Mit Schreiben eines von ihm beauftragten Rechtsanwalts vom 51o Dezember 1957 setzte der Kläger den Beklagten zur Übergabe der Wohnung eine Frist bis zu dem 10« Januar 1958 mit dem Hinzufügen, daß der Kläger nach fruchtlosem Ablauf der Frist die Annahme der Wohnung ablehnen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen oder vom Vertrage zurücktreten werdeo Der beklagte Ehemann wandte sich in seiner Antwort vom 6o Januar 1958 gegen dieses Verlangen und wies darauf hin, daß Termin zur Zwangsräumung der Wohnung auf den 15c Januar 19 angesetzt worden seio Hierauf erwiderte der Bevollmächtigte des Klägers am 11* Januar 1958? daß der Kläger nach Ablauf der gesetzten Frist Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Vertrages verlange und den Beklagten die gemieteten Geschäftsräume am 15o Januar 1958 zur Verfügung stellen werdeo Die Räumung der Wohnung konnte auch am 15o Januar 1958 nicht durchgeführt werden* lo Das Berufungsgericht hat - ebenso wie das Landgericht - lediglich Ansprüche des Klägers aus ungerechtfertigter Bereicherung in von den Parteien nicht beanstandeter Höhe von insgesamt 11 500 DM für begründet erachtet« Da einer Pfändungsgläubigerin des Klägers in dem Rechtsstreit 3 0 202/58 LG Köln * 1 U 124/59 OLG Köln bereits 3 142,86 DM nebst Zinsen von diesem Betrage zuerkannt worden sind, hat os die Beklagten in Hohe von 11 500 weniger 3 142,86 DM * unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes haben dagegen nach Ansicht des Berufungsgerichts weder der Kläger noch die auf Grund Abtretung oder Pfändung und Überweisung berechtigten Gläubiger zu beanspruchen« Deshalb hat es die über die Bereicherung der Beklagten hinausgehende Forderung abgewie-sen« 20 Die Revision bekämpft die dem angefochtenen Urteil zugrundeliegende Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagten seien mit der Übergabe der Wohnung nicht schuldhaft in Verzug gewesen., zu deren Begründung das Berufungsgericht ausgcfühi't hat: Aus dem eindeutigen Wortlaut des Vertrages ergebe sich« daß die Beklagten lediglich verpflichtet gewesen seien« alles zu tun«, um die Wohnung für den Kläger frei zu bekommen« Diese Verpflichtung hätten sie nicht verletzt« Demgegenüber beruft sich die Revision auf den unter Beweis gestellten Vortrag des Klagers«, der beklagte Ehemann habe ihm bei den dem Vertragsschluß verausgehenden Vertragsverhandlungen ausdrücklich zugesichert, die Wohnung werde bestimmt bis spätestens 1» Oktober 195^ frei, der Kläger könne sich hierauf verlassen und mit den Bauarbeiten beginnen« Diese Erklärungen soll nach der Behauptung des Klägers der beklagte Ehemann abgegeben haben, obwohl ihm genau bekannt gewesen sei, daß der Kläger die Geschäftsräume wirtschaftlich sinnvoll nur dann habe verwenden können, wenn er an Ort und Stelle auch eine Wohnung zur Verfügung hatte« Hach Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht durch Übergehung dieses unter Beweis gestellten Vorbringens die Vorschrift des § 286 ZPO verletzt« zug zu unterstellen ist, durch die vom Kläger vorgetragenen Erklärungen des beklagten Ehemannes* der gleichzeitig als Vertreter seiner Ehefrau gehandelt haben soll« verpflichtet* dem Klä ger die Wohnung spätestens bei Geschäftseröffnung zur Verfügung zu stellen, so kann der Kläger von den Beklagten«, die dieser Verpflichtung nicht nachgekommen sind, Schadensersatz wegen Nicht ei'füllung gemäß §§ 541« 5^8 BGB verlangen (Urte des erkennenden Senats vom 15o Februar 1961. 5« Da nach der von den Beklagten allerdings bestrittenen Darstellung des Klägers die Geschäftsräume nur dann für ihn von Wert waren, wenn er auch die Wohnung erhielt, konnte er - die Richtigkeit seines Vorbringens unterstellt - sich von dem Vertrage lösen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung des ganzen Vertrages verlangen® Entgegen der rechtlicher» Würdigung des Berufungsgerichts ist das Vorbringen des Kläger3 60 Sollte das Berufungsgericht nach Erhebung und Würdigung der Beweise wiederum zu dem Ergebnis gelangen, daß die Beklagten nicht die Verpflichtung übernommen haben* dem Kläger die Wohnung bereits am 1» Oktober 1957 zur Verfügung zu stellen, so wird es auch die Richtigkeit der von den Beklagten bestrittenen Behauptung des Klägers nachzuprüfon haben, damals sei eine andere Wohnung in dem Hause frei geworden, die die Beklagten nicht dem Kläger angeboten, sondern an Frau Gemünd vermietet hätten» Wie die Revision mit Recht rügt, kann den Beklagten nach Treu und Glauben die Verpflichtung obgelegen haben, eine in der in Frage kommenden Zeit frei werdende Wohnung dem Kläger zur Verfügung zu stellen» Das gilt besondei's dann, wenn ihnen bekannt war, daß der Kläger die Gastwirtschaft in den Mieträumen ordnungsmäßig und erfolgreich nur betreiben konnte, falls er eine Wohnung in dem Hause erhielt»
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2227 055 „YiJLL 2R„ 261/61„ Verkundet am 5* Juni 196^ f,;ii 31.. J u st i zob er s c kr e t är :j1 - Urkundsbeamter der Ge-sc h ä 11 s st ol 1 c Im Namen des V o rl k e s In dem Rechtsstreit des Gastwirts Anton in Dl kv/eg Klägers und Revisionsklägers Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br« gegen die Eheleute Hermann Bfl^B in S| Zf^Pstraße Beklagte und Revisionsbeklagt - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Prof« Ir ij hat der VIIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 5® Juni 196? unter Mitwirkung des Senats Präsidenten Dr„ Haidinger und der ßundesrichter l/re Gelhaar, Artl, Dr. Dorschol und Dr« Mezger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des lo Zivilsenats des Oberlandcsgerichts Köln vom 12o Januar 1961 aufgehoben« soweit es zu dem Nachteil des Klägers erkannt hat« In diesem Umfange wird die Sache zur ander-weiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurüc kve rwiesen« Von Rechts wegen 2 Tatbestand; Die Beklagten waren Eigentümer des Hausgrundstücks KflH^straße Durch schriftlichen Vertrag vom 24o August 195 mietete der Kläger ein Ladenlokal nebst Nebenräumen in diesem Grundstück sowie eine in 3» Stock gelegene Dreizimmerwohnung«> ’’sobald diese frei wird” , ferner einen Kartofielschälraum in dem damals den Beklagten ebenfalls gehörigen Grundstück Z^^straße Nach § 3 des Mietvertrages erfolgte sein Abschluß ’’auf die Dauer von 10 Jahren” o beginnend am 1« Oktober 195*7« Die Miete für den Laden mit Nebenräumen war auf monatlich 450 DMP für die Y/ohnung auf 65 DM und für den Kartofielschälraum auf 15 DM monatlich vereinbart« Der Kläger hatte den erforderlichen Umbau des Ladens auf seine Kosten durchzuführen9 jedoch sollten die Beklagten einen Beitrag von 6 000 DM zu den Umbaukosten in der Weise leisten? daß der. Kläger diesen Betrag in monatlichen Katen von 100 DM von der Miete abziehen durfte« § 16 Abs« 1 des Vertrages lautet wörtlich: ’’Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages müssen schriftlich erfolgen«” Als Vermieter waren in dem Vertrage beide Beklagten vorgesehen« indes wurde der Vertrag nur von dem Kläger und dem be~ klagten Ehemann unterschrieben« Der Kläger begann alsbald mit den UmbauarbeitenP nach deren Fertigstellung er in dem Ladenlokal eine Gastwirtschaft mit Hähnchenbraterei betrieb« Die Wohnung erhielt der Kläger nicht, da den Beklagten trotz eines gegen die bisherigen Wohnungsinhaber erwirkten Räumungstitels die Vollstreckung mangels eines Ersatzraumes nicht gelang« Unter dem 2,'% November 195r? forderte das Gewerbeaufsicht samt Bonn von dem Kläger die Einrichtung von nach Geschlechtern getrennten Umkleideräumen und Toiletten für die im Betriebe beschäftigten Arbeitskräfte und verlangte Bericht über das Veranlaßte bis zu dem 20o Dezember 195*% Mit Schreiben eines von ihm beauftragten Rechtsanwalts vom 51o Dezember 1957 setzte der Kläger den Beklagten zur Übergabe der Wohnung eine Frist bis zu dem 10« Januar 1958 mit dem Hinzufügen, daß der Kläger nach fruchtlosem Ablauf der Frist die Annahme der Wohnung ablehnen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen oder vom Vertrage zurücktreten werdeo Der beklagte Ehemann wandte sich in seiner Antwort vom 6o Januar 1958 gegen dieses Verlangen und wies darauf hin, daß Termin zur Zwangsräumung der Wohnung auf den 15c Januar 19 angesetzt worden seio Hierauf erwiderte der Bevollmächtigte des Klägers am 11* Januar 1958? daß der Kläger nach Ablauf der gesetzten Frist Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Vertrages verlange und den Beklagten die gemieteten Geschäftsräume am 15o Januar 1958 zur Verfügung stellen werdeo Die Räumung der Wohnung konnte auch am 15o Januar 1958 nicht durchgeführt werden* Am 15c Januar 1958 Ubergab der Kläger«, der für die Zeit vom 1« Oktober 1957 bis einschließlich Januar 1958 die vereinbarte Miete gezahlt hatte«, die Schlüssel zu den Mieträumen an den beklagten Ehemann und räumte das Geschäftslokal mit Nebenräumeno Die Beklagten vermieteten mit Wirkung vom 10 Februar 1958 das Ladenlokal und den Kartoffelschälraum an Frau G#-für insgesamt 515 DM monatlich* Mit seiner Klage verlangt der Kläger als Schadensersatz einen Teilbetrag von 24 454«57 DM nebst Zinsen der von ihm für den Umbau aufgewandten Kosten, die er auf insgesamt über 50 000 LM angegeben hat, und zwar mit Rücksicht auf eine von ihm vorgenommene Abtretung sowie ausgebrachte Pfändungen in Höhe der abgetretenen und gepfändeten Beträge an die nunmohr Berechtigten« Das Landgericht hat durch leilurteil bis .auf einen Betrag von ? 750 LM die Klage abgewiesen und in dieser Höhe die Entscheidung dem Schlußurteil Vorbehalten« Das Berufungsgericht hat auf die Berufung des Klägers, mit der dieser die abgewiesenen Ansprüche in Höhe von 16 684,57 DM weiter verfolgt hat, das Teilurteil des Landgerichts teilweise dahin abgeändert, daß der über 8 357?14 DM hinausgehendo Klageanspruch abgewiesen wirdo Mit der Revision«, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt der Kläger sein Begehren weiter, so weit das Berufungsgericht ihm nicht entsprochen hat« Entscheidungsgründe; Die Revision ist begründet« lo Das Berufungsgericht hat - ebenso wie das Landgericht - lediglich Ansprüche des Klägers aus ungerechtfertigter Bereicherung in von den Parteien nicht beanstandeter Höhe von insgesamt 11 500 DM für begründet erachtet« Da einer Pfändungsgläubigerin des Klägers in dem Rechtsstreit 3 0 202/58 LG Köln * 1 U 124/59 OLG Köln bereits 3 142,86 DM nebst Zinsen von diesem Betrage zuerkannt worden sind, hat os die Beklagten in Hohe von 11 500 weniger 3 142,86 DM * 8 357?14 DM verurteilt« Einen darüber hinausgehenden Betrag - ^ unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes haben dagegen nach Ansicht des Berufungsgerichts weder der Kläger noch die auf Grund Abtretung oder Pfändung und Überweisung berechtigten Gläubiger zu beanspruchen« Deshalb hat es die über die Bereicherung der Beklagten hinausgehende Forderung abgewie-sen« 20 Die Revision bekämpft die dem angefochtenen Urteil zugrundeliegende Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagten seien mit der Übergabe der Wohnung nicht schuldhaft in Verzug gewesen., zu deren Begründung das Berufungsgericht ausgcfühi't hat: Aus dem eindeutigen Wortlaut des Vertrages ergebe sich« daß die Beklagten lediglich verpflichtet gewesen seien« alles zu tun«, um die Wohnung für den Kläger frei zu bekommen« Diese Verpflichtung hätten sie nicht verletzt« Demgegenüber beruft sich die Revision auf den unter Beweis gestellten Vortrag des Klagers«, der beklagte Ehemann habe ihm bei den dem Vertragsschluß verausgehenden Vertragsverhandlungen ausdrücklich zugesichert, die Wohnung werde bestimmt bis spätestens 1» Oktober 195^ frei, der Kläger könne sich hierauf verlassen und mit den Bauarbeiten beginnen« Diese Erklärungen soll nach der Behauptung des Klägers der beklagte Ehemann abgegeben haben, obwohl ihm genau bekannt gewesen sei, daß der Kläger die Geschäftsräume wirtschaftlich sinnvoll nur dann habe verwenden können, wenn er an Ort und Stelle auch eine Wohnung zur Verfügung hatte« Hach Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht durch Übergehung dieses unter Beweis gestellten Vorbringens die Vorschrift des § 286 ZPO verletzt« 3« Dieser Rüge kann der Erfolg nicht versagt werden 6 Schon der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, der Y/orilaut des Vertrages sei eindeutig gewesen, ist nicht einwandfreie Zwar ist in § 1 des Vertrages vorgesehen, daß dio Y/ohnung vermietet wird, "sobald diese frei wird” « In § ^ heißt es sodann jedoch, daß das Mi et Verhältnis mit dem 1 = Ok tober 195” beginnen sollte«, An dieser Stelle ist somit hinsichtlich der Wohnung eine Einschränkung nicht gemachte Der Vertrag läßt sich daher, was das Berufungsgericht übersehen hat, auch dahin verstehen, daß der Kläger die Wohnung bei ihrem Freiwerden vor dem 1« Oktober 195? alsbald erhalten sollte, daß aber jedenfalls das MietVerhältnis über alle Räumlichkeiten - einschließlich der Wohnung - an h Oktober 195*7 beginnen sollte« Das unter Beweis gestellte Vorbringen des Klägers zielte ersichtlich dahin, die Vereinbarungen der Parteien hätten den Inhalt gehabt, daß der beklagte Ehemann nicht nur das Freiwerden der Wohnung zu dem Zeitpunkt der Geschäft seröffnung in Aussicht gestellt, sondern namens der Beklagten die Verpflichtung übernommen habe, dem Kläger die vermietete Wohnung spätestens zu diesem Zeitpunkt zu über-> geben« Der Kläger wollte also geltend machen, daß die Parteien sich so geeinigt hätten, wie es der vorstehend wieder-gegebenen möglichen Auslegung des Vertrages entsprach« Das Berufungsgericht ist deshalb diesem Sinn des Vortrages des Klägers nicht gerecht geworden, wenn es den von ihm unter Beweis gestellten Erklärungen des beklagten Ehemannes lediglich die Bedeutung beigelegt hat, dem Kläger sei nur in Aussicht gestellt worden, daß die Wohnung spätestens bei Geschäft seröffnung frei sein werde« Es hat verkannt, daß der Kläger insoweit eine bindende Verpflichtung des Beklagten behauptet hatte, die entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mit dem Wortlaut des Vertrages nicht in Widerspruch zu stehen braucht? wenn der Vertrag so auszulegen ist, wie ihn der Kläger verstanden wissen will« 4* Haben sich aber die Beklagten, wie für diesen Recht*. zug zu unterstellen ist, durch die vom Kläger vorgetragenen Erklärungen des beklagten Ehemannes* der gleichzeitig als Vertreter seiner Ehefrau gehandelt haben soll« verpflichtet* dem Klä ger die Wohnung spätestens bei Geschäftseröffnung zur Verfügung zu stellen, so kann der Kläger von den Beklagten«, die dieser Verpflichtung nicht nachgekommen sind, Schadensersatz wegen Nicht ei'füllung gemäß §§ 541« 5^8 BGB verlangen (Urte des erkennenden Senats vom 15o Februar 1961. - VIII ZR 185/59 * LM BGB § 541 Hx» 5), ohne daß es darauf ankommt, ob es don Beklagten zu dem Verschulden anzurechnen ist, daß sie angesichts des von ihnen gegen den bisherigen Mieter der Wohnung erstrittenen Räumungsurteils darauf vertraut haben, die Wohnung werde rechtzeitig zur Verfügung stehen und dem Kläger übergeben wer« den können® Die Haftung des Vermieters aus § 558 BGB, auf den ift § 541 BGB ausdrücklich Bezug genommen worden ist, stellt sich hinsichtlich der bei Abschluß des Vertrages vorhandenen Mängel - hier: hinsichtlich des Unvermögens, die Wohnung an den Kläger nach Erzwingung der Räumung durch den bisherigen Mieter bei Vertragsbeginn zu übergeben - als eine Garantiehaftung dar, so daß der Vermieter auch dann schadensersatzpflichtig ist, wenn er sein Unvermögen, den Vertrag zu erfüllen, nicht verschuldet hat® Auf die von der Revision erörterte Frage, ob die von dem beklagten Ehemann namens der Beklagten gegebene Zusicherung als besonderes Garantieversprechen zu werten ist® kommt es daher nicht an® 5« Da nach der von den Beklagten allerdings bestrittenen Darstellung des Klägers die Geschäftsräume nur dann für ihn von Wert waren, wenn er auch die Wohnung erhielt, konnte er - die Richtigkeit seines Vorbringens unterstellt - sich von dem Vertrage lösen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung des ganzen Vertrages verlangen® Entgegen der rechtlicher» Würdigung des Berufungsgerichts ist das Vorbringen des Kläger3 daher schlüssig» Das Berufungsgericht hätte deshalb auf die von den Beklagten bestrittenen Behauptungen des Klägers ein-gehen und die von beiden Parteien über den Hergang der Verhandlungen vor der schriftlichen Niederlegung und Unterzeichnung des Mietvertrages angetretenen Beweise erheben müssen0 « Wegen des aufgezeigten Hechtsmangels kann das ange-fochtene Urteil keinen Bestand haben., sondern es ist aufzu-hobeno Da weitere tatsächliche Aufklärung erforderlich ist« muß die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden» 60 Sollte das Berufungsgericht nach Erhebung und Würdigung der Beweise wiederum zu dem Ergebnis gelangen, daß die Beklagten nicht die Verpflichtung übernommen haben* dem Kläger die Wohnung bereits am 1» Oktober 1957 zur Verfügung zu stellen, so wird es auch die Richtigkeit der von den Beklagten bestrittenen Behauptung des Klägers nachzuprüfon haben, damals sei eine andere Wohnung in dem Hause frei geworden, die die Beklagten nicht dem Kläger angeboten, sondern an Frau Gemünd vermietet hätten» Wie die Revision mit Recht rügt, kann den Beklagten nach Treu und Glauben die Verpflichtung obgelegen haben, eine in der in Frage kommenden Zeit frei werdende Wohnung dem Kläger zur Verfügung zu stellen» Das gilt besondei's dann, wenn ihnen bekannt war, daß der Kläger die Gastwirtschaft in den Mieträumen ordnungsmäßig und erfolgreich nur betreiben konnte, falls er eine Wohnung in dem Hause erhielt» * ‘7„ Die Entscheidung über die Kosten der Revision häng von der Endentscheidung in der Sache selbst ab und ist daher dom ßerui'ungsgericht übertragen wordene Er« Haidinger Ir«. Gelhaar Artl Dr. Dorschei Bundesrichter Lr» Mezger befindet sich auf einer Dienstreise und kann deshalb nicht unterschreiben« Haidinger