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BGH · VIII ZR 276/62

Gericht: BGH · Aktenzeichen: VIII ZR 276/62

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 8. Lie Klägerin ist der Auffassung, daneben sei vereinbart, die Beklagte solle außerdem den Mietzins von 1500 Efet monatlich an die Firma zahlen. Lurch Mietvertrag vom 29* September I960 mietete die Beklagte die beiden Häuser von dem Kaufmann Gustav SBIBr einem Gesellschafter der Firma ft Co. Als Beginn des Mietverhältnisses wurde der 1. Ferner sei die Klägerin nicht mehr im Besitz einer Konzession, so daß sie auch keine Möglichkeit zur eigenen Nutzung der beiden Grundstücke habe. Co. zur Kündigung nicht berechtigt gewesen sei und daß das Mietverhältnis fortgedauert habe. Die Klage der Klägerin gegen die Firma & Co. auf Feststellung, daß das .tfietverhältnis über das eine der beiden Grundstücke bis zu dem 31. Die Beklagte behauptet, sie habe den Pachtvertrag mit Wirkung vom 31* August I960 aus wichtigem Grundt* fristlos gekündigt, u.a. weil die Klägerin nach den von ihr mit der Firma & Co. abgeschlossenen Mietverträgen nicht zu einer Weiterverpächtung- der Grundstücke berechtigt gewesen sei. Die Revision hat in der mündlichen Verhandlung in erster Linie den Standpunkt vertreten, die Klage sei nunmehr deshalb unbegründet geworden, weil das Mietverhältnis mit der Firma & Co. Uber das eine der beiden Grundstücke zu dem 31* März 1963 und Im vorliegenden Fall ergibt sich die Beendigung des Mietverhältnisses weder aus dem Tatbestand des angefochtenen Urteils noch aus dem Sitzungsprotokoll* Die Akten dee Landgerichts Berlin, in denen die Klägerin die Feststellung begehrt, daß das diet Verhältnis zwischen ihr und der Firma & Co. bis zu dem 31. Für den Rail, daß es ihr nicht zustehe, will sie indessm das Pachtverhältnis mit der folge fortsetzen, daß die Beklagte ihr zur 2ahlung von Pachtzins verpflichtet ist. 2. Bas Berufungsgericht ist der Ansicht, die Klägerin habe das Pachtverhältnis wirksam gekündigt, weil die Beklagte mit Pachtzinszahlungen für die Eeit von März bis August 1961 in Verzug gewesen sei. Hierauf seien 4*602,66 Btt gezahlt worden, ferner habe die Beklagte den von der Klägerin der fIrma & Co. a) Ber Klägerin stände ein Anspruch auf Pachtzinszahlungen für die Beit von März bis August 1961 nicht zu, wenn der Pachtvertrag schon zu dem 31. Die Firma & Co, hätte nach § 556 Abs.3 BGB die Grundstücke von der Beklagten zurückfordern können, wenn sie gegen die Klägerin Klage auf Aufhebung des damals noch unter Mieterschutz stehenden JietVerhältnisses erhoben und, woran bei der oben erwähnten Unterstellung kaum zu zweifeln ist, ein obsiegendes Urteil erlangt hätte. Juni 1959 (VIII ZR 128/58 - LM BGB § 542 Nr. 1) ausgesprochen, ein Unterpächter könne zur Kündigung des UnterpachtVertrages aus wichtigem Grunde berechtigt sein, wenn der Pächter ohne Erlaubnis des Verpächters unterverpachtet habe und die vertragsgemäße Nutzung durch den Unterpächter davon abhänge, daß er Gewißheit Uber die Fortdauer des mit dem Pächter geschlossenen Vertrages erlange. Zugunsten der Beklagten muß aber auch hier unterstellt werden, daß die Firma nachdem das Geschäftsraummietengesetz mit Wirkung zu dem 1. Die neue Verhandlung bietet der Beklagten auch die Möglichkeit, vorzutragen, daß das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der Firma auf jeden Pall zu dem 31. Gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, die Klägerin habe das Pachtverhältnis wegen Verzuges der Beklagten mit Pachtzinszahlungen für die Zeit von März bis August 1961 kündigen können, bestehen ebenfalls rechtliche Bedenken. Die Beklagte hat in dieser Zeit unstreitig aufgrund des mit der Firma & Co. geschlossenen Mietvertrages an diese einen Mietzins von monatlich 1.900.- Diese Auffassung des Berufungsgerichts wird den wirtschaftlichen Gegebenheiten nicht gerecht» Wenn die Klägerin, wie das Berufungsgericht meint,der Beklagten den Pachtbesitz an den Grundstücken gewährt und die Möglichkeit zur Nutzung verschafft hat, so hätte sie damit gleichzeitig als Mieterin im Verhält» nis zu der Firma SflU & Co. als der Vermieterin den Mietbesitz an den Grundstücken ausgeübt und wäre verpflichtet, der Firma in Höhe von monatlich 1.500 IM Mietzins, mindes- 'Die vermögenslose Klägerin wäre indessen, wie die Revision mit Hecht hervorhebt, gar nicht in der Lage gewesen, einen monatlichen Mietzins von 1.500 DM an die Firma Co« zu entrichten, selbst wenn sie von der Beklagten einen monatlichen Pachtzins von 1.000 DM erhalten hätte. Die Behauptung der Klägerin, sie habe mit der Beklagten vereinbart, daß diese ihr neben dem monatlichen Pachtzins von 1.000 DM auch den Mietzins von 1.500 DM entrichte, der an die Firma zu zahlen war, sieht das Berufungsgericht als nicht erwiesen an. Unstreitig beansprucht die Firma SflHHfe von der Klägerin auch keine Zahlungen, offenbar weil sie sich hinsichtlich der Grundstücke durch die Beklagte für befriedigti' fühlt. Zum mindesten wird das Berufungsgericht aber zu prüfen haben, ob unter den gesamten Umständen des Falles die Beklagte schuldhaft von der PachtZinszahlung abgesehen hat und ob nicht mangels Verschuldens überhaupt ein Verzug der Beklagten entfällt.

Zitierte Normen: § 561 ZPO § 556 BGB
GrundstückCoFirmaBerufungsgerichtBrKündigungKlägerin

Volltext der Entscheidung

2234 033
VIII ZR 276/62
Verkündet aif*« ^ 1»	1964
Klett,Justizobersekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
I ai Namen des Volkes In dem Rechtsstreit
 der Oberin Relene	in	Xfll^straße
 Beklagten und Revisionsklägerin,
-Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br. vVieczorek-
gegen
 Irau Agnes V
in Bl
-Schl
 Straße
Klägerin und Revisionsbeklagte, -Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br.
hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 18. Mrz 1964 unter Mitwirkung der Bundesrichter Br. üeihaar, Artl, Br. Borschel, Br. Mezgcr und Br. Messner
 fiir Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 25* Okto ber 1962 aufgehoben.
Bie Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
 Tatbestand:
Eie Klägerin mietete mit zwei Mietverträgen von der Mraa SflBB & Co. in BBiB zwei Häuser zu dem Betriebe von Alters- und iflegeheimen. Eer .monatliche Mietzins betrug insgesamt 1500 EM*
Im Mai I960 entzog die zuständige Verwaltungsbehörde der Klägerin die Erlaubnis zu dem Betriebe der Alters- und Pflegeheime. Die Entscheidung ist rechtskräftig geworden* Aua diesem Anlaß verpachtete die Klägerin die Alters- und BFlögeheime durch notariellen Vertrag vom 19. Lai I960 an die Beklagte für die heit bis zu dem 31* Mai 1965« Eer Pachtzins wurde im Eachtvertrage mit monatlich 1000 LsA angegeben. Lie Klägerin ist der Auffassung, daneben sei vereinbart, die Beklagte solle außerdem den Mietzins von 1500 Efet monatlich an die Firma	zahlen.
Lurch Mietvertrag vom 29* September I960 mietete die Beklagte die beiden Häuser von dem Kaufmann Gustav SBIBr einem Gesellschafter der Firma	ft	Co. Als Beginn des Mietverhältnisses
 wurde der 1. September I960 bestimmt. Der Mietzins wurde mit insgesamt 1900 EM vereinbart. Mit Schreiben vom 4. Oktober I960 teilte
 die Firma SBHB & Co» der Klägerin mit, eie sehe das Mietver-
an
 hältnis mit ihr als zu dem 51. August 1^60 beendey. Zur Begründung gab sie an, die Klägerin nutze oeide Grundstücke nicht mehr, die :üetZahlungen wurden nicht von der Klägerin, sondern von der Beklagten geleistet. Ferner sei die Klägerin nicht mehr im Besitz einer Konzession, so daß sie auch keine Möglichkeit zur eigenen Nutzung der beiden Grundstücke habe. Len iachtvertrag mit der Beklagten habe die Klägerin ohne Zustimmung der Firma	&	Co.
geschlossen. Liese wäre auch nicht erteilt worden. Lurch Schreiben vom 4. Januar 1962 teilte die lirma SflB & Go. der Klägerin mit, daß sie vorsorglich nochmals das etwa bestehende Vertrags-verhältnis kündige.
 
Die Klägerin vertritt den Standpunkt, daß die Firma SMP ... Co. zur Kündigung nicht berechtigt gewesen sei und daß das Mietverhältnis fortgedauert habe. Die Klage der Klägerin gegen die Firma	&	Co.	auf	Feststellung,	daß das .tfietverhältnis
 über das eine der beiden Grundstücke bis zu dem 31. tfärz 1963 und über das andere bis zu dem 31. August 1963 bestanden habe, hat der erkennende Senat durch Urteil vom heutigen Tage mangels iest-stellungsinteresses als unzulässig aogewiesen (Az. VIII ZR 292/63).
Die Parteien streiten im vorliegenden Rechtsstreit darüber., ob das zwischen ihnen bestehende Pachtverhältnis durch fristlose .ündigung erloschen ist. Die Beklagte behauptet, sie habe den Pachtvertrag mit Wirkung vom 31* August I960 aus wichtigem Grundt* fristlos gekündigt, u.a. weil die Klägerin nach den von ihr mit der Firma	&	Co.	abgeschlossenen	Mietverträgen nicht zu
 einer Weiterverpächtung- der Grundstücke berechtigt gewesen sei. Die Klägerin hat ihrerseits der Beklagten durch Schreiben vom 30. August 1961 das Pachtverhältnis fristlos wegen Pachtrück-standes gekündigt. Die Klägerin hat beantragt, die Beklagte zur Räumung der Grundstücke zu verurteilen.
Das Landgericht und das Kammerger~' ;ht haben dei' Klage stattgegeben .
Mit der Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Abweis der Klage weiter. Die Klägerin beantragt, die Revision zurückzu-v/eisen.
hntscheidungsgründe:
I. Die Revision hat in der mündlichen Verhandlung in erster Linie den Standpunkt vertreten, die Klage sei nunmehr deshalb unbegründet geworden, weil das Mietverhältnis mit der Firma & Co. Uber das eine der beiden Grundstücke zu dem 31* März 1963 und
 
A
Uber das andere zu dem 31. August 1963 vertragsgemäß sein Ende gefunden habe. Diese nach Erlaß des Berufungsurteils eingetretenen Umstände könnten auch im Revisionsverfahren noch berücksichtigt werden *
Dae trifft nicht zu. Nach § 561 Abs. 1 ZPO unterliegt der Beurteilung des Kevisionsgerichts nur dasjenige Parteivorbringen, das aus dem Tatbestand des Berufungeurteils oder dem Sitzungsprotokoll ersichtlich ist. Im vorliegenden Fall ergibt sich die Beendigung des Mietverhältnisses weder aus dem Tatbestand des angefochtenen Urteils noch aus dem Sitzungsprotokoll* Die Akten dee Landgerichts Berlin, in denen die Klägerin die Feststellung begehrt, daß das diet Verhältnis zwischen ihr und der Firma & Co. bis zu dem 31. März 1963. bzw. 31* August 1963 bestanden hat (jetzt VIII ZK 292/63 des Bundesgerichtshofs), haben dem Berufungsgericht nicht Vorgelegen. Das Berufungsgericht hat daher auch nicht die Beendigung des Mietverhältnisses zu einem nach dem Erlaß des Berufungsurteils liegenden Zeitpunkt festgestelit. Die Voraussetzungen, unter denen der Bundesgerichtshof im Urteil vom 29* Oktober 1953 (IV ZR 75/53 LM BGB § 240 Ur. 1) eine nach der letzten mündlichen Verhandlung der Berufungsinstanz eingetretene Fälligkeit auch in der Revisionsinstanz für beachtlich gehalten hat, liegen deshalb nicht vor.
II. 1. Beide iarteien gehen zwar davon aus, das zwischen ihnen bestehende Mietverhältnis sei beendet. Trotzdem herrscht hierüber nicht Übereinstimmung. Die Klägerin nimmt für sich das Hecht zur fristlosen Kündigung in Anspruch. Für den Rail, daß es ihr nicht zustehe, will sie indessm das Pachtverhältnis mit der folge fortsetzen, daß die Beklagte ihr zur 2ahlung von Pachtzins verpflichtet ist. Die Beklagte glaubt, ihrerseits zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen zu sein. Sofern das nicht zutrifft, erkennt sie aber eine Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls nicht an, offenbar weil sie befürchtet, alhdann verpflichtet zu sein, der
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Klägerin die Räume zurückzugeben, ferner ist zwischen den ar-teien streitig, ob die Beklagte, falls das Pachtverhältnis beendet ist, die Pachtgrundstücke zu räumen habe oder sie mit Rücksicht auf den mit dem Kaufmann uustav	geschlossenen	Miet-
vertrag im Besitz behalten dürfe.
2. Bas Berufungsgericht ist der Ansicht, die Klägerin habe das Pachtverhältnis wirksam gekündigt, weil die Beklagte mit Pachtzinszahlungen für die Eeit von März bis August 1961 in Verzug gewesen sei. Bis Beklagte hahe nämlich der Klägerin für die Monate Juni I960 bis August 1961 insgesamt 15.000.- l'M Pachtzins geschuldet. Hierauf seien 4*602,66 Btt gezahlt worden, ferner habe die Beklagte den von der Klägerin der fIrma	&	Co.
für die Monate Juni bis August I960 geschuldeten Mietzins von insgesamt 4.500.- Btt an die Pirma SflU & Co. entrichtet. Ber Beklagten stehe daher gegen die Klägerin in dieser Höhe ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu, mit dem sie aufrechnen könne. Bie Beklagte schulde daher der Klägerin noch 5.897,54 BM, also einen feil des’ Pachtzinses für März 1961 und den vollen Pachtzins für die Monate April bis August 1961. Auf Grund der Kündigung der Klägerin sei die Beklagte verpflichtet, die Pachtgrundstücke an dio Klägerin zurückzugeben.
Gegen diese Auffassung wendet die Revision sich mit Recht.
a) Ber Klägerin stände ein Anspruch auf Pachtzinszahlungen für die Beit von März bis August 1961 nicht zu, wenn der Pachtvertrag schon zu dem 31. August I960 durch Kündigung der Beklagten sein Endo gefunden hätte. Bas Berufungsgericht nimmt an, die Beklagte sei zur fristlosen Kündigung nicht berechtigt gewesen. Es unterstellt zwar, daß der Klägerin nach dem Mietvertrag mit der Pirma	Co.	eine	Unterverpachtung	verboten gewesen sei.
Es meint aber, da die Klägerin weiter der Beklagten den Besitz an den beiden Pachtgrundstücken gewährt habe und dieser der Be-
 
klagten auch nicht wieder entzogen worden sei, habe die Klägerin ihr die Nutzungen an den iachtgegenständen verschafft, somit den Pachtvertrag ihrerseits erfüllt und sich keines Vertragsbruches schuldig gemacht. Das ist aber zu eng gesehen. Die Firma & Co, hätte nach § 556 Abs. 3 BGB die Grundstücke von der Beklagten zurückfordern können, wenn sie gegen die Klägerin Klage auf Aufhebung des damals noch unter Mieterschutz stehenden JietVerhältnisses erhoben und, woran bei der oben erwähnten Unterstellung kaum zu zweifeln ist, ein obsiegendes Urteil erlangt hätte. Dem Verlangen der Iirma SflBl & Co. auf Herausgabe ist die Beklagte durch Abschluß des Mietvertrages mit dem Kaufmann	zuvorgekommen. Wird von dieser Rechtslage aus-
gegangen, so hat die Klägerin der Beklagten die Nutzung des Pachtgegenstandes nicht weiter gewährt. Außerdem hat der erkennende Senat im Urteil vom 30. Juni 1959 (VIII ZR 128/58 - LM BGB § 542 Nr. 1) ausgesprochen, ein Unterpächter könne zur Kündigung des UnterpachtVertrages aus wichtigem Grunde berechtigt sein, wenn der Pächter ohne Erlaubnis des Verpächters unterverpachtet habe und die vertragsgemäße Nutzung durch den Unterpächter davon abhänge, daß er Gewißheit Uber die Fortdauer des mit dem Pächter geschlossenen Vertrages erlange.
Dieser Gedankengang könnte auch hier Anwendung finden» Die Unterhaltung von Heimen, in denen alten und gebrechlichen Menschen Unterkommen und Pflege gewä rt werden sollte, setzte einen auf längere Dauer gesicherten Besitz an den Grundstücken voraus. Jhne Gewißheit über die Fortdauer des Pachtvertrages war der Betrieb der Alters- und Pflegeheime gefährdet.
Nach §§ 581, 556 Abs. 1 BGB hat der Pächter zwar bei Beendigung des Pachtverhältnisses den Pachtgegenstand an den Verpächter herauszugeben. Zugunsten der Beklagten muß aber auch hier unterstellt werden, daß die Firma	nachdem	das
 Geschäftsraummietengesetz mit Wirkung zu dem 1. April 1961 in Berlin eingeführt worden war, das Mietverhältnis mit der Klägerin
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spätestens Anfang 1962 wirksam gekündigt hat. Da weiter der Kaufmann Gustav	-	offenbar	mit Zustimmung der iirma
6c Co. - die Grundstücke an die Beklagte vermietet hat, spricht viel dafür, daß unter solchen Umständen die Klägerin nicht*mehr Herausgabe der Grundstücke an sich selbst verlangen könnte, sondern daß einem solchen auf § 556 Abs. 1 BGB gestutzten Verlangen die Beklagte den Einwand der Arglist entgegensetzen könnte (vgl. die Anm. von Raape zu RG JW 1925» 472).
Da der Senat keine Feststellung zu treffen vermag, ob die tatsächlichen Voraussetzungen für eine Kündigung des zwischen der Klägerin und der Firma	geschlossenen	Mietvertrages	durch
 die Firma	und	eine Kündigung des zwischen den Parteien be
 stehenden Pachtvertrages durch die Beklagte vorliegen,- muß die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden. Die neue Verhandlung bietet der Beklagten auch die Möglichkeit, vorzutragen, daß das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der Firma auf jeden Pall zu dem 31. März bz*r?r 31. August 1963 beendet worden sei
b) Für den Pall, daß die Kündigung der Beklagten nicht wirksam ist, käme es auf die Kündigung der Klägerin an. Gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, die Klägerin habe das Pachtverhältnis wegen Verzuges der Beklagten mit Pachtzinszahlungen für die Zeit von März bis August 1961 kündigen können, bestehen ebenfalls rechtliche Bedenken. Die Beklagte hat in dieser Zeit unstreitig aufgrund des mit der Firma	&	Co.	geschlossenen
 Mietvertrages an diese einen Mietzins von monatlich 1.900.- LM gezahlt. Die Firma	Co.	fordert	dementsprechend	von
 der Klägerin keinen Mietzins. Bas Berufungsgericht meint zwar, diese Mietzahlungen habe die Beklagte nicht für die Klägerin, sondern in Erfüllung der von ihr selbst mit der Firma 6b Co. abgeschlossenen Mietverträge entrichtet, so daß insoweit eine ungerechtfertigte Bereicherung der Klägerin nicht stattgefunden habe und für die Beklagte eine Möglichkeit der Aufrechnung ausecheide.
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Diese Auffassung des Berufungsgerichts wird den wirtschaftlichen Gegebenheiten nicht gerecht» Wenn die Klägerin, wie das Berufungsgericht meint,der Beklagten den Pachtbesitz an den Grundstücken gewährt und die Möglichkeit zur Nutzung verschafft hat, so hätte sie damit gleichzeitig als Mieterin im Verhält» nis zu der Firma SflU & Co. als der Vermieterin den Mietbesitz an den Grundstücken ausgeübt und wäre verpflichtet, der Firma	in	Höhe von monatlich 1.500 IM Mietzins, mindes-
tens aber nach § 557 BGB Entschädigung zu zahlen. 'Die vermögenslose Klägerin wäre indessen, wie die Revision mit Hecht hervorhebt, gar nicht in der Lage gewesen, einen monatlichen Mietzins von 1.500 DM an die Firma	Co«	zu entrichten, selbst
 wenn sie von der Beklagten einen monatlichen Pachtzins von 1.000 DM erhalten hätte. Die Behauptung der Klägerin, sie habe mit der Beklagten vereinbart, daß diese ihr neben dem monatlichen Pachtzins von 1.000 DM auch den Mietzins von 1.500 DM entrichte, der an die Firma	zu	zahlen	war,	sieht das Berufungsgericht
 als nicht erwiesen an. Unstreitig beansprucht die Firma SflHHfe von der Klägerin auch keine Zahlungen, offenbar weil sie sich hinsichtlich der Grundstücke durch die Beklagte für befriedigti' fühlt. Las Berufungsgericht wird deshalb, sofern es bei der Würdigung bleiben sollte, daß die Beklagte nicht verpflichtet war, neben den 1.000 DM monatlich an die Klägerin noch weitere 1.500 La monatlich an die Firma	&	Co. zu zahlen, erwägen müssen,
 ob die Klägerin nicht gegen fieu und Glauben verstößt, wenn sie den angeblichen iachtZinsrückstand der Beklagten zur Grundlage einer fristlosen Kündigung macht, obwohl sie infolge der Zahlungen, die die Beklagte an die Firma	Co.	geleistet hat, von der
 höheren MietZinszahlungen an diese bewahrt bleibt. Zum mindesten wird das Berufungsgericht aber zu prüfen haben, ob unter den gesamten Umständen des Falles die Beklagte schuldhaft von der PachtZinszahlung abgesehen hat und ob nicht mangels Verschuldens überhaupt ein Verzug der Beklagten entfällt.
III. Das angefochtene Urteil war daher aufzuheben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, dem auch die Entscheidung über die Kosten der Revision übertragen wird.
Dr. Gelhaar Artl Er. Eorschel Er. Mezger Er. Äessner
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