BGH

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk: .io Amtliche Sammlung: nein
3GB § 157 A
Zur Auslegung der in einem Mietvertrag ^er Geschäftsräume getroffenen Vereinbarung:
“Böide Parteien haben das Recht, nach 5 Jahren eine Neufestsetzung der Miete zu verlangen.; wenn die wirtschaftlichen-Verhältnisse sich inzwischen erheblich geändert haben5?"
BGH, Urto v« März 196*t - VIII ZR 2lb/62 - OLG Hamburg
LG Hamburg
VIII ZR 21k/62
Verkündet am U-o März 196b-Wlist 9
Justizobersekretär als Urkund-sbeamter der Geschäftsstelle
 Im Namen des Volkes In dem Rechtsstreit
 dos Hauseigentümers Walter
 in Hl
 Beim
Klägers und Rovisionsklägers,
 Prozeßbevollmächtigtor: Rechtsanwalt Dr»
h, c =
gegen
 die offene Handelsgesellschaft in Firma Anton MI vertreten durch ihrer^ese^schaftor Anton M
Beklagte und Revisionsbeklagte - Prozeßhovollmächtigter: Rechtsanwalt Prof»Dr,
 hat der VIIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom b-„ März 196*+ unter Mitwirkung der Bundes-richtor Dr. Gelhaar, Dr. Dorschei, Dr« Mezger, Dr. Messner und Mormann
 für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 7« Zivilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts zu Hamburg vom 260 Juni 1962 aufgehoben»
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurUckverv/iesen»
Von Rechts wegen
 Tatbestand:
Der Kläger vermietete der Beklagten am 80 Dezember 195^ auf die Dauer von zehn Jahren einen Laden von 73p6 qm3 Kellerräume und Garagen in seinem Hause Hamburg, Beim Strohhous lf8 bis 525 zu einem jährlichen Mietzins von 5 3^o DM, das sind monatlich Mf5 DM, zuzüglich monatlich lfo DM für Keller und 7o DM für Garagen« § 1^ des Mietvertrages lautet wört-lieh:	,
''Beide Parteien haben das Recht, nach 5 Jahren eine Neufestsetzung der Miete zu verlangen, wenn die wirtschaftlichen Verhältnisse sich inzwischen erheblich geändert haben«
Falls die Partoien sich über die neue objektive Miote nicht einigen können, soll jode Partei einen Hamburger Hausmokier ernennen« »««
Das Mietverhältnis sollte nach Fertigstellung des Ladens beginnen«
Die Beklagte bezog die gemieteten Räume am 27» Juli 1955»
Am 26« April i960 forderte der Hausvorwalter des Klägers in dessen Auftrag mit dem Hinweis, daß sich die Verhältnisse erheblich geändert hätten, auf Grund des angeführten § lb-des Mietvortrages eine höhere Miete« Die Beklagte verweigerte eine Mieterhöhung« Darauf erhob der Kläger Klage, mit der er in erster Reihe die Verurteilung der Beklagten verlangte, einen Hausmakler als Schiedsgutachter zu benennen mit dem Aufträge, gemäß § lM- dos Mietvertrages die neue objektive Miete festzustellen« Er selbst benannte den Makler	Hilfs-
*voisebegohrte der Kläger die Feststellung, daß sich die wirtschaftlichen Verhältnisse im Sinne des § 1*+ des Mietvertrages soit dessen Beginn erheblich verändert haben«
 
Das Landgericht erkannte nach dem Hauptantrag der Klage, Auf die Berufung der Beklagten wies das Oberlandesgericht, bei dem der Kläger weiter die Verurteilung der Beklagten, gemäß § 1*4- des Mietvertrages einen Hamburger Hausmakler zu benennen, begehrt und erklärt hatte, diesen Antrag als erst Hilfsantrag stellen zu wollen, die Klage ab. Mit der Revisi deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, erstrebt der Kl ger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils»
EntScheidungsgründe:
Die Revision ist begründet.,
Io Die Annahme des Berufungsgerichts, daß ein Rechts-schutzbedürfnis des Klagers an der Erhebung der Klage zu bejahen ist, und daß sich aus § 3 WährG keine Bedenken gegen die Wirksamkeit des § 1^ des.Mietvertrages erheben lassen, weil es sich um die Vereinbarung eines zulässigen Leistungsvorbehalts handelt, wird von der Revision als dem Kläger günstig nicht angegriffen» Sie läßt sich aus Rechtsgründen nicht beanstanden. Auch die Revisionserwiderung bekämpft sie nicht.
2» Das Berufungsgericht entnimmt dem § 1*+ des Mietvertrages, daß Abs. 1 die Voraussetzungen bestimme, die gegeben sein müssen, damit eine Vertragspartei von der anderen die Ernennung eines Schiedsgutachters verlangen könne. Ein solcher Anspruch sei daher nur dann gegeben, so hat das Berufungsgericht ausgeführt, wenn feststehe, daß sich in den ersten 5 Jahren des Vertragslaufes die wirtschaftliehen Verhältnisse erheblich geändert hätten.
Diese Auslegung, die von der Revision nicht ausdrücklich be-anstandet wird, ist möglich und für den erkennenden Senat bindend» Allerdings könnte die Bestimmung des § 1^ des Mietvertrages angesichts des Zusammenhangs, in den sie gestellt ist, auch dahin verstanden werden, daß nach Ablauf von 5 Jahren eine Vertragspartei von der anderen die Mitwirkung bei der in Abs« 2 vorgesehenen Bestellung de? Schicdsgutachter auch dann zu fordern berechtigt sein sollte, wenn zwischen den Vertragsparteien gerade darüber Streit - bestand, ob die wirtschaftlichen Verhältnisse sich inzwischen erheblich geändert hatten, und daß deshalb mit der Vereinbarung in Wahrheit bezweckt war, den Schiedsgutachtern auch die Prüfung zu überlassen, ob die erwähnte Voraussetzung gegeben war«
Da das Urteil, wie noch darzulegen sein wird, ohnehin keinen Bestand haben kann und die Sache an das Berufungsgericht zur neuen Verhandlung zuruckverwiesen werden muß, wird dieses Gelegenheit haben, auch die aufgeze.igte Möglichkeit in den Kreis seiner Erwägungen einzubezieheno
3» Nach Ansicht des Berufungsgerichts kann die Bestimmung des § lh Abfl« 1 des Mietvertrages nur dahin verstanden werden, daß eine erhebliche Änderung der allgemeinen Lebenshaltungskosten oder gar ein Verfall der Währung vorliegen müsse, um einer Vertragspartei das Recht zu geben, die Neufestsetzung der Miete zu verlängern Darauf deute, so meint das Berufungsgericht, insbesondere das Wort "erheblich" hin» Da diese Vereinbarung klar sei, bestehe für eine Auslegung in einem anderen Sinne k*ain Anlaß.
a) Gegen diese Würdigung wendet sich die Revision mit Recht, wenn auch der von ihr in den Vordergrund gerückte Gedanke, daß das Berufungsgericht aus dem Hinweis in § l^i-Abs. 2 des Mietvertrages auf die objektive Miete, die im Falle des Scheitorns einer Einigung zwischen den Parteien
 von den Schiedsgutachtern ermittelt werden sollte, Anhaltspunkte für die Auslegung des Abs«. 1 hatte gev/innen müssen, keine Billigung verdient« Die Schiedsgutachter haben zv/nr ersichtlich die objektiv angemessene Miete zu bestimmen, wenn die Parteien sich hierüber nicht einigen können« Voraussetzung für eine Neufestsetzung der Miete ist aber eine erhebliche Änderung "der v;irtschaftlichen Verhältnisse" und nicht, worauf die Revision hinaus will, eine Änderung der für einen Laden dieser Art und dieser Lage objektiv angemessenen Miete»
b) Dagegen ist der Revision zuzugeben, daß das Berufungsgericht die von ihm ausgelegte Bestimmung des § l1* Abs« 1 des Mietvertrages zu eng gesehen hat» Das Berufungsgericht stellt bei seiner Ausdeutung dieser Bestimmung entscheidend auf deren Wortlaut ab« Diesem kann aber entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts keineswegs nur der Sinn beigemessen werden, den das Berufungsgericht aus ihm entnehmen will» Die Parteien haben die Abänderungsmöglichkeit vorgesehen bei einer "erheblichen Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse"» Eine solche kann aber, worauf das Berufungsgericht nicht eingegangen ist, auch dann oingetreten sein, wenn die Währung stabil geblieben ist und die allgemeinen Lebenshaltungskosten sich nicht erheblich geändert haben»
Es darf bei der Würdigung nicht außer Betracht gelassen werden, daß hier nicht eine Wohnung, sondern Geschäftsraum vermietet ist» Wird aber in einem Geschäftsraummietenvertrag eine Bestimmung getroffen, wie sie hier vereinbart ist, so entspricht es jedenfalls ihrem Wortlaut mehr, sie dahin auszulegen, daß es darauf snkommen soll, ob sich die gesamte Wirtschaftslage erheblich geändert hat, sie also nicht nur auf WährungsStabilität und Lebenshaltungskosten zu beziehen» Das ergibt schon die Erwägung, daß es ein berechtigtes Anliegen des Vermieters von Geschäftsräumen sein kann, aus einem erheblichen wirtschaftlichen Aufschwung
 dar dazu führt, erzielt werden,
 claß in Wirtschaftskreisen höhere Gewinne auch seinerseits Nutzen zu ziehen, indem
 die Miete den geänderten Verhältnissen angepaßt wird, während bei einem allgemeinen Wirtschaftsrückgang der Mieter von Geschäftsräumen ein erhebliches Interesse an einer Ermäßigung der nicht mehr den verschlechterten Gewinnmöglichkeiten entsprechenden Miete hat, selbst wenn keine Änderung der Währungsverhältnisse eingetreten und der Lebens-haltungskostenindox nicht gefallen ist« In dem Zeitraum von
i
Mitte 1955 bis Mitte i960, auf den es hier ankommt, hat indes ein ganz außerordentlicher Aufschwung der deutschen Wirtschaft stattgefunden, wie sich unschwer einem Vergleich der Zahlenangaben in den statistischen Jahrbüchern für die Bundesrepublik Deutschland, Jahrgang 1956 und 1961, entnehmen läßt«
*+« Schon die vorstehend dargelegten Bedenken gegen die Ausführungen des Berufungsgerichts zeigen, daß weder seine Annahme gerechtfertigt erscheint, die Vereinbarung in § 1k- des Mietvertrages könne nur bedeuten, daß «als Voraussetzung für eine Neufestsetzung der Miete eine erhebliche Änderung der allgemeinen Lebenshaltungskosten oder gar ein Verfall der Währung eingotreten sein müsse, noch auch seine Ansicht, die Vereinbarung sei so klar, daß für eine Auslegung in einem anderen Sinne kein Raum sei« Vielmehr ist entgegen der Meinung des Berufungsgerichts die Vereinbarung keineswegs eindeutig und daher auslegungsbedürftig, so daß das Berufungsgericht entsprechend der Vorschrift des § 157 BGB zu verfahren und eine Ausdeutung des Vertrages vorzunohmen hat, wie sie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte erfordert«
Das angefochteno Urteil kann deshalb keinen 3estand haben, sondern es muß aufgehoben werden, ohne daß es eines Eingehens auf die vreitoren von der Revision erho-
Denen Käsen bedarf.-. Eine Entscheidung in der ist dem erkennenden Senat nicht möglich, da Tat Sachenwürdigung abhängig ist, die das 3er
 Sache selbst sie von einer ufungsg ericht
 vorzunehmen hat*
Die Sache muß daher zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das-Berufungsgericht zurückverwiesen werden» Diesem ist auch die Entscheidung über die Kosten der Revision übertragen worden, da sie von der Endentscheidung in der Sache selbst abhängt *
Die Parteien werden Gelegenheit haben, in der neuen Verhandlung vor dem Berufungsgericht ihr Vorbringen Uber die tatsächlichen Umstünde, die bei der Auslegung des § 1*+ des Mietvertrages Berücksichtigung finden können, 2u vertiefen und zu ergänzen» Abschließend erscheint noch der Hin weis geboten, daß es selbst dann, wenn von der Auslegung des Berufungsgerichts ausgegangen wird, nicht unbedenklich ist, in der von ihm unterstellten Erhöhung der Lebenshaltungskosten um l1* % in dem hier in Krage stehenden Zeitraum keine erhebliche Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse zu erblicken. Eine Erhöhung der von dem Beklagten zu zahlenden Miete um l*f % ergäbe allein für den Laden einen Betrag von 7^7,60 DM jährlich, den jedenfalls der Kläger kaum als unerheblich betrachten dürfte.
Dr. Golhaar Dr» Dorschei Dr«. Mezger Dr» Messner Mormont