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BGH

Gericht: BGH

Senatsprüsidenten Dr, riehtor Dr& Grolhaar, Artl Kaidinger sowie der Bundes-Dr, Meager und Mormonn für Recht er3:cnnts Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 10o Zivilsenats des Hanseatischen Obor-landcsgerichts au Hamburg vom 2 c August 1961 aufgehoben. Mit Schreiben vom 11» April 19595 äem eine Berechnung beigefügt war, verlangte der Kläger von den Beklagten unter Berufung auf §§ 22 Absd und 18 1,BMG die Zahlung einer auf 2 DM je Quadratmeter erhöhten Miete ab Oktober 1951 - IV ZR 152/50 - NJW 1952,505), Da ein solcher Verstoß keinen unbedingten Revisionsgrund darstollt, kann er der Revision nur dann zu dem Erfolge verhelfen, wenn die Möglichkeit nicht auszuschließen ist, daß das angefochtene Urteil auf ihm beruhte In dieser Richtung fehlt es indes an jeglichem Vortrag der Revision« Sie hat insbesondere nicht geltend gemacht, daß die auf Grund der erwähnten Akten getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts unrichtig oder unvollständig seien« Gegen die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts hat sie sich vielmehr überhaupt nicht gewandt, sondern sie bekämpft das Berufungsurteil im wesentlichen mit rechtlichen Erwägungen« Die zur Begründung der Verfahrensrüge erforderliche Darlegung, daß der aufgezeigte Verfahrensverstoß für die dom Kläger nachteilige Entscheidung des Berufungsgerichts ursächlich gewesen sein könne, fehlt somit in der schriftlichen Revisionsbegründung« Die Verfahrensrüge ist daher nicht in einer der Vorschrift des 5 554 Abs«5 Nr «2 Buchst«b ZPO entsprechenden Y/eise ausgeführt worden (vgl„ Urt« d« erkennenden Senats vom 12« Oktober I960 - VIII ZR 169/59 - DM ZPO § 554 Nr.23) und kann schon aus diesem Grunde nicht zur Aufhebung des angefochtenen Urteils führen« setzon, kann dahingestellt ‘bleibendenn er hat in den Tatoaehenrechtszügen nicht vorgetragendaß er diesen V/eg eingeschlagen habe, hie Revision scheint der Auffassung zu sein, daß der Kläger auch ohne Kündigung von den Beklagten als Mietern infolge der Abgabe einer Erklärung gemäß § 18 1..BMG vom Zeitpunkt des- Ablaufes der Kündigungsfrist an die Kostenmiete ohne Rücksicht darauf habe verlangen können, ob die Voraussetzungen für die Anwendung des § 19 Abs,2 1,BMG gegeben seien, auf welche Bestimmung sich die Beklagten ausdrücklich berufen haben* In dieser Meinung kann der Revision nicht gefolgt werden. Auch durch eine in den Mietverträgen etwa enthaltene Preisgleitklausel, über die in den Tatsachenrechtszügen nichts vorgetragen war, so daß sich die Revision bemüht,mittels einer Rüge aus § 139 ZPO entsprechendes Tatsachenvorbringen in den Revisionsrechtszug einzuführen, würde die Anwendung des § 19 Abs„2 1,BMG in der Regel nicht ausgeschlossen sein, wie der erkennende Senat in seinem Urteil vom 8* Februar 1961 - VIII ZR 40/60 - (LM 1»BMG § 22 Nr,2) näher dargelegt hat. Besondere Umstände, die auf eine Ausnahme schließen lassen könnten, sind hier nicht vorgetragen wordene her Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß dem Kläger für eine Mieterhöhung nur der V/eg über §§ 22, 13 1=BMG 3-» Wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, scheitert das Verlangen des Klägers nach Mieterhöhung nicht schon daran, daß die Mietzinsvereinbarun-gcn mit den Beklagten oder ihren Tauschpartnern erst nach dem 1* August 1953 und damit zu einer Zeit getroffen worden sind, als § 45 Abs«! Mit Recht hat sich das Berufungsgericht für seine Auffassung auf die Entscheidung des erkennenden Senats BGKZ 31,63 berufen, in der er sich mit der Gegenmeinung eingehend auseinandergesetzt hat und an der er festhält,» 4o Die Ausführungen des Berufungsgerichts darüber, daß eine den Anforderungen des § 18 loBMG entsprechende wirksame Mieterhöhungserklärung vorliegt, werden naturgemäß von der Revision nicht beanstandete Sie lassen auch keinen Rechtsirrtum erkennen,, Die Entscheidung hängt also lediglich davon ab, ob die Beklagten sich wegen der von den Freibauern geleisteten verlorenen Zuschüsse, deren Höhe das Berufungsgericht auf insgesamt 31 739 DM ermittelt hat, darauf berufen können, daß eine Mieterhöhung nach § 19 Abs,2 l.Bt.G ausgeschlossen sei, was das Berufungsgericht bejaht hat* Richtig ist allerdings; daß die Freibauer mit der Hingäbe des Goldes lediglich den Zweck verfolgten, für sich selbst mehr Wohnraum zu erhaltenals ihnen nach den damals geltenden Vorschriften zustande Dieser Umstand steht indessen nicht der Auslegung entgegen, daß sie "Dritte” im Sinne des § 19 Abo „2 loBMG sind, denn weder aus dom Wortlaut, noch aus dem Sinn und Zweck des Gesetzes laßt sich entnehmen.; der zur Schaffung des Mietgegen-standos einen Beitrag geleistet hat; ohne Rücksicht auf den Beweggrund; aus dem heraus der Beitrag geleistet worden ist« ITach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben hier namentlich angegebene Freibauer Beträge in Höhe von insgesamt 31 739 DM dem Kläger oder zur Verfügung gestellt, um die von den Beklagten innegehaltencn Wohnungen zu errichten.. Sie waren die Begünstigten und für sie wurden diese Beiträge zur Schaffung von Wohnraum geleisteto Auen wenn also die Freibauer nicht gewußt haben sollten, daß mit den von ihnen zur Verfügung gestellten Mitteln gerade die Wohnungen bezuschußt worden sind, die die Beklagten erhalten haben,, ändert dios nichts daran, daß der Zuschuß "für sie" geleistet worden isto Der hier gegebene Sachverhalt kann nicht anders beurteilt werden als der Fall, daß ein Arbeitgeber einen Bauherrn verlorene Baukostenzuschüsse zur Errichtung von Wohnungen zur Verfügung gestellt hat, die vereinbarungsgemäß an Arbeitnehmer des betreffenden Arbeitgebers nach dessen Bestimmung vergeben werden sollen, Für diesen Fall ist aber allgemein anerkannt, daß § 19 Abs.2 l.BMGr anzuwenden ist. Hierzu hatte sich das Wohnungsamt mit Rücksicht auf die Hingabe der Freibaugelder bereit erklärt; mit deren Hilfe billige Wohnungen geschaffen werden solltenc Ben mit der Hingabe der Freibaugelder erstrebten Sfv/eck ha-ben die Freibauer auch tatsächlich erreicht, denn das Y/ohnungsamt hat sich an die getroffene, wenn auch nichtige Vereinbarung gehaltene Es ist auch nicht zu erwarten, daß angesichts der zwischenzeitlich eingetre-tonen Besserung der V/ohnungsmangellage ■ seitens des Y/ohnungsamts auf den damals freigestellten Y/ohnraum zurückgegriffen wird, sofern dies überhaupt noch zulässig sein sollteo Bei dieser Sachlage wäre aber der Kläger in der Lage, einem Rückforderungsanspruch der Freibauer gegen ihn die Einrede der allgemeinen Arglist entgegen zu halten, der auch bei Anwendung der Rechtssätzc übervdie ungerechtfertigte Bereicherung Raun gewährt werden kann, wie das Reichsgericht für einen ganz ähnlich liegenden Tatbestand ausgesprochen hat (RGZ 135,374)«» Bie dem Kläger gegoltenen Freicau-gelder stellen daher in der Tat verlorene Baukostenzuschüsse dar, die von Britten für die Wohnungen der Beklagten gegeben worden sindo c) Bie Annahme dos Berufungsgerichts, daß die Baukostenzuschüsse durch die Bauer der Mietzeit nicht als getilgt anzusehon sind und "erhebliche Beiträge zur Schaffung der Wohnungen der Beklagten darstollen", läßt keinen Rechtsirrtum erkennen«, Sie wird auch von der Revision nicht beanstandeto Diese Begründung ist, wie der Revision zuzugeben ist, rechtlich nicht haltbar» Die Revision weist zutreffend darauf hin, daß der Kläger lediglich die Ko-stommiete begehrt, bei deren Berechnung der Umstand zu berücksichtigen ist, daß der Kläger die ihm zur Verfügung gestellten Freibaugelder weder zu tilgen noch zu verzinsen hat„ Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts gehen also die Mieter, auch wenn dem Verlangen des Klägers nach Zahlung der Kostenmiete stattgegeben wird, des Vorteils, der ihnen mit Rücksicht auf die Hingabe der Freibaugelder an den Kläger zusteht, nicht verlustigo Die Hingabe der Freibaugelder wirkt sich zu Gunsten der Mieter vielmehr dahin aus, daß die Xo-stonmicte wesentlich niedriger ist, als sie sein würde, wenn der Kläger keine Freibaugelder erhalten hätte. Sollte der Kläger die Kostenmiete zu hoch berechnet haben, so würde dies nicht dazu führen, ihm den Anspruch auf die richtig errechnete Kostenmiete zu nehmen, vielmehr wäre seine Klage dann nur insoweit unbegründet, als er eine über die richtig errechnete Kostenmictc hinausgehende Forderung erhebt (§18 Abs«l Satz 3 loBMG)0 Mit der vom Berufungsgericht angestell-ten Erwägung läßt sich daher die Anwendung des § 19 Abo . Auf diese Präge kommt es indes für die Entscheidung an, denn ist die Hingabe der Freibaugelder zu Gunsten der Beklagten bereits durch Mietermäßigung berücksichtigt; so findet § 19 Abs,2 1,BMG keine Anwendung und den Beklagten steht gegenüber dem Verlangen des Klägers nach Zahlung der Kostenmiete keine Einwendung aus § 19 Abs,2 loBMG zu (§ 19 Abs *3 leBMG)«. Wenn auch viel dafür spricht, daß hier die Zurverfügungstellung der Freibaugelder an den Kläger und F^Bvon vornherein durch eine Mietermäßigung berücksichtigt worden ist (vgl, dazu das bereits erwähnte Urtoil des erkennenden Senats vom 8» Februar 1961), so kann das Revisionsgericht diese Frage doch nicht selbst entscheiden, da sie eine tatsächliche Würdigung erfordert, die ihm versagt ist. Kommt das Beruxungsgerieht nunmehr zu dem Ergebnis; daß die Voraussetzungen des § 19 Abs, 5 1<-BMG vorliegen, so kann der Kläger die Kostenmiete verlangen;i sofern nicht die sonstigen Einwendungen der Beklagten gegen ihre Pflicht zur Zahlung einer erhöhten Miete durchgreifen, Die Hohe der Kostenmiete wird das Berufungsgericht gegebenenfalls festzustellen haben. nen Ereibaugelder nicht in anderer Weise durch Mietermäßigung berücksichtigt worden, so wird das Berufungsgericht erneut zu prüfen haben, ob und gegebenenfalls in welchem umfange mit Rücksicht auf den erheblichen Beitrag zur Schaffung der Wohnungen das Verlangen nach Mieterhöhung berechtigt ist. 29 des ürtoilsabdrucks nicht zugestimmt werden„ Insbesondere geht es nicht an, zu Lasten des Klägers zu berücksichtigen, daß er einen jährlichen Vorteil von 1250 DM hat, weil er Eigenmittel in Höhe von mehr als 51 000 DM nicht für den Bau habe zur Verfügung zu stellen brauchen und sie anderweit nutzen könne, denn bei dieser Erwägung hat das Berufungsgericht außer Betracht gezogen, daß für die als Ereibaugelder zu-geflossencn Beträge weder Zinc--noch Tilgungsleistungen in die Wirtschaftlichkeitoberechnung aufgenommen worden sindo Die Annahme des Berufungsgerichte, daß sich bei seiner Betrachtungsweise der jährliche Unterschuß um 1250 DM mindere, ist daher ein Trugschluß, klagten von den Freibauern gezahlten erheblichen Baukostenzuschüsse nicht angemessen, daß die Beklagten ui volle Xostennioio zahlen, so wird es zu prüfen haben, ob das Erhöhungsverlangen dos Klägers nicht wenigstens teilweise berechtigt ist.

Zitierte Normen: § 139 ZPO
BerufungsgerichtAnwendungBerufungsgerichtsWohnungKlägerMieterRevision

Volltext der Entscheidung

2233 089
II a chschlag c we r k s	ja
 Amtliche Sammlung; nein
1 o Bundo sniiLgben.Gr t 19 Aba /a
"Dritter'' im Sinne des § 19 Abs,2 l.BMG ist außer den Par-
teien des Mietvertrages jeder, der zur Schaffung. Instandsetzung oder Instandhaltung des Mietgegenstandes einen Beitrag geleistet hat = Es kommt nicht darauf an# ob der lei-stende bei Hingabe eines verlorenen Baukostenzuschusses gc~ mißt hat .j welche Wohnungen im einzelnen und für welche Mieter mit seiner Hilfe haben errichtet werden sollen»
BGB § 812
Wurde ein verlorener Baukostenzuschuß für zu errichtende Mietwohnungen auf Grund eines nichtigen Vertrages mit der Wohnungsbehörde an einen Bauherrn gegeben, damit dem Lei-□tendon mehr Wohnraum belassen wurde, als ihm nach den damals bestehenden Vorschriften zustand, so kann der Leistende den gezahlten Betrag von dem Bauherrn jedenfalls dann nicht zu-rückverlangen, wenn das Wohnungsamt auf den freigesteilten Mchrwohnraum nicht wieder zurückgegriffen hat und hiermit auch nicht mehr zu rechnen ist«,
loBundesmietenG § 19 Abs»3
Zur Anwendung des § 19 Abs »3 l.BMG»
BGH, Urt» v» 11. Juli 1962 - VIII ZR 201/61 - OLG Hamburg
LG Honburg
d c
Volkes
 Verkündet an 11, Juli 1962 Jiuj tizoborsekreuür ciIg Urkundnboamter der Geschäftsstelle
I u N a m e n des
 In dem Rechtsstreit
 des Herbert It - Prozeßbevoll/nächtigters Rechtsanv/alt
 Straße
Klägers und Revisionsklägers
 gegen
die Mieter
 lo a) Johannes S t b) Frau Elli St® in Hl
2„ a) Konrad S
b) Frau Margarethe geb» Se|
in Hl
a)	V/crner B ___
b)	Frau Rosa ge in. Hl
 Istraße
a)	Christian H __
b)	Frau Emmy gebe V1 in H
traße ptr«, links 5
, ptr» rechts3 I. links p traße Sh I» rechts.
5. a) Adolf D _________ .
b) Frau Gertrud geb. Ka®p|
lstraße ®h II. links 3
in H
6» Otto K , ___
S^J^straße	IIIlinks
7» a) Heinz 0 HHBHi b) Frau Tusnelda geb. R in	SMMßträBe
8«, a) Hans G ____
b) Frau Inge G in	S
in Hl
IIo rechts
 geb, Rflü
 traße	Dachgeschoß9
Beklagten und Revisionsbeklagten, - Prozoßbevollmächtigter s Rechtsanv/a'lt Br.h.c«: ■■.!
hat der VIIIc Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom II. Juli 1962 unter Mitwirkung
 la
dor? Senatsprüsidenten Dr, riehtor Dr& Grolhaar, Artl
 Kaidinger sowie der Bundes-Dr, Meager und Mormonn
 für Recht er3:cnnts
 Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 10o Zivilsenats des Hanseatischen Obor-landcsgerichts au Hamburg vom 2 c August 1961 aufgehoben.
Lie Sache wird zur anderweiton Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten der Revision übertragen wird«
Von Rechts wegen
9	_
Tatbestand $
Der Klarer war seit 1953 Eigentümer des Grundstücks S^J^straße auf dem der Voreigentümer P^i das 3criegszerstörte Gebäude wieder errichtet hatte, Die neuem Wohnungen in diesem Gebäude waren am 8o Oktober 1953 bezugsfertig geworden. Die Beklagten sind Mieter von acht dieser Wohnungen, für die Steuervergünstigungen in Anspruch genommen worden sind*
Zum Wiederaufbau des Gebäudes,; der nach der Behauptung des Klägers 130 208 DM kostete, wurden keine öffentlichen Mittel, jedoch Baukostenzuschüsse in Höhe von 31 739 DM verwandt, die sogenannte Freibauer zur Verfügung gestellt hatten, um die Zuteilung von Mehrv/ohn-raum für sich zu erreichen, ?^HHl und der Kläger g.äbesn gegenüber dem Amt für ’Wohnungswesen auf einem Vordruck für jede 'Wohnung die “Erklärung des Hauseigentümers" ab, in der sie sich verpflichteten, die Y/ohnungen der Woh-nungsbehörde als Freibauwohnungen zur freien Verfügung zu überlassen und höchstens die Miete zu fordern, die für gleiche Räume des sozialen Y/ohnungsbaues gefordert werden dürften.
Den Beklagten wurden vom Wohnungsamt in den Jahren 1953 bis 1955 3czugsgenchmigungen erteilt. Der Kläger schloß mit ihnen oder ihren Tauschpartnern Mietverträge ab, in denen ein Mietzins von durchschnittlich 1-17 DM je Quadratmeter vereinbart wurde.
Mit Schreiben vom 11» April 19595 äem eine Berechnung beigefügt war, verlangte der Kläger von den Beklagten unter Berufung auf §§ 22 Absd und 18 1,BMG die Zahlung einer auf 2 DM je Quadratmeter erhöhten Miete ab
1, Mai 1959’ Die Beklagten lehnten die Zahlung einer höheren Miete ab.. Mit Schreiben vom 2, September 1959 ließ der Kläger den Beklagten initteilen; daß eine Überprüfung der Berechnung eine Kostenmiete von 1.587 DM iür den Quadratmeter ergeben habe, die nunmehr gefordert v/ordco Diesem Schreiben war eine neue Wirtschaft-lichkcitoberechnung beigefügt„
Da die Beklagten auch die Zahlung der auf den Betrag von 1587 DM je Quadratmeter erhöhten Miete verweigerten, hat der Kläger Klage erhoben und mit ihr den von ihn orrechneten auf die einzelnen Mieter entfallenden Unterschiedebetrag für die Zeit vom 1, Mai bis oOoNovem-ber 1959 verlangt«, Br hat die Klage, die zunächst auf Zahlung von 1214,04 DM, aufgeteilt auf die einzelnen Mieter, gerichtet war, später auf den Betrag von insgesamt 1041,67 DM ermäßigt und von den einzelnen Mietern Beträge mit Zinsen gefordert, die zusammen diese Summe ergebene
 Das Landgericht hat die Klage abgewiesen0
Hach Einlegung der Berufung sind die T^m^-Werke als Eigentümer in das Grundbuch/* eingetragen worden, an die der Kläger das Grundstück für 140 000 DM verkauft hatte,.
Das Berufungsgericht hat die Berufung zurückgewiesen c
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Begehren weiter» Die Beklagten beantragen Zurückweisung des Rechtsmittels«,
Entscheidungsgründe s
Dio Revision ist begründet,
1. Keinen Erfolg kann allerdings die von der Revision erhobene auf § 551 Nr,7 ZPO gestützte Verfahrens-rügo haben, das Berufungsurteil sei nicht mit Gründen versehen, weil die Akten des Wohnungsamts und der Norddeutschen Treuhandgescllschaft, auf die in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils wiederholt Bezug genommen worden ist, den Parteien und ihren Vertretern nicht zur Einsicht zur Verfügung ständen» Diese Rüge geht hinsichtlich der Akten der Norddeutschen Treuhand-gcscllschaft schon deshalb fehl, weil die Einsichtnahme in diese Akten den Parteien und ihren Vertretern frei gestanden hat.« Was die Akten des Wohnungsamts anbelangt, so kann der Umstand, daß das Berufungsgericht Feststellungen auf Grund der Akten einer Behörde getroffen hat, die nicht gestattet, daß den Parteien und ihren Vertretern Einsicht in die Akten gewährt wird, nicht zur Folge haben, daß seinem Urteil die Gründe fehlen» Ein solcher Mangel würde dem Urteil dann anhaften, wenn es in sich unverständlich wäre oder das Berufungsgericht das Klagevorbringen nicht beschiedcn hätte» Derartige Fehler werden hier von der Revision nicht geltend gemacht» Sie stützt sich in Wirklichkeit auch gar nicht auf fehlende Gründe dos Berufungsurteils» Der von ihr gerügte, fälschlich unter § 551 Nr»7 ZPO eingeordnete Rechtsfohler des Berufungsgerichts wird von ihr vielmehr darin erblickt, daß das Berufungsgericht Akten einer anderen Behörde als Beweismittel verwendet hat, in die die Parteien und ihre Prozeßbcvollmächtigton keine Einsicht nehmen durften und dürfen. Dabei handelt es sich aber um einen Verstoß gegen eine die Beweisaufnahme betreffende Verfahrensregel;
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denn Urkunden, und dazu zahlen auch Behördenakten, diu den Parteien nicht zugänglich gemacht und deshalb von ihnen nicht in dem Prozeß eingeführt werden können., dürfen nicht als Beweismittel verwendet werden (BGH ürt, v. IS. Oktober 1951 - IV ZR 152/50 - NJW 1952,505), Da ein solcher Verstoß keinen unbedingten Revisionsgrund darstollt, kann er der Revision nur dann zu dem Erfolge verhelfen, wenn die Möglichkeit nicht auszuschließen ist, daß das angefochtene Urteil auf ihm beruhte In dieser Richtung fehlt es indes an jeglichem Vortrag der Revision« Sie hat insbesondere nicht geltend gemacht, daß die auf Grund der erwähnten Akten getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts unrichtig oder unvollständig seien« Gegen die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts hat sie sich vielmehr überhaupt nicht gewandt, sondern sie bekämpft das Berufungsurteil im wesentlichen mit rechtlichen Erwägungen« Die zur Begründung der Verfahrensrüge erforderliche Darlegung, daß der aufgezeigte Verfahrensverstoß für die dom Kläger nachteilige Entscheidung des Berufungsgerichts ursächlich gewesen sein könne, fehlt somit in der schriftlichen Revisionsbegründung« Die Verfahrensrüge ist daher nicht in einer der Vorschrift des 5 554 Abs«5 Nr «2 Buchst«b ZPO entsprechenden Y/eise ausgeführt worden (vgl„ Urt« d« erkennenden Senats vom 12« Oktober I960 - VIII ZR 169/59 - DM ZPO § 554 Nr.23) und kann schon aus diesem Grunde nicht zur Aufhebung des angefochtenen Urteils führen«
2« Ob der Kläger in der Lage gewesen wäre, den Beklagten die Y/ohnungen zu kündigen (vgl« dazu § 31 a MSchG) und auf diese Y/eise eine Mieterhöhung durchzu-
- o
setzon, kann dahingestellt ‘bleibendenn er hat in den Tatoaehenrechtszügen nicht vorgetragendaß er diesen V/eg eingeschlagen habe, hie Revision scheint der Auffassung zu sein, daß der Kläger auch ohne Kündigung von den Beklagten als Mietern infolge der Abgabe einer Erklärung gemäß § 18 1..BMG vom Zeitpunkt des- Ablaufes der Kündigungsfrist an die Kostenmiete ohne Rücksicht darauf habe verlangen können, ob die Voraussetzungen für die Anwendung des § 19 Abs,2 1,BMG gegeben seien, auf welche Bestimmung sich die Beklagten ausdrücklich berufen haben* In dieser Meinung kann der Revision nicht gefolgt werden. Solange die Mietverhältnisse nicht gekündigt waren, liefen sie weiter. Innerhalb laufender Mietverhältnisse kann aber bei steuerbegünstigten V/ohnungen eine Mieterhöhung bis zu dem Betrage der Kostenmiete nur nach §§ 22, 18 i„BMG durchgeführt werden, und in einem solchen Palle steht es dem Mieter frei, Einwendungen gegen die Mieterhöhung darauf zu stützen, daß er einen Sachverhalt vorträgt, der die Anwendung dos § 19 Abs,2 1„BMG rechtfertigt. Auch durch eine in den Mietverträgen etwa enthaltene Preisgleitklausel, über die in den Tatsachenrechtszügen nichts vorgetragen war, so daß sich die Revision bemüht,mittels einer Rüge aus § 139 ZPO entsprechendes Tatsachenvorbringen in den Revisionsrechtszug einzuführen, würde die Anwendung des § 19 Abs„2 1,BMG in der Regel nicht ausgeschlossen sein, wie der erkennende Senat in seinem Urteil vom 8* Februar 1961 - VIII ZR 40/60 - (LM 1»BMG § 22 Nr,2) näher dargelegt hat. Besondere Umstände, die auf eine Ausnahme schließen lassen könnten, sind hier nicht vorgetragen wordene her Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß dem Kläger für eine Mieterhöhung nur der V/eg über §§ 22, 13 1=BMG
offen gestanden habe und da 13 die Beklagten Einwcriäun-gon aus § 19 Abs, 2 1, BI.IG erheben dürften; falls die Voraussetzungen hierfür gegeben sein sollten; ist daher richtig,
3-» Wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, scheitert das Verlangen des Klägers nach Mieterhöhung nicht schon daran, daß die Mietzinsvereinbarun-gcn mit den Beklagten oder ihren Tauschpartnern erst nach dem 1* August 1953 und damit zu einer Zeit getroffen worden sind, als § 45 Abs«! l„WoBauG in der Passung vom 25« August 1953 dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet hatte, für steuerbegünstigte Wohnungen eine solbstverantwortlich gebildete Miete zu vereinbaren, und er nicht mehr an die in § 27 lAVoBauG in der ursprünglichen Passung vorgesehene Höchstmiete von 1,50 DM je Quadratmeter Wohnfläche im Monat gebunden war«. Mit Recht hat sich das Berufungsgericht für seine Auffassung auf die Entscheidung des erkennenden Senats BGKZ 31,63 berufen, in der er sich mit der Gegenmeinung eingehend auseinandergesetzt hat und an der er festhält,»
4o Die Ausführungen des Berufungsgerichts darüber, daß eine den Anforderungen des § 18 loBMG entsprechende wirksame Mieterhöhungserklärung vorliegt, werden naturgemäß von der Revision nicht beanstandete Sie lassen auch keinen Rechtsirrtum erkennen,, Die Entscheidung hängt also lediglich davon ab, ob die Beklagten sich wegen der von den Freibauern geleisteten verlorenen Zuschüsse, deren Höhe das Berufungsgericht auf insgesamt 31 739 DM ermittelt hat, darauf berufen können, daß eine Mieterhöhung nach § 19 Abs,2 l.Bt.G ausgeschlossen sei, was das Berufungsgericht bejaht hat*
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gerieht die Auffassung; daß es sich bei den Freibau-Seldom von 31 739 DL! nicht um von Dritten iur die Mieter gezahlten Beträgen gehandelt habe. In dieser Meinung kann ihr jedoch nicht gefolgt werden. Richtig ist allerdings; daß die Freibauer mit der Hingäbe des Goldes lediglich den Zweck verfolgten, für sich selbst mehr Wohnraum zu erhaltenals ihnen nach den damals geltenden Vorschriften zustande Dieser Umstand steht indessen nicht der Auslegung entgegen, daß sie "Dritte” im Sinne des § 19 Abo „2 loBMG sind, denn weder aus dom Wortlaut, noch aus dem Sinn und Zweck des Gesetzes laßt sich entnehmen.; daß dem Begriff "Dritter" eine eingeschränkte Bedeutung zukommen sollte, vielmehr muß hierunter jeder außer den Mietvertragsparteien selbst verstanden werden.; der zur Schaffung des Mietgegen-standos einen Beitrag geleistet hat; ohne Rücksicht auf den Beweggrund; aus dem heraus der Beitrag geleistet worden ist« ITach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben hier namentlich angegebene Freibauer Beträge in Höhe von insgesamt 31 739 DM dem Kläger oder	zur	Verfügung	gestellt,	um	die	von	den
 Beklagten innegehaltencn Wohnungen zu errichten.. Die Freibauer haben also verlorene Baukostenzuschüsse zur Schaffung der Wohnungen in dom früher dem Kläger gehörigen Hause geleisteto Daß sie möglicherweise bei der Hingabe des Goldes nicht gewußt haben und daß es ihnen auch gleichgültig gewesen ist, für welche Wohnungen und welche Mieter die von ihnen gezahlten Froibaugelder schließlich verwendet werden würden, ist für die Entscheidung ohne Bedeutung« Ihnen war jedenfalls bekannt, daß die Freibaugcldcr zur Schaffung von Wohnraum für wirtschaftlich schwache Mieter bestimmt waren, die sich
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eine teure i’rci finanzierte Wohnung nicht leisten konntcn: und daß die Mittel diesen Personenkreis zugut okonnen sollton, Daraus folgt, daß die Freibau-goldor für diejenigen gezahlt worden sind, die in eine unter Verwendung dieser Mittel hergestellte Wohnung «als Mieter einsogen., Sie waren die Begünstigten und für sie wurden diese Beiträge zur Schaffung von Wohnraum geleisteto Auen wenn also die Freibauer nicht gewußt haben sollten, daß mit den von ihnen zur Verfügung gestellten Mitteln gerade die Wohnungen bezuschußt worden sind, die die Beklagten erhalten haben,, ändert dios nichts daran, daß der Zuschuß "für sie" geleistet worden isto Der hier gegebene Sachverhalt kann nicht anders beurteilt werden als der Fall, daß ein Arbeitgeber einen Bauherrn verlorene Baukostenzuschüsse zur Errichtung von Wohnungen zur Verfügung gestellt hat, die vereinbarungsgemäß an Arbeitnehmer des betreffenden Arbeitgebers nach dessen Bestimmung vergeben werden sollen, Für diesen Fall ist aber allgemein anerkannt, daß § 19 Abs.2 l.BMGr anzuwenden ist. Dasselbe gilt somit auch für von Freibauern gegebene verlorene Zuschüsse,
b)	Bei den Freibaugeldern hat es sich auch um sogenannte verlorene Baukostenzuschüsse gehandelt; denn der Kläger als Vermieter ist zu dem Ersatz der ihm oder seinem Rcchtsvorgänger zugeflossenen Beträge nicht verpflichtet, Zwar sind die den Freibau betreffenden Vereinbarungen zwischen den Freibauern und dem Amt für V/ohnungswesen unwirksam (BVerwGE 4,111), und cc mag auch unterstellt werden, daß die Freibaiier ihre Leistungen an den Kläger oder	rechtlichen
 Grund erbracht haben, Trotzdem können die von dom Kläger nicht mehr zurückverlangen,
 reibauer sie Sie haben
 dieZahlungen an dun Kläger deshalb geleistetdamit ihnen das Y/ohnungsamt mehr Y/ohnraum beließ., als ihnen nach den damaligen Belegungsrichtlinien zustand. Hierzu hatte sich das Wohnungsamt mit Rücksicht auf die Hingabe der Freibaugelder bereit erklärt; mit deren Hilfe billige Wohnungen geschaffen werden solltenc Ben mit der Hingabe der Freibaugelder erstrebten Sfv/eck ha-ben die Freibauer auch tatsächlich erreicht, denn das Y/ohnungsamt hat sich an die getroffene, wenn auch nichtige Vereinbarung gehaltene Es ist auch nicht zu erwarten, daß angesichts der zwischenzeitlich eingetre-tonen Besserung der V/ohnungsmangellage ■ seitens des Y/ohnungsamts auf den damals freigestellten Y/ohnraum zurückgegriffen wird, sofern dies überhaupt noch zulässig sein sollteo Bei dieser Sachlage wäre aber der Kläger in der Lage, einem Rückforderungsanspruch der Freibauer gegen ihn die Einrede der allgemeinen Arglist entgegen zu halten, der auch bei Anwendung der Rechtssätzc übervdie ungerechtfertigte Bereicherung Raun gewährt werden kann, wie das Reichsgericht für einen ganz ähnlich liegenden Tatbestand ausgesprochen hat (RGZ 135,374)«» Bie dem Kläger gegoltenen Freicau-gelder stellen daher in der Tat verlorene Baukostenzuschüsse dar, die von Britten für die Wohnungen der Beklagten gegeben worden sindo
c)	Bie Annahme dos Berufungsgerichts, daß die Baukostenzuschüsse durch die Bauer der Mietzeit nicht als getilgt anzusehon sind und "erhebliche Beiträge zur Schaffung der Wohnungen der Beklagten darstollen", läßt keinen Rechtsirrtum erkennen«, Sie wird auch von der Revision nicht beanstandeto
II
d)	Nach § 19 Abs.*) 1 BMG gilt Absatz 2 nicht für Baukostenzuschüsse,, bei denen die Leistung des Mieters in anderer Weise durch Mietermäßigung berücksichtigt wird, Las Berufungsgericht hält diese Voraussetzung nicht für gegeben., Ls meint, die Anwendung des § 19 Abs«.3 l.-.BMG scheitere jedenfalls daran; daß der Kläger den Beklagten für die hier in Präge stehende Zeit seit dem 1«, Mai 1959 keine Ermäßigung zugestehen wolle, sondern die volle Kostenraiete fordere„
Diese Begründung ist, wie der Revision zuzugeben ist, rechtlich nicht haltbar» Die Revision weist zutreffend darauf hin, daß der Kläger lediglich die Ko-stommiete begehrt, bei deren Berechnung der Umstand zu berücksichtigen ist, daß der Kläger die ihm zur Verfügung gestellten Freibaugelder weder zu tilgen noch zu verzinsen hat„ Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts gehen also die Mieter, auch wenn dem Verlangen des Klägers nach Zahlung der Kostenmiete stattgegeben wird, des Vorteils, der ihnen mit Rücksicht auf die Hingabe der Freibaugelder an den Kläger zusteht, nicht verlustigo Die Hingabe der Freibaugelder wirkt sich zu Gunsten der Mieter vielmehr dahin aus, daß die Xo-stonmicte wesentlich niedriger ist, als sie sein würde, wenn der Kläger keine Freibaugelder erhalten hätte. Sollte der Kläger die Kostenmiete zu hoch berechnet haben, so würde dies nicht dazu führen, ihm den Anspruch auf die richtig errechnete Kostenmiete zu nehmen, vielmehr wäre seine Klage dann nur insoweit unbegründet, als er eine über die richtig errechnete Kostenmictc hinausgehende Forderung erhebt (§18 Abs«l Satz 3 loBMG)0 Mit der vom Berufungsgericht angestell-ten Erwägung läßt sich daher die Anwendung des § 19
Abo . 3 1.BI.1G nicht verneinen; so daß dahingestellt bleiben kann- ob der bloße Wille des Vermieters; seinen Mietern von einem bestimmten Zeitpunkt an keine Mictermäßigung mehr zuzugestehen; es rechtfertigen könnte^ die zv/ingcnde Vorschrift des § 19 Abs o 1-BMG aiissuschaltcn =
Ob den Beklagten tatsächlich ein ermäßigter Mietzins zugostanden worden ist, läßt das Berufungsgericht offen. Auf diese Präge kommt es indes für die Entscheidung an, denn ist die Hingabe der Freibaugelder zu Gunsten der Beklagten bereits durch Mietermäßigung berücksichtigt; so findet § 19 Abs,2 1,BMG keine Anwendung und den Beklagten steht gegenüber dem Verlangen des Klägers nach Zahlung der Kostenmiete keine Einwendung aus § 19 Abs,2 loBMG zu (§ 19 Abs *3 leBMG)«.
Bas Urteil des Berufungsgerichts beruht mithin auf einem Rechtsfehler„ Es kann auch nicht mit anderer Begründung aufrecht erhalten werden, so daß es aufgehoben werden muß.
Wenn auch viel dafür spricht, daß hier die Zurverfügungstellung der Freibaugelder an den Kläger und F^Bvon vornherein durch eine Mietermäßigung berücksichtigt worden ist (vgl, dazu das bereits erwähnte Urtoil des erkennenden Senats vom 8» Februar 1961), so kann das Revisionsgericht diese Frage doch nicht selbst entscheiden, da sie eine tatsächliche Würdigung erfordert, die ihm versagt ist.
Deshalb muß die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückver-'wiesen werden.
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5, Eür din neue Verhandlung sei bemerkt? Kommt das Beruxungsgerieht nunmehr zu dem Ergebnis; daß die Voraussetzungen des § 19 Abs, 5 1<-BMG vorliegen, so kann der Kläger die Kostenmiete verlangen;i sofern nicht die sonstigen Einwendungen der Beklagten gegen ihre
 Pflicht zur Zahlung einer erhöhten Miete durchgreifen, Die Hohe der Kostenmiete wird das Berufungsgericht
 gegebenenfalls festzustellen haben.
Sind dagegen die dem Kläger und	gegebe-
nen Ereibaugelder nicht in anderer Weise durch Mietermäßigung berücksichtigt worden, so wird das Berufungsgericht erneut zu prüfen haben, ob und gegebenenfalls in welchem umfange mit Rücksicht auf den erheblichen Beitrag zur Schaffung der Wohnungen das Verlangen nach Mieterhöhung berechtigt ist. Dabei wird an erster Stelle dem Gesichtspunkt Bedeutung zukommen, daß nach dem Willen des Gesetzgebers der Vermieter grundsätzlich eine die Rentabilität seines Grundbesitzes wahrende Miete erhalten solle„ Deshalb kann den Ausführungen des angefochtenen Urteils auf Seite 28,
29 des ürtoilsabdrucks nicht zugestimmt werden„ Insbesondere geht es nicht an, zu Lasten des Klägers zu berücksichtigen, daß er einen jährlichen Vorteil von 1250 DM hat, weil er Eigenmittel in Höhe von mehr als 51 000 DM nicht für den Bau habe zur Verfügung zu stellen brauchen und sie anderweit nutzen könne, denn bei dieser Erwägung hat das Berufungsgericht außer Betracht gezogen, daß für die als Ereibaugelder zu-geflossencn Beträge weder Zinc--noch Tilgungsleistungen in die Wirtschaftlichkeitoberechnung aufgenommen worden sindo Die Annahme des Berufungsgerichte, daß sich bei seiner Betrachtungsweise der jährliche Unterschuß um 1250 DM mindere, ist daher ein Trugschluß,
 klagten von den Freibauern gezahlten erheblichen Baukostenzuschüsse nicht angemessen, daß die Beklagten ui volle Xostennioio zahlen, so wird es zu prüfen haben, ob das Erhöhungsverlangen dos Klägers nicht wenigstens teilweise berechtigt ist.
Da die Entscheidung über die Kosten der Revision von der Endentscheidung in der Sache selbst abhängt3 ist sie dem Berufungsgericht übertragen worden.
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