Volltext der Entscheidung
Nachschlagewerk: ja BGHZ:____________nein
BGB §§ 535, 564
Zur Frage, welche Anforderungen der Vermieter an die Solvenz eines Ausländers stellen kann, der ihm vom Mieter von Geschäftsräumen aufgrund einer Nachfolgeklausel als Mietnachfolger vorgeschlagen wird.
BGH, Urt. v. 25-/27. November 1969 - VIII ZR 259/67 - OIG Hamburg
IG Hamburg
BUNDESGERICHTSHOF
V \v
IM NAMEN DES VOLKES
VII I_ ZR_ 2 59/67
URTEIL
An Verkündungs Statt 2Ugestellt
am 25./27o November 1969
Mückenhausen, Justizangestellte als Ürkundsbearater der Geschäftsstelle
In dem Rechtsstreit
des Kaufmanns Erich
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Beklagter und Revisionskläger,
Prozeßbevollmächtigte s
Re chtsany/älte Br« -
Prof, Br*
und
gegen
den Kaufmann Harald S
in
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Kläger und Revisionsbeklagter,
Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr* Walter 9sh|
2
Der VIII, Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat ohne mündliche Verhandlung nach § 128 Abs. 2 ZPO am 17. November 196f; durch den Senatspräsidenten Dr. Haidinger und die Bundesrichter Dr, Gelhaar, Dr. Meager, Dr, Messner und Braxmaier
für Recht erkannt:
1. Auf die Revision des Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels ira übrigen das Urteil des 4. Zivilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts zu Hamburg vom 25«. Oktober 1967 geändert und neu gefaßt:
Der Beklagte wird verurteilt, eine Willenserklärung dahin abzugeben, daß er den Kläger aus dem Mietverhältnis der Parteien über die Gaststätten-räumlichkeiten in
Tiefgeschoß, mit V/irkung vom 1, Oktober 1967 entläßt«
Rs wird festgcstellt, daß der Beklagte dem Kläger allen Schaden zu ersetzen hat, der daraus entsteht, daß er den Gastwirt Salvatore nicht seit dem 1. Oktober 1967 als Rechtsnachfolger des Klägers im Mietverhältnis anerkannt, sondern den Kläger in der Haftung als Mieter festgehalton hat.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 16. Zivilkammer des Landgerichts Hamburg wird zurüolcgev;lesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 5/19, der Beklagte 16/19.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger ist Mieter von als Nachtlokal betriebenen Restaurationsräumen im Keller des Hauses des Beklagten in
fll« Über diese Räume hatte der Beklagte am 24. Januar 1957 mit Carl-Heinz StflHIBun<*
Ilse Abels einen bis 28. Februar 1977 laufenden Mietvertrag zu einem monatlichen Mietzins von 1 100 DM geschlossen, §15 dieses Vertrages lautet:
'»Ergänzungen und Änderungen dieses Vertrages sollen erst dann verbindliche Kraft haben, wenn dieselben niedergeschrieben und von beiden Seiten mit Unterschrift anerkannt sind,"
In diesen Vertrag trat der Kläger durch schriftliche Vereinbarung vom 2. April 1963 ein. Sie enthielt u.a. folgende Bestimmung:
"Mieter ist berechtigt, das Mietobjekt mit allen Rechten und Pflichten einem solventen und dem Vermieter genehmen Nachfolger bei Vorliegen eines triftigen Grundes zu übergeben, der in den Vertrag eintritt."
Da der Kläger, der ein Seifengeschäft betreibt, in den Mieträuraen keinen wirtschaftlichen Erfolg hatte, schlug er dem Beklagten mehrere Interessenten als Mietnachfolger vor.
Zu deren Eintritt in den Mietvertrag kam es aber nicht.
Durch Vertrag vom 30. Dezember 1965 verkaufte der Kläger seinen Betrieb für 35 000 DM an Salvatore MjUHHH der aus einer in Algier ansässigen italienischen Familie stammt und seit mehreren Jahren in als Gastwirt tätig war. Nach
§ 3 Nr. 1 hing die Gültigkeit des Kaufvertrages davon ab, daß der Hauseigentümer den Eintritt ded Käufers in den Mietvertrag des Verkäufers genehmigte. Her Kläger wandte sich deshalb an den den Beklagten vertretenden Rechtsanwalt Unter dem 6. Januar 1966 schlossen der Beklagte und Mietvertrag über das Lokal für die Zeit
bis 28. Februar 1977 zu einem monatlichen Mietzins von 1 200 HM. § 16 dieses Vertrages lautet:
"Zwischen Vermieter und (Kläger) besteht ein Mietvertrag über die gleichen Räumlichkeiten, der weiterhin bis zu dem Ablauf dieses Mietvertrages bestehen bleibt, so daß (Kläger) insbesondere für den Mietausfall vollen Umfanges haftet.
Her Abschluß dieses Vertrages erfolgt im Einverständnis mit (Kläger).1 11
Her Vertrag sah eine Unterzeichnung auch durch den Kläger vor. Bieser hat es abgelehnt, zu unterschreiben. Er weigerte sich außerdem, ein von Rechtsanwalt HflHHBan ihn gerichtetes, gleichfalls auf 6. Januar 1966 datiertes Schreiben zu unterzeichnen, das auszugsweise folgendermaßen lautet:
"auf die zwischenzeitlich geführten fernmündlichen Besprechungen erlaube ich mir Bezug zu nehmen.
Nachdem sich der von Ihnen vorgeschlagene Über-nehmer des Lokals, Herr Salvatore Ml ~
bei (Beklagten) vorgestellt hat, erteile ich Ihnen hiermit namens und in Vollmacht des (Beklagten) die Genehmigung zur Übergabe des von Ihnen ange-mieteten Lökals an Herrn Salvatore MflHBBHl unter den nachfolgend aufgeführten Bedingungen:
1 .Mit Herrn Salvatore Mwird der als
Anlage beigefügte Mietvertrag abgeschlossen.
Der zwischen Ihnen und (Beklagten) bestehende Mietvertrag bleibt im Hinblick auf Ihre Verpflichtungen daneben vollen Umfanges bestehen.
Sie haften somit bis zu dem Ablauf des von Ihnen und meiner Mandantin geschlossenen Mietvertrages vollen Umfanges für alle sich aus dem Mietvertrag ergebenden Verpflichtungen, insbesondei'o für den Mietzins.”
Als weitere Bedingungen waren die Zahlung von Mietzinsrückständen sowie der Rechtsanv/altskosten des Beklagten vorgesehen. Das Schreiben schließt mit dem Satz:
"Abschließend bitte ich Sie, mir die beiden beiliegenden Kopien unterzeichnet zurtickzuoenden.11
Auch nach weiterem Schriftwechsel kam es nicht zur Entlassung des Klägers aus dem Mietvertrag. Am 17. Januar 1966 schlossen die Beteiligten eine Zwischenvereinbarung, nach der (u.a.) der Kläger bis zur endgültigen Regelung der au fgo-tretenen Meinungsverschiedenheiten die Räumlichkeiten an Mezzasalma untervermietete und dieser den Kaufpreis für den Betrieb bei seinem Rechtsanwalt hinterlegte.
Der Kläger hält den Beklagten aufgrund der Nachfolgerklausel in der Vereinbarung vom 2. April 1963 für verpflichtet* den Eintritt in äas Mietverhältnis und der Ent-
lassung des Klägers aus dem Vertrag zuzustimmen. Er hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, ihn aus dem Mietverhältnis mit Wirkung vom 6. Januar 1966, hilfsweise zu dem 31. Januar 1966, weiter hilfsweise zu einem vom Gericht festzusetzenden Zeitpunkt zu entlassen. Außerdem begehrt er die Feststellung, daß der Beklagte ihm allen etwaigen Schaden
*
zu ersetzen habe, der dem Kläger daraus entstehe, daß der Beklagte ihn am Vertrag.festhalte•
Der Beklagte macht geltend, die Parteien hätten sich Anfang Januar 1966 dahin geeinigt, daß der Kläger weiterhin im Mietvertrag bleibe und gegebenenfalls für einen Mietausfall durch 4HHHH aufzukommen habe« Die Nachfolgerklausel verpflichte den Beklagten nicht, die Entlassung des Klägers aus dem Vertrag zu genehmigen« Ihm, dem Beklagten, könne nicht zugerautet werden, einen Ausländer zu akzeptieren, der sich im Palle eines wirtschaftlichen Mißerfolges jederzeit ins Ausland entfernen könne«
Landgericht und Oberlandesgericht haben den Beklagten verurteilt, die Y/illenserklärung abzugeben, daß er den Kläger zu dem 31o Januar 1966 aus dem Mietverhältnis entlasse. Auch dem Peststellungsanspruch haben sie stattgegeben. Im übrigen int die Klage abgewiesen worden. Mit der Revision erstrebt der Beklagte die Abweisung der Klage in vollem Umfang« Der Kläger hat beantragt, die Revision zurückzuweisen.
Entscheidung gründe:
1. Das Berufungsgericht geht davon aus, daß die Nachfolgerklausel aus der Vereinbarung vom 2. April 1963 wirksam Bestandteil des Mietvertrages vom 24. Januar 1957 gevioxdon.int. Dagegen ist aus Rechtsgründen nichts einzuwenden.
Das Berufungsgericht meint weiter, eine Änderung dieser Klausel dahin, daß ein Mieterwechsel an die Portdauer der Haftung des Klägers für den Mietzins geknüpft sei, habe der Beklagte zu beweisen. Dieser Beweis sei nicht erbracht. Die wegen § 15 des Mietvertrages erforderliche Schriftform sei nicht gewahrt. Eine mündliche Änderung des Mietvertrages unter
gleichzeitiger formloser Aufhebung der Schriftformklausel liege nicht vor.
Hiergegen v/endet sich die Revision ohne Erfolg.
a) Mit Rücksicht auf § 15 des Mietvertrages ist nach
§125 Satz 2 BGB die von der Beklagten behauptete Vereinbarung einer abweichenden Nachfolgerregelung im Zweifel nichtig, v/enn sie nicht schriftlich getroffen v/urde. An der Schriftform fehlt es aber, weil der Kläger die von Rechtsanwalt HflHHB vorbereiteten Urkunden über den Mietcrv/echsel nicht unterzeichnet hat. Darauf, ob der Kläger möglicherweise zunächst bereit war, auf die Bedingungen des Beklagten einzugehen, kommt es nicht an. Voraussetzung einer wirksamen Abrede war die Einhaltung der Schriftform. Deshalb bedarf es hier keiner Prüfung, ob die Schriftform überhaupt gewahrt gewesen wäre (§§ 126, 127 BGB)r wenn der Kläger das an ihn gerichtete Schreiben des Rechtsanwalts HUHIvom 6. Januar 1966 unterzeichnet und den Mietvertrag zv/ischen dem Beklagten und unterschrieben hätte.
b) Zutreffend hat das Berufungsgericht eine wirksame mündliche Änderung der ursprünglichen Nachfolgerregelung verneint. Die Revision meint allerdings, rechtsirrtümlich sei der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, der Beklagte habe nicht hinreichend substantiiert vorgetragen, daß die Parteien sich nicht nur über eine Abänderung der Nachfolgcr-klausel, sondern auch über eine Aufhebung der Schriftform-klausel geeinigt hätten. In Wirklichkeit sei selbstverständlich Inhalt des Vorträgo des Beklagten gewesen, daß zu demindest in dem Umfang, in den von der in der Vereinbarung vom 2. ..ip::il 1963 enthaltenen Uechfolgerklausel abgewichen worden sei, die Parteien auch eine bindende Y/irkung der nur
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mündlich besprochenen Regelung des Eintritts des MflHIlHIIH gewollt hätteno
Mit diesen Ausführungen wird die Revision der Urteilsbegründung des Berufungsgerichts indessen nicht gerecht»
Ihr Sinn geht dahin, daß angesichts des eigenen Verhaltens des Rechtsanwalts des Beklagten vor* bei und nach den über den Eintritt MflflHHB Anfang Januar 1966 geführten Besprechungen eine bindende formlose Einigung nicht erwiesen sei«
Das ist rechtlich nicht zu beanstanden«
Haben die Parteien Schriftform vereinbart, so ist bei der Prüfung, ob nur mündlich Besprochenes gleichwohl Gültigkeit haben soll (vgl« BGH Urteile vom 26. November 1964 - VII ZR 111/63 - « m BGB § 125 Nr. 20 = NJW 1965, 293 = I1DR 1965, 198 und vom 19« September 1966 - VIII ZR 106/64 - = JZ 1967, 287 = WM 1966, 1200), besondere Zurückhaltung geboten« Daß die formlose Abrede gelten soll, muß klar erkennbar sein, wenn nicht der Zv/eck der Schriftformvereinbarungen völlig ausgehöhlt werden soll.
Haben die Vertragschließenden eine formlose Regelung getroffen, die vom Vertragsinhalt abweicht, und haben sie sich entsprechend dieser Regelung verhalten, so wird allerdings häufig viel für die Annahme sprechen, sie hätten insoweit das Erfordernis der Schriftform beseitigen wollen. Hier liegt es indessen gerade umgekehrt. Der Kläger hat nicht nur ausdrücklich die Erfüllung der Schriftform verweigert, sondern zugleich auch die vom Beklagten gewünschte sachliche Regelung der Mieternachfolge zurückgewiesen. Das fällt umsomehr ins Gewicht, als der Beklagte selbst durch Rechtsanwalt Hmi am 2. Oktober 1964 bei Auseinandersetzungen über eine andere Präge wörtlich hatte erklären lassen:
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"Um in Zukunft alle Mißverständnisse auszuschließen, empfiehlt es sich, daß jegliche Vereinbarung schriftlich festgelegt wird.
Obwohl in dem Mietvertrag ausdrücklich festgelegt ist, daß nur schriftliche Vereinbarungen Gültigkeit haben sollen, möchte ich dies hiermit nochmals ausdrücklich betonen.”
Ersichtlich will das Berufungsgericht, das auf dieses Schreiben ausdrücklich eingegangen ist, sagen, daß bei dieser Einstellung des Beklagten nicht angenommen werden könne, er habe bei der von ihm vorgesehenen Nachfolgcr-regelung selbst von der Einhaltung der Schriftform ab-sehen wollen.
EÜr eine solche Annahme bestand auch deshalb kein • Anlaß, weil der Beklagte, worauf das Berufungsgericht ebenfalls eingegangen ist, durch Rechtsanwalt Hanochke diese Regelung auch tatsächlich schriftlich festlegen lassen wollte, wie das Verlangen zeigt, der Kläger solle das Schreiben vom 6. Januar 1966 und den zwischen dem Beklagten und geschlossenen Mietvertrag unter-
zeichnen. Zu Recht hat das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang das Schreiben HHUB vom 10. Januar 1966 gewürdigt, an dessen Schluß nach Behandlung der vom Kläger erhobenen Einwendungen gegen sein Verbleiben im Mietvertrag um Mitteilung gebeten wird, ob der Kläger bereit sei, die Bedingungen des Beklagten zu akzeptieren.
Es ist kein Rechtsfehler, wenn das Berufungsgericht aus alldem gefolgert hat, die Parteien hätten bei den Anfang Januar 1966 geführten Besprechungen noch keine bindende Einigung darüber erzielt, formlos von der in der Zusatzvereinbarung vom 2. April 1963 getroffenen Nacbfolgerrogolung
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abzuweicheno Darauf, ob, wie die Revision meint, auch eine andere Würdigung möglich war, kommt es nicht an.
2. Nach der Vereinbarung vom 2. April 1963 ist der Kläger berechtigt, bei Vorliegen eines triftigen Grundes einen dem Vermieter genehmen und solventen Mieter als Mietnachfolger vorzuschlagen, der an seiner Stelle in den Vertrag eintritt.
a) Nach den rechtlich einwandfreien Peststellungen
des Berufungsgerichts steht angesichts der bisherigen wirtschaftlichen Mißerfolge des Klägers beim Betrieb des Nachtlokals fest, daß ein triftiger Grund für die Übergabe an einen Nachfolger vorlag und es ist unstreitig, daß der Beklagte gegen hinsichtlich seiner persönlichen
Voraussetzungen keine Einv/endungen hat, so daß er als ’'genehmer1' Mietnachfolger anzusehen ist.
b) Streit besteht dagegen darüber, ob Mezzasalma
ein solventer Mieter ist. Das Berufungsgericht bejaht das im Anschluß an die Ausführungen des Landgerichts mit der Begründung, bei der Übernahme des lökals
mit genügend Geldmitteln ausgestattet gewesen. Allgemeine Erwägungen, nach denen Ausländer sich bei geschäftlichen Mißerfolgen normalerweise in ihr Heimatland abzusetzen pflegten und sich dem Zugriff der Gläubiger entzögen, reichten demgegenüber, so meint das Berufungsgericht, nicht aus, die Solvenz M^IHHIIB zu verneinen. Es komme hinzu, daß Mezzasalma bis jetzt das Lokal mit Erfolg geführt und unstreitig Ende Februar 1967 in München ein gleichartiges Unternehmen eröffnet habe.
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Die Bedenken, die die Revision gegen diese Ausführungen erhebt, sind begründetp Entscheidend für die Beurteilung der Präge, ob dem Vermieter, der sich auf eine Nachfolgerklausel im Mietvertrag eingelassen hat, angesonnen v/erden kann, einen Mietnachfolger als solvent anzunehraen, ist nicht allein, wie dessen wirtschaftliche Verhältnisse zu dem Zeitpunkt der Übernahme des Vertrages sind, sondern auch und gerade, wie sie sich nach Eintritt in den Vertrag in Zukunft mutmaßlich gestalten v/erden (Senatsurteil vom 24. Mai 1967 - VIII ZR 278/64 *-). Dabei kann naturgemäß der Inhalt des Vertrages, in den der Nachfolger eintreten soll, nicht außer acht bleiben. Das gilt nicht nur für die Höhe der Zahlungsverpflichtungen, in die er als Mieter cintritt, sondern unter Umständen, wie hier, auch für die Dauer des Vertrages, aus dem der Vermieter seinen bisherigen Mieter entlassen soll.
Hier läuft der Mietvertrag noch bis 28. Februar 1y77.
Er hatte also zu der Zeit, als über den Eintritt verhandelt v/urde, noch eine Dauer von mehr als 11 Jahren« Für den Beklagten stellte sich somit die Frage, ob der neue Mieter MBHBB na°ü den ganzen Umständen in der läge sein werde« diesen Mietvertrag durchzuhalten. Selbstverständlich wird date vollkommene Sicherheit gerade bei langfristigen Verträgen nie zu erreichen sein und kann deshalb vom Vermieter auch nicht verlangt v/erden. Im vorliegenden Falle war aber zu berücksichtigen, daß der Kläger selbst in dem Nachtlokal nicht erfolgreich gewesen war und daß unstreitig drei dem Beklagten vorgeschlagene Nachfolger nach kurzer Betriebszeit Schiffbruch erlitten hatten und wieder verschwunden waren, zwei davon ine Ausland.
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Unter diesen Umständen brauchte der Beklagte sich jedenfalls zunächst nicht darauf einzulassen, einen ausländischen Geschäftsmann als Mieter anzunehmen, auch wenn gegen dessen wirtschaftliche Verhältnisse an sich nichts einzuwenden war. Angesichts der bisherigen Erfahrungen des Beklagten mit den vom Kläger benannten Mietinteressenten und im Hinblick auf die nicht fern-liegende Gefahr,'daß ein Ausländer bei etwaigem geschäftlichen Mißerfolg sich in seine Heimat zurückziehen und dort für eine etwaige Durchsetzung von Ansprüchen schwer erreichbar, wenn nicht unerreichbar sein kann, durfte der Beklagte zunächst seine Zustimmung zun Eintritt den Mietvertrag verweigern, bis
genügend Anhaltspunkte dafür Vorlagen, daß Mezzasalma den langfristigen Vertrag durchzuhalten fähig und auch willens war.
Eine andere Frage ist, ob diese Weigerung auch noch berechtigt war, als sich unstreitig herausgeotellt hatte, daß im Gegensatz zu dem Kläger und den
vorher vorgeschlagenen Mietnachfolgern das lokal erfolgreich betrieb, und daß er in der Zwischenzeit in der Lage war, durch Eröffnung eines entspx’echenden Betriebes in München seine wirtschaftliche Grundlage zu verbreitern. Der Beklagte hält auch das für unerheblich. Er meint, mUHHB könne jederzeit aus irgendwelchen Erwägungen sich entschließen, in Deutschland seine Betriebe zu schließen und ins Ausland zu verschwinden.
Damit werden aber die Anforderungen, die an den Begriff der Solvenz in der Naohfolgerklausel gestellt werden, überspannt. Ist ein Mietnachfolger nicht nur bei
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Übex’nahme des Geschäftes mit dem notwendigen Kapital aucgo-stattet (wie hier), sondex'n erweist er sich darüber hinaus während eines längeren Zeitraums als tüchtiger und zuverlässiger Geschäftsmann, so hat der Mieter, der berechtigter Weise aus dem Mietvertrag ausscheiden will, seiner Pflicht, einen solventen Nachfolger zu benennen, genügt.
Daß ein erfolgreicher und zuvei'lässiger ausländischer Geschäftsmann aus irgendwelchen Gründen vorzeitig unter Bruch seines Vertrages Deutschland verlassen werde, ist nicht wahrscheinlicher, als daß ein deutscher Mietnachfolger, dessen Geschäfte zunächst gut gehen, nach längerer Zeit einen wirtschaftlichen Zusammenbruch erleidet und deswegen den langfristigen Mietvertrag nicht mehr erfüllen kann. Durch das Abstellen auf solche fernliegende Möglichkeiten allein kann der Vermieter nicht die Solvenz des ihn] präsentierten Mietnachfolgers in Frage stellen.
3. Der Beklagte ist im März 1967 davon unterrichtet worden, daß MflBHB seit Februar 1967 ein weiteres erfolgreiches Lokal nach der Art des in den Mieträumen in Hamburg betriebenen in München hat. Bis zuletzt ist nicht geltend gemacht worden, daß hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit des Hamburger oder des Münchner Betriebes des mHHB ^gen^welche Bedenken bestehen. Spätestens zu dem Zeitpunkt der letzten-* mündlichen Verhandlung vor dom Berufungsgericht (27. September 1967) steht deshalb unter den Parteien die Solvenz M|HHHBY fest. Der Beklagte ist daher aufgrund der Nachfolgerklausel vom 2. April 1963 verpflichtet, den Kläger nach dem 30. September 1967
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aus dem Mietvertrag zu entlassen. Entsprechend war seine Verurteilung aufgrund des zweiten Hilfsantrages des Klägers auszusprechen und auch der Ausspruch über den Peststellungc anspruch abzuändern.
4o Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO.
Dr. Haidinger Dr. Gelhaar Dr. Mezger
Dr. Messner Braxmaier
