Volltext der Entscheidung
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BGB § 556 r
Ben Mieter trifft, auch nach Beendigung des Mietvertrages bis zur Rückgabe der Mietsache eine vertragliche Obhutspflicht 0
BGB § 249 A
Verlangt der Eigentümer eines Hausgrundstücks Schadenersatz, weil das Haus beschädigt und zeitweise unbenutzbar geworden sei, so braucht er nicht im einzelnen darzulegen, daß er in der Zeit der Unbenutzbarkeit das Haus selbst bewohnt oder gegen Entgelt anderen zur Benutzung überlassen hätte r
BGH, Urt. v. 14» Juni 1967- VIII ZR 268/64 - OLG Nürnberg
LG Weiden :1
IM NAMEN DES VOLKES
VIII ZR 268/64 URTEIL Verkündet am
14, Juni 1967 Klett, Justishauptsekretär als Urkundsbeamter ini^ ■■■ Geschäftsstelle;;;;:::];^
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Oberefalz
Klägerin und Revisionsklägerin, -; Proaeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr,
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die Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch den Bundes-minicter der Finanzen, dieser; vertreten durch die Oberfinans-direktion Hl
er;
Beklagte und Revisionsbeklagte, Rechtsanwalt Dr,
Der VIIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Juni 1967 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Haidinger sowie der Bundesrichter
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für Recht erkannt;
. Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 4» Zivilsenats des Gberlandesgerichts Nürnberg vom 7» Oktober 1964 aufgehoben»
Die Sache wird zur anderweifen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen Tatbestands
Die Klägerin vermietete durch schriftlichen Vertrag vom 6./11. November 1957 das in ihrem Eigentum stehende Villenanwesen in WÄBfc/Oberpfalz, PÄBksiraße fgF an die Beklagte, die es vereinbarungsgemäß den amerikanischen Streitkräften, für die es früher in Anspruch genommen war, zur Nutzung überließ. In Nr. 10 Abs. 2 des Vertrages war bestimmt;
"Kann die Mietsache nach Beendigung des Mietver-häliniss:es ganz oder zu dem Teil nicht alsbald genutzt werden, weil während der Zeit der Inanspruchnahme und/oder während der Vertragszeit am Grundstück entstandene Schäden behoben werden müssen, so wird der Vermieterin bis zur Beseitigung dieser>Schäden, längstens jedoch für die Dauer von 6 Monaten von dem auf die Beendigung des Mietyerhältnisses folgenden Tage ab, die Mieter weitergezahlt."
Die Klägerin kündigte den Vertrag zu dem 31» Januar I960,
Die amerikanischen Streitkräfte räumten das Anwesen am 18= August 1961. Sich anschließende Auseinandersetzungen der Parteien über die an dem Grundstück erforderlichen ln standSetzungen führten zu keinem Ergebnis, Die Beklagte, die bis 31. März 1962 eine monatliche Entschädigung von 985,50 DM geleistet hatte, stellte am 1. April 1962 ihre Zahlungen ein. Die ihr im April 1962 übersandten Hausschlüssel schickte die Klägerin wieder zurück.
Sie hat neben anderen Ansprüchen, die nicht Gegenstand des Revisionsverfahrens sind, für die Zeit vom
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1. April 1962 bis 31. März 1963 Zahlung von monatlich 985,50 DM, insgesamt also 11.826 DM nebst Zinsen verlangt und vorgetragen, die Beklagte sei nicht nur bis 31.März 1963 außerstande gewesen, das Anwesen in ordnungsgemäßem Zustand7 zurückzugeben, vielmehr sei im Dezember 1961 aus Verschulden eines ihrer Bediensteten, des Regierungsinspektors SchflHBH ein "Weiterer erheblicher Schaden durch Einfrieren der Zentralheizung entstanden. Bis 31» März 1963 sei das Haus . unbenutzbar gewesen.
Die Beklagte hat geltend gemacht, die Klägerin sei verpflichtet gewesen, nach der Räumung das Grundstuck sofort zurückzunehmen und die entstandenen Schäden selbst, wenn : auch auf Kosten der Bekiagtehi zu:beseitigen. Die Schäden .an der Heizung wären, wenn die Klägerin sich nicht ge-weigert hatte, den Besitz am Grundstück zu übernehmen,: nicht eingetreten. Hilfsweise werde mit Gegenforderungcn in einer;Gesamthöhe,von 16.119,77 DM aufgerechnet.
Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen, Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihren Zahlungsanspruch weiter. Die Beklagte hat beantragt, die Revision zurückzuweisen. :
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Entscheidungsgründe;
- I«
Ob das erstinstanzliche Urteil verfahrensrechtlich bedenklich ist, weil das Landgericht die von der Klägerin geltend geinachte Anspruchsgrundlage der unerlaubten Handlung nicht gewürdigt und deshalb, wie die Revision meint, in Wahrheit kein Teilurteil, sondern ein unzulässiges Zwischenurteil erlassen hat, bedarf keiner Erörterung» Das Berufungsgericht -hät auf entsprechende Rüge der Klägerin sich in seinen Entscheidungsgründen ausdrücklich mit einem Anspruch aus unerlaubter Handlung auseinandergesetzt und damit die vermeintlichdfehlehde Begründung des Urteils des Landgerichts in zulässiger Weise (§§539, 540 ZPO) nachgeholt. Baß der vom Berufungsgericht bestätigte Urteilsaus^'' spruch auf Abweisung des Begehrens einer Kutzungsent-sehädigung die in zweiter Instanz erfolgte Abweisung eines Anspruchs aus unerlaubter Handlung nicht decke, kann der Revision schon deshalb nicht zugegeben werden, weil die Urteilsforrael nicht allein aus sich heraus, sondern im Zusammenhang mit den Ent scheidungsgründen auszulegen ist,
II» ::
I, Ber Zahlungsanspruch kann nicht auf § 557 BGB gestützt werden, Bie Beklagte hat der Klägerin den Besitz an dem Anwesen nicht vorenthalten. Bie Klägerin hat im April 1962 die Annahme der Hausschlüssel verweigert und sich im übrigen.bis zuletzt auf den Standpunkt gestellt, ; sie sei vox* Instandsetzung der Schäden am Haus nicht ver- : pflichtet, das Grundstück zurückzunehmen,
2. Ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung scheidet gleichfalls aus. Die Beklagte hat den Besitz an dem Grundstück im April 1962 aufgegeben. Ihr sind danach keine Vorteile mehr zugeflossen, durch die sie ungerechtfertigt bereichert sein könnte.
3o Ansprüche nach den §§ 990 ff BGB scheitern bereits daran, daß.die Beklagte in der streitigen Zeit nicht mehr Besitzerin .des Grundstücks war
Nach Nr. 10 Abs. 2 des Mietvertrages hat die Beklagte bei Unbenutzbarkeit des Anwesens den Mietzins bis längstens sechs Monate nach Beendigung des Vertragsverhältnisses weiter zu zahlen. Tatsächlich hat sie längere Zeitaals sechs Monate nach dem Auszug der amerikanischen Streitkräfte monatlich 985,50 DM geleistet. Auf Nr. 10 Abs. 2 des Mietvertrages kann die Klage demnach ebenfalls nicht gestützt werden.
5. Bas Berufungsgericht hat ausgeführt, nach Nr. 10 Absc 2 des Mietvertrages sei es Sache der Klägerin gewesen.; die an dem Grundstück entstandenen Schäden selbst zu beseitigen. Bie Kosten der Instandsetzung habe allerdings die Beklagte zu tragen. Biese Regelung sei auch nicht nachträglich zugunsten der Klägerin geändert worden. Soweit Bedienstete der Beklagten eine andere Auffassung vertreten hätten, handele es sich um eine:;.'''ünzutreffend$.'vi^echtsmeirLÜ:hg, durch die der Inhalt des Vertrages nicht geändert worden seio
Biese Feststellungen lassen keinen Rechtsirrtum erkennen. Sie werden von der Revision äuch nicht angegriffen. Biese wendet sich aberjgdgen die vom Berufungsgericht gezogene rechtliche^Schlußfolgerung, die Klägerin könne deshalb aus der Verzögerung der Beseitigung der während der Mietzeit entstandenen Schäden keine Rechte herleiten. Sie
meint, die Beklagte müsse sieh nach § 242 BGB entgegen-halten lassen, daß ihre Organe, nämlich Bedienstete der 'Bundesvermögensstelle' Amberg wiederholt erklärt hätten, , die Beklagte werde das Grundstück erst nach völliger Instandsetzung zurückgeheno
Oh diese Auffassung zutrifft und oh sich mit ihr eine!
Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung von hutzungsent-sehädigung begründen laßt, bedarf keiner Entscheidung» Denn das angefochtene Urteil muß schon aus einem anderen Grunde aufgehoben werden»
6„ a) Unstreitig hätten die von den amerikanischen Streitkräften verursachten Schäden in bedeutend kürzerer Zeit als sechs Monate behoben werden können. Anders verhält es sich mit dem Schaden, der durch das Einfrieren der Zentralheizung entstanden ist und der nicht nur die Heizanlage selbst betraf, sondern dessen Beseitigung auch umfangreiche und zeitraubende Eingriffe in das Gebäude erforderlich machte. Es ist deshalb davon auszugehen, daß die von der Klägerin behauptete Unbenutzbarkeit des Anwesens zwar nicht vor, aber jedenfalls spätestens nach der Beseitigung der durch das Einfrieren der Zentralheizung entstandenen Schäden aufgehoben war. Hat die Beklagte dafür einzustehen, daß das Haus wegen des Schadens an der Zentralheizung in der Zeit vom 1. April 1962 bis 31. März 1963 nicht benutzt werden konnte, so kommt es deshalb nicht mehr darauf an, ob auch die Verzögerung der Beseitigung der von den amerikanischen Streitkräften verursachten Schäden als Haftungsgrund in Betracht kommt.
b) Die Heizungsanlage wurde - unstreitig durch Verschulden eines Bediensteten der Bundesvermögensstelle Amberg des Regierungsinspektors Schwinger - im Dezember 1961 schadhaft, also zu einer Zeit, als der Mietvertrag beendet war»
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Da d,le Beklagte. dab-Grundstück noch in Besitz hatte , oblag;' ihr’; aber als Auswirkuhg ::äes beendeten Mi et Verhältnisses bis zur Rückgabe einer Obhutspflieht. Bür deren Verletzung durch Schwinger hat sie nach § 278 BGB einzustehen.
Bei Eintritt des Schadens befanä. sich die Klägerin' nicht in Anriahmeverzug; denn unbeschadet der Tatsache, daß sie an sich nach Beendigung des Mietvertrages verpflichtet war, das Grundstück zurückzunehraen, hat die Bundesvermögens-stello Amberg im Dezember 1961 noch den Standpunkt vertreten, dio Beklagte werde das Haus erst nach seiner Instandsetzung zurückgeben. Sie hat es der Klägerin also nicht zur Rücknahme angeboten. Eine Haftungsbeschränkung auf grobe Fahrlässigkeit ist daher nicht eingetreten (§§ 294, 300 Abs. 1
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c) Die durch das Einfrieren der Zentralheizung entstandenen Schäden hatte nach allgemeinen Grundsätzen die Beklagte, nicht die Klägerin zu beseitigen (§ 249 Satz 1 ] hr. 10 Abs. 2 des Mietvertrages gilt insoweit nicht. Diese
Vertragsbestiramung bezieht sich nach ihrem eindeutigen Wortlaut ausschließlich auf Schäden, die während der Vertragszeit entstanden sind. Eine Ausdehnung auf später entstandene Schäden ist nicht zulässig. Die Bestimmung enthält eine Je-.: schränkung der Rechte der Klägerin. Sie gilt deshalb nur für.die bei Vertragsschluß vorhersehbare Vertragsdauer, nicht aber für die sich daran anschließende, bei Eingehung des Vertrages noch nicht abzusehende Zeitspanne bis zur ; Rückgabe der Mietsache,
Ist If. 10 Abs. 2 des Vertrages; aber hier nicht anwend bar, so geht auch die in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertretene Auffassung der Beklagten fehl, die Kägerin könne im Hinblick auf diese Vertragsbestimmung allenfalls eine Hutzungsentschädigung für die; Zeit vom 1. April bis 30. September 1962, also nur für 6 Monate, verlangen»
d) Ob die Beklagte außer nach § 278 BGB auch aus unerlaubter Handlung (§§ 823, 831,. 89» 31 BOB) haftet, bedarf keiner Entscheidung. Bas angefochtene Urteil war jedenfalls wegen der aufgezeigten Rechtsfehler aufzuheben; denn es wird auch nicht von der weiteren Begründung des Berufungsgerichts getragen, die Klägerin habe nicht nachgewiesen:, daß sie das Anwesen, wenn es benutzbar gewesen wäre, entweder selbst bewohnt oder vermietet hätte.
Ein Hausgrundstüclc dient in aller Regel der Hutzung durch den Eigentümer, sei es, daß er es selbst bewohnt, sei es, daß er gegen Entgelt die Nutzung Britten überläßt. Beshalb kann aus denselben Erwägungen, aus denen der Bundesgerichtshof in der vorübergehenden Unmöglichkeit der Benutzung eines Kraftwagens bereits einen Vermögensschaden gesehen hat (BUHE 40, 345, 348 - 351; 45, 212, 215 - 217), der Hauseigentümer von dem, der das Haus schuldhaft beschädigt hat, für die Zeit der Unbenutzbarkeit ohne weiteres Schadensersatz verlangen. So wenig der Eigentümer eines Kraftfahrzeugs, um einen Vermögensschaden: darzulegen, zu- '' sätzlich und substantiiert vorzutragen,hat, daß.;uncb.wie er: in der Seit der Unbenutzbarkeit den Wagon auch ’wirklich benutzt hätte (BGH Urtv v. 30. September 1963 - III 23 186f%l = LM BGB § 249 (A) Hr. 14 = UJW 1964, 717), so wenig brauchte die Klägerin zu beweisen, daß sie das Haus: selbst bewohnt oder vermietet hätte. Auch hier; gilt der Satz, daß bei Verletzung ausschließlicher Rechte, zu. denen insbesondere das Eigentum:gehört, eine Schadensberechnung auf hypothetischer Grundlage möglich ist, auch wenn sich beim Ver-letzten eine konkrete:Vermögensminderung nicht feststeilen lg läßt (BGH Urt. v. 11. Juli 1963 - III ZR 55/62 = BGH Warn-Rspr 1963, 166 = NJW 1963, 2020). Bavon abgesehen durfte das Berufungsgericht aus der Tatsache, daß die Klägerin keinen bestimmten Mietinteressenten benannt hat, nicht schließen, daß sie nicht vermietet hätte, wenn das Anwesen bei Einstellung der Zahlung durch die Beklagte benutzbar .
gewesen wäre; denn bei der hier zu unterstellenden Unbenutzbarkeit des Hauses war von der Klägerin nicht zu erwarben, daß sie sich um Mietinteressenten bemühte,, \
?, In der erneuten Berufungsverhandlung wird zu prüfen sein, wie lange das Anwesen der Klägerin wegen der einge-tretonen Schäden nicht benutzt werden konnte, ob eine etwaige Verzögerung der Instandsetzung, wie die Beklagte behauptet, von der Klägerin verschuldet worden ist (§ 254 3GB), und: schließlich ob und gegebenenfalls in welcher Höhe der Beklagten aufrechnungsfähige Gegenansprüche zustehen,
'.. III,
Die Bntocheidung über die Kosten des Rechtsstreits hängt von der Entscheidung in der Sache selbst ab. Sie war daher gleichfalls dem Berufungsgericht zu übertragen,
Br, Haidinger Artl Br, Messner
Br, Weber Braxraaier
