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BGH · VIII ZH 223/67

Gericht: BGH · Aktenzeichen: VIII ZH 223/67

BMG die Tabellenmiete für eine Wohnung mit Bad und Zentralheizung verlangen, ohne daß die nach § 12 AIIVO vorgenommene Mieterhöhung wegfällt. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die•mündliche Verhandlung vom 18, Juni 1969 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Haidinger sowie der Bundesrichter Artl, Dr. Mezger, Dr. Messner und Braxmaier für Recht erkannt: Es wird festgestellt, daß der Beklagte verpflichtet ist, ab 1, September 1966 bis zur Beendigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses über die im ersten Obergeschoß gelegene Wohnung des Hauses nach § 3 Abs. 1 3. BMG (= Artikel II des Gesetzes zur Änderung des Schlußtermins für den Abbau der Y/ohnungs Zwangswirtschaft und Uber weitere Maßnahmen auf dem Gebiete des Mietpreisrechts vom 24. BMG für vor 1919 errichtete Wohnungen in Städten mit über 100 000 Einwohnern verlangt werden kann, wenn sie mit Bad und Zentralheizung ausgestattet sind. Er ist der Meinung, der Kläger, der für die Einrichtung von Bad und Zentralheizung bereits eine auf § 12 AMVÖ gestützte Mieterhöhung bekommen habe, könne nur die Tabellenmiete für eine Y/ohnung ohne Bad und Zentralheizung, je qm also nur 1,45 DM verlangen. Der Kläger hat Zahlung von 25,59 DM für den Monat August 1966 und im übrigen Feststellung der Verpflichtung des Beklagten begehrt, ab 1. BMG eine Benachteiligung derjenigen Vermieter, die ihre Wohnung erst nach dem 31. Sie könnten, so führt das Berufungsgericht aus, zwar nach § 12 AMYO die Miete um 14 $ der für die Neuausstattung aufgewandten Kosten erhöhen, nicht aber die der Ausstattung entsprechende ^abellenmiete verlangen. Dezember 1965 verbessert hätten, aov/ohl die höhere labellenmiete als auch die Mieterhöhung nach § 12 AMVQ zustehe, könne vom Gesetzgeber nicht gewollt sein. BI.IG) durch Artikel I des Gesetzes zur Änderung des Schlußtermins für den Abbau der Wohnung s zwang sw i r t s c haf t und über weitere Maßnahmen auf dem Gebiete des Mietpreisrechts vom 24. 3. Entsprechend wurde bei der Schaffung des Britten Bundesmietengesetzes verfahren mit einer im vorliegenden Palle einschlägigen Abweichung: Die Grundmiete, von der bei der Ermittlung der zulässigen Mieterhöhung auszugehen ist? Durch die Mieterhöhung aufgrund des § 12 AMVO hatte der Mietzins häufig bereits einen Betrag erreicht, der nicht oder allenfalls unwesentlich unter der ^abellenmiete des § 3 Abs.13. BMG nichts anderes als lediglich die Begriffsbestimmung der Grundmiete enthält, von der bei der Mieterhöhung auszugehen ist (siehe dazu Bundestagsdrucksache IV 3600 Seite 2). BMG genannten Zuschläge sollen al30 nicht etwa durch die Mieterhöhungen nach § 3 Abs. 1 ersetzt werden, wie dies im Ersten Bundesmietengesetz (§ 6 Abs.4) und im Zweiten Bundesmietengesetz in der in Berlin geltenden Passung (§4 Abs.3) für die wegen besonderer Ausstattungsmerkmale zugelassenen Mieterhöhungen ausdrücklich bestimmt worden war. BMG- hat demnach nicht den Verlust der früher zulässigen und in Anspruch genommenen Mieterhöhung wegen Y/ertverbesserungen zur Folge (abweichend soweit ersichtlich nur Bellinger MBH 1967, 451, 452). a) Bas Britte Bundesmietengesetz enthält keinerlei Hinweis darauf, daß die höhere fabellenmiete nur gefordert werden könne, wenn nicht ein Mietzuschlag nach § 12 AMVÖ in Anspruch genommen worden ist. Baß der Gesetzgeber die sich hieraus ergebende Begünstigung des Vermieters übersehen haben könnte, kann schon deshalb nicht angenommen werden, weil in § 2 Abs, 2 Nr. 6 die Bestimmung des § 12 AMVO ausdrücklich erwähnt worden ist. BMG und § 4 Abs.3 2, BMG (Berlin), in denen die Berücksichtigung einer ausstattmigsbedingten früheren Mieterhöhung ausdrücklich angeordnet worden ist, schließt es aus, daß hier nur versehentlich eine Regelung des Inhalts unterblieben ist, wer eine Mieterhöhung wegen Wertverbesserung in Anspruch genommen habe, dürfe nicht die sich aus der Wert-verbesserung ergebende Tabellenmiete fordern» b) Es kann auch keine Rede davon sein, daß die dem Yfortlaut des Gesetzes entsprechende Regelung nicht sachgemäß sei und schon deshalb dem Willen des Gesetzgebers nicht unterstellt werden könne (Meyer, MDR 1966, 375)* In diesem Zusammenhang wird von einer nicht gerechtfertigten doppelten Begünstigung des Vermieters gesprochen (Meyer aaO; LG Tübingen MDR 1967, 47). Ob der in § 12 AMVO gewählte schematische Maßstab (Erhöhung der Jahresmiete um 14 Prozent der aufgewendeten Kosten) zur Kostendeckung wirklich ausreicht, kann zweifelhaft sein, hier aber dahinstehen* Jedenfalls stehen der Sinn und Zweck dieser Vorschrift nicht entgegen, bei der Ermittlung der Tabellenmiete die Ausstattungsmerkmale zugrunde zu legen, für die eine Mieterhöhung nach § 12 AMVO in Anspruch genommen worden ist» Eine mit Bad und Zentralheizung ausgestattete Y/ohnung ist aber nicht deswegen wertvoller, weil die Ausstattung mit besonderen Kosten verbunden war, sondern weil sie einen höheren Hutzungswert hat. Eie Tabellenmiete des § 3 Abs. 1 hat es aber gerade mit dem Entgelt als solchem zu tun, das der Gesetzgeber dort, v/o noch die Preisbindung gilt, für Vermieter und Mieter als vertretbar ansieht, und laicht etwa nur wie § 12 AMVO mit der Eeckimg der Kosten der Ausstattung, nach der sich die Tabellenmiete bestimmt. Ea erfahrungsgemäß die Mieten auch technisch gut ausgestatteter Wohnungen in den sogenannten schwarzen Kreisen nach Ausschöpfung aller zugelassenen Preiserhöhungen nicht unerheblich hinter der in den weißen Kreisen erzielbaren Marktmiete zurückblieben, bestand kein Anlaß, dem Vermieter, der die Miete nach § 12 AMVO wegen Einrichtung von Bad und Zentralheizung erhöht hatte, die Tabellenmiete für eine Wohnung mit Bad und Zentralheizung vorzuenthalten. Dann aber ist auch kein Grund für die Annahme erkennbar, diese sich aus dem Gesetzeswortlaut klar ergebende Rechtsfolge sei vom Gesetzgeber nicht gewollt gewesen. c) Unzutreffend ist ferner die gleichfalls in Rechtsprechung und Schrifttum vertretene Meinung, wenn für Bad und Zentralheizung eine Mieterhöhung nach § 12 AMVO in Anspruch genommen worden sei, habe der Mieter diese Anlagen überwiegend auf eigene Kosten geschaffen; nach § 3 Abs.3 3. Entscheidend ist indessen, daß von einer Schaffung der Anlage auf Kosten des Mieters nur dann gesprochen werden kann, wenn er zur Finanzierung, sei es durch einen Baukostenzuschuß sei es durch ein Darlehen, unter Umständen auch durch eine Mietvorauszahlung, beigetragen hat. Die Anlage ist aber nicht auf seine Kosten geschaffen, wenn er erst nach dem Einbau auf Kosten des Vermieters zur Amortisierung durch einen laufenden Mietzuschlag beitragt. d) Auch der vom Berufungsgericht als maßgebend angesehene Gesichtspunkt der Benachteiligung derjenigen Vermieter, die Bad und Zentralheizung erst nach dem 51. Dezember 1965 bereits vorhanden sind, kann kein Zweifel daran bestehen, daß die spätere Einrichtung eines Bades oder einer Zentralheizung nach dem Vfillen des Gesetzgebers nicht zur Inanspruchnahme einer entsprechenden Tabellenniete berechtigte. Im Zusammenhang der Begründung gesehen bedeutet das, daß es in den zuletzt genannten Fällen bei der Erhöhung nach § 12 AMVO sein Bewenden hat, Erhöhungen aufgrund eines der neuen Ausstattung entsprechenden Tabellensatzes aber nicht in Betracht kommen. Dezember 1965 trotz der Möglichkeit, zu demindest einen feil der Kosten auf den Mieter abzuwälzen (§ 12 AMVO), noch nichts zur Verbesserung der Wohnung getan hatten, war schon deshalb vertretbar, weil die endgültige Beseitigung der Mietpreisvorschriften beim Erlaß des Dritten Bundesmietengesetzes zu dem 1. Angesichts der ebenfalls auf diesen Zeitpunkt festgesetzten Beseitigung des Mieterschutzes (Art. I § 3 aaO) war den Vermietern, die erst nach dem 31. Es bedarf hier keiner Prüfung, wie die Rechtslage heute zu beurteilen ist, nachdem durch das Zweite Gesetz zur Änderung des Schlußtermins für den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über weitere Maßnahmen des Mietpreisrechts vom 21. Dezember 1968 (BGBl. I 1411) in einigen Kreisen und Städten die Aufhebung des Mietpreisrechts weiter hinausgeschoben v/orden ist (in Hamburg bis 51.

Zitierte Normen: § 6 AMVO § 4 BMG § 91 ZPO
KostenBMGMieterhöhungWohnungKlägerVermieterAMVO

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk: ja BGBZ:____________ nein
3. BUG §§ 2 Abs, 2 Nr. 6, 3f AMVQ § 12
Der Vermieter, der vor dem 31. December 1965 cine Altbauwohnung mit Bad und Zentralheizung auegestattet und danach gemäß § 12 AMYO die Miete erhöht hat, kann nach §3 3. BMG die Tabellenmiete für eine Wohnung mit Bad und Zentralheizung verlangen, ohne daß die nach § 12 AIIVO vorgenommene Mieterhöhung wegfällt.
BGH, Urt. v. 18. Juni 1969 - VIII ZH 223/67 - OLG Hamburg
LG Hamburg
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
HII_M.223/67	URTEIL	Verkünde« .m
18. Juni 1969 Klebt„ Justizhauptsekretär
 al« Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 in dem Rechtsstreit
 des Kunstmalers Wolfgang
 in H
5
Klägers und Revisionsklägers.,
- Prozeßbevollmächtigter:
Rechtsanwalt Professor Pr. h.c* MIM in
 gegen
den Kraftfahrer Walter
m
Beklagten und Revisionsbeklagten,
- Prozeßbevollmächtigter:
Rechtsanwalt
2
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die•mündliche Verhandlung vom 18, Juni 1969 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Haidinger sowie der Bundesrichter Artl, Dr. Mezger, Dr. Messner und Braxmaier
 für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 4- Zivilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts zu Hamburg vom 19. Juli 1967 aufgehoben.
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 25,59 DM nebst 4 $ Zinsen seit 4. August 1966 zu zahlen.
Es wird festgestellt, daß der Beklagte verpflichtet ist, ab 1, September 1966 bis zur Beendigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses über die im ersten Obergeschoß gelegene Wohnung des Hauses
 nach § 3 Abs. 1 3. BMG je Quadratmeter Wohnfläche eine Miete von 1,90 DM zu entrichten.
Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Von Rechts wegen Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer eines vor 1919 errichteten Hauses in	Mieter	der	im
 ersten Obergeschoß gelegenen, 58,9 am großen Wohnung ist
 der Beklagte. 1960/61 stattete der Kläger die Y/ohnung mit Bad und Zentralheizung aus. Ara 51- Dezember 1965 betrug der Mietzins 140,92 DM. Darin waren 25,59 DM Mieterhöhung für den Einbau von Bad und Zentralheizung enthalten, 35,—DM Heizungskostenvorschuß und 4,19 DM Müllabfuhrgebühren.
Mit Schreiben vom 8. November 1965 verlangte der Kläger unter Berufung auf §§ 2, 3	3.	BMG	(= Artikel II
 des Gesetzes zur Änderung des Schlußtermins für den Abbau der Y/ohnungs Zwangswirtschaft und Uber weitere Maßnahmen auf dem Gebiete des Mietpreisrechts vom 24. August 1965 BGBl. I 969) erhöhten Mietzins. Er nahm eine Tabellenmiete von 1,90 DIA je qm in Anspruch, die nach § 3 Abs. 1 3. BMG für vor 1919 errichtete Wohnungen in Städten mit über 100 000 Einwohnern verlangt werden kann, wenn sie mit Bad und Zentralheizung ausgestattet sind. Zu der danach sich ergebenden Grundmiete (1,90 x 58,9) von 111,91 DM zahlte er die schon bisher gezahlten Zuschläge von 25,59 DM, 35,—DM und 4,19 DM hinzu und gelangte so auf einen Gesamtbetrag von 176,69 DM.
Der Beklagte hat die erhöhte Miete zunächst gezahlt.
Ab 1. August 1966 hat er seine Zahlungen um 25,59 DM gekürzt. Er ist der Meinung, der Kläger, der für die Einrichtung von Bad und Zentralheizung bereits eine auf § 12 AMVÖ gestützte Mieterhöhung bekommen habe, könne nur die Tabellenmiete für eine Y/ohnung ohne Bad und Zentralheizung, je qm also nur 1,45 DM verlangen. Er, der Beklagte, schulde danach nur (58,9 x 1,45) 85,40 DM zuzüglich der bisherigen Zuschläge zusammen also 150,18 DM im Monat.
 
Der Kläger hat Zahlung von 25,59 DM für den Monat August 1966 und im übrigen Feststellung der Verpflichtung des Beklagten begehrt, ab 1. September 1966 bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nach § 3 3- BHG eine Ta-bellenmiete von 1,90 DM je qm zu entrichten. In den Vorinstanzen wurde die Klage abgewiesen. Mit der von Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seine Anträge v/eiter. Der Beklagte hat beantragt, die Revision zurückzuweisen.
Bntscheidungsgründe:
I.	Die Höhe der labellenmiete ist (u.a.) von der Ausstattung der jeweiligen Y/ohnung abhängig (§3 Abs. 1 3. BMG). § 3 Abs. 2 Satz 1 bestimmt, daß Ausstattungen nur zu berücksichtigen sind, wenn sie am 31. Dezember 1965 vorhanden sind. Daraus folge, so meint das Berufungsgericht, bei einer auf den bloßen Vfortlaut abgestellten Anwendung der §§ 2,3 3. BMG eine Benachteiligung derjenigen Vermieter, die ihre Wohnung erst nach dem 31. Dezember 1965 modernisierten. Sie könnten, so führt das Berufungsgericht aus, zwar nach § 12 AMYO die Miete um 14 $ der für die Neuausstattung aufgewandten Kosten erhöhen, nicht aber die der Ausstattung entsprechende ^abellenmiete verlangen. Das mit dem Gleichheitsgrundsatz (Artikel 3 GG) nicht vereinbare Ergebnis, daß demgegenüber den Vermietern, die die Wohnung schon vor dem 31. Dezember 1965 verbessert hätten, aov/ohl die höhere labellenmiete als auch die Mieterhöhung nach § 12 AMVQ zustehe, könne vom Gesetzgeber nicht gewollt sein. Bei richtiger Auslegung der §§ 2,3 3« BMG könne deshalb der
 Vermieter, der, wie hier, vor dem 31. Dezember 1965 Bad und Zentralheizung eingebaut und dafür bereits eine Mieterhöhung nach § 12 AMVO in Anspruch genommen habe, nur eine Tabellen-miete für eine Wohnung ohne Bad und Zentralheizung verlangen«
II. Der Ansicht des Berufungsgerichts kann nicht gefolgt werden.
1.	Bas Britte Bundesmietengesetz wurde notwendig, weil die im Zweiten Bundesmietengesetz vorgesehene allgemeine Mietpreisfreigabe zu dem 1. Jamiar 1966 (§§ 15,1B 2. BI.IG) durch Artikel I des Gesetzes zur Änderung des Schlußtermins für den Abbau der Wohnung s zwang sw i r t s c haf t und über weitere Maßnahmen auf dem Gebiete des Mietpreisrechts vom 24. August 1965 (BGBl. I 969) um zwei Jahre, nämlich bis 1. Januar 1968 hinau geschoben wurde. Bei den fortschreitenden Kosten- und Preissteigerungen wäre die Verzerrung des Preisgefüges zwischen den aufgrund von Hechtsverordnungen der Länder bereits preisbindungsfreien Altbauwohnungen in den sogenannten weißen Kreisen (vgl. § 15 2. BMG) und den preisgebundenen Altbauwohnungen verstärkt und zugleich die Benachteiligung der Vermieter in den sogenannten schwarzen Kreisen weiter vergrößert worden. In Fortsetzung des Bestrebens des Gesetzgebers, die Wirtschaftlichkeit des Althausbesitzes wieder herzustellen, wurde deshalb in Artikel II des Gesetzes vom 24. August 1965 (- Drittes Bundesmietengesets) die Möglichkeit einer Mieterhöhung für den der Preisbindung weiterhin unterliegenden Wohnraum geschaffen.
2.	Babel wurde auf eine Regelung zurückgegriffen, die schon in § 4 2. BMG und in § 2 der Verordnung über die angemessen erhöhte Miete nach der Mietpreisfreigabe vom 25. Juli
 
(~ AngemessenheitsVO * BGBl. I 532) angewendet worden war.
Es wurden bestimmte Mietsätze für den Quadratmeter vermieteter Wohnfläche eingeführt, die je nach Ausstattung der Wohnung und je nach der Größe der Gemeinde, in der die Wohnung gelegen war, gestaffelt wurden. Auszugehen war dabei jeweils von der Grundmiete, von der die Umlagen für Wasserverbrauch, die Kosten des Betriebes der Zentralheizungs-und Warmwasserversorgungsanlagen, die Umlagen für laufende Mehrbelastungen seit 1. April 1945, etwaige Untermieten-schlage und etwaige Zuschläge wegen Nutzung von Wohnraum Zu anderen als Wohnzwecken abzuziehen waren (§ 1 Abs. 2
 2.	BMG, § 6 AMVO). V/ar die so ermittelte Grundmiete niedriger als der sich aus der fabellenmiete ergebende Betrag, so durfte die Gx'undmiete um den Bifferenzbetrag erhöht werden.
3.	Entsprechend wurde bei der Schaffung des Britten Bundesmietengesetzes verfahren mit einer im vorliegenden Palle einschlägigen Abweichung: Die Grundmiete, von der bei der Ermittlung der zulässigen Mieterhöhung auszugehen ist? war nach § 2 Abs. 2 Nr. 6 3. BMG über die bereits erwähnten Beträge hinaus (§2 Abs. 2 Nr. 1-53. BMG) auch um die Iliet-erhöhung wegen Ytertverbesserungen nach § 12 AMVO zu kürzen.
Der Zweck dieser im Begierungsentwurf des Gesetzes nicht vorgesehenen Neuerung ist offensichtlich. Durch die Mieterhöhung aufgrund des § 12 AMVO hatte der Mietzins häufig bereits einen Betrag erreicht, der nicht oder allenfalls unwesentlich unter der ^abellenmiete des § 3 Abs. 13. BMG lag. 3s wäre deshalb in solchen Pallen keine oder nur eine geringe Mieterhöhung möglich gewesen. Die Beseitigung dieser Benachteiligung der Vermieter, die bereits Wertverbesserungen vor dem 31. Dezember 1965 vorgenommen hatten, war nach dem
 
schriftlichen Bericht des Ausschusses für Y/ohnungsv/escn, Städtebau und Raumordnung (zu Bundestagsdrucksache IV 3600 Seite 2) der Sinn des § 2 Abs. 2 Kr. 6.
4. Mit Recht nimmt das Berufungsgericht an, daß die Abzüge nach § 2 Abs* 2 3. BMG der nach § 3 Abs. 1 ermittelten neuen Grundmiete wieder zuzuschlagen sind. Das ergibt sich zwingend daraus, daß § 2 Abs. 2 3. BMG nichts anderes als lediglich die Begriffsbestimmung der Grundmiete enthält, von der bei der Mieterhöhung auszugehen ist (siehe dazu Bundestagsdrucksache IV 3600 Seite 2). Mehr besagt § 2 Abs, 2
3.	BMG nicht. Diner besonderen Bestimmung, daß die Abzüge nach § 2 Abs. 2 der neuen Grundmiete hinzuzurechnen sind, bedurfte es im Gegensatz zu §12 Abs. 5 AngemessenheitsVO nicht. Bort lag es deshalb nahe, die Hinzurechnung der vorher abgezogenen Beträge ausdrücklich anzuordnen, weil die Altbau-raietonverordnung, in der die preisrechtliche Zulässigkeit der genannten Zuschläge und Umlagen geregelt war (§§ 18 bis 29), als Preisrecht für Mietverhältnisse, die den Preisvorschriften nicht mehr unterlagen - und nur solche konnten unter die AngemessenheitsVO fallen - nicht mehr galt.
Die in § 2 Abs. 2 3. BMG genannten Zuschläge sollen al30 nicht etwa durch die Mieterhöhungen nach § 3 Abs. 1 ersetzt werden, wie dies im Ersten Bundesmietengesetz (§ 6 Abs. 4) und im Zweiten Bundesmietengesetz in der in Berlin geltenden Passung (§4 Abs. 3) für die wegen besonderer Ausstattungsmerkmale zugelassenen Mieterhöhungen ausdrücklich bestimmt worden war. Bas ergibt sich auch aus der Regelung des § 2 3* BMG in der in Berlin geltenden Passung. Bort nämlich fehlt im Gegensatz zu dem Zweiten Bunnes-mietengesetz (Berlin) eine die Anrechnung früherer aus-stattungsbedingter Mieterhöhungen anordnende Vorschrift»

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§ 2 Abs. 2 Nr. 6 3. BMG- hat demnach nicht den Verlust der früher zulässigen und in Anspruch genommenen Mieterhöhung wegen Y/ertverbesserungen zur Folge (abweichend soweit ersichtlich nur Bellinger MBH 1967, 451, 452).
5- Entgegen der Meinung des Berufungsgericht kann der Vermieter, der vor dem 31. Bezember 1965 Bad und Zentralheizung eingebaut und deswegen die Miete erhöht hat, gleichwohl hierfür die in § 3 Abs. 1 vorgesehene entsprechende Tabellen-miete verlangen (so richtig LG Hannover, V/ohnungswirtsehaft und Mietrecht 1967, 104; Fiseher-Bieskau/Pergande/Wcrmit?
Bas Bundesmietrecht Anmerkung 4 zu § 4 3. BMG-; Lutz MBK 1967, 973).
a)	Bas Britte Bundesmietengesetz enthält keinerlei Hinweis darauf, daß die höhere fabellenmiete nur gefordert werden könne, wenn nicht ein Mietzuschlag nach § 12 AMVÖ in Anspruch genommen worden ist. Es stellt allein auf den Zeitpunkt ab, zu dem die Ausstattungsmerkmale vorliegen müssen (§ 3 Abs. 2 Satz 1 3. BMG-)> Eine weitere Unterscheidung fehlt.
Baß der Gesetzgeber die sich hieraus ergebende Begünstigung des Vermieters übersehen haben könnte, kann schon deshalb nicht angenommen werden, weil in § 2 Abs, 2 Nr. 6 die Bestimmung des § 12 AMVO ausdrücklich erwähnt worden ist. Auch das Fehlen von Vorschriften wie der bereits behandelten § 6 Abs. 4 1. BMG und § 4 Abs. 3 2, BMG (Berlin), in denen die Berücksichtigung einer ausstattmigsbedingten früheren Mieterhöhung ausdrücklich angeordnet worden ist, schließt es aus, daß hier nur versehentlich eine Regelung des Inhalts
 
unterblieben ist, wer eine Mieterhöhung wegen Wertverbesserung in Anspruch genommen habe, dürfe nicht die sich aus der Wert-verbesserung ergebende Tabellenmiete fordern»
b)	Es kann auch keine Rede davon sein, daß die dem Yfortlaut des Gesetzes entsprechende Regelung nicht sachgemäß sei und schon deshalb dem Willen des Gesetzgebers nicht unterstellt werden könne (Meyer, MDR 1966, 375)* In diesem Zusammenhang wird von einer nicht gerechtfertigten doppelten Begünstigung des Vermieters gesprochen (Meyer aaO; LG Tübingen MDR 1967, 47). Diese Betrachtungsweise beruht indessen auf einem unzutreffenden Ausgangspunkt*
§ 12 AMVO dient nach seinem Absatz 2 der Deckung der Kosten (Fischer-Dieskau/Pergande/Wormit, a.a.O* Teil G 4 (neu) Anm. 3 und 8 zu § 12 AMVO)', die der Vermieter für Wertverbesserungen aufgewendet hat (Anschaffung und Einbau, Eigenkapitalverzinsung, Verzinsung etwa benötigten Fremdkapitals, Abschreibungen). Ob der in § 12 AMVO gewählte schematische Maßstab (Erhöhung der Jahresmiete um 14 Prozent der aufgewendeten Kosten) zur Kostendeckung wirklich ausreicht, kann zweifelhaft sein, hier aber dahinstehen* Jedenfalls stehen der Sinn und Zweck dieser Vorschrift nicht entgegen, bei der Ermittlung der Tabellenmiete die Ausstattungsmerkmale zugrunde zu legen, für die eine Mieterhöhung nach § 12 AMVO in Anspruch genommen worden ist»
Der Mietzins dient zwar auch und zunächst der Deckung der Kosten des Vermieters. Er ist aber rechtlich gesehen zunächst einmal Entgelt für die Zurverfügungstellung der Mietsache. Je höher deren Gebrauchswert ist, ein desto
- IQ -
höheres Entgelt i3t gerechtfei-tigt. Eine mit Bad und Zentralheizung ausgestattete Y/ohnung ist aber nicht deswegen wertvoller, weil die Ausstattung mit besonderen Kosten verbunden war, sondern weil sie einen höheren Hutzungswert hat. Ebensowenig ist die Erhöhung ihres Gebrauchswertes mit den Kosten der Ausstattung gleichzusetzen. Eie Tabellenmiete des § 3 Abs. 1 hat es aber gerade mit dem Entgelt als solchem zu tun, das der Gesetzgeber dort, v/o noch die Preisbindung gilt, für Vermieter und Mieter als vertretbar ansieht, und laicht etwa nur wie § 12 AMVO mit der Eeckimg der Kosten der Ausstattung, nach der sich die Tabellenmiete bestimmt.
Ea erfahrungsgemäß die Mieten auch technisch gut ausgestatteter Wohnungen in den sogenannten schwarzen Kreisen nach Ausschöpfung aller zugelassenen Preiserhöhungen nicht unerheblich hinter der in den weißen Kreisen erzielbaren Marktmiete zurückblieben, bestand kein Anlaß, dem Vermieter, der die Miete nach § 12 AMVO wegen Einrichtung von Bad und Zentralheizung erhöht hatte, die Tabellenmiete für eine Wohnung mit Bad und Zentralheizung vorzuenthalten. Dann aber ist auch kein Grund für die Annahme erkennbar, diese sich aus dem Gesetzeswortlaut klar ergebende Rechtsfolge sei vom Gesetzgeber nicht gewollt gewesen.
c)	Unzutreffend ist ferner die gleichfalls in Rechtsprechung und Schrifttum vertretene Meinung, wenn für Bad und Zentralheizung eine Mieterhöhung nach § 12 AMVO in Anspruch genommen worden sei, habe der Mieter diese Anlagen überwiegend auf eigene Kosten geschaffen; nach § 3 Abs. 3 3. BMG hätten derartige Wertverbesserungen bei der Ermittlung der Tabellenmiete aber außer Betracht zu bleiben (Glombick,
11
 Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1966, 54; AG Hannover Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1967, 14; IG Düsseldorf ebenda Seite 172).
An dieser Ansicht ist schon unrichtig, daß der Vermieter durch die in § 12 AMVO zugelassene Erhöhung des Mietzinses um 14 Prozent der Einrichtungskosten in wenig mehr als 7 Jahren die Aufv/endungen wieder voll hereinbekomme. Sie berücksichtigt nicht, daß der Vermieter für die in der Regel vorliegende Inanspruchnahme von Fremdmitteln Schuldsinsen zu entrichten hat, und läßt die laufende Entwertung sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten außer;acht.
Entscheidend ist indessen, daß von einer Schaffung der Anlage auf Kosten des Mieters nur dann gesprochen werden kann, wenn er zur Finanzierung, sei es durch einen Baukostenzuschuß sei es durch ein Darlehen, unter Umständen auch durch eine Mietvorauszahlung, beigetragen hat. Die Anlage ist aber nicht auf seine Kosten geschaffen, wenn er erst nach dem Einbau auf Kosten des Vermieters zur Amortisierung durch einen laufenden Mietzuschlag beitragt. Es kommt deshalb nicht darauf an, daß im vorliegenden Falle der Kläger unstreitig die Sätze des § 12 AMVO nicht einmal voll in Anspruch genommen hat.
d)	Auch der vom Berufungsgericht als maßgebend angesehene Gesichtspunkt der Benachteiligung derjenigen Vermieter, die Bad und Zentralheizung erst nach dem 51. Dezember 1965 eingerichtet haben, kann seine Auslegung nicht rechtfertigen. i
i
 
Angesichts der ausdrücklichen Bestimmung des § 3 Abs. 2 Satz 1 3. BMG wonach die in § 3 Abs. 1 genannten Ausstattungen nur zu berücksichtigen sind, wenn sie am 31. Dezember 1965 bereits vorhanden sind, kann kein Zweifel daran bestehen, daß die spätere Einrichtung eines Bades oder einer Zentralheizung nach dem Vfillen des Gesetzgebers nicht zur Inanspruchnahme einer entsprechenden Tabellenniete berechtigte. Die Regelung des § 2 Abs. 1 3. BMG ist ausweislich der Begründung des Regierungsentwurfes (Bundestagsdrucksache IV 3199 Seite 9) ,fzur Klarstellung von Zweifelsfragen" erfolgt. Da entsprechende Bestimmungen im Zweiten Bundosmietengesetz und in der AngemessenheitsVO fehlten, war es nämlich zu Zweifeln darüber gekommen, ob dann, wenn die Ausstattungsmerkmale nicht am Erhöhungsstichtag, sondern erst später geschaffen wurden, noch eine entsprechende Erhöhung der Tabellenmiete möglich sei. In der Begründung des § 3 Abs. 2 Satz 1 3. BMG (Bundestagsdrucksache IV 3199 Seite 9) ist ausdrücklich ausgeführt, daß nur die am 31. Dezember 1965 vorhandenen Ausstattungen bei der Anwendung der qm-Sätze des § 3 Abs. 1 berücksichtigt1 werden können. Weiter heißt es, der Vermieter, der nach dem 31. Dezember.1965 bauliche Verbesserungen vornehme, könne die Mieterhöhungen nach § 12 AMVÖ in Anspruch nehmen. Im Zusammenhang der Begründung gesehen bedeutet das, daß es in den zuletzt genannten Fällen bei der Erhöhung nach § 12 AMVO sein Bewenden hat, Erhöhungen aufgrund eines der neuen Ausstattung entsprechenden Tabellensatzes aber nicht in Betracht kommen.
13 -
Unter diesen Umständen ist der Schluß des Berufungsgerichts nicht erlaubt, der Gesetzgeber habe die unterschiedliche Behandlung der Vermieter je nachdem, ob sie die Ausstattungsmorkmale des § 3 Abs. 1 3. BMG vor oder nach dem 31. Dezember 1965 geschaffen haben, nicht gesehen. Unrichtig ist aber auch, daß die sonach gewollte unterschiedliche Behandlung mit dem Grundgesetz (Artikel 3 GG) nicht zu vereinbaren sei. Im Interesse der Rechtssicherheit war es durchaus sachgemäß, bei der Frage, welche labellenmiete jeweils erhoben werden kann, auf einen bestimmten Stichtag abzustellen und demnach Mieterhöhungen nicht zuzulassen, soweit die Brhöhungsmerkmale im Zeitpunkt der Erhöhungsnöglichkeit nicht Vorlagen. Die damit verbundene Benachteiligung derjenigen Vermieter, die bis 31. Dezember 1965 trotz der Möglichkeit, zu demindest einen feil der Kosten auf den Mieter abzuwälzen (§ 12 AMVO), noch nichts zur Verbesserung der Wohnung getan hatten, war schon deshalb vertretbar, weil die endgültige Beseitigung der Mietpreisvorschriften beim Erlaß des Dritten Bundesmietengesetzes zu dem 1. Januar 1968 bevorstand (vgl. Art« I des Gesetzes vom 24.8.1965). Angesichts der ebenfalls auf diesen Zeitpunkt festgesetzten Beseitigung des Mieterschutzes (Art. I § 3 aaO) war den Vermietern, die erst nach dem 31. Dezember 1965 ihre Wohnung verbesserten, jedenfalls ab I. Januar 1968, also nach einer verhältnismäßig kurzen Übergangszeit von 2 Jahren die Möglichkeit gegeben, entweder durch einseitige Erhöhung auf die etwa angemessene Miete (§§ 17,18 Abs„ 2 2. BMG in Verbindung mit § 23 1 - BMG) oder durch Vereinbarung mit dem Mieter oder durch Kündigung und einen neuen Mietvertrag sei es mit
 dem alten oder einem neuen Mieter den Mietzins der inzwischen erfolgten Verbesserung des Mietobjektes anzupassen. Es ist also nicht richtig, daß durch das Dritte Bundesmietengesetz gleiche Tatbestände ungleich behandelt werden. Vielmehr ließ die Anwendung des Gesetzes in dem Sinne, wie es seinem klaren Wortlaut entspricht, jedenfalls zur Zeit seines Erlasses keine ungerechtfertigten Ergebnisse noch gar eine Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes erwarten.
Es bedarf hier keiner Prüfung, wie die Rechtslage heute zu beurteilen ist, nachdem durch das Zweite Gesetz zur Änderung des Schlußtermins für den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über weitere Maßnahmen des Mietpreisrechts vom 21. Dezember 1967 (BGBl. I 1251) und das Gesetz zur Änderung mietpreisrechtlicher Vorschriften vom 20.
Dezember 1968 (BGBl. I 1411) in einigen Kreisen und Städten die Aufhebung des Mietpreisrechts weiter hinausgeschoben v/orden ist (in Hamburg bis 51. Dezember 1970), ohne daß in dem im Rahmen dieser Gesetze erlassenen Vierten und Fünften Bundesmietengesetz eine Beseitigung des Stichtages des 31. Dezember 1965 erfolgt ist. Soweit dadurch, was hier offen bleiben kann, nunmehr eine unerträgliche Benachteiligung der Vermieter eingetreten sein sollte, die ihre Wohnungen nicht schon am 31. Dezember 1965 mit den Ausstattüngsmerkmalen des § 3 Abs. 1 3. BMG versehen hatten, rechtfertigt das keinesfalls, die vom Gesetzgeber gewollte und auch sachlich gerechtfertigte vorübergehende Begünstigung der anderen Vermieter im Wege der Auslegung zu beseitigen. Fraglich könnte allenfalls sein, ob für eine der insoweit geschaffenen neuen Lage Rechnung tragende entsprechende Anwendung der Stichtagsvorschrift des § 3 Abs. 2 Satz 1 3o B1.IG
 
Raum ist (vgl. zu § 4 2. BMG: Holtgräve, Neues Miet~ und Wohnrecht, Anm. 11 zu § 4 2. BMG).
III. Nach allem unterliegt das Berufungsurteil der Aufhebung. Weitere Auf3tlärung ist bei dem unstreitigen Sachverhalt nicht erforderlich. Der Senat v/ar deshalb in der Lage, selbst nach den im zweiten Rechtszuge gestellten Anträgen des Klägers zu erkennen. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO.
Br. Haidinger	Artl	Br,‘-	Mezger
 Br. Messner Braxmaier