BGH · VIII ZK 256/64

Volltext der Entscheidung

2137 004
Nachschlagewerk:	ja
 Amtliche Sammlung;- nein
 Ges. über den Abbau der V/ohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Mietrecht Art. X § 3
Mittel eines öffentlichen Haushalts im Sinne dos § 3 Art. X AbbauG sind nur solche, die einem deutschen öffentlichen Haushalt endgültig zur Last fallen, mithin nicht aus einem ausländischen öffentlichen Haushalt (hier Königreich Belgien) zur Verfügung gestellte Gelder, mögen sie auch in einem deutschen Haushalt als durchlaufende Posten erscheinen.
BGB § 566; L BundesmietenG § 19 Abs. 1
Eine Vereinbarung zwischen einem Britten, der für ein Bauvorhaben Gelder (als Mietvorauszahlung, Darlehen oder Zuschuß) zur Verfügung stollt, und dem Vermieter, eine Erhöhung der Miete sollte auch für den Pall ihrer preisrechtlichen Zulässigkeit ausgeschlossen sein, ist im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter auch dann wirksam, wenn die Form des v 566 BGB nicht gewahrt ieto
BGH, UrtoVo 8o November 1965 - VIII ZK 256/64 OLG Köln
LG Aachen
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
 Verkündet am
8« November 1965 Mückenhausen,
J us tizangesteilte
 als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
1» des Kaufmanns Albert WofliB in	WaflHR>latz
2» des Kaufmanns Bert	ebenda»
Prozeßbevollmächtigter:
Kläger und Revisionskläger, Rechtsanwalt
 gegen
die Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch den Bundeeministor der Finanzen, dieser vertreten durch den Oberfinanzpräsidenten in	W(HB&traße	8?
Beklagte und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigter*
Rechtsanwalt Dr.
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Der VIIIc Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. November 1965 unter Mitwirkung der Bundesrichter Dr« Gelhaar, Artl, I)r. Dorschei, Sr. Kezger und Dr«, Messner
 für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 6* Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 27. Juli 1964 wird auf Kosten der Kläger zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
 Tatbestand:
Die Parteien schlossen im April/Juni 1961 einen schriftlichen Mietvertrag über 156 Wohnungen in (§ 2), die von der Beklagten an Angehörige der belgischen Stationierungskräfte oder der sog«, belgischen Verbindungsstelle überlassen werden sollten (§13 Nr„ 2)o Die Wohnungen, die von den Klägern erst noch fertiggestellt werden mußten, sollten spätestens zu dem 31 o Dezember 1961 bezugsfertig sein. Das Miet-ve.rhaltnis soll zwanzig Jahre laufen, aber vom Mieter schon von 1. Dezember 1966 an gekündigt werden können
(§	2)o
Im § 3 (Mietzins und Mietvorauszahlung) ist unter Nr«, 1 bestimmt:
’•Der zu zahlende Mietzins beträgt pro Quadratmeter und Monat 2,73 DM und die Mietvorauszahlung pro Quadratmeter 90,- D «, *«, nach o«,«, beträgt der monatlich zu leistende Mietzins 28 636,70 DM und
 
ist entsprechend der Verrechnung der geleisteten Vorauszahlung in Höhe von 944 016 DM auf Monatlich
24 702,20 DK
ermäßigt «“
Die Vorauszahlung sollte mit je 1/3 nach Genehmigung des Vertrages durch die Oberfinanzdirektion	rait	1/3
nach Fertigstellung der Fundamente und mit 1/3 nach Übergabe der bezugsfertigen Wohnungen erfolgen (§ 3 Nr» 2)o Nach § 13 Nr» 7 war den Klägern bekannt, daß die erste Rate erst etwa einen Monat nach Genehmigung des Vertrages durch die Oberfinanzdirektion gezahlt werden konnte, weil die Gelder erst beim belgischen Vertoidigunga-ministerium in Brüssel angefordert und von dort aus zur Verfügung gestellt werden mußten« Zusätzlich zur Miete sind Nebenabgaben vorgesehen, die teils von den jeweiligen WohnungsInhabern (Warmwasser, Kaltwasser,
 Heizung), teils von der Verwaltung der belgischen Streit-kräfto. (Fahrstuhlbetriebskosten, Außen- und Treppenhausbeleuchtung, Schornsteinreinigung, Müllabfuhr, Treppenhausreinigung, Hausverwaltung, Waschautomateninstandhaltung, Gartenpflege) 2u entrichten sind (§ 3 Nr» 8)* Außerdem ist im § 3 bestimmt;
"Nr» 9
Andere Nebenabgaben, soweit deren Umlegung auf den Mieter üblich oder gesetzlich zulässig ist, sind im Mietzins enthalten« Im Falle einer gesetzlichen Änderung dieser Nebenkosten wird der Mietzins neu errechnet und festgesetzt«“
"Nr» 10
Der Mieter erklärt sich bereit, gesetzlich zulässige Erhöhungen der Miete, der Nebenabgaben und der Grundsteuer vorn Zeitpunkt der Zulässigkeit nach diesen Gesetzen oder Verordnungen zu zahlen«“
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§ 12 lautot;
"Nachträgliche Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages haben schriftlich zu erfolgen«'*
Der Vertragsabschluß lag im Rahmen der deutschbelgischen Vereinbarung Uber die Anmietung und Anpachtung von Liegenschaften zur Deckung des Bedarfs der belgischen Streitkräfte und ihrer Mitglieder vom 26« Oktober 1956 (MinBIFin 1956, 852), in der auf die Richtlinien der entsprechenden deutsch-amerikanischen Vereinbarung (MinBIFin 1956, 736) Bezug genommen wurde«
Darin heißt es unter Kr. 9s '*Die Mietpreise sind in angemessener Höhe zu vereinbaren. Dabei sind die einschlägigen Preisvorschriften und bei Anmietung von Wohn-raura insbesondere die Bestimmungen des Ersten Bundes-aietongesetzes zu beachten."
Dem Abschluß des Vertrages gingen Verhandlungen der Kläger mit der belgischen Verbindungsstelle in Bad
 de LflBBM voraus. Mit Schreiben vom 28. Juli I960 hatte diese Dienststelle die Kläger und andere Firmen zur Abgabe von Angeboten über insgesamt 1 500 Wohnungen zur Anmietung aufgefordert. Unter dem 29. August I960 machten die Kläger ein Angebot über diese Wohnungen, die am 31. Dezember 1961 bezugsfertig sein sollten, darunter 220 in imit dem Bemerken, Grundstücke, insbesondere in DflBB» seien bereits fest gekauft oder fest an der Rand. Ober die "fianziellen Bedingungen'* heißt es, sie seien folgendet
"a) o.o
b) Bei Mietvorauszahlungen, die sich ... über längstens 20 Jahre erstrecken;
bei 100 DM MVZ/qm	DM 2,66
bei 90 DM "	"	" 2,73«’*
 
Da dieses Angebot das günstigste von fünf abgegebenen war, entschieden sich die Belgier für die Kläger«» Ihre Verbindungsstelle schrieb ihnen am 25«.November I960 unter Bezugnahme auf ihr Angebot und eine Besprechung vom 22» iiovember I960 mit Capitaine SchflB? der belgische Minister für nationale Verteidigung habe seine Zustimmung zur Anmietung von 1 060 Wohnungen unter den im Schreiben vom 29» August I960 gestellten Bedingungen gegeben» Aus Gründen der HaushaltsPlanung sei jedoch eine Verwirklichung des ursprünglichen Programms von 1 50C Wohnungen nicht möglich, sondern nur von 1 060«, Alsdann heißt es;
"Die vereinbarten finanziellen Bedingungen für die Anmietung sind folgende;
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Mietvorauszahlung 90 DM/m - Bruttoraiete 2,73 DM
Der Mietvertrag wird für die Dauer von 20 Jahren abgefaßt, ist jedoch ab 6«, Jahr durch die belgischen
 Streitkrafto kündbar»
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Mit Schreiben vom 50» Dezember I960 das sich auf 680 Wohnungen, darunter 220 in BflU, bezog, bat die belgische Verbindungsstelle die Oberfinanzdirektion die für die Aufstellung dor Mietverträge notwendigen Schritte zu unternehmen, und stellte dabei erstmalig die Forderung, die Verträge müßten die von der Bundes-vermögensotelle	auf.Grund der beantragten Mieterhöhung für die in	angemieteten	Wohnungen
 vorgeschlageno Klausel folgenden Inhalts enthalten:
’'Dieser Vertrag bleibt mit allen seinen Bestimmungen, insbesondere Uber die Höhe des Mietzinses und der
 Mietvorauszahlung, auch dann wirksam, wenn, gleich aus welchem Anlaß, für die Erstellung dos Hauses, in dem sich die vermieteten Wohnungen befinden, Aufwendungen erforderlich werden, welche der Vermieter oder der Bauherr nicht vorauagesehen haben oder voraussehen konnten»1*
Die Kläger erhielten im Januar 1961 von diesem Schreiben Kenntnis und schrieben unter Bezugnahme auf eine fex-nmündliche Unterredung mit Capitaine SchflBl der Verbindungsstelle am 2. Februar 1961;
“Dieser Passus entspricht nicht dem deutschen Recht und man kann n.Eo auch niemanden zunuten, etwas Derartiges zu unterschreiben»
Wir bitten Sie daher höfliehst, der Bundesvermögens-stellc mitzuteilen, daß bei Verträgen, die mit oder durch uns abgeschlossen werden, dieser Passus nicht in Frage kommt«“
Am 21c Februar 1961 teilten sie dieser Dienststelle mit
“Wir kommen zurtick auf unsere verschiedenen Besprechungen mit »o o Capitaine Schfll^ bezüglich eines Passus, den Sie am Schluß des Mietvertrages hineinnehmen wollen. Wir sagten Ihnen, daß hierüber niemals mit uns gesprochen worden ist und daß wir den Passus auch nicht haben wollen, da er unter Umständen zu Unklarheiten und Meinungsverschiedenheiten führen könnte.
Wir bitten daher nochmals, davon Abstand nehmen zu wollen.ik
 
Mit fichreibon vom L Februar 1961 hatton die Klüger der Bundesvermögensstelle inzwischen raitgeteilt, sie seien bereit, den belgischen Streitkräften 156 Wohnungen in	zu	vermieten,	die	Bauarbeiten	seien	begonnen
 worden, in den nächsten Wochen könne mit dem Liegen aller Fundamente gerechnet werden, so daß laut Vereinbarung von der Mietvorauszahlung zwei Drittel in vier Wochen fällig seien«. Gleichzeitig baten sie, den Mietvertrag in der üblichen Form vorzubereiten«, Am 27* Februar 1961 teilten sie dieser Stelle unter Bezugnahme auf verschiedene Besprechungen mit, sie bäten, in den Mietvertrag einzusetzen, ein Drittel dör Mietvorauszahlung sei bei Vertragsabschluß, spätestens jedoch bei Baubeginn zu zahlen, und den Vertragsentwurf möglichst bald vorzulegon, weil bereits zwei Bauten fast rohbaufertig und die Fundamente für weitere acht Bauten ebenfalls bereits gelegt seien«.
Das Schreiben schließt;
‘•Wir haben die belgische Verbindungsstelle nochmals gebeten, auf den vorletzten unklaren Passus zu verzichten, besonders auch deswegen, weil wir einen solchen Passus nicht vereinbart haben und ihn daher auch auf keinen Fall im Vertrag haben wollen«.“
Neben der Sicherheitsklausel war mit der belgischen Verbindungsstelle auch die Frage der Verzinslichkeit der Mietvorauszahlung erörtert worden«, Dazu schrieben die Kläger unter Bezugnahme auf ihre wiederholten Besprechungen mit Capitaihe Schfl|^ dieser Dienststelle am 14«März 1961s
“Wir bemerken schon jetzt, daß wir die JSietvoraus-zahlung nicht verzinsen wollen und auch einen zusätzlichen Passus im Mietvertrag nicht haben möchten, da beides in unserem Globalvortrag nicht vereinbart worden ist«,
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Dagegen wären ‘wir mit folgendem Zusatz einverstanden, den wir Ihnen gestern bereits unterbreitet hatten;
Binzuoetzen nach § 5 - 1. Satz Die Miete beträgt DM 2,73 <» . 0 usw.
Dieser Mietpreis versteht sich einschließlich eventueller Erhöhungen oder Ermäßigungen der Baukosten, es sei denn, daß diese einen erheblichen Umfang annehmen."
Damit war die belgische Verbindungsstelle nicht einverstanden, vielmehr 3trich einer der beteiligten Offiziere den letzten Halbsatz (es sei denn	durch. Am 28.Mürz 1961
verhandelte der Kläger zu 1 mit der belgischen Dienststelle und schrieb ihr am selben läge;
"Betr.; Abschluß der Mietverträge'1
"Wir beziehen uns auf unsere Unterredung vom 28o dieses Monats und formulieren nochmals, daß unser Angebot vom 29.8.1960 ein verbindliches Angebot ist.
Es ist selbstverständlich, daß der Mietbotrag_. und die Mietvorauszahlung im Hinblick auf die von uns zu tragenden Baukosten unverändert bleiben."
Boi einer späteren Unterredung wurden vom Kläger zu 1 in diesem Schreiben noch die Worte "von uns zu tragenden" auf Wunsch der belgischen Verbindungsstelle gestrichen.
Am 1. April 1961 berichtete diese Stelle ihrem zuständigen Minister:
1. Der Abschluß.der Mietverträge ... stößt auf zwei Haupthindernisse;
 
a)	durch dio Klausel, die vorsieht, daß »»» diese Vorauszahlung bis zu unserer übernähme dieser Wohnungen mit 4 j* * * » zu verzinsen ist
b)	dui'ch die »»» Klausel »»» Diese Klausel, die neu ist, sieht vor, daß eine Erhöhung der Miet-preise nicht zulässig ist«
2» Erste Klausel: Zinsen »»»
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cs / o o o
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c)	.ooo Schließlich hat	(Kläger)	sich	zu
 folgendem Kompromiß einverstanden ezdclärt:
“Die als Mietvorauszahlung abgeführten Beträge bringen grundsätzlich keine Zinsen» Sollte jedoch 12 Monate nach dein Tage des Abführens dos ersten Drittels der Mietvorauszahlung die angemietete Wohnung .»» nicht zur Verfügung stehen, so findet eine Verzinsung »»» mit 4 ■/« statt, »»»
3 * Die zweito sogenannte Sicnerheitsklausel»
a) Dor Einwand des »»» Wolter gegen die Aufnahme dieser Klausel ist der, daß diese Klausel ihn des Rechtsanspruchs auf Subventionen entheben würde, die die deutsche Regierung den Bauherrn zu geben beschließen würde, die sich durch die beständige Lohnerhöhung in der Bundesrepublik Deutschland in finanziellen Schwierigkeiten befinden» Kr versichert zudem, daß eine solche Klausel unnütz seif denn die finanzeillen Bedingungen seien im Vertrag festgelegt, zu deren Einhaltung er sich durch seine Unterschrift verpflichten würde» Das wäre richtig, wenn nicht dei' Vorfall in	wäre»
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b) Um zu einer Lösung zu kommen, die uns Genüge leistet und gleichzeitig die Hechte des «.»o MoflP auf eventuelle Beihilfen bewahrt, habe ich ihm vorgeschlagon, die strittige Klausel durch ein Schreiben zu ersetzen, in dem er die Versicherung abgibt, daß er keine höheren Mietpreise auf Grund von Baukosten verlange« Zu dieser Formulierung hat er sein Einverständnis gegeben und hat mir das verlangte Schreiben zukommen lassen* In der Anlage finden Sie eine Photokopie* »o«,
4o Die beiden «o«, Vorschläge sind nur Kompromisse* die es uns gestatten, wenn uns nicht vollauf Genüge geleistet wird, immerhin das Wesentliche zu wahren* Denn * * * einerseits wird die Verzinsung nach 12 Monaten * * * anspornen, die Bauarbeiten voranzutreiban andererseits haben wir die verlangte Zusicherung durch die Aufnahme einer ‘’Sicherheitsklausel’1 in den Vertrag*”
Nachdem das belgische Verteidigungsministeriura seine Zustimmung zu diesen Lösungen gegeben hatte, teilte die belgische Verbindungsstelle der Oberfinanzdirektion am 17* April 1961 den Wortlaut des zwischen den Klägern und ihr geschlossenen Kompromisses mit* Hinsichtlich der sog* ’’Sicherheitsklausel” heißt es in ihrem Schreibern
"Da Herr WoflB durch ein Schreiben versichert hat* daß die finanziellen Bedingungen im Hinblick auf die Baukosten unverändert bleiben, verzichten die belgischen Streitkräfte auf das Einsetzen einer Sicherheitsklausel in den i.iie'tvei’tragp ”
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Abschließend heißt es, nachdem diose beiden fragen geklärt seien, stehe dem Abschluß der Mietverträge nichts mehr im Wege» Die Kläger erhielten alsbald Durchschrift des Schreibens vom 17* April 1961 zur Kenntnisnahme«,
Der von der Bundesvermögenostelle in kflp nunmehr endgültig formulierte üiietvertragsentwurf wurde von den Klägern am 27* April 1961 und, nachdem das in der deutschbelgischen Vereinbarung vorgesehene Einverständnis des “fuinistere do la Defence Nationale Direction de Travaux“ am 6o Juni 1961 gegeben war, auch von der Bundesvermögens-stollo am 13* Juni 1961 unterschrieben* Die Oberfinanzdirektion genehmigte den Vertrag am 21* Juni 1961* Älit Schreiben vom 22* Juni 1961 wurde er den Klägern übersandt* .
Die Wohnungen in D^B^ die durch Bescheide des dortigen Oberotadtdirektors vom 10« Februar 1961 und 12o Oktober 1962 als steuerbegünstigt anerkannt wurden«» wurden nach Fertigstellung im Frühjahr 1962 von Angehörigen der belgischen Streitkräfte bezogen*
Die Kläger behaupten, danach habe sich auf Grund einer ordnungsgemäßen Nachkalkulation ergeben, daß die ursprünglich vereinbarte Pliete von 2,73 Dia mit Rücksicht auf die zwischenzeitlich oingetretenen Baukostensteigerungen nicht zur Deckung der laufenden Kosten ausreiche« Die Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 14«August 1962 (aufgestellt von einem Sachverständigen P^M ergebe eine Kostonniiete von 3>62 DU/qm« Mit Schreiben vom 14« August 1962 teilten sie der Bundesvermögensstelle unter Beifügung der genannten Berechnung mit, sie müßten dio Miete an die darin errechnet© Kostenmiete heranführen, so daß dio monatliche Miete mit vVii'kung vom 1« September 1962 = 37 960,47 DM betrüge, wovon unter Anrechnung
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der Mietvorauszahlung mit 3 934,50 Dü noch 34 045,97 BM zu zahlen seien» Dio 3undesverraögensstelle lehnte die Zahlung einer erhöhten Miete ab»
Die Kläger beantragten deshalb mit der Klage Verurteilung der Beklagten zur Zahlung einer Miete von zusätzlich 9 333,77 DM monatlich für die Zeit ab 1» September 1962, die rückständigen Beträge sofort nebst 10 $ Zinsen jeweils seit Fälligkeit, die zukünftigen Mehrbeträge jeweils zusammen mit der laufenden Monatsmiete (spätestens am 3» Werktag eines jeden Monats)»
Bas Landgericht wies die Klage ab. Die Berufung der Kläger blieb ohne Erfolg» Mit ihrer Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgen die Kläger ihren Xlagantrag weiter»
Entscheidungsgründe;
A.
Zu § 3 Nr» 10 des Mietvertrages, §§ 19 - 21, 22 I. BMP»
Io Bas Berufungsgericht verneint ein aus § 3 Nr» 10 des Vertrages i»V» mit § 22 Abs» 1, 2 Buchst» b des Erston Bundesmietengesetzes herzuleitendes Recht der Kläger auf Mieterhöhung (Bü 12) und meint, ein solches Recht ergebe sich auch nicht unmittelbar aus § 22 i.V. mit §§ 19 - 21 dieses Gesetzes, weil ein Erhöhungsrecht wegen gestiegener Baukosten ausdrücklich ausgeschlossen worden sei (§ 19 Abs. 1	1.	BMG, BU 20).
1. Es hält für möglich, daß § 3 Nr. 10 des Vertrages seinem Wortlaut nach eino Anhebung der Miete auf die Kostenmiete zulasse, stellt jedoch fest, aus den dem Abschluß des Mietvertrages vorausgegangenen Verhandlungen
 
der Beteiligten, insbesondere aus dem Schreiben des Klägers zu 1 vom 28. März 1961 ergebe sich, daß eine Erhöhung der Miete wegen einer Steigerung der Baukosten, auf die hier allein Ansprüche gestützt werden, ausgeschlossen worden sei (§ 19 Abs0 1	1«	BMG). In diesem
 Zusammenhang läßt es das Berufungsgericht dahingestellt, ob die erwähnte Vertragsklausel einer Auslegung im Lichte der genannten Vorverhandlungen fähig sei oder ob der vereinbarte Ausschluß einer Mieterhöhung ein selbständiger und wesentlicher Teil des Mietvertrages und deshalb wegen Vormmangels nichtig sei (BU 12, 15)i denn die Kläger könnten sich Jedenfalls hier nicht auf diesen Mangel berufen, weil es nach den gesamten Umständen mit Treu und Glauben unvereinbar sei, die Verbindlichkeit der Vereinbarung an ihm scheitern zu lassem Dazu stellt das Berufungsgericht fest, die belgische Verbindungsstelle habe wegen schlechter Erfahrungen bei anderen Mietwohnungen unbedingt auf die Aufnahme einer sog» Sicherheitsklausel in den Mietvertrag Wert gelegt, durch die der Mietzins ohne Rücksicht auf die (zwischenzeitliche) Entwicklung der Baukosten auf den Betrag von 2,75 DM/9m feotgelegt werde. Auf diese (förmliche) Klausel habe diese Dienststelle nur deshalb verzichtet, weil die Kläger die Befürchtung geäußert hätten, mit ihrer Aufnahme in den Vertrag würden sie sich des Anspruchs auf (etwaige) Subventionen durch die Bundesregierung begeben« Ihren Verzicht habe sie aber von einem gleichwertigen Ersatz abhängig gemacht, den sie in der Erklärung des Klägers zu 1 im Schreiben vom 28o März 1961 erblickt habe« Dieses habe von ihr nur dahin aufgefaßt werden können, daß die Kläger auf eine Mieterhöhung wogen einer Baukostensteigerung
 
schlechthin verzichten wollten* Deren Auffassung, der Ausdruck "Baukosten“ im Schreiben vom 28«, März 1961 betreffe nur die “ihrer Kalkulation zugrunde gelegten“ Baukosten finde in dem fe3tgestellten Sachverhalt keine Stütze (BU 13* 14)* Das erläutert das Berufungsgericht anhand der Aussagen der vernommenen belgischen Zeugen, aus denen sich eindeutig ergebe, daß die belgischen Verhandlungspartner die Kläger nicht im unklaren darüber gelassen hätten, ein Abschluß des Vertrages ohne eine Sicherheitsklausel oder eine sie ersetzende Erklärung könne nicht erfolgen* Es bestehe kein Zweifel daran, daß sich der Kläger zu 1 in der Besprechung am 28.März 1961 verpflichtet habe, auf eine Anhebung der Miete wegen einer Steigerung der Baukosten schlechthin zu verzichten, und daß er sein Schreiben vom gleichen Tage auch in diesem Sinn hat verstanden wissen wollen» Der Kläger zu 1 habe auch noch bei einer weiteren Besprechung nach dem 28» Marz 1961 den belgischen Offizieren ausdrücklich versichert, seine genannte Erklärung gebe ihnen die Sicherheit, die sie verlangten, eine Erhöhung des Mietpreises auf Grund der Baukosten komme nicht in Frage und mit dem Schreiben hätten sie alle Garantien, die sie wünschten (BU 15* 16)* Das Berufungsgericht stellt weiter fest, dio Kläger hätten dem ihnen in Durchschrift übersandten Schreiben der belgischen Dienststelle vom 17« April 1961, das zur endgültigen Formulierung des Mietvertrages gefühi*t habe, entnehmen können, die “Belgier“ hätten nur im Hinblick auf die Zusicherung vom 28* März 1961 auf das Einsetzen der Klausel in den Vertrag selbst verzichtet* Durch ihre in Kenntnis des Schreibens vom 17* April 1961 erfolgte Unterschrift unter den Mietvertrag hätten sie das Verlangen der Belgier
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anerkannt, wegen einer Baukostensteigerung dürfe die Miete auf keinen Pall erhöht werden., Bas Berufungsgericht stellt weiter fest, auch die Vertreter der Beklagten seien heim Abschluß des Mietvertrages von einem solchen Ausschluß einer Mieterhöhung ausgegangen; denn ihnen seien die monatelangen Verhandlungen um die Xlausel bekannt gewesen<> ßundesvermögensstelle und Oberfinanzdirektion hätten das Schreiben der belgischen Dienststelle nur dahin verstehen können, die Erklärung des Klägers vom 28» Mars 1961 solle ein der ursprünglich verlangten Klausel gleichwertiger Ersatz sein» Auch die Kläger hätten das erkannt«. Bei dieser Sachlage verstoße es gegen 'freu und Glauben, wenn sie sich auf die ’’Nichtig-keit des Schreibens vom 28«, März 1961" beriefen, mit dessen Hilfe sie gerade die Aufnahme einer Sicherheitsklausel in.den Mietvertrag verhindert hätten (BU 16, 17)o
Der Ausschluß des Hechts auf Mieterhöhung wegen einer Baukostensteigerung stehe auch nicht im Widerspruch zu der Gleitklausel im § 3 Nr. 10 des Mietvertrages, so führt das Berufungsgericht weiter aus» Die belgischen Offiziere Sch^|^^ und Sa|B und der Amtmann Ko^P, der den Vertragsentwurf fertigte, seien der Auffassung gewesen, diese Klausel beziehe sich nur auf künftige Verordnungen und Gesetzeo Auch wenn sie nicht ausdrücklich mit den Klägern besprochen worden sei, hätten doch die beteiligten deutschen und belgischen Stellen mit gutem Grund davon ausgehen können, sie behalte auch angesichts des Ausschlusses der Mieterhöhung wegen der Baukostensteigerung ihren Sinn. Dazu verweist das Berufungsgericht auf seine Feststellung, die Kläger hätten ihre Ablehnung der Sicherheitsklausel damit begründet, sic wollten sieh nicht des Anrechts auf Sub-
 
ventionen begeben«, Die Klausel in § 3 Nr«, 10 sei auch durchaus geeignet, das Anrecht auf derartige Beihilfen zu untermauern, sie eröffne auch die Möglichkeit einer .Mieterhöhung auf Grund künftiger Gesetze, die etwa im Falle einer Geldentwertung schematische Mieterhöhungen vorsehen«, Ob sie auch eine Mieterhöhung wegen einer Steigerung der Bewix’tschaftungskooton zulasso, könne dahinstehon, weil die Kläger die begehrte Mieterhöhung nicht auf eine Steigerung der laufenden Bewirtschaftungs-kosten, sondern nur auf die Aufwendung höherer als der kalkulierten Baukosten stützten (BU 17)«»
3» Das Berufungsgericht halt eine abweichende Beurteilung der Rechtslage auch nicht deowegen für goboten9 weil die Kläger erstmalig im Januar 1961 von dem Verlangen der Belgier nach Aufnahme der Sicherheitsklausel Kenntnis erhalten hätten, nachdem sie bereits mit dem Bauen begonnen hätten» In diesem Zusammenhang lehnt es die Auffassung der Kläger ab, mit der Annahme ihres Angebots durch Schreiben der belgischen Verbindungsstelle vom 25» November I960 sei bereits ein den belgischen Staat verpflichtender bindender Vorvertrag zustandegekommen*
Dazu führt es aus, es sei schon zweifelhaft, ob mit der Zusage vom 25» November I960 der Inhalt des künftigen Mietvertrages bereits in allen wesentlichen Punkten bestimmt oder bestimmbar war; denn den Klägern sei bekannt gewesen, daß es wogen des Mietvertrages noch weiterer Verhandlungen mit belgischen Dienststellen bedurft hättee Deshalb hätten sie auf eigenes Risiko gehandelt, wenn sic im Vertrauen auf einen für sie günstigen Ausgang der Verhandlungen die Bauarbeiten begonnen hätten» Hilfswoise erwägt das Berufungsgericht noch, auch bei Annahme eines bindenden Vorvertrages ergäbe sich aus einem solchen noch
 
kein .riecht auf Abschluß eines .Mietvertrages mit dem Recht der Anhebung der Miete nach § 22	1»	BMG.	Schließ-
lich wäre aber auch ein etwaiger Anspruch der Kläger durch das Schreiben vom 28» März 1961 und die entsprechende Vereinbarung mit der belgischen Verbindungsstelle vertraglich dahin abgewandelt worden« daß eine Mieterhöhung wegen einer Baukostensteigerung ausgeschlossen 3ein solle (BU 18, 19)®
4» Abschließend führt das Berufungsgericht aus, diq Kläger könnten sich auch nicht darauf berufen, sie seien durch die Drohung, ohne Sicherheitsklausel oder einen entsprechenden Ersatz werde der Mietvertrag nicht abgeschlossen, sowie durch das Ausbleiben der ersten Miet-vorauszahlungsrato in eine Zwangslage geraten, aus der sie 3ich nur durch ihre Zusicherung vom 28. März 1961 hätten befreien können. Auch eine gewisse Zwangslage der Kläger unterstellt, verstoße ihr Vorgehen gegen die Grundsätze eines redlichen Geschäftsverkehrs. Wenn sie Ansprüche aus einem Vorvertrag zu haben glaubten, hätten sie versuchen rnüsson, 3ie durch Klage gegen den belgischen Staat durchzusetzen. Ihr Versuch, sich durch ein scheinbares Einlenken die erstrebten Vorteile (Abschluß des Mietvertrags, Mietvorauszahlung) zu verschaffen, sich aber von der übernommenen Verpflichtung loszusagen, verdiene keinen Schutz. Die Vereinbarung vom 28. März 1961 sei auch nicht wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig. Auch in dem Verhalten der belgischen Verhandlungspartner den Klägern gegenüber sei kein Sittenverstoß zu erblicken. Die Kläger wollten selbst nicht behaupten, die belgischen Offiziere hätten aus verwerflicher Gesinnung gehandelt und die Lage, in der sich die Kläger befanden, bewußt zu ihrem Vorteil ausgenutzt. Davon könne
 auch keine ^ede sein; denn der belgischen Verbindungsstelle könne kein Vorwurf daraus gemacht werden, wenn sie in Übereinstimmung mit der bestehenden .Rechtslage eine ausdrückliche vertragliche Sicherung des vorgesehenen Mietpreises von 2,73 Dfö/qm anstrebte= =
IIo Die Ausführungen des Berufungsgerichts, welche sich weitgehend auf tatrichterlichem Gebiet bewegen, auch die Auslegung individueller Willenserklärungen zu dem Inhalt haben, enthalten mindestens im Ergebnis keinen Hechtsirrtum zu dem Nachteil der Kläger und halten auch den Bügen der Revision gegenüber, die vorwiegend darauf hinauslaufen, ihro eigene Würdigung des Sachverhalts an die Stelle der Wertung durch das Berufungsgericht zu setzen, einer rechtlichen Nachprüfung stand. Die Revision meint, 1. das Berufungsgericht sei zu der Beststellung, eine Erhöhung der Miete wegen einer Steigerung der Baukosten sei ausgeschlossen worden, auf Grund fehlerhaften Verfahrens gelangt (Revisionsbegründung S» 4 - 11),
2, selbst wenn aber am 28. März 1961 ein sonst wirksames Abkommen im Sinne dieser Feststellung getroffen sein sollte, sei es gemäß § 138 BGB nichtig (S. 11 - 13),
3» auch habe es keine Rechtswirksamkeit, weil es der gesetzlichen Form des § 566 BGB entbehre (S. 3, 4) und 4o schließlich sei auch die Auffassung des Berufungsgerichts, dio Kläger könnten sich auf die Unwirksamkeit der Vereinbarung nicht berufen, fehlerhaft begründet (S. 13 - 17). Der Revision ist nicht zu folgen«,
Zu 1 Ausschluß der Mieterhöhung.
Ohne Rechtsirrtum stellt das -Berufungsgericht das Schreiben der Kläger vom 28. März 1961 in den Vordergrund seiner Betrachtungen; denn die in ihm enthaltene Erklärung ist das Schlußergebnia längerer Verhandlungen,
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auf Grund deren die belgische Verbindungsstelle die erwähnte Erklärung als gleichwertigen Ersatz für die Sicherheitsklausel ansah, deren Aufnahme in den Mietvertrag sie verlangt hatte« Es ist nicht erkennbar, inwiefern die Darlegungen des Berufungsgerichts, insbesondere seine Peststeilung, die Erklärung vom 28« März 1961 habe von der belgischen Verbindungsstelle nur dahin aufgefaßt werden können, die Kläger wollten auf eine Mieterhöhung wegen der Baukoctensteigerung verzichten, "schlechterdings unverständlich" sein sollen, wie die Revision meint. Abgesehen davon, daß die Auslegung des Berufungsgerichts schon den Wortlaut der Erklärung für sich hat, hat die Revision auch nicht aufzuzeigen vermocht, daß das Berufungsgericht wesentlichen unter Beweis gestellten Vortrag der Kläger oder unstreitigen Sachverhalt, insbesondere ihrem Inhalt nach unbestrittene Urkunden, übersehen und deshalb nicht in den Kreis seiner Betrachtungen einbezogen hufc«,
a)	Das Berufungsgericht hat sich entgegen der Auffassung der Revision nicht auf eine Wiedergabe "angeblicher" Erwägungen der belgischen Verbindungsstelle beschränkt, ohne genau gegenteilige, aber wesentlich deutlicher zu dem Ausdruck gebrachte Erwägungen der Kläger auch nur zu erwähnen«. Was die belgischen Verhandlungspartner "gedacht" haben und auf Grund der Verhandlungen, die zur Erklärung vom 28. März 1961 geführt haben, dieser auch entnehmen mußten, hat das Berufungsgericht auf Grund der Beweisaufnahme tötrichterlich festgestellt, so daß es verfehlt ist, wenn die .Revision von nur "angeblichen" Erwägungen sprichto Kein Anhalt ist auch dafür gegeben, daß das Berufungsgericht erheblichen Sachvortrag der Kläger unbeachtet gelassen hat, zu demal diese im Tat-
bestand des ßerufungsurteils zwar knapp, aber doch sachgemäß wiedergegeben ist» Ist aber das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß die Kläger die Sicherheitsklausel zunächst ’'mit Nachdruck" abgelehnt haben, dann ist es unerheblich, daß es Einzelheiten über die "Schärfe7 ihres Widerstandes" gegen eine Aufnahme einer solchen Klausel in den Vertrag selbst nicht besonders erwähnt hat« Aus der Stärke dieses Y/iderstandee und der Tatsache, daß die Kläger zunächst nur bereit waren, eine erheblich weniger weitgehende .Erklärung, abzugeben, wie ihr im Tatbestand des Berufungsurteils nicht nur erwähntes, sondern auch in seinem wesentlichen Wortlaut wiedergegebenes Schreiben vom 14. März 1961 zeigt (Bü 4), brauchte das Berufungsgericht nichts gegen seine Auffassung herzuleiten, die Kläger hätten (damals) ihre Erklärung vom 28oMärz 1961 schließlich doch so abgegeben und auch verstanden wissen wollen (BU 15), wie sie die Belgier verstanden haben und nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auch verstehen konnten und verstehen mußten (BU 14)«
b)	Die Revision hat auch nicht aufgezeigt, daß die Belgier nicht der Meinung sein konnten und dürften, die Kläger hätten ihnen durch ihre Erklärung vom 28«März 1961 trotz des vorangegangenen scharfen Widerstandes gegen die Aufnahme einer Sicherheitsklausel in den Vertrag selbst doch einen vollwertigen Ersatz für eine solche Klausel geben wollen«
Die Revision’ meint zwar, das Interesse der Kläger, keinen Vertrag zu schließen, der sie dem wirtschaftlichen Ruin aussetzto, sei größer gewesen als das der belgischen Verbindungsstelle an der Festlegung eines bestimmten Mietzinses. Bas könnte aber nur Bedeutung haben, wenn ein Anhalt dafür bestohen würde, daß die Belgier damals ernst-
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lieh mit dor Möglichkeit zu rechnen brauchten, die Vereinbarung eines Mietzinses mit 2,75 DM im Sinne einer Festmiete, die sieh durch höhere Baukosten nicht er-höhon-durfte, sei für die Kläger ruinös oder könne es werden«. Das ist dem festgestellten Sachverhalt nicht zu entnehmen» Die Rüge der Revision, die Beamten und Offiziere der belgischen Dienststelle seien erfahren genug, um zu wissen, daß niemand in der Lage sei,
 Wohnungen zu erstellen, deren Mietertrag,die “laufend anfallenden Kosten“ nicht deckte, geht ebenso wie ihr Hinweis, es läge auf der Hand, daß es in Deutschland keinen privaten Grundstückseigentümer gegeben habe, der in der Lage gewesen wäre, 1 500 Wohnungen zu erstellen und jährlich 800 000 bis 1 000 000 DIA “draufzuzahlen“, ira wesentlichen ins Leerei denn es handelte sich hier nicht (mehr) um 1 500 Wohnungen, sondern nur um einen Mietvertrag über 156 Wohneinheiten, Außerdem steht hier nur in Frage, ob die Kläger wegen Überschreitung der von ihnen kalkulierten Baukosten eine erhöhte Miete verlangen können«, Nur darüber ist entschieden, weil die Kläger die begehrte Mieterhöhung ausdrücklich nicht auf eine Steigerung der laufenden Bewirtschaftungskosten gestützt haben (BU 17)• Es kann also allenfalls darauf ankommen, ob die Belgier, als ab Februar 1961 über dio Sicherheitsklausel verhandelt wurde, wissen mußten, daß das Ende August I960 abgegebene Angebot der Kläger, in Düren (zunächst 220, jetzt nur noch 156) Wohnungen bezugsfertig zu dem 31* Dezember 1961 für eine Miete von 2,75 DM/qm zur Verfügung zu stellen, für diese im Frühjahr 1961 nicht mehr tragbar war, wenn dieser uietsatz eine Festmiete in dem Sinne sein sollte, daß er sich auch dann nicht erhöhte, wenn die tatsächlichen Baukosten höher würden, als die Kläger ursprünglich kalkuliert hatten»
d
Dafür ist aber ebenfalls dem festgestellten und dem unstreitigen Sachverhalt nichts zu entnehmen«
c)	Nach Auffassung der Revision soll zwar kein Unternehmer die Sicherheitsklausel oder einen gleichwertigen Ersatz haben unterschreiben können, der sich nicht bereits durch abgeschlossene Bauverträge mit den in Betracht kommenden Unternehmen gedeckt hatte* Darauf kann os aber solango nicht entscheidend ankommen, als kein Anhalt dafür besteht, daß die Belgier davon ausgingen, die Kläger hätten das nicht getan und sie hätten auch nicht bei ihrem Angebot von linde August 1960, das sich ausdrücklich auf zu dem 31* Dezember 1961 bezugsfertig werdendo Wohnungen bezog, dieser Tatsache schon bei ihrer Kalkulation Rechnung getragen, zu demal allgemein bekannt war, daß die Bauproiso und Baulöhne schon seit vor I960 laufend gestiegen waren« Die Kläger haben nun zwar, worauf die Revision verweist-, im Schriftsatz vom 30« Dezember 1963 S« 27, 28 vorgetragen, sie hätten die geforderte Pestmieto abgelehnt, »'weil sie sich durch eine derartige Bindung wirtschaftlich auf das Äußerste gefährdet ansehen mußten und weil diese Bindung auch jeder andere sorgfältig kalkulierende Bauherr und Kaufmann als absolut unzu demutbar zurückgewiesen hätte"« Welches die wirklichen Gründe für die Kläger waren, die Sicherheitsklausel (oder eine ähnliche Erklärung) zunächst abzulehnen, ist aber - vom Standpunkt der belgischen Verhandlungspartner aus gesehen - solange unerheblich, als nicht festzusteilen ist, daß ihnen diese Gründe bekannt waren« Dafür bietet aber der festgestellto Sachverhalt und der eigene Parteivortrag der Kläger keinen Anhalt« In der Revisionsbegründung heißt es zwar, die Kläger hätten diese ihre Gründe für die Ablehnung "immer
 
wieder betont“« In den von ihr angeführten Schriftsatzstellen ist das aber nicht einmal behauptet, erst recht ist kein Beweis dafür angetreten, daß dies den Belgiern gegenüber geschehen isto Die von der Revision und im Schriftsatz vom 30«, Dezembor 1963 S«, 27 angeführten Schreiben und die Aktenvermerke der Kläger ergeben eher das Gegenteil, nämlich, daß sie diese Gründe gerade den Belgiern gegenüber nicht genannt haben.» So heißt es im Schreiben vom 2. Februar 1961 nur, der Passus (gemeint Sicherheitsklausel);entspräche nicht dem deutschen Recht, was falsch ist, und man könne ihres Erachtens niemand zurauten, etwas Derartiges zu unterschreiben, wofür jedoch eino Begründung gerade nicht gegeben ist«, Laut Schreiben vom 21c Februar 1961 wollten die Kläger den Passus nicht haben, weil darüber vorher nicht gesprochen worden sei, was unstreitig ist, und wovon auch das Berufungsgericht aujgeht, und weil er “unter Umständen zu Unklarheiten und Meinungsverschiedenheiten führen könnte“, wovon jedoch keine Rede sein kann«, Es sollte damit vielmehr gerade der Sinn des Angebots der Kläger vom 29c August I960 und der Vertragsabrede; “Mietpreis = 2,73 DlS/qo“ klargestellt werden» Richt3 anderes als im Schreiben vom 21» Februar 1961 ist in dem vom 27° Februar 1961 zu dem Ausdruck gebracht«.
Auch dem Schreiben vom 14« März 1961 und den verschiedenen Aktenvermerken der Kläger vom 10c, 14« und 17« März 1961 brauchte das Bexmfungsgoricht nichts zu ihren Gunsten zu entnehmen«, Im Gegensatz zur Auffassung der Revision ergibt sich aus keiner dieser Urkunden etwas über die Gründo, aus denen sich die Kläger gegen die Sicherheitsklausel gewehrt haben, außer, daß sie sie “nicht haben wollten“, “weil sic neu sei“«,
d)	Angesichts der Tatsache, daß, wie soeben dargelegt.
das Berufungsgericht, auch dem Urkundenmaterial nichts
 
darüber entnehmen konnte, aus welchen Gründen sich die Kläger sonst gegen eine Aufnahme der Sicherheitsklausel in den Vertrag selbst gewehrt haben, ist seine Feststellung, das sei - jedenfalls nach Auffassung der "Belgier’1 wegen der Befürchtung der Kläger geschehen, damit würden sie sich des Anspruchs auf (etwaige) Subventionen durch die Bundesrepublik begeben (BU 14), nicht zu beanstanden«. Demgegenüber ist unerheblich, ob die Kläger, wie die Revision jetzt vorträgt, als erfahrene Kaufleute ohnehin nicht ernsthaft daran geglaubt haben, Beihilfen (oder Subventionen) könnten für die hier in Betracht kommenden Wohnungen jemals in Betracht kommen«, Daß sie das den Belgiern gegenüber zu dem Ausdruck gebracht haben, ist auch von der Revision nicht behauptet, die allerdings vorträgt, die bei weitem größero Bedeutung, die einem Verzicht auf die Wirtschaftlichkeit der erstellten Wohnungen gleichkam, sei von ihnen in schärfster Formulierung schriftlich zu dem Ausdruck gebracht«, Letzteres ist unrichtig, soweit die Revision meinen sollte, "den belgischen Vertragspartnern gegenUbex'1*, worauf es allein in dem hier in Betracht kommenden Zusammenhang ankaa, und unerheblich, soweit sie nicht unter Beweis gestelltes schrift-sätzliches Vorbringen der Kläger meint»
e)	Nicht richtig ist weiter der Vortrag der Revision, das Berufungsgericht habe nicht beachtet, daß die Herren von der belgischen Verbindungsstelle "wiederholt” beruhigend zu wirken versucht haben» Irreführend ist es, wenn sie in diesem Zusammenhang auf die Aktennotiz der Kläger vom.17* März 1961 verweist, nach der Capitaine Schetter einmal gesagt haben soll, er brauche "ein Beruhigungsschreiben für Brüssel", und gebeten haben soll, gewisse Dinge in der schriftlichen Erklärung nicht
 
zu berühren; denn diese Notiz bezog sich ausdrücklich
 nur auf Vermietung von Wohnungen in
 aber nicht auf die hier “streitigen“ Wohnungen in
 Der Capitaino Sch^HB» mit dein das fragliche Gespräch
 geführt soin soll, ist zudem als Zeuge vernommen worden.
Er hat nichts von einem Beruhigungsschreiben gesagt«
Ob er nicht danach gefragt ist, ist unerheblich. Laut Protokoll vom 3* Oktober 1963 waren bei seiner Vernehmung der Kläger zu 2 mit seinem Prozeßbevollmächtigten zugegen, so daß sie ihn hätten befragen lassen können, wenn sie seine Bekundung insoweit für erheblich hielten«,
f)	Schon erörtert ist die unstreitige Tatsache, daß bislang in die Verträge eine entsprechende Klausel nicht aufgenommen worden war« Las macht zwar den Widerstand der Kläger gegen eine solche Klausel verständlich, schließt aber nicht aus, daß sie schließlich nachgaben, wie das Berufi ngsgericht feststellt, und im Schreiben vom 28o März 1961 eine Erklärung abgaben, die nach dem ebenfalls vom Berufungsgericht festgestellten übereinstimmenden Willen beider Parteien die gleiche Sicherheit (Schutz der Belgier gegen eine Erhöhung des Mietpreises auf Grund der Baukosten) bieten sollte, wie es die Aufnahme oiner entsprechenden Klausel in den Vertrag selbst getan hätte. Bei dieser Sachlage brauchte das Berufungsgericht nicht, wie die Revision meint, näher zu erörtern, wer sich bei den Verhandlungen um die Sicherheitsklausel in der besseren Rechtslage befand, die Belgier, die eine solche Klausel bislang nicht verlangt hatten und sich möglicherweise beim Scheitern der Verhandlungen Schaöens-ersatzansprüchen au3 culpa in contrahendo ausgesetzt sahen, oder die Kläger, die sich auch nicht ohne Verluste von dem Bauvorhaben, mit dem sie begonnen hatten, lösen konnteno
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g)	Dem "Kompromißcharakter" der Erklärung vom 28* iviärz 1961 brauchte das Berufungsgericht ebenfalls nichts zugunsten der Kläger zu entnehmen« Auch die Belgier haben zwar in ihrem Schreiben vom 17 „April 19619 das vom Berufungsgericht ausdrücklich im Tatbestand seines Urteils (So 5) in diesem Sinne erwähnt ist, hinsichtlich beider zunächst streitigen Punktes "der Verzinsung der Mietvorauszahlung" und der "sogenannten Sicherheitsklausel" von einem mit den Klägern geschlossenen Kompromiß gesprochen, aber hinsichtlich der Klausel nur insoweit, als sie "auf das Einsetzen einer Sicherheitsklausel in den Mietvertrag" verzichteten, da die Kläger durch ein (besonderes) Schreiben versichert hätten, daß "die finanziellen Mietbodingungen im Hinblick auf die Baukosten unverändert bleiben"« Zu der auch von dor Revision vertretenen Ansicht der Kläger, der Ausdruck "Baukosten" in dem Schreiben vom 28»März 1961 betreffe nur die Baukosten, die sie selbst ihrer Kalkulation vom 29« August 1960 zugrundegelegt hätten, hat das Berufungsgericht dahin Stellung genommen, sie find© in dem festgestollten Sachverhalt keine Stütze (BU 14), und hat dao anhand der Aussagen der vernommenen Zeugen erläutert« Demgegenüber verweist die Revision zwar noch auf Sachvortrag in Schriftsätzen vom 18. Juni 1963 So 6 f und 30« Dezember 1963 S« 27 f, der für die Auffassung dor Kläger sprechen soll, aber hierfür nichts ergibt«
Im Schriftsatz vom 18« Juni 1963 ist zwar vorgetragen, zwischen den Teilnehmern der Besprechungen sei immer unstreitig gewesen, den Klägern müsse eine echte Kostenmiete zugestanden werden. Gerade das ist aber nicht richtig« Die Beklagte hat vielmehr ausdrücklich
 bestritten (Schriftsatz vom 2. Juli 1963 S- 9)> daß jemals von "Kostemniete” gesprochen ist, ein Begriff, der in Belgien nicht bekannt sei« Auch im Tatbestand des angefochtenen Urteils ist der Sachvortrag der Kläger, sie hätten in ihren Verhandlungen mit den belgischen Dienststellen stets - auch im März 1961 - die Kostonmiete bzw. die ”preisrechtlich zulässige” Miete verlangt und sich deshalb der Aufnahme einer Sicherheitsklausel in den Vertrag widersetzt (DU 6), ausdrücklich als bestritten bezeichnet, os sei vielmehr nie dio Rede davon gewesen, daß den Klägern die Kostenmiete gesichert werden müßte (BU 10)„
Auch der Vortrag in dem eben erwähnten Schriftsatz, daß den Klägern die Kostenmiete zugestanden werden sollte, komme im Schriftwechsel der Parteien zu dem Ausdruck, ist nicht richtig» Au3 der entscheidenden Zeit ist von der Revision kein Schriftstück angeführt, aus dem sich ergibt, daß die Kläger damals die Kostenraiete für dio BflUBl Wohnungen verlangt haben. Auf das in dem genannten Schriftsatz nur unvollständig wiedergegebene Schreiben der Kläger ,vom 22. Juni 1961 brauchte das Berufungsgericht schon deshalb nicht einzugehen, weil in diesem Zeitpunkt die Verhandlungen über die Wohnungen in DfHfe längst abgeschlossen waren« Im übrigen ist dem Wortlaut diesos Schreibens nichts im Sinne der Darstellung der Kläger zu entnehmen. Es ist zwar - ersichtlich erstmalig - behauptet, die Berechnungen der Kläger für ihr Angebot vom 29° August I960 fußten auf den Kosten und der Kostenmiote vom Mai I960. Daraus ist ober nur für weitero Bauobjekte die Folgerung gezogen, die Kläger seien nur noch bereit, der belgischen Dienststelle ’'diese Wohnungen zur Kostenmiete zu erstellen”.
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Wegen der hier in Frage stehenden ]}|B Wohnungen ist
 im wesentlichen nur darüber Klage geführt, daß sie den
(inzwischen aber unstreitig abgeschickten) Mietvertrag
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noch nicht hätten und/auch die Mietvorauszahlungen noch nicht gezahlt seien, ”das Entscheidende für sie sei, daß sie bei der damaligen so geringen Kostenmiete wenigstens das ihnen zugesagte Geld bekommen müßten”, das Schreiben schließt insoweit, zahlen Sie uns endlich die rdo 660 C00 DM für DflB I und die 252 000 DM für Euren II* Weitere Folgex^ungen sind von den Klägern für die streitigen Wohnungen in	i*a Schreiben vom
22 * Juni 1961 nicht gezogen* Diesem haben die belgischen Dienststellen aber auch insofern widersprochen, als sie Verhandlungen mit den Klägern über die weiteren Objekte abbrachen (Schreiben vom 12* Juli 1961)e
h)	Angesichts der, wie ausgeführt, nicht angreifbaren tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts, weshalb die Belgier auf die Aufnahme der Sicherheitsklausel in den Mietvertrag selbst verzichtet haben, ist es unerheblich, ob dio Kläger der Meinung gewesen sind, die belgische Dienststelle hätte eingesehen, die Kläger könnten sich auf eine solche Klausel nicht einlassen.
Im übrigen hat aber auch das Berufungsgericht tatrichterlich festgestellt, daß die Belgier die Erklärung im Schreiben vom 28. März 1961 gar nicht anders verstehen konnten, als sie sie verstanden haben, und daß die Kläger sie damals auch im gleichen Sinne verstanden wissen wollten (BU 15)«
Danach erweisen sich sämtliche Verfahrensrügon der Revision gegen die Feststellung des Berufungsgerichts, oino Erhöhung der Miete wegen einer Steigerung der Baukosten sei ausgeschlossen, als unbegründet.
 
Zu 2o Zur Nichtigkeit des Abkommens vom__ 26<, März 1961 wegen Sittenverstoßes?
Ohno Rechtsirrtum verneint das Berufungsgericht die Nichtigkeit der Erklärung vom 28. März 1961 aus § 138 BGB, weil den für die belgische Dienststelle und damit auch für die Beklagte handelnden belgischen Offizieren eine verwerfliche Gesinnung (bewußte Ausnutzung der schwierigen Lage, in der sich die Kläger bofanden, zu deren Nachteil) nicht vorgeworfen werden könne (3U 19/20). Soweit die Revision das insbesondere mit Verfahrensrügen angreift, entfernt sie sich bei ihren entsprechenden Ausführungen von dem festgestellten oder sonst vorgetragenen Sachverhalt. Dazu kann ergänzend auf die Darlegungen zu la ff verwiesen werden«
a)	Das Berufungsgericht hat nicht übersehen, daß das Verlangen der Belgier nach Aufnahme der Sicherheitsklausel neu war, sowie daß sich die Kläger, weil sie mit dem Bauen bereits teilweise begonnen hatten, in einer gewissen Zwangslage befanden. Davon ist es ausgegangen.
Es ist aber nicht rechtsirrig, wenn es meint, die Kläger hätten mit dem Baubeginn vor Abschluß der festen Verträge, zu deren Abschluß es, wie ihnen von vornherein bekannt gewesen sei, noch weiterer Verhandlungen bedurft hätte, auf eigenes Risiko gehandelt. Andererseits geht es aber auch ohne Rechtsirrtum davon aus, die Belgier seien durch die ’’Annahme“ des Angebots der Kläger vom 29°August I960 mit Schreiben vom 25° November I960 nicht schon fest im Sinne eines Vorvertrages gebunden gewesen, weil mit dieser Zusage der Inhalt des künftigen Mietvertrages noch nicht in allen wesentlichen Punkten bestimmt oder bestimmbar gewesen soi, es vielmehr noch weiterer Ver-
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handlungen bedurft hätteo Es kommt jedoch auch auf diese Erwägungen solange nicht an, als sich nicht eine verwerfliche Gesinnung der Belgier feststellen läßt*
b)	Biese verwerfliche Gesinnung, die die Kläger ihren belgischen Verhandlungspartnern jetzt vorwerfen, würde aber nur dann festzustellen sein, wenn den Klägern bei dem Scheitern der Verhandlungen der Ruin drohte oder wenn sie dadurch wenigstens in eine solche Not- oder Zwangslage geraten mußten, daß deren "Ausnutzung*1 durch die Belgier als sittenwidrig insbesondere deshalb bezeichnet werden müßte, weil sic die Kläger durch ihr spätes Verlangen auf Aufnahme einer solchen Klausel erat in eine solche Lage gebracht hatten« In diesem Zusammenhang fehlt es, worauf die Hevisionserwiderung zutreffend verweist, bereits an einem ausreichenden Tatsachenvortrag« Nach ihrer eigenen Einlassung hatten die Kläger nämlich die Grundstückserwerbskosten für das Dürener Bauvorhaben mit insgesamt 451 966,40 DM entrichtet, bevor sie Ende Juli I960 zur Abgabe eines Angebotes aufgefordert worden waren» Im übrigen fehlt es an einem substantiierten Vortrag dafür, welche nicht rückgängig zu machenden Maßnahmen sie im einzelnen bis zu dem Zeitpunkt im Januar 1961 getroffen hatten, als sie Kenntnis von dom Verlangen nach Aufnahme einer Sicherheitsklausel erhielten» Auch das kann jedoch noch dahinstehen, weil ihrem Tatsachenvortrag nicht zu entnehmen ist, daß die Belgier, als sic mit den Klägern über die Sicherheitsklausel verhandelten, wissen konnten, diese befänden sich in einer ernsten Zwangslage, die sie, die Belgier, bewußt auonutzten, um ihr Ziel, die Sicherheitsklausel, wenn auch in etwas abgewandeltcr Eorm zu erreichen»
Bafür besteht ebensowenig ein tatsächlicher Anhalt wie
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für die Annahme, die Belgier hätten wirklich mit der Möglichkeit gerechnet oder zurechnen brauchen, die Festlegung der Kläger auf eine Festmieto von 2,73 DM in dem Sinne, 3ie dürfe wegen höherer Baukosten nicht erhöht werden (zu vgl« oben zu 1 unter b und c) könne diese in ernstliche Schwierigkeiten bringen oder gar in den Kuin treiben«
c)	Nach allem ist es nicht zu beanstanden, wenn das Berufungsgericht die belgische Verbindungsstelle für berechtigt gehalten hat, nachdem sie in einem anderen Falle Schwierigkeiten bekommen hatte, energisch auch untez' Androhung, die Verhandlungen sonst scheitern zu lassen, auf Klarstellung dahin zu drängen, daß das Angebot der Kläger und die Bestimmung des Mietsatzes von 2,73 DM im Mietvertrag eine Festmiete in dem von ihnen verstandenen Sinne des Ausschlusses einer Mieterhöhung wegen ei'höhter Baukosten sein sollte, zu demal sie sich von fünf Firmen für bis Bnde 1961 fertigzustellende Wohnungen Angebote hatten machen lassen und sich, was die Kläger wußten, für diese als die Bewerber mit dem billigsten Gebot entschieden hatten«
2u 3° Nichtigkeit oder Unwirksamkeit der Vereinbarung vom 28 o März 1961 we_gon_ Formmangels«
Das Berufungsgericht prüft nicht abschließend, hält es aber für möglich, daß der vereinbarte Ausschluß einer Mieterhöhung als ein selbständiger und wesentlicher Punkt dos Mietvertrages wegen Formmangels nichtig ist« Auch die Revision meint, ein solcher Ausschluß habe rechtsv/irksam nur im Mietvertrag selbst vereinbart werden können* .Das ist nicht richtig«
 
Nach dem unstreitigen Sachverhalt sollten die Wohnungen Angehörigen der belgischen Stationierungsstreitkräfte überlassen werden. Die Bundesrepublik war nur foi'mell Mieter, Gefördert wurde der Wohnungsbau durch die ’■Belgier” dadurch, daß aus dem belgischen Haushalt durch ihr Verteidigungsministerium die Mietvorauszahlungen zur Verfügung gestellt wurden (Mietvertrag § 13 Nr« 7, Schreiben vom 25« November I960)« Boi dieser Sachlago bestehen keine rechtlichen Bedenken dagegen, daß die belgische Verbindungsstelle, wie es hier geschehen ist, mit den Klägern als Vermietern Ausschluß einor Mieterhöhung auf Grund höherer Baukosten auch mit Wirkung zu Gunsten der Bundesrepublik vereinbaren konnteo Diese Abmachung bedurfte keiner Aufnahme in den Mietvertrag« Alsdann war aber auch nicht die Wahrung der Form des § 566 BGB erforderlich« Daran ändert auch nichts, daß die Verpflichtung zur Hingabe der Mietvorauszahlung im Mietvertrag geregelt ist«
Es kann daher dahingestellt bleiben, ob diese und die Form des § 125 Satz 2 BGB (vereinbarte Schriftform) hier auch deshalb nicht erforderlich waren, weil es sich anders als in dem vom Senat (Urteil vom 28«November 1962 - VIII ZR 142/61 - WM 1963, 172 -)	-	r--- 5-
r - t ~*7 entschiedenen Falle nicht um die Änderung eines abgeschlossenen Mietvertrages, sondern um die Abgabe von Erklärungen vor seinem Abschluß handelt, durch die klargestellt werden sollte, wie ein dem Mietvertrag vorangegangenea Angebot und die daraufhin in don Mietvertrag festgelegte Mietzinsvereinbarung zu verstehen war, insbesondere, ob der Mietsatz eine Fest-mietc in dem bei den Vorverhandlungen festgelegten Sinne (keine Erhöhung wegen erhöhter Baukosten) sein sollte«
Zu 4° Vorstoß der Kläger gegen Treu und Glaubeno
 let aber die Vereinbarung des Ausschlusses einer Mieterhöhung nicht wegen Pormraangels nichtig oder unwirksam, alsdann bedarf es auch keiner Entscheidung darüber, ob eine Berufung der Kläger auf den Mangel gegen Treu und Glaubon verstoßen würde.:	:
Die in diesem Zusammenhang erhobenen Revisionsrügen brauchen deshalb nicht bcschiedon zu werden«
Bo
 Zu Art» X § 3 Abbaugesetzo
 Das Berufungsgericht nimmt auch ohne Hechtsirrtum an, daß die Kläger aus Art« X § 3 des Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und Uber ein soziales Miet- und Wohnrecht (=AbbauG) vom 23° Juni I960 (BGBl III 402 - 24) ebenfalls keinen Anspruch auf Mieterhöhung horlciten könneno
 lo Art« X § 3 AbbauG ist zugunsten der Kläger jedenfalls deshalb nicht anzuwendon, weil die ihnen geleistete Mietvorauszahlung nicht aus einem ”öffentliehen Haushalt” im Sinne dieser Bestimmung stammte Der erkennende Senat hat in seinem Urteil vom 7° April 1965 (VIII ZR 2CO/63 - WM 1965, 654) die Grundlagen der Vorschrift aufgezeigto Sie dient dom Ziel, die Wirtschaftlichkeit des Ilausbe-sitzeo zu gewährleisten und ist sonach Ausdruck der deutschen Sozial-, Wii'tschafts- und Gesellschaftspolitik auf dem Gebiet des Wohnungswesens, Sie durchbricht als Ausnahmeregel den für die Rechtssicherheit außergewöhnlich
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wichtigen Grundsatz, daß Verträge zu halten sind«. Diese Folge erscheint allein deshalb gerechtfertigt, weil die von ihr Betroffenen, nämlich die Bundesrepublik, die Bundesländer und die sonstigen öffentlichen Körperschaften teilweise selbst am Zustandekommen des Abbsugesetzes beteiligt waren oder doch dein Gesetzgeber nahestehen und gehalten sind, die von ihm mit dem Erlaß des Gesetzes verfolgten Zwecke zu fördern; weil Arto X § 3 AbbauG der Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe dient, lag es nahe, alle öffentlichen Geldgeber dieser Aufgabe dienstbar zu machen und ihnen, aber auch nur ihnen, zuzu demuten? eine Beschneidung ihrer vertraglichen Rechte hinzunehmen» An dieser inneren Beziehung des Darlehensgebers und Gebers eines Zuschusses zu dem Gesetzgeber und zu der ihm gestellten Aufgabe fehlt es indessen, wenn aus einem ausländischen Haushalt Mittel für den Bau von Wohnungen in Deutschland zur Verfügung gestellt werden« Ausländische öffentliche Geldgeber stohen dem Gesetzgeber des Abbaugesetzes mindestens nicht näher und können daher auch nicht anders behandelt werden als deutsche private Geldgeber, für die der erkennende Senat in dem erwähnten Urteil die Anwendung des Art« X § 3 AbbauG abgelehnt hat» Im vorliegenden Falle kann daher Art« X § 3 AbbauG zugunsten der Kläger nicht eingreifon, weil die Mittel? die ihnen in Gestalt der Mietvorauszahlung zugeflossen sind, wie bereits oben erwähnt, dem Haushalt des Königreichs Belgien entstammen« Das ergibt sich zweifeisfrei aus § 13 Kr» 7 des Mietvertrages„ Dort ist in Satz 2 darauf hingewieson, daß die für die Mietvorauszahlung erforderlichen Felder “beim belgischen Verteidigungsministerium in Brüssel angefordert und von dort zur Ver-
fügung gestellt werden"» Dasselbo geht auch aus dem Schreiben vom 25 * Uoveinber I960 hervor, das der "SBHB BdP de Lflfllfe BuBHB de lBHP
a^BP des AuflBBP	an	die
 Kläger gerichtet hat» Dem formalen Umstand, daß nicht das Königreich Belgien, sondern die Bundesrepublik Deutschland den Mietvertrag mit den Klägern geschlossen hat, daß danach die Bundesrepublik die Verpflichtung zur Mietvorauszahlung traf und daß diese Zahlung möglicherweise auch von der Bundesrepublik selbst geleistet worden ist, kommt dabei keine Bedeutung zu« Entscheidend i3t vielmehr allein, daß es sich nicht um Mittel eines öffentlichen iiaus-halto im Sinne des § 3 AbbauG handelte, d«ho um Mittel die einem deutschen öffentlichen Haushalt endgültig zur Last fallen, mögen die vom belgischen Staat zur Verfügung gestellten Gelder auch durchlaufende Posten im Vermögen der Bundesrepublik geworden und in ihrem Haushalt als solche ausgewiesen sein»
2o Ob Arto X § 3 AbbauG im übrigen, wie das Berufungsgericht angenommen hat, voraussetzt, daß die Person des Geldgebers von derjenigen des Mieters verschieden ist, und ferner, ob die hier geleisteten Mietvorauszahlungen als Darlehen oder Zuschüsse im Sinne der Vorschrift angesehen oder entsprechend behandelt werden können, bedarf nach alledem keiner Entscheidungo
 
Co
 Die Revision muß hiernach als unbegründet zurück-gewieson v;erden0
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Z?0o
Dr0 Gelhaar	Artl	Dr.	Dorschol
1)1% Kezger Dr» Messner