Volltext der Entscheidung
Nachschlagewerk: ja BGHZ : nein
BGB § 558 Abs. 2
Zur Frage, wann die Verjährung der Vermieteransprüche nach § 558 BGB beginnt, wenn der Vermieter den Untermieter, der allein im unmittelbaren Besitz der Mietsache ist, durch Verhandlungen über dessen weiteren Verbleib auf dem Grundstück von der rechtzeitigen Räumung abhält.
BGH, Urt. v. 2. Oktober 1968 - VIII ZR 197/66 -
OLG Zv/eibrücken LG Kaiserslautern
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL» Verkündet am
2. Oktober 1968 Klett, Justizhauptsekretär
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
In dem Rechtsstreit
der Frau Elly P PflBHftstraßc (
in KM
Klägerin und Revisionsklägerin?
- Prozcf3bevollmächtigte:
Rechtsanwälte Prof, und Pr, SB -
Pr
gegen
den Gastwirt Sl
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in
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Beklagten und Revisionsbeklagten9
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- Prozeßbcvollmächtigter jRechtsonwalt Br
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Dor VIII, Zivilsenat dco Bundgo g eri chtsliof o hat auf die mündliche Verhandlung Vom 2« Oktober 1968 : unter Mitwirkung der Eundesrichtor fr. Gelhaar3 Artl, Prv::;-|[e2ger,:':--;I)r.o- leosner und Brax&aier
für locht erkannts
■; hie; Revision gegen das Urteil .deo 1 i; Zivil-, ff sonato des Oborlandosgerichts 'Zweibrücken 1 vom. 141 Juli 1966 wird auf Kosten dertKlär: fr gorin zurückgevdesono;s\
Von Kochts wegen V
Bio' Klägerin ist Eigentümerin des Bausgrundotücks BchBBBmtraBc S in Am 80 Juli 1953
vermietetc sie das Anwesen an den Beklagten; und seinen damaligen Gesellschafter zürn Betriebe; eines8
Botels mit Restauration zu einem monatlichen Mietzins v-von 1,500 DM,- 'Der Vertrag; sollt0 am 30, Juni i960 be~ : 1 endet sein, verlängerte sieh aber jeweils um ein Jahr? wenn er nicht sechs Monate vor Ablaufgekündigt wurde, iach § 5 waren; die Mieter berechtigt, bauliche Veränderungen auf ihre Kosten vorzunehmeno Sie verpflichteten sich, bei Beendigung der Mietzeit den ursprüngli- v chen:'Zuotand''wieder herzustollen.« Die Herrichtung und Instandhaltung des Hauses war nach | 11 ■ ■ des^yVeftr^e^üg
Sache der Mieter, die auch etwa auftrotende Schäden beheben mußten» 1957 wurde der Mietzins nach einem Rechtsstreit durch Vergleich auf 1»200 DM herabgesetzt» Anstelle trat der Gastwirt in das
Miotvorhältnis ein» Am 17« Juli 1958 teilte der Beklagte der Klägerin mit, er sei aus dem Pachtvertrag aus-goschicdcn und habe das Hotel mit allen Rechten und Pflichten an P^HHI übergeben, er wohne nicht mehr in Kaiserslautern und habe zu den Pachtobjekt keine Bindung mehr» Die Klägerin antwoi’tetc mit Brief vom 28» Juli 1958, sie könne den Beklagten vor Beendigung der Vertragsdauer nicht aus seinen Verbindlichkeiten entlassen» P^HM^ setzte später Unterpächter ein» Zuletzt handelte cs sich un Henry und L» BBü
*■»» £^mii°ß mit Schreiben seines Stouerbe-vollnächtigtcn von 12. Oktober 1961 das Mietverhältnis kündigen. Die Klägerin wies diese Kündigung unter Hinweis auf die fest vereinbarte Vertragsdauer von zehn Jahren mit Brief von 19» Oktober 1961 zurück. Mit Rechtsanwaltschreiben von 12. September 1962 teilte
der Klägerin mit, G^^IBund müß“
ton unter allen Unständen wissen, ob mit ihnen ein neuer Vertrag geschlossen werde oder nicht, anderenfalls würden sie sich nach etwas anderem umoehen. G(B PPI bemühte sich in der folgenden Zeit um einen neuen Vertrag. Er schaltete dabei Brauereien ein, weil die Klägerin an eine Brauerei vermieten wollte, die ihrerseits einen Wirt einsotzon sollte» Die Verhandlungen sogen sich bis August 1963 hin. Am 15° August 1963 teilten Gp|^ und der Klägerin mit,
daß Hotel und Restaurant am selben Tage geschlossen würden, weil die monatclangcn Verhandlungen nicht zu dem Abschluß eines Mietvertrags geführt hätten»
Bio Klägerin verklagte in einem Rechtsstreit vor dem Landgericht Kaiserslautern den Beklagten und
auf Zahlung des Mietzinses für die Monate Juli bis September 1963» In diesem Vorfahren übergab
am 25 o November 1963 die Schlüssel zu dem Eingang des Hauses und zu einem Schlüssolkastcn dem Prozeß-bevollmächtigten der Klägerin, die dieser mit dem ausdrücklichen Vorbehalt in Empfang nahm, damit werde eine Beendigung des Miotvorhältnisscs (zwischen der Klägerin einerseits und aov/ic äem Beklag-
ten andererseits) nicht anerkannt. Bio Mietzinsklage wurde abgcv/io3cne Im Ecrufungsverfahrcn schlossen die Parteien am 18. September 1964 einen Vergleich, wonach der Klägerin gegen den Beklagten weder Mietzins noch NutzungsentSchädigung für die Zeit nach dem 50. Juni
1963 zustchcn.
Mit der am 22. Mai 1964 eingcrcichten, am 27» Mai
1964 zugestollton vorliegenden Klage, verlangt die Klägerin Schadensersatz wegen Unterlassung der Wiederherstellung dos vor .dem Mietvertrag bestehenden Zustandes sowie der Behebung der während der Mietzoit einge-trotonen Verwahrlosung und Schäden des Hauses. Sie hat beantragt, den Beklagten zur Zahlung von 52.615 DH nebst Zinsen zu verurteilen. Der Beklagte ist dem ent-gegengetreton und hat die Einrede der Verjährung erhoben. Das Landgericht hat durch Toilurteil der Klage in Höhe von 14.688,50 DM stattgegeben. Das Berufungsgericht hat sic in diesem Umfang abgewiesen. Die Klägerin begehrt mit ihrer vom Oberlandesgericht zuge-lu3scnon Revision die 'Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts. Der Beklagte hat beantragt, die Revision zur ückzuv/c i s on.
Ent a ehe i dmi£3 rcründ e:
16 Das Berufung age rieht führt aus, ha-
te durch den Brief aoinos Steuerbcvollmächtigten vom 12c Oktober 1961 den Mietvertrag nicht nur für sich, sondern auch für den Beklagten wirksam zu dem 30. Juni 1963 gekündigt, gleichgültig, ob ihm auf Grund dessen Ausscheidens aus der zwischen ihnen bestehenden Gesellschaft des bürgerlichen Rechtes alle Rechte aus den Mietvertrag zugestandon hätten, oder ob der Beklagte ihn diese Rechte schlüssig zur Ausübung übertragen habe.
Das begegnet keinen rechtlichen Eedenkon und wird von der Revision auch nicht angegriffen.
II. Bas Berufungsgericht hält die Ansprüche der Klägerin für verjährt. Diese Auffassung bekämpft die Revision ohne Erfolg,
1. ITach § 558 Abs. 1 BGB verjähren in sechs Monaten dio Ersatzansprüche dos Vormieters wegen Veränderungen und Verschlechterungen der vermieteten Sache.
a) Hierzu gehören auf Zahlung gerichtete Ersatzansprüche des Vermieters nicht nur dann, wenn sie auf vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache gestützt werden (§ 548 BGB), sondern auch, wenn sic, wie teilweise hier, mit der Verletzung einer vertraglich übernom menen Instandsetzung-und Instandhaltungspflicht begründet werden. Dasselbe gilt für Ansprüche wegen Un-
terlasoung der vertraglich übernommenen Y/iederherstel-lung dos früheren Zustandes der Mietsache (RGZ 142,
258, 262; Urteil des erkennenden Senats vom 11 » November 1964 - VIII ZR 149/63 = LM BGB § 558 Nr. 7 =
BGHV/arn 1964 Nr. 242 = NJW 1965, 151 = WM 1965, 18;
OLG Hamburg SeuffArch 83 Nr. 131; Staudingor BGB 11.
Aufl. § 558 Nr. 2).
b) Nicht nur der mit Verwahrlosung und Beschädigung des Hauses begründete Anspruch, sondern auch der Y/iedorhcrotollungoanspruch ist in der Mietzeit entstanden, nämlich mit der Vornahme der baulichen Veränderungen durch die Mieter. § 5 Abs. 1 dos Miotvertra-ges schiebt insoweit nur die Fälligkeit dieses Anspruchs bis zu dem Endo des Mietvertrages hinaus.
2. Die Verjährung beginnt nach § 558 Abs. 2 BGB mit dem Zeitpunkt, in welchem der Vermieter die Sache zurückerhält. Da die Verjährung nicht gehemmt und erst mit der Erhebung der am 22. Mai 1964 eingeroichten Klage an diesem Tager unterbrochen worden ist (§ 209 BGB, § 261 b Abs. 3 ZPO), durfte die Klägerin, wenn nicht die Einrede der Verjährung durchgreifen soll, das Haus nicht vor dem 22. November 1963 zurückerhalten haben. Sie meint, da die Schlüssel zu dem Anwesen von SM erst am 25 «November 1963 ihrem Prozeßbevollmächtigten ausgohändigt worden seien, habe die Verjährung frühestens zu diesem Zeitpunkt zu laufen begonnen. Sie sei daher durch die Klage rechtzeitig unterbrochen worden.
Auf die Aushändigung der Schlüssel kommt e3 aber, v/ic das Berufungsgericht im Ergebnis mit Recht angenommen hat, jedenfalls hier nicht an»
a) Der Vermieter hat den Mietgegenstand "zurück-erhalten", wenn er freien Zutritt zur Mietsache hat, so daß er diese untersuchen und etwaige Mängel oder Veränderungen feststollen kann«, Wie es aber einerseits nicht genügt, daß der Miotor dem Vermieter den freien Zugang zur Sache verschafft, wenn dieser aus nicht in seiner Person liegenden Gründen außerstande ist, die unmittelbare Herrschaft über die Sache selbst oder durch einen Bevollmächtigten auszuüben (RG HRR 28, 158G), so ist andererseits die Erlangung dieser Sachhorrschaft, d,h. des unmittelbaren Besitzes nicht in jedem Palle erforderlich, um die Verjährungsfrist in Lauf zu setzen«, Da3 gilt insbesondere dann, wenn es wegen der Weitervermietung an einen Dritten zur Erlangung des unmittelbaren Besitzes durch den Vermieter gar nicht kommt«,
Schließt der Vermieter mit dem Untermieter seines Mieters noch während dos Bestehen dos Mietvertrages seinerseits einen neuen Mietvertrag, der sich zeitlich an den auslaufenden Vertrag anschließt, und behält der Untermieter infolgedessen im Einverständnis des Vermieters den unmittelbaren Besitz an der Mietsache, so bleibt es bei dessen Sachherrschaft. Gleichwohl kann keine Rede davon sein, daß der Vermieter die Sache nicht zurückcrhalten hat und deshalb die Verjährung seiner Ansprüche nicht zu laufen beginnt«, Zurück-
erhalten hat er, in einem solchen Palle die Mietsache vielmehr im Augenblick der Beendigung des Miet-verhältnisses. Er hat, wenn der Untermieter an sich
zur Räumung und Herausgabe bereit ist, bei Ablauf
\
des Mietvertrages die Möglichkeit, die unmittelbare Sachherrschaft auszuüben. Begibt er sich dieser Möglichkeit, indem er den bisherigen Untermieter als Mieter den unmittelbaren Eesitz fortsotzen läßt, so kann das nicht dazu führen, daß zu dem Rächteil des Mieters der Beginn der Verjährung der Eersatzansprü-cho hinauogo3chobcn wird. Mit Recht wird deshalb von der Rechtsprechung als Beginn der Verjährung der Zeitpunkt angesehen, von dem an der Vermieter in die Lage versetzt i3t, die Mietsache auf etwaige Mängel zu untersuchen (RG HRR 1928, 1586; RGZ 142, 258, 262} Urteil dos erkennenden Senats vom 28. Mai 1957 - VIII ZR 205/56 = LM § 558 Hr. 1 = NJY/ 1957, 1436).
b) Im vorliegenden Palle war der Mietvertrag zu dem 30. Juni 1963 wirksam gekündigt. Der Beklagte sowohl wie haben frühzeitig und klar zu dem Ausdruck
gebracht, daß sic jedenfalls ab 1. Juli 1963 keinen, auch keinen mittelbaren Bositz an dem gemieteten Haus mehr ausUben wollten. Schließlich war der Klägerin nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts spätestens seit September 1962 gleichfalls bekannt, daß die Untermieter G00 und 01 beabsichtigten, fristgerecht auszuziehen, wenn die Klägerin nicht bereit war, mit ihnen einen Mietvertrag zu schließen. In Kenntnis dioscr Sachlage hat sic, statt einen weiteren Verbleib der Untermieter
über den 30» Juni 1963 hinaus abzulehnen, ab September 1962 verhandelt mit dem Ziel, G^|^^ und BJjm^
^ - unter Einachaltung einer Brauerei als Hauptmieter - in dem Mietobjekt zu halten« Darauf, daß sie nach ihrer Behauptung es ablchnte, und
^ als Hauptmieter in dem Anv/esen zu belassen, kommt cs nicht an. Sic hat mit den von G^||^ beigebrachten Brauereien Verhandlungen geführt, deren unstreitiger Zweck war, die bisherigen Untermieter auch über den 30o Juni 1963 hinaus - nunmehr als Untorpächter einer Brauerei - im unmittelbaren Besitz des Anwesens zu lassen.
Auch wenn diese Verhandlungen sich nach dem 30«
Juni 1963 zerschlugen, so ist die Rechtslage nach § 558 Abs. 2 BGB doch nicht anders zu beurteilen, als wenn die Klägerin mit G^^ und B^m| einen am 1. Juli 1963 beginnenden Hauptmiotvertrag abgeschlossen hätte und diese auf Grund des Vertrages im Besitz des Miotobjektes geblieben wären. Denn beide haben ihren Eesitz an dem Haus ab 1. Juli 1963 mit Rücksicht auf die noch in Gang befindlichen Verhandlungen jedenfalls mit Billigung der Klägerin fortgesetzt« Es kann nicht zu Laoten dos Beklagten gehen, daß die Klägerin von der Möglichkeit, ab 1. Juli 1963 die unmittelbare Sachhcrrschaft über die Mietsache zu übernehmen, keinen Gebrauch gemacht, sondern sich auf die Fortsetzung der tatsächlichen Sachhcrrschaft durch die Untermieter eingelassen hat. Ob die erwähnten Verhandlungen auf ihre Veranlassung geführt wurden, was sie bestreitet, oder ob sie auf die Bemühungen der Untermieter, insbesondere GflHM, zurückzuführen sind, ist unerheblich.
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c) In dor Regel ist es zwar Sache dos Mieters, dem Vermieter, ungeachtet deosen eigenen Anspruchs aus § 556 Abs» 3 BGB, bei Beendigung des Vertrages die gemieteten Räume vom Untermieter geräumt hcrauszuge-ben. \7oigort sich der Untermieter, die Mietsache rechtzeitig herauszugoben, so wird die Verjährungsfrist des § 558 nicht in lauf gesetzt, weil der Vermieter den Miotgegcnstand nicht zurückerhält»
Im vorliegenden i’allo brauchten die Mieter, und mithin auch der Eeklagto, aus mehrfachen Gründen nicht die Räumung dos Hauses zu dem 30. Juni 1963 durch die Untermieter herbeizuführen. Das Berufungsgericht hat fest-gestellt, daß G^^^ und bereit waren, zu dem
30. Juni 1963 freiwillig zu räumen, und daß sie auch fristgerecht ausgezogen wären, wenn nicht die Verhandlungen, die die Klägerin mit ihnen bzw. mit den Brauereien führte, die Hoffnung boi ihnen erweckt hätte, sie würden jedenfalls als Untorpächtor das Hotel weiterführen können. Gerade wegen dieser Verhandlungen aber konnten die Mieter nicht verpflichtet sein, die Räumung des Hauses - womöglich mit gerichtlicher Hilfe - zu veranlassen und damit die Absichten der Klägerin zu durchkreuzen. Bazu kommt, daß die Klägerin bis zu dem am 18.September 1964 geschlossenen Vergleich stets die Auffassung vertreten hat, der Mietvertrag sei nicht wirksam gekündigt worden. Betrieben die Mieter gleichwohl die Räumung seitens der Untermieter, so liefen sie, wenn die Klägerin im Streitfälle mit ihrer Rechtsauffassung durchdrang, Gefahr, ab 1. Juli 1963 den Mietzins entrichten zu müssen, ohne ihrerseits entsprechende Bin-
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nahmen aus den Unterraietvcrhältnic zu haben. Bas konnte von ihnen angesichts der hier vorliegenden Umstände, insbesondere weil die Untermieter ihren Besitz Uber den 30o Juni 1963 nur mit Rücksicht auf die mit der Klägerin geführten Verhandlungen und mit deren Billigung fortsetzten, nicht verlangt werden»
d) Andererseits ist für die hier zu entscheidende Präge, wann die Verjährungsfrist des § 558 BGB begann, ohne Bedeutung, daß die Eeklagte ihre Verhandlungen mit und B^mm^sowic mit den Brauereien in
der unrichtigen Vorstellung führte, dio Kündigung zu dem 30o Juni 1963 sei nicht wirksam, auf eine Übernahme der Mietsache zu diesem Zeitpunkt brauche sie sich ohnehin nicht cinzulassen. Das ergibt sich zwingend aus dem Grundsatz, daß die dom Vermieter gegebene Möglichkeit, sich freien Zutritt zu dem Mictgegenstand zu,verschaffen, ausreicht, um die Verjährungsfrist in Lauf zu setzen. Barauf, daß der Vernieter aus vom Mieter nicht verursachtem Hechtsirrtum von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch macht, kann es nicht ankommen.
c) In der mündlichen Verhandlung ist von der Revision der Standpunkt vertreten worden, aus den §§11 und 13 des Mietvertrages ergebe sich, daß dio Rückgabe des Grundstücks als förmlicher Akt unter Mitwirkung von Mieter und Vermieter habe stattfinden sollen, wobei der Zustand des Miotobjektes zu prüfen und insbesondere die Schlüssel auszuhändigen gewesen seien.
Baß das Berufungsgericht derartiges dem Mietver-
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trag zwingend hätte entnehmen müssen, kann der Revision nicht zugegeben werden« In den Vorinstanzen ist von der Klägerin auch nie die Vereinbarung eines besonderen Üborgabeaktcs geltend gemacht worden.
Davon abgesehen könnte eine entsprechende vertragliche Abmachung der Revision nicht zu dem Erfolg verhelfen. Entscheidend bliebe auch in einem solchen Palle, daß die Klägerin den weiteren Verbleib der früheren Untermieter in den Micträumen verursacht und überdies zu Unrecht den Mietvertrag als über den 30. Juni 1963 hinaus fortbostehend angesehen hat. Insoweit wird auf die Ausführungen unter Nr. II 2 b-d verwiesen.
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3« Dio Klagansprüchc verjährten demnach mit Ablauf des 1. Januar 1964 (§ 188 Ab3. 2 BGB). Die Einrede der Verjährung greift deshalb durch, ohne daß es auf die Klärung der in den Tatsacheninstanzen streitig gebliebenen Fragen ankommt, ob die Klägerin schon vor dem 25» November 1963, dom Zeitpunkt der Schlüsselrückga-bo durch G(|^, die tatsächliche Gewalt über das Haus wicdcrci’langt, und ob sie bereits im September 1963 die ihr von G^^. angebotenen Hausschlüssel zurückge-v/iesen hatte.
III. Die Revision war deshalb mit der Kostenfolgc aus § 97 ZPO zurückzuweisen.
Dr. Golhaar
Artl
Dr» Mezger
Dr. Messner
Braxmaier
