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BGH

Gericht: BGH

b) Pie Verpachtung bislang landwirtschaftlich genutzter Grundstücke als Bauland (für Industrieanlagen und Siedlungshäuser) ist eine Firstverpachtung, die dem Preis stop nicht unterliegt <.BGB §§ 535, 537, 552, 581 tfird ein als Bauland verpachtetes Grundstück von einem Bauverbot betroffen, so ist das ein Fehler im Sinne von §537 BGB, der eine Hinderung des Pachtzinses auch dann rechtfertigen kann, wenn der Tächter nicht mehr gewillt oder nicht in der Page ist, sein Bauvorhaben durc hzuf Ühr en <> Ist dem Pächter von Bauland die Burchführung seines Bauvorhabens aus von ihm nicht zu vertretenden Umständen unmöglich geworden, so kann, allerdings nur in Ausnahmefallen, eine Anpassung des Pachtvertrages (Herabsetzung des Pachtzinses) wegen Y/egfalls der Geschäftsgrundlage an die geänderten Verhältnisse geboten sein« Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 7« Zivilsenats des Oberlandesgerichts iri Celle vom 1. Für das gesamte Pachtobjekt beträgt danach das Entgelt 271,19 Zentner Roggen oder damals 2 169,52 RH; denn die Päcliterin ist nach § 3 des Vertrages berechtigt, anstelle der Roggennaturallieferung den Wert des Roggens in bar zu zahlen, und es ist bei der Pacht Preisberechnung in dem Vertrage ein Roggenv/ert von 8 HM je Zentner zu Grunde gelegt5 Schwankungen des Roggenpreises von 6 - 12 RM sollen unberücksichtigt bleiben* Im übrigen soll als Soggenpreis der von der nächsten Getreidebörse für den Zahltag festgesetzte Preis gelten* Bis zur Währungsreform bezahlte die Beklagte zu 1) den Pachtzins stets mit dem sich nach § 3 des Vertrages ergebenden Umrechnungsbetrage - je Zentner Roggen 8,~ RH - in Reichsmark* Auf Bitten der Beklagten zu 1)# ermäßigte die Klägerin den Pachtzins für das Pachtjahr 1948/49 wegen der ungünstigen wirtschaftlichen Lage der pächterin auf 900,- DM. Die Beklagten haben geltend gemacht, für das gesamte Gelände habe die Klägerin vor dem Jahre 1946 nur eine Pacht von 230,- RH jährlich erzielen können. Io Bas Berufungsgericht ist von der Rechtsgültigkeit des Pachtvertrages vom 18* September 1946 ausgegangen, auf den die Klägerin ihre Pachtzinsforderung stützt. Sind aber die Bestimmungen der §§ 12 und 13 des Pachtvertrages nichtig (§ 125 Satz 1 BGB), so ist nach § 139 BGB der ganze Vertrag nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, daß er auch ohne den nichtigen Teil vorgenonmien sein würde • Die Klägerin würde allerdings berechtigt sein, von den Beklagten, weil sie im Ergebnis den Besitz des Landes ohne Rechtsgrund erlangt haben und dieses auch weiterhin ohne rechtfertigenden Grund besitzen, eine nach 5§ 987 ff BGB zu bemessende Nutzungs entschädigung zu fordern* Diese richtet sich im allgemeinen nur nach den wirklich gezogenen Nutzungen und steht auch hei Bösgläubigkeit der Pächterin noch nicht ohne weiteres der unter besonderen und für besondere Verhältnisse (Bebauung als Industriegelände, um welches es sich bis zur Verpachtung nicht handelte) vereinbarten Pacht gleich« Sie kann auch nicht, soweit das Gäx’tnerei- Oh dabei der von den Beklagten in den Tatsacheninstanzen "nicht bestrittene" Betrag von 230,- ELI jährlich, den die Klägerin vor 1946 (in Reichsmark) für das Land insgesamt nur erzielt haben soll, als Hutzungsentschädigung nicht mehr unterschritten werden kann, ist unerheblich« Eer Senat mußte schon deshalb davon absehen, über die entsprechenden Teilbeträge für die Jahre 1950/51 und 1951/52 zu entscheiden, weil es, wenn die Nichtigkeit des Vertrages endgültig festgestellt wird, zu einer Gesamtauseinandersetzung der Parteien auch im Hinblick auf die Aufwendungen der Pächterin für das Grundstück wird körnen müssen» Palls das Berufungsgericht zu der Peststellung kommen sollte, daß der Pachtvertrag ohne die wegen Formmangels nichtigen Bestimmungen abgeschlossen worden wäre, wird es Gelegenheit haben, seine Entscheidung auch im übrigen zu überprüfen und zwar insbesondere, was die Preisvereinbarung im Hinblick auf ihre Vereinbarkeit mit den Preisbestimmungen, die Hinderung der Pacht und den Wegfall der Geschäftsgrundlage anbelangt. I« Bas Berufungsgericht hält es für die Aufgabe des Prozeßgerichts, den zulässigen Preis unter Beachtung der geltenden preisrechtlichen Bestimmungen selbst zu ermitteln, wobei es vor der Entscheidung, soweit es erforderlich sei, eine gutachtliche Stellungnahme der zuständigen Preisbehörde über den preisrechtlich zulässigen Preis einholen könne« Dieser Auffassung kann jedoch nicht beigetreten werden, soweit es sich um die preisrechtliche Zulässigkeit vereinbarter nieten und Pachten handelt« Anderes gilt allerdings in einem Rechtsstreit über die Höhe einer EnteignungsentSchädigung« In diesem kommt sogar der bereits erfolgten Festsetzung eines Stoppreises durch die Preisbehörde keine die Gerichte bindende Wirkung zu« Vielmehr hat in einem % solchen Rechtsstreit das Gericht von sich aus den höchstzulässigen Preis zu ermitteln, wobei es die Preisbehörde gutachtlich hören kann (BGH Urteil vom 16« Hai 1956 - V ZR 146/54 - TM PreisstopVO Hr- 7 Bl« 3)* Das hat aber seinen Grund darin, daß die ordentlichen Gerichte für die endgültige Festsetzung der Höhe der Enteignungsentschädigung zuständig sind« Bei Klagen auf Zahlung der 11 preisrechtlich zulässigen" Pacht ist das nicht der Fall Bas Berufungsgericht hat versucht, seine Ansicht damit zu rechtfertigen, daß es ausgeführt hat, sie entspreche ständiger Übung, und es sei in allen Prozeßen so gehandhabt worden; § 2 des Preisgesetzes vom 10« April 1948 (UiGBl 27) stehe- dem nicht entgegen. § 2 dieses Gesetzes, welches im übrigen erst nach Abschluß des streitigen Pachtvertrages ergangen ist, bestimmt allerdings, daß die für die Preisbildung zuständigen Stellen Anordnungen und Verfügungen erlassen können, durch welche Preise, Mieten, Pachten usw® festgesetzt oder genehmigt werden. Biese Bestimmung bedeutet auch nicht; wie das Berufungsgericht zuti'effend ausführt, daß LIiet- oder Pachtverträge zu ihrer Rechtsv/irksamkeit der preisrechtlichen Genehmigung bedürfen« Wenn es si.ch dabei, wie das Berufungsgericht weiter ausführt, um eine Kannvorschrift handelt, von der die Preisbehörden im gegenwärtigen Pall keinen Gebrauch gemacht haben, so kann daraus jedoch unmöglich hergeleitet -werden, daß nunmehr die ordentlichen Gerichte die Befugnis hätten, i einen vereinbarten Preis auf seine allgemeine preisrechtliche. Zulässigkeit zu überprüfen, wie das Berufungsgericht rechtsirrtümlich angenommen hat« Der Bundesgerichtshof hat in einem nicht veröffentlichten Urteil vom 15« April 1955 - V ZR 52/54 -S- 20 ff bereits ausgesprochen, daß weder aus § 13 GVG noch aus Art« 101 GG zu folgern sei, die ordentlichen Gerichte müßten den Streit der Parteien darüber entscheiden, ob ein Iliet (oder Pacht-)zins preisrechtlich zulässig gewesen sei, wenn Preisbehörden und Verwaltungsgerichte darüber nicht entschieden haben oder eine Entscheidung sogar ablehnen« Dagegen hat das Prozeßgericht darüber zu befinden, ob die Pachtzinsvereinbarung in dem Vertrag gegen die Preisstopverord-nung vom 26, November 1936 (RGBl I 955) verstößt, nach der Preiserhöhungen für Güter und Leistungen jeder Art verboten waren.' Die Preisstop-verordnung kann deshalb nur dann zur Anwendung kommen, wenn ein Gut oder eine Leistung bereits Gegenstand eines Austauschgeschäftes gewesen ist und nun bei einem neuen Austauschgeschäft ein höheres Entgelt vereinbart, gewährt oder angenommen wird-Unter Berücksichtigung dieses Gedankens hat der Bundesgerichtshof entschieden, die genannte Verordnung könne keine Anwendung finden, wenn es sich um die erste Vermietung oder Verpachtung von Räumen handelt, die durch Neubau oder Wiederaufbau zerstörter Gebäude gewonnen werden (Urteil vom 5. Es fragt sich somit * ob auch die erstmalige Verpachtung von bisher landwirtschaftlich genutzten Grundstücken für industrielle Zwecke (oder auch zur Errichtung von Siedlungshäusern) als eine Erstverpachtung in dem erwähnten Sinne anzusehen ist, auf die die PreisstopVO begrifflich keine Anwendung finden kann. Rechtlich nicht haltbar sind auch die Erwägungen des Berufungsgeidchts, aus denen es den Beklagten grundsätzlich versagt hat, Hinderung der Pacht gemäß §§ 581, 537 BGB geltend zu machen. Es geht davon aus, daß ein Bauverbot .für ein Pachtgrundstück, das bebaut werden soll, einen Fehler im Sinne von § 537 BGB bedeutet und nimmt an, daß mit Rücksicht auf die geplante Umgehungsstraße eine Fläche von etwa 7100 qm der verpachteten Es meint aber, die Pächterin könne hier schon deshalb nicht mindern, weil sie zur Bebauung nicht mehr willens und in der Lage gewesen sei; denn nur in einem solchen Falle sei die Tauglichkeit des Pachtgrundstücks zu dem vertragsmäßigen Gebrauch gemindert« Bei der hier gegebenen Sachlage sei aber die Pächterin, so führt das Berufungsgericht weiter aus, durch einen in ihrer Person liegenden Grund (im Sinne von § 552 BGB) an der Ausübung des Gebrauchsrechtes gehindert worden, so daß sie sich auf ein Minderungsrecht nicht berufen könne. Gegenüber ‘ der Befreiung vom Mietzins oder seiner Hinderung ist deshalb der Einv/and, der Mieter (oder Pächter) würde die Mietsache, auch wenn sie zu dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch tauglich gewesen wäre, doch nicht gebraucht haben, ohne rechtlichen Belang {Staudinger BGB 11. Bas Berufungsgericht wird aber erneut zu überprüfen haben, ob hier wirklich die Nachteile eines Wegfalles von fast.drei Morgen Bauland durch die von ihm erwähnten Veiicehrsvorteile voll ausgeglichen werden« Dabei ist zu berücksichtigen, daß zwar die Nachteile schon eingetreten sind, daß aber die Vorteile, die das Berufungsgericht meint, erst eintreten können, wenn die geplante Umgehungsstraße fertig ist.. IIIo Auch die Darlegungen., mit denen das Berufungsgericht den Beklagten gegenüber der Höhe der Pachtzinsforderung eine Berufung auf den Wegfall der Geschäftegrundlage versagt hat, sind nicht frei von Rechtsirrtum, Es verweist in diesem Zusammenhang nur darauf, die Pächterin habe am Pachtvertrag - gemeint als solchem - MfestgehaltenM (Berufungsurteil S- 28, 29), Das ist jedoch rechtlich unerheblich. flach der Peststellung des Berxifungsgerichts soll hier die Pächterin nach der Währungsreform den für die beabsichtigte Herstellung von Kasein erforderlichen Rohstoff (Milch) nicht mehr haben erhalten können t Es ist aber nicht aufgeklärt, weshalb das nicht mehr möglich war. Das gilt auch von der Bebaubarkeit des Grundstüelcs, die ebenfalls Geschäftsgrundlage gewesen zu.sein scheint und deshalb nicht nur bei der Minderung, sondern auch in dem hier erörterten Zusammenhang von Bedeutung sein kann. Von Bedeutung kann für die Frage der Anpassung der Pacht auch sein, ob diese von der Pächterin bei einer ziunutbaren anderen Verwendung des Landes, die die Klägerin gestatten müßte, doch heraus-gewirtschaftet werden könnte, .und ob etwa die Klägerin das Land, wenn sie es nicht der Pächterin überlassen hätte, anderweit zu dem vereinbarten Pachtzins zu verpachten (oder sonst zu nutzen) in der Lage gewesen wäre oder ob sie alsdann nur die frühere Pacht - oder gegebenenfalls eine geringere als die vereinbarte Pacht - hätte erzielen können.

Zitierte Normen: § 125 BGB § 13 GVG § 581 BGB
GrundstückBGBBerufungsgerichtVertragesPachtKlägerinpreisenPächterin

Volltext der Entscheidung

Für das Nachschlagev/erk ! nicht für die Amtliche Sammlung l
1« Gesetz: Rechtssatz:
2e Gesetz: Rechtscatz:
3® Gesetz: Rechtssats:
f * <1
2340 021
PreisstopVO §§ 1, 2
a)	Pie ordentlichen Gerichte haben darüber zu befinden, ob eine lacht- (oder IIict~)zinsvercinbarung gegen die preisstopVO verstößt; sie sind jedoch nicht befugt, die Höhe der preisrechtlich zulässigen Vergütung selbst zu ermitteln, wenn Ireisbeliörden und Verwaltungsgerichte darüber nicht entschieden haben oder eine Entscheidung sogar ablehnen®
b)	Pie Verpachtung bislang landwirtschaftlich genutzter Grundstücke als Bauland (für Industrieanlagen und Siedlungshäuser) ist eine Firstverpachtung, die dem Preis stop nicht unterliegt <.
BGB §§ 535, 537, 552, 581
tfird ein als Bauland verpachtetes Grundstück von einem Bauverbot betroffen, so ist das ein Fehler im Sinne von §537 BGB, der eine Hinderung des Pachtzinses auch dann rechtfertigen kann, wenn der Tächter nicht mehr gewillt oder nicht in der Page ist, sein Bauvorhaben durc hzuf Ühr en <>
BGB § 242 (Bb)
Ist dem Pächter von Bauland die Burchführung seines Bauvorhabens aus von ihm nicht zu vertretenden Umständen unmöglich geworden, so kann, allerdings nur in Ausnahmefallen, eine Anpassung des Pachtvertrages (Herabsetzung des Pachtzinses) wegen Y/egfalls der Geschäftsgrundlage an die geänderten Verhältnisse geboten sein«
Aktenzeichen: VIII ZR 12/57 Urto des BGH v. 11* Februar 1958
OLG Celle
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VIII ZR 12/57
Verkündetam 11» Februar 1958
Justizallgestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
I m Hamen des Volkes In dem Rechtsstreit
1)	der Firma LeflHHI Dr» Ernst INM» Kommanditgesellschaft, vertreten durch den persönlich haftenden Gesellschafter
 Er. philo YTolfgang IW in	Straße	^
2)	'des Kaufmanns Er. phil. rolfgang EM, ebendort,
 Beklagte, Widerkläger, Berufungskläger und Revi sionskläger,
- Prozeßbevollmächtigter s Rechtsanwalt UM ~
gegen
 die ^vangelisch-lutherisehe Kirchengenoinde in H( vertreten durch den I irchenvor st and, Superintendent Pastor Sp—, KflP, BWHV’ KW>
IlflS und ITiltafcsintlicli in 11
Klägerin, Widerbeklagte, Berufiuigsboklagte und Revisionsbekiagte,
- Prozeßbevollmäclitigters Rechtsanwalt
 hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 11. Februar 1958 unter Mitwirkung der Bun desrichter Er. Gelhaar, Artl, Er. Eorschel, Er. Mezger und Er. Hessner
 für Recht erkannt s-
• \
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 7« Zivilsenats des Oberlandesgerichts iri Celle vom 1. November 1956 aufgehoben.
Eie Sache wird zur enderweiten Verhandlung und Enü-scheidung an das Berufimgsgericht surUckvcrwicoen, dom auch die IntScheidung Uber die Kosten dos Revisionsverfahrens übertragen wird.
Von Rechts wegen
 Tafbestand:
Die Beklagte zu 1) verlegte im Jahre 1943» nachdem ihr Betrieb in HaflHBH ausgebombt war, ihre chemisch-pharmazeutische Fabrik nach	Zu diesem Zwecke pachtete
 sie 1943 zunächst drei Morgen an der	Straße	belege-
nes Land, und errichtete darauf Industriegebäude«
Nach dem Kriege plante die Beklagte zu 1) eine Erweiterung ihrer Fabrikanlagen und gleichzeitig die Errichtung von Wohn- und Siedlungshäusern für ihre Belegschaft auf dem der Beklagten gehörenden Gelände auf der anderen Seite der SflHHI Straße* Sie pachtete deshalb durch Vertrag vom 18« September 1946 von der Klägerin 3»93»83 Hektar bis dahin landwirtschaftlich genutztes Land« Der Vertrag ist für dreißig Jahre (lo Oktober 1946 bis 30« September 1976) abgeschlossen« Laut § 12 des Vertrages verpflichtet sich die Klägerin, der Pächte-rin ein Erbbaurecht unter den vom Landeskirchenamt in HfBHHBI festzusetzenden Bedingungen einzuräumen, sobald dies*gesetzlich wieder zulässig sei« Im § 13 des Vertrages erklärt sich die Klägerin bereit, sofern die Pächterin ihr eine landwirtschaftlich dem Pachtobjekt gleichwertige und in	oder	den
 angrenzenden Ortschaften belegene Fiäche zur Verfügung stellen würde, das Pachtgelände gegen diese Fläche zu tauschen« Der Mehrwert des Pachtobjektes als Bau- und Industriegelände soll der Klägerin alsdann in bar entgolten werden«
Der Pächterin ist (§ 5) das Hecht eingeräumt, auf dem Pachtland Fabrik- und Lagerhäuser sowie Wohn- und Siedlungshäuser zu errichten, die ihr Eigentum bleiben sollen«
Nach § 2 des Vertrages ist eine Haturalwertpacht vereinbart und zwar für Teilflächen von 2,97,31 Hektar in Höhe von
18,75 Zentner Roggen und für Teilflächen von 0,96,52 Hektar in Höhe von 12,50 Zentner Roggen je LJorgen (= 0,25 Hektar)*
Für das gesamte Pachtobjekt beträgt danach das Entgelt 271,19 Zentner Roggen oder damals 2 169,52 RH; denn die Päcliterin ist nach § 3 des Vertrages berechtigt, anstelle der Roggennaturallieferung den Wert des Roggens in bar zu zahlen, und es ist bei der Pacht Preisberechnung in dem Vertrage ein Roggenv/ert von 8 HM je Zentner zu Grunde gelegt5 Schwankungen des Roggenpreises von 6 - 12 RM sollen unberücksichtigt bleiben* Im übrigen soll als Soggenpreis der von der nächsten Getreidebörse für den Zahltag festgesetzte Preis gelten*
Außerdem verpachtete die Klägerin an die Beklagte zu 1) eine weitere Fläche* in Größe von 16,74 ar zu einem Pachtzins von jährlich 17,- RM.
Der gesamte Pachtzins war zuzüglich einer Hobegebühr von 5 an den ICirchenrechnungsführer, der gleichzeitig vereidigter Versteigerer war und die Verpachtung vorgenommen hatte, zu entrichten (§ 2).
Bis zur Währungsreform bezahlte die Beklagte zu 1) den Pachtzins stets mit dem sich nach § 3 des Vertrages ergebenden Umrechnungsbetrage - je Zentner Roggen 8,~ RH - in Reichsmark* Auf Bitten der Beklagten zu 1)# ermäßigte die Klägerin den Pachtzins für das Pachtjahr 1948/49 wegen der ungünstigen wirtschaftlichen Lage der pächterin auf 900,- DM. Derselbe Betrag - jeweils ohne üebegebühr - ist von dieser auch für das Pachtjahr 1949/50 entrichtet worden. Seitdem hat sie jegliche PachtZahlungen eingestellt. Zu der geplanten Erweiterung* des Industriebetriebe3 ist es nicht gekommen. Es ist lediglich ein Wohnhaus in Rohbau fertiggestellt und ein GUrtnereibetrieb (auf einem Teil des Geländes) errichtet, der seit längerer Zeit unterverpachtet ist. In einem Vorprozeß bei dem Landgericht in Hannover (5 0 273/51) hat die Klägerin die restlichen Be-
träge an Hebegebühren und Pacht für die Pachtjahre 1948/49 und 1949/50 eingeklagt und im wesentlichen obgesiegt. Als Preisrechtlich zulässig ist in diesem Vorprozeß - auch vom Oberlandesgericht als Berufungsgericht - ein Jahresbetrag von 2 296,29 DH angenommen*
Im gegenwärtigen Rechtsstreit fordert die Klägerin dieselbe Summe nebst Zinsen jeweils für die Pachtjahre 1950/51 und 1951/52 von den Beklagten als GesautSchuldnern.
Die Beklagten haben geltend gemacht, für das gesamte Gelände habe die Klägerin vor dem Jahre 1946 nur eine Pacht von 230,- RH jährlich erzielen können. Eine höhere Pacht könne sie auch von den Beklagten nicht fordern.
Bas Landgericht hat die Beklagten antragsgemäß zur Zahlung verurteilt. Im Berufungsrechtszug haben die Beklagten Widerklage erhoben mit dem Anträge festzustellen, daß sie auch für die Zeit nach dem 30. September 1952 keine höhere Pacht als 230,- DU schuldeten. Ihre Berufung und die Widerklage sind erfolglos geblieben.
Hit ihrer Revision, deren Zurückweisung die Klägerin erstrebt, verfolgen die Beklagten ihren Antrag auf Klagabweisung und ihr Pest stellungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründet
A. Wichtigkeit des Pachtvertrages»
Io Bas Berufungsgericht ist von der Rechtsgültigkeit des Pachtvertrages vom 18* September 1946 ausgegangen, auf den die Klägerin ihre Pachtzinsforderung stützt. Y/ie die Revision mit Recht rügt, bestehen jedoch Bedenken gegen die Rechtswirksamkeit des Pachtvei’t rages, die vom Berufungsgericht von Amts
 
wegen zu beachten gewesen wären* Es hätte prüfen müssen, ob nicht der ganze Vertrag nach §§ 125, 139 BGB nichtig gewesen istj weil er nicht gemäß § 313 3GB in Verbindung mit § 11 Abs* 2 der Verordnung über das Erbbaurecht vom 15. Januar 1919 (RGBl 72, 122) gerichtlich oder notariell beurkundet worden ist. Hach § 11 Abs, 2 der Verordnung findet nämlich auf einen Vertrag, durch den sich der Eigentümer eines Grundstücks verpflichtet, ein Erbbaurecht zu bestellen, § 313 BGB entsprechende Anwendung* Dieser sieht für Grundstücksveräußerungsverträge gerichtliche oder notarielle Beurkundung vor. Die Verpflichtung ^ zur Einräumung eines Erbbaurechtes hat aber die Klägerin in § 12 des Vertrages ausdrücklich übernommen* Darüber hinaus enthält die in § 13 des Vertrages von der Klägerin ausgesprochene “Bereiterklärung”, das verpachtete Gelände gegen eine andere von der Pächterin erst noch zu erwerbende Grundstücksfläche unter bestimmten Voraussetzungen auszutauscken, eine bedingte Verpflichtung der Klägerin, die Pachtgrundstücke an die Pächterin im Tauschwege zu Eigentum zu übertragen. Insoweit würde also § 313 BGB unmittelbar anwendbar sein. Sind aber die Bestimmungen der §§ 12 und 13 des Pachtvertrages nichtig (§ 125 Satz 1 BGB), so ist nach § 139 BGB der ganze Vertrag nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, daß er auch ohne den nichtigen Teil vorgenonmien sein würde •
Das macht die Klägerin zwar in ihrer Revisionserwiderung geltend. Darüber kann jedoch das Revisionsgericht nicht entscheiden, weil es hierzu Erörterungen tatsächlicher Art bedarf.
Es kann jedenfalls nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, daß die Parteien damals die Teilnichtigkeit des Vertrages kann- • ten (RGZ 122, 138, 140), und auch nicht davon, daß beide Teile den Bestand des Vertrages nicht von den nichtigen Teil abhängig machen wollten (RGZ 110, 218, 222; 107, 39, 40). Die Klägerin, die beweispflichtig ist für die Umstände, welche die Ausnahme von einer nur teilweisen Nichtigkeit des Vertrages dartun sollen, aus dem sie Rechte herleitet (RGZ 141, 104, 109), dürfte ihn
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allerdings damals auch ohne die nichtigen Bestimmungen eingegangen sein« Anders könnte es dagegen hei der Beklagten zu 1) liegen, die von ihrem Standpunkt aus gesehen hei Vertragsschluß - auf diesen Zeitpunkt kommt es allein an - eher Wert darauf legen mußte, in ahsehharer Zeit das Eigentum oder wenigstens ein dingliches Erhhaurecht an dem Pachtgelände zu erwerben, weil sie damals wertvolle Industrieanlagen sowie Wohn- und Siedlungshauten auf dem Grundstück errichten wollte*
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Ebensowenig sind bisher ausreichende Anhaltspunkte dafür vorhanden, daß es sich hei den genannten Bestimmungen um vor-vertragliche Absprachen gehandelt hat, die eine bindende Wirkung noch nicht begründen sollten, wie die Klägerin ebenfalls ausgeführt hat, Dagegen spricht bereits der Umstand, daß in § 13 des Vertrages in allen Einzelheiten geregelt ist, wie der Kehrwert, den das Pachtobjekt als Bau- und Industriegelände später haben würde und der der Klägerin besonders vergütet werden sollte, zu ermitteln war* Als bindende vorvertrogliche Absprachen würden die Abmachungen aber ebenfalls der Formvorschrift des § 313 BGB unterlegen haben (RGZ 169, 185, 189)-
II. Ist aber der Pachtvertrag nichtig, wovon im Revisionsverfahren auszugehen ist, dann ist die IClagforderung jedenfalls nicht als Pachtzinsforderung begründet«
Die Klägerin würde allerdings berechtigt sein, von den Beklagten, weil sie im Ergebnis den Besitz des Landes ohne Rechtsgrund erlangt haben und dieses auch weiterhin ohne rechtfertigenden Grund besitzen, eine nach 5§ 987 ff BGB zu bemessende Nutzungs entschädigung zu fordern* Diese richtet sich im allgemeinen nur nach den wirklich gezogenen Nutzungen und steht auch hei Bösgläubigkeit der Pächterin noch nicht ohne weiteres der unter besonderen und für besondere Verhältnisse (Bebauung als Industriegelände, um welches es sich bis zur Verpachtung nicht handelte) vereinbarten Pacht gleich« Sie kann auch nicht, soweit das Gäx’tnerei-
gelände in betracht kommt, mit der von der pächterin von ihrem Unterpächter erzielten Unterpacht gleichgestellt werden; denn diese enthält auch die Entschädigung fUr die Aufwendungen (Bauten* Maschinen, Heizung usw.) der Pächterin«
Welcher Entschädigungssatz in Betracht kommen würde, kann - nadh weiterer tatsächlicher Aufklärung - abschließend nur vom Berufungsgericht entschieden werden. Oh dabei der von den Beklagten in den Tatsacheninstanzen "nicht bestrittene" Betrag von 230,- ELI jährlich, den die Klägerin vor 1946 (in Reichsmark) für das Land insgesamt nur erzielt haben soll, als Hutzungsentschädigung nicht mehr unterschritten werden kann, ist unerheblich« Eer Senat mußte schon deshalb davon absehen, über die entsprechenden Teilbeträge für die Jahre 1950/51 und 1951/52 zu entscheiden, weil es, wenn die Nichtigkeit des Vertrages endgültig festgestellt wird, zu einer Gesamtauseinandersetzung der Parteien auch im Hinblick auf die Aufwendungen der Pächterin für das Grundstück wird körnen müssen»
III« Da auch die Entscheidung über die Widerklage davon abhängt, ob der Pachtvertrag rechtswirksam zustande gekommen ist, muß das angefochtene Urteil in vollem Umfange aufgehoben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.
B.
Palls das Berufungsgericht zu der Peststellung kommen sollte, daß der Pachtvertrag ohne die wegen Formmangels nichtigen Bestimmungen abgeschlossen worden wäre, wird es Gelegenheit haben, seine Entscheidung auch im übrigen zu überprüfen und zwar insbesondere, was die Preisvereinbarung im Hinblick auf ihre Vereinbarkeit mit den Preisbestimmungen, die Hinderung der Pacht und den Wegfall der Geschäftsgrundlage anbelangt.
Es kann deshalb den Beklagten Uberlassen werden, 'ihr Revisionsvorbringen, insbesondere zu den aus §§ 159, 286 ZPO erhobenen Verfahrensrügen, im neuen Berufungsverfahren zu wiederholen und zu ergänzen«
Es erscheinen jedoch.noch folgende Hinweise angebracht:
I« Bas Berufungsgericht hält es für die Aufgabe des Prozeßgerichts, den zulässigen Preis unter Beachtung der geltenden preisrechtlichen Bestimmungen selbst zu ermitteln, wobei es vor der Entscheidung, soweit es erforderlich sei, eine gutachtliche Stellungnahme der zuständigen Preisbehörde über den preisrechtlich zulässigen Preis einholen könne« Dieser Auffassung kann jedoch nicht beigetreten werden, soweit es sich um die preisrechtliche Zulässigkeit vereinbarter nieten und Pachten handelt«
Anderes gilt allerdings in einem Rechtsstreit über die Höhe einer EnteignungsentSchädigung« In diesem kommt sogar der bereits erfolgten Festsetzung eines Stoppreises durch die Preisbehörde keine die Gerichte bindende Wirkung zu« Vielmehr hat in einem % solchen Rechtsstreit das Gericht von sich aus den höchstzulässigen Preis zu ermitteln, wobei es die Preisbehörde gutachtlich hören kann (BGH Urteil vom 16« Hai 1956 - V ZR 146/54 - TM PreisstopVO Hr- 7 Bl« 3)* Das hat aber seinen Grund darin, daß die ordentlichen Gerichte für die endgültige Festsetzung der Höhe der Enteignungsentschädigung zuständig sind« Bei Klagen auf Zahlung der 11 preisrechtlich zulässigen" Pacht ist das nicht der Fall
 Bas Berufungsgericht hat versucht, seine Ansicht damit zu rechtfertigen, daß es ausgeführt hat, sie entspreche ständiger Übung, und es sei in allen Prozeßen so gehandhabt worden; § 2 des Preisgesetzes vom 10« April 1948 (UiGBl 27) stehe- dem nicht entgegen. Bas ist jedoch nicht ausschlaggebend. § 2 dieses Gesetzes, welches im übrigen erst nach Abschluß des streitigen Pachtvertrages ergangen ist, bestimmt allerdings, daß die für die
 Preisbildung zuständigen Stellen Anordnungen und Verfügungen erlassen können, durch welche Preise, Mieten, Pachten usw® festgesetzt oder genehmigt werden. Biese Bestimmung bedeutet auch nicht; wie das Berufungsgericht zuti'effend ausführt, daß LIiet- oder Pachtverträge zu ihrer Rechtsv/irksamkeit der preisrechtlichen Genehmigung bedürfen« Wenn es si.ch dabei, wie das Berufungsgericht weiter ausführt, um eine Kannvorschrift handelt, von der die Preisbehörden im gegenwärtigen Pall keinen Gebrauch gemacht haben, so kann daraus jedoch unmöglich hergeleitet -werden, daß nunmehr die ordentlichen Gerichte die Befugnis hätten, i einen vereinbarten Preis auf seine allgemeine preisrechtliche. Zulässigkeit zu überprüfen, wie das Berufungsgericht rechtsirrtümlich angenommen hat« Der Bundesgerichtshof hat in einem nicht veröffentlichten Urteil vom 15« April 1955 - V ZR 52/54 -S- 20 ff bereits ausgesprochen, daß weder aus § 13 GVG noch aus Art« 101 GG zu folgern sei, die ordentlichen Gerichte müßten den Streit der Parteien darüber entscheiden, ob ein Iliet (oder Pacht-)zins preisrechtlich zulässig gewesen sei, wenn Preisbehörden und Verwaltungsgerichte darüber nicht entschieden haben oder eine Entscheidung sogar ablehnen«
Dagegen hat das Prozeßgericht darüber zu befinden, ob die Pachtzinsvereinbarung in dem Vertrag gegen die Preisstopverord-nung vom 26, November 1936 (RGBl I 955) verstößt, nach der Preiserhöhungen für Güter und Leistungen jeder Art verboten waren.' Sie galt zwar auch für bebaute und unbebaute Grundstücke (RdErl Nr. 155/37 des Reichskommissars für die Preisbildung vom 6. Oktober 1937, Preisbildung und Preisüberwachung bei Grundstücken, abgedruckt bei Riecke/von Uanteuffel, Der .ländliche Grundstücksverkehr 2. Aufl. S. 275) und betraf insbesondere auch Pachtverträge über land- und forstwirtschaftliche Grundstücke (Runderlaß des Reichslcopmissars für die Preisbildung betr. Auswirkung des Verbotes von Preiserhöhungen auf lend- und forstwirtschaftliche Pachten vom 3o* November 1943 - Iltbl Rfp 731). In dem letztgenannten Erlaß ist auch unter Bezugnahme auf den RdErl Nr, 37/40 vom

3® April 1940 (Mtbl RfP I 212) darauf hingewi©sen, daß Lie-ferungs- und Leistungsverträge in keinem den Preis berührenden Teil ungünstiger sein dürfen als gleichartige oder vergleichbare Verträge, die am Stichtage der PreisstopverOrdnung zu erfüllen waren. Eine unzulässige Preiserhöhung setzt aber begrifflich voraus, daß ein Preis bereits vorhanden war. Die Preisstop-verordnung kann deshalb nur dann zur Anwendung kommen, wenn ein Gut oder eine Leistung bereits Gegenstand eines Austauschgeschäftes gewesen ist und nun bei einem neuen Austauschgeschäft ein höheres Entgelt vereinbart, gewährt oder angenommen wird-Unter Berücksichtigung dieses Gedankens hat der Bundesgerichtshof entschieden, die genannte Verordnung könne keine Anwendung finden, wenn es sich um die erste Vermietung oder Verpachtung von Räumen handelt, die durch Neubau oder Wiederaufbau zerstörter Gebäude gewonnen werden (Urteil vom 5. Juli 1954 - VI ZH 109/55 - LM PreisstopVO Nr. 5). Es fragt sich somit * ob auch die erstmalige Verpachtung von bisher landwirtschaftlich genutzten Grundstücken für industrielle Zwecke (oder auch zur Errichtung von Siedlungshäusern) als eine Erstverpachtung in dem erwähnten Sinne anzusehen ist, auf die die PreisstopVO begrifflich keine Anwendung finden kann. Der erkennende Senat trägt keine Bedenken, diese Frage zu bejahen; denn es handelt sich um einen Leistungs-» austausch ganz anderer Art als bisher.
Durch die - beabsichtigte - Bebauung sollte das verpachtete Grundstück seinen bisherigen Charakter als landwirtschaftlich genutztes Gelände verlieren. Es wurde nunmehr Bauland, eine Entwicklung, die schon dadurch eingeleitet war, daß das gegenüberliegende Gelände an der SflHBHl Straße von der Beklagten zu 1) bebaut worden war. Ob man Bauland als solches gegenüber Weide-, Wiesen oder Ackerland in allen rechtlichen Beziehungen als etwas, anderes, als ein sog. aliud, ansehen muß, bedarf hier keiner Erörterung. Schon mit Rücksicht auf seinen wesentlich höheren' Wert, die andere Nutzungsart und die besseren Möglichkeiten, daraus Erträgnisse zu ziehen, muß es mindestens im Sinne der Preisstop-vorschriften als ein "aliud* gewertet werden.
Auch die Parteien sind hier davon ausgegangen, daß sich der Y/ert durch die vorgesehene Bebauung erhöhen würde. Bas ergibt sich aus § 13 des Vertrages, durch welchen sich die Klägerin diesen Wert bei einem etwaigen Tausch durch eine Ausgleichszahlung sichern wollte. Bie Werterhöhung sollte nun allerdings im wesentlichen erst durch eine Bebauung seitens der Beklagten zu 1), also durch deren Leistung eintreten. Bas ändert aber nichts daran, daß bereits durch die ZurverfügungsStellung des bislang anders genutzten Bandes an die neue Pächterin dieser ganz andere Nutzungsmöglichkeiten eröffnet wurden, zu demal vorgesehen war, daß das Band zu diesem Zwecke völlig umgestaltet werden sollte- Baß es dazu nicht gekommen ist, hat im Rahmen der Prüfung der Anwendbarkeit der Preisstopverordnung außer Betracht zu bleiben.
Ist aber eine Verpachtung zur Bebauung, insbesondere zur industriellen Nutsung, mit der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung, wie soeben ausgeführt ist, nicht vergleichbar, muß auch eine Neuverpachtung zu einer solchen Nutzung als eine Erstverpachtung in dem oben erörterten Sinne angesehen werden. Bie Klägerin bedurfte deshalb schon aus diesem Grunde keiner Ausnahmegenehmigung gemäß § 3 PreisstopVO. Andererseits ist es unerheblich, ob etwa die Preisbehörde auf Antrag der Beklagten den Pachtzins anderweit hätte festsetzen können; denn eine solche Festsetzung ist nicht erfolgt.
II. Rechtlich nicht haltbar sind auch die Erwägungen des Berufungsgeidchts, aus denen es den Beklagten grundsätzlich versagt hat, Hinderung der Pacht gemäß §§ 581, 537 BGB geltend zu machen.
Es geht davon aus, daß ein Bauverbot .für ein Pachtgrundstück, das bebaut werden soll, einen Fehler im Sinne von § 537 BGB bedeutet und nimmt an, daß mit Rücksicht auf die geplante Umgehungsstraße eine Fläche von etwa 7100 qm der verpachteten
 
Grundstücke, das sind immerhin fast drei Morgen, für eine Bebauung ausfallen. Es meint aber, die Pächterin könne hier schon deshalb nicht mindern, weil sie zur Bebauung nicht mehr willens und in der Lage gewesen sei; denn nur in einem solchen Falle sei die Tauglichkeit des Pachtgrundstücks zu dem vertragsmäßigen Gebrauch gemindert« Bei der hier gegebenen Sachlage sei aber die Pächterin, so führt das Berufungsgericht weiter aus, durch einen in ihrer Person liegenden Grund (im Sinne von § 552 BGB) an der Ausübung des Gebrauchsrechtes gehindert worden, so daß sie sich auf ein Minderungsrecht nicht berufen könne.
Bern kann nicht beigetreteh werden. Nach herrschender Meinung ist das Hecht auf Minderung gemäß § 537 BGB seiner rechtlichen Natur nach kein Anspruch (wie beim Kauf), sondern eine kraft Gesetzes eintretende Änderung der Vertragspflicht (BGB RGRIC 10. Auflo § 537 Anm., 5; RG JW 1918, 815, 816; SeuffArch 58, Nr. 51 S. 97; Palandt BGB 16. Aufl. § 537 Anm. 3 a). Gegenüber ‘ der Befreiung vom Mietzins oder seiner Hinderung ist deshalb der Einv/and, der Mieter (oder Pächter) würde die Mietsache, auch wenn sie zu dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch tauglich gewesen wäre, doch nicht gebraucht haben, ohne rechtlichen Belang {Staudinger BGB 11. Aufl..§ 537 Nr. 22; KG OLG 9, 2, 3j Mittelstein BJZ 1915, 1067, 1070).
Zutreffend ist dagegen die Auffassung des Berufungsgerichts, daß eine Pachtzinsminderung dann nicht eintritt, wenn die Nachteile aus einem Bauverbot durch die hiermit gleichzeitig verbundenen Vorteile in vollem Umfange ausgeglichen werden, sowie, daß ein Fehler einer Pachtsache dann nicht vorliegt, wenn einem anderen Pächter ein Nachteil bei gleichem Gebrauch nicht entstehen würde.
Bas Berufungsgericht wird aber erneut zu überprüfen haben, ob hier wirklich die Nachteile eines Wegfalles von fast.drei Morgen Bauland durch die von ihm erwähnten Veiicehrsvorteile
 voll ausgeglichen werden« Dabei ist zu berücksichtigen, daß zwar die Nachteile schon eingetreten sind, daß aber die Vorteile, die das Berufungsgericht meint, erst eintreten können, wenn die geplante Umgehungsstraße fertig ist.. Wann das sein wird, ist vom Berufungsgericht nicht festgestellt,.
IIIo Auch die Darlegungen., mit denen das Berufungsgericht den Beklagten gegenüber der Höhe der Pachtzinsforderung eine Berufung auf den Wegfall der Geschäftegrundlage versagt hat, sind nicht frei von Rechtsirrtum,
 Es verweist in diesem Zusammenhang nur darauf, die Pächterin habe am Pachtvertrag - gemeint als solchem - MfestgehaltenM (Berufungsurteil S- 28, 29), Das ist jedoch rechtlich unerheblich. Der Wegfall der Geschäftsgrundlage braucht und soll in erster Linie gar nicht zu einer Auflösung des Vertrages, sondern zu einer Anpassung der Vertragsleistungen an die veränderten Verhältnisse führen (BGH Urteile vom 21. Februar 1952 - IV ZR 103/51 - m BGB § 779 Nr. 2, vom 16.. Januar 1953 - 1 ZR 42/52 -IM BGB § 242 (Bb) Nr. 12, und vom 14. Juli 1953 - V ZR 72/52 - III BGB § 242 (Bb) Nr. 18), Herabsetzung der Pachtleistungen haben aber die Beklagten seit Jahren unter Berufung auf - teilweisen -Portfall der Geschäftsgrundlage zu erreichen versucht. Unter. diesem Gesichtspunkt ist der Sachverhalt vom Berufungsgericht jedenfalls noch nicht abschließend geprüft.
Allerdings wird im allgemeinen den Pächter das Risiko treffen, wenn er aus irgendwelchen Gründen von der Pachtsache nicht den nach dem Vertrage vorausgesetzten Gebrauch machen kann. Das gilt jedoch nicht uneingeschränkt. Es kann trotzdem ausnahmsweise gegen Treu und Glauben verstoßen, .den Pächter an einem ihm nicht mehr zu demutbaren (vgl. BGH Urteil vom 29.
 Januar 1957 - VIII ZR 204/56 - WM 1957, 401 = HÄ ZPO § 92 Nr. 4) Pachtzins festzühalten, und zwar insbesondere dann, wenn ihn kein Verschulden an der Entwicklung der Verhältnisse trifft,
 die ihn zur Aufgabe seiner Pläne gezwungen hat. flach der Peststellung des Berxifungsgerichts soll hier die Pächterin nach der Währungsreform den für die beabsichtigte Herstellung von Kasein erforderlichen Rohstoff (Milch) nicht mehr haben erhalten können t Es ist aber nicht aufgeklärt, weshalb das nicht mehr möglich war. Sollte es, wie die Revision vorträgt, darauf zurttckzufUhren sein, daß die Milch aus dem Einzugsgebiet der Pächterin nach der Währungsreform nach Be^B geliefert werden mußte, weil diese Stadt seitdem von seinen Milchbezugsgebieten in der sowjetisch besetzten Zone abgeschnitten war, so könnte das beachtlich sein. Das gilt auch von der Bebaubarkeit des Grundstüelcs, die ebenfalls Geschäftsgrundlage gewesen zu.sein scheint und deshalb nicht nur bei der Minderung, sondern auch in dem hier erörterten Zusammenhang von Bedeutung sein kann.
Daß es für die Präge der ”Zumutbarkeit11 der Weiterzahlung der vereinbarten Pacht auch auf die wirtschaftliche Lage der Pächterin und ihres persönlich haftenden.Gesellschafters ankommt, liegt auf der Hand. Insoweit wird gegebenenfalls das Berufungsgericht den Sachverhalt weiter aufzuklären haben. Von Bedeutung kann für die Frage der Anpassung der Pacht auch sein, ob diese von der Pächterin bei einer ziunutbaren anderen Verwendung des Landes, die die Klägerin gestatten müßte, doch heraus-gewirtschaftet werden könnte, .und ob etwa die Klägerin das Land, wenn sie es nicht der Pächterin überlassen hätte, anderweit zu dem vereinbarten Pachtzins zu verpachten (oder sonst zu nutzen) in der Lage gewesen wäre oder ob sie alsdann nur die frühere Pacht - oder gegebenenfalls eine geringere als die vereinbarte Pacht - hätte erzielen können.

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Dem Berufungsgericht war auch die Entscheidung Uber
 die Kosten des Revisionsverfahrens zu übe^tragen«
Bundesrichter «Artl ist beurlaubt Br. Gelhaar ^ ^hindert unterschreiben Dr< Dor60hel
 Br. Gelbaar
 Br. Hezger
 Br. Messner