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BGH · VIII ZR 200/65

Gericht: BGH · Aktenzeichen: VIII ZR 200/65

Die Beklagte errichtete auf dem Grundstück s^m^straße 0 ein viergeschossiges Wohnhaus mit 10 Wohnungen, das öffentlich gefördert wurde, und auf dem Grundstück Kr. 16 einen kleinen freifinanzierten Zwischenbau für eine Zahnarztpraxis. November 1955 kam es zu dem Abschluß eines sogenannten werkferderungsvertrags zwischen den Klägerinnen und der Beklagten, durch den sich die Klägerinnen bereit erklärten, der Beklagten zur Schaffung der 10 Wohnungen auf dem Grundstück S^Hfcstraße ^ ein unverzinsliches Darlehen in Höhe von 70 000 LU zu gewähren, das mit jähr-lieh 3 1/3 der Larlehenssumme bis zu dem 30. Oktober 1955, welcher der Beklagten jedoch erst im Januar 1956 zuging, wurde ihr für die Errichtung von 11 Wohnungen auf den Grundstücken Essen, S^^^straße 0 und ein Landesdarlehen von 64 0C0 DM bev/illigt. Nach Baubeginn stellte sich heraus, daß infolge Vorgefundener Bombentrichter auf dem Grundstück S^H^straße^ und wegen, des schlechten Baugrundes eine fieferfundierung erforderlich war, die Mehrkosten in Höhe von 13 500 DM verursachte. Die 10 Wohnungen auf dem Grundstück S^flBBstraßc ^0 wurden bis Endo 1956 fertiggestellt und von Arbeitnehmern der Klägerinnen bezogen. Auf diesem Standpunkt beharrte sie auch, nachdem die Beklagte darauf hingewiesen hatte, daß sie durch den Werkförderungsvertrag mit den Klägerinnen an eino Durchschnittsmiete von 1,25 DU ge-bunden sei. Da die Mieter sich weigerten, die von der Beklagten beanspruchte Miete su zahlen, erhob die Jeklagte in Juni 1961 Klage gegen den Mieter auf Feststellung, daß dieser ab 1. Dorauf erhoben die Klägerinnen Klage auf DestStellung, daß die Beklagte nicht berechtigt sei, für die Laufzeit des »Verkforderungsvertrages fiir die zehn an Betriebsangehörige der Klägerin in ihrem Hause vermieteten Wohnungen einen monatlichen Mietzins von mehr als 1,25 DK je qm zu fordern. Ohne Rechtsirrtum hat das Berufungsgericht angenommen, daß sich das Feststellungsbegehren der Klägerinnen lediglich auf die Frage bezieht, ob die Beklagte während der Laufzeit des Y/erkförderungsvertrages mit den Klägerinnen von den Bietern, die sämtlich deren Arbeitnehmer sind, eine LTiete verlangen kann, die nach einem lurchschnittssatz von mehr als 1,25 Lü je qm berechnet ist. Lift Recht hält das Berufungsgericht die Beklagte an dio Vereinbarung der Parteien über den Ausschluß der üieterhöhung (§ 4- Abs.3 des Vei’trages vom 30.November 1955) für gebunden (vgl. Art. X § 3 a do3 Gesetzes über den Abbau der ‘./ohnungc-zwangswirtschaft und über ein soziales l-Iietrecht (AbbauG) vom 23. 2» Entgegen der Auffassung der Revision kommt aber auch eine entsprechende Anwendung des Art» X § 3 AbbauG auf ’uerkförderungsdarlehen nicht in betracht» a) Eie Revision stützt ihre Ansicht in erster Linie auf das Urteil des erkennenden Senats vom Ö» Juli 1963 - VIII ZR 162/60 - (LH I. In diesem Urteil hat der erkennende Senat sich auf den Standpunkt gestellt, daß eine entsprechende Anwendung des Art. X § '3 AobauG dann geboten ist» wenn eine öffentliche Körperschaft, die nicht zu den Gebietskörperschaften gehört, einem Vernieter ein Förderungsdarlehen aus ihren Mitteln gewährt. v;onn ein \7erkföröerungsdorlehen von einer juristischen Person des Privatrechts gegeben wurde, in dem angeführten Urteil des erkennenden Senats nicht beantwortet, sie ist entgegen der Ansicht der Revision zu verneinen. b) Eie entsprechende Anwendung, einer gesetzlichen Vorschrift bedeutet, daß ihre Rechtsfolge auf einen Sachverhalt ausgedehnt wird, der die Voraussetzungen des gesetzlichen Tatbestandes nicht vollständig erfüllt, ihm abet ähnlich ist. Ist das zu bejahen, so steht damit gleichzeitig fest, daß das Gesetz eine Lücke aulweist, die der Richter mit Hilfe der analogen Anwendung zu schließen hat (vgl. Ob die Unterschiede der zu vergleichenden Fälle nur Unwesentliches oder vielmehr 'wesentliches betreffen, ob das Gesetz also lückenhaft ist oder nicht, kann nur durch eine Wertung ermittelt werden, die an der rechtspolitischen Zwecksetzung der in-frago stehenden Gesetzesnorm ausgerichtet ist (vgl. Ihr Endziel geht dahin, auch die Vohnungsmiete den regeln des freien Marktes zu unterstellen, wozu neben der Aufhebung der Wohnraumbewirtschaftung vor allem auch die jeseitigung der Preisbindung gehört, solange dem Gesetzgeber aus sozialpolitischen Erwägungen sein Ziel noch nicht erreichbar schien, zeigte er sich bestrebt, durch Lockerung der sich zunehmend zugunsten der Mieter auswirkenden Preisbindung gerechte Mieten und damit eine bessere Y/irtschaftlichkeit des Hausbesitzes zu gewährleisten. Folgerichtig mußte et aber die befugnis zu einer einseitigen Mieterhöhung dort versagen, wo es dem freien Willen der Vertragschließenden entsprach, einen bestimmten Mietzins ohne Rücksicht auf eine spätere Erhöhung ßttG, wonach der Vernieter zur Erhöhung der vereinbarter* Miete insoweit nicht berechtigt ist, als eine Erhöhung der Miete auch für den Pall ihrer preisrechtlichen Zulässigkeit durch ausdrückliche Vertragsbestinnung ausgeschlossen ist oder der Ausschluß sich aus den Umständen ergibt. Hieran zeigt sich mit aller Deutlichkeit, daß der Gesetzgeber seinem Ziele, auf dem Gebiete des Liietrechts die Vertragsfreiheit herzustellen, treu geblieben ist und in allen Fällen, in denen die Vereinbarung Uber die Miet-höho Ausdruck der Vertragsfi eihoit ist, dem Grundsatz, daß Verträge zu halten sind, gegenüber allen anderen rechtspolitischen Erwägungen den Vorrang eingeräumt hat, insbesondere auch gegenüber seinem Anliegen, die Rentabilität des Hausbesitzos zu. Er greift in MietZinsabreden gerade dann ein, wenn eine Erhöhung der Miete durch Vereinbarung zwischen dem Darlehensgeber und den Vermieter ausgeschlossen ist. Es handelt sich somit bei der erwähnt an Vorschrift um eine Ausnahmebestimmung zu dem C 19 Abo» 1-T, BMG ausdrüclclich normierton Grundsatz, daß auch im Mietrecht frei ausgehandelte Verträge, in denen eine Erhöhung der »V.iete auch für den 5all ?hrer preisrechtljchen Zulässigkeit ausgeschlossen ist, zu holten sind» Dieser Grundsatz hat auch in § 6 dos Gesetzes Uber Bindungen für öffentlich geförderte Wohnungen (Art. VIII AbbauG = Y.ohnßindG) seinen Ausdruck gefunden, denn in dieser Yorschrift ist bestimmt, daß Verpflichtungen, die durch die C evvährung oc.or mit Rücksicht auf dio Gewährung anderer tls öffentlicher Aittel im Sinne der Y.ohnungsbaugesetze begründet w-rderi si.iö oder begründet werden, unberührt bleiben, soweit sich aus Art. X § 3 AbbauG nichts andeies ergibt. Bf£G § 19 An. 9» - die nach einem der Billigkeit entsprechenden Interessenausgleich zwischen Vermieter und Förderer suchen, befürworten nicht eine entsprechende Anwendung des Art. X § 3 a auf Werkfördei’ungs-vertrage, sondern empfehlen als Lösung eine an § 3 b AbbauG auogerichtete' Auslegung des § 242 BGB). dd) Eb kommt aber weiter noch folgendes hinzu: Der Eingriff in die vertraglichen Hechte öffentlicher Geldgeber läßt sich schon deshalb eher rechtfertigen, weil von ihm in zahlreichen Fällen, nämlich soweit die Bundesrepublik und die Bundesländer .'iohnungsbaudarlehen gewährt haben, Gläubiger betroffen werden, die selbst an dem Zustandekommen des Abbaugesetzes beteiligt waren (das Abbaugosotz ist vom Bundestag mit Zustimmung des ßundes-rates erlassen worden). Allo diese Überlegungen sprechen entscheidend dafür, daß der Gesetzgeber mit Art. X § 3 AbbauG aus wohl erwogenen Gründen eine auf öffentliche Dariehjnsgeber begrenzte Ausnahmeregelung hat treffen wollen, die einer entsprechenden Anwendung auf private Werkforderungsdar-lehcn nicht zugänglich ist. Für die Annahme einer Gesetzeslücke beste.it schon deshalb kein Anhaltspunkt, weil die private Förderung des Wohnungsbaus, namentlich durch sogenannte V/erkförderungs-darlehon wirtschaftlicher Unternehmungen zugunsten ihrer Arbeitnehmer, allgemein bekannt war und gerade auch dem Gesetzgeber, der sie selbst durch Gewährung steuerlicher Vergünotigungen unterstützt (vgl. Grundsatz die notwendige Ergänzung des Prinzips der Ver-tragsfroiheit bildet und daher umsomehr Geltung beansprucht, weiter die Vertragsfreiheit auf dem Gebiete des Mietrechts verwirklicht wird, ff) Gegen eine Einbeziehung der Werkförderungsverträge in die Regelung des Art. X § 3 AbbauG bestehen auch deshalb erhebliche Bedenken, weil dann eine umfassende Anwendung der Vorschrift auf alle Fälle von Larlehen aus Privathand zu dem Bau öffentlich geförderter Wohnungen unabweisbar wäre. c) Entspricht die begrenzte Anwendung des Art. X § 3 AbbauG im Umfang seines Wortsinnes dem '.Villen des Gesetzgebers, so wäre seine ausdehnende Anwendung eine Entscheidung gegen das Gesetz. Eine Ausnahme mag für Fälle gelten, in denen die Befolgung des Gesetzes zu »unerträglicher Ungerechtigkeit» (Lahm aaO S» 51) oder zu einem "liechtsnotstand» Scheidung; gegen das Gesetz abgeholfen werden könnte» Daran fehlt ec aber, solange sich, wie hier, vertretbare C-rUnde fUr eine unterschiedliche Regelung finden lassen und diese Regelung nicht als willkürliche Trennung gleichliegender Tatbestände erscheint, freilich ist es vom Standpunkt der betroffenen Mieter au3 gleichgültig, ob sie eine von ihrem öffentlichen Lienstherrn oder eine von ihrem privaten Arbeitgeber geförderte "Wohnung innehaben; auch für den Vermieter ist es ohi.e Aus der Person des Darlehensgebers lassen sich dagegen, wie ausgeführt wurde, beachtliche Gründe für die Beschränkung des Art. X § 2 AbbauG auf öffentliche Baudarlehen herleiten, und gerade deshalb erscheint diese Bestimmung weder willkürlich noch als Verstoß gegen das Gebot, Gleiches gleich zu behandeln. Selbst wenn mit Rücksicht auf die Gleichheit der Interesocnlagc bei den betroffenen Mietern und Vermietern eine einheitliche Regelung für öffentliche und private Baudarlehen erstrebenswert erschiene, so wäre es doch ausschließlich Sache des Gesetzgebers, im V/ege einer Gesetzesänderung einzugreifen. Auch v/enn zugunsten der Beklagten der bereits erwähnten, von i-ischer-Lieskau/Pergende/wormit (aaO) vertretenen Auffassung gefolgt würde, Art. X $ 5 AbbauG lasse sich im Pello pi'ivater Y/erkförderungsdarlehen zun Bau öffentlich geförderter Wohnungen für die Auslegung des § 242 BGB hcranziehen, so kann dennoch hier die Beklagte unter Zugrundelegung der Feststellungen des ^eruiungsgerichts aus den Grundsatz von Treu und Glauben kein Mieterhöhungsrecht hcrleiten. Sachverhalt unter diesem Gesichtspunkt geprüft, und es ist zu dem Ergebnis gelangt, daß auch die Anwendung des Grundsatzes von Ireu und Glauben hier eine Entscheidung zugunsten der ue-klagten nicht rechtfertige. Die Beklagte ist im übrigen nicht gehindert, nach § 242 BGB eine Umgestaltung ihrer vertraglichen Bindungen zu verlangen, wenn sich im laufe der künftigen Entwicklung die Verhältnisse derart zu ihrem Kachteil verändern, daß ihr ein weiteres rcst-halten an dem Vertrage mit den Klägerinnen nicht mehr zuge-rnutot werden kann.

Zitierte Normen: § 242 BGB § 97 ZPO
KlägerinnenöffentlichGesetzprivatGesetzgeberWohnungAbbauG

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk:	ja
 Amtliche Sammlung:	nein
 Ges. über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales "ietrecht v. 23» Juni I960, BGBl III 402 - 24, Art. X § 3
Art» X § 3 AbbauG gilt nicht für Werkförderungsdarlehen Privater.
dGH.Urt.v. 1» April 1965 - VIII ZR 200/65 OLG Hamm *	LG	Essen
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VIII ZR 200/63
URTEIL
dem Rechtsstreit
 Verkündet am
7o April 1965 Klett, Justiz-ober Sekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 der Kauffrau Istraßc
 isabeth
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in
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Beklagten und Revisionsklagerin5 - Prozeßbevollmächtigt er s Recht sanwalt Dr.h.c.l
gegen
 die Firma	&	H
durch ihren Vorstand Paul	Werner	von
 Hans Ferdinand Kurt	Josef	Sc
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Aktie
 esellschaft, v
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 und Gerd straße
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der Firma S0|^P-SS^B0^-Y/erke Aktiengesellschaft vertreten durch ihren Vorstand i‘riedrich3g0, Bernhard Heinz	Albrecht	Gjfc	V.ilhelm
10|K Yd^ielm	*	Adolf	1Hans
 Ferdinand	und Gerd	Zweigniederlassung
i» in K0B, Kj^0straße^P,
- Prozoßbevollraächtigte
 Klägerinnen und Revisionsbeklagte,
 Rechtsanwälte Prof-Lr.
und lr„
2
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. April 1965 unter Mitwirkung des Senat spräsidentcn Dr. llaidinger sowie der Bundesrichter Dr. Gelhaar, Artl, Dr. Dorschei und Dr. iüozger
 für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des Oberlandesgerichto Hamm/Westf. von 30. April 1963 wird auf Kosten der Beklagten zurückgev/iesen.
Von Rechts wegen Tatbestand:
Die Beklagte erwarb 1955 die Grundstücke Essen, S^^JfestraSe ^ und Die Gebäude auf diesen Grundstücken waren iis Kriege zerstört worden. Die Beklagte errichtete auf dem Grundstück s^m^straße 0 ein viergeschossiges Wohnhaus mit 10 Wohnungen, das öffentlich gefördert wurde, und auf dem Grundstück Kr. 16 einen kleinen freifinanzierten Zwischenbau für eine Zahnarztpraxis. Die vor Baubeginn aufgestellte ursprüngliche Wirtschaftlich-keitsberechnung sah auch in dem Zwisehenbau eine öffentlich geförderte Wohnung vor. Die Finanzierung der Baukosten sollto durch eine erststellige Hypothek von 24 600 DM, ein mit 1 verzinsliches Landesdarlehen von 64 000 DM und ein zinsloses Mieterdarlehen in Höhe von 70 000 DM aus sogenannten 7c-Geldern erfolgen, die iurchschnittsmictc 1,20 DM ;je qm Wohnfläche für sämtliche 11 Wohnungen betragen.
 
An 30. November 1955 kam es zu dem Abschluß eines sogenannten werkferderungsvertrags zwischen den Klägerinnen und der Beklagten, durch den sich die Klägerinnen bereit erklärten, der Beklagten zur Schaffung der 10 Wohnungen auf dem Grundstück S^Hfcstraße ^ ein unverzinsliches Darlehen in Höhe von 70 000 LU zu gewähren, das mit jähr-lieh 3 1/3 der Larlehenssumme bis zu dem 30. September 1957 zu tilgen ist. Die Beklagte übernahm für die Laufzeit des Darlehens die Verpflichtung, die Wohnungen nur an von der Zweitklägerin benannte Betriebsangehörige der Klägerinnen zu einem Mietzins zu vermieten, der den Betrag von 1,25 1)1.1 je Quadratmeter monatlich im Durchschnitt nicht üoerstieg. f 4 Absatz 3 des Vertrages lautet wörtlich:
"Kino Erhöhung der Miete ist während der Dauer dieses Vertrages ausgeschlossen, jedoch kann eine Erhöhung der öffentlichrechtlichen Abgaben anteilmäßig ungelegt werden."
Durch Bescheid der Stadt Essen vom 12. Oktober 1955, welcher der Beklagten jedoch erst im Januar 1956 zuging, wurde ihr für die Errichtung von 11 Wohnungen auf den Grundstücken Essen, S^^^straße 0 und ein Landesdarlehen von 64 0C0 DM bev/illigt. Die Lurchschnittsmiete wurde auf monatlich 1,20 DM je Quadratmeter Wohnfläche vorläufig festgesetzt *
Nach Baubeginn stellte sich heraus, daß infolge Vorgefundener Bombentrichter auf dem Grundstück S^H^straße^ und wegen, des schlechten Baugrundes eine fieferfundierung erforderlich war, die Mehrkosten in Höhe von 13 500 DM verursachte. Die Beklagte bat deshalb um Bereitstellung von weiteren ^andesmitteln in Höhe von 8 000 DM und erklärte, weitere 5 C00 DM sollten dadurch gedeckt werden, daß als zusätzliche Ausstattung vorgesehene besondere
 
Botriebseinrichtungen für das Gebäude wegfielen. Durch Schreiben vom 27. April 1956 erkannte die Stadt Besen die Mehrkosten mit 13 500 Dil an und teilte der Jeklagten mit, daß sie die Dachbewilligung von landesmittein bis zur Höhe von 8 000 DU vorgemerkt habe.
Die Räume in dem Zwischonbau wurden später aus der Finanzierung mit öffentlichen Mitteln herausgenommen. Deshalb wurde das landcsdarlehen auf 57 100 DM gekürzt.
Die 10 Wohnungen auf dem Grundstück S^flBBstraßc ^0 wurden bis Endo 1956 fertiggestellt und von Arbeitnehmern der Klägerinnen bezogen.
Nach der anerkannten Schlußrechnung stellten sich die Gcsamtbaukosten auf rund 194 000 Dil, wovon auf das Y/ohn-gcbäu&e S^^Bbtraße 0 rund^^H^^DM entfielen. l.lit Schreiben vom 15. August 1950 bat die Jeklagte, die ^ande3-mittel um 14 300 Da zu erhöhen. Die Staat Essen antwortete unter dem 22. August 1958, daß eine Nachfinanzierung mit weiteren Dandesmiticln nicht möglich sei. Sie erklärte sich abor mi-G einer Anhebung der vorläufig festgesetzten Durchschnittsmiete einverstanden. Auf diesem Standpunkt beharrte sie auch, nachdem die Beklagte darauf hingewiesen hatte, daß sie durch den Werkförderungsvertrag mit den Klägerinnen an eino Durchschnittsmiete von 1,25 DU ge-bunden sei.
Mit Bescheid der Stadt Essen vom 24. August 1959 wurden der Zinssatz für das Dandesdarlehen auf 0,5 und die monatliche Durchschnittsmiete auf 1,42 DK £e qm Wohnfläche festgesetzt.
Unter Bezugnahme auf diese Festsetzung verlangte die Klägerin, die mit den Mietern keine schriftlichen Mietverträge abgeschlossen hatte, mit Schreiben ihres jevoll-
nächtigten vom 30. März 1961 von sämtlichen Bietern des './ohnhauseo S^^festraßo ^ ab 1, Mai 1961 eine monatliche Miete von 1,52 DI,! je qm Viohnflache, die eie in der Weise errechnete, daß sie die ln den Jescheid festgestellte Durchschnitt ssnietc noch um einen Zuschlag von 0,10 DK je om gemäß § 50 a Absatz 1 l.'.,o:JauG erhöhte.
Da die Mieter sich weigerten, die von der Beklagten beanspruchte Miete su zahlen, erhob die Jeklagte in Juni 1961 Klage gegen den Mieter	auf Feststellung, daß
 dieser ab 1. Llai 1961 die von ihr errechnete Miete schulde (Akten 12 C 395/61 - AG Essen). Das Amtsgericht wies die Klage ab. In Berufungerechtszuge verlangte die Beklagte, nachdem der Mieter	inzwischen aus der Wohnung
 auogesogen war, die Zahlung des Unterschiedsbetrages zwischen der tatsächlich entrichteten und der von ihr errechneten höheren Miete bis zu dem Auszuge in Höhe von 53,25 BM. Das Landgericht entsprach diesem Anträge.
Dorauf erhoben die Klägerinnen Klage auf DestStellung, daß die Beklagte nicht berechtigt sei, für die Laufzeit des »Verkforderungsvertrages fiir die zehn an Betriebsangehörige der Klägerin in ihrem Hause vermieteten Wohnungen einen monatlichen Mietzins von mehr als 1,25 DK je qm zu fordern.
Das Landgericht gab der Klage 3tatt. Die Berufung der Beklagten wurde mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Feststellung nicht eine etwaige Erhöhung der Umlage der öffentliohrechtliehen Abgaben umfassen sollte.
Mit ihrer Revision, deren Zurückweisung die Klägerinnen erstreben, verfolgt die Beklagte ihr Begehren auf Abweisung der Klage weiter.
 
Ent scheidungsgr linde:
Dio Revision ist nicht begründet»
A»
Ohne Rechtsirrtum hat das Berufungsgericht angenommen, daß sich das Feststellungsbegehren der Klägerinnen lediglich auf die Frage bezieht, ob die Beklagte während der Laufzeit des Y/erkförderungsvertrages mit den Klägerinnen von den Bietern, die sämtlich deren Arbeitnehmer sind, eine LTiete verlangen kann, die nach einem lurchschnittssatz von mehr als 1,25 Lü je qm berechnet ist. Ebenso unterliegt es keinen Bedenken, daß das Berufungsgericht ein rechtliches Interesse der Klägerinnen an der von ihnen begehrten Feststellung bejaht hat. Insoweit werden von der Revision auch keine Angriffe gegen das Berufungsurtoil erhoben.
B.
Lift Recht hält das Berufungsgericht die Beklagte an dio Vereinbarung der Parteien über den Ausschluß der üieterhöhung (§ 4- Abs. 3 des Vei’trages vom 30.November 1955) für gebunden (vgl. § 19 Abs. 1 I. 3KG).
I. Art. X § 3 a do3 Gesetzes über den Abbau der ‘./ohnungc-zwangswirtschaft und über ein soziales l-Iietrecht (AbbauG) vom 23. Juni I960 (BGBl I 309) greift zugunsten der Beklagten nicht ein.
1. Eine unmittelbare Anwendung dieser Bestimmung ist, wie die Revision nicht verkennt, nicht möglich. Denn die Klägerinnen sind Aktiengesellschaften des Privatrechts.
 
Das Y/erkförderungodarlehen, das sie der Beklagten aus ihren privaten Mitteln gewährt haben» stammt sonach nicht, v;io in Art» X £ 3 AbbauG vorausgesetzt ist, aus Mitteln eines öffentlichen Haushalts» Eai’an wird auch dadurch nichts geändert, daß die Klägerinnen infolge der Hergäbe der Mittel gemäß § 7 c EStG steuerliche Vorteile hatten, wie das Jerufungsgericht zutreffend dargelegt hat»
2» Entgegen der Auffassung der Revision kommt aber auch eine entsprechende Anwendung des Art» X § 3 AbbauG auf ’uerkförderungsdarlehen nicht in betracht»
a) Eie Revision stützt ihre Ansicht in erster Linie auf das Urteil des erkennenden Senats vom Ö» Juli 1963 - VIII ZR 162/60 - (LH I. BMG § 19 Er. 9 = WH 196*3, 1027)..
In diesem Urteil hat der erkennende Senat sich auf den Standpunkt gestellt, daß eine entsprechende Anwendung des Art. X § '3 AobauG dann geboten ist» wenn eine öffentliche Körperschaft, die nicht zu den Gebietskörperschaften gehört, einem Vernieter ein Förderungsdarlehen aus ihren Mitteln gewährt. Eagegen ist die Frage, ob eine entsprechende
 Anvvendilhg der erkuimteh Vorschrift auch dann möglich ist,
v;onn ein \7erkföröerungsdorlehen von einer juristischen Person des Privatrechts gegeben wurde, in dem angeführten Urteil des erkennenden Senats nicht beantwortet, sie ist entgegen der Ansicht der Revision zu verneinen.
b) Eie entsprechende Anwendung, einer gesetzlichen Vorschrift bedeutet, daß ihre Rechtsfolge auf einen Sachverhalt ausgedehnt wird, der die Voraussetzungen des gesetzlichen Tatbestandes nicht vollständig erfüllt, ihm abet ähnlich ist. Ihre innere Rechtfertigung erhält die Analogie aus dem Gebot der Gerechtigkeit, Gleichbedeutendes rechtlich gleich zu behandeln. Sie ist daher nur dann zulässig, wenn der im Einzelfall feststehende Sachverhalt
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mit dem gesetzlichen Tatbestand in allen wesentlichen Punkten übereinstimmt, die Unterschiede dagegen nur Unwesentliches betreffen (vgl«, Larenz, Methodenlehre der Rechtswissenschaft I960 S. 288 f; Lahm, Deutsches Recht 2. Auflo So 52). Ist das zu bejahen, so steht damit gleichzeitig fest, daß das Gesetz eine Lücke aulweist, die der Richter mit Hilfe der analogen Anwendung zu schließen hat (vgl. Larenz aaO S. 291). Ob die Unterschiede der zu vergleichenden Fälle nur Unwesentliches oder vielmehr 'wesentliches betreffen, ob das Gesetz also lückenhaft ist oder nicht, kann nur durch eine Wertung ermittelt werden, die an der rechtspolitischen Zwecksetzung der in-frago stehenden Gesetzesnorm ausgerichtet ist (vgl. Lartholomeyczik, Lie Kunst der Gesetzesauslegung 1951 15. 84).
Entscheidend ist hiernach im vorliegenden lalle, ob üie Herkunft des Pörderungsdarlehens aus einem öfientliehen Haushalt - oder nach der Auslegung des erkennenden Senats jedenfalls aus Mitteln einer öffentlichen Körperschaft - nach der Aertung des Gesetzgebers als wesentliches fatbestandsmex'kmal des Art. X § 3 AbbauG anzusehen ist.
Las i3t zu bejahen.
aa) Lie Entstehungsgeschichte der Vorschrift läßt keine unmittelbaren Schlüsse darauf zu, welche Überlegungen des Gesetzgebers ihr zugrundeliegen. £s findet sich darin insbesondere kein Anhaltspunkt dafür, warum ihr Wortlaut die unmittelbare Anwendung auf Fälle begrenzt, in denen 'Wohnungobaudarlehen aus öffentlichen Haushalten geleistet wurden. Auch in den Erläuterungsbüchern, namentlich in den sog. uReferenten-Kommentaren", wird dazu nicht Stellung genommen.
bb) Es ist daher erforderlich, auf die rechtspolitischei Grundlagen der Gesetzgebung über die ..ohnungsmiete, insbesondere über das Mietpreisrecht, zurückzugehen, in deren Zusammenhang auch Art. X § 5 AbbauG zu 3ehen ist.
Ihr Endziel geht dahin, auch die Vohnungsmiete den regeln des freien Marktes zu unterstellen, wozu neben der Aufhebung der Wohnraumbewirtschaftung vor allem auch die jeseitigung der Preisbindung gehört, solange dem Gesetzgeber aus sozialpolitischen Erwägungen sein Ziel noch nicht erreichbar schien, zeigte er sich bestrebt, durch Lockerung der sich zunehmend zugunsten der Mieter auswirkenden Preisbindung gerechte Mieten und damit eine bessere Y/irtschaftlichkeit des Hausbesitzes zu gewährleisten. beispielhaft dafür sind das Erste und das Zweite Dundesnietengesetz, durch deren Vorschriften der Vermieter zu einer einseitigen Mieterhöhung ermächtigt wurde. Damit griff der Gesetzgeber in bestehende MietVerhältnisse ein und durchbrach so den allgemeinen, in federn froiheitlichen Rechtsstaat geltenden Grundsatz, daß Verträge zu halten sind. Ein solcher Eingriff erschien aber gerado mit Rücksicht auf das Ziel, die Vertragsfreiheit in vollem Umfang wiederhorzustellen, gerechtfertigt.
Denn dio Vereinbarungen Uber die Läiethöhe waren im allgemeinen nicht auf der Grundlage einer freien Entschließung der Vertragsparteien zuotandegekommen, sondern von der gesetzlichen Preisbindung entscheidend beeinflußt. Mit der Anhebung der vereinbarten Miete in. Richtung auf eine marktgerechte Miete kam der Gesetzgeber somit seinem Endziel näher. Folgerichtig mußte et aber die befugnis zu einer einseitigen Mieterhöhung dort versagen, wo es dem freien Willen der Vertragschließenden entsprach, einen bestimmten Mietzins ohne Rücksicht auf eine spätere Erhöhung
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dor Gboppmiote oder den Wegfall d.er Preisbindung beizubehalten. Darin liegt der gesetzgeberische Grund des § IS Abs. 1 I. ßttG, wonach der Vernieter zur Erhöhung der vereinbarter* Miete insoweit nicht berechtigt ist, als eine Erhöhung der Miete auch für den Pall ihrer preisrechtlichen Zulässigkeit durch ausdrückliche Vertragsbestinnung ausgeschlossen ist oder der Ausschluß sich aus den Umständen ergibt. § 19 Abs. 1 I. BUG nimmt eine zentrale Stellung innerhalb des gesamten Plietpreisrechts ein. Er gilt für alle Fälle preisgebundenen Aohnraumo 18 Abs. 1 Satz 1 I. BJ.!G) ohne Rücksicht darauf, ob eine Mieterhöhung nach dem Ersten oder nach dem Zweiten Bundesnietengesetz (vgl. § 14 II.üMG) in Betracht kommt, oder ob es sich um Wohnungen handelt, die den Vorschriften der ,/ohnungobaugesetze unterstehen (§ 22 I. BI'G), und er greift auch dann ein, wenn Wohnraum nach seiner Vermietung von den Preisvorschriften ausgenommen wird (§ 25 I.BI.IG). Hieran zeigt sich mit aller Deutlichkeit, daß der Gesetzgeber seinem Ziele, auf dem Gebiete des Liietrechts die Vertragsfreiheit herzustellen, treu geblieben ist und in allen Fällen, in denen die Vereinbarung Uber die Miet-höho Ausdruck der Vertragsfi eihoit ist, dem Grundsatz, daß Verträge zu halten sind, gegenüber allen anderen rechtspolitischen Erwägungen den Vorrang eingeräumt hat, insbesondere auch gegenüber seinem Anliegen, die Rentabilität des Hausbesitzos zu. gewährleisten.
cc) Außerhalb dieser Linie liegt Art. X § 3 AbbauG.
Er greift in MietZinsabreden gerade dann ein, wenn eine Erhöhung der Miete durch Vereinbarung zwischen dem Darlehensgeber und den Vermieter ausgeschlossen ist. Das sozial-, wirtsc'nafts- und gesellschaftspolitische Ziel,
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die Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes zu sichern und damit zugleich die private Vernögensbildung zu föi’dern, ist hier vor der* Grundsatz der Bindung an \ ertrage gestellt .
Es handelt sich somit bei der erwähnt an Vorschrift um eine Ausnahmebestimmung zu dem C 19 Abo» 1-T, BMG ausdrüclclich normierton Grundsatz, daß auch im Mietrecht frei ausgehandelte Verträge, in denen eine Erhöhung der »V.iete auch für den 5all ?hrer preisrechtljchen Zulässigkeit ausgeschlossen ist, zu holten sind» Dieser Grundsatz hat auch in § 6 dos Gesetzes Uber Bindungen für öffentlich geförderte Wohnungen (Art. VIII AbbauG = Y.ohnßindG) seinen Ausdruck gefunden, denn in dieser Yorschrift ist bestimmt, daß Verpflichtungen, die durch die C evvährung oc.or mit Rücksicht auf dio Gewährung anderer tls öffentlicher Aittel im Sinne der Y.ohnungsbaugesetze begründet w-rderi si.iö oder begründet werden, unberührt bleiben, soweit sich aus Art. X § 3 AbbauG nichts andeies ergibt. Ausnahmebestimmungen sind abex regelmäßig eng auszulegen, .vic das Berufungsgericht zutreffend dargelegt hat (vgl.
 • imeccerus/'Eipperdey, Allg.feil 15. Aufl. § 48 I 2 S.296).
. v /uenahmeiall, daß dem in der Ausnahme-Vorschrift er *ergelegten Rechtssatz ein "engeres Prinzip" zugx-unde-iiegt ivgl. 3G1IZ 26, 78, 63), ist nach dem Ausgeführten hier nicht gegeben. Daß zufolge dieser gesetzlichen Regelung sämtliche Bindungen gegenüber privaten Darlehensgebern, insbesondere bei Werkförderungsverträgon, auch nach der i'ietpreisfreigabc bestehen bleiben, entspricht demgemäß auch der im Schrifttum nahezu einhellig vertretenen Auffassung (vgl. Pergande, Gesetz Uber den Abbau der „ohnungszwangewirtschaft usv». i960 Y. o:.ni;ind3 f- 6 Anm. 2; dormann/schade/schubcrt, Gesetz über de.i ^bbau
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der w'ohnungszwangsv/irtschaft usw. 1964, in: 1er ,7irt-schaftokommentator Teil 1 IV 5» Art» VIII § 6 Anm. 1; ebenso anscheinend Holtgräve, Neues LIiet- und Wohnrecht I960, WohnBindG § 6 Anm» 1 S. 342 und P.oquette, ßundesmietengesetze 3« Aufl. WohnBindG § 6 Anm» 2; auch rischer-Dieskau/ Pergande/Wormit, Das Bundesmietrecht, ;Ergänzungsr.. . lieferung 1962, I. Bf£G § 19 Anm. 9» - die nach einem der Billigkeit entsprechenden Interessenausgleich zwischen Vermieter und Förderer suchen, befürworten nicht eine entsprechende Anwendung des Art. X § 3 a auf Werkfördei’ungs-vertrage, sondern empfehlen als Lösung eine an § 3 b AbbauG auogerichtete' Auslegung des § 242 BGB).
dd) Eb kommt aber weiter noch folgendes hinzu: Der Eingriff in die vertraglichen Hechte öffentlicher Geldgeber läßt sich schon deshalb eher rechtfertigen, weil von ihm in zahlreichen Fällen, nämlich soweit die Bundesrepublik und die Bundesländer .'iohnungsbaudarlehen gewährt haben, Gläubiger betroffen werden, die selbst an dem Zustandekommen des Abbaugesetzes beteiligt waren (das Abbaugosotz ist vom Bundestag mit Zustimmung des ßundes-rates erlassen worden). Auen die übrigen öffertlichen Körperschaften stehen im Gegensatz zu privaten Darlehensgebern dom Gesetzgeber dos Abbaugesetzes nahe und sind gehalten, die von ihm mit dem Erlaß dos Gesetzes verfolgten Zwecke zu fördern. So gesehen, liegt in Art. X ? 3 a AbbauG, sofern seine Anwendung auf die nach seinem ’..ortlaut geregelten Fälle beschränkt bleibt, die generell erteilte Zustimmung der öffentlichen Körperschaften, die Förderungsdarlehen gewährt haben, zu einer Lockerung der von den Darlehensnehmern übernommenen Bindungen.
Nine fUr die Fwechtssicherheit folgenschwere Durchbrechung des sich aus § 19 Abs. II. BKG und § 6 des AohnBindß
 
ergebenden Grundsatzes}, daß Verträge zu halten sind, würde dagegen dann eintreten, wonn Art . X § 3 AbbauG auch auf private Geldgeber angewendet würde.
Art» X § 3 AbbauG dient der Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe. Es lag deshalb nahe, wie schon das Berufungsgericht hervorgehoben hat, alle öffentlichen Geldgeber dieser öffentlichen Aufgabe dienstbar zu machen und ihnen, aber auch nur ihnen, zuzu demuten, eine 3esehneidung ihrer vertraglichen Rechte hinsunehraen.
Allo diese Überlegungen sprechen entscheidend dafür, daß der Gesetzgeber mit Art. X § 3 AbbauG aus wohl erwogenen Gründen eine auf öffentliche Dariehjnsgeber begrenzte Ausnahmeregelung hat treffen wollen, die einer entsprechenden Anwendung auf private Werkforderungsdar-lehcn nicht zugänglich ist. Gerade deshalb kann aber auch nicht von einer Gesetzeslücke ausgegangen werden, von deren möglichen Arten (vgl. dazu Bartholomeyczik, aaO G. 82).hier ohnehin nur in Betracht käme, daß der Gesetzgeber nur versehentlich die Werkförderungsveriräge der privaten Wirtschaft nicht in Art. X § 3 AbbauC oinbezogen hat. Für die Annahme einer Gesetzeslücke beste.it schon deshalb kein Anhaltspunkt, weil die private Förderung des Wohnungsbaus, namentlich durch sogenannte V/erkförderungs-darlehon wirtschaftlicher Unternehmungen zugunsten ihrer Arbeitnehmer, allgemein bekannt war und gerade auch dem Gesetzgeber, der sie selbst durch Gewährung steuerlicher Vergünotigungen unterstützt (vgl. f 7 c EStG), m.cht verborgen geblieben sein kann.
ee) ln absehbarer Zeit wird zwar das Erste Bunde3-mieteugesetz außer Kraft treten (§ 18 II. 3MG). Der Grundsatz, daß Verträge gehalten werden müssen, bleibt davon jedoch unberührt. Das folgt bereits daraus, daß dieser
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Grundsatz die notwendige Ergänzung des Prinzips der Ver-tragsfroiheit bildet und daher umsomehr Geltung beansprucht, weiter die Vertragsfreiheit auf dem Gebiete des Mietrechts verwirklicht wird,
 ff) Gegen eine Einbeziehung der Werkförderungsverträge in die Regelung des Art. X § 3 AbbauG bestehen auch deshalb erhebliche Bedenken, weil dann eine umfassende Anwendung der Vorschrift auf alle Fälle von Larlehen aus Privathand zu dem Bau öffentlich geförderter Wohnungen unabweisbar wäre. Es bestünde auch kein vernünftiger Grund, danach zu unterscheiden, ob der (private) Arbeitgeber des Bieters oder der .Mieter selbst ein Darlehen gewährt hat.
Eine derart weitreichende Anwendung des Art. X § 3 AbbauG würde ersichtlich nicht dem Willen des Gesetzgebers entsprechen.
Jlach alledem ist im ..ege des Umkehrschlusses eine entsprechende Anwendung des Art. X § 3 AbbauG auf private uerkförderungavertrüge abzulehnen.
c) Entspricht die begrenzte Anwendung des Art. X § 3 AbbauG im Umfang seines Wortsinnes dem '.Villen des Gesetzgebers, so wäre seine ausdehnende Anwendung eine Entscheidung gegen das Gesetz. Gegen das Gesetz zu entscheiden ist dem Richter, der an Recht und Gesetz gebunden ist, aber grundsätzlich verwehrt. Denn d^mit würde er soine eigene rechtspolitische Wertung an die stelle der vom Gesetzgeber vorgenommenen Wertung setzen und sich somit Befugnisse anmaßen, die nur der Gesetzgeber hat (vgl. Lahm aaO S. 50 f). Eine Ausnahme mag für Fälle gelten, in denen die Befolgung des Gesetzes zu »unerträglicher Ungerechtigkeit» (Lahm aaO S» 51) oder zu einem "liechtsnotstand»
(Larenz aaO S. 320) führen würde, dem nur durch eine Ent-
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Scheidung; gegen das Gesetz abgeholfen werden könnte» Daran fehlt ec aber, solange sich, wie hier, vertretbare C-rUnde fUr eine unterschiedliche Regelung finden lassen und diese Regelung nicht als willkürliche Trennung gleichliegender Tatbestände erscheint, freilich ist es vom Standpunkt der betroffenen Mieter au3 gleichgültig, ob sie eine von ihrem öffentlichen Lienstherrn oder eine von ihrem privaten Arbeitgeber geförderte "Wohnung innehaben; auch für den Vermieter ist es ohi.e Bedeutung, ob er öffentliche oder private Förderungsmittel zu dem Wohnungsbau erhalten hat.
Aus der Person des Darlehensgebers lassen sich dagegen, wie ausgeführt wurde, beachtliche Gründe für die Beschränkung des Art. X § 2 AbbauG auf öffentliche Baudarlehen herleiten, und gerade deshalb erscheint diese Bestimmung weder willkürlich noch als Verstoß gegen das Gebot, Gleiches gleich zu behandeln. Für eine Entscheidung gegen das Gesetz ist hiernach kein iaum.
Selbst wenn mit Rücksicht auf die Gleichheit der Interesocnlagc bei den betroffenen Mietern und Vermietern eine einheitliche Regelung für öffentliche und private Baudarlehen erstrebenswert erschiene, so wäre es doch ausschließlich Sache des Gesetzgebers, im V/ege einer Gesetzesänderung einzugreifen.
II. Auch v/enn zugunsten der Beklagten der bereits erwähnten, von i-ischer-Lieskau/Pergende/wormit (aaO) vertretenen Auffassung gefolgt würde, Art. X $ 5 AbbauG lasse sich im Pello pi'ivater Y/erkförderungsdarlehen zun Bau öffentlich geförderter Wohnungen für die Auslegung des § 242 BGB hcranziehen, so kann dennoch hier die Beklagte unter Zugrundelegung der Feststellungen des ^eruiungsgerichts aus den Grundsatz von Treu und Glauben kein Mieterhöhungsrecht hcrleiten. Das Berufungsgericht hat nänlich - wenn auch unter Betonung des Gedankens der Geschäftsgruridlagc - dei vorliegende»!
 
Sachverhalt unter diesem Gesichtspunkt geprüft, und es ist zu dem Ergebnis gelangt, daß auch die Anwendung des Grundsatzes von Ireu und Glauben hier eine Entscheidung zugunsten der ue-klagten nicht rechtfertige. Dagegen hat die Revision keine zureichenden Angriffe erhoben.
Die Beklagte ist im übrigen nicht gehindert, nach § 242 BGB eine Umgestaltung ihrer vertraglichen Bindungen zu verlangen, wenn sich im laufe der künftigen Entwicklung die Verhältnisse derart zu ihrem Kachteil verändern, daß ihr ein weiteres rcst-halten an dem Vertrage mit den Klägerinnen nicht mehr zuge-rnutot werden kann.
C.
Die Revision ist daher mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.
Lr. iiaidinger	Dr.	Gelhaar	Artl
 Dr. Dorschei	Dr.	wezger