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BGH

Gericht: BGH

BMG § 19 Abs. 1 Rechtssatzs Die Prüfung, ob der Ausschluß einer Mieterhöhung sich "eue den Umständen" ergibt, verlangt eine dem Grundsatz von Treu und Glauben gerecht werdende und die Intereesen-lage der Parteien berücksichtigende Würdigung der gesamten Verhältnisse. Die Vereinbarung einer bestimmten Mietdauer und die Leistung eines unverzinslichen abwohnbaren Baukostenzuschusses oder einer Mietvorauszahlung durch den Mieter brauchen eine Mieterhöhung nicht auszuschließen, können aber als 'Beweisanzeichen dafür verwertet werden, daß eine Mieterhöhung nach dem Villen der Parteien (unter Umständen auch nur anteilig) ausgeschlossen sein soll. Hach § 3 des Vertrages hatte der Beklagte den Klägern einen Baukostenzuschuß von 6.000«— DM zur Verfügung zu stellen, der in voller Höhe in monatlichen Raten von 50«— DM auf die Miete verrechnet und nicht verzinst werden sollte« Auch der Beklagte verpflicht tete sich am 4.November 1955 gegenüber dem Kläger zu 7), künftig eine Miete von 6.— DM je Quadratmeter zu zahlen, wovon der monatliche Tilgungssatz für den Baukostenzuschuß und eine Verzinsung des noch nicht verrecbneten Baukostenzuschusses abgehen sollten. Dieser antwortete namens der Kläger mit Brief vom 19.November 1955, in dem er zu dem Ausdruck brachte, daß auch die Kläger sich an die am 4-November 1955 getroffene Vereinbarung nicht mehr für gebunden hielten und eine Miete von 7,50 DM je Quadratmeter und Monat für den gemieteten Laden als ortsübliche Die Kläger fordern mithin infolge eines Rechenfehlers 9c— DM zuviel* In Höhe dieser 9-— DM nebst Zinsen ist also die Klage schon nach dem eigenen Vorbringen der Klager nicht schlüssig, so daß bereits aus diesem Grunde das Rechtsmittel insoweit keinen Erfolg haben kann. In Höhe von weiteren 435,80 DM <,Mietunterschied für Dezember 1955 und Januar 1956) ist die Klage ebenfalls unbegründet, denn die Kläger haben erst durch das Schreiben vom 14.Januar 1956 eine den Vorschriften der §§ 24 Abs.2, Da der Mietvertrag zwischen den Parteien vor diesem Zeitpunkt abgeschlossen worden ist, gelten gemäß § 24 Abs. 2 l.BMG die §§ 18 bis 21 des Gesetzes entsprechend mit der Maßgabe, daß an die Stelle der preisrechtlich zulässigen Miete eine angemessen erhöhte Miete tritt. Als angemessen erhöht ist dabei eine Miete anzusehen, die die ortsübliche Miete im Sinne des § 9 Abs.2 GRMG nicht übersteigt, d.h. die Miete, die sich nach Wegfall der Preisbindung für .• Geschäftsräume gleicher Art und Lage bildet. Hach § 18 Abs.l Satz 2 l.BMG ist die Erklärung des Vermieters, daß die Miete um einen bestimmten Betrag erhöht werden soll, nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Zulässigkeit der Mieterhöhung bezeichnet und die Berechnung mitgeteilt ist. haben, aß eine Miete von 7,50 DM für den Quadratmeter und Monat angemessen sei, ist zwar auf § 24 in Verbindung mit §§ 18 bis 21 l.BMG verwiesen worden« Das Schreiben enthält aber noch keine Angabe von Vergleichsobjekten und keine Mitteilung über die Mieten, die für die Vergleichs-Objekte gezahlt werden« Diese Angaben sind indessen notwendig, wenn der Vermieter von Geschäftsraum eine Mieterhöhung durchsetzen will (Roquette 1«BMG, 1955, § 24 ilr.27j Die Besonderheit der in dem Ersten Bundes-mietehgesetz getroffenen Regelung liegt darin, daß dem Vermieter erstmalig die Möglichkeit eröffnet worden ist, durch eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung die preisrechtlich zugelassene Mieterhöhung unmittelbar zu dem Inhalt des Mietvertrages zu machen und damit die wesentlichste Mieterpflicht, nämlich die Pflicht zur Zahlung des Mietzinses, zu seinen Gunsten abzuändern (Roquette aaO § 18 Nr«16)« Das Gesetz hat deshalb für die erwähnte Erklärung einen fest bestimmten Inhalt vorgeschrieben. den, Beide Schreiben geben zwar keine ins einzelne gehende Berechnung der von den Klägern verlangten Mieterhöhung, aus ihnen ist Jedoch zu entnehmen, daß die Kläger nunmehr eine Miete von 7,50 UM Je Quadratmeter und Monat für den Ladenraum des Beklagten beanspruchen. Die Entscheidung, ob die Kläger eine Mieterhöhung für die Zeit ab 1.Februar 1956 verlangen können, hängt mangels einer .ausdrücklichen Vertragsbestimmung, die einer solchen Mieterhöhung entgegensteht, gemäß § 19 Abs.l l.EUGr somit allein davon ab, ob sich aus den Umständen ergibt, daß die Erhöhung der Miete für den Pall ihrer preisrechtlichen Zulässigkeit ausgeschlossen sein sollte. gegangen, so hat das Berufungsgericht die erwähnte Bestimmung des Mietvertrages ausgelegt, daß eine Abänderung der Mietzinshöhe grundsätzlich ausgeschlossen und nur ausnahmsweise dann zulässig sein sollte, wenn die Miete in absolutem Mißverhältnis zu den Steuern und Abgaben stehen würde» b) Biese Betrachtungsweise wird, wie die Revision mit Recht rügt, dem Sinn der Vorschrift des § 19 Abs.l l.BMG nicht gerecht» Der im Ersten Bundesmietengesetz zura Ausdruck gekommene Wille des Gesetzgebers ist ersichtlich dahin gegangen, daß es dem Vermieter ira Regelfälle gestattet sein soll, durch einseitige Erklärung die Erhöhung von preisgebundenen Mieten bis zur Höhe des preisrechtlich zulässigen 3etrages durchzusetzen» Für Geschäftsräume ist dieser Grundsatz dahin abgewandelt, daß der Vermieter anstelle einer vor dem ldJezember 1951 vereinbarten die höhere ortsübliche Miete zu beanspruchen hat, wenn er formgerecht an den Mieter ein solches Verlangen stellt« Palls eine ausdrückliche Vereinbarung dieses Inhalts fehlt und es deshalb darauf ankommt, ob sich der Ausschluß aus den Umständen ergibt, ist maßgebendes Gewicht darauf zu legen, ob sich Anhaltspunkte ermitteln lassen, aus denen der Wille der Parteien, ein einseitiges ITieterhöhungs-recht des Vermieters.auszuschließen, entnommen werden kann (Reinicke, Anm» zu dem 3GH-Urteil VIII ZR 322/56 vom 2.Juli 1957 in MBH 1958, 27, 28). Da im Jahre 1951 die Parteien eines Mietvertrages an die Möglichkeit, daß der Gesetzgeber dem Vermieter das Recht zur Mieterhöhung durch-einseitige Erklärung einräumen würde, nicht denken konnten, kommt es auf die vom Berufungsgericht unterlassene umfassende Prüfung an, ob die Parteien ein einseitiges Erhöhungsrecht ausgeschlossen haben würden, wenn sie gewußt hätten, daß eine spätere gesetzliche Regelung dem Vermieter eine solche Befugnis gewähren würde (Pischer-Dieskau/Pergande/Wor-rait aaö § 19 Annul S.4; Reinicke aaO), Das Gericht, das sich mit dem Widerspruch des Mieters gegen die Mieterhöhung zu befassen hat, wobei hier dahingestellt bleiben kann, ob es sich dabei rechtlich um eine Einwendung (Pischer-Dieskau/Pergande/Wormit aaO § 19 Anm.3 Der Gesetzgeber des Ersten Bundesmietengesetzes hat diesen Interessenkonflikt dahin lösen zu müssen geglaubt, daß grundsätzlich der Vermieter von Geschäftsräumen die ortsübliche Miete für derartige Räume zu beanspruchen berechtigt sein soll, und zv/ar auch dann, wenn eine geringere Miete vertraglich vereinbart ist,sofern suLch nicht ausnahmsweise aus dem Vertrage, sei es ausdrücklich, sei es "aus den Bei der Vertragsausxw gung ist mithin davon auszugehen, daß im allgemeinen dem Interesse des Vermieters von Geschäftsräumen an der Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Miete der Vorrang zu geben und eine gegenteilige Entscheidung nur dann gerechtfertigt ist, wenn sich unter Berücksichtigung der Regel von Treu und Glauben im Verkehr aus »den Umständen” genügende Anhaltspunkte für die Annahme gewinnen lassen, daß die Parteien eine zur Zeit des Vertragsabschlusses nicht vorhersehbare Möglichkeit, den Mietzins zu erhöhen, für die Laufzeit des Vertrages ausgeschlossen haben würden, wenn sie sie in den Kreis ihrer Erwägungen einbezogen hätten. 3^ Pa das angefochtene Urteil nicht erkennen läßt, daß sich das Berufungsgericht der Notwendigkeit bewußt gewesen ist; eine Vertragsauslegung in diesem Sinne unter Anwendung des § 157 BGB vorzunehmen und dabei die Grundsätze von Treu und Glauben im Verkehr zu berücksichtigen, beruht es auf einem Rechtsfehler, der zu einer Aufhebung führen muß. a) Per Umstand, daß der Mietvertrag zwischen den Parteien auf 10 Jahre fest abgeschlossen ist und noch bis zu dem Jahre 1961 läuft, steht für sich allein dem Verlangen der Kläger nicht entgegen. Allerdings ergibt die amtliche Begründung zu § 13 der Regierungsvorlage des Gesetzes (Btprucks 2.Y/ablperiode Nr.1110 S.47), daß erwogen worden war, den Grundsatz des jetzigen § 19 Abs.l l.BMG durch Auslegungsvorschriften zu ergänzen und insbesondere auszusprechen, daß bei Mietverhältnissen, die auf bestimmte Zeit eingegangen sind, im Zweifel eine Mieterhöhung ausgeschlossen sein sollte. b) Bie von dem Berufungsgericht allerdings nur als "unterstützendes Moment" herangezogene Tatsache, daß der Beklagte den Klägern einen unverzinslichen Baukostenzuschuß von 6000,— BIß zur Verfügung gestellt hat* der in Höhe -von 50.— Bll monatlich durch Abzug von der Miete getilgt wird, stellt als solche ebenfalls noch keinen eine Mieterhöhung gemäß § 19 Abs. 1 l.BMG ausscbließenden Umstand dar» Bie gegenteilige Auffassung wird zwar von Roquette (aaO § 19 Nr.11 und NJW 1956, 1283), Fischer-Bieskau/Pergande/Wormit (aaO § 19 Anm.4 g S.13), Glaser (ZMR 1956, 217), Hans{BB 1956, 486)und Zoll (Bl Grdst Bau WR 1956, 135) sowie vom LG Braunschweig (Nds Rpfl 1957, 176, 177) vertreten. Im Einzelfall kann auch das Ergebnis gerechtfertigt sein, daß mit Rücksicht auf die Hingabe des abwobnbaren Baukostenzuschusses lediglich ein bestimmter Teil der Miete von der Erhöhung ausgenommen sein sollte (LG Oldenburg NJW 1958, 67). c) Der von dem Berufungsgericht als entscheidend angesehene Wortlaut der Bestimmung des § 2 des Mietvertrages reicht schon deshalb nicht aus, die nötigen Anhaltspunkte für den hypothetischen Parteiv/illen zu gewinnen, weil das Berufungsgericht jede Aufklärung darüber unterlassen hat, wie es zu der Abfassung der von ihm zugunsten des Beklagten gewerteten Vereinbarung in § 2 des Mietvertrages gekommen ist. Würde z.B. die Passung von den Klägern gewählt sein, und würde der Beklagte sie widerspruchslos hingenommen haben, so würden sich aus dem Wortlaut der Bestimmung kaum so weitgehende Schlüsse zu Ungunsten der Kläger ziehen lassen, wie sie das Berufungsgericht für richtig gehalten hat. Vielmehr würde in einem solchen Palle bei der Ermittlung des hypothetischen Parteiwillens auch der Erwägung Raum zu geben sein, daß aus der von den Klägern zu ihren Gunsten in den Vertrag eingefügten Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen eine Mieterhöhung beanspruchen zu können, sich mangels entgegenstehender Anhaltspunkte weder ohne weiteres auf den Willen schließen lassen wird, Näher würde in einem solchen Palle vielmehr die gegenteilige Annahme liegen, daß nämlich die Kläger, sofern sie selbst die Passung des § 2 des Vertrages vorgeuommen oder maßgeblich beeinflußt haben, sich hierdurch zu ihren Gunsten eine gewisse Sicherung hinsichtlich des Wertes der Miete bei Veränderungen der wirtschaftlichen Verhältnisse haben verschaffen wollen, daß ihnen aber, was auch für den Beklagten erkennbar gewesen ist, der Wille gefehlt hat, durch diese Bestimmung zu dem Ausdruck zu bringen, sie würden von Mieterhöhungen während des Laufes des Vertrages auch dann Abstand nehmen, wenn der Gesetzgeber sie zulassen sollte.

Zitierte Normen: § 157 BGB
mietenMieterhöhungHöheaaOBerufungsgerichtParteiUmstandKlägerVermieter

Volltext der Entscheidung

Mr das Nachschlagewerk !
Für die Amtliche Sammlung i
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1«, Gesetz?	1. BMG §§ 24 Abs, 2, 18
Rcchtssaizs	Die schriftliche Erklärung des Vermieters von Geschäftsräumen, der die ortsübliche Miete als angemessen erhöhte Miete verlangtf muß die Angabe von Vergleichsobjekten und die Mitteilung Uber die Mieten enthalten, die für die Vergleichsobjekte gezahlt werden
2r Gesetz«	1. BMG § 19 Abs. 1
Rechtssatzs	Die Prüfung, ob der Ausschluß einer Mieterhöhung sich "eue den Umständen" ergibt, verlangt eine dem Grundsatz von Treu und Glauben gerecht werdende und die Intereesen-lage der Parteien berücksichtigende Würdigung der gesamten Verhältnisse. Die Vereinbarung einer bestimmten Mietdauer und die Leistung eines unverzinslichen abwohnbaren Baukostenzuschusses oder einer Mietvorauszahlung durch den Mieter brauchen eine Mieterhöhung nicht auszuschließen, können aber als 'Beweisanzeichen dafür verwertet werden, daß eine Mieterhöhung nach dem Villen der Parteien (unter Umständen auch nur anteilig) ausgeschlossen sein soll.
Aktenzeichen*	VIII ZK 13/57
Urteil des BGH vom 4» Pebruar 1958
OLG Hamm LG Münster
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Verkündet laut Protokoll am 4» Februar 1958 IHH? Justizsekretär, als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 Im tarnen des Volkes
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als Gesellschafter der sellschaft des bürgerlichen Rechts in BBBBBBstraße
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Kläger, Berufungskläger und Revisicmskläger,
- Prozeßbevollmächtigters R'eehtsanwalt
* gegen
 den. Kaufmann Wilhelm
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 Beklagten, Berufungsbeklagten und Revisionsbeklagten,
- Prozeßbevollmächtigters Rechtsanwalt
 hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 4.Februar 1958 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Br.Großmann sowie der Bundesrichter Br.Gelhaar, Artl, Br.Spieler und Br.Borschel
 für Recht erkannt;
 
Die Revision der Kläger gegen das Urteil des 4.Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Hamm vom 19«November 1956 wird zurückgev/iesen, soweit die Berufung gegen das Urteil der 4»Zivilkammer des Landgerichts in Münster vom 11«Mai 1956 in Höhe eines Betrages von 444,80 DM nebst Zinsen hiervon zurückgewiesen worden ist«
Im übrigen wird, das beze'ichnete Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben und die Sache in diesem Umfange an das Berufungsgericht zurückverwiesen? dem auch die Entscheidung über die Kosten der Revision übertragen wird«
Von Rechts wegen
 Tatbestands
Mm* *»«k MIN ■ k M« *»»
Die Kläger« die sich zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit der Bezeichnung* |r^Wi Baugesell-schaft” zusammengeschlossen haben, errichteten auf dem ihnen gehörigen Grundstück HQM, W||0M0straße Mb einen Neubau, der im Jahre 1951 bezugsfertig wurde.
Einen Eckladen in diesem Gebäude mit einer Größe von rund 71 qm vermieteten sie durch Vertrag vom 6«Juni 1951 gegen einen monatlichen Mietzins von 284.— DM, Kellernutzung ©ingeschlossen, an den Beklagten. In § 2 dieses Vertrages ist bestimmt*
«Der Mietvertrag wird auf vorläufig 10 Jahre, abgeschlossen« Mieter hat weiteres Vormictrecht, jedoch wird nach Ablauf der 10 Jobre ein neuer Mietvertrag abgeschlossen, nach den dann gelten- ' den wirtschaftlichen Bedingungen. Sollten sich in der Mietzeit über einen Währungsverfall oder über Eingriffe der öffentliche}! Hand, besonders
 
in steuerlicher Hinsicht, heraussteilen, daß die Miete in absolutem Mißverhältnis zu den Steuern und Abgaben stehen, so soll unter den Parteien ein den gegebenen Verhältnissen angepaßter neuer Mietvertrag abgeschlossen werden. In Präge der Grundvermögenssteuer verbleibt es bei den jeweiligen gesetzlichen Regelungen."
Hach § 3 des Vertrages hatte der Beklagte den Klägern einen Baukostenzuschuß von 6.000«— DM zur Verfügung zu stellen, der in voller Höhe in monatlichen Raten von 50«— DM auf die Miete verrechnet und nicht verzinst werden sollte«
Der Beklagte' leistete den Baukostenzuschuß, bezog den Laden und zahlte laufend die nach dem Vertrage geschuldete Miete.
In einer von dem Kläger zu 1), dem Geschäftsführer der Gesellschaft, auf den 30.Oktober 1955 einberufenen Mieterversammlung, an der der Beklagte nicht teilnahm, erklärten sich die anderen Ladenmieter, die vereinbarungsgemäß ebenfalls eine Miete von 4.— TM je Quadratmeter zu zahlen hatteij, mit einer Erhöhung der Miete auf 6.— DM je Quadratmeter einverstanden. Auch der Beklagte verpflicht tete sich am 4.November 1955 gegenüber dem Kläger zu 7), künftig eine Miete von 6.— DM je Quadratmeter zu zahlen, wovon der monatliche Tilgungssatz für den Baukostenzuschuß und eine Verzinsung des noch nicht verrecbneten Baukostenzuschusses abgehen sollten. Der Beklagte widerrief indessen mit Schreiben vom 18.November 1955 an den Kläger zu 7) die von ihm abgegebene Erklärung. Dieser antwortete namens der Kläger mit Brief vom 19.November 1955, in dem er zu dem Ausdruck brachte, daß auch die Kläger sich an die am 4-November 1955 getroffene Vereinbarung nicht mehr für gebunden hielten und eine Miete von 7,50 DM je Quadratmeter und Monat für den gemieteten Laden als ortsübliche
 
Miete verlangten» In einem weiteren Schreiben vom 14» Januar 1956 wiesen die Kläger den Beklagten auf mehrere Vergleichs Objekte bin» in denen ladeninieten von 7,50 bis 9»— DM für den Quadratmeter gezahlt würden»
Da der Beklagte die Zahlung der erhöhten Miete, die die Kläger unter Berücksichtigung der abzusetzenden Beträge auf 466,50, DM monatlich errechnet haben, verweigert hat, haben die Kläger mit der Klage Zahlung des Unter-sehiedsbetrages gegenüber der monatlich gezahlten Miete von 248,60 DM für die Zeit vom 1.Dezember 1955 bis 30cApril 1956 in Höhe von 1,089,50 DM nebst Zinsen verlangt .
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen» Im Beru-
fungsrecbtszuge haben die Kläger die Klage erweitert
 und Zahlung des Mietunterschiedes für die Zeit vom l.De-
zember 1955 bis 30„November 1956 in Höhe von 2,623,80 DM
»
nebst Zinsen sowie die Peststellung begehrt, daß der Beklagte zur Zahlung des Unterschiedsbetrages von monatlich 217,90 DM auch für die Zeit bis einschließlich Dezember 1958 verpflichtet sei. Das Berufungsgericht hat die Berufung zurückgewiesen.
Mit ihrer Bevision, deren Zurückweisung der Beklagte erstrebt, verfolgen die Kläger die im Berufungsrechtszuge gestellten Anträge weiter«,
Mtscheidungsgründes .• I.
Mit dem Zabiungsantrage verlangen die Kläger den von ihnen errechneten Unterschiedsbetrag von 217,90 DM für 12 M<nate. 217,90 mal 12 ergibt bei richtiger Hech-
- 7-
nung einer, betrag von 2.>614,80 DM. Die Kläger fordern mithin infolge eines Rechenfehlers 9c— DM zuviel* In Höhe dieser 9-— DM nebst Zinsen ist also die Klage schon nach dem eigenen Vorbringen der Klager nicht schlüssig, so daß bereits aus diesem Grunde das Rechtsmittel insoweit keinen Erfolg haben kann.
In Höhe von weiteren 435,80 DM <,Mietunterschied für Dezember 1955 und Januar 1956) ist die Klage ebenfalls unbegründet, denn die Kläger haben erst durch das Schreiben vom 14.Januar 1956 eine den Vorschriften der §§ 24 Abs.2,
13 l.BMG entsprechende Erklärung über die Mietzinserhöhung abgegeben, so daß sie die erhöhte Miete jedenfalls nicht für die Zeit vor dem 1.Februar 1956 verlangen können«
Bei dem von dem Beklagten innegehaltenen Baden handelt es sich um einen Geschäftsraum, der seit-dem 1.Dezember 1951 von Preisvorschriften freigestellt worden ist (§1 GBMG).
Da der Mietvertrag zwischen den Parteien vor diesem Zeitpunkt abgeschlossen worden ist, gelten gemäß § 24 Abs. 2 l.BMG die §§ 18 bis 21 des Gesetzes entsprechend mit der Maßgabe, daß an die Stelle der preisrechtlich zulässigen Miete eine angemessen erhöhte Miete tritt. Als angemessen erhöht ist dabei eine Miete anzusehen, die die ortsübliche Miete im Sinne des § 9 Abs.2 GRMG nicht übersteigt, d.h. die Miete, die sich nach Wegfall der Preisbindung für .• Geschäftsräume gleicher Art und Lage bildet.
Hach § 18 Abs.l Satz 2 l.BMG ist die Erklärung des Vermieters, daß die Miete um einen bestimmten Betrag erhöht werden soll, nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Zulässigkeit der Mieterhöhung bezeichnet und die Berechnung mitgeteilt ist. In dem Schreiben der Kläger vom 19.November 1955, in dem sie sich erstmalig darauf berufen
 
haben, aß eine Miete von 7,50 DM für den Quadratmeter und Monat angemessen sei, ist zwar auf § 24 in Verbindung mit §§ 18 bis 21 l.BMG verwiesen worden« Das Schreiben enthält aber noch keine Angabe von Vergleichsobjekten und keine Mitteilung über die Mieten, die für die Vergleichs-Objekte gezahlt werden« Diese Angaben sind indessen notwendig, wenn der Vermieter von Geschäftsraum eine Mieterhöhung durchsetzen will (Roquette 1«BMG, 1955, § 24 ilr.27j LG Augsburg. Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1957, 155). Der gegenteiligen Ansicht von Fischer-Dieskau/Per-gande/faormit (Das Bundesmietrecht 1955, l.BMG § 24 Anmo4 b S.10,11) und der mehr vermittelnden Meinung von Schopp (BB 1957, .97,. 100) vermag sichrer erkennende Senat nicht anzuschließen. Die Besonderheit der in dem Ersten Bundes-mietehgesetz getroffenen Regelung liegt darin, daß dem Vermieter erstmalig die Möglichkeit eröffnet worden ist, durch eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung die preisrechtlich zugelassene Mieterhöhung unmittelbar zu dem Inhalt des Mietvertrages zu machen und damit die wesentlichste Mieterpflicht, nämlich die Pflicht zur Zahlung des Mietzinses, zu seinen Gunsten abzuändern (Roquette aaO § 18 Nr«16)« Das Gesetz hat deshalb für die erwähnte Erklärung einen fest bestimmten Inhalt vorgeschrieben.
Dem Mieter soll dadurch die Möglichkeit gegeben werden, die Berechtigung des Verlangens des Vermieters sofort nachzuprüfen (Schopp aaO S.100 mit Nachweisen). Er soll nicht zur Vermeidung drohender Rechtsnachteile gezwungen sein, selbst willkürlichen Forderungen des Vermieters nur deshalb zu entsprechen, weil er nicht in der Lage ist, sich über ihre Berechtigung ausreichend zu unterrichten. Bei der Erhöhung einer Geschäftsraunmiete auf die "ortsübliche" Miete, die sich für Geschäftsräume gleicher Art und Lage nach Wegfall der Preisbindung gebildet
 
hat,, ist aber der Mieter zu der Prüfung, ob die Forderung des Vermieters auf Zahlung einer höheren Miete sachlich gerechtfertigt erscheint, nur in der:Xiage, wenn ihm in der gemäß § 18 Abs.l l.BMG abzugebenden Erklärung die Mieten von Geschäftsräumen gleicher Art und Lage bekanntgegeben werden» Penn nur auf diese Weise kann er sich ein Bild darüber machen, welche Geschäftsräume der Vermieter als gleichwertig ansieht, und kann anhand der ihm von dem Vermieter gemachten Angaben Klarheit darüber gewinnen, ob die von ihm gezahlte Miete tatsächlich unter der ortsüblichen Miete liegt und deshalb die verlangte Mieterhöhung gerechtfertigt erscheint. Gegenüber diesem schutzwürdigen Interesse des Mieters müssen die von Fischer-Pieskau/Pergande/frormit (aaO) und Schopp (aaO) geäußerten Bedenken gegen die praktische Burcbführbarkeit der Purchsetzung von Mieterhöhungen bei Geschäftsräumen zurücktreten« Im übrigen erscheinen diese Bedenken auch nicht begründet. Pie Höhe der ortsüblichen Miete für Geschäftsräume kann nur bestimmt werden) wenn entsprechende Vergleichsobjekte herangezogen werden»
Per Vermieter kann deshalb eine Mieterhöhung nur dann verlangen, wenn ihm bekannt ist, daß tatsächlich für gleichwertigen Geschäftsraum eine höhere Miete gezahlt wird.
Pie Feststellung, ob dies der Fall ist, wirdleinem Vermieter von Geschäftsraum entgegen der AnnahmeXder genannten Schriftsteller iiu allgemeinen keine unüberwindlichen Schwierigkeiten machen. Pie hiernach notwendigen1 Angaben über Vergleichsobjekte und über die Höhe der für diese Objekte gezahlten Mieten finden sich jedoch erst in dem Schreiben der Kläger vom 14»Januar 1956, so daß die Kläger die Mieterhöhung für Pezember 1955 und Januar 1956 keinesfalls zu beanspruchen haben.
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Im übrigen ist dagegen die Revision begründet,
L Die Kläger haben dem Schreiben vom 19-Novemfer 1955» das nur unzureichende Angaben enthielt, das Schreiben vom 14. Januar 1956 nachfolgen lassen und dadurch den Anforderungen genügt, die in §§ 24 Abs»2, 18	1.-3LIG	gestellt	wer-
den, Beide Schreiben geben zwar keine ins einzelne gehende Berechnung der von den Klägern verlangten Mieterhöhung, aus ihnen ist Jedoch zu entnehmen, daß die Kläger nunmehr eine Miete von 7,50 UM Je Quadratmeter und Monat für den Ladenraum des Beklagten beanspruchen. Damit ist der von den Klägern begehrte Endbetrag der Miete ausreichend bezeichnet und dem Erfordernis der Angabe des Betrages, um den die bisher zu zahlende Miete erhöht werden soll, Genüge geschehen (Piscber-Dieskau/Pergande/Wormit aaO § 18 Anm.6 zu a und b S.^22). Die Entscheidung, ob die Kläger eine Mieterhöhung für die Zeit ab 1.Februar 1956 verlangen können, hängt mangels einer .ausdrücklichen Vertragsbestimmung, die einer solchen Mieterhöhung entgegensteht, gemäß § 19 Abs.l l.EUGr somit allein davon ab, ob sich aus den Umständen ergibt, daß die Erhöhung der Miete für den Pall ihrer preisrechtlichen Zulässigkeit ausgeschlossen sein sollte.
2, Das Berufungsgericht hat diese Frage bejaht. Seine Ausführungen hierzu halten jedoch einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
a) Entscheidendes Gewicht hat das Berufungsgericht der Bestimmung des § 2 des HietVertrages beigemessen, aus der es gefolgert hat, daß die Parteien an die Möglichkeit einer Mieterhöhung gedacht hätten. Indes sei ihr Wille dahin
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gegangen, so hat das Berufungsgericht die erwähnte Bestimmung des Mietvertrages ausgelegt, daß eine Abänderung der Mietzinshöhe grundsätzlich ausgeschlossen und nur ausnahmsweise dann zulässig sein sollte, wenn die Miete in absolutem Mißverhältnis zu den Steuern und Abgaben stehen würde»
b) Biese Betrachtungsweise wird, wie die Revision mit Recht rügt, dem Sinn der Vorschrift des § 19 Abs.l l.BMG nicht gerecht» Der im Ersten Bundesmietengesetz zura Ausdruck gekommene Wille des Gesetzgebers ist ersichtlich dahin gegangen, daß es dem Vermieter ira Regelfälle gestattet sein soll, durch einseitige Erklärung die Erhöhung von preisgebundenen Mieten bis zur Höhe des preisrechtlich zulässigen 3etrages durchzusetzen» Für Geschäftsräume ist dieser Grundsatz dahin abgewandelt, daß der Vermieter anstelle einer vor dem ldJezember 1951 vereinbarten die höhere ortsübliche Miete zu beanspruchen hat, wenn er formgerecht an den Mieter ein solches Verlangen stellt«
Von dieser allgemeinen Regel enthält § 19 Abs« 1 l.BMG eine Ausnahme, die dann Platz greifen soll, wenn-besondere bürgerlichrechtliche Vereinbarungen zwischen den Parteien bestehen, die eine Mieterhöhung ausschließen. Palls eine ausdrückliche Vereinbarung dieses Inhalts fehlt und es deshalb darauf ankommt, ob sich der Ausschluß aus den Umständen ergibt, ist maßgebendes Gewicht darauf zu legen, ob sich Anhaltspunkte ermitteln lassen, aus denen der Wille der Parteien, ein einseitiges ITieterhöhungs-recht des Vermieters.auszuschließen, entnommen werden kann (Reinicke, Anm» zu dem 3GH-Urteil VIII ZR 322/56 vom 2.Juli 1957 in MBH 1958, 27, 28). Eine nur vom Wortlaut des Vertrages ausgehende, die Gesamtumstände unberücksichtigt lassende Würdigung wird, wie die Revision mit Recht geltend macht, dem Sinn dieser Ausnahmebestimmung
 
nicht gerecht. Da im Jahre 1951 die Parteien eines Mietvertrages an die Möglichkeit, daß der Gesetzgeber dem Vermieter das Recht zur Mieterhöhung durch-einseitige Erklärung einräumen würde, nicht denken konnten, kommt es auf die vom Berufungsgericht unterlassene umfassende Prüfung an, ob die Parteien ein einseitiges Erhöhungsrecht ausgeschlossen haben würden, wenn sie gewußt hätten, daß eine spätere gesetzliche Regelung dem Vermieter eine solche Befugnis gewähren würde (Pischer-Dieskau/Pergande/Wor-rait aaö § 19 Annul S.4; Reinicke aaO), Das Gericht, das sich mit dem Widerspruch des Mieters gegen die Mieterhöhung zu befassen hat, wobei hier dahingestellt bleiben kann, ob es sich dabei rechtlich um eine Einwendung (Pischer-Dieskau/Pergande/Wormit aaO § 19 Anm.3 S.7) oder um eine rechtshinderude Einrede (Roquette aaO § 19 Kr.4) handelt, muß, um eine sachgerechte Entscheidung treffen zu können, dazu den hypothetischen ?/illen der Parteien anhand der Interessenlage ermitteln (Reinicke aaO).Das hat das Berufungsgericht verkannt, indem es eine nur vom Wortlaut der Vereinbarung ausgehende Auslegung vorgenommen und die Interessenlage der Parteien unberücksichtigt gelassen hat. Zwar wird es immer im Interesse des Mieters liegen, keiner Mieterhöhung für die von ihm innegehaltenen Räume ausgesetzt zu sein. Seiiien Interessen stehen jedoch die Belange des Vermieters gegenüber, dessen Bestreben naturgemäß stets dahin gehen wird, eine möglichst hohe Miete für die von ihm vermieteten Räume zu erhalten. Der Gesetzgeber des Ersten Bundesmietengesetzes hat diesen Interessenkonflikt dahin lösen zu müssen geglaubt, daß grundsätzlich der Vermieter von Geschäftsräumen die ortsübliche Miete für derartige Räume zu beanspruchen berechtigt sein soll, und zv/ar auch dann, wenn eine geringere Miete vertraglich vereinbart ist,sofern suLch nicht ausnahmsweise aus dem Vertrage, sei es ausdrücklich, sei es "aus den
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Umständen'1 etwas anderes ergibt. Bei der Vertragsausxw gung ist mithin davon auszugehen, daß im allgemeinen dem Interesse des Vermieters von Geschäftsräumen an der Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Miete der Vorrang zu geben und eine gegenteilige Entscheidung nur dann gerechtfertigt ist, wenn sich unter Berücksichtigung der Regel von Treu und Glauben im Verkehr aus »den Umständen” genügende Anhaltspunkte für die Annahme gewinnen lassen, daß die Parteien eine zur Zeit des Vertragsabschlusses nicht vorhersehbare Möglichkeit, den Mietzins zu erhöhen, für die Laufzeit des Vertrages ausgeschlossen haben würden, wenn sie sie in den Kreis ihrer Erwägungen einbezogen hätten.
3^ Pa das angefochtene Urteil nicht erkennen läßt, daß sich das Berufungsgericht der Notwendigkeit bewußt gewesen ist; eine Vertragsauslegung in diesem Sinne unter Anwendung des § 157 BGB vorzunehmen und dabei die Grundsätze von Treu und Glauben im Verkehr zu berücksichtigen, beruht es auf einem Rechtsfehler, der zu einer Aufhebung führen muß. Penn das Urteil läßt sich auch nicht mit anderer Begründung aufrechterhalten.
a)	Per Umstand, daß der Mietvertrag zwischen den Parteien auf 10 Jahre fest abgeschlossen ist und noch bis zu dem Jahre 1961 läuft, steht für sich allein dem Verlangen der Kläger nicht entgegen. Allerdings ergibt die amtliche Begründung zu § 13 der Regierungsvorlage des Gesetzes (Btprucks 2.Y/ablperiode Nr.1110 S.47), daß erwogen worden war, den Grundsatz des jetzigen § 19 Abs.l l.BMG durch Auslegungsvorschriften zu ergänzen und insbesondere auszusprechen, daß bei Mietverhältnissen, die auf bestimmte Zeit eingegangen sind, im Zweifel eine Mieterhöhung ausgeschlossen sein sollte. Von der Schaffung einer entsprechen-
 
den Bestimmung ist indes Abstand genommen worden. Schon hieraus folgt, daß die Vereinbarung einer bestimmten Mietdauer kein Umstand ist, der zur Anwendung des § 19 Abs. 1 l,jfflJGf führen muß. Eine solche Vereinbarung kann höchstens im Einzelfall als Beweisanzeichen dafür verwertet werden, daß der Wille der Parteien des Mietvertrages dahin' gegangen ist, während der Laufzeit des Vertrages Mieterhöhungen auszuscbließen. Sie nötigt aber nicht zu dieser Annahme (Roquette aaO § 19 Nr.lOf Pischer-Bieskau/Pergande/wonnit aaO § 19 Aura.4 e S.llj Groothold l.BMG,1955, § 19 Anm.3; Schopp aaO S»99; Hans BB 1956, 486 Anm.zu AG Hamburg aaO 485; KG NJW 1957, 267, 268)und wird im allgemeinen keine so weitgehenden Rückschlüsse zulassen. Baß das Berufungsgericht diesen Umstand nicht erwähnt und ihm ersichtlich keine Beachtung geschenkt hat, läßt eich daher nicht beanstanden.
b)	Bie von dem Berufungsgericht allerdings nur als "unterstützendes Moment" herangezogene Tatsache, daß der Beklagte den Klägern einen unverzinslichen Baukostenzuschuß von 6000,— BIß zur Verfügung gestellt hat* der in Höhe -von 50.— Bll monatlich durch Abzug von der Miete getilgt wird, stellt als solche ebenfalls noch keinen eine Mieterhöhung gemäß § 19 Abs. 1 l.BMG ausscbließenden Umstand dar» Bie gegenteilige Auffassung wird zwar von Roquette (aaO § 19 Nr.11 und NJW 1956, 1283), Fischer-Bieskau/Pergande/Wormit (aaO § 19 Anm.4 g S.13), Glaser (ZMR 1956, 217), Hans{BB 1956, 486)und Zoll (Bl Grdst Bau WR 1956, 135) sowie vom LG Braunschweig (Nds Rpfl 1957, 176, 177) vertreten. Ber erkennende Senat vermag ihr jedoch nicht beizutreten-. Wie die Landgerichte Köln (NJW 1956, 797) und Oldenburg (NJT7 1958, 67) sowie Tietz (NJW 1957, 129) überzeugend ausgeführt haben, läßt sich dem Sinn und Zweck des § 19 Abs.l l.BMG, wie schon der
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Vergleich mit der Regelung .............—	: in § 19 Abs.2
l.BMG zeigt, nicht entnehmen, daßür «aller Regel die Hingabe eines zinslosen abwohnbaren Baukostenzuschusses dem Verlangen nach einer Mieterhöhung entgegenstehen soll. Die Anerkennung eines solchen Grundsatzes würde vielmehr der Y/illkür Tür und Tor Öffnen. Baukostenzuschüsse sind in ganz unterschiedlichen Höhen verlangt und gezahlt worden, wobei ihre Bemessung meist davon abhing, welche Finanzie-rungslticke jeweils bei dem Bau offengeblieben war. Es wäre aber grob unbillig, einem im Verhältnis zu den Mieträumen geringen Baukostenzuschuß dieselbe Wirkung beizuraessen wie einem die anteiligen Baukosten der betreffenden Räume ganz deckenden oder ihm jedenfalls nahekommenden Zuschuß. Biese Unbilligkeit wird nicht dadurch ausgeschaltet, daß der Ausschluß der Mieterhöhung auf den Zeitraum bis zur Tilgung des Zuschusses beschränkt wird, denn die Vereinbarung der Höhe der Tilgungsraten ist unter ganz anderen Gesichtspunkten erfolgt. Gerade der hier zu beurteilende 3achverhalt, der sich dadurch auszeichnet, daß die Tilgungsraten im Verhältnis zur Höhe der Miete sehr klein sind, wodurch die Tilgung des Baukostenzuschusses verhältnismäßig lange Zeit beansprucht, zeigt deutlich, wie unbefriedigend eine solche starre Regelung wäre, die insbesondere von Roquette (aaO) befürwortet wird. Die Hingabe eines unverzinslichen Baukostenzuschusses, der durch Einbehaltung eines Teiles der Miete getilgt wird, kann daher bei der vorzuaebmenden Vertragsauslegung ebenfalls nur als Beweisanzeichen verwendet werden. Babei wird vor allem zu berücksichtigen sein, in welchem Umfang der geleistete Baukostenzuschuß die Gestehungskosten der betreffenden Mieträume gedeckt hat. Ist dies nur zu einem verhältnismäßig geringen Teil der Fall, so ?/ird die Annahme fern liegen, daß die Hingabe eines unverzinslichen, aber abwohnbaren Baukostenzuschusses nach dem Willen der Parteien
 
einer Anhebung der Miete gemäß §§ 24, 18 ff» l.HMG entgegenstehen sollte. Im Einzelfall kann auch das Ergebnis gerechtfertigt sein, daß mit Rücksicht auf die Hingabe des abwobnbaren Baukostenzuschusses lediglich ein bestimmter Teil der Miete von der Erhöhung ausgenommen sein sollte (LG Oldenburg NJW 1958, 67).
c)	Der von dem Berufungsgericht als entscheidend angesehene Wortlaut der Bestimmung des § 2 des Mietvertrages reicht schon deshalb nicht aus, die nötigen Anhaltspunkte für den hypothetischen Parteiv/illen zu gewinnen, weil das Berufungsgericht jede Aufklärung darüber unterlassen hat, wie es zu der Abfassung der von ihm zugunsten des Beklagten gewerteten Vereinbarung in § 2 des Mietvertrages gekommen ist. In diesem Zusammenhang kann es insbesondere von Bedeutung sein, ob der betreffende Punkt zwischen den Parteien vor Abschluß des Vertrages ausdrücklich besprochen worden ist und welche Erklärungen in diesem Zusammenhang von ihnen abgegeben worden sind. Sollte die Vereinbarung nicht von den Parteien ausgehandelt worden sein, sondern würde sie eine Partei einseitig niedergelegt haben, so würde diesem Umstand ebenfalls Gewicht beizu demessen sein. Würde z.B. die Passung von den Klägern gewählt sein, und würde der Beklagte sie widerspruchslos hingenommen haben, so würden sich aus dem Wortlaut der Bestimmung kaum so weitgehende Schlüsse zu Ungunsten der Kläger ziehen lassen, wie sie das Berufungsgericht für richtig gehalten hat. Vielmehr würde in einem solchen Palle bei der Ermittlung des hypothetischen Parteiwillens auch der Erwägung Raum zu geben sein, daß aus der von den Klägern zu ihren Gunsten in den Vertrag eingefügten Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen eine Mieterhöhung beanspruchen zu können, sich mangels entgegenstehender Anhaltspunkte weder ohne weiteres auf den Willen schließen lassen wird,
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eine vom Gesetzgeber unter änderen Voraussetzungen später zugeiassene Mieterhöhung stillschweigend auszuschließen, noch wird dem Beklagten zugute gehalten werden können, daß er die Bestimmung in diesem Sinne habe auffassen dürfen., Näher würde in einem solchen Palle vielmehr die gegenteilige Annahme liegen, daß nämlich die Kläger, sofern sie selbst die Passung des § 2 des Vertrages vorgeuommen oder maßgeblich beeinflußt haben, sich hierdurch zu ihren Gunsten eine gewisse Sicherung hinsichtlich des Wertes der Miete bei Veränderungen der wirtschaftlichen Verhältnisse haben verschaffen wollen, daß ihnen aber, was auch für den Beklagten erkennbar gewesen ist, der Wille gefehlt hat, durch diese Bestimmung zu dem Ausdruck zu bringen, sie würden von Mieterhöhungen während des Laufes des Vertrages auch dann Abstand nehmen, wenn der Gesetzgeber sie zulassen sollte.
4» Eine Entscheidung in der Sache selbst ist dem erkennenden Senat nicht möglich. Die Feststellung des hypothetischen Parteiwillens, auf die es nach dem Ausgeführten ankomnit, ist Aufgabe des Tatrichters. Deshalb muß das angefoehtene Urteil aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zuruckyerwiesen werden, das unter Berück-sichtigung der vorstehenden Hinweise den Sachverhalt erneut zu würdigen haben wird. Die Kläger sind nicht gehindert, in der neuen Verhandlung vor dem Berufungsgericht auch auf die von der Revision weiter angeführten Gesichtspunkte zurückzukommen, die für die zu treffende Entscheidung Bedeutung gewinnen können. Dazu gehört insbesondere der Vortrag, der Kläger zu 7) habe einen Mietzins von 4. —-DM je Quadratmeter und Jahr für die Läden deshalb vereinbart, weil er eich damit im Rahmen der von der Freiebehörde für zulässig angesehenen-Miete habe halten und Konflikte mit der Preisbehörde vermeiden wollen.
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Sollte der Kläger zu 7. von dieser Erwägung ausgegangen sein, so würde auch dieser Umstand gegen die Annahme sprechen, daß durch die Vereinbarungen der Parteien gesetzlich zulässige Mieterhöhungen während der Baufzeit des Vertrages ausgeschlossen sein sollten.
Abschließend sei bemerkt, daß die Beweislast für die Tatsachen, aus denen der Beklagte einen stillschweigenden Ausschluß von Mieterhöhungen herleitet, ihm obliegt vBo'quette l.BMG § 19 Hr.4? Herold, Bl Grdst Bau WR 1956, 69, 71). Soweit sich also Vorgänge, die für die Ermittlung des hypothetischen Parteiwillens von Bedeutung sind, nicht aufklären lassen, geht dies zu Basten des Beklagten.
5« Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens ist aus Zweekraäßigkeitsgrünöen in vollem Umfange dem Berufungsgericht übertragen worden.
Dr.Großmann Br.Gelhaar Artl Br.Spieler Br.Dorschei