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BGH · VIII ZR 200/65

Gericht: BGH · Aktenzeichen: VIII ZR 200/65

Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückver-v/iesen. stimmte Zeit vorgesehen, den der Erblasser mit vierteljährlicher Frist zu dem Jahresende, die Beklagte nicht vor Ablauf von fünfzehn Jahren 2-cündigen konnte. Nach § 6 Nr. 3 des Vertrages war eine Untervermietung nur mit Zustimmung der Beklagten gestattet. Die Beklagte verweigerte die Zustimmung zu einer Untervermietung und stellte sich auf den Standpunkt, sie sei nach § 569 BGB zur Kündigung des Vertrages berechtigt. Der Auffassung der Beklagten, hierin liege eine von ihr angenommene Kündigung zu dem 15» Mai 1964» haben sie widersprochen. Die Klägerin trägt vor, der Abschluß eines auf fünfzehn Jahre unkündbaren Mietvertrages zu einem in den ersten zehn Jahren keiner Erhöhung unterliegenden günstigen Mietzins sei Teil der Gegenleistung der Beklagten aus dem Grundstüekskaufvertrag gewesen. Ihre Kündigung 3ei deshalb unwirksam, und sic schulde für die Benutzung der Räume eine Entschädigung in Höhe der verkehrsüblichen Miete von 870 DM. Diese Beurteilung, die von der Klägerin als ihr günstig nicht angegriffen wird, ist rechtlich einwandfrei. 1. Das Berufungsgericht führt aus, in der Aufgabe der Mieträumo durch die Erbengemeinschaft liege keine Kündigung, weil die toben in dem vor der Räumung mit der Beklagten geführten jSchriftwechsel ausdrücklich erklärt hätten, sie hielten ihren Rechtsstandpunkt aufrecht und ließen die aufgetretenen Rechtsfragen durch das Gericht klären. September 1964 von der Beklagten ausgesprochene Kündigung zur Auflösung des Mietverhältnisses geführt hat, ist vom Berufungsgericht offen gelassen worden. Gehe man von einem Weiterbestehon des Mietvertrages aus, so sei die Beklagte mit ihrer Ver-mieterloistung jedenfalls nicht in Verzug geraten. 1. Unzutreffend ist allerdings ihre Auffassung, die Beklagte sei schadenersatzpflichtig, weil sie entgegen ihrer sich bei richtiger Auslegung aus dem Iliet-vertrag ergebenden Verpflichtung die Zustimmung zur Untervermietung versagt habe. Der Erblasser und die Beklagte haben sich bei Abschluß des Vertrages aber nicht damit begnügt, es insoweit bei der gesetzlichen Regelung zu belassen. Sie haben vielmehr in § 6 Nr. 3 des Vertrages das Zustimmungserfordernis ausdrücklich vereinbart und in Nr. 4, über die Regelung des § 549 hinaus, der Vermieterin ein außerordentliches Kündigungsrecht für den Pall eingeräumt, daß der Mieter ein unbefugtes Untormietverhältnis nicht alsbald beseitigt. Auch ist das in § 549 Abs. 1 Satz 2 3GB dem Ilietor gewählte Recht, Mietvertrag zu kündigen, wenn der Vermieter ohne triftigen Grund die Untervermietung untersagt, nicht in den Vertrag aufgenommen worden. Angesichts dieser eindeutigen ausdrücklichen Regelung kann keine Rede davon sein, daß wegen des von der Klägerin behaupteten Zusammenhangs zwischen Kaufvertrag und Mietvertrag trotzdem eine Verpflichtung der Beklagten anzunehmen sei, die Untervermietung zu gestatten, weil es dem Mieter, jedenfalls aber seinen Erben, ermöglicht werden müsse, den Vorteil der günstigen Miete in vollem Umfang auszunutzen» Eine andere Beurteilung läßt sich auch nicht mit der Erwägung rechtfertigen, der Tod des Erblassers habe zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlagc geführt. Dem steht nicht nur entgegen, daß bereits beim Abschluß des Mietvertrages angesichts des Alters des Erblassers (62 Jahre) die Notwendigkeit einer anderweitigen Verwendung der Praxisräume, etwa im Palle seiner Arbeitsunfähigkeit, nicht fern lag und daß die Vertragschließenden gleichwohl das Verbot der Untervermietung vereinbarten. Von einem Wegfall der Geschäfts-grundlagc kann, wie das Berufungsgericht in anderem Zusammenhang zutreffend ausgeführt hat, schon deshalb nicht gesprochen werden, weil nach dem eigenen Vortrag der Klägerin, ein Mitglied der Erbengemeinschaft, nämlich ihr Sohn, Dieter schon am 15. a) Trifft es zu, was das Berufungsgericht nicht geprüft hat, daß nach den vertraglichen Abmachungen der von seiten der Beklagten auf 15 Jahre unkündbare Mietvertrag mit einer besonders günstigen zehnjährigen Pestmiete im Hinblick auf die Hingabe des Grundstücks £■■■■■■§ Afli m Deshalb, und nicht aus den von Berufungsgericht angeführten Gründen, ist es in der Tat gleichgültig, ob der Mietvertrag durch Kündigung der Beklagten zu dem 30. c) Ob der Klägerin ein Bereicherungsanspruch zusteht, hängt zunächst davon ab, ob ihre bisher ungeprüfte Behauptung zutrifft, daß der Beklagten das Grundstück nicht nur für den in Geld zu entrichtenden Kaufpreis, sondern auch für die Einräumung eines langfristigen günstigen Mietvertrages zugewandt worden ist.

Zitierte Normen: § 569 BGB § 565 ZPO
MietvertragBerufungsgericht®ErblasserUntervermietungKlägerin

Volltext der Entscheidung

2138 077
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am
28, Februar 1968 Jodas, Justizangestelltor
 als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
VIII ZR 200/65	URTEIL
in dem Rechtsstreit
 der Witwe Henriette Maria R in F®®®|® (Mf®) , Sch^®®straße
 geb„ H(
Klägerin und Revisionsklägerin,
- Prozeßbevollmächtigte? Rechtsanwälte Prof, Dr,
 und Dr.	-
gegen
 die Firma	Versicherungsgellschaft, gesetzlich ver-
treten durch ihren Hauptbevollmächtigten für Deutschland, Dr. Alfred Mä^®, geschäftsansässig in Fi®H® (M®®) 9 0®®platz
 Prozeßbevollmächtigters
 Beklagte und Revisionsbeklagto, Rechtsanwalt Dr«
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Februar 1966 unter Mitwirkung des Senatspräsidenton Dr. Haidinger sowie der Bunde richter Dr. Gelhaar, Artl, Dr. Mesger und Braxmaier
 für Hecht erkennt;
1.	Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 7. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt (Main) vom 22. September 1965 aufgehoben.
2.	Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückver-v/iesen.
Von Rechts wegen
 Tatbestand:
Die Klägerin ist Testamentsvollstreckerin und neben ihren beiden Söhnen Dr. Dieter	und	Peter
 Miterbin zu einem Drittel am Nachlaß des am 21. April 1964 verstorbenen Augenarztes Dr. Hermann Rofl|^ (xm folgenden Erblasser). Dieser hatte zusammen mit seiner Schwester durch notariellen Vertrag vom 22. Januar 1958 das im Eigentum beider stehende Hausgrundstück in
 in dem er seine Praxisräume hatte, an die Beklagte zu dem Preise von 250.000 DM veräußert. Die Beklagte ließ das Haus abreißen und errichtete ein Verwaltungsgebäude. Im Kaufvertrag war bestimmt, daß der Erblasser in dem neu zu errichtenden Gebäude drei Praxio-räume mit etwa 80 qm zu einem Mietzins von monatlich 5 DM je qm erhalten sollte. Es war ein Mietvertrag auf unbe-
stimmte Zeit vorgesehen, den der Erblasser mit vierteljährlicher Frist zu dem Jahresende, die Beklagte nicht vor Ablauf von fünfzehn Jahren 2-cündigen konnte. Jedoch sollte die Beklagte nach Ablauf von zehn Jahren den Mietzins an die dann verkehrsübliche Miete anpassen dürfen.
Am 19. Dezember I960 schlossen der damals 62 Jahre alte Erblasser und die Beklagten einen entsprechenden schriftlichen Mietvertrag. Das Mietverhültnis über die in dem neuen Gebäude befindlichen Bäume mit insgesamt 87 qm begann am 1. Februar 1961. Der Mietzins betrug einschließlich der Miete für Pkw-Einsteilplatz und Nebenkosten monatlich 550 DM. Nach § 6 Nr. 3 des Vertrages war eine Untervermietung nur mit Zustimmung der Beklagten gestattet.
Nach dem Tode des Erblassers kam es zu Verhandlungen über die weitere Benutzung der Räume. Die Beklagte verweigerte die Zustimmung zu einer Untervermietung und stellte sich auf den Standpunkt, sie sei nach § 569 BGB zur Kündigung des Vertrages berechtigt.
Die Erben boten unter Aufrechterhaltung ihres gegenteiligen Rechtstandpunktes die Freigabe der Räume zu dem 15o Mai 1964 an. Der Auffassung der Beklagten, hierin liege eine von ihr angenommene Kündigung zu dem 15» Mai 1964» haben sie widersprochen. Die Beklagte benutzt seit 15. Mai 1964 die Räume selbst. Mit Schreiben vom 11. Juni 1964 hat sie vorsorglich den Mietvertrag zu dem 30. September 1964 gekündigt.
Die Klägerin trägt vor, der Abschluß eines auf fünfzehn Jahre unkündbaren Mietvertrages zu einem in
 den ersten zehn Jahren keiner Erhöhung unterliegenden günstigen Mietzins sei Teil der Gegenleistung der Beklagten aus dem Grundstüekskaufvertrag gewesen. Hier-
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von dürfe sich die Beklagte nicht unter Ausnutzung des Todes des Erblassers lösen. Ihre Kündigung 3ei deshalb unwirksam, und sic schulde für die Benutzung der Räume eine Entschädigung in Höhe der verkehrsüblichen Miete von 870 DM. Abzüglich de3 vertraglichen Mietzinses von 550 DM verlangt die Klägerin den Differenzbetrag von 320 DM ab 15« Mai 1964 für die Dauer von 20 Monaten.
Die Beklagte, die das Mietverhältnis seit 15.Mai 1964, spätestens aber seit 30. September 1964 für beendet hält, hat den behaupteten Zusammenhang zwischen Kaufvertrag und Mietvertrag bestritten.
Das Landgericht hat die Klage abgev/iesen. In der Berufungsinstanz hot die Klägerin den Zahlungsanspruch auch mit ungerechtfertigter Bereicherung der Beklagten begründet. Sie hat beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 320 DM für dio Dauer von 48 Monaten, beginnend ab 15. Mai 1964, zu verurteilen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit ihrer Revision verfolgt die Klägerin ihr bisheriges Begehren weiter.
Dio Beklagte hat beantragt, die Revision zurückzuweisen.
Entseheidungsgründe;
I. Das Berufungsgericht hält die Klägerin für berechtigt, den eingeklagten Anspruch geltend zu machen.
Die von den Miterben Dieter und Peter RflHHB erklärte Übertragung der Anteile an den Ansprüchen, die Gegenstand der Klage sind, wertet es als formlos gültige Auseinandersetzung hinsichtlich eines Nachlaßgegon-standes. Diese Beurteilung, die von der Klägerin als ihr
 günstig nicht angegriffen wird, ist rechtlich einwandfrei. Die 3onach ihr persönlich zustehenden Ansprüche aus den Mietvertrag kann die Klägerin, obgleich sic Testamentsvollstreckerin ist, auch als Erbin geltend machen. Angesichts der bestehenden Personengleichheit bedarf es insoweit nicht der an sich notwendigen Ermächtigung des Testamentsvollstreckers (vglo BGHZ 31»
 279; 38, 287).
II. 1. Das Berufungsgericht führt aus, in der Aufgabe der Mieträumo durch die Erbengemeinschaft liege keine Kündigung, weil die toben in dem vor der Räumung mit der Beklagten geführten jSchriftwechsel ausdrücklich erklärt hätten, sie hielten ihren Rechtsstandpunkt aufrecht und ließen die aufgetretenen Rechtsfragen durch das Gericht klären. Da sie erkennbar zu dem Ausdruck gebracht hätten, daß sie den Mietvertrag bestehen lassen wollten, liege auch kein Aufhebungsvertrag vor.
Diese nach dem Inhalt der vorgelegten Korrespondenz jedenfalls mögliche Würdigung legt die Revision ihren Ausführungen zugrunde.
2. Ob die zu dem 30. September 1964 von der Beklagten ausgesprochene Kündigung zur Auflösung des Mietverhältnisses geführt hat, ist vom Berufungsgericht offen gelassen worden. Es komme, so meint es, hierauf nicht an, weil Zahlungsansprüche der Klägerin auf keinen Pall begründet seien. Gehe man von einem Weiterbestehon des Mietvertrages aus, so sei die Beklagte mit ihrer Ver-mieterloistung jedenfalls nicht in Verzug geraten. Unmöglichkeit liege gleichfalls nicht vor, und auch für die Annahme einer positiven Vertragsverletzung sei kein Raum. Demnach seien Schadensersatzansprüche nicht gegeben. Für
 im Palle einer Beendigung des Vertrages denkbare Bereicherungsonsprüche fehle es an einer rechtsgrundlosen Vermögensverschiebung.
III.	Diese Ausführungen sind, wie die Revision mit Recht rügt, nicht frei von Rechtsirrtum.
1. Unzutreffend ist allerdings ihre Auffassung, die Beklagte sei schadenersatzpflichtig, weil sie entgegen ihrer sich bei richtiger Auslegung aus dem Iliet-vertrag ergebenden Verpflichtung die Zustimmung zur Untervermietung versagt habe.
Das Berufungsgericht hat rechtlich einwandfrei festgcstellt, die Beklagte sei weder nach dem Gesetz noch nach dem Mietvertrag verpflichtet gewesen, einer Untervermiotung zuzustimmen. Schon nach dem Gesetz bedarf die Untervermietung der Erlaubnis des Vermieters (§ 549 BGB). Der Erblasser und die Beklagte haben sich bei Abschluß des Vertrages aber nicht damit begnügt, es insoweit bei der gesetzlichen Regelung zu belassen. Sie haben vielmehr in § 6 Nr. 3 des Vertrages das Zustimmungserfordernis ausdrücklich vereinbart und in Nr. 4, über die Regelung des § 549 hinaus, der Vermieterin ein außerordentliches Kündigungsrecht für den Pall eingeräumt, daß der Mieter ein unbefugtes Untormietverhältnis nicht alsbald beseitigt. Auch ist das in § 549 Abs. 1 Satz 2 3GB dem Ilietor gewählte Recht, Mietvertrag zu kündigen, wenn der Vermieter ohne triftigen Grund die Untervermietung untersagt, nicht in den Vertrag aufgenommen worden. Angesichts dieser eindeutigen ausdrücklichen Regelung kann keine Rede davon sein, daß wegen des von der Klägerin behaupteten Zusammenhangs zwischen Kaufvertrag und Mietvertrag trotzdem eine Verpflichtung der Beklagten anzunehmen sei, die Untervermietung zu gestatten, weil es dem
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Mieter, jedenfalls aber seinen Erben, ermöglicht werden müsse, den Vorteil der günstigen Miete in vollem Umfang auszunutzen» Eine andere Beurteilung läßt sich auch nicht mit der Erwägung rechtfertigen, der Tod des Erblassers habe zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlagc geführt. Deshalb sei in Anpassung an die veränderten Umstände;, den Erben das Recht der Untervermietung ein-zuräunen. Dem steht nicht nur entgegen, daß bereits beim Abschluß des Mietvertrages angesichts des Alters des Erblassers (62 Jahre) die Notwendigkeit einer anderweitigen Verwendung der Praxisräume, etwa im Palle seiner Arbeitsunfähigkeit, nicht fern lag und daß die Vertragschließenden gleichwohl das Verbot der Untervermietung vereinbarten. Von einem Wegfall der Geschäfts-grundlagc kann, wie das Berufungsgericht in anderem Zusammenhang zutreffend ausgeführt hat, schon deshalb nicht gesprochen werden, weil nach dem eigenen Vortrag der Klägerin, ein Mitglied der Erbengemeinschaft, nämlich ihr Sohn, Dieter	schon	am	15.	August	1964
eine eigene Praxis mit Kassenzulassung hätte eröffnen, die Mieträume also zweckentsprechend hätte nutzen können. Daß die Erbengemeinschaft an einer nur vorübergehenden Untervermietung interessiert oder dazu in der Lage war, hat die Klägerin aber selbst nicht behauptet.
2. Dagegen hat das Berufungsgericht Bereicherungs-ansprüche zu Unrecht verneint.
a)	Trifft es zu, was das Berufungsgericht nicht geprüft hat, daß nach den vertraglichen Abmachungen der von seiten der Beklagten auf 15 Jahre unkündbare Mietvertrag mit einer besonders günstigen zehnjährigen Pestmiete im Hinblick auf die Hingabe des Grundstücks £■■■■■■§ Afli m
abgeschlossen wurde, so liegt es
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nahe, eine Bereicherung der Beklagten anzunehmen, wenn ihr die Möglichkeit, die vermieteten Räume selbst zu nutzen, vorzeitig zugefallen ist, während den Rechtsnachfolgern des Erblassers dieses Recht verlorenging,
 Der Rechtsgrund für die Hingabe dc3 Grundstücks, soweit sie für die Einräumung der fünfzehnjährigen Nutzung der Praxisräume erfolgt, ist mit der einverständlichen Herausgabe der Mieträume an die Beklagte entfallen (§ 812 Abs* 1 Satz 2 BGB 1* Alternative; vgl. die Rechtsprechung des erkennenden Senats zur Erstattung von Baukostenzuschüssen? BGHZ 29? 289;
Urteil vom 3« Februar 1959 - VIII ZR 91/58 - IM BGB § 818 Abs. 2 Nr. 8 = WM 1959, 538). Deshalb, und nicht aus den von Berufungsgericht angeführten Gründen, ist es in der Tat gleichgültig, ob der Mietvertrag durch Kündigung der Beklagten zu dem 30. September 1964 beendet worden ist. Falls Bereicherungsansprüche überhaupt in Betracht kommen, stehen solche der Klägerin auch nicht erst für die Zeit ab 30. September 1964, sondern bereits ab 15. Mai 1964, dem Zeitpunkt der Freigabe der Mieträume, zu.
b)	§	552 BGB steht . diesem Bereicherungsanspruch
 nicht entgegen. Er regelt nur die Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter, der aus in seiner Person liegenden Gründen an der Ausübung des Gebrauchs der Mietsache verhindert ist, gleichwohl Mietzins zahlen muß. Das ist aber nicht Gegenstand des Rechtsstreits.
c)	Ob der Klägerin ein Bereicherungsanspruch zusteht, hängt zunächst davon ab, ob ihre bisher ungeprüfte Behauptung zutrifft, daß der Beklagten das Grundstück nicht nur für den in Geld zu entrichtenden Kaufpreis, sondern auch für die Einräumung eines langfristigen günstigen Mietvertrages zugewandt worden ist.
Gegebenenfalls kommt cs weiter darauf an, wie hoch der ihr vorzeitig zugefallene Nutzungswert der Praxisräume ist. Nur wenn und soweit er den vertraglichen Mietzins überschreitet, kann ein Anspruch aus § 812 BGB gegeben sein (BGH aaO„). Auch insoweit fehlt es bislang an Peststellungen zu der bestrittenen Behauptung der Klägerin, die einen Nutzungswert von 870 DM angibt *
IV,	Das angefochtene Urteil mußte wegen der be-zeichneton Hechtsfehlcr aufgehoben werden. Nach § 565 ZPO war die Sache an das Berufungsgericht zurückzuweisen, den auch die Entscheidung über die Kosten der Revision, die von der Entscheidung in der Hauptsache abhängt, zu übertragen war.
Senatspräsident Dr. Haidinger Dr. Gelhaar	Artl
 ist beurlaubt, ortsabwesend und deshalb an der Beifügung seiner Unterschrift verhindert.
Dr. Gelhaar
 Dr. Mezger
 Braxmaier