erforderlich war.
2.) Obwohl eine v/esentliche Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse eingetreten war, denn der Einzelhandelspreis index für Lebensmittel war unstreitig von 114 auf 128 Punkte gestiegen, konnten sich die Parteien über einen neuen Mietzins nicht einigen, so daß die in § 14 des Vertrages vorgesehene Vereinbarung nicht zustande kam. Nach Ansicht des Berufungsgerichts war daher die Bestimmung der neuen Miete durch Urteil zu treffen, denn, so führt es aus, nach dem Sinn des Vertrages stehe die Bestimmung der neuen Miete nicht dem Kläger allein zu, so daß § 316 BGB nicht eingroifc, vielmehr sei § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB mindestens sinngemäß anwendbar.
a) Die Revision hält diese rechtliche Beurteilung für unrichtig. Sie meint, daß die Bestimmung der Höhe des Mietzinses dem Kläger obgelegen habe, v/eil entgegen der vom Berufungsgericht vertretenen Auffassung § 316 BGB anwendbar sei.
Indes bedarf diese Rechtsfrage keiner Entscheidung, Sollte dem Kläger die Bestimmung der Höhe der Miete gemäß § 316 BGB obgelegen haben, so ist die von ihm getroffene Bestimmung, die gemäß § 315 Abs. 1 BGB nach billigem Ermessen zu treffen gewesen wäre, deshalb für die Beklagte
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unverbindlich, weil sie ersichtlich nicht der Billigkeit entsprichto Der Kläger hat eine monatliche Miete von 6 3C0 DM verlangte Zu beanspruchen hat er nach Ansicht des Berufungsgerichts jedoch nur 2 807 DM. Die Zuvielforderung des Klägers ist daher so hoch, daß die von ihm verlangte Miete keinesfalls der Billigkeit entsprechen kann» Wie das Berufungsgericht in anderem Zusammenhänge zutreffend darge-legt hat, muß sich die neue Miete, die nach Eintritt der in § H des Vertrages vorgesehenen Voraussetzungen verlangt werden kann, in dem durch den Vertrag gesteckten Rahmen bewegen. Sofern also der Kläger berechtigt gewesen sein sollte, die Höhe der neuen Miete verbindlich zu bestimmen, so mußte er bei dieser Bestimmung davon .ausgehen, daß die frei ausgehandelte, in dem Vertrage vorgesehene ursprüngliche Miete zwar den veränderten Verhältnissen angepaßt, aber nicht auf einer ganz neuen Grundlage festgesetzt werden sollte. Dabei hätte der Kläger auch berücksichtigen müssen, daß die Beklagte, um die Räume als Baden nutzen zu können, hohe Kosten hatte aufwenden müssen, zu deren Erstattung der Kläger nicht verpflichtet war. Ob diese Kosten von der Beklagten in 5 Jahren steuerlich abgeschrieben werden konnten und auch abgeschrieben wurden, wie der Kläger vorgetragen hat, ist für die Entscheidung ohne Bedeutung. Die Beklagte hat sich einen Mietvertrag für 20 Jahre ausbedungeno Die Investitionskosten sollten es der Beklagten ermöglichen, die Geschäftsräume in der ganzen Zeit, für die sie ihr überlassen waren, für ihre Zwecke zu nutzeno Die Aufwendungen der Beklagten müssen daher auf die gesamte Zeit verteilt werden. Deshalb macht auch der Umstand, daß der Kläger, wie er zugibt, bei der
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Bestimmung der Miethöhe die von der Beklagten für die Herrichtung der gemieteten Räume aufgebrachten Kosten außer Betracht gelassen hat, die von ihm getroffene Pestsetzung des neuen Mietzinses für die Beklagte unverbindlich, so daß die Bestimmung der Miethöhe von dem Berufungsgericht mit Recht durch Urteil getroffen ist, selbst wenn dem Kläger die Bestimmung der Miete nach § 516 BGB obgelegen haben sollte.
b) Die Revision vertritt überdies die Auffassung, daß die Beklagte die ortsübliche Miete schulde, denn für die Zeit seit dem 1. Januar 1966 fehle es an einer bestimmten Mietzinsvereinbarung, deshalb greife der in §§ 612, 652 BGB zu dem Ausdruck gekommene Rechtsgedanke ein, daß die Beklagte die übliche Vergütung als Gegenleistung für die Überlassung der Räume schulde. Das sei die Miete, die sich für Räume gleicher Art, Ausstattung und läge in München gebildet habe und die dem vom Kläger verlangten Betrage entspreche.
Mit dieser Rüge kann die Revision ebenfalls keinen Erfolg haben. Sie läßt außer acht, daß in dem Vertrage von 15* März I960 eine bestimmte Miete festgelegt ist und es sich nach der Auslegung, die das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler dem § 14 des Vertrages gegeben hat, nur um die Anpassung dieser Miete an die geänderten wirtschaftlichen Verhältnisse handelte, wobei die tatsächliche Indexsteigerung als Richtlinie für die Neubemessung der Miete gedacht war. Bei dieser Sachlage ist daher kein Raum für eine entsprechende Anwendung der §§ 612, 652 BG3, die auch Roquette, das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches § 535 Hr. 258, nur dann heranziehen will, wenn ein Mietzins nicht vereinbart ist.
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3.) Die Revision macht weiter geltend, das Berufungsgericht habe die Voraussetzungen seines Ermessens und den Ermessensrahmen nicht richtig erkannt. Dieser Vorwurf ist nicht begründet.
a) Das Berufungsgericht hat nicht außer Betracht gelassen, daß die Veränderung der Indexzahl nicht automatischer Wertmesser sein sollte, es nimmt jedoch rechtsirrtumsfrei an, daß sie immerhin als Richtlinie . gedacht gewesen sei. Es ist demgemäß nicht der Meinung des Klägers und der Revision gefolgt, § 14 des Vertrages bestimme nur, wann eine neue Vereinbarung über die Höhe de3 Mietzinses getroffen werden müsse, sage aber nichts über den Inhalt dieser Vereinbarung. Das ist indes kein Rechtsfehler.
Entgegen der Ansicht der Revision war es Aufgabe des Berufungsgerichts, die wirkliche Bedeutung der von den Parteien abgegebenen, zu dem Abschluß des Vertrages führenden Willenserklärungen zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften, und es hatte die Bestimmung des § 14 des Vertrages so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte dies erforderten. Diesen Aufgaben hat sich das Berufungsgericht unterzogen, und es ist zu dem rechtlich nicht angreifbaren Ergebnis gelangt, daß der Wille der Parteien darauf gerichtet gewesen sei, der Änderung der Lebenshaltungskosten, soweit sie in der Änderung der Indexzahl ihren Ausdruck fand, Rechnung zu tragen, nicht aber habe bei einer künftigen Neufestsetzung eine branchen- oder ortsübliche Miete oder gar eine ümsatzmiete zugrunde gelegt werden sollen.
b) Entgegen der Annahme der Revision hat das Berufungsgericht, wie der Zusammenhang der Entscheidung^-gründe ergibt, auch die Interessenlage der Parteien berücksichtigt. Mangels eines ausreichenden Vortrags in der Richtung, daß die Interessen des Klägers eine darüber hinausgehende Erhöhung des Mietzinses erforderlich machten, konnte das Berufungsgericht davon ausgehen, daß seinen Interessen genügend Rechnung getragen wurde, wenn die Miete entsprechend dem Steigen des Preisindexes angehobon wurde, zu demal der Wille der Parteien nach den Feststellungen des Berufungsgerichts dahin ging, der Änderung der lebcns-haltungskosten, soweit sie in der Änderung der Indexzahl ihren Ausdruck fand, Rechnung zu tragen.
c) Wenn das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang das Schreiben der Beklagten an den Kläger vom 20. Juli 1964 heranzieht, so ist das nicht zu beanstanden. In dem Schreiben heißt es wörtlich:
"Sie v/erden mit uns darin einiggehen, daß die in die Verträge eingebauten Wertsicherungsklauseln den Sinn haben, Ihnen einen Mietzins zu sichern, dessen Kaufkraft auch bei Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse gleichbleibt. Nur als Erläuterung für eine wesentliche Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse ist in der* Vertragsklausel die Entwicklung des "Einzelhandels-Preisindexes für Lebensmittel" angeführt. ..."
Baß der Kläger dieser Auffassung alsbald widersprochen habe, ist weder von ihm vorgetragen worden, noch hat er Durchschlag eines entsprechenden Schreibens an die Beklagte vorgelegt, aus dem sich ein solcher Widerspruch ergibt.
Es ist kein Rechtsfehler, v/enn das Berufungsgericht dem wiedergegebenen Satze des Schreibens der Beklagten entnommen hat, diese habe die Erhöhung3klausol im Sinne einer Anpassung an die veränderte Kaufkraft aufgefaßt.
Daß der Kläger, der bereits bei Abschluß des Vertrages anderer Auffassung über den Sinn des § 14 des Vertrages gewesen sein will, dies auch zu dem Ausdruck gebracht habe, ist von ihm in den Tatsachenrechtszügen nicht geltend gemacht worden. Ist dies aber nicht geschehen, so kann der Kläger nicht damit gehört werden, daß 5 14 des Vertrages eine andere Bedeutung beigemessen werden müsse, als das Berufungsgericht auf Grund sorgfältiger Würdigung des Vertragsv/ortlauts und -Sinnes aus dieser Vorschrift entnommen hat.
d) Auf das Urteil des erkennenden Senats vom 4. März 1964 - VIII ZR 214/62 - IM BGB § 157 (A) Nr. 17 = WM 1964, 491 beruft sich die Revision für ihre Auffassung zu Unrecht«, Das Urteil betraf einen Leistungsvorbehalt durch den dem Vermieter und dem Mieter das Recht eingeräumt war, nach 5 Jahren eine Neufestsetzung der Miete zu verlangen, v/enn die wirtschaftlichen Verhältnisse sich inzwischen erheblich geändert hatten. Dort war also im Gegensatz zu dem jetzt zu beurteilenden Sachverhalt nicht näher geregelt, wann eine wesentliche Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse als gegeben anzusehen sein sollte^ und das Berufungsgericht hatte eine wesentliche Änderung verneint, weil ein Verfall der Währung nicht vorliege und eine erhebliche Änderung der allgemeinen Lebenshaltungskosten nicht eingetreten sei, obwohl sich die Lebenshaltungskosten in dem 5 JahresZeitraum
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um 14 $ erhöht hatten. Diene Würdigung, mit der die Abweisung der Klage begründet wurde, war rechtlich nicht haltbar, so daß das Berufungsurteil aufgehoben werden mußte. In dem angeführten Urteil des erkennenden Senats ist zu der hier zu entscheidenden Frage, in welchem Umfange die vereinbarte Miete gegebenenfalls zu erhöhen war, nicht Stellung genommen worden, so daß die Revision aus jenem Urteil des erkennenden Senats zu Gunsten des Klägers nichts herleiten kann.
Soweit sich die Revision dagegen wendet, daß das Berufungsgericht dem Urteil des Landgerichts insoweit gefolgt ist, als es den über den anerkannten Betrag von insgesamt 2 807 DM hinausgehenden Mietzinsanspruch des Klägers abgewieoen hatte, kann die Revision somit keinen Erfolg haben. Ebensowenig ist der mit dem Hilfsantrag geltend gemachte Räutnungsanspruch begründet, derm der Mietvertrag der Parteien läuft noch bis I960, und der Kläger hat kein Recht, sich gegen den Willen der Beklagten vorzeitig von dem Vertrage zu lösen.
4.) Dagegen orv/eist sich die Revision insoweit als begründet, als die Kostenentscheidung des Landgerichts, die das Berufungsgericht bestätigt hat, auf § 93 ZPO beruht. Y/ie die Revision mit Rocht geltend macht, ist diese Bestimmung hier nicht anwendbar. § 93 ZPO greift nur dann ein, wenn der Beklagte nicht durch sein Verhalten zur Erhebung der Klage Veranlassung gegeben hat und wenn der Beklagte den Anspruch sofort anerkennt.
Hier fehlt es bereits an der ersten Voraussetzung, denn die Beklagte hat sich zur Zahlung der von ihr errechneton
erhöhten Miete ab 1. Januar 1966 nur für den Pall einer außergerichtlichen Einigung bereit erklärt. Diese Erklärung der Beklagten mußte in dem Kläger notwendig den Eindruck entstehen lassen, daß es im Palle des Scheiterns einer Einigung auch wegen des Betrages von 307 DM monatlich eines Rechtsstreits bedürfe, uro die Beklagte zur Zahlung zu bewegen. Die Beklagte hat daher wegen des von ihr anerkannten Betrages Veranlassung zur Klage gegeben, so daß ihr die Kosten des Rechtsstreits auch zur Bast fallen, soweit die Klage infolge des Anerkenntnisses der Beklagten Erfolg gehabt hat. Mit Rücksicht darauf, daß auch die iro ersten Rechtssuge erhobene Widerklage der Beklagten abgewiesen wurde, erscheint es angemessen, die Kosten des ersten Rechtszuges dahin zu verteilen, daß der Kläger 9/11 und die Beklagte 2/11 dieser' Kosten zu tragen haben.
Da die Revision in der Hauptsache keinen Erfolg gehabt hat, sind deren Kosten gemäß § 97 ZPO dem Kläger auferlogt worden. *
Dr. Haidinger Dr. Gelhaar Artl
Hermann
Braxmaior
