* Auf prinzlaw.com finden Sie die Webseite der vom Medienrechtsanwalt Prof. Dr. Matthias Prinz gegründeten Kanzlei. Dies hier ist die davon unabhängige und eigenständige Webseite von Rechtsanwalt Matthias Prinz mit Kanzleisitz in Mainz.ok

BGH · VIII ZR 197/68

Gericht: BGH · Aktenzeichen: VIII ZR 197/68

BGB § 242 Bb, Bd Die Verwirklichung der Erwartung, auf dem zu gewerblichen Zwecken überlassenen Grundstück gewinnbringende Geschäfte und nicht etwa Verluste zu machen, gehört in den Risikobereich des Mieters. Deshalb kann der Umstand, daß der Mieter auf dem Grundstück geschäftlich erfolgreich sein werde, grundsätzlich auch dann nicht Gegenstand der rechtlich zu beachtenden Vertragsgrundlage sein, wenn der Vermieter bei Vertragschluß die falschen Erwartungen des Mieters geteilt hat. 1. Unter Zurückv/eisung der Revision der Beklagten wird auf die Anschlußrevision des Klägers das Urteil des 4. Juni 1963 hat der Kläger v;egen Zahlungsverzugs des Beklagten das Mietverhältnis fristlos gekündigt und ab 1. Für Juli 1963 zahlte die Firma V^|| nur 375 DK, weil der Beklagte Infang Juli das Grundstück noch nicht geräumt hatte. Der Kläger verlangte im Rechtsstreit zunächst den Mietzins und die Nebenabgaben für die Monate März und April 1962 mit 1 656,53 DM, später auch für die Zeit ab 1. Im Wege der Widerklage hat der Beklagte Herabsetzung des Mietzinses für die Zeit vom 1. Das Landgericht hat den Beklagten zur Zahlung von 12 918,05 DM nebst Zinsen verurteilt und die weiterge-gohende Klage sov/ic die Widerklage abgewiesen. Mit der Berufung hat der Beklagte widerklagend über den im ersten Rechtszug gestellten Zahlungsantrag hinaus 19 700 DM als Ersatz für die von ihm auf das Grundstück gemachten Aufwendungen begehrt« Der Kläger hat mit der Anschlußberufung seinen abgewiese-non Zahlungsanspruch weiterverfolgt« Eine Sittenwidrigkeit des Mietvertrages ist, wie das Berufungsgericht eingehend und zutreffend dargelcgt hat, nicht erkennbar. 2. Er meint aber, zu Unrecht habe das Berufungsgericht seine Anfechtung nicht durchgreifen lassen, die er darauf gestützt habe, daß der für den Kläger seinerzeit aufgetretene Oberregierungsrat ihn über die Größe des vermieteten Grundstücks getäuscht habe. Diese Feststellung bezieht sich darauf, daß der Beklagte vor Abschluß des Vertrages das Grundstück besichtigt hatte. Von ihr hing aber die Eignung des Grundstücks für den Gebrauchtwarenhandel nicht ab und der Beklagte hat deshalb sein Geschäft auch nicht wegen der zu geringen Grundstücksgröße, sondern allein deshalb aufgegeben, weil sich die Straße wider Erwarten als eine für den Gebrauchtwarenhandel schlechte Geschäftslage erwies. Zutreffend weist das Berufungsgericht im übrigen darauf hm, daß nach § 2 des Vertrages die Qua-dratineterzahl der vermieteten Fläche nur annähernd (ca.) Bas Berufungsgericht hat in Anlehnung an das Gutachten rechtlich einwandfrei festgestellt, daß dem Beklagten nach Herausgabe eines Teiles für den Straßenbau ca. Der Kläger hat ein Grundstück in der Größe, wie es vertraglich zugesagt war, überlassen, so daß es auf die Frage, ob überhaupt oder wenigstens in Fällen der vorliegenden Art eine Abweichung von der vereinbarten Grundstücksgröße als Fehler im Sinne des § 537 Abs* 1 BGB anzusehen ist, nicht ankommt * Der Kläger hat auch nicht eine bestimmte Grundstücksgröße zugesichert, wie die §§ 2 und 9 des Vertrages ergeben (§ 537 Abs. 2 Satz 2 BGB). Auch die Grundsätze über das Fehlen der Ge-schäftsgrundlage stehen nicht, wie die Revision meint, den Klaganspruch entgegen. Das Berufungsgericht nimmt *- wie der Beklagte -an, dem Vertrag habe von vornherein die Gesohäftsgrund-läge gefehlt. Gleichwohl sei der Beklagte nach § 557 BGB zur Fortzahlung des Mietzinses bis 5. a) Die Revision beanstandet, das Berufungsgericht habe zu Unrecht eine Anpassung des Vertrages durch Senkung des Mietzinses für die Zeit vom Vertragsbeginn bis zu dem 28. Diese Rüge bleibt ira Ergebnis ohne Erfolg, Mit Recht macht nämlich der Kläger geltend, daß eine Anwendung der Grundsätze über das Fehlen der Geschäftsgrundlage hier überhaupt nicht in Betracht kommt. Das Berufungsgericht stellt fest, beide Parteien seien davon ausgegangen, daß der vermietete Platz auf Grund seiner örtlichen Lage günstige Möglichkeiten für den Betrieb des Gebrauchtv/arenhandels biete. Unter diesen Umständen, so meint das Berufungsgericht, habe der Kläger den Beklagten nicht am Vertrage festhalten dürfen. b) Grundsätzlich können Umstände, die in den Risi-kobereich des einen der Vertragschließenden fallen, von diesem nicht zur Berufung auf § 242 BGB benutzt werden, weil die Anwendung der Geschäftsgrundlage-grundsätze nicht zu einer Beseitigung der im Vertrage liegenden Risikoverteilung führen darf (Soergel/Sie-bert, BGB 10. Die Verwirklichung der Erwartung, auf dem zu gewerblichen Zwecken überlassenen Grundstück gewinnbringende Geschäfte und nicht etwa Verluste zu machen, gehört aber eindeutig in den Ri-pikobereich dos Mieters. Deshalb kann der Umstand, daß der Mieter auf dem Grundstück erfolgreich sein werde, nicht Gegenstand der nach § 242 BGB rechtlich zu beachtenden Vertragsgrundlage sein« Sowenig der Käufor einer Sache sich darauf berufen kann, daß sich die erwartete Weiterverkaufsmöglichkeit zerschlagen hat (BGH Urteil vom 16. Ob etwas anderes gelten müßte, wenn außergewöhnliche, außerhalb der Sphäre der Beteiligten liegende Ereignisse e intreten, kann hier dah inst eben, v/o es sich um nichts anderes handelt, als daß der Beklagte sich in der Auffassung über die vermeintlich günstige Geschäftslage des gemieteten Platzes getäuscht hat. Ber Beklagte hat unstreitig auf seinen anderen Verkaufsplätzen gewinnbringende Geschäfte abgewiekelt* Im übrigen wäre er bei Aufrechterhaltung des Vertrages genauso in der Lage gewesen, wie die jetzige Mieterin, die Pirma das Grundstück unterzuvermieten. Juni 1963 3 die dieser wegen dos seit März 1962 bestehenden Zahlungsverzugs des Beklagten ausgesprochen hat (§ 554 BGB). Februar 1968 - VIII ZR 2/66 - BGH Warn 1968 Nr. 43 = WM 1968, 437) stehen dem Beklagten schon deswegen nicht zu, weil der Kläger derzeit unstreitig keinen höheren Mietzins erzielt, als er mit dem Beklagten vereinbart war (BGHZ 29, 289, 299). Juli 1963 versagt, weil nach seiner Auffassung der.Mietvertrag mit Rücksicht auf die Kündigung des Beklagten seit April 1962 beendet war und weil das Grundstück am 5. Der Mietvertrag bestand bis zur fristlosen Kündigung, die der Kläger nach § 554 BGB ausgesprochen hat, fort. Do diese Kündigung auf einem Vertragsverstoß des Beklagten beruhte, hat dieser den dadurch dem Kläger entstandenen Schaden zu ersetzen (RGZ 76, 367; BGH Urteil vom 18. Juni 1965 monatlich 50 DM weniger an Mietzins erhalten hat, als er bei Erfüllung des Vertrages durch den Beklagten bekommen hätte.

Zitierte Normen: § 138 BGB § 92 ZPO
GrundstückBGBvertragenBerufungsgerichtVertragesKlägerMietzins

Volltext der Entscheidung

DZ2

Nachschlagewerk: ja BGHZ:	nein
BGB § 242 Bb, Bd
 Die Verwirklichung der Erwartung, auf dem zu gewerblichen Zwecken überlassenen Grundstück gewinnbringende Geschäfte und nicht etwa Verluste zu machen, gehört in den Risikobereich des Mieters. Deshalb kann der Umstand, daß der Mieter auf dem Grundstück geschäftlich erfolgreich sein werde, grundsätzlich auch dann nicht Gegenstand der rechtlich zu beachtenden Vertragsgrundlage sein, wenn der Vermieter bei Vertragschluß die falschen Erwartungen des Mieters geteilt hat.
BGH, Urt. v. 20. Mai 1970 - VIII ZR 197/68 - OBG Nürnberg
LG Regensburg
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VIII ZIi_197Z6§
URTEIL
In dem Rechtsstreit
 Verkündet am
20. Hai 1970
Justizhauptsekretär
 als Urkondsbeamter der Geschäftsstelle
 Pirma A 01^0 - S
smamm in r<
, Inh. Alois Straße 40?
„ A^H-S4
Beklagten und Revisionsklägerin,
- Prozeßbevollmächtigte:	Rechtsanwälte	Prof«,	Br
 und Br
 gegen
Preistaat Bayern, vertreten durch die Bezirks!inanzdirektion Regensburg, O0000IMstra0e0P,
Kläger und Revisionsbeklagten,
- Prozeßbevollmächtigter; Rechtsanwalt Br
4
/
 
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Mai 1970 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Haidinger sowie dor Bundesrichter Dr. Mezger, Dr. Messner, Hermann und Braxmaier
 für Recht erkannt:
1.	Unter Zurückv/eisung der Revision der Beklagten wird auf die Anschlußrevision des Klägers das Urteil des 4. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Nürnberg vom
29« Mai 1968 dahin geändert:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 14.376,97 DM nebst 4 $> Zinsen aus 1.656,53 DM ab 4. April 1962 und aus 12.720,44 DM ab 16. Dezember 1966 zu zahlen.
Die weitergehende Klage und die Widerklage werden abgewiesen.
2.	Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
Von Rechts wegen
 Tatbestand:
Die verklagte Einzelhandelsfirma betreibt durch ihren Inhaber (im folgenden der Beklagte) in Ri
 
auf mehreren Plätzen den Verkauf gebrauchter Kraftfahrzeuge. Am 8. September 1960 mietete der Be klagte durch mit dem Kläger geschlossenen sebriftli eben "Pachtvertrag*1 eine Seilfläche des Geländes der kriegszorstörten ehemaligen Reiterkaserne an der	Straße.	Die	hier	maßgebenden	Be-
stimmungen lauten:
» § 2
Pachtgegenständ
 Es wird verpachtet:	_________
Aus der ehemaligen Reiterkaserne
 cine Preifläche im Ausmaß von ca. 2 000 qm
 nach Maßgabe des beiliegenden Bageplanes.
§ 5
Pachtzweck
 Die Pächter in verpflichtet sich, den Pachtgegenstand ausschließlich gewerblich zu benützen. Sie ist zur UnterVermietung berechtigt.
§ 4
Pachtdauer
 Das Pachtverhältnis beginnt am 1.10.1960 und endet am 30.9.1970.
§ 5 Pachtzins
 Das Entgelt für die Gebrauchsüberlassung beträgt jährlich DM 9 600 und ist in monatlichen Raten von 800 DM im voraus zu bezahlen.

'V
/
/
 
§ 6
Sonstige Lasten
 Sämtliche Grundstücksahgaben wie Grundsteuer und sonstige öffentliche Abgaben gehen zu Lasten der Pächterino
§ 9
Straßenbenutzung
 Der Pachterin ist bekannt, daß an der Mord-west- und Südostgrenze des Pacht Objekt es die in der Lageplanskizze durch senkrechte Schraffierung gekennzeiebneten Teilflächen zur Verbreiterung der	und	der
^■Bstroße benötigt werden. Sie wird diese Flächen im Bedarfsfall an die Stadt H< herausgeben. Auf die Höhe des Pacht' zinsos bleibt diese Rückgabe ohne Einfluß;V
Die nach § 6 vom Beklagten zu tragenden Grund stücksabgaben betrugen vierteljährlich 155>23 IM«
Per Beklagte richtete das Grundstück für die Sv/oclce seines Betriebes her. Er ließ Schutt abfahren, das Gelände planieren, Wasser und Licht legen und errichtete ein Bürohaus aus Holz. Er erkannte indessen alsbald, daß er auf dem Grundstück nicht das erwartete Geschäft machte. Im Herbst 1961 stellte er deshalb den Kraftfahrzeugverkauf ein und zahlte ab März 1962 keinen Mietzins mehr. Er hält den Vertrag nach § 138 BGB wegen Sittenwidrigkeit für nichtig. Außerdem hat er den Vertrag im Pehruar 1962 angefechten und den Rücktritt erklärt. Jedenfalls,so meint er.
sei der Vertrag wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage gegenstandslos. Für die Zeit, während deren er das Grundstück benutzt habe? sei der Mietzins auf monatlich 180 DM herabzusetzen. Mit Schreiben vom 10. Juni 1963 hat der Kläger v;egen Zahlungsverzugs des Beklagten das Mietverhältnis fristlos gekündigt und ab 1. Juli 1963 das Grundstück an die Firma	und Sohn vermietet. Der von	au zahlende Mietzins beträgt
 ob 1. Juli 1963 monatlich 750 DH, ab 1. Juli 1965 monatlich 800 DM. Für Juli 1963 zahlte die Firma V^|| nur 375 DK, weil der Beklagte Infang Juli das Grundstück noch nicht geräumt hatte. Die Firma	bat
 den Platz inzwiseben untervermietet.
Der Kläger verlangte im Rechtsstreit zunächst den Mietzins und die Nebenabgaben für die Monate März und April 1962 mit 1 656,53 DM, später auch für die Zeit ab 1. Juni 1962 bis zur fristlosen Kündigung, darüber hinaus bis zur Räumung durch den Beklagten eine entsprechende Mietentscbädigung nach § 557 BGB» Ferner macht er den bis 30. Juni 1965 ihm entstandenen Miec-ausfall geltend. Er hat beantragt, den Beklagten zur Zahlung von 14 377?84 DM nebst Zinsen zu verurteilen.
Im Wege der Widerklage hat der Beklagte Herabsetzung des Mietzinses für die Zeit vom 1. Oktober I960 bis 28. Februar 1962 auf monatlich 180 DM und Rüclcge-währ deo danach zuviel gezahlten Betrages mit insgesamt 11 390 DM verlangt.
Das Landgericht hat den Beklagten zur Zahlung von 12 918,05 DM nebst Zinsen verurteilt und die weiterge-gohende Klage sov/ic die Widerklage abgewiesen.
Mit der Berufung hat der Beklagte widerklagend über den im ersten Rechtszug gestellten Zahlungsantrag hinaus 19 700 DM als Ersatz für die von ihm auf das Grundstück gemachten Aufwendungen begehrt« Der Kläger hat mit der Anschlußberufung seinen abgewiese-non Zahlungsanspruch weiterverfolgt«
Berufung und Anschlußberufung blieben erfolglos« Hit der Revision verfolgt der Beklagte die völlige Abweisung der Klage und die Verurteilung nach seinen Widerklageanträgen aus dem zweiten Rechtszuge weiter. Der Kläger hat mit der Anschlußrevision beantragt, den Beklagten zur Zahlung weiterer 1 459?79 DM zu verurteilenc
 Entscheidungsgründe:
A. Zur Revision
I.
Die Klage wäre unbegründet, wenn der Mietvertrag wegen Sittenwidrigkeit nichtig (§ 158 BGB) oder wirksam ongefoebten (§ 123 BGB) oder wegen Wegfalls der Ge-
 
ochäft3grundlage (§ 242 BGB) ab 1* März 1962 aufgelöst wäre. Sic wäre ebenfalls unbegründet, wenn der Mietzins wegen Fehlerhaftigkeit der Mietsache auf 180 DM gemindert (§ 537 BGB) oder jedenfalls nach Geschäftsgrundlagegründsätzen (§ 242 BGB) auf diesen Betrag herabzusetzen wäre. Keine der genannten Vorschriften greift indessen zugunsten dos Beklagten ein.
1.	Eine Sittenwidrigkeit des Mietvertrages ist, wie das Berufungsgericht eingehend und zutreffend dargelcgt hat, nicht erkennbar. Der Beklagte hat in der Revisionoinstanz sein früheres Vorbringen insoweit auch nicht mehr aufgegriffen.
2.	Er meint aber, zu Unrecht habe das Berufungsgericht seine Anfechtung nicht durchgreifen lassen, die er darauf gestützt habe, daß der für den Kläger seinerzeit aufgetretene Oberregierungsrat
 ihn über die Größe des vermieteten Grundstücks getäuscht habe. Die vermietete Fläche sei nicht 2 000 qm, sondern nur 1 150 qm groß.
Dieser Revisionsangriff scheitert bereits daran, daß dem Beklagten nach dem unstreitigen Sachverhalt des Berufungsurteils die Größe des gemieteten Grundstücks bekannt war. Diese Feststellung bezieht sich darauf, daß der Beklagte vor Abschluß des Vertrages das Grundstück besichtigt hatte. Er wußte daher bei Vertragschluß, welche Fläche ihm für die Aufstellung der zu dem Verkauf bestimmten Kraftfahrzeuge
 zur Verfügung stand, v/enn ihm auch die genaue Quadratmeterzahl nicht bekannt war. Von ihr hing aber die Eignung des Grundstücks für den Gebrauchtwarenhandel nicht ab und der Beklagte hat deshalb sein Geschäft auch nicht wegen der zu geringen Grundstücksgröße, sondern allein deshalb aufgegeben, weil sich die
 Straße wider Erwarten als eine für den Gebrauchtwarenhandel schlechte Geschäftslage erwies. Abgesehen davon, daß weder für eine Täuschung noch gar für eine Arglist Hinreichendes vorgetragen ist,*scheitert eine erfolgreiche Anfechtung deshalb schon daran, daß die angebliche Täuschung für den Abschluß des Vertrages nicht ursächlich war.
Zutreffend weist das Berufungsgericht im übrigen darauf hm, daß nach § 2 des Vertrages die Qua-dratineterzahl der vermieteten Fläche nur annähernd (ca.) mit 2 000 qm angegeben und in § 9 ausdrücklich darauf hingewiesen v/ar, der Beklagte v/erde gegebenenfalls einen Teil dos MietObjekts für Straßenbau-zwecke herausgeben müssen. Schließlich ist es auch nicht richtig, daß die vermietete Fläche nur noch 1 150 qm betrug., Bas Berufungsgericht hat in Anlehnung an das Gutachten	rechtlich	einwandfrei
 festgestellt, daß dem Beklagten nach Herausgabe eines Teiles für den Straßenbau ca. 1 600 qm verblieben.
Biese Fläche lag, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, im Rahmen dessen, was der Kläger nach dem Vertrag zur Verfügung zu stellen hatte. Auch deshalb ist für eine erfolgreiche Arglistanfechtung kein Raum.
t*
 
3.	Dann ater scheidet auch eine Minderung des Mietzinses (§ 557 BGB) aus. Der Kläger hat ein Grundstück in der Größe, wie es vertraglich zugesagt war, überlassen, so daß es auf die Frage, ob überhaupt oder wenigstens in Fällen der vorliegenden Art eine Abweichung von der vereinbarten Grundstücksgröße als Fehler im Sinne des § 537 Abs* 1 BGB anzusehen ist, nicht ankommt *
Der Kläger hat auch nicht eine bestimmte Grundstücksgröße zugesichert, wie die §§ 2 und 9 des Vertrages ergeben (§ 537 Abs. 2 Satz 2 BGB).
4.	Auch die Grundsätze über das Fehlen der Ge-schäftsgrundlage stehen nicht, wie die Revision meint, den Klaganspruch entgegen.
Das Berufungsgericht nimmt *- wie der Beklagte -an, dem Vertrag habe von vornherein die Gesohäftsgrund-läge gefehlt. Das angemessene Mittel zur Anpassung des Vertrages an die Verhältnisse sei aber nicht die Herabsetzung des Mietzinses, sondern die Auflösung des Vertrages durch fristlose Kündigung. Diese Kündigung habe der Beklagte im Schriftsatz vom 14. April 1962 durch Erklärung der Anfechtung bzw. des Rücktritts ausgesprochen. Gleichwohl sei der Beklagte nach § 557 BGB zur Fortzahlung des Mietzinses bis 5. Juli 1963 verpflichtet geblieben, weil er bis zu diesem Tag das Grundstück nicht geräumt habe.
 
»
f»
/.
f >
a) Die Revision beanstandet, das Berufungsgericht habe zu Unrecht eine Anpassung des Vertrages durch Senkung des Mietzinses für die Zeit vom Vertragsbeginn bis zu dem 28. Februar 1962 versagt. Diese Rüge bleibt ira Ergebnis ohne Erfolg, Mit Recht macht nämlich der Kläger geltend, daß eine Anwendung der Grundsätze über das Fehlen der Geschäftsgrundlage hier überhaupt nicht in Betracht kommt.
Das Berufungsgericht stellt fest, beide Parteien seien davon ausgegangen, daß der vermietete Platz auf Grund seiner örtlichen Lage günstige Möglichkeiten für den Betrieb des Gebrauchtv/arenhandels biete. Unter diesem Gesichtspunkt habe Oberregierungs-rat	das	Grundstück	angeboten und unter
 diesem Gesichtspunkt habe der Beklagte es zu dem hohen Preis vpn monatlich 800 DM zuzüglich der Übernahme der Grundstückslasten gemietet. Beide Teile seien auch davon ausgegangen, daß der Beklagte den Platz erst werde herrichten müssen, und daß die dafür erforderlichen erheblichen Aufwendungen sich erst im Verlaufe der langen Mietzeit amortisieren würden. Die Vorstellungen Uber die Brauchbarkeit des Grundstücks für den vorausgesetzten Zweck hätten indessen jedenfalls in den Jahren 1960/62 nicht der Wirklichkeit entsprochen. Unstreitig habe der Beklagte bis zu dem Herbst 1961 auf dem Platz monatlich nur 2 bis 3 Kraftfahrzeuge verkauft. Unter diesen Umständen, so meint das Berufungsgericht, habe der Kläger den Beklagten nicht am Vertrage festhalten dürfen.
11 -
♦»
Dem kann nicht gefolgt werden,
b) Grundsätzlich können Umstände, die in den Risi-kobereich des einen der Vertragschließenden fallen, von diesem nicht zur Berufung auf § 242 BGB benutzt werden, weil die Anwendung der Geschäftsgrundlage-grundsätze nicht zu einer Beseitigung der im Vertrage liegenden Risikoverteilung führen darf (Soergel/Sie-bert, BGB 10. Aufl. § 242 Kr. 369). Die Verwirklichung der Erwartung, auf dem zu gewerblichen Zwecken überlassenen Grundstück gewinnbringende Geschäfte und nicht etwa Verluste zu machen, gehört aber eindeutig in den Ri-pikobereich dos Mieters. Kein Vermieter würde sich, falls den Vertragschließenden der wirtschaftliche Erfolg des Mieters zweifeihaft wäre, auf ein Ansinnen des Mieters, den Bestand oder jedenfalls den Inhalt des Vortrages von diesem Erfolg abhängig zu machen, einlassen oder redlicherweise einlassen müssen (Lehmann/Hüb-ner, Allgemeiner üeil des BGB § 35 A VII; vgl. auch Soergol/Siebert aaO Nr. 361). Deshalb kann der Umstand, daß der Mieter auf dem Grundstück erfolgreich sein werde, nicht Gegenstand der nach § 242 BGB rechtlich zu beachtenden Vertragsgrundlage sein« Sowenig der Käufor einer Sache sich darauf berufen kann, daß sich die erwartete Weiterverkaufsmöglichkeit zerschlagen hat (BGH Urteil vom 16. Januar 1953 - I ZR 42/52 - IM § 242 (Bb) Kr. 12 und vom 11. Oktober 1956 - II ZR 167/55 BB 1957? 164; vgl. auch BGHZ 17? 317? 327)? sowenig kann der Mieter eines zu gewerblichen Zv/ecken benutzten Grundstücks den Vermieter an seinem Geschäftsrisiko beteiligen.
t
Ob etwas anderes gelten müßte, wenn außergewöhnliche, außerhalb der Sphäre der Beteiligten liegende Ereignisse e intreten, kann hier dah inst eben, v/o es sich um nichts anderes handelt, als daß der Beklagte sich in der Auffassung über die vermeintlich günstige Geschäftslage des gemieteten Platzes getäuscht hat. Baß insoweit ein gemeinsamer Irrtum der Vertragschließenden vorlag, reicht angesichts der dem Vertrag innewohnenden typischen Risikoverteilung nicht zur Anwendung der Grundsätze über das Pehlen der Geschäftsgrundlage aus.
Es kommt deshalb nicht einmal darauf an, daß ein Eingriff in den Vertrag hier, worauf der Kläger mit Recht binweist, auch deshalb nicht in Betracht kommt, weil nicht dargetan ist, daß ein Pesthalten am Vertrag für don Kläger schlechthin unzu demutbar wäre* Dazu wäre zu demindest der Vortrag erforderlich gewesen, daß dio Portsetzung des Betriebes des Beklagten bei der Aufrecbterbaltung des Mietvertrages ernstlich in Präge gestellt gev/esen wäre (BGHZ 17, 31?, 327; BGH Urteile vom 29. Januar 1957 - VIII ZR 204/36 « m 1957, 401, 402, vom 11. Juli 1958 - VIII ZR 96/57 * NJW 1958,
1772 und vom 29. April 1965 - VII ZR 85/64 ~ WM 1965, 843, 845)* Bavon ist indessen keine Rede. Ber Beklagte hat unstreitig auf seinen anderen Verkaufsplätzen gewinnbringende Geschäfte abgewiekelt* Im übrigen wäre er bei Aufrechterhaltung des Vertrages genauso in der Lage gewesen, wie die jetzige Mieterin, die Pirma	das	Grundstück unterzuvermieten.
-13-
-fT~'
1 ft
 wozu er nach § 3 Satz 2 des Vertrages berechtigt war, Dadurch hätte er den eingetretenen Verlust zu demindest kleiner halten können*
II.
1.	Mit der Widerklage verlangt der Beklagte Erstattung des nach seiner Auffassung zuviel gezahlten Mietzinses. Da die Mietzablungspflicht weder ganz noch teilweise entfallen ist, wie die Ausführungen unter A I ergeben, ist dieser Anspruch unbegründet und von den Vorinstanzen daher mit Hecht abgev/iesen worden.
2,	Außerdem verlangt der Beklagte Ersatz seiner mit 19 700 DM bezifferten Aufwendungen.
a) Dieser Anspruch, dessen Bestehen (§ 547 BGB) hier unterstellt werden kann, ist erstmals mit Schriftsatz vom 23» Januar 1968 erhoben worden und daher nach § 558 BGB verführt. Der Kläger hat sich auf Verjährung auch ausdrücklich berufen. Die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 558 Abs. 1 BGB begann nach Absatz 2 dieser Vorschrift mit der Beendigung des Mietverbültnis-ses. Der Mietvertrag endete mit der fristlosen Kündigung dos Klägers vom 10. Juni 1963 3 die dieser wegen dos seit März 1962 bestehenden Zahlungsverzugs des Beklagten ausgesprochen hat (§ 554 BGB).
«•>
b) Bcreicberungsansprüche wegen der vorzeitigen Beendigung des Vertrages (vgl. BGHZ 29, 289), auf die § 558 BGB nicht anwendbar wäre (Senatsur1;eil vom 14. Februar 1968 - VIII ZR 2/66 - BGH Warn 1968 Nr. 43 = WM 1968, 437) stehen dem Beklagten schon deswegen nicht zu, weil der Kläger derzeit unstreitig keinen höheren Mietzins erzielt, als er mit dem Beklagten vereinbart war (BGHZ 29, 289, 299).
Die Widerklage ist daher mit Recht abgewiesen worden.
Bz^Zur_Ans chlußrevisIon
 Bas Berufungsgericht hat dem Kläger Sehadenser-satzansprüche für die Zeit nach dem 6. Juli 1963 versagt, weil nach seiner Auffassung der.Mietvertrag mit Rücksicht auf die Kündigung des Beklagten seit April 1962 beendet war und weil das Grundstück am 5. Juli 1963 vom Beklagten geräumt worden ist.
Die Auffassung des Berufungsgerichts ist, wie die Ausführungen unter A ergeben, nicht richtig.
Der Mietvertrag bestand bis zur fristlosen Kündigung, die der Kläger nach § 554 BGB ausgesprochen hat, fort. Do diese Kündigung auf einem Vertragsverstoß des Beklagten beruhte, hat dieser den dadurch dem Kläger entstandenen Schaden zu ersetzen (RGZ 76, 367; BGH Urteil vom 18. Dezember 1954 - VI ZR 177/53 = IM BGB
i» h
~ 15 -
§ 249 (Ha) Nr. 6; Soergel/Siebert aaO § 554 Nr. 23). Der Schaden besteht darin, daß der Kläger für Juli 1963 von der Firma	und Sohn statt 800 DM
nur 375 DM (= oine halbe Monatsmiete) und ab 1. August 1963 bis 30. Juni 1965 monatlich 50 DM weniger an Mietzins erhalten hat, als er bei Erfüllung des Vertrages durch den Beklagten bekommen hätte.
CL _ ^B§P£Bi?b pb §?
Dem Kläger stehen daher folgende Beträge zu:
Mietzins bzw. Entschädigung nach § 557 BOB und Schadensersatz für die Monate März und April 1962 sowie für die Zeit vom 1. Juni 1962 bis 15. Juli 1963 = 15,5 x 800 DM =	12	400,— DM,
OrundstücksDbgaben mit monatlich 51,74 DM für dieselbe Zeit « 15,5 x 51,74 DK *	801,97 DM,
Schadensersatz ab 15. Juli 1963 bis 30. Juni 1965 = 23,5 x 50 DM = zusammen
14 376,97 DM.
 
/
In diesem Umfang v/ar der Beklagte unter Zurückv/ei-sung dec Mehranspruchs zu verurteilen. Die Pflicht zur Zahlung von Zinsen ergibt sich aus § 291 BUB* Die Widerklage mußte abgev/iesen bleiben.
D.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2, 97 ZPO.
Mormann
 Braxraa ier
 Dr. Haidinger
 Dr, Mezger
 Dr. Messner