Volltext der Entscheidung
2140 051 BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VIII ZK 229/66 URTEIL Verkündet «n.
11n Dezember 1968 Klett, JustizhauptSekretär
«ls Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
des Kaufmanns Gaston F» straße
Klägers und Revisionsklägers,
- Prozeßbevollmächtigter:
Rechtsanwalt Freiherr v»
gegen
die Landeshauptstadt Mi bürgermeister Dr» Jo V1
vertreten durch den Ober
Beklagte und Revisionsbeklagte,
- Prozef3bevollmächtigter: Rechtsanwalt
L'ur
VIII - Zivilsenat des Bundosge:
die nünalicne Verhandlung von 11« Dezember 1968 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr» Haidinger sowie der Bunde er i cht er Artl, Dr0 Messner, Mormann und
Braxmaier
für Hc-cht erkannt:
Die Revision gegen das den Parteien am 3o Oktober 1966 an Vcrkündungs Statt zugestellte Urteil des 1- Zivilsenats des Ober-landesgcrichts München wird auf Kosten des Klägers surückgev/iesen,
Von Hechts wegen
Der Kläger vermietete aus seinem unmittelbar an das Prinsregentenotadion in MfHB angrenzenden Grundbesitz mit Vertrag vom 11« Juni 1957 für die Zeit vom 1„ April 1957 bis 31o März I960 eine Fläche von 1 935 qm an die Beklagte zur Verwertung als Liegewiese im Rahmen des Bade betriebcs des Prinzregentenstadions» Der jährliche Mietzins betrug 3 000 DM» Am 27• April I960 schlossen die Parteien einen Machtragsvcrtrag. Er lautet auszugsweise:
"§ 1
(1) Der am 11e6o1957 abgeschlossene Mietvertrag oie= wird insofern geändert, als der in 5 1 festgelegte Ablauf des Vertragsverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlängert wird,
(2) Der Mietvertrag ist für beide Vertragspartner auf die Dauer der zwischen dom Vermieter und dem Kommunalreferat der Stadt München, Abt Grundstücksverkehr, geführten Erwerbs- bzw, Tauschverhandlungen ». <>» unkündbar«
(3) Sollten die Erwerbe- bzw* Tauschverhandlungen scheitern, was gegebenenfalls ausschließlich die Landeshauptstadt München mit schriftlicher Erklärung gegenüber dem Vermieter fcstzustellen hat, kann der Vertrag von beiden Vertragsstellen unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist spätestens bis zu dem dritten Werktag jeden Monats gekündigt werdeno
§ 2
(1) Die monatliche Miete beträgt ab 1»4d960 vorläufig 2 000,— DM o»»»»»
(2) Die endgültige- Höhe des Mietpreises wird bei Abschluß der Erwerbs- bzw*
2auschverhanÖlungen auf der Grundlage des seinerzeit zu vereinbarenden Grund-stückspreises festgelegt und eine entsprechende Abrechnung vorgenommeno Die Verrechnung erfolgt auf den Kaufpreis«
(3) Sind die Erwerbs- bzw» Tauschverhandlungen nach § 1 Abo« 3 als gescheitert anzusehen, so gilt für die Mietabrechnung der § 2 Abo» 2 Satz 1 sinngemäß»"
Die in diesem Vertrag vorgesehenen Verhandlungen führten zu keinem Erfolg» Der Kläger hielt einen Preis von 350 DM je qn für angemessen, die Beklagte nur 220 DM»
Am 23» März 1961 kam es unter Mitwirkung des persönlichen Referenten des Oberbürgermeisters der Beklagten, Oberrechtsrat F'flBBft zu einer Besprechung» fertigte hierüber eine als "Vormerkung" bezeichnete Aktennotiz» Sie lautet;
"Am Donnerstag, den 23» März 1961 fand in der im Betreff näher genannten Angelegenheit eine Besprechung statt, an der außer Herrn Hechtsrat Herr AmtmannS^HHp|H| und Herr Oberinspektor HppJBBlvomKommunalreferat sowie Herr Gaston F» und dessen
Prokurist, Herr W^P, teilgenommen haben, Ziel der Besprechung war es, eine Annäherung der beiderseitigen Standpunkte zu erreichen, um eine neue Basis für abschließende Verhandlungen zu schaffcn., » <>»
Herr S^BHP erklärte, er sei weiterhin bereit, die Liegewiese im Prinzre-gentenstadion der Stadt zu überlassen, Hach längeren Verhandlungen, in denen Herr S^p|B immer wieder betonte, er würde die Angelegenheit am liebsten über einen Grundstückstausch regeln, kan eine Einigung darüber zustande, den nächsten Verhandlungen folgende Grundlage zu geben:
Die Landeshauptstadt München stellt Herrn SppHi für die Überlassung der Liegewiese ein etwa 500 qm großes Grundstück im \7ert von ca» 150 000 DM zur Verfügungo Es wurde dabei an das Grundstück Ecke N^^-/PPBPP Straße oder ein Objekt mit ähnlicher Verwertbarkeit gedacht» Hinzu kommt eine Aufzahlung von 400 000 DM, von der noch 20 000 DM unter Berücksichtigung der inzwischen eingetretenen Wertsteigerung des genannten städtischen Grundstücks abgezogen werden, so daß als Gegenleistung der Landeshauptstadt das genannte Grundstück und ein Aufgeld von 380 000 DM zu entrichten wären»
Unter den Gesprächspartnern besteht Einigkeit, daß diese Regelung nicht bindend, aber dem Grundsatz nach Inhalt der Abschlußverhandlung ist»"
Eine Abschrift dieser Aktennotiz ging dem Kläger zu»
Weitere Verhandlungen fanden zwischen den Parteien nicht mehr statt » Der Beklagten gelang es in der folgenden Zeit, an einen ihr bereits gehörenden Grundstück, das als Liegowiese dos Prinzregentenstadions noch geeigneter war als das des Klägers, das Portbenützungsrecht der Vorcigentümerin, Prau K^|^, abzulösen• Die Kosten waren wesentlich geringer als der Neuerwerb eines geeigneten Grundstückso Mit Schreiben vom 2» Januar 1962 stellte die Beklagte das Scheitern der Erwerbsverhandlungen fest und kündigte mit einem weiteren Schreiben vom selben Tage den Mietvertrag zu dem 31 Januar 1962«,
Sie stellte ab 10 Februar 1962 die Mietzinszahlungen ein»
Der Kläger ist der Meinung, die Beklagte habe auf Grund des Nachtragsvortragos, jedenfalls aber auf Grund der Besprechung vom 23° März 1961 das Scheitern der Verhandlungen nicht feststellen dürfen, ohne ihm zuvor noch ein letztes Angebot zu machen oder ihm Gelegenheit zu geben, seinerseits ein Angebot zu unterbreiten» Die Kündigung vom 2» Januar 1962 sei deshalb unwirksam» Mit der Klage verlangt er Zahlung des Mietzinses für die Monate Februar bis Mai 1965 mit insgesamt 8 000 DM nebst Zinsen»
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen» Die Berufung des Klägers blieb erfolglos» Die Beklagte erhob im zweiten Hechtszug Widerklage mit dem Antrag, den Kläger zur Zahlung von 32 100 DM zu verurteilen» Zur Begründung führte sie aus, nach dem Inhalt des Nachtragsvertrages habe sie im Palle des Scheiterns der Erwerbsverhandlungen nur die ortsübliche Miete geschuldet» Diese betrage vom 1» April I960 bis 31» Januar 1962 11 900 DM» Gezahlt habe sie aber 44 000 DM» Die Überzahlung sei nach Bereicherungsgrundsätzen zurückzugewähren» Das Oberlandesgericht hat der Widerklage in Höhe von 20 526 DK“ätattge-geben und sie im übrigen abgewiesen»
Mit der Revision erstrebt der Kläger die völlige Abweisung der Widerklage und die Verurteilung der Beklagten nach den Klageanträge Die Beklagte hat gebeten, die Revision zurückzuweisen»
Entocheidungsgründe:
Ao Zur_ Kla_£e
Die Entscheidung über die Klage hängt davon ab, ob die Kündigung der Klägerin zun 31 o Januar 1962 zulässig war, oder ob der Mietvertrag weiterlief<>
1, Das Berufungsgericht führt aus, § 1 Abs» 2 des Nachtragsvcrtragec könne nicht entnommen werden, daß die Beklagte verpflichtet gewesen sei, ihre Verhandlungen mit den Kläger auch über den 23» März 1961 hinaus fortzusetzen«, Nach den Abschluß des Nachtragovertrages sei, wie dort vorgesehen, zunächst über den Erwerb der Liegewiese verhandelt worden» Eine bestimmte Verhandlungsdauer sei nicht festgelegt worden»
Das läßt die Revision gelten» Rechtsfehler sind auch nicht ersichtlich»
2» Ob § 1 Abs» 3 des Nachtragsvertrages, so führt das Berufungsgericht weiter aus, dahin zu verstehen sei, die Beklagte habe das Scheitern der Verhandlungen nur fest-steilen dürfen, wenn sich zuvor die Standpunkte der Partei en als unvereinbar herausgestellt hätten, erscheine zweifelhaft, könne aber dahingestellt bleiben» In jedem Palle sei es ausschließlich der Beklagten überlassen gewesen, wann und
unter welchen Bedingungen sie diese Feststellung habe treffen wollen, vorausgesetzt, dal3 sie dabei nicht gegen die Grundsätze von 'freu und Glauben verstieß«
Auch das wird von der Revision hingenommeno
3, Sie meint aber, auf Grund der Besprechung vom 23 ^ März 1961 habe sich der Kläger nach Treu und Glauben darauf verlassen dürfen und habe sich auch darauf verlassen, daß weitere Verhandlungen stattfinden würden. Die Beklagte hätte ihn daher am 2„ Januar 1962 zunächst die Möglichkeit geben müssen, entsprechend der geänderten Sachlage innerhalb angemessener Frist neue Angebote zu machen«, Als angemessen seien mindestens 3 Monate anzusehen«, Die Kündigung vom 2o Januar 1962 sei daher unwirksam und das Verlangen auf Zahlung von vier Monatsmieten gerechtfertigte
Dem kann nicht gefolgt werden,
a) Das Berufungsgericht stellt fest, Obcri’öchtbrat sei als persönlicher Referent des Oberbürgermeisters zur Entscheidung über einen Grundstückstausch oder einen Grundstückserwerb der Beklagten nicht zuständig gewesen„ Er habe sich in die Verhandlungen eingeschaltet, nachdem diese am 12 o Januar 1961 festgefahren wareno Hiervon sei er durch ein Schreiben des Klägers vom 12 „ Januar 1961 sov/ie durch den Prokuristen des Klägers, unterrichtet wordene
Fischers Bestreben sei es allein gewesen, die Situation aufzulockern und eine Grundlage zu finden, die dem zuständigen Kommunalreferat der Beklagten die Möglichkeit zu neuen Verhandlungen habe geben sollen. Er habe sich erkennbar auf eine reine Vermittlerrolle beschränkt und nicht etwa die Beklagte durch Übernahme irgendwelcher neuer Verpflichtungen binden wollen. Das habe allein dem zuständigen Kommunal-
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referat überlassen bleiben sollen, insbesondere auch die Entscheidung darüber, ob überhaupt mit dem Kläger weiter verhandelt werde«
Was die Revision gegen diese Ausführungen vorbringt, bewegt sich auf dem ihr verschlossenen Gebiete der tatsächlichen Würdigungo Verfahrensfehler hat sie nicht aufgezeigt« Insbesondere trifft die Rüge nicht zu, das Berufungsgericht habe übersehen, daß Sonderbevollmächtig-
ter des Oberbürgermeisters gewesen sei« Die von der Revision für diese Auffassung in Bezug genommene Stelle aus der Niederschrift über die Vernehmung des Zeugen gibt
für ihre Ansicht nichts her« Damit ist der weiteren Schlußfolgerung der Revision der Boden entzogen, Fischer sei zu demindest befugt gewesen, die Art und Weise, in der in der Angelegenheit weiter verfahren werden sollte, für die Beklagte verbindlich fcstzulegen«
War die Beklagte aber am 23» März 1961 keine neuen Verpflichtungen eingegangen, so stellt sich die Besprechung an diesem Tage lediglich als eine Station auf dem Verhandlungswege dar, den die Parteien mit Abschluß des Nachtrags-Vertrages beschritten hatten« Nach dessen § 1 Abs» 3 aber konnte die Beklagte, wie das Berufungsgericht rechtsirrtums-frei ausgeführt hat, nach ihrem Ermessen das Scheitern der Verhandlungen feststellen, soweit sie damit nicht gegen Treu und Glauben verstieß«
b) Im übrigen könnte die Revision selbst dann keinen Erfolg haben, wenn entgegen der zutreffenden Würdigung des Berufungsgerichts die Parteien am 23c März 19„61 vereinbart hätten, ,daß zunächst noch weitere Verhandlungen geführt werden müßten« Eine derartige Absprache konnte nach ihrem Sinn und Zweck (§ 157 BGB) nur für den Pall gelten, daß die
Beklagte tatsächlich an den Grundstück des Klägers noch Interesse hatte« Entfiel dieses Interesse aus Gründen, die nicht mit den Besiehungen der Parteien in Zusammenhang standen, so konnte die Beklagte nicht verpflichtet 3ein, gleichwohl mit dem Kläger weitere Verhandlungen zu führen«
c) Ohne Grund hält die Revision das Verhalten der Beklagten für treuwidrig.
Dal3 der Kläger auf Grund der Besprechung vom 23» März 1961 weitere Verhandlungen habe erwarten dürfen, wie die Revision meint, steht mit der ausdrücklichen Feststellung des Berufungsgerichts in Widerspruch, die Beklagte habe sich dem Kläger erkennbar auch im Hinblick auf die Weiterführung von Verhandlungen nicht binden wollen«
In übrigen gilt folgendes: Unstreitig konnte die Beklagte das an den Grundstück K^HB bestehende Fortbenutzungsrecht mit wesentlich weniger Kosten ablösen, als sie für den Erwerb eines als Liegewiese geeigneten Grundstücks hätte auf wenden müssen« Das Grundstück K^^ war, gleichfalls unstreitig, als Liegewiese des Prinzregentonstadions auch geeigneter als das des Klägers« Es verstand sich daher von selbst, daß die Beklagte nunmehr keinesfalls bereit gewesen wäre, auf der Grundlage ihres bisherigen Angebots von 220 DM jo qm mit dem Kläger zu verhandeln« Da dieser sich auf ein angeblich treuwidriges Verhalten der Beklagten beruft, wäre es seine Sache gewesen, darzulegen, daß und gegebenenfalls zu welchem Preis er abschlußbereit gewesen wäre« Er hat aber nicht einmal vorgetragen, daß er sich überhaupt mit einer Herabsetzung seiner Preisforderung (350 DM je qm) einverstanden erklärt haben würde«
Davon abgesehen hätte ein neues, für den Kläger ungünstigeres Angebot von der Beklagten nur mit einer Offen-
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barung ihrer Verhandlungen mit Frau erklärt werden
können. Das aber konnte von ihr, worauf sie in den Vorinstanzen mit Recht hingewiesen hat, nicht verlangt werden, weil sonst zu befürchten stand, daß der Kläger und Frau sich untereinander zu Lasten der Beklagten
über ihre Preisforderungen verständigten.
Ein Verstoß der Beklagten gegen Treu und Glauben kann daher weder mit der angeblich verspäteten Unterrichtung über ihre Verhandlungen mit Frau K^||^ noch mit der Unterlassung weiterer ErwerbsVerhandlungen begründet werden.
Gegen die Wirksamkeit der Kündigung vom 2, Januar 196? bestehen daher keine Bedenken, Die Beklagte schuldete somit ab Io Februar 1962 keinen Mietzins mehr,
4o In der Berufungsinstanz hatte der Kläger seine Forderung auch mit einem Schadenersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung und Verschulden bei Vertragschluß begründet und ausgeführt, bei pflichtgemäßer rechtzeitiger Unterrichtung seitens der Beklagten über ihre Absicht, sich um eine andere Liegev/iese zu bemühen, würde er das Grundstück noch 1961 für mindestens 440 000 DM verkauft und daraus eine jährliche Verzinsung von 26 400 DM, in 4 Monaten also mehr als 8 000 DM erzielt haben.
Das Berufungsgericht hat zutreffend eine Offenbarungspflicht der Beklagten verneint. Für die Annahme einer Vertragsverletzung ist deshalb kein Raum, Der Kläger ist ira Revisionsrechtozuge auf seine Hilfsbegründung auch nicht mehr surückgekommen.
5c Nach allem ist die Klage mit Recht abgewiesen worden.
Bo Zur Widerklage
Bagagen ist die Widerklage in dem Umfang, in dem das Berufungsgericht ihr stattgegchen hat, begründete
1a Das Berufungsgericht hat die Widerklage entgegen dem Widerspruch des Klägers als sachdienlich zugelassen.
Es hat ausgeführt, die Entscheidung über Klage und Widerklage hänge von derselben Frage, nämlich davon ab, ob die Beklagte am 2, Januar 1962 das Scheitern der geführten ErwerbsVerhandlungen habe feststellen und kündigen dürfen.
Das ist rechtlich nicht zu beanstanden,
2, Das Berufungsgericht hat ausgeführt, § 2 Abs, 3 des Nachtragsvertrages sei dahin auszulegen, daß im Falle des Scheiterns der Erv/erbovcrhandlungen der bei Berücksichtigung aller Umstände angemessene Mietzins für die Zeit von 1, April I960 bis zur Beendigung des Mietvertrages geschuldet werde. Dieser entspreche, wie der Sachverständige Sz^^^ zutreffend ausgeführt habe, der Verzinsung des Verkehrsv/ertes des Grundstücks, der sich nach Lage, Zuschnitt, Beschaffenheit, Nutzungscharakter und Ausnutzungsnöglichkoit richte.
Dieser Ausgangspunkt wird von der Revision gebilligt,
3, Das Berufungsgericht hat sich bei der Feststellung des Verkehrswertes den Gutachten des Sachverständigen
angcschlossen, SzfHP behandelt die vermietete Fläche als sogenanntes Bruttobauland, weil sie, jedenfalls während der Mietseit, weder durch Straßen noch durch Versorgungsleitungen erschlossen war, und ermittelt für den Zeitpunkt
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dec Beginns des Nachtragovertrages (April I960) einen Verkchrswert von 152 865 BM, für die Zeit der Beendigung des Vertrages (Januar 1962) einen Verkehrswert von 272 855 BII-Hicrauo hat er unter Berücksichtigung der Tatsache, daß die Grundstückspreise zunächst geringer und später stärker gestiegen sind, für den Zeitraum von 1» April I960 bis 51°
Januar 1962 einen durchschnittlichen Verkehrswert von 252 845 BM errechnet»
Die Revision neint, das Berufungsgericht habe nicht beachtet, daß die Beklagte in einem Schreiben vom 25» August I960 selbst einen Quadratneterpreis von 220 BM genannt habe* Bas entspreche einen Grundstückspreis von 425 700 BM» Barauf, daß es sich dabei nach Ansicht des Berufungsgerichts um einen Preis für Nettobauland (erschlossenes Bauland) gehandelt iiabe, komme cs nicht an. Bie Beklagte sei zu diesem Preis zun Kaufe geneigt gewesen» Beshalb müsse dieser Preis der Llictsinobercchnung zugrunde gelegt werden»
Bie Rüge ist nicht begründet» Nach der nicht angegriffenen Auslegung dos Berufungsgerichts, war der Mietzins beim Scheitern der Erworbsverhandlungen anhand dos Verkehrswertes, d»h» also nicht etwa auf der Grundlage der von den Parteien in Rahmen ihrer Verhandlungen angebotenen oder verlangten Preise zu bemessen» Mit Recht verweist die Revisionserwiderung darauf, daß der von der Beklagten angebotene Quadratmeterpreis auf dem besonderen Interesse beruhte, das gerade sie wegen der Bedürfnisse des Prinsregentenotadions an der Liegewiese hatte» Nachdem der Erwerb des Grundstücks deswegen nicht zustande gekommen ist, weil das inzwischen gefundene Ersatzgrundstück Kranz das ursprüngliche Interesse der Beklagten an dem Grundstück des Klägers als objektiv ungerechtfertigt erscheinen ließ, vermag das Preisangebot vom 25» August I960 eine Er-
höhung des vom Berufungsgericht im Anschluß an das Sachverständigengutachten ermittelten Verkehrswertes nicht zu rechtfertigeno
4» Zu Unrecht beanstandet die Revision auch die Erwägung des Berufungsgerichts, das notarielle Verkaufsangebot des Klägers vom 10» August 1965, das er an die
Gesellschaft mbH & Go» KG- gerichtet hat, und das auf 510 000 DM lautet, füge sich ohne weiteres in den Rahmen seiner Berechnung des Verkehrswertes ein, Ersichtlich will das Berufungsgericht sagen, dieses Angebot entspreche den inzwischen gestiegenen Grundstücks-proioen und bestätige daher die Berechnung des Sachverständigen« Bas ist rechtlich nicht angreifbar«
5o Bei einer mittleren Verzinsung von 5,5 $ ergibt sich bei einem Vorkehrswert von 252 845 DM ein jährlicher Mietzins von 12 806 DIU Das entspricht einem monatlichen Mietzins von 1 067 DM» Für die Zeit vom 1„ April I960 bis 51o Januar 1962 hat der Kläger daher an Miete zu zahlen;
22 x 1 067 = 25 474 DM
gezahlt hat er 3tattdesscn 44, 000 DM
Demnach hat er ohne Rechtsgrund
geleistet 20 526 DM„
Der V/idcrklageantrag ist daher in dieser Höhe nebst den zugesprochenen Zinsen (§ 291 BGB) begründet»
Die Revision erweist sich somit in vollem Umfange als unbegründete Sie war deswegen mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO surückzuwciseno
Dr„ Haidinger
Artl Dr0 Messner
Mormann Braxmaier
