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BGH

Gericht: BGH

b) Diese Grenze ist bei auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverträgen dann und insoweit nicht überschritten, alo die Abstandszahlung des Mieters, umgelegt auf die vereinbarte Dauer dos Mietvertrages, zusammen mit dem laufenden Mietzins 135 1/3 v.H. der preisreohtlich zulässigen Miete nicht übersteigt. c) Ist der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, dio Mictzcit also nicht beschränkt, und fehlt es daher an einem Maßstab für dio Umlegung der AbstandsZahlung, so ist diese nicht alo unzulässige Mieterhöhung anzuschen, weil eine Überschreitung der nach § 3 Abs. 1 1. Der monatliche Mietzins betrug 126003 BM zuzüglich Umlagen und Zuschlägen«, Ber Vertrag wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen„ Hach Ziff.1 des Anhangs zu dem Mietvertrag hatte die Klägerin an einen "einmaligen verlorenen Abstand in Höhe von 4 000 DM" auf das Verwaltungskonto der Firma zu zahlen«, Ziff, die während des Prozesses am 13 ■> Mai 1966 im Zuge eines Wohnungstausches wieder ausgezogen ist, hat den Abstand und diese Beträge bezahlt„ Mit der Klage verlangt sie von beiden Beklagten als Gesamtschuldner Schadenersatz in Höhe der Abstandssumme und der hierauf geleisteten Courtage mit insgesamt 4 120 DM0 Sie macht geltend, die Abstandszahlung sei preisrechtlich unzulässig gewesen«. 1« Ob § 2 Abs« 2 AMVO ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs« 2 BGB ist, und ob gegebenenfalls den Erstbeklagten kein Verschulden trifft, wie das Berufungsgericht meint, bedarf keiner Entscheidung« Ein Verstoß gegen § 2 Abs« 2 AMVO liegt nämlich nicht vor« 2« Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß der mit dem Vermieter vereinbarte und von der Klägerin gezahlte laufende Mietzins einschließlich der zulässigen Umlagen und Zuschläge den Betrag der nach § 1 Abs. 1 loBMG ioVo mit § 2 Abs« 1 AMVO 1958 preis-rechtlich zulässigen Miete ausgeschöpft hat« Es kommt also darauf an, ob die darüber hinaus geleistete Abstandszahlung nach anderen Vorschriften preisrechtlich zulässig war« 3o a) Die Abstandszahlung der Klägerin war kein nach § 29 Abs« 1 loBMGr preisrechtlich zulässiger Finanzierungsbeitrag; denn sie diente unstreitig nicht dem Neubau, dem Wiederaufbau, der Wiederherstellung, dem Ausbau oder der Erweiterung von Wohnraum, Ebensowenig machte die Tatsache, daß der Vermieter 2 000 DM an den Vormieter weitergeleitet hat, die Zahlung der Klägerin insoweit preisrechtlich zulässig» Auch Abstandszahlungen, die ein Mieter an den Vormieter leistet, sind grundsätzlich preisrechtlich unzulässig, wenn sie nicht den in § 29 Abs» 2 Nr» 1-3 lo BMG genannten Zwecken dienen (Fischer-Dieskau/Pergande/Worrait, Das Bundesraietrecht 16, Lieferung § 29 lo BMG Anm, 6), Nach den Angaben des Zeugen hat er 2 000 DM vom Ver- Sie dienten also weder dem Ausgleich von Aufwendungen, die zur Schaffung oder Instandsetzung der Mieträume gemacht *r - ‘ worden sind (§29 Abs, 2 Nr, 1), noch der Schaffung oder Instandsetzung von Ersatzräumen oder dem Ausgleich von zu diesem Zweck gemachten Aufwendungen (Nr. 2), noch dem Ausgleich von Umzugskosten des Vormieters (Nr. 3)o Es kann demnach dahinstehen, ob der Vermieter den Betrag von 2 000 DM von der Klägerin nur für Rechnung des Vormieters erhalten hat, und ob, wenn dies der Fall war, bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 29 Abs, 2 Nr, 1-3 1,BMG die Leistung preisrechtlich zulässig gewesen wäre (vgl, Oschmann/Pergande, Baukostenzuschuß und Abstandszahlung, 1958, S, 43, 45)« b) § 29a 1,BMG, der einmalige Leistungen des Mieters an den Vermieter, von den dort bestimmten Ausnahmen abgesehen, für unzulässig erklärt, greift nicht ein, weil diese durch das Gesetz vom 23o Juni I960 (BGBl I 389) geschaffene Vorschrift erst am 1« Juli I960, also nach Abschluß des Mietvertrages und nach Zahlung der Abstandssumme durch die Klägerin, in Kraft getreten ist« c) Bis zu dem Inkrafttreten der Altbaumietenverordnung am I« August 1958 (§48 AMVO) waren AbstandsZahlungen an den Vermieter grundsätzlich verboten« Bas ergab sich aus § 1 der Verordnung über Preiserhöhungen vom 26« ITo-vember 1936 (RGBl I 955 - Preisstopverordnung), wonach Preiserhöhungen für Güter und Leistungen jeder Art verboten waren« § 2 verbot auch Handlungen, durch die mit- An deren Stelle galt nunmehr § Z Abs» 2 AMVO, wonach die Überschreitung der preisrechtlich zulässigen Miete unzulässig ist, soweit nicht nach § 3 1»BMG eine höhere Miete als genehmigt gilt» Satz 2 der Vorschrift lautet; mit anderen zusätzlichen Leistungen, insbesondere mit der Forderung eines Abstandes belastet wird«, Für eine Beseitigung des Verbots mittelbarer Mieterhöhungen, die in Form von Abstandszahlungen erfolgen, bietet die Begründung des Entwurfs der AltbauraietenverOrdnung keinen Anhalt (Bundesratsdrucksache 158/58)0 Es ist für sie«, wie auch Roquette (aaO) nicht verkennt, kein innerer Grund ersichtlich, zu demal durch die Verordnung über den Mietpreis für den seit 1» Januar 1950 bezugsfertig gewordenen Wohnraum (Neubaumietenverordnung -NMVO) vom 17. Oktober 1957 (BGBl I 1756), deren § 2 AbSo 2 den gleichen Wortlaut hat, das Verbot der Abstandszahlungen an den Vermieter nicht aufgehoben worden isto Bort fehlt es nämlich an einer Vorschrift, die die Anwendung der Bestimmungen der Freisstopverordnung verbietet» Mit Recht ist deshalb vom Berufungsgericht in Übereinstimmung mit der überwiegenden Meinung des Schrifttums und der Rechtsprechung angenommen worden* daß auch nach dem Inkrafttreten der Altbaumietenverordnung Abstandszahlungen des Mieters an den Vermieter grundsätzlich unzulässig waren (LG München I960, 403; OLG Düsseldorf MDR 1962, 990; Fischer-Dieskau/Pergande/ Wormit aaO 10 Lieferung Teil C 4 Anm0 6 zu § 2 AMVO; ten5 ala die Abstandszahlung dee Mietern, umgelegt auf die vereinbarte Dauer den Mietvertrages zusammen mit dem laufend zu zahlenden Mietzins 133 1/3 v.H. der preisrechtlich zulässigen Miete nicht übersteigt (Maetzel aaO § 8 XI; Oschmann/Pergande, Baukostenzuschuß und Abstandszahlung, 1958 So 44; Oschraann, Wohnungsv/irtschaft und Mietrecht 1959, 152), Ist der Mietvertrag dagegen, wie hier, auf unbestimmte Zeit geschlossen, die Mietzeit also nicht beschränkt worden, und fehlt es daher an dem aus der Mietdauer zu entnehmenden Umlegungsraaßstab, so kann eine Überschreitung der in § 3 Abs« 1 1«BMG bestimmten Höchstgrenze nicht festgestellt werden« Eine entsprechende Anwendung des § 19 Abs« 2 Satz 2 1«BMG, die das Berufungsgericht im Anschluß an Maetzel und Oschmann (aaO) erwogen hat, hilft nicht weiter» Die Vorschrift setzt den Maßstab fest, nach dem Leistungen des Mieters, die möglicherweise ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters (§18 loBMG-) als nicht gerechtfertigt erscheinen lassen, durch die Mietdauer als getilgt anzusehen und deshalb im Rahmen der Prüfung nach § 19 Abs« 2 Satz 1 loBMG nicht zu berücksichtigen sind» Sie bestimmt, daß Leistungen bis zur Höhe des Betrages einer Jahresmiete zur Zeit der Leistung als durch eine Mietdauer von 4 Jahren getilgt anzusehen sind« Eine entsprechende Regelung findet sich für die Rückzahlung verlorener Zuschüsse nach Beendigung des Mietverhältnisses in Art« VI des Gesetzes vom 21« Juli 1961 (BGBl I 1041) jetzt i«d0P» des Gesetzes votß 24c August 1965 (BGBl I 969)? Mit Oschmann (aaO) ist daher die Vereinbarung von Abstands Zahlungen des Mieters an den Vermieter nach dem Inkrafttreten der Altbaumiotenverordnung (l. cc) Damit ist nicht über die Präge entschieden, ob dem Mieter, der bei Abschluß eines Mietvertrages auf unbestimmte Zeit eine Abstandszahlung<geleistet hat, nicht ,-?doch, möglicherweise bei Beendigung des Mietverhältnisses, ein Anspruch gegen den Vermieter zusteht. Bie Begründung, mit der das Berufungsgericht ein Ver-tragovorhältnis zwischen der Klägerin und dem Zweitbeklagten verneint hat, begegnet, wie die Revision mit Hecht rügt, Bedenken. die unter Vermittlung des Zweitbeklagton getroffene Vereinbarung über die AbstandsZahlung, wie ausgeführt, nicht gegen Mietpreisvorschriften, so liegt auch keine Verletzung de3 möglicherweise zwischen der Klägerin und dem Zweitbeklagten bestehenden Maklervortrages vor, der die Klägerin zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen berechtigen könnte»

Zitierte Normen: § 2 AMVO § 831 BGB
mietenzulässigVorschriftAbstandszahlungLeistungKlägerinAMVOVermieterBMG

Volltext der Entscheidung

Hachechlagewerk: Ja
2091 066
BSHZ:______________Hein
 AltbaumietenVO § 2 Ahe. 2;	BundesmietenG § 3 Abs. 1
a)	Hach dem Inkrafttreten der Altbaumietenvorordnung
(l. August 1958) waren AbetandoZahlungen deo Mieters an den Vermieter als mittelbare Mietzinserhöhungen insoweit unzulässig, als sie eine Überschreitung der preis-rechtlich zulässigen Miete um mehr alo ein Drittel zur Folge hatten.
b)	Diese Grenze ist bei auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverträgen dann und insoweit nicht überschritten, alo die Abstandszahlung des Mieters, umgelegt auf die vereinbarte Dauer dos Mietvertrages, zusammen mit dem laufenden Mietzins 135 1/3 v.H. der preisreohtlich zulässigen Miete nicht übersteigt.
c)	Ist der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, dio Mictzcit also nicht beschränkt, und fehlt es daher an einem Maßstab für dio Umlegung der AbstandsZahlung,
 so ist diese nicht alo unzulässige Mieterhöhung anzuschen, weil eine Überschreitung der nach § 3 Abs. 1	1.	BMG	als
 genehmigt anzuschenden Miete nicht feststellbar ist.
v. 26. Ooni ,96B - »MI SB 20,/66 - 0J0)
BUNDESGERICHTSHOF
[M NAMEN DES VOLKES
VIXI ZR 203/66	URTEIL	Verkündet	am
26a Juni 1968 Klett
 Justizhaupt selcretär
•la Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 in dem Rechtsstreit
 der kaufmännischen Angestellten Frau Eva S in	C^m^^straße
 Klägerin und Revisionsklägerin,
- ProzeßbevollmächtigtersRechtsanwalt Dr»
gegen
1)
den Haus- und Hypothekenmakler Harald A*H
2)
den Makler Fritz S Altersheim,
 in Hl
9
Beklagte und Revisionbeklagto,
 ProzeßbevollmächtigtersRechtsanwalt Ir„
2
Der VIIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 12« Juni 1968 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Br«, Haidinger sowie der Bundesrichter Br0 Gelhaar«, Artl? Br«, Messner und Braxmaier
 für Hecht erkannt;
Bie Revision gegen das Urteil des 4* Zivilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts zu Hamburg vom 27 o Juli 1966 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen <>
Von Hechts wegen Tatbestand?
Bie Klägerin schloß am 18„ Februar 1960 mit dem Biplo-Ingo	einen	Mietvertrag	über eine Brei-
ziramer-Altbauwohnung in dessen Haus in Hamburg-Harvestehude,, ^pPallee	war	durch die Maklerfirma Eo	vertreten«,	deren	Alleininhaber
 damals der Zweitbeklagte war. Für ihn verhandelte und Unterzeichnete sein damaliger Prokurist7 der Erstbeklagte 0
Der monatliche Mietzins betrug 126003 BM zuzüglich Umlagen und Zuschlägen«, Ber Vertrag wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen„ Hach Ziff. 1 des Anhangs zu dem Mietvertrag hatte die Klägerin an
 einen "einmaligen verlorenen Abstand in Höhe von 4 000 DM" auf das Verwaltungskonto der Firma	zu	zahlen«,	Ziff,
6 der Anlage lautet:
"Für die Vermittlung dieses Vertrages zahlt der Mieter die ortsüblichen Gebühren der Hamburger Hausmakler, nämlich 3 $ der Abstandssumme , 5 % der Jahresmiete, DM 10,— für Ausfertigung dieses Vertrages und 5 des Rechnungsbetrages als. üiikostenpauschale an die Hausmaklerfirma E Hamburg 1,
Die Klägerin? die während des Prozesses am 13 ■> Mai 1966 im Zuge eines Wohnungstausches wieder ausgezogen ist, hat den Abstand und diese Beträge bezahlt„ Mit der Klage verlangt sie von beiden Beklagten als Gesamtschuldner Schadenersatz in Höhe der Abstandssumme und der hierauf geleisteten Courtage mit insgesamt 4 120 DM0 Sie macht geltend, die Abstandszahlung sei preisrechtlich unzulässig gewesen«. Der Erstbeklagte, der das gewußt habe, hafte daher nach § 823 Abs0 2 BGB, der Zweitbeklagte aus § 831 BGB, der Letztere außerdem über § 278 BGB aus Verletzung des mit ihr geschlossenen Maklervertrageso
 Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen „ Mit der Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt die Klägerin ihren Antrag aus den Vorinstanzen weiter«,
Entscheidungsgründe%
Io Das Berufungsgericht führt aus, § 2 Abs«, 2 der Verordnung über den Mietpreis für den bis 31« Dezember 1949 bezugsfertig gewordenen Wohnraura (Altbaumietenverordnung - AMVO - vom 23» Juli 1953, BGBl I 549) sei
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ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs« 2 BGB« Es hat aber nicht abschließend geprüft-, ob die Vereinbarung eines an den Vermieter zu zahlenden verlorenen Abstandes ein Verstoß gegen diese Preisvorschrift ist. Es meint, jedenfalls treffe den Erstbeklagten trotz seiner eigenen Zweifel an der Zulässigkeit der Abstandszahlung kein Verschulden, weil damals namhafte Stimmen im Schrifttum derartige Leistungen für zulässig gehalten hätten« Der Zweitbeklagte hafte nicht aus Vertrag, weil zwischen ihm und der Klägerin kein Maklervertrag bestanden habe« Außerdem habe der Erstbeklagte, sein Erfüllungsgehilfe, nicht schuldhaft gehandelt« Eine Haftung aus § 851 BGB entfalle, weil der Zweitbeklagte den Entlastungsbeweis geführt habeG
IIo Pie Revision kann keinen Erfolg haben«
Ao Ansprüche gegen den Erstbeklagten«
1« Ob § 2 Abs« 2 AMVO ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs« 2 BGB ist, und ob gegebenenfalls den Erstbeklagten kein Verschulden trifft, wie das Berufungsgericht meint, bedarf keiner Entscheidung« Ein Verstoß gegen § 2 Abs« 2 AMVO liegt nämlich nicht vor«
2« Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß der mit dem Vermieter vereinbarte und von der Klägerin gezahlte laufende Mietzins einschließlich der zulässigen Umlagen und Zuschläge den Betrag der nach § 1 Abs. 1 loBMG ioVo mit § 2 Abs« 1 AMVO 1958 preis-rechtlich zulässigen Miete ausgeschöpft hat« Es kommt also darauf an, ob die darüber hinaus geleistete Abstandszahlung nach anderen Vorschriften preisrechtlich zulässig war«
 
3o a) Die Abstandszahlung der Klägerin war kein nach § 29 Abs« 1 loBMGr preisrechtlich zulässiger Finanzierungsbeitrag; denn sie diente unstreitig nicht dem Neubau, dem Wiederaufbau, der Wiederherstellung, dem Ausbau oder der Erweiterung von Wohnraum,
 Ebensowenig machte die Tatsache, daß der Vermieter 2 000 DM an den Vormieter	weitergeleitet	hat,	die
 Zahlung der Klägerin insoweit preisrechtlich zulässig» Auch Abstandszahlungen, die ein Mieter an den Vormieter leistet, sind grundsätzlich preisrechtlich unzulässig, wenn sie nicht den in § 29 Abs» 2 Nr» 1-3 lo BMG genannten Zwecken dienen (Fischer-Dieskau/Pergande/Worrait, Das Bundesraietrecht 16, Lieferung § 29 lo BMG Anm, 6), Nach den Angaben des Zeugen	hat	er	2	000	DM	vom	Ver-
mieter als Ersatz für Einbauten bekommen. Sie dienten also weder dem Ausgleich von Aufwendungen, die zur Schaffung oder Instandsetzung der Mieträume gemacht *r - ‘ worden sind (§29 Abs, 2 Nr, 1), noch der Schaffung oder Instandsetzung von Ersatzräumen oder dem Ausgleich von zu diesem Zweck gemachten Aufwendungen (Nr. 2), noch dem Ausgleich von Umzugskosten des Vormieters (Nr. 3)o Es kann demnach dahinstehen, ob der Vermieter den Betrag von 2 000 DM von der Klägerin nur für Rechnung des Vormieters erhalten hat, und ob, wenn dies der Fall war, bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 29 Abs, 2 Nr, 1-3 1,BMG die Leistung preisrechtlich zulässig gewesen wäre (vgl, Oschmann/Pergande, Baukostenzuschuß und Abstandszahlung, 1958, S, 43, 45)«
Unerheblich ist, daß nach § 29 Abs, 2 Nr, 4 loBMG Abstandszahlungen des Vermieters an den weichenden Mieter preisrechtlich zulässig sind. Ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Auch wenn der Vermieter einen Teil des
- 6
von der Klägerin Geleisteten, nämlich 2 OOO BM, zur Erfüllung seiner mit	getroffenen Abstandsvereinba-
rung verwendete, wurde dadurch deren Leistung nicht preisrechtlich zulässig«
Pa der Abstand nicht für eine Wohnung geleistet worden ist9 die der Vermieter innehatte und zugunsten der Klägerin aufgab, kommt auch keine entsprechende Anwendung des § 29 Abs« 2 Nr« 1-3 loBMG in Betracht (BGHZ 26, 78)9 und da unstreitig die Abstand3zahlung ferner nicht dazu verwendet worden ist, Schönheitsinstandsetzungen vorzunehmen9 auf die die Klägerin möglicherweise an sich keinen Anspruch hatte, scheidet schließlich auch die Annahme einer preisrechtlichen Zulässigkeit unter dem Gesichtspunkt aus, es fehle bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise überhaupt an einer Erhöhung des Mietpreises (BGH UrtoVo 20« April 1966 - VIII ZR 29/64 = TM 1«BMG § 29a Nr, 1/2 = WM 1966, 624, 626)0
b)	§ 29a 1,BMG, der einmalige Leistungen des Mieters an den Vermieter, von den dort bestimmten Ausnahmen abgesehen, für unzulässig erklärt, greift nicht ein, weil diese durch das Gesetz vom 23o Juni I960 (BGBl I 389) geschaffene Vorschrift erst am 1« Juli I960, also nach Abschluß des Mietvertrages und nach Zahlung der Abstandssumme durch die Klägerin, in Kraft getreten ist«
c)	Bis zu dem Inkrafttreten der Altbaumietenverordnung am I« August 1958 (§48 AMVO) waren AbstandsZahlungen an den Vermieter grundsätzlich verboten« Bas ergab sich aus § 1 der Verordnung über Preiserhöhungen vom 26« ITo-vember 1936 (RGBl I 955 - Preisstopverordnung), wonach Preiserhöhungen für Güter und Leistungen jeder Art verboten waren« § 2 verbot auch Handlungen, durch die mit-
 
telbar oder unmittelbar die Vorschriften des § 1 umgangen werden oder umgangen werden sollen0 Im Runderlaß des Reichskommissars für die Preisbildung Nr» 184/37 (RfPr IV/ 5-21-3732 vom 12p Dezember 1937)waren unter A I als unzulässig mittelbare Mietzinserhöhungen bezeichnet und als solche (u,a,) ausdrücklich auch Abstandszahlungen an den Vermieter genannt»
Durch § 45 Abs» 2 AMVO ist die Anwendung der Preis-stopverordnung auf Y/ohnraum, der bis zu dem 31o Dezember 1949 bezugsfertig geworden ist, ausgeschlossen worden»
An deren Stelle galt nunmehr § Z Abs» 2 AMVO, wonach die Überschreitung der preisrechtlich zulässigen Miete unzulässig ist, soweit nicht nach § 3 1»BMG eine höhere Miete als genehmigt gilt» Satz 2 der Vorschrift lautet;
"Eine Überschreitung liegt auch dann vor, wenn die leistung des Vermieters ohne angemessene Senkung der Miete vermindert wird»"
Hieraus hat Roquette gefolgert, daß nunmehr nur noch der in dieser Vorschrift ausdrücklich genannte Tatbestand als sog» mittelbare Mieterhöhung unzulässig sei, nicht aber (u0a0) die bis dahin verbotene Abstandszahlung an den Vermieter (ZMR 1958, 341? 342; derselbe, Bundesraietengesetze 3» Aufl» § 29 1» BMG Anm» 25, § 29a Anm„ 6, AMVO Anm» 90-93; ebenso Butz, Die Miete für Altbauwohnungen 1958, Anm» 5 zu § 2 AMVO; BG Duisburg MDR 1961, 693; OBG Celle NJ¥ 1964, 2308)»
Dem ist das Berufungsgericht mit Recht nicht gefolgt»
Es hat zutreffend auf eine wirtschaftliche Betrachtungsweise abgestellt, nach der es keinen Unterschied machen kann, ob das laufende Entgelt (der Mietzins) erhöht wird oder ob dieses gleichbleibt, der Mieter stattdessen aber
 
mit anderen zusätzlichen Leistungen, insbesondere mit der Forderung eines Abstandes belastet wird«, Für eine Beseitigung des Verbots mittelbarer Mieterhöhungen, die in Form von Abstandszahlungen erfolgen, bietet die Begründung des Entwurfs der AltbauraietenverOrdnung keinen Anhalt (Bundesratsdrucksache 158/58)0 Es ist für sie«, wie auch Roquette (aaO) nicht verkennt, kein innerer Grund ersichtlich, zu demal durch die Verordnung über den Mietpreis für den seit 1» Januar 1950 bezugsfertig gewordenen Wohnraum (Neubaumietenverordnung -NMVO) vom 17. Oktober 1957 (BGBl I 1756), deren § 2 AbSo 2 den gleichen Wortlaut hat, das Verbot der Abstandszahlungen an den Vermieter nicht aufgehoben worden isto Bort fehlt es nämlich an einer Vorschrift, die die Anwendung der Bestimmungen der Freisstopverordnung verbietet» Mit Recht ist deshalb vom Berufungsgericht in Übereinstimmung mit der überwiegenden Meinung des Schrifttums und der Rechtsprechung angenommen worden* daß auch nach dem Inkrafttreten der Altbaumietenverordnung Abstandszahlungen des Mieters an den Vermieter grundsätzlich unzulässig waren (LG München I960, 403; OLG Düsseldorf MDR 1962, 990; Fischer-Dieskau/Pergande/ Wormit aaO 10 Lieferung Teil C 4 Anm0 6 zu § 2 AMVO;
17o Lieferung Teil C 4 (neu) Anm» 5 zu § 2 AMVO; 16a Lieferung Anm«, 1 zu § 29a lo BMG; Holtgräve, Neues Miet- und Wohnrecht I960, Anm0 9 zu § 29a 1» BMG; derselbe Betrieb 1958, 917; Bormann ZMR 1958, 277* 278; Oschmann, Wohnungswirtschaft und Mietrecht, 1959, 152)Q
Die Erweiterung des § 2 Abs* 2 AMVO iodoFa vom 25o Juli 1963 (BGBl I 529) durch die Worte
’’oder die Miete in anderer Weise mittelbar erhöht wird”,
 
hat daher gegenüber der ursprünglichen Fassung keine sachliche Änderung, sondern nur eine Klarstellung der schon bis dahin geltenden Rechtslage gebracht (Fischer-Rieskau/Pergande/Wormit aaO)0
d)	Ras demnach in § 2 Abs0 2 Satz 2 AMVO enthaltene allgemeine Verbot der mittelbaren Mietpreiserhöhung steht allerdings unter dem in Satz 1 dieser Vorschrift ausgesprochenen Grundsatz, daß die Überschreitung der preisrechtlich zulässigen Miete nicht unzulässig ist, soweit nach § 3 loBMG eine höhere Miete als genehmigt gilto Nach Abso 1 der letztgenannten Vorschrift gilt eine nach dem lo Januar 1955 vereinbarte Miete, die über der preiorecht-lich zulässigen Miete liegt, dann als preisrechtlich genehmigt, sov/eit sie die preisrechtlich zulässige Miete um nicht mehr als ein Rrittel übersteigt,,
aa) Rer Anwendung dieser Vorschrift auf Preisüberschreitungen, die in einmaligen Leistungen des Mieters an den Vermieter bestehen, steht § 28 1*BMG nicht entgegen o Rie Vorschrift besagt lediglich, daß die preisrechtlich zulässige Miete, die nach § 3 Abs0 1 als Grundlage der Ermittlung der zulässigen Erhöhung dient, unter Außerachtlassung von etwaigen einmaligen Leistungen festzustellen ist« Sie besagt nicht, daß im Rahmen des § 3 Abs0 1 loBMG nicht berücksichtigt und nicht geprüft werden darf, ob eine Erhöhung der preisrechtlich zulässigen Miete durch einmalige Leistungen sich innerhalb der dort festgelegten Höchstgrenze von 133 1/3 VoH0 hält (Maetzel, Mietpreisrecht in systematischer Übersicht, 1959, § 8 I)o
bb) Riese Grenze ist bei auf bestimmte Zeit geschlossenen Mietverträgen dann und insoweit nicht überochrit-
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ten5 ala die Abstandszahlung dee Mietern, umgelegt auf die vereinbarte Dauer den Mietvertrages zusammen mit dem laufend zu zahlenden Mietzins 133 1/3 v.H. der preisrechtlich zulässigen Miete nicht übersteigt (Maetzel aaO § 8 XI; Oschmann/Pergande, Baukostenzuschuß und Abstandszahlung, 1958 So 44; Oschraann, Wohnungsv/irtschaft und Mietrecht 1959, 152),
Ist der Mietvertrag dagegen, wie hier, auf unbestimmte Zeit geschlossen, die Mietzeit also nicht beschränkt worden, und fehlt es daher an dem aus der Mietdauer zu entnehmenden Umlegungsraaßstab, so kann eine Überschreitung der in § 3 Abs« 1 1«BMG bestimmten Höchstgrenze nicht festgestellt werden« Eine entsprechende Anwendung des § 19 Abs« 2 Satz 2 1«BMG, die das Berufungsgericht im Anschluß an Maetzel und Oschmann (aaO) erwogen hat, hilft nicht weiter» Die Vorschrift setzt den Maßstab fest, nach dem Leistungen des Mieters, die möglicherweise ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters (§18 loBMG-) als nicht gerechtfertigt erscheinen lassen, durch die Mietdauer als getilgt anzusehen und deshalb im Rahmen der Prüfung nach § 19 Abs« 2 Satz 1 loBMG nicht zu berücksichtigen sind» Sie bestimmt, daß Leistungen bis zur Höhe des Betrages einer Jahresmiete zur Zeit der Leistung als durch eine Mietdauer von 4 Jahren getilgt anzusehen sind« Eine entsprechende Regelung findet sich für die Rückzahlung verlorener Zuschüsse nach Beendigung des Mietverhältnisses in Art« VI des Gesetzes vom 21« Juli 1961 (BGBl I 1041) jetzt i«d0P» des Gesetzes votß 24c August 1965 (BGBl I 969)? sowie in § 57c ZVG« Die Übernahme dieses Maßstabes führt deshalb zu keiner Lösung, weil er entsprechend seinem Zweck, die Feststellung zu ermöglichen, in welcher Zeit eine Leistung bestimmten
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Umfangs als getilgt anzusehen ist,keinen festen End-Zeitpunkt des Miotverhältnisses enthält« Das Ende des Tilgungozoitraumes hängt vielmehr von der Höhe der Leistung ah« Nur hei bestimmter Vertragszeit kann ermittelt werden, oh die in § 3 Abs« 1	1«	BMG	festge-
setzte Grenze überschritten ist« Die entsprechende Anwendung des § 19 Abs« 2 Satz 2	1„ BMG auf § 3 Abs« 1
führt lediglich zur Beantwortung der Präge, wann die Abstands Zahlung "getilgt" wäre« Nach ihr wäre sie aber preisrechtlich immer zulässig, wie gerade auch die Berechnung des Berufungsgerichts zeigt. Im übrigen ergibt sich bei der Umlegung eines Anteils der Abstandssumme in Höhe einer Jahresmiete auf 4 Jahre zv/ingend stets nur eine Überschreitung von 25 $> der preisrechtlich zulässigen Miete.
Mit Oschmann (aaO) ist daher die Vereinbarung von Abstands Zahlungen des Mieters an den Vermieter nach dem Inkrafttreten der Altbaumiotenverordnung (l. August 1958) und vor dem Inkrafttreten des § 29 a Io BMG (1. Juli I960) als preisrechtlich zulässig anzusehen, weil bei unbeschränkter Mietzeit eine Überschreitung der in § 3 Abs« 1 1« BMG bestimmten Höchstgrenze nicht feststellbar ist.
cc) Damit ist nicht über die Präge entschieden, ob dem Mieter, der bei Abschluß eines Mietvertrages auf unbestimmte Zeit eine Abstandszahlung<geleistet hat, nicht ,-?doch, möglicherweise bei Beendigung des Mietverhältnisses, ein Anspruch gegen den Vermieter zusteht. Derartige Ansprüche sind nicht Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits.Es kann deshal
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dahingestellt bleihen, ob Bereicherungsansprüche nach den Grundsätzen, die zur Erstattung von Baukostenzuschüssen aufgestellt worden sind (BGHZ 29, 289; Urteil des erkennenden Senats vom 3» Februar 1959 = BM BGB § 818 Abs. 3 Nr. 8 = WM 1959, 558 = NJW 1959, 872), entstehen, wobei die "vorzeitige” Beendigung des Mietverhältnisses sich aus der entsprechenden Anwendung des § 19 Abs. 2 S. 2 I. BMG ergeben könnte (so offenbar Öschmann aaO), oder ob, wenn das Mietverhältnis nach dem 31. Oktober 19^5 beendet worden ist, eine unmittelbare Anwendung des Art. VI §§ 1 ff des Gesetzes vom 21. Juli 1961 (BGBl I 1041) i.d.F. des Gesetzes vom 24« August 1965 (BGBl I 969) in Betracht kommt.
4o Da ein Verstoß gegen Miotpreisvorschriften nicht vorliegt, kommt auch die Verletzung eines Schutzgesetzes und damit eine Haftung des Erstbeklagten aus unerlaubter Handlung nicht in Betracht* Die gegen ihn gerichtete Klage ist deshalb mit Hecht abgdwiesen worden.
B. Ansprüche gegen den Zweitbeklagten.
Auch mit ihrer gegen den Zweitbeklagten gerichteten Klage kann die Klägerin keinen Erfolg haben. Baß sie keine Ansprüche aus unerlaubter Handlung hat (§ 831 BGB), ergeben die Ausführungen unter A.
Bie Begründung, mit der das Berufungsgericht ein Ver-tragovorhältnis zwischen der Klägerin und dem Zweitbeklagten verneint hat, begegnet, wie die Revision mit Hecht rügt, Bedenken. Barauf kommt es aber nicht an. Verstieß
13	-
die unter Vermittlung des Zweitbeklagton getroffene Vereinbarung über die AbstandsZahlung, wie ausgeführt, nicht gegen Mietpreisvorschriften, so liegt auch keine Verletzung de3 möglicherweise zwischen der Klägerin und dem Zweitbeklagten bestehenden Maklervortrages vor, der die Klägerin zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen berechtigen könnte»
Co Da die Revision sonach in vollem Umfang zurückzu-v/eisen war, mußten der Klägerin nach § 97 ZPO auch die Kosten ihres Rechtsmittels auforlegt werden»
Dr» Haidingcr	Dr,	Gelhaar	Bundesrichter	Artl
 ist beurlaubt, orts abwesend und an der Beifügung seiner Unterschrift verhindert *
Ur„ Haidinger
 Dr„ Messner
 Braxmaier