Volltext der Entscheidung
2097 069
BUNDESGERICHTSHOF
HS
IM NAMEN DES VOLKES
VIII ZR 283/63 URTEIL
Verkündet am
23. März 1966 Klett,
JustizoberSekretär
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
1) des Landwirts Fritz R
2) seiner Ehefrau Luise R beide in V
Schl
- Prozeßbevollmächtigte:
Beklagte und Revisionskläger,
Rechtsanwälte Prof.Dr und Ir.
gegen
den Makler Fritz W|
Straße
in DI
Kläger und Revisionsbeklagten, - Prozcßbevollmächtigter:Rechtsanwalt Dr.
/ fj
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23» März 1966 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Br. Haidinger und der Bundesrichter Dr. Gelhaar, Dr. Dorschei, Dr. Mezger und Ilormann
für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des 18. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 17» Oktober 1963 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen Tatbestand:
Der beklagte Ehemann entschloß sich im Jahre 1958, seinen 60 Morgen großen Bauernhof zu verkaufen. Er beauftragte unabhängig voneinander mehrere Makler. Im Oktober 1959 kam ein notarieller Kaufvertrag mit der Siedlungsgesellschaft 11Gund Tfl0 zustande. Der Vertrag erhielt jedoch nicht die erforderlichen behördlichen Genehmigungen. 'ußerdera weigerte sich die beklagte Ehefrau, dem Vertrag gemäß § 1363 BGB zuzustimmen. Die Beklagten erteilten nunmehr dem Kläger - Flüchtling, dann
Makler, jetzt Wirt - in zwei handschriftlichen Verträgen vom 19* November 1959 Alleinauftrag für den Verkauf. Sie Unterzeichneten ferner einen vom 25* Mai I960 datierten Formularvertrag, der (auszugsweise) lautet:
"1.Hiermit« beauftrage ich Sie für den Verkauf meines Bauernhofes
• • •
2. Für den Nachweis oder die Vermittlung zahle ich Ihnen gesamtschuldnerisch bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages von dem Kaufpreis ... eine Gebühr von 3 unbeschadet einer Gebühr von der Gegenseite, wenn der Kaufvertrag, sei es auch ohne Ihre Zuziehung, notariell abgeschlossen wird.
3* Dieser Auftrag gilt als Fest- und Alleinauftrag. Ich bin berechtigt, diesen Auftrag nach dem 1.6.1961 mit einer Frist von 4 Wochen zu wider rufen.
4. Die umstehenden allgemeinen Geschäftsbedingungen habe ich gelesen und erkenne sie als für mich verbindlich an. Eine Zweitschrift des Auftragsscheines habe ich erhalten.
5. - 7. ..."
Von den auf der Rückseite des Formulars in 19 Ziffern aufgeführten Geschäftsbedingungen interessieren:
" Allgemeine_Geschäftsbedingungen
1. - 6. ...
7. Der Gebührenanspruch bleibt auch dann bestehen, wenn der abgeschlossene Vertrag rückgängig oder infolge Anfechtung oder aus einem sonstigen Rechtsgrunde hinfällig wird.
8. Ist Alleinauftrag erteilt, so sind direkte oder durch andere Makler benannte Interessenten an den beauftragten Makler zu verweisen. Bei Verstoß gegen diese Verpflichtungen hat der Auftraggeber im Falle eines Vertragsabschlusses die volle Gebühr an den allein beauftragten Makler zu zahlen, und zwar ohne Nachweis eines Schadens.
9. - 13- ...
Zusätzliche Sonderbedingungen^für^Grundstücksan- und Verkaufs
14. Die Gebühr entsteht und ist zahlbar bei Abschluß des notariellen Vertrages ...
15. - 19. ..."
-r.»
Am 24. Juni I960 verkaufte der Beklagte mit Zustimmung der beklagten Ehefrau durch notariellen Vertrag den Hof für 724 005 DM an die Siedlungsgesellschaft "Nflp HflP" •
Ter Vertrag war vom Kläger vermittelt; er war auch bei der notariellen Beurkundung anwesend. Aüch dieser Vertrag wurde jedoch von der Wohnsiedlungsbehörde und der Landwirt-schaftskammer nicht genehmigt. Daraufhin verkaufte der Beklagte - ohne den Kläger einzuschalteh - am 17. März 1961 den Hof für 594 220 DM an die Firma Kflflp. Der Vertrag wurde behördlich genehmigt; die Firma K^|^p ist inzwischen Eigentümerin des Hofes geworden. Der Kläger verlangt aufgrund der Nr. 7 und 14 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen 3 i> von dem mit der "N^^B vereinbarten Kaufpreis
von 724 005 = 21 720 DM als Provision, hilfsweise aufgrund der Nr. 8 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen 3 # von dem mit der Firma K|^p vereinbarten Kaufpreis (= 17 826,60 DM). Die Vorinstanzen haben die Beklagten antragsgemäß zur Zahlung von 21 720 DM verurteilt. Diese erstreben mit der Revision Klagabweisung. Der Kläger beantragt, die Revision zurückzuweisen.
Entscheidungsgründes
1. In den Vorinstanzen haben die Parteien in erster Linie darum gestritten, in welcher Weise die mehreren zv/ischen den Parteien geschlossenen Verträge nebst Zusätzen zustandegekommen sind. Ier beklagte Ehemann hatte vor ollem geltend gemacht, der Kläger habe seine (des Beklagten) Unterschrift unter dem Formularvertrag erschlichen; der Kläger habe nämlich am 24. Juni I960, nach der notariellen Verhandlung, mit ihm gezecht, bis er betrunken gewesen sei und habe ihn dann zur Unterschrift veranlaßt. Das Be-
rufungsgericht hält aufgrund dor Bev/eisaufnähme die Einlassung der Beklagten für widerlegt und hat festgestellt, die Beklagten hätten den Vertrag jedenfalls vor der notariellen Verhandlung vom 24 • Juni I960 unterzeichnet. Die Revision greift diese Feststellung nicht an. Der Erörterung "bedürfen nur die Revisionsrügen.
2. Die Revision stellt zur Nachprüfung, ob der Formularvertrag überhaupt so auszulegen sei, daß der Kläger seinen Maklerlohn ohne Rücksicht auf die Erteilung der notwendi-* gen behördlichen Genehmigungen schon mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages verdient habe; sie meint, Ziff. 7 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen zwinge nicht zu dieser Auslegung, weil dort nur der Fall angesprochen werde, daß der (voll wirksame) Vertrag ’’hinfällig" werde, nicht aber der Fall, daß der (genehmigungsbedürftige und deshalb schwebend unwirksame) Vertrag nicht genehmigt und deshalb nicht rechtswirksara werde. Die Bedenken der Revision sind nicht begründet. Die Auslegung muß sämtliche Bestimmungen des - als Formularvertrag vom Revisionsgericht selbst auszulegenden - Vertrages berücksichtigen. Das sind neben Ziff. 7 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen noch Ziff. 2 des Vertrages selbst und Ziff. H der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Nach der letztgenannten Bestimmung entsteht die Gebühr und ist zahlbar bei Abschluß des notariellen Vertrages. Diese Bestimmung kann keinen anderen Sinn haben, als daß in diesem Zeitpunkt der Lohnanspruch rechtswirksam entstanden und fällig ist. Der Sinn der Ziff. 7 mit ihrer allgemeinen Klausel (”... wenn der . •. Vertrag ... aus einem sonstigen Rechtsgrund hinfällig wird” .) ist aber, den einmal entstandenen Lohnanspruch
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des Maklers von dem weiteren rechtlichen Schicksal des Vertrages schlechthin unabhängig zu machen. Die Auslegung des Berufungsgerichts, die übrigens in den Vorin-stanzen auch von den Beklagten nicht in Zweifel gezogen worden ist, ist deshalb richtig (vgl. Staudinger, 11. Aufl.
§ 652 Nr. 27).■
3. Der beklagte Ehemann hatte.mit dem Datum des 25- Mai I960 unter einer Abschrift des auf 6 Monate befristeten Vertrages vom 19* November 1959 folgende Verlängerungsklausel unterzeichnet:
11 Obiger Auftrag wird für die Verhandlung mit Behörden
erweitert und bis zu dem Vertragsabschluß verlängert.
Dieser Auftrag ist unwiderruflich."
Wenn die Revision daraus eine Nichtigkeit des Maklervertrags gemäß § 138 BGB herzuleiten versucht, so übersieht sie, daß der Kläger seinen Anspruch nicht auf den alten Vertrag vom 19* November 1959 mit der Verlängerungsklausel vom 25- Mai I960, sondern allein auf den ebenfalls von 25» Mai I960 datierten, aber nach der Behauptung der Beklagten später abgeschlossenen Pormularvertrag stützt.
Auf die Bedenken, die sich aus der Unwiderruflichkeit eines Alleinauftrages ergeben könnten, braucht deshalb nicht eingegangen zu werden.
4« Die Revision meint, die Bestimmungen der Nrn. 7 und 14 der Geschäftsbedingungen seien im vorliegenden Pall nicht Inhalt des Maklernertrages geworden; es handele sich um ungewöhnliche Bestimmungen, auf die der Kläger, was er
nicht getan habe, die Beklagten habe besonders hinweisen müssen. lern kann nicht beigetreten werden. Die von der Revision beanstandeten Bestimmungen sind schon durch die Nr. 4 des von den Beklagten unterschriebenen Vertrages Vertragsinhalt geworden.
Eine andere Präge ist, ob sie als sog. zu mißbilligende Klauseln nicht anzuerkennen sind. Der Senat hat dies in dem Urteil VIII ZR 46/63 vom 4* November 1964 (NJW 1965, 246 * WM 1964, 1319) für eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Kreditmaklers enthaltene Klausel ausgesprochen, nach der die Maklerprovision schon dann zu zahlen war, wenn der Makler seinem Auftraggeber überhaupt Interessenten, darunter großenteils wiederum Makler, namhaft mochte. Die in diesem Urteil entwickelten Grundsätze lassen sich auf den vorliegenden Pall schon deshalb nicht anwenden, weil die hier in Präge stehenden Bestimmungen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht ungewöhnlich sind, sondern von den Maklern häufig ihren Formularverträgen zugrunde gelegt werden und deshalb den Auftraggeber nicht Überraschen können (vgl. RG JW 1933, 2203? Staudinger> 11. Aufl. § 652 Nr. 27 m.N.).
5. Der Revision ist allerdings zuzugeben, daß der Klageforderung die Einwendung des Rechtsmißbrauchs entgegenstehen würde, wenn der Kläger gewußt hätte, daß die Wohnsiedlungsbehörde und die Landwirtschaftskammer schon für den Verkauf an "GflÜP und V die Genehmigung versagt hätten, weil sie einen Verkauf zu Parzollierungszwecken grundsätzlich oblehnten, und daß deshalb auch der Kaufvertrag mit der "N(|p HflHV keine Aussicht hatte, die behördliche Genehmigung zu erhalten. In dieser Hinsicht
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haben jedoch die Beklagten in den Tatsacheninstanzen nichts Konkretes vorgebracht. An der von der Revision angeführten Stelle der Berufungsbegründung (S. 2) findet sich überhaupt nichts Einschlägiges. Erst in der abschließenden Stellungnahme zu der in der Berufungsinstanz durchge-führton Beweisaufnahme (Schriftsatz vom 31 • Juli 1963 S. 18) haben die Beklagten ausgeführt: Ler Kläger habe die Beklagten ungeachtet der Gefahr, daß auch der Vertrag mit der "NMB nicht die Genehmigung der Landwirt-
schaftskammer linden würde, zu diesem Vertrag getrieben, ohne etwas von den seitens der Landwirtschaftskammer zu befürchtenden Schwierigkeiten zu sagen. Es sei ihm offenbar nur auf die Begründung des Provisionsanspruchs angekommen, und er habe deshalb bewußt davon abgesehen, sich vorher bei der Landwirtschaftskammer zu erkundigen.
Liesen, nicht unter Beweis gestellten,Vortrag konnte das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler als nicht ausreichend ansehen. Lie Beklagten haben weder angegeben, aus welchem Grunde der Verkauf an "GflU und wr nicht die behördliche Genehmigung gefunden hatte, noch, daß grundsätzlich ein Verkauf zu dem Zwecke der Parzellierung nicht erteilt wurde, noch, daß der Kläger die Gründe für die Versagung der Genehmigung im Falle "GflBP und T4D" im einzelnen kannte.
Wenn sich aus ihnen Anhaltspunkte dafür ergaben, daß auch der Vertrag mit der "N0 nicht die behördliche Genehmigung finden würde, so war es Sache der Beklagten, » ,
denen die Gründe für die frühere Versagung der Genehmigung bekannt waren, daraus vor dem Abschluß mit der “NUB Folgerungen zu ziehen und gegebenenfalls den Kläger zu veranlassen, insoweit die Aussichten für die Genehmigung des neuen Vertrages zu prüfen. Nicht aber brauchte umgekehrt
der Kläger, der bei dem Zustandekommen des Vertrages mit nGdl9 und i» nicht mitgewirkt hatte, die Beklagten zu veranlassen, den Abschluß eines Vertrages mit der
hinauszuschieben, bis die Aussichten einer behördlichen Genehmigung dieses Vertrages geklärt waren*
6. Schließlich kann auch der Ansicht der Revision nicht beigetreten werden, der Kläger könne eine Provision jeden-falls nur .nach dem von dem Beklagten tatsächlich erzielten, also nach dem mit der Firma vereinbarten Kaufpreis
berechnen* Die Revision übersieht, daß die Klagforderung auch begründet wäre, wenn der Vertrag mit der Firma überhaupt nicht zustande gekommen wäre.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.
Br. Hoidinger Br. Gelhaar Br. Borschel
Br. Mezger Mer mann
