Volltext der Entscheidung
Hachschlagev/erks ja BGHZ* ja
BGB § 654
Ist dem Hakler von beiden Vertragsteilen gestattet, auch für den anderen feil tätig zu werden (Doppelauftrag),und muß er sich daher strenger Unparteilichkeit; befleißigen, so darf er in der Kegel dem Käufer ohne Irlaubhis des Verkäufers nicht erklären, der geforderte Breis sei zu hocho
BGH, ÜrtoVo 25o Oktober 1967 - tili ZK 215/66 - OLG Düsseldorf
DG Düsseldorf
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VIIIJS5BJ15/66 URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am
25 = Oktober 1967 Klettj Justizhaupt selcretär
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
des unter der Firma handelnden
Kaufmanns Willi in BVBHH, ÄlBfc-Straße
Prozeßbevoilmächtigter: Rechtsanwalt Rr»
W:
Anton
iring
Rrozeßbevollraäohtigter: Rechtsanwalt Dr.hoe
«* 2 *
Der VIIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 25» Oktober 1967 unter Mitwirkung der Bundesrichter Br. Öelhaar,
Dr« Messner, Dr« Weher, Mormann und Braxraaier
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 7. Zivilsenats des öberlandesgerichts in Düsseldorf vom 31 « März 1965 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen*
Von Rechts wegen Tatbestand:
Der Kläger, Inhaber einer Immobilien-Maklerfirraa in DUflHMBHi, erfuhr im August 1962 durch ein Zeitungsinserat des Beklagten, daß dieser sein Einfami^ lienhaus in HöflE bei DtMMBM für einen Festpreis von 370 000 DM" verkaufen-wollte« Am 50«
August 1962 besichtigte sein Angestellter, der Stadtober am tmann i.R« HoflHNMME, das Baus* Der Beklagte gab ihm das Haus zu dem Verkauf an Hand, bestand jedoch auf dem Preis von 370 000 DM, obsehon ihm HoiMHi sagte, daß nach dem Ergebnis seiner Besichtigung unter Berücksichtigung der damaligen Marktlage nur 300 000 DM t’marktgerecht" seien« ln dem Schreiben vom 1. September 1962, mit dem der Kläger dem Beklagten den Maklerauftrag bestätigte, hieß, es:
’’Wunschgemäß werden wir einen Verkaufspreis von DM 370 Ö00 fordern und uns solange ura den Verkauf "bemühen, Dis v;ir einen passenden Interessenten nachweisen können *«.n
Zur damaligen Zeit hatte der Kläger von den Eheleuten Marsch Auftrag, ihnen ein Villengrundstftek in der Umgebung von DiflBBHHI zu vermitteln, das etv/a 200 000 - 250 000 DM kosten sollte* Am 31. August 1962 zeigte ihnen loflHMRl ein Haus in HötfR, das sie. jedoch nicht besichtigen konnten, weil die Eigentümerin abv/esend war. Als nun HotflMHHMMi von dem Haus des Beklagten sprach, das er am Vortage besichtigt- hatte , wünschten die Eheleute 14MMt dieses Haus zu sehen, obschon goiMMi ihnen sagte, daß der Beklagte auf einem Breis von 370 000 DM bestehe. Er führte die Eheleute noch am selben Abend zu dem Beklagten, der mit ihnen sogleich in Anwesenheit HoatfBBBNl verhandelte. Die Eheleute waren am Ankauf sehr interessiert, jedoch nicht bereit, die geforderten 570 000 DM zu zahlen * Am folgenden SEage verhandelte-der Beklagte mit ihnen weiter, wobei es wiederum im wesentlichen um den Breis ging. HottfHHHBi war mitgekommen, jedoch auf Wunsch des Beklagten bald wieder gegangen*
Am 3. September 1962 einigte sich der Beklagte mit den Eheleuten KIM auf 320 000 DM und ließ den Verkauf sogleich beurkunden.
Der Kläger, der von den Käufern 3 % BrovIslam erhalten hat, verlangt auch vom Beklagten diese Bro-vision.
Das Bandgericht hat der auf Zahlung yon $ 60G DH gerichteten Klage stattgegeben, das Berufungsgericht
hat sie angewiesen» Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Begehren weiter„
Entsche idungsgründe;
I.
Bas Berufungsgericht ist der Meinung, der Makler«
lohn sei durch das Verhalten HotftfHttHB vervfirkt (§ 654 BGB) o Diesem sei zwar gestattet gewesen, auch für die Käufer tätig zu sein» Er habe dabei aber gegen seine Pflicht verstoßen, als ehrlicher Makler nach beiden Seiten hin unparteiisch zu vermitteln» Der Beklagte habe nämlich HottfMiHMl gesagt, er halte an
seinem Preis von 370 000 DM fest, obschon dieser ihm vorgestellt habe, daß nach seiner Berechnung der Marktwert weit niedriger sei» Dennoch habe Hoflflfe-iMHi - so stellt das Berufungsgericht aufgrund dessen Aussagen fest - am 31• August 1962, als der Beklagte mit den Käufern über den Preis verhandelte, diesen erklärt, er halte 300 000 DM für richtig, dieser Preis sei auch für den Kläger als Grundstücksmakler der '’marktgerechte Preis"» Später, als die Verhandlung zu keiner Einigung geführt hätte, glätten, so stellt das Berufungsgericht weiter fest, die Eheleute M4MK HoaMBHMi nochmals hach dem
preis gefragt, den sie zahlen kannten» label. sei Brau in ihn gedrungen, ”er möchte ihr hdu
wirklich sagen, was für das Grundstück bezahlt wer-den könne - ob der Kläger eine Baxe auf genommen habe” , Dies habe EouflflMBMi bejaht und nochmals ge-
sagt, nach dieser laxe sei der Verkaufspreis 300 000 DM»
Das Berufungsgericht hat in diesen Erklärungen HotMMPMMB eine "krasse Parteilichkeit” für die Käufer und gegen den Beklagten erblickt und daher die Voraussetzungen^ des § 654 BOB als erfüllt angesehen»
IX»
Die Revision hält diese Beurteilung der Erklärungen HoMMHBi zu Unrecht für rechtsirrig»
1. Vergeblich macht die Revision geltend, HHMi habe das, was er den Käufern gesagt und auf deren Fragen geantwortet hatte, sagen dürfen, ohne gegenüber dem Beklagten treuwidrig zu handeln» Mit Recht hat das Berufungsgericht die objektiven Voraussetzungen des § 654 BOB bejaht»
a) Der Makler muß die Interessen seines Auftrags gebers loyal wahrnehmen» Er hat sich für einen günstigen Abschluß einzusetzen: bei einem Verkaufs-Auftrag für einen möglichst hohen Breis, bei einem Kauf-Auftrag für einen möglichst niedrigen» Wegen der schon deshalb widerstreitenden Interessen der Vertragsteile wird er daher im allgemeinen nur einem von ihnen uneingeschränkt treu dienen können» Dennoch wird ihm oft gestattet, auch für den anderen
feil tätig zu werden . Bas folgt in aller Regel schon aus dem Inhalt seines Auftrages, wenn er nur für den einen Teil Vermittlungsmakler, für den anderen dagegen nur Nachweismakler ist (RG JW 1922, I64 j OLG Stuttgart NJW 1954c» 313). Jedoch obliegt auch einem Mahler, der durch bloßen Nachweis seine Provision verdient, eine nachwirkende Treupflicht: er darf, wenn er nach dem Nachweis noch weiter tätig wird, dabei nichts tun, was dem Interesse seines Auftraggebers zuwiderläuft (EG Seuff/rch-56-Nr,24; LZ 1931,
624). Daher ist das Vorbringen der Revision, der Kläger sei, wie sich aus seinem Bestätigungsschreiben vom 1. September 1962 ergebe, nur Nachweismäkler des Beklagten gewesen, unerheblich« Andererseits wird es einem Makler, der Vertrauensmakler ist, nur selten gestattet sein, auch für den Gegner tätig zu sein '(RG JW 1915, 200; Senatsurteil vom 22« April 1964 - tili m 225/62 si JM § 652 Nr« 13 == BGHWarn 1964 Nr« 115 * NJI 1964, 1467). Im vorliegenden Ball wußte jedoch der Beklagte, daß schon von den Kaufern beauftragt war« Br konnte daher nichts dagegen einwenden, daB dieser auch wei^ terhin die Käufer beriet. HoiMBHtaK war somit nicht Vertrauensmakler des Beklagten, sondern Makler für ihn und für die Eheleute
b) Daß es bei solchen ’’Doppel-Aufträgen1’ zu Kollisionen der widerstreitenden intefessen kom^ men kann, liegt auf der Hand. Dennoch sind sie nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch nicht verböte«
und in der Praxis, vor allem bei Immobilienmaklern,/ häufig» Dadurch entsteht die oft schwer zu beantwortende Präge, wann der Makler, dem nach beiden Aufträgen die Tätigkeit für den anderen Teil gestattet ist, dennoch "dem Inhalt des Vertrages zuwider" für den Gegner tätig geworden ist. Allgemeine Grundsätze können hier nur mit Vorsicht aufgestellt werden. Vieles hängt von den Ilmständen des konkreten Palles ab CBS® RGRK 11. Aufl. § 654- Anm. 2 mit RG Gruchot 65, 86 = RG WarnRspr 1920 Nr. 156» Seuffi\rch
Ist dem Makler die Doppeltätigkeit gestattet, so bleibt dennoch die Grundpflicht des Maklers bestehen, für seinen (hiertseine) Auftraggeber treu tätig zu werden» Es ist anerkannt, daß er auch bei einem Doppelauftrag nicht den einen dadurch bevorzugen darf, daß er den Vorteil des anderen "schlecht und gewissenlos" wahrnimmt, gar "Mittel, die gegen die guten Sitten verstoßen", anwendet (so RG JW 1913, 641 = RG WarnRspr 1913 Mr. 288). Auch bei einem erlaubten Doppe1-Auftrag ist deshalb der Hakler gehalten, seinen Auftraggeber - hier also beide - über all das aufzuklären, was für dessen Ent?-Schluß bestimmend sein kann und was er wissen muß, um sich vor Schaden zu bewahren (RGZ 138, 94, 97 j BGH Urt.Vo 8» März 1956 - XX ZR 73/55 - 31 1956,
733). Diese Pflicht zu dem Reden, die ihm gegenüber dem einen Auftraggeber obliegt, geht der gegenüber dem anderen Teil bestehenden Pflicht vor, die von die«? eem Teil ihm anvertrauten ungünstigen Umstände für sich zu behalten. Das entspricht dem wohl verstandenen Interesse seiner beiden Auftraggeber. Jeder
•von ihnen nimmt in Kauf, daß den Malaien den Segnen üben ungünstige Umstände aufklärt, weil dem den Ton-’* teil gegenübersteht9 vom Makler auch das zu erfahren, was dem Segnen ungünstig ist« Dennoch hat auch den Doppel-Makler die Interessen seinen beiden Auftraggeber zu wahren, indem er sich strenger |M|)äntailich^, keit gegenüber beiden befleißigen muß, um ihnen in fairer Weise zu dienen (vgl» Senatsurteile vom 8. Pebruar 1967 - Till ZR 174/64 - IDE 1967, 582 = Dl 1967, 263 und vom 26. April 1967 - VIII ZR 279/64 -).
c) Dieses Gebot hat Hourticolon verletzt. Der Beklagte hatte ihm eindeutig erklärt, er wolle 370 000 DM als Kaufpreis erzielen. Dies mußte für HoflBfei maßgebend sein und nicht der Kaufpreis, den er für richtig hielt. Der Preis einer Sache muß nicht ihrem Wert entsprechen. Er richtet sich gerade bei Grund-stücken, und vor allem, wie hier, bei luxuriösen Vil-len-Grundstüeken nach Angebot und Machfrage und wird ■Jeweils zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt. "Marktpreis" und objektiver Verkehrswert spielen ke|* ne entscheidende Rolle, vielmehr sind oft spekulative Momente (Kaufkraft, Geldwert usw.) von erbrbiieher : • Bedeutung, häufig auch die persönlichen Vorste Hungen und Wünsche der Kaufinteressenten. Der Verkäufer versucht den höchstmöglichen Preis zu erzielen, mag dieser auch "unvernünftig*1 sein. Der Käufer ist. ‘bestrebt, möglichst wenig zu zahlen, mag dabei das Grundstück auch "verschenkt" sein. Wer bei diesem Ringen um den Preis den Gegner in se ine; Karten blik-
ken läßt, hat bald verspielt (so treffend Reichel, Mäklerprovision 1915 S. 238) o Der Grundstücksmakler hat nicht dafür zu Sorgens daß der Preis ^angemessen", "markigeröcht" oder "volksv/irtschaftlieh vernönftig,i ist. Maßgebend ist, nachdem die Preisvorschriften auf-gehoben sind, allein der Preis, auf den sich die Parteien einigeno
Daher darf der Makler, der einen Doppe1-Auftrag hat, in die Preisverhandlungen - solange diese red-liehen Gepflogenheiten entsprechend verlaufen - grundsätzlich nicht eingreifon. Zwar wird oft sein Auftraggeber ihn gerade deshalb um Vermittlung gebeten haben, weil er den Grundstücksmarkt kennt und ihn bezüglich des Preises sachverständig beraten kann« Der vom Käufer beauftragte Makler muß daher, wenn er das Grundstück selbst bewertet und eine "Pare" aufgestellt hat, diese seinem Auftraggeber nennen und ihm sagen, was er fordern bzw. bieten sollo Das aber kann bei einem Doppel-Auftrag nicht mehr gelten. Hier darf der Makler - jedenfalls wenn er den Verkäufer schon über den Preis beraten und dieser dann seine Forderung gestellt hat - dem Gegner nicht mehr mit seinem Wissen und sei^ nem Rat dienen. Auch wenn der Gegner ihn befragt, darf er ihn nicht mehr beraten, weil er sonst die Interessen des änderen Teiles beeinträchtigen würde* er? muß ihn darauf verweisen, sich anderweit Rat zu holen.
Will er ihm dennoch auch in dieser Preisfrage dienen, so muß er sich das von dem anderen Teil ausdrücklich erlauben lassen. Weigert sich dieser, so muß er, will er die Fragen des einen Auftraggebers trotzdem beantworten, dem anderen offen erklären? daß er nicht mehr
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für ihr tätig wird, von ihm also auch keine Provision mehr verlangen wird (so RG Recht 1911 Hr« 1119:)* Renn er kann unter solchen Umständen nicht beiden Teilen dieneno lut er es dennoch, so nimmt ihm das Gesetz ' die Provision (§ 654 BGB)0 Brat dann, wenn die Kontrahenten um seinen Rat bitten, weil ihre Verhandlung gen zu scheitern drohen, darf er sich in die Diskussion um den Preis einschalten und auf einen Kompromiß hinwirken, mag er sich dabei auch gegen die Vorstellungen eines seiner Auftraggeber wenden müssen« Ohne solche ausdrückliche Erlaubnis darf er nur dann auf den Preis einwirken, wenn es seinen Auftraggebern nicht so sehr auf einen möglichst günstigen Preis an-kommt, sondern darauf, überhaupt zu einem Abschluß zu gelangen (RG Recht 1907 Kr, 3799 = Gruchot 52, 992;
RG WarnRspr 1920 Nr = 156 = Gruohot 65, 86), So aber lag die Sache hier nicht. Dem Beklagten kam es vielmehr darauf an, seine Preisvorstellung durchzusetzen»
d) Zu Unrecht meint die Revision, der Makler müsse all das, was er von dem einen Auftraggeber erfahren habe, "gleichermaßen" auch dem anderen mitteilen» Das ist in dieser Allgemeinheit, jedenfalls hinsichtlich des Preises, nicht richtig»
Bei einem Doppel-Auftrag soll zwar der Makler beide feile zusammenbringen und muß daher auf Sie aülf ■ gleichend einwirken» Der Grund stücksmakle r ist aber .- anders als der Handelsmakler (J 98) - nicht Schlichter zwischen den wider streitenden feilen» Br darf seine eigene Wertung nicht zur Geltung bringen (RG Recht -1911 Nr» 1119)» Wohl darf er, wenn er den geforderten
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Preis für zu hoch hält, dies dein Verkäufer Vorhalt ten - muß dies sogar, wenn sonst der Abschluß gefährdet ist und der Verkäufer Gefahr läuft, sein Grundstück gar nicht oder nur ungünstiger zu verkaufen (vgl0 EG LZ I95I5 624a 6255o Mit solchem Rat dient er den Interessen seines Auftraggebers* Er handelt ihnen aber zuwider, wenn er seine V/ertvorstellung, wonach der geforderte Preis übersetzt sei, auch dem Käufer mitteilt und dadurch dem Verkäufer eine Verhandlungschance nimmt (vgl, Soergel/Siebert, BGB 9o Auf I* § 654 Rdnr, 2; EG Recht 1911 Er, 1119),'
Auch wenn er diesem gesagt hat, wie hoch die «Taxe” ist, darf er sie dem Gegner nicht nennen, wenn er dadurch dessen Position verhärten würde, Prägt dieser ihn nach der laxe, so muß er es dem Verkäufer überlassen, ob dieser deren Höhe offenlegen will*
2, Entgegen der Meinung der Revision unterliegt das Berufungsurteil auch hinsichtlich der subjektiven Voraussetzungen der Verwirkung keinen durchgreifenden Bedenken,
Hach § 654 BGB verwirkt der Makler den Lohn, den er durch Nachweis und Zuführung des Vertragsgegners an sich schon verdient hat, wenn er vertragswidrig auch für diesen anderen leil tätig wird, Baß HoVBt-JBHk dies hier getan hatte 9*hat das Berufungsgericht, wie ausgeführt, rechtlich einwandfrei festgestellt.
In einem solchen Pall der Ire uwidr igkeit bedarf es in aller Regel keiner besonderen Feststellung mehr, daß der Makler sich auch- subjektiv einer derartig schweren 3?r euwidr igke it schuldig gemacht hat, daß er
des Maklerlohnes ”unwürdig” ist (vgl» BGHZ 36, 323, 327)o Da HoflHfei wußte, daß der Beklagte darauf hestand, sein Grundstück für 370 000 DM zu verkaufen, trifft ihn der Vorwurf der Preuwidrigkeit ohne weiteres» Wenn das Berufungsgericht sein Verhalten als "kraBse Parteilichkeit” bezeichnet und damit zu dem Ausdruck bringt, daß es auch die subjektive Seite der Verwirkung als gegeben ansieht, so kann das aus Rechtsgründen nicht beanstandet werden 0
III»
Das Berufungsgericht hat daher die Klage mit Recht abgewiesen, so daß die Revision mit Kostenfofge aus § 97 ZPO zurückzuweisen war»
Pro Gelhaar Br. Messner Br« Weber Morjrnann Braxmaier
