BGH · VIII ZR 231/63

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Leitsatz / Zusammenfassung

Die Revision gegen das Urteil des 7„ Zivilsenats des Oberlandesgeriehts in Düsseldorf vom 26„Juni 1963 wird auf Kosten der Klägerin ssurUckgewiceen« Der Ordnung halber machen wir darauf aufmerksam, daß dieser Verkauf aus Gemeindebesitz erfolgt und daher in diesem Auonahmefall die gesamte Maklerprovision von 2x3 /- bei Vertragsschluß durch den Käufer an uns zu zahlen ist« I« Das Berufungsgericht fuhrt aus* Das Schreiben vom 11« Februar 1961 lasse weder den Schluß zu, daß dor mit 4,50 DU jo qia ausdrücklich erwähnte Kaufpreis die Berechnungsgrundlage des Provisionsanepruehes sei (Standpunkt der Beklagten), noch daß hierfür die Summe aus Kaufpreis und Erschließungabeiträgen zu gelten habo (Standpunkt der Klägerin)« Der Wortlaut lasse sich sowohl für die Ansicht der Klägerin als auch für diejenige der Beklagten anführen« Auch der umstand, daß sich die Beklagte in zwei notariellen Verträgen zur Zahlung des Kaufpreises einerseits und der Erschließungokoaten anderer- seits verpflichtet habe, biete keine zuverlässige Grundlage flir die Entscheidung der streitigen Frage, Es müsse daher für die Berechnung der Provision von dem wirklichen Kaufpreis für das Grundstück ausgegangen werden» Dieser bestehe aber aus dem '’Gegenwert für das Grundstück an 3ich und für die im Zeitpunkt des Verkaufs durch die teilweise Erschließung bereits eingetretene 'iverterhöhung" . Die Revision ist der Ansicht, das Berufungsgericht habe zu Unrecht angenommen, daß die Parteien sich über die Berechnungsgrundlage nicht einig geworden seien» Sie ergebe sich aus dem Schreiben vom 11« Februar 1961, das gegebenenfalls auszulegen gewesen wäre. Die richtige Auslegung des Schreibens hätte, so meint die Revision, das Berufungsgericht zu dem Ergebnis führen müssen, daß die Provision aus der Summe der beiden Beträge (Kaufpreis + Erschließungskosten) errechnet werden müsse. Da3 Berufungsgericht hat aber entgegen der Ansicht der Revision das Angebotsschreiben der Klägerin aasgelegt■> Diese Auslegung geht ersichtlich dahin, das Schreiben könne, weil es an einem Anhaltspunkt dafür fehle, daß auch die Anliegerbeiträge für die Berechnung der Makler-provision heranzuziehen seien, nur dahin verstanden werden, daß der wahre Gegenwert für die Überlassung des Grundstücks Grundlage für die Berechnung der Provision sei» Die ist daher für das Revisionsgericht bindende Die Auslegung ateht im Einklang mit der in Rechtsprechung und Schrifttum vertretenen Ansicht, daß Leistungen des Käufers, die als Teile des Kaufpreises zu gelten haben, in die Berechnungsgrundlage der Maklerprovision oinzubc-ziehen sind, daß das aber nicht für Steuern und sonstige öffentliche Abgaben zu gelten hat (vgl„ AG Brankfurt/Kain vom 19. Anliegerbeiträge sind aber öffentliche Abgaben, die von der Gemeinde, in der das betreffende Grundstück belegen ist, erhoben werden 123 f BBauG), und stellen keinen Kaufpreis dar, der für den Erwerb des Grundstücks zu entrichten ist» Daran ändert auch der Umstand nichts, daß die Beklagte sich hier in einer notariellen Urkunde verpflichtet hat, die Anliegerbeiträge an die Gemeinde zu zahlen» Eit Recht hat das Berufungsgericht daher die in dem Angebotsschreiben der Hohe nach näher bezeichnenden Anliegerbeiträge nicht als "geldwerto Nebenleistungen*' und daher nicht als provioionspfliehtigen Kaufpreis angesehen» Die Sachlage könnte allenfalls dann anders zu beurteilen sein, wenn eine Verkehr:: Sitte im Sinne der von der Revision für richtig gehaltenen Ansicht bestanden hätte» Das hat die Klägerin jedoch in den Tat-sacheninstanzen nicht vorgetragen» 2» Einen Rechtsfehler will die Revision darin sehen, daß das Berufungsgericht irrigerweise angenommen hat, die Beklagte habe die noch nicht durchgeführten Kr-oehließungsarbeiten erst später vergüten müssen» Ersichtlich meint die Revision, das Berufungsgericht habe sich nur deswegen darauf beschränkt, die Vergütung für die bereits ausgeführten Ersehlie Jungsarbeiten in die Grundlage für die Berechnung der Maklerprovieien einzubeziehen, v/eil die Erschließungskosten im übrigen noch nicht fällig gewesen seien, und diese Annahme sei aktenwidrig, weil vorgetragen worden sei, die Beklagte habe sich in einer notariellen Urkunde verpflichtet, 174 000 Bli als Er-3chließungakosten zu zahlen» Auch diese Rüge ist unbegründet» Wie bereits dargelegt, stützt das Berufungsgericht ersichtlich und rechtlich einwandfrei seine Auslegung auf den Inhalt des An-gebotssehreibens, das aber keinen Anhaltspunkt dafür enthält, daß die Beklagte der Verkäuferin als Kaufpreis mehr

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Schlagwörter

GrundstückProvisionBerufungsgerichtKaufpreisSchreibenKlägerinAuslegungRevision

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk; nein Amtliche Sammlungmein BGB § 157 B, 652 Zur Frage, in welchen Umfange Lrschließungs-kosten in die Grundlage für die Berechnung der Maklerprovision einzubeziehon sind» BGH,ürt.Vo 14= Juni 1965 - VIII ZK 231/63 OLG Düsseldorf LG Düsseldorf BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES 231/63 URTEIL in dom Rechtsstreit Verkündet am 14 « Juni 1965 Klett, Justiz-obersekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle der Finanz-, Wirtschafts*- und Versicherungsdienst ^ Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Co vertreter^iurch die Gesellschafter Leo und Willy in A^l^ntraße Klägerin und Revisionsklägerin? - Prozeßbevollmächtigter; Rechtsanwalt'Br« gegen die F tenden Ge Firma do H iti’aße und Söhne vertreten durch den ellschafter Friedrich m 'ch haf-ebenda, - Prozeßbevollmä Beklagte und Revisionsbeklagte, chtigto; Rechtsanwälte Prof«Br« und Br« 2 Der VIIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14, Juni 1965 unter Mitwirkung der Bundesrichter Sr, Gelhaar, Artl, Br, Dorschei? Dr. Meager und Sr, Messner für Recht erkannt; Die Revision gegen das Urteil des 7„ Zivilsenats des Oberlandesgeriehts in Düsseldorf vom 26„Juni 1963 wird auf Kosten der Klägerin ssurUckgewiceen« Von Rechts wegen fatbes tand; Die Klägerin, die auch als Immobilienmaklerin tätig ist, übermittelte der Beklagten durch Schreiben vom 110 Februar 1961 folgendes Angebot; j1Wir »coo». bieten Ihn n wunschgemäß an; p Industrieterrain in Langenfeld ca 150 C00 m - auch in ieilflächen - Preis DM 4,50 ra^ Für den lfd m Straßenfront sind ca 300 DM Anlieger-Beiträge zu entrichten«. Alle erforderlichen Versorgungsanschlüsse (Kanal, Wasser, Strom, Kraftstrom, evtl« auch Gas, sofern erwünscht) sind vorhanden« 0000 Der Ordnung halber machen wir darauf aufmerksam, daß dieser Verkauf aus Gemeindebesitz erfolgt und daher in diesem Auonahmefall die gesamte Maklerprovision von 2x3 /- bei Vertragsschluß durch den Käufer an uns zu zahlen ist« it Am 9» Februar 1962 schlossen die Stadt und die Beklagte zwei notariell beurkundete Verträge; von denen der eine den Kaufvertrag über ein Industrie-grundotück (Kaufpreis 181 052 Hi) und der zweite die Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung von Erschließungskosten in Höhe von 174 000 BK enthält= Bio Beklagte zahlte als Provision 6 > von 181 053 DM« Die Forderung der Klägerin auf Entrichtung von 6 2* clor Drschließungskosten lehnte sie ab. Daraufhin klagte die Klägerin einen ihrer Forderung entsprechenden Betrag von 10 440 BK nebst Zinsen ein0 Das Landgericht gab der Klage statt« Das Oberlandes-gericht hielt die Verurteilung nur in Höhe von 1 844»44 BL! nebst Zinsen aufrecht und wies im Übrigen die Klage ab« Kit der Revision; deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung dos landgerichtlichen Urteils« Entscheidungsgründe s I« Das Berufungsgericht fuhrt aus* Das Schreiben vom 11« Februar 1961 lasse weder den Schluß zu, daß dor mit 4,50 DU jo qia ausdrücklich erwähnte Kaufpreis die Berechnungsgrundlage des Provisionsanepruehes sei (Standpunkt der Beklagten), noch daß hierfür die Summe aus Kaufpreis und Erschließungabeiträgen zu gelten habo (Standpunkt der Klägerin)« Der Wortlaut lasse sich sowohl für die Ansicht der Klägerin als auch für diejenige der Beklagten anführen« Auch der umstand, daß sich die Beklagte in zwei notariellen Verträgen zur Zahlung des Kaufpreises einerseits und der Erschließungokoaten anderer- 4 seits verpflichtet habe, biete keine zuverlässige Grundlage flir die Entscheidung der streitigen Frage, Es müsse daher für die Berechnung der Provision von dem wirklichen Kaufpreis für das Grundstück ausgegangen werden» Dieser bestehe aber aus dem '’Gegenwert für das Grundstück an 3ich und für die im Zeitpunkt des Verkaufs durch die teilweise Erschließung bereits eingetretene 'iverterhöhung" . Der Gegenwert für die im Zeitpunkt des Vertragsschlusseo bereits ausgeführten Erscnließungsarbeiten beträgt nach der weiteren Feststellung im Berufungsurtoil JO 740 DM. Das Berufungsgericht hat daher der Klägerin C /. dieses Betrages, das sind 1 844,44 DM (richtig allerdings* 1 844,40), als weitere Provi ion sugebiliigt. IX. Die Revision ist der Ansicht, das Berufungsgericht habe zu Unrecht angenommen, daß die Parteien sich über die Berechnungsgrundlage nicht einig geworden seien» Sie ergebe sich aus dem Schreiben vom 11« Februar 1961, das gegebenenfalls auszulegen gewesen wäre. Die richtige Auslegung des Schreibens hätte, so meint die Revision, das Berufungsgericht zu dem Ergebnis führen müssen, daß die Provision aus der Summe der beiden Beträge (Kaufpreis + Erschließungskosten) errechnet werden müsse. Sollte aber durch das Schreiben vom 11. Februar 1961 die Vergütung nicht hinreichend bestimmt worden sein, so hätte das Berufungsgericht die Bestimmung des § 653 Abs. 2 BGB anwenden und den üblichen Lohn feststellen müssen. Auch bei dieser Betrachtungsweise sei der Anspruch der Klägerin begründet, denn die Provision sei von allen dem Verkäufer versprochenen Leistungen zu berechnen, demgemäß auch von den Erschließungskosten. III. Die Rügen der Revision sind nicht begründet. Io Den Maklervertrag liegt unstreitig das Angebotsschreiben der Klägerin zugrunde. Der Streit der Parteien geht nur darum, von welchem Betrage die Provision zu errechnen ist. Beide wollen aus dom ..ortlaut des Schreibens ein ihnen günstiges Ergebnis hei'leiten. Da3 Berufungsgericht hat aber entgegen der Ansicht der Revision das Angebotsschreiben der Klägerin aasgelegt■> Diese Auslegung geht ersichtlich dahin, das Schreiben könne, weil es an einem Anhaltspunkt dafür fehle, daß auch die Anliegerbeiträge für die Berechnung der Makler-provision heranzuziehen seien, nur dahin verstanden werden, daß der wahre Gegenwert für die Überlassung des Grundstücks Grundlage für die Berechnung der Provision sei» Diese Auslegung verstößt weder gegen anerkannte Auslegungsregeln, noch gegen Treu und Glauben, noch auch gegen Denkgesetze oder Brfahrungssätzo. Die ist daher für das Revisionsgericht bindende Die Auslegung ateht im Einklang mit der in Rechtsprechung und Schrifttum vertretenen Ansicht, daß Leistungen des Käufers, die als Teile des Kaufpreises zu gelten haben, in die Berechnungsgrundlage der Maklerprovision oinzubc-ziehen sind, daß das aber nicht für Steuern und sonstige öffentliche Abgaben zu gelten hat (vgl„ AG Brankfurt/Kain vom 19. September 1949, abgedruckt in Schwarz, Das Maklerrecht, 1952, Hr. 776; LG Aachen vom 5. Juli 1951 bei Schwarz aaO Kr. 797 = AIZ 1952, 60; OLG Königsberg HRR 1942 Nr. 485; Staudinger/Riedel, BGB 11. Aufl, § 655 Anm. 5 c). Anliegerbeiträge sind aber öffentliche Abgaben, die von der Gemeinde, in der das betreffende Grundstück belegen ist, erhoben werden 123 f BBauG), und stellen keinen Kaufpreis dar, der für den Erwerb des Grundstücks zu entrichten ist» Daran ändert auch der Umstand nichts, daß die Beklagte sich hier in einer notariellen Urkunde verpflichtet hat, die Anliegerbeiträge an die Gemeinde zu zahlen» Eit Recht hat das Berufungsgericht daher die in dem Angebotsschreiben der Hohe nach näher bezeichnenden Anliegerbeiträge nicht als "geldwerto Nebenleistungen*' und daher nicht als provioionspfliehtigen Kaufpreis angesehen» Die Sachlage könnte allenfalls dann anders zu beurteilen sein, wenn eine Verkehr:: Sitte im Sinne der von der Revision für richtig gehaltenen Ansicht bestanden hätte» Das hat die Klägerin jedoch in den Tat-sacheninstanzen nicht vorgetragen» 2» Einen Rechtsfehler will die Revision darin sehen, daß das Berufungsgericht irrigerweise angenommen hat, die Beklagte habe die noch nicht durchgeführten Kr-oehließungsarbeiten erst später vergüten müssen» Ersichtlich meint die Revision, das Berufungsgericht habe sich nur deswegen darauf beschränkt, die Vergütung für die bereits ausgeführten Ersehlie Jungsarbeiten in die Grundlage für die Berechnung der Maklerprovieien einzubeziehen, v/eil die Erschließungskosten im übrigen noch nicht fällig gewesen seien, und diese Annahme sei aktenwidrig, weil vorgetragen worden sei, die Beklagte habe sich in einer notariellen Urkunde verpflichtet, 174 000 Bli als Er-3chließungakosten zu zahlen» Auch diese Rüge ist unbegründet» Wie bereits dargelegt, stützt das Berufungsgericht ersichtlich und rechtlich einwandfrei seine Auslegung auf den Inhalt des An-gebotssehreibens, das aber keinen Anhaltspunkt dafür enthält, daß die Beklagte der Verkäuferin als Kaufpreis mehr 7 zu vergüten habe als den Grundstückspreis im engeren Sinne zuzüglich des Viertes der bereits ausgeführten Krscliließungs-arbeiteru IVo Die Revision der Klägerin erweist sich demnach als unbegründete Sie ist mit der Kosteniolge aus § 97 ZPO zurückzuweiseno Dr„ Gelhaar Artl Dr» Dorschei Dro Mezger .Dr» Messner