Volltext der Entscheidung
h u c h e c h I age we r k: ja
Amtliche Sammlung: nein
Deutscher iiinheitsaiietvertrag .,ßek .d .iiJIi v . 7« jlärz 1934 (I f 706), Deutsche Justiz 1934 , 304 , § 13
Der in dieser Bestimmung geregelte Schadensersatzanspruch des Vermieters wird durch eine Veräußerung des Grundstücks nicht berührt r.
BGHj'urt. v. 12° Februar 1964 - VII1 ZR 273/62 Aammergericht
Berlin
yiII_ZIl_273/62 V erkundet
am 12. Februar 1064 Wüst
Justizooersekretär axa Urkundebeamter der 2e s chaftssteiie
I a N a m e n des Volkes
In dem Rechtsstreit
der Firma II Großhandlung treten durch
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Aktien#e sellschaft
, Pharmazeutische traße ver-und John William
Beklagten und Revisionskiägerin,
-ProzeßoevolImächtigter: Rechtsanwalt
gegen
Rudolf
Kläger und Revisionsbekiagtehj -Prozeßbevolimächtigter: Rechtsanwalt
hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 3. Februar 1964 unter Mitwirkung der Bundesrichter Dr. Gelhaar, Artl, Dr.
Porsche1, Dr. Messner und ätormann
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das ‘urteil des 8. Zivilsenats des Karamergenichts in erlin vom 24. September 1962 wird auf Kosten der beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts
v/egen
Tatbestand:
Die »ekla&te mietete durch Vertrag vom 16, März 1954 von den damaligen Eigentümern auf dem Jrimd stuck
Bg^straße^p, gewerbliche Bäume bis zu dem dl, März 1964» lm Jahre 1956 wünschte sie, diese Baume aufzugeben. Als neuer Mieter wurde der Mööeihändler h^P gefunden. Die Beklagte unterschrieb am 31. Januar 1958 eine Erklärung, die auszugsweise lautet:
"Bürgschaftserklärung.
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Im Einvernehmen mit den Vermietern scheiden wir mit Wirkung vom 31. März 1958 aus dem Mietverhältnis aus, für den lall, daß es zu einem Vertragsochluß Uber die Bäume mit dem in Aussicht genommenen Mieter, dem Möbelnändler ... d|0| ... kommt, der ebenfalls mit einer Laufzeit bis zu dem 31. März 1964 abgeschlossen werden soll ...
Air übernehmen für die Erfüllung sämtlicher Ansprüche aus dem abzuschließenden Mietvertrag mit Herrn h#Bl hiermit die selbstschuldnerische Bürgschaft ... in Höhe der jetzigen Monatsmiete von DM 1 113,74 bis zu dem 31. März 1964»
Diese Bürgsch&ftsverpflichtung übernehmen wir ge=
nerell für alle etwaigen sieter nach Herrn LflV
bis zu dem 31. März 1964 in der oben angegebenen Höhe „.;»
Am 11» iebruar 1958 schlossen die Eigentümer mit Lutz den vorgesehenen Mietvertrag bis zu dem 31. März 1964. § 13 des Mietvertrages lautet:
Ȥ 13 Vorzeitige Beendigung der Mietzeit.
Endet das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung des Vermieters MietiüoLstand)3 so haf-
tet der Mieter für den Schaden, den der Vermieter dadurch erleidet, daß die Bäume nach dem Auszug des Mieters eine Zeit lang ieerstohöh . oder billiger vermietet werden müssen. Die Haftung dauert
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zu dem Lnde dev vereinbarte höchstens für ein Jahr gesteht nicnt, wenn der
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I;:. Jahre 1939 verklagten die j^igentümer den Mieter wegen MieDrücketandes auf Räumung. Durch Urteil vom 11. Januar I960 wurde aas Mi et verhält nie zu dem 3'1 . Dezember 1939 aufgehoben und nutz zur Räumung verurteilt. Sr räumte iw April I960. Inzwischen hatte der Kläger durch Vertrag vom 4. März i960 das Grundstück gekauft. .Nach § 6 des Kaufvertrages sollte das Grundstück am 1. ,,.ai I960 übergeben werden und mit diesem läge sollten Jefahr, Nutzungen und hasten, sowie Abgaben auf den Käufer übergehen. Am 3- Juni I960 wurde der Kläger als Eigentümer im Grundbuch einge-t ragen.
Nach dem Auszug des Lutz standen die Räume zunächst leer. Durcn Mietvertrag vom 28. November I960 vermietete der Kläger einen Teil der Räume ab 1. Dezember I960 erneut an Dieser blieb wiederum
mit Miotzahlungen im Rückstand. Der Kläger kündigte das MietVerhältnis fristlos am 3. Juni 1961. Am 8. Juni 1961 zog 1^| zu dem zweiten Male aus.
Der Kläger nimmt die Beklagte auf Grund der Bürgschaft vorn 31 o Januar 1958 auf den Mietausfaii für die Monate Mai bis September I960 in Höhe von 5 x 1 113,74 = 5 568,70 DM in Anspruch. Das Landgericht hat dde Beklagte antragsgemäß verurteilt. Iiu Berufungsrechtszuge hat di* Beklagte Widerklage erhoben mit dem Antrag lestzusuelieiv dem Kläger stünden auch über den eingeklagten Teilbetrag ninaus weitere Ansprüche aus der Vereinbarung vom 31. Januar 1958 gegen sie nicht zu.
hat
erufungsge rieht
it die Berufung der Beklagten
üur ü ckge v.*iesen und inre V» der Revision erstrebt die
iderklage abgewiesen. Mit rj eiclagte Klägeatvveisung
und die mit der Widerklage begehrte i eats teliung. Der Kläger beantragt, die Revision zurückzuweisen»
hnt scheidungsgründe;
1. Zur Klageforderung führt das Berufungsgericht aus
hs komme nicht darauf an, ob der Kläger als hr-weroer des Grundstücks kraft Gesetzes auch die Rechte aus der Bürgschaft gegen die Geklagte erworben habe, denn jedenfalls hatten die Voreigentümer ihm im Rechtsstreit ihre rechte wirksam abgetreten. Bei dem abgetretenen Anspruch handele es sich nicht um eine Schadens-ersutzforderung, sondern um die vertragliche Haftung für Mietausfall nach Aufhebung des Mietvertrages» -Die Jrundstücksveräußerung habe auf diese keinen Einfluß? weil einerseits zwischen der Haftung des Mieters und dem Grundstückskaufvertrag kein Zusammenhang bestehe, andererseits § 571 "BGB hier nicht anwendbar sei; denn zur Zeit des Eigentumsübergangs auf den Kläger habe ein Mietverhältnis mit nicht mehr bestanden»
hie Revision rügt Verletzung materiellen Rechts» hie Revisionsrüge ist im Ergebnis nicht begründet»
a) hie Klageforderung stützt sich auf die "Burg-ochaftserklärung'«der Beklagten vom 31» Januar “958»
])0s Berufungsgericht setzt sich nicht damit auseinander, 0b es sich dabei um eine Bürgschaft, oder, was der letzte Absatz der Erklärung nuhelegt, . um eine Garantie der Beklagten fUr ein Mietaufkommen von monatlich 1 113»74 IM bis zu dem 31« März 1964 riandelt« ha die An-nähme einer Bürgschaft, wegen ihrer Abhängigkeit von einer Hauptverbindlichkeit, für die Beklagte günstiger ist, ist für den Revisionsrechtszug davon auszugehen, daß
die Beklagte am 51 . Januar '*958 eine 'ürgschaft i.Ti .r.echt ssxnne ü.cemcmmen nat. '/orüusssözun^ der K.lagef orderung ist dann ( §§ 765, 767 EGT*) , daß die Yoreigentlmer eine - durch die Bürgschaft gesicherte -±orderung wegen hietausfah» in Höhe der K ’ agef orderung gegen j.utz hatte.
b) fiese j* orderung stützt sich auf ■§ 13 des Mietvertrages vom 11. iebruar 1955. Da die Bestimmung dem Deutschen Einheitsmietvertrag (DJ 1934, 304) entnommen ist, kann das Rev isionsgeri eilt sie als Klausel eines ’iypenvertrages selbst auslegen. § 13 gibt dem Vermieter unter bestimmten weiteren Voraussetzungen eine Forderung gegen den Bieter, wenn 11 das Mietverhältnia aurch fristlose Kündigung des Vermieters (Mietrückstand) endet." Diese Bestimmung trifft nach Sinn und Zweck auch, den vorliegenden lall, in dem das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters gemäß § 3 MSchG durch Urteil aufgehoben worden ist.
c) $ 13 des Vertrages setzt ferner voraus, daß der
Vermieter einen Schaden dadurch erleidet, daß die Räume eine Zeit lang leer stehen. Hier ist unstreitig, daß die von aufgegebenen Räume von Mai bis September
i960 leer standen.
Die Revision rügt Verletzung des § 282 ZPO. Sie meint, der Kläger habe darlegen und beweisen müssen, daß die Räume in der fraglichen Zeit nicht hätten vermietet werden können. Das Berufungsgericht sei rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, daß insoweit die Beklagte die Darlegung»- und ?ev;eislast habe. Auch diese Rüge ist unbegründet.
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ich § 13
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des Mietvertrages haf-
tet der Bieter für den Schaden, den der Vermieter dadurch erleidet, daß die Räume «.. eine Leit lang leer stehen oder billiger vermietet werden müssen.
Es kann schon zweifelhaft sein, ob sprachlich das "müssen" überhaupt auf das beersteben der Räume bezogen werden kann, so daß der Satz so zu lesen wäre: "daß die Räume eine Seit lang leer stehen müssen oder .„o'1. Nur in diesem Falle bestände überhaupt e.in Anhaltspunkt dafür, daß vom Kläger als anspruchsbegründende Tatsache außer dem Leerstehen der Räume noch dar-
zulegen wäre, daß er die Räume nicht anderweitig vermieten konnte» Daß Satz 1 so nicht aufzufassen ist, ergibt aber mit hinreichender Sicherheit die negative Formulierung von Satz 2: "(Die Haftung des Mieters) besteht nicht, wenn der Vermieter sich um einen Ersatzmieter nicht genügend bemüht hat"» Diese Formulierung schließt an die gesetzliche Regelung an, nach der nur die Entstehung des Schadens zur Beweislast des Geschädigten, die (vorn Geschädigten versäumte) Möglichkeit, den Schaden abzuwenden(§ 254 BGB) aber zur Beweislast deö Schädigers steht. Das Berufungsgericht konnte deshalb ohne Rechtsverstoß davon auagehen, daß der Kläger alles Notwendige zur Anspruchsbegründung vorgetx*agen hatte, wenn er sich auf die (nicht bestrittene) Behauptung beschränkte, daß die Räume von Mai bis September i960 leer-gestanden hatten.
Zu Unrecht rügt in diesem Zusammenhang die revision ferner, das Berufungsgericht hatte gemäß i 242 BGB eine Berechtigung der Beklagten zur Mitwirkung bei der Neuvermietung annehtßen müssen. Mit dieser Rüge könnte
die Keviaion nur Erfolg haoen, wenn die Beklagte in den latsachenrechtszügen des weiteren vorgetragen hätte;, die Beklagte hate dein Kläger durch entsprechende Hinweise oder Zuführung von Interessenten zu einer früheren weifcervermietung verhelfen können. In dieser kichtung hat die beklagte jedoch nichts vorgetragen,,
d) Hach § 13 ist weitere Voraussetzung des Anspruchs des Vermieters, daß er durch das Leerstehen der kaum© einen Schaden erlitten Lat-, Dies kann hier deshalb fraglich sein, weil die Vermieter -'Voreigentümer), als deren Zessionär der Kläger Mietuusfall für .iai bis September I960 verlangt, das Grundstück schon am 4. März I960 an den Kläger verkauft hatten.
Hach § 6 des Kaufvertrages gingen am 1. Mai I960 die Nutzungen auf den Käufer über» Hätte also Lutz nicht durch seinen Zahlungsverzug die Beendigung des xMietverhältnisses veranlaßt, so stand ab 1. Mai I960 die von ihm zu zahlende Miete nicht mehr den Voreigen-türnern,sondern sie stand dem Kläger zu. Ob jene gleichwohl für die Zeit von Mai bis September I960 von Lutz Ersatz des Mietausfalls verlangen können, ist eine ürage der Auslegung des § 13» Denn er bestimmt Voraussetzungen und ümfang des Anspruchs des Vermieters»
Seinem Wortlaut nach gibt § 13 dem Vermieter einen echten Schadensersatzanspruch, d.h. der (frühere) Mieter muß den Vermieter hinsichtlich der Mieterträgnisse so stellen, als ob das Mietverhältnis nicht wegen der säuaii-gen MietZahlung beendigt worden, sondern bis zu einem Jahr nach dem Auszug des .Mieters fortgesetzt worden wäre. Damit ist aber die irage des ümfanges der Schadensersatz-
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Verpflichtung für den rail* daß der Nutzungsberechtigte innerhalb dieses einen jahres wechselt, noch nicht dahin entschieden, daß der Vermieter (Eigentümer) uliet— auslnli nur für die Zeit seiner Nutzungsbereehtigung verlangen könnte,. Das Schadensersatzrecht kennt auch sonst lalle, in denen ein Schadensersatzberechtigter den Schaden eines Dritten liquidieren kann» Es ist mithin begrifflich nicht Voraussetzung eines Schadenseraatz™ anspruchesdaß der Schaden beim gläubiger selbst entstanden sein muß- für die Auslegung des § 13 Kommt es insoweit entscheidend auf die Interessenlage der Vertragsparteien an.
ihr den Bieter, der sich durch § 13 dem Vermieter gegenüber verpflichtet, für einen innerhalb eines Jahren nach seinem Auszuge entstehenden üietausfall einzustehen, ist es von der Sache her gleichgültig, ob innerhalb dieses Jahres das Grundstück den Eigentümer wechselt oder nicht;
Der von ihm veranlaßte Mietausfall bestehx im einen wie im anderen lalle. Er hat deshalb kein bereentigtes Interesse daran, daß bei einem higehtümerv/echsel die Haftung für den mietausfall auf die Zeit beschränkt wird, während der sein Vermieter Eigentümer des Grundstücks bleibt. Dieser aber hat umgekehrt ein wesentliches Interesse daran, daß ihm sein Schadensersatzanspruch aus § 13 gerade im lalle einer Veräußerung des Grundstücks ungeschmälert erhalten bleibt. Dem Vermieter gereicht es bei den Verkaufsverhandlungen zu dem Nachteil, daß die Räume leerstehen (oder billiger als bisher vermietet sind)„ mr ist deshalb daran interessiert,, lesen Nachteil dadurch ausgieienen zu können, daß. er„seinen Anspruch aus $ 13 dem Käufer des Grundstücks abtreten kann. Vom Standpunkt des Vermieters aus wäre es eine ungerechtfertigte
Verkürzung seiner Hechte aus j 13 - der ihm bis zu einem Jahr nach dem Auszug des Bieters gleichbleibende Mieterträgnissc sichern soll wenn er Quit der Voiiiuiierung des Grundstücks für die Zukunft seinen Anspruch aus § 13 verlöre * § 13 ist deshalb dahin auszulegen, daß der Schadensersatzansprueh des Vermieters durch eine Veräußerung des Grundstücks nicht berührt wird ,
hie Voreigentümer des Grundstücks hatten deshalb gegen Lutz einen Schadensersatzanspruch wegen Mietaus--falls.: .< in Höhe der Klageforderung. Liesen Anspruch ha-
ben sie während des Rechtsstreits mit der Forderung aus der Bürgschaft an den Kläger abgetreten, so daß es nicht mehr darauf ankomrnt, ob eine solche Abtretung acnon in § 6 des Kaufvertrages gefunden werden könnte, oder die Schaden ersatzforderung kraft Gesetzes (in entsprechender Anwendung von J 571 BGB) mit der iorderung aus der Bürgschaft (§ 572 BGB) auf den Kläger übergegangen ist.
Die Revision ist demnach unbegründet, soweit sie sich gegen die Verurteilung der Beklagten richtet.
2. Lie Abweisung der Widerklage begründet das Berufungsgericht damit, es stehe nicht fest, daß über die Klagefordorung hinaus keine weiteren Ansprüche beständen, deren sich der Kläger berühme. Lie Revision versteht diese Begründung anscheinend dahin, das Berufungsgericht habe die Vniderklage abgewiosen, weil es nicht iür nach-gevviesen halte, daß der Kläger sich weiterer Ansprüche berühmt habe. Las ist ein Mißverständnis. Las Berufungsgericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 26. Februar 1962 eine Erklärung des Klägers zu Frotokoil ge-=
noauacn, er Gernhue sich keines weiteren Anspruchs gegen aie Beklagte über den jO,. April 1961 (auf ein Jahr nachdem ersten Auszug des Mieters h^)) hinaus, hiermit werde jedoch kein Verzicht ausgesprochen» Damit war öcnon klargestelit, daß der Kläger sich weiterer Ansprüche als der Xlagei'orderung berühmte, durch die nur der Mietausfall bis zu dem 50. September i960 ausgeglichen wurde. Im Schriftsatz vom 10C August 1962 S.
5 hat der Kläger dann ausdrücklich vorgetragen, er habe einen Anspruch von monatlich 1 113»74 DM auch npch für die Monate Oktober und November I960, und für die folgenden Monate (während der zweiten Mietperiode des Lutz) einen Anspruch in hohe der Differenz zwischen der von in äer ersten Mietperiode zu zahlenden Mo-
natsmiete von 1 113,74 DM und der von ihm in der zwei-
ten Mietperiode zu zahlenden Monatsmiete von 650 DM. Diesen Vertrag hat auch das Berufungsgericht nicht übersehen. Das Urteil mit seiner allerdings recht knappen Begründung ist vielmehr nach deren Wortlaut nicht als Prozeßabweisung der Widerklage (mangels Rechtsschutzinteresses der Beklagten) aufzufassen, sondern als Sachabweisung, mit der Begründung, es stehe nicht fest, daß der Kläger über die Kxageforaerung hinaus keine
weiteren Ansprüche habe. Diese Begründung trägt die Abweisung der Widerklage schon deshalb, weil das Beruf ungajurteil, insov/eit von der Revision unangefochten, feststelit.9 ; Lutz schulde dem Kläger aus der zweiten Aiietporiode (Dezember I960 bis 8. Juni 196?) noch rund 3 400 DM Miete, hierfür würde die Beklagte auch dann haften, wenn die Verpflichtungserkiärung der Beklagten vom 31. Januar 1958 mit der Revision als Bürgschaftserklärung aufzufassen wäre. Denn nach dem letzten Absatz der "T3urgschaftserklärung" übernahm die Beklagte die
Bürgschaft "für a zu dem 31. März 1964
ile etwaigen Mieter nach Herrn bis
", mithin auch für die Mietschulden des
aus seiner zweiten
ietperiode. Entgegen der Meinung
der Revision verbot sich deshalb für das Peruiun^s-
gericiit ein der t.iaerk 1 age statt gehendes :
auch für die Heit nach den; 30. April 1 9 61
die Haltung des aus 13 des ers ten
ti’ages endete» Las Berufungsgericht war nicn o genöt: die über den eingeklagten 'Teilbetrag Linausgehende i orcieiunder Xiägerin im einzelnen festzuc teilen«,
Lie revision der eklagten ist deshalb auch weit unbegründet, als sie sieh
.ns!
gegen die A owe1s ung
der Widerklage richtet.
Lie ivostenentacheidung beruht auf § 97 ZPO.
Ir. leihaar
Artl
Dr. Lorschei
Dr. wie ss ne r
ivlormarm
