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BGH · VIII ZR 209/60

Gericht: BGH · Aktenzeichen: VIII ZR 209/60

Bie Sache wird zur ander-weiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten der Revision übertragen wird. Der Weingärtner und Gastwirt Wilhelm war Eigentümer des Grundstückes Si Straße ^ und auf dem er die Gastwirt- Ab 1, Oktober 1952 übernahmen die beklagten Eheleute H^^^ die Führung der Gastwirtschaft und haben sie seitdem in Besitz, An 23 o November 1952 trafen Wilhelm S^HP sen, und die Parteien eine wie folgt niedergelegte schriftliche Vereinbarung: "Die Unterzeichneten sind grundsätzlich damit einverstanden, daß die Auseinandersetzung des Wilhelm S^Pfc's- sen, Vermögen in einem notariellen Vertrag festgelegt wird, und zwar; Die Beklagten behaupten, der Vertrag sei nur zu dem Schein geschlossen worden, in Wirklichkeit habe Prau H^pP das Grundstück nicht als Pächterin, sondern als künftige Eigentümerin auf Grund der Vereinbarungen vom 23* November 1952 in Besitz gehabt. unter Zustimmung der miterschienenen Kläger, das Eigentum an dem Grundstück Straße ^ und auf die Beklagte Frau nfl^^gegen Übernahme von 120 000 DM teils dinglich gesicherter, teils nicht gesicherter Verbindlichkeiten zu übertragen. und die Kläger einen notariellen Vertrag, durch den Wilhelm sen. Straße im Die Kläger begehren als Erwerber des Grundstücks die Verurteilung der Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Räume des Gasthofes. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Kläger könnten daraus, daß ihnen Wilhelm sen, mit Vertrag vom 22. Ihre Zustimmung zur Übereignung der Grundstücke j auf die Beklagte zu 1.habe zu dem Inhalt, daß sie alles unterlassen müßten, was den Eigentumserwerb der Beklagten zu 1 verhindern könnte. Das Berufungsgericht kommt auf Grund der erneuten Verhandlung wiederum zu dem Ergebnis, daß der Überlassungsvertrag vom 4« März 1954 noch wirksam sei. Die Revision ist der Auffassung, der Vertrag vom 4« März 1954 sei entgegen der Meinung des Berufungsgerichts auch deshalb unwirksam, weil das Entgelt für die Überlassung des Grundstücks nicht vollständig beurkundet worden sei. wohl als weitere Gegenleistung für die Grundstücksüberlassung gewünscht habe und wie sie im Entwurf des Auseinandersetzungsver-trages vorgesehen gewesen sei, sei nicht vereinbart worden. Wenn der Vater worüber man sich auch ohne ausdrückliche Regelung einig gewesen sei, unentgeltlich in der Gastwirtschaft habe wohnen und dort verpflegt werden sollen, so sei diese nicht sehr erhebliche Belastung als Ausfluß und Regelung der gesetzlichen Unterhaltspflicht, nicht aber als Entgelt für die Überlassung der Gastwirtschaft anzusehen. ob das Zustandekommen des Auseinandersetzungsvertrages eine Bedingung der Wirksamkeit des Übergabevertrages darstelleo Damit, daß die Parteien auf den Rat des Notars den nach dem Wunsch des Vaters zunächst vorgesehenen Zusammenhang willentlich gelöst hätten, sei auch der Entgeltsch&rakter der weiteren Leistungen weggef allen«, Auseinandersetzungsvertrages solle die Verpflichtung des Vaters zur Überlassung des Grundstücks nicht berühren, wäre nicht ausgeschlossen, daß nach dem Y/illen der Vertragsparteien einzelne in dem Entv/urf der Auseinandersetzungsvereinbarung enthaltene Bestimmungen gleichzeitig Vereinbarungen gebildet haben, die schon auf Grund des Überlassungsvertrages Bestand haben sollten« Insbesondere wäre denkbar, daß zu demindesten einzelne der vorgesehenen Leistungen als aus dem Überlassungsvertrag fließend angesehen worden sind« Stellten solche mündlich vereinbarten und nicht beurkundeten Leistungen Verpflichtungen aus dem Überlassungsvertrag dar, so wäre ein Wille der Vertragsparteien, der Überlassungsvertrag solle bei Nichtausübung des Rücktritts wirksam bleiben, obgleich über diese Leistungen keine Beurkundung erfolgt sei, unbeachtlich« Nach § 313 S«1 . Werden die Feststellungen des Berufungsgerichts zugrunde gelegt, so ergibt sich, daß solche Vereinbarungen, die nach der Vorstellung der Parteien Bestandteile des Überlassungsverträges bildeten, getroffen, aber nicht beurkundet worden sind. März 1954 gepflogenen Verhandlungen, insbesondere unter Zugrundelegung des Teiles A VIII des Vertrages dahin, daß die Kinder, also die Parteien, sich darüber einig gev/esen seien, daß der Vater nach Übergabe seines Vermögens habe angemessen versorgt sein müssen und daß als angemessen angesehen sei, wenn er einen Teil seines Unterhalts von der Beklagten zu 1 erhalte, indem er in dem übergebenen Hause wohne und in der Wirtschaft verpflegt werde« Diese Lei-stunden habe, so stellt das Berufungsgericht fest, die Beklagte zu 1 auch erbracht, bis sie nach Abschluß des Vertrages vom 22» Dezember 1954 offenbar davon ausgegangen sei, daß nunmehr der Unterhalt des Vaters Sache der Kläger sei« Das Berufungsgericht legt weiter zugrunde, daß insoweit zwischen dem Vater S^m^ und den Beklagten eine vertragliche Regelung getroffen sei« Es führt nämlich aus, diese Leistungen seien anders zu beurteilen als das Verlangen des Vaters auf Zah- lung einer Rente, über die eine Vereinbarung nicht erzielt worden sei, und bemerkt dazu, man sei sich auch ohne ausdrückliche Regelung darüber einig gev/esen, daß der Vater unentgeltlich in der Gastwirtschaft habe wohnen und verpflegt werden sollen» Das gleiche gilt hinsichtlich des Unterhalts für die Schwester Frida Sfl^, von dem das Berufungsgericht ebenfalls meint, er sei anders zu beurteilen als die ursprünglich beabsichtigte Rentenzahlung an den Vater, er bilde aber keine ins Gewicht fallende Belastung, so daß eine vertragliche Regelung nicht als Entgelt anzusehen wäre» Bestand nach diesen Feststellungen des Berufungsge- richts Einigkeit der Vertragsparteien, daß ein Anspruch auf Gewährung von Wohnung und Versorgung an den Vater und die Schwester Frida begründet sei, so hat sich die gewollte Trennung von Grundstücksüberlassung und Versorgung jedenfalls nicht auf die Gewährung von Wohnung und Verpflegung bezogen. Es mag zwar sein, daß dem Vater Wilhelm S^|i, da er das - wie das Berufungsgericht feststellt - wertvolle Gastwirtschaftsgrundstück der Beklagten zu 1 überlassen hatte und die ihm verbliebenen landwirtschaftlichen Grundstücke nach der Ansicht des Berufungsgerichts keinen großen Ertragswert hatten, gegen die Beklagte zu 1 nach § 1602 Abs.l BGB auch ein Unterhaltsanspruch zugestanden hat, der al- Aus dem Umstand, daß einem Übergeber gegen den Übernehmer auch ein gesetzlicher Unterhaltsanspruch zusteht, folgt nicht, daß eine Vereinbarung, durch die anläßlich einer Grundstücksüberlassung der Übernehmer dem Übergeber Naturalleistungen auf dem zu übergebenden Grundstück verspricht, einer Form nicht bedarf.V/eil Versorgungsleistungen aus dem Grundstück zu leisten sind und sich durch sie der Wert des Grundstücks für den Übernehmer vermindert, betreffen die Versorgungsabreden einen begrifflich wesentlichen Teil des Überlassungs-Vertrages. Meyer, Der Übergabevertrag 1935 S.171)« Im übrigen ist auch die Auffassung unrichtig, eine vom Übernehmer bewilligte Versorgung verliere dadurch ihre Eigenschaft als eine mit dem Übergabevertrag im Zusammenhang stehende Leistung, daß sie für den Grundstückserwerber keine wesentliche geldliche Belastung bilde. Sie haben im Gegenteil im Schriftsatz vom 31» März 1959 ausdrücklich vorgetragen, ein wesentlicher Grund für die Übergabe des Geschäfts und der Grundstücke sei die Versorgung der pflegebedürftigen Tochter Frida gewesen. Im übrigen übersieht das Berufungsgericht auch, daß die Unterhaltsgev/ährung keineswegs von der Mitarbeit abhängig gemacht worden ist. Die Beklagte zu 1 sollte nach dem Entwurf, der insoweit unstreitig die Regelung, über die die Parteien sich auch ohne Beurkundung einig gewesen sind, wiedergibt, ihrer Schwester so lange Versorgung gewähren, als nicht die Aufnahme der Schwester in eine Heilanstalt nötig werde. Die Beklagte zu 1 war danach zu dem Unterhalt auch verpflichtet, wenn der Zustand der Schwester sich verschlechterte und sie zwar arbeitsunfähig, aber noch nicht anstaltsbedürftig war. Unter diesen Umständen können die Beklagten nicht fordern, daß die Kläger es unterlassen, ein ihnen, den Beklagten zustehendes Recht auf Erwerb des Eigentums am Grundstück zu beeinträchtigen. März 1954 das Räumungsver-langen nicht auf eine Beendigung des angeblichen Pachtvertrages stützeno Das Berufungsgericht ist der Auffassung, selbst wenn ein Pachtvertrag zustande gekommen sei, habe er nach dem Sinn des Vertrages vom 4. Dezember 1956 haben die Parteien sich dahin geeinigt, daß den Beklagten alle alten Schulden des Wilhelm sen., die vor dem 1. Auch kann nach § 1000 BGB der Besitzer die Herausgabe einer Sache verweigern, bis er wegen der ihm zu ersetzenden Verwendungen befriedigt wird, und nach § 999 Abs.2 BGB erstreckt sich die Ver-pfli.chtung des Eigentümers zu dem Ersatz von Verwendungen Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten der erneuten Revision übertragen wird.

Zitierte Normen: § 313 BGB
VaterBGBGrundstückBerufungsgerichtParteiWilhelmVereinbarungKläger

Volltext der Entscheidung

Amtliche Sammlung:	nein
2216 084
In einem Grundstücksübergabevertrage bedürfen auch solche vereinbarten Versorgungsleistungen des Übernehmers der Beurkundung, die zur Abgeltung gesetzlicher Unterhaltsverpflichtungen gewährt werden oder die keine wesentliche geldliche Belastung bilden.
BGB
BGH, Urt. v. 7o Juni 1961 - VIII ZR 209/60 - OLG Stuttgart
LG Stuttgart
V JL±Ziiv £.\J'3/ DU
Verkündet am 7» Juni 1961 Heil, Justizassistent als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 Iia Namen des Volkes
 In dem Rechtsstreit
 lo des Metzgermeisters Emil S
, SflM^fcstraße
 in S(
jun. in a
Kläger, Berufungobeklagten und Revisionskläger, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br.
2. des Weingartners Wilhelm S
Straße
 lo Prau Else H
gegen
 gebe S _ Straße
2o deren Ehemann Otto H
Straße
 Beklagte, Berufungskläger und Revisionsbeklagte, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Prof.Br,
 hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 7* Juni 1961 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Br.Pagendarm und der Bundesrichter Br.Gelhaar, Br.Spieler, Br.Borschel und Br.Mezger
 für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger v/ird das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Stuttgart vom 30. November I960 aufgehoben.
Bie Sache wird zur ander-weiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten der Revision übertragen wird.
Von Rechts wegen
 
Tatbestand:
Der Weingärtner und Gastwirt Wilhelm war Eigentümer des Grundstückes Si
 Straße ^ und	auf	dem er die Gastwirt-
schaft 11 Zur S^BP11 betrieb, sowie mehrerer landwirtschaftlicher Grundstücke, Seine Kinder sind die Kläger, die Beklagte Prau Else HpP^ und eine pflegebedürftige Tochter, Prida S^p|^. Ab 1, Oktober 1952 übernahmen die beklagten Eheleute H^^^ die Führung der Gastwirtschaft und haben sie seitdem in Besitz,
 An 23 o November 1952 trafen Wilhelm S^HP sen, und die Parteien eine wie folgt niedergelegte schriftliche Vereinbarung:
"Die Unterzeichneten sind grundsätzlich damit einverstanden, daß die Auseinandersetzung des Wilhelm S^Pfc's- sen, Vermögen in einem notariellen Vertrag festgelegt wird, und zwar;
1,	) Prau Else H||PP, gebcSPppP erhält im Erbwege das Anwesen Sppppippstraße fß i>n B^p
^^■PPPP gegen Übernanm^aer zur Zeit be steh en-oe^yerpflichtungen in Höhe von DM 120 000, —, Die Übernahme soll am 1, Jan, 1953 erfolgen,
2.	) Den entsprechenden Auseinandersetzungsvertrag soll Herr Notar Sipp|A im Entwurf fertigstellen, Der Vertrag soJU^die Sicherung für
 sen
und der Frida S^P^ enthalten,
3o) Die Sicherung für Emil sPJIfe wegen gege-benerDarlehen (ca. 11 000,—DM) und für Wilhelm spp^ jr« für seine Tätigkeit im Betrieb ist i^voraus zu geben...n
Am 30. Dezember 1952 Unterzeichneten Wilhelm Sppp sen. und die Beklagte Else H^PPP einen schriftlichen Vertrag, nach dem Prau E^fp| die Baume der Gastwirtschaft "Zur Sppppipp" ab 1, Januar 1953 pachtete. Die Beklagten behaupten, der Vertrag sei nur zu dem Schein geschlossen worden, in Wirklichkeit habe Prau H^pP das Grundstück nicht als Pächterin, sondern als künftige Eigentümerin auf Grund der Vereinbarungen vom 23* November 1952 in Besitz gehabt.
3
Mit notariellem Vertrage vom 4. März 1954 verpflich tete sich Wilhelm	sen.	unter	Zustimmung	der
 miterschienenen Kläger, das Eigentum an dem Grundstück Straße ^ und auf die Beklagte Frau nfl^^gegen Übernahme von 120 000 DM teils dinglich gesicherter, teils nicht gesicherter Verbindlichkeiten zu übertragen. Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr soll ten am 1. April 1954 übergehen. Über die Auflassung war bestimmt, sie solle erfolgen, sobald die finanziellen Verhältnisse des Wilhelm S^m^ sen., insbesondere die Hypothekengewinnabgabe und die Vermögensabgabe, geregelt seien. Außerdem sollte vor der Auflassung die Exi stenzaufbauhilfe, die vom Lastenausgleichsamt zugesichert sei, geregelt sein«. Der Ertterberin wurde ein Rücktrittsrecht eingeräumt für den Fall, daß einem Anträge auf Erlaß der Hypothekengewinnabgabe und auf Gewährung einer Existenzaufbauhilfe nicht stattgegeben werde. Wilhelm	sen.	erhielt	ein Rücktrittsrecht bis
 zu dem 31. März 1954.
Der beurkundende Notar war beauftragt worden, auch einen Erbauseinandersetzungsvertrag zu entwerfen. Er hatte zusammen mit dem Entwurf für den Grundstücksübergabevertrag den Parteien einen Entwurf für eine vorweggenommene Erbauseinandersetzung am 10. Februar 1954 über sandt. Zum Abschluß des Erbauseinandersetzungsvertrages ist es aber nicht gekommen.
Die Beklagte Frau	erfüllte	in	der	Folgezeit
 ihre Verpflichtungen aus dem Vertrage vom 4. März 1954 nur zu dem Teil. Sie versuchte, das Entgelt herabzudrücken, äußerte aber ausdrücklich, daß damit zunächst noch kein Rücktritt vorn Vertrage erklärt werden solle. Zu einer Einigung ist es nicht gekommen.
Am 22. Dezember 1954 schlossen Wilhelm S^|sen. und die Kläger einen notariellen Vertrag, durch den
 Wilhelm	sen.	sich	zur	Übertragung	des	Eigentums am Grundstück	Straße auf die Kläger
 je zur Hälfte verpflichtete. Wilhelm	sen.	ver-
pflichtete sich fernoy, den landwirtschaftlichen Grundbesitz teils auf den einen Kläger, teils auf den anderen zu Alleineigentun zu übertragen. Die Kläger übernahmen die Verbindlichkeiten des Wilhelm	und
 zwar unter sich je zur Hälfte. Sie räumten dem Vater und der Schwester Frida ein lebenslängliches Wohnungsrecht auf dem Grundstück	Straße	ein
 und verpflichteten sich, dem Vater eine monatliche Leibrente von 200 DM zu zahlen und ihm ein Viertel der Erträgnisse der Weinberge zu überlassen. Die Kläger sind, wie die Parteien übereinstimmend erklärt haben.
als Eigentümer des Grundstücks S\ Grundbuch eingetragen worden.
Straße im
 Die Kläger begehren als Erwerber des Grundstücks die Verurteilung der Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Räume des Gasthofes.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Berufungsgericht hat sie abgewiesen. Dieses Urteil ist durch Urteil des Senats vom 23» Juni I960 (VIII ZR 112/59) aufgehoben worden.
Das Berufungsgericht hat die Klage wiederum abgewiesen.
Mit der erneuten Revision verfolgen die Kläger den Klageanspruch weiter. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung der Revision.
Entscheidungsgründe s
A.
I.
Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Kläger
 könnten daraus, daß ihnen Wilhelm
 sen, mit
 Vertrag vom 22. Dezember 1954 das Grundstück S

Straße überlassen hat, gegenüber den Beklagten keine Rechte herleiten. Die Beklagten hätten gegen die Kläger einen Anspruch darauf, daß diese V/ilhelm S 
|P sen, in die Lage versetzten, seiner durch den notariellen Vertrag vom 4. März 1954 gegenüber der Be.ri klagten zu 1 begründeten Verpflichtung nachzukommen, ihr das Eigentum an den Grundstücken zu verschaffen.
Die Kläger seien namlJch an den Verhandlungen zwischen den Beklagten und Y/ilhelm	sen.	beteiligt	gewe-
sen und hätten den Vertrag vom 4» März 1954 mit unterschrieben. Ihre Zustimmung zur Übereignung der Grundstücke j auf die Beklagte zu 1. habe zu dem Inhalt, daß sie alles unterlassen müßten, was den Eigentumserwerb der Beklagten zu 1 verhindern könnte. Das Berufungsgericht kommt auf Grund der erneuten Verhandlung wiederum zu dem Ergebnis, daß der Überlassungsvertrag vom 4« März 1954 noch wirksam sei. Diese Auffassung wird von der Revi-' sion bekämpft.
II. 1. Die Kläger leiten die Unwirksamkeit des Vertrages vom 4. März 1954 einmal daraus her, daß dieser Vertrag und eine bereits mündlich getroffene, noch notariell zu beurkundende Vereinbarung über eine vorweggenommene Erbauseinandersetzung in der Weise voneinander abhängig gewesen seien, daß durch das Scheitern des zweiten geplanten Vertrages auch der erste schon abgeschlossene Grundstücksüberlassungsvertrag hinfällig geworden sei.
Ob die Ausführungen des Berufungsgerichts, die Parteien seien von der allerdings ursprünglich vorhandenen Vorstellung, die beurkundete Vereinbarung und der geplante Auseinandersetzungsvertrag bildeten
J
 
ein innerlich zusammenhängendes Vertragswerte *7 abgegangen und hätten bewußt den Übergabevertrag unabhängig von der Auseinandersetzung geschlossen, den Angriffen der Revision standhalten, kann dahingestellt bleiben«, Die Revision muß schon aus den weiteren von ihr geltend gemachten Gründen durchdringen.
2. Die Revision ist der Auffassung, der Vertrag vom 4« März 1954 sei entgegen der Meinung des Berufungsgerichts auch deshalb unwirksam, weil das Entgelt für die Überlassung des Grundstücks nicht vollständig beurkundet worden sei.
Das Berufungsgericht führt hierzu aus, eine Rentenzahlung, wie sie Wilhelm	sen. wohl als weitere
 Gegenleistung für die Grundstücksüberlassung gewünscht habe und wie sie im Entwurf des Auseinandersetzungsver-trages vorgesehen gewesen sei, sei nicht vereinbart worden. Anders zu beurteilen sei zwar die Gewährung von Wohnung und Versorgung an den Vater und an die Schwester Frida. Hinsichtlich der Schwester Frida habe insbesondere mit Rücksicht auf ihre Mitarbeit jedoch eine praktisch nicht ins Gewicht fallende Belastung Vorgelegen. Wie die Kläger selber vorgetragen hätten, habe die Schwester durch ihre Mithilfe in der Küche Unterhaltskosten selbst verdient. Eine vertragliche Regelung des Unterhalts wäre daher nicht als Entgelt für die Grundstücksüberlassung anzusehen. Wenn der Vater worüber man sich auch ohne ausdrückliche Regelung einig gewesen sei, unentgeltlich in der Gastwirtschaft habe wohnen und dort verpflegt werden sollen, so sei diese nicht sehr erhebliche Belastung als Ausfluß und Regelung der gesetzlichen Unterhaltspflicht, nicht aber als Entgelt für die Überlassung der Gastwirtschaft anzusehen. Die Frage der Unwirksamkeit des Vertrages nach § 313 BGB falle danach sachlich mit der Frage zusammen.
 
ob das Zustandekommen des Auseinandersetzungsvertrages eine Bedingung der Wirksamkeit des Übergabevertrages darstelleo Damit, daß die Parteien auf den Rat des Notars den nach dem Wunsch des Vaters zunächst vorgesehenen Zusammenhang willentlich gelöst hätten, sei auch der Entgeltsch&rakter der weiteren Leistungen weggef allen«,
Diese Auffassung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand« Es trifft zunächst nicht zu, daß die Frage des Formverstoßes mit der Frage der Abhängigkeit des Überlasoungsvertrages von der geplanten Auseinandersetzung zusammenfällt. Auch wenn die Vertragsparteien davon ausgegangen sind, das Zustandekommen des. Auseinandersetzungsvertrages solle die Verpflichtung des Vaters zur Überlassung des Grundstücks nicht berühren, wäre nicht ausgeschlossen, daß nach dem Y/illen der Vertragsparteien einzelne in dem Entv/urf der Auseinandersetzungsvereinbarung enthaltene Bestimmungen gleichzeitig Vereinbarungen gebildet haben, die schon auf Grund des Überlassungsvertrages Bestand haben sollten« Insbesondere wäre denkbar, daß zu demindesten einzelne der vorgesehenen Leistungen als aus dem Überlassungsvertrag fließend angesehen worden sind« Stellten solche mündlich vereinbarten und nicht beurkundeten Leistungen Verpflichtungen aus dem Überlassungsvertrag dar, so wäre ein Wille der Vertragsparteien, der Überlassungsvertrag solle bei Nichtausübung des Rücktritts wirksam bleiben, obgleich über diese Leistungen keine Beurkundung erfolgt sei, unbeachtlich« Nach § 313 S«1 . BGB ist der gesamte Veräußerungsvertrag zu beurkunden, und zwar hinsichtlich aller Vereinbarungen, aus denen er sich zusammensetzt.
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Werden die Feststellungen des Berufungsgerichts zugrunde gelegt, so ergibt sich, daß solche Vereinbarungen, die nach der Vorstellung der Parteien Bestandteile des Überlassungsverträges bildeten, getroffen, aber nicht beurkundet worden sind. Zunächst würdigt das Berufungsgericht selbst die am 4. März 1954 gepflogenen Verhandlungen, insbesondere unter Zugrundelegung des Teiles A VIII des Vertrages dahin, daß die Kinder, also die Parteien, sich darüber einig gev/esen seien, daß der Vater nach Übergabe seines Vermögens habe angemessen versorgt sein müssen und daß als angemessen angesehen sei, wenn er einen Teil seines Unterhalts von der Beklagten zu 1 erhalte, indem er in dem übergebenen Hause wohne und in der Wirtschaft verpflegt werde« Diese Lei-stunden habe, so stellt das Berufungsgericht fest, die Beklagte zu 1 auch erbracht, bis sie nach Abschluß des Vertrages vom 22» Dezember 1954 offenbar davon ausgegangen sei, daß nunmehr der Unterhalt des Vaters Sache der Kläger sei« Das Berufungsgericht legt weiter zugrunde, daß insoweit zwischen dem Vater S^m^ und den Beklagten eine vertragliche Regelung getroffen sei« Es führt nämlich aus, diese Leistungen seien anders zu beurteilen als das Verlangen des Vaters	auf	Zah-
lung einer Rente, über die eine Vereinbarung nicht erzielt worden sei, und bemerkt dazu, man sei sich auch ohne ausdrückliche Regelung darüber einig gev/esen, daß der Vater	unentgeltlich in der Gastwirtschaft
 habe wohnen und verpflegt werden sollen» Das gleiche gilt hinsichtlich des Unterhalts für die Schwester Frida Sfl^, von dem das Berufungsgericht ebenfalls meint, er sei anders zu beurteilen als die ursprünglich beabsichtigte Rentenzahlung an den Vater, er bilde aber keine ins Gewicht fallende Belastung, so daß eine vertragliche Regelung nicht als Entgelt anzusehen wäre» Bestand nach diesen Feststellungen des Berufungsge-
 
richts Einigkeit der Vertragsparteien, daß ein Anspruch auf Gewährung von Wohnung und Versorgung an den Vater und die Schwester Frida begründet sei, so hat sich die gewollte Trennung von Grundstücksüberlassung und Versorgung jedenfalls nicht auf die Gewährung von Wohnung und Verpflegung bezogen.
Eie Auffassung des Berufungsgerichts, daß diese mündlich vereinbarte, nicht beurkundete Regelung nicht dem Formerfordernis des § 313 BGB unterworfen sei, ist von Rechts irr tum beeinflußt. Wenn das Berufungsgericht meint, eine vertragliche Regelung des Unterhalts der Schwester wäre nicht als Entgelt anzusehen gewesen, da die Gewährung von Wohnung und Verpflegung mit Rücksicht auf die Mitarbeit der Schwester für die Beklagte praktisch nicht ins Gewicht falle, und wenn es die Belastung durch die Versorgung des Vaters al Ausfluß und Regelung der gesetzlichen Unterhaltspflicht, nicht aber als Entgelt für die Überlassung der Gastwirtschaft ansieht, so geht diese Betrachtungsweise fehl. Ob die in einem Übergabevertrag üblicherweise vereinbarten Leistungen des Übernehmers überhaupt als Gegenleistungen im eigentlichen Sinne für die Übertragung des Grundbesitzes anzusehen sind (vgl. BGHZ 3* 206,211),, kann dahingestellt bleiben. In jedem Fall sind Vereinbarungen über Versorgungsleistungen Teil der Abreden, aus denen sich der Überlassungsvertrag zusammensetzt. Es mag zwar sein, daß dem Vater Wilhelm S^|i, da er das - wie das Berufungsgericht feststellt - wertvolle Gastwirtschaftsgrundstück der Beklagten zu 1 überlassen hatte und die ihm verbliebenen landwirtschaftlichen Grundstücke nach der Ansicht des Berufungsgerichts keinen großen Ertragswert hatten, gegen die Beklagte zu 1 nach § 1602 Abs.l BGB auch ein Unterhaltsanspruch zugestanden hat, der al-
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lerdings nach § 1612 Abs.l BGB grundsätzlich auf eine Geldrente gegangen wäre. Das ist aber für das Wesen der bei einer Grundstücksüberlassung versprochenen Versorgungsleistung unerheblich.» Aus dem Umstand, daß einem Übergeber gegen den Übernehmer auch ein gesetzlicher Unterhaltsanspruch zusteht, folgt nicht, daß eine Vereinbarung, durch die anläßlich einer Grundstücksüberlassung der Übernehmer dem Übergeber Naturalleistungen auf dem zu übergebenden Grundstück verspricht, einer Form nicht bedarf. V/eil Versorgungsleistungen aus dem Grundstück zu leisten sind und sich durch sie der Wert des Grundstücks für den Übernehmer vermindert, betreffen die Versorgungsabreden einen begrifflich wesentlichen Teil des Überlassungs-Vertrages. Das ist auf dem Gebiete der Altenteilsverträge auch nie in Zweifel gezogen worden (vgl. Meyer, Der Übergabevertrag 1935 S.171)« Im übrigen ist auch die Auffassung unrichtig, eine vom Übernehmer bewilligte Versorgung verliere dadurch ihre Eigenschaft als eine mit dem Übergabevertrag im Zusammenhang stehende Leistung, daß sie für den Grundstückserwerber keine wesentliche geldliche Belastung bilde. Maßgebend für das Formerfordernis des § 313 BGB ist nur, daß die Abrede überhaupt Vertragsbestandteil ist. Dagegen ist unerheblich, ob die Vereinbarung, die der Form ermangelt, den Übergeber oder Übernehmer beschwert (RG JW 1928,1579»1581). Die Rechtsprechung hat lediglich ganz unwesentliche Abreden ausgenommen. Daß die Versorgung der Schwester Frida unwesentlich sei, haben die Beklagten selbst nicht behauptet. Sie haben im Gegenteil im Schriftsatz vom 31» März 1959 ausdrücklich vorgetragen, ein wesentlicher Grund für die Übergabe des Geschäfts und der Grundstücke sei die Versorgung der pflegebedürftigen Tochter Frida gewesen.
Es liegt auch auf der Hand, daß es dem Vater sBÜIB
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gerade auf die Versorgung seiner Tochter angekommen ist.
Im übrigen übersieht das Berufungsgericht auch, daß die Unterhaltsgev/ährung keineswegs von der Mitarbeit abhängig gemacht worden ist. Die Beklagte zu 1 sollte nach dem Entwurf, der insoweit unstreitig die Regelung, über die die Parteien sich auch ohne Beurkundung einig gewesen sind, wiedergibt, ihrer Schwester so lange Versorgung gewähren, als nicht die Aufnahme der Schwester in eine Heilanstalt nötig werde. Die Beklagte zu 1 war danach zu dem Unterhalt auch verpflichtet, wenn der Zustand der Schwester sich verschlechterte und sie zwar arbeitsunfähig, aber noch nicht anstaltsbedürftig war. Die Verpflegung des Vaters hatten die Parteien im Entwurf mit 50,—DM monatlich bemessen. Davon, daß die Verpflegung und die Nutzung zweier Zimmer einen ganz unwesentlichen Wert hätten, kann ersichtlich keine Rede sein.
Da die Beteiligten des Vertrages vom 4. März 1954 des Willens gewesen sind, daß dem Übergeber Wilhelm S<H»sen. und der Tochter Prida Wohnungsrecht und Verpflegung auf dem Grundstück unabhängig von der Einigung über weitere Leistungen Und eine vorweggenommene Erbauseinandersetzung gewährt würden, hätten diese Verpflichtungen also der Beurkundung bedurft. Da es an ihr fehlt, ist der Vertrag vom 4. März 1954 /..unwirksam.
XII. Auf die weiteren Angriffe der Revision brauchte daher nicht eingegangen zu werden.
B.
Unter diesen Umständen können die Beklagten nicht fordern, daß die Kläger es unterlassen, ein ihnen, den Beklagten zustehendes Recht auf Erwerb des Eigentums am Grundstück zu beeinträchtigen. Die Kläger haben vielmehr einen Anspruch auf Herausgabe und Räumung der Gast-
v/irtschaft o Zwar können sie nach der vom Berufungsgericht getroffenen Auslegung der als Pachtvertrag be-zeichneten Vereinbarung vom 30. Dezember 1952 und des notariellen Vertrages vom 4. März 1954 das Räumungsver-langen nicht auf eine Beendigung des angeblichen Pachtvertrages stützeno Das Berufungsgericht ist der Auffassung, selbst wenn ein Pachtvertrag zustande gekommen sei, habe er nach dem Sinn des Vertrages vom 4. März 1954 durch das zwischen Wilhelm	sen.	und	der	Beklag-
ten zu 1 ab 1. April 1954 bestehende Rechtsverhältnis abgelöst werden sollen. Hiergegen hat die Revision auch keine Angriffe erhoben. Die Kläger können jedoch als Eigentümer nach § 985 BGB die Herausgabe der Gastwirtschaft beanspruchen.
Eine Verurteilung der Beklagten ist dem Senat aber nicht möglich. Die Beklagten haben hilfsweise ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht wegen angeblicher Aufwendungen, die sie während ihrer Besitzzeit für das Grundstück und die Gastwirtschaft getroffen haben wollen, und wegen Auslagen, die ihnen für Wilhelm	sen.	er-
wachsen seien. Im Termin vom 17. Dezember 1956 haben die Parteien sich dahin geeinigt, daß den Beklagten alle alten Schulden des Wilhelm	sen.,	die	vor	dem	1.	Okto-
ber 1952 entstanden seien und die die Beklagten beglichen hätten, zu ersetzen seien. Im übrigen haben die Kläger die Ansprüche der Beklagten zu dem Teil der Höhe nach bestritten. Sie haben ferner eingewendet, daß es sich nicht> un inotwendige Verwendungen handele, und haben hilfsweise mit angeblichen Pachtzinsforderungen aufgerechnet. Den Beklagten könnte ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB zustehen. Auch kann nach § 1000 BGB der Besitzer die Herausgabe einer Sache verweigern, bis er wegen der ihm zu ersetzenden Verwendungen befriedigt wird, und nach § 999 Abs.2 BGB erstreckt sich die Ver-pfli.chtung des Eigentümers zu dem Ersatz von Verwendungen
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auch auf die Verwendungen, die gemacht worden sind, bevor er das Eigentum erworben hat. Y/elche Verwendungen dem Besitzer zu erstatten sind, ergibt sich aus §§ 994 ff BGB. Die Entscheidung* darüber, wegen welcher Ansprüche die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen können, hängt daher.von einer Reihe tatsächlicher Verhältnisse ab, über die nur der Tatsachenrichter zu entscheiden vermag.
C.
Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben. Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten der erneuten Revision übertragen wird.
Bundesrichter
 Dr.Pagendarn Dr.Gelhaar ist Dr.Spieler Dr.Dorschei Dr.Mc
 beurlaubt und ortsabwesend; er ist an Leistung der Unterschrift verhindert.
Dr,Pagendarm