Volltext der Entscheidung
Nachschlagev/erk % ja BGHZ s nein
GG Arto 3? Io BundesmietenG § 22
§ 22 I» BIIG verstößt nicht gegen Art» 3 GGo
BGH3 Urt0 vj 18o November 1968 - VIII ZR 196/66 - OLG München
LG München
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VIII_ZR_196^66 URTEIL Verkündet am
18o November 1968 Klettp
Justizhauptsekretä
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
des August M Kflfe-Sifl^BB-Straße
m
Klägers und Revisionsklägers,
- Prozeßbevollmäehtigter2 Rechtsanwalt Dr,
gegen
Frau Maria M
^■■■■fr-Straße
in
Beklagte und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmäehtigters Rechtsanwalt Dr„hoC
2
Der VIIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. November 1968 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr«, Haidinger sowie der Bundeorichter Dr* Gelhaar, Artl, Dr0 Messner und Broxmaier
für Hecht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 12„ Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 8o Juni 1966 wird auf Kosten des Klägers zurück-gewiesen»
Von Rechts wegen
Tatbestand s
Die Beklagte ist Eigentümerin des Hauses bei Kifll-S^IBV-Straße Wk das sie I960 un-
ter Inanspruchnahme von Grundsteuervergünstigung er-richtet hat» Der Kläger mietete mit schriftlichem Vertrag vom 8o August I960 eine Dreizimmerwohnung zu einem monatlichen Mietzins von 240 DM auf die Dauer von 25 Jahreno Er leistete einen verlorenen Baukostenzuschuß von 3 000 DM sowie ein unverzinsliches Mieterdarlehen in gleicher Höhe, das durch Verrechnung auf den Mietzins in einer Höhe von monatlich 10 DM zu tilgen war. § 17 des Mietvertrages lautet auszugsweises
"Der Vermieter ist berechtigt, den Mietzins um den auf das Mietobjekt entfallenden Mehrbetrag zu erhöhen, wenn und sobald durch Neu-cinführung oder Erhöhung von Gebühren, Abgaben oder sonstigen, im wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Anwesen stehenden Belastungen Mehraufwendungen des Vormieters gegenüber dem Zustand ZeZto dos Vertragsabschlusses ein-treten.
~ 3 -
(Für Mietverhältnisse, die den PreisvorSchriften unterliegen)i
Der Mieter verpflichtet sich, eine vom Vermieter künftig in preisrechtlich zulässiger V/cioe geforderte erhöhte Miete einschließlich etwaiger Umlagen vom Zeitpunkt der Zulässigkeit ab zu bezahleno”
Das lliotvcrhältnis begann Anfang 1961„
Mit Schreiben vom 28 <, Dezember 1964 verlangte die Beklagte unter Berufung auf die §§ 18, 22 1« BMG und unter Beifügung einer Y/irtschaftlichkeitsberochnung ab 1-Februar 1965 eine monatliche Kostenmiete von 379993 DM
Der Kläger hat beantragt, festzustellen, daß die Mieterhöhung unwirksam ist, hilfsv/eise, daß sie oeden-falls der Höhe nach unwirksam isto Das Landgericht hat dom Ilauptantrag stattgegebeno Im Berufungsvorfahren hat der Kläger nur noch Einwendungen zu dem Grund erhoben, seinen Hilfsantrag also nicht mehr weiterverfolgto Das Oberlandesgericht hat die Klage abgewiesen«. Hiergegen wendet sich die Revision des Klägers, mit der er seinen Antrag auf Zurückweisung der Berufung weiterver-fo.lgto Die Beklagte beantragt, die Revision zurückzuweisen „
1. Die Revision bezweifelt zu Unrecht die Verfas-oungsmiißigkcit des § 22 L BMGo Sie meint, der Gleich-heitsgrundsatz sei verletzt, weil der Vermieter froi-finanziertor Y/ohnungcn an die vertragliche Proisverein-barung gebunden sei, während der Vormieter steuerbegünstigten V/ohnraums sich im Y/ege einseitiger Erklärung (§ 18 1„ BUG) zu Lasten des Mieters von der getroffe-
non Preisabsprache lösen könne, obgleich auch er bei Vertragsschluß keiner Beschränkung in Oezug auf die Preisvereinbarung unterworfen sei.
Eine Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes liegt nicht vor, Freifinanzierter Wohnraum unterliegt bei der ileuvermietung keinerlei Preisbeschränkung (§46 I, WoBauG; § 87 II« WoBauG), Das ist bei steuerbegünstigtem Y/ohnraum anders» Richtig ist zwar* daß bei der Neuvermictung steuerbegünstigten V/ohnraums eine selbst-verantwortlich gebildete Miete vereinbart werden kann (§45 Abs, 1 I, WoBauG; § 85 AbSr 1 II, WoBauG), Insofern herrscht auch hier in gewissem Sinne Preisfreiheit und damit Vertragsfreiheit (Senatsurteil vom 8, Februar 1961 - VIII ZR 40/60 - LM BGB § 22 L BUG Nr, 2 = WII 1961, 610), Sie ist aber auflösend bedingt durch eine schriftliche Erklärung des Mieters, durch die dieser sich auf die Kostenmiete beruft mit der Y/irkung, daß dann die die Kostenmiete übersteigende Mietzinsvereinbdrung unwirksam ist (§45 Abs, 2 I, WoBauG; § 85 Abs, 2 II, WoBauG), Wenn diese Erklärung auch nur innerhalb eines Jahres nach Vertragsschluß abgegeben werden kann, so sieht sich doch der Vermieter dem Druck ausgesetzt, eine vereinbarte Vertrags-micte möglicherweise alsbald auf die Kostenmiete herabgesetzt zu sehen. Es liegt daher nahe, daß er im Regelfälle, wenn er sich nicht von vornherein auf die Kestcnmiote beschränkt, die an sich mögliche Marktmiete nicht in vollem Umfange ausschöpft, um den Mieter nicht zu einem Vorgehen nach § 45 Abs, 2 I» WoBauG bzwc § 85 Abo, 2 II, V/oBauG zu veranlassen. Das aber wiederum birgt die Gefahr in sich, daß etwaige künftige Kostenoteigorungen bei der Preisvereinbarung nicht in' dem Maße berücksichtigt werden, wie das bei
völliger Preisfreiheit wie bei fx’eifinanziertem Wohn-raum regelmäßig der Pall wäre, so daß bei einer Erhöhung der Kosten der Vermieter steuerbegünstigten Wohn-raumü nur noch eine Miete erhält, die nicht einmal mehr seine Kosten deckt» Ersichtlich ist das der gesetzgeberische Grund für die Regelung des § 22 1»BMG (ebenso Pergande, Abbaugesetz § 22 1» BI-IG Anm» 2),
Pa schon desv/egen keine Rede davon sein kann, daß der Gesetzgeber Gleiches, nämlich die Vermietung frei-finanzierten und steuerbegünstigten Wohnraums, in bezug auf die Möglichkeit der Preisgestaltung ungleich behandelt habe, kann offenblciben, ob sich das Mieter-höhungsrecht nicht auch deshalb rechtfertigt, weil jedenfalls bei grundsteuerbegünstigtem Wohnraum in den sogenannten "ochv/arzen" Kreisen der Mieter Mieterschutz genießt, was bei freifinanziortem Wohnraum nicht der Pall ist (§ 31 a Abs» 1 und Abs» 2 a MSchG; vgl» dazu Senatourtoil vom 18» März 1968 - VIII ZR 86/66 - WM 1968, 537)*
Eine andere Beurteilung ist auch nicht deshalb angezeigt, weil, wie die Revision meint, nach dem Außerkrafttreten dos Mietpreisrechts in den weißen Kreisen dort nunmehr auch der Vermieter steuerbegünstigten Wohnraums keine Möglichkeit mehr hat, durch einseitige Erklärung den Mietzins zu erhöhen, während die §§ 18, 22 1» BMG in den schwarzen Kreisen zunächst noch weiter anwendbar bleiben» Biese Ungleichheit beruht nicht auf § 22 1» BMG, sondern ergibt sich aus der an die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt angepaßten gebietsweisen und stufenweisen Beseitigung dos Mietpreisrechts»
2» Unstreitig war die Hieterhöhungserklärung der Beklagten formell in Ordnung, und unstreitig über-
«
6
schreitet der von ihr verlangte Mchrmietzins nicht die nach § 22 Abs«, 2 1«, BMG zulässige Kostenmietec Bio Klage könnte daher nuz* Erfolg haben, v/enn dor Beklagten nach § 19 lo BMG kein Recht zustand, den Mietzins einseitig zu erhöhen o
a) Eine Anwendung des § 19 Abs«, 2 1« BIIG- kommt, v/ie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, nicht in Betrachto Bei einer Monatsmiete von 240 BM ist der verlorene Baukostenzuschuß von 3 000 BM nach dem in § 19 A.bs» 2 Satz 2 1* BMG festgelegten Maßstab nach 49 Monaten Mietzeit am lo Februar 1965? dem Zeitpunkt, von dem an die Mieterhöhung verlangt wird, bis auf einen Rest von 60 BM als getilgt anzusehen» Ba dieser Betrag geringer ist als eine Vierteljahresmiete (240 x 3 = 720 BM), kann er im Rahmen des § 19 AbSc 2 lo BKG nach ausdrücklicher gesetzlicher Regelung keine Berücksichtigung finden»
b) Ein 1-IieterhöhungsausSchluß ergibt sich auch nicht aus den Umständen (§19 Abs» 1 1» BMG)»
aa) Zv/eifolhaft ist, ob insov/eit allein auf die Regelung dos § 17 Abs« 2 des Mietvertrages abgestellt werden kenn0 Bcron Inhalt geht zv/ar dahin, daß der Klager sich zur Zahlung einer von der Beklagten künftig in preisrechtlich zulässiger Weise geforderten erhöhten Miete verpflichtet» Wäre diese Bestimmung ahzuwenden, so v/ärc eine Miotpreiserhöhung ausdrücklich zugelassen» Sic steht aber unter der Überschrift ,fFür Mietverhältnissc, die den Preisvorschrifton un-terliegen'* • Ba es sich um einen Formularvortrag handelt, liegt es nahe, daß diese Bestimmung sich an § 26 I» EMG anlehnt, wonach preisgebunden der V/ohn-raum is£, der den Preisvorschriften unterliegto Ba-von scheint auch das Berufungsgericht ausgegangen zu
sein«. Es meint nämlich; steuerbegünstigter Wohnraum unterliege mit Rücksicht auf das dem Mieter gegebene Recht, die Herabsetzung der Vertragsmiete auf die Ko-stenmiote zu verlangen (§45 Abs» 2 I. V/oBauG; § 85 Abs- 2 IIo V/oBauG), der Preisbindung» Hach Ab3, 5 bsw. Abs» 4 der beiden genannten Vorschriften ist indessen der Mietzins steuerbegünstigten Y/ohnraums nur dann gebunden, wenn der Mieter von seinem in Abs«, 2 gewährten Recht Gebrauch nacht. Bas ist hier nicht geschehen» In Yfirklichkeit liegt in derartigen Fällen keine Preisbindung, sondern - jedenfalls bis zu dem Ablauf eines Jahres nach der Miotzinsvereinbarung - eine auflösend bedingte Mietpreiöfreigabe vor (Senatsurteil vom 8» Februar 1961 aaO)»
Möglich erscheint allerdings eine Auslegung des § 17 Abs» 2 dahin, unter die Preisvorschriften im Sinne dieser Regelung falle jedes Miotvorhältnis, auf das irgendwelche Vorschriften des Hiotpreisrecht3 anzuwenden seien, auch wenn es sich nicht um eine die Preisbindung bewirkende Preisvorschrift im eigentlichen Sinne handele; dazu gehöre auch § 22 1» BMG, der nicht nur dem Vermieter ein I-Iieterhöhungsrecht gibt, sondern in Abs» 2 auch den Maßstab festlegt, an den die Erhöhung sich zu halten hat» So hat das Berufungsgericht den Vertrag jedoch nicht ausgelegt, und eine eigene Auslegung ist dem Senat, auch v/enn es sich um einen Formularvertrag handelt, nicht möglich, weil keine Feststellung darüber vorliegt, daß es sich hierbei um eine überörtlich geltende Vertragsbestimmung handelt»
bb) Bas Berufungsgericht hat die Tatsache, daß § 17 Abs» 2 nicht gestrichen worden ist, im Rahmen der zur Anwendung des § 19 Abs» 1 1» BMG engestellten Erwägungen aber als einen Umstand gewürdigt, der
<9
8 -
gegen die Annahme eines Mieterhöhungsausschlusses spricht» Das entspricht der Rechtsprechung des erkennenden Senats (Urteil vom 18» März 1968 - VIII ZK 86/
66 - VH-I 1968, 537? 539)« Das Berufungsgericht meint auch, aus dem in § 17 Abs» 1 des Vertrages dem Vermieter gewährten Recht, die Miete bei Erhöhung von Gebühren, Abgaben und sonstigen mit dem Anwesen in Zusammenhang stehenden Belastungen erhöhen zu dürfen, ergebe sich nicht, daß die Mieterhöhung aus anderen Gründen ausgeschlossen sein solle» Davon, daß diese Würdigung, wie die Revision zu meinen scheint, unmöglich wäre, kann keine Rede sein (Senatsurteil vom 2» Juli 1957 - VIII ZR 322/56 - WM 1957? 1225? 1225).
cc) Das Berufungsgericht führt weiter aus, die Vereinbarung eines verlorenen Baukostenzuschusses und die Gewährung eines zinslosen Mioterdarlehens reiche für eine Versagung dos Rechts zur Mieterhöhung nicht aus» Unstreitig habe die Beklagte bei den Vertragsver-handlungon auf einer kostendeckenden Miete bestanden und den Versuch dos Klägers, einen niedrigeren Mietzins zu erreichen, zurückgewiosen. Irgendwelche Anhaltspunkte dafür, daß der Beklagten gerade an der Gewinnung des Klägers als Mieter gelegen gewesen sei, lägen nicht vor. Die von ihm gewährten Leistungen hätten damals im Rahnen des üblichen gelegen und wären von vielen “gleichwertigen11 Interessenten geboten worden, lipi dieser Sachlage spreche auch die Vereinbarung einer Vertragsdauer von 25 Jahren nicht für einen Ausschluß des Rechts auf Mieterhöhung» Im Gegenteil, bei der Ermittlung des beiderseitigen hypothetischen Ver-tragowillens sei gerade nicht anzunchmen, daß sich die Beklagte auf einen 25-jährigen Mietvertrag eingelassen hätte, wenn die Möglichkeit einer späteren Mietzinserhöhung ausgeschlossen worden wäre»
Diese Erwägungen halten sich an die Grundsätze;, die der erkennende Senat zu § 19 Abs» 1 L EMG entwickelt hat (BGHZ 26, 310; Senatsurteil vom 18» März 1968 aaO und die dort angeführten Entscheidungen) • V/as die Revision dagegen vorbringt, ist im Ergebnis nur der Versuch, ihre Würdigung an die Stelle der tatrichterlichen Ausführungen de3 Berufungsgerichts zu setzen o Damit begibt sie sich auf ein ihr durch das Gesetz verschlossenes Gebiete Da3 Berufungsgericht hat auch nicht übersehen, daß bei der Prüfung der Anwendbarkeit des § 19 Abs,, 1 1, BHG auf den hypothetischen Parteiuillen abzustcllen ist«, Tatsachen, aus denen es hätte folgern können, das finanzielle Opfer, das der Klüger bei Abschluß dos Mietvertrages brachte, sei so groß gewesen und habe zu einer so erheblichen Entlastung der Beklagten geführt, daß sich daraus ein Ausschluß der Mieterhöhung ergebe, sind vom Kläger nicht behauptet worden» Da § 19 1» BMG gegenüber § 18 einen zugunsten dos Mieters wirkenden Ausnahmetatbestand enthält (Urteil des erkennenden Senats vom 26» September 1958 - VIII ZR 121/57 - WM 1958, 1420, 1421), wäre es Sache des Klägers gewesen, insoweit seinen Vortrag in den Tatsacheninstanzen zu ergänzen» Ein Versäumnis des Berufungsgerichts bei der Aufklärung und Würdigung des Sachverhalts in dieser Richtung (§§ 139? 286 ZPO) ist von der Revision auch nicht geltend gemacht worden»
40
3o Das angefochtene Urteil stellt sich somit als zutreffend dar» Die Revision war deshalb mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO al3 unbegründet zurück zuveiscn<,
D.rc Haidinger Dr0 Gelhaar Artl
Drö Messner
Braxmaier
