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BGH

Gericht: BGH

Die Kläger begehren eine Erhöhung des Mietzinses auf monatlich 2 5oo IM seit dem 1» Oktober 1957 und haben im ersten Rechtszuge auf Grundlage dieses Mietzinses einen Teilbetrag von 3 5oo DM als Rückstand eingeklagt, hilfs-weise beantragt, den Beklagten zu verurteilen, seine Zustimmung dazu zu geben, daß die Miete gemäß dem Mietver~ trag vom 16» Februar 195o?beginnend mit dem 1» Oktober 1957? Das Berufungsgericht verurteilte den Beklagten, unter Abweisung der Klage im übrigen in eine Vereinbarung einzuuilli gen, daß die nach dem genannten Mietvertrag zu zahlende Miete mit Wirkung vom L Januar 1958 ab monatlich 2 000 EM beträgt« auf 2 371j3o DM geschätzt hatte, und geht dementsprechend davon aus, daß die Kläger im Herbst 1957 bei einer Neuvermietung einen Mietzins von rund 2 37° DM monatlich hätten erzielen können (BU lo)o Es führt'weiter aus, der Beklagte müßte jedoch nicht in eine Erhöhung auf diesen Betrag einwilligen; denn das könne nicht- Sinn der 11 entgegenkommenden" Vereinbarung nach § lo des Mietvertrages sein, vor allem, wenn man die von ihm im Zusammenhang mit der Anmietung der Geschäftsräume erbrächten Sönderleistungen berücksichtige* Danach hält das Berufungsgericht für Herbst 1957 (im Verhältnis zwischen den Parteien) einen monatlichen Mietzins von 2 ooo DM für angemessen« Es meint jedoch, os habe noch ein Spielraum für Vertragsverhandlungen offen bleiben müssen, deshalb sei es gerechtfertigt, eine so wesentliche Vertragsänderung erst ab 1« Januar 1958 beginnen zu lassen« I» Das Berufungsgericht hat weder § 308 ZPO verletzt, noch ist es sonst rechtsirrig, wenn es den Beklagten verurteilt, in eine Vereinbarung mit den Klägern dahin einzuwilligen, daß die monatliche Miete laut Mietvertrag vom 16«. 1» Die Revision irrt, wenn sie meint, die Kläger hätten im Öerufungsrechtszuge ihr Klagebegehren auf die Zeit vom lo Oktober 1957 ab zu dem 31» Dezember 1958 beschränkt und das Berufungsgericht habe ihnen deshalb etwas zugesprochen, was nicht beantragt worden seij denn die im Tatbestand des angefochtenen Urteils aus der Berufungsbegründung vom 12. V/enn ihnen, was in diesem Zusammenhang zu unterstellen ist, aus dem Mietvertrag ein Anspruch gegen d^n Beklagten auf Einwilligung in eine Vertragsänderung mit Rückwirkung zustand, dann konnten sie ihn auch nach Veräußerung des Grundbesitzes weiterhin geltend machen (§§ 265, 325 ZPO)5 denn die Vertragsänderung trat alsdann mit Rechtskraft des Urteils zu dem darin genannten Zeitpunkt in Kraft, so d8ß die neuen Eigentümer in den entsprechend geänderten Vertrag nach § 571 BGB eintreten und ihn gegen sich gelten lassen müssena Infolge der Eigentumsänderung konnten zwar die Kläger die Zahlung der später fällig werdenden Mietzinsen nicht mehr an sich verlangen, wie die Revision zutreffend ausführt, nicht aber entfiel dadurch ihre Befugnis zur weiteren Geltendmachung des Vertragsänderungsanspruchs * 2« Das Berufungsgericht brauchte auch nicht aus anderen Gründen eine zeitliche Beschränkung für die Vertragsänderung au$zusprechen« In § 3 Absatz 2 des Mietvertrages ist zwar nach Ablauf der zehnjährigen Mietdauer grundsätzlich eine Überprüfung der Miethöhe vorgesehen, so daß eine vorher gemäß § lo des Mietvertrages vorgenommene Mietanpassung praktisch nur für die vom Änderungstage an noch laufende restliche Vertragszeit der ersten zehn Mietjahre gilt» Das ist von den Klägern bereits in der Berufungsschrift vom 21o Juli 1959 auf Seite 2 zu dem Ausdruck gebracht, so daß auch daraus zu entnehmen war, daß sie ihren Abänderungsantreg jedenfalls nicht auf die Zeit bis 31« Dezember 1958 beschränken wollten« Das Berufungsgericht hat den Klägern aber auch dadurch, daß es die Verurteilung zur Einwilligung in eine Vertragsänderung auch unter Berücksichtigung von § 3 Abs« 2 des Mietvertrages nicht ausdrücklich auf die ersten zehn Mietjahre begrenzt hat, nicht etwas zugesprochen, was diese nicht beantragt haben* Nach der hier ebenfalls als richtig zu unterstellen“ den Auslegung des Berufungsgerichts hatten die Kläger einen Anspruch auf Anhebung der in § 6 Abs» 1 des Mietvertrages festgelegten Miete auf einen nach den in § lo des Mietvertrages niedergelegten Grundsätzen zu ermittelnden Betrag« Dabei bedurfte es keiner Beschränkung im Urteil für die Zukunft» Wie lange diese (neue) Miete galt, ergab sich vielmehr unmittelbar aus dem geänderten Vertrag, ganz abgesehen davon, daß es ersichtlich Sinn dieses Vertrages ist, die Miete des § 6 Abs» 1, mag diese nun nach § lo geändert sein oder nicht, solange weiter gelten zu lassen, bis die l?ber= Prüfung gemäß § 3 Abs» 2 des Mietvertrages, sei es auf Grund einer Einigung der Parteien, sei es durch verbindliche Festsetzung im Schiedsgutachterverfahren, erfolgt war o 3o Das Berufungsgericht hat auch den Vortrag des Beklagten im Schriftsatz vom 9« Oktober 1961 So 1, daß die Kläger nach ihrem Schreiben vom 3o« Juli 1958 die Verhandlungen über die Anpassung der Miete durch eine entgegenkommende Vereinbarung im Sinne von § lo des Mietvertrages erst in diesem Zeitpunkt als gescheitert ansahen, nicht übergangen; denn im Tatbestand seines Urteils S0 5 ist angegeben, daß die Parteien in diesem Monat ihre Verhandlungen als ergebnislos abbrachen» Dieser Tatsache brauchte es nicht zu entnehmen, daß die Kläger, wenn überhaupt, erst vom august 1958 an den Abschluß einer Vereinbarung verlangen konnten, welche die in § 6 des Mietvertrages festgesetzte Miete änderte« Nach der aus Rechtsgründen nicht angreifbaren Auslegung des Berufungsgerichts hatten die Kläger schon seit der Aufkündigung des Mietzinses Io - durch Schreiben vom 29° August 1957 zu dem 3o* September 1957 einen Anspruch auf Mitwirkung des Beklagten bei einer Ande rung des Mietvertrages durch Anpassung der Miete und auf Einwilligung in eine entsprechende Änderung<> Seine Auffassung, die Kläger konnteri eine Einwilligung in eine solche Änderung erst für die Zeit ab 1» Januar 1958 beanspruchen (Bü 12), und zwar unter Zugrundelegung der im Herbst 1957 geltenden Mieten (BU lo), enthält jedenfalls keinen Rechts irrtum zu dem Nachteil des Beklagten» II« Fehl gehen auch die Angriffe der Revision, soweit sie sich dagegen wendet, daß das Berufungsgericht dem Vertrag vom 16o Februar 195o in Auslegung insbesondere seines § lo i«V« mit § 3 überhaupt einen Im Klagewege verfolgbaren Anspruch der Kläger auf Abänderung des Mietzinses schon in den ersten zehn Jahren entnimmt« Der Revision mag darin beizutreten sein, daß die Kläger eine solche Vertragsanpassung nicht unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage würden verlangen dürfen, weil eine solche nur angenommen werden könnte, wenn die Bindung der Kläger an den alten Mietzins zu untragbaren Ergebnissen führen würde» Das kann jedoch ebenso dahingestellt bleiben v/ie die Frage, ob sich die Kläger auf die §§ 2k 9 18 1» BMG hätten berufen können, um eine Anhebung der in dem Mietvertrag vom 16« Februar 195o für Geschäftsräume, die erst nach Abschluß dieses Vertrages von den Preisvorsehriften ausgenommen worden sind, auf die ortsüblich angemessene Miete zu erreichen, und inwieweit dem Beklagten bei der Verteidigung gegenüber einem solchen Verlangen § 19 dieses Gesetzes zugute kommen würde« Das Berufungsgericht ist jedenfalls rechtsirrtumsfrei davon ausgegangen, daß es angesichts der vertraglichen Regelung im § lo des Mietvertrages auf die hier angeschnittenen rechtlichen Gesichtspunkte 2« Der Revision ist auch nicht darin zu folgen, wenn sie meint, das Berufungsgericht habe aus der Tatsache, daß für die zweiten zehn Jahre die Angemessenheit des Mietzinses alle drei Jahre geprüft und gegebenenfalls die Angemessenheit mit Hilfe von Sachverständigen und eines Obmannes verbindlich habe festgestellt werden sollen, den Schluß ziehen müssen, daß in den ersten zehn Jahren nicht "schärfere" Bestimmungen, also die Anrufung eines ordentlichen Gerichts statt von Sachverständigen, gelten sollten, sondern daß die Parteien sich für diese Zeit mit einer milderen Regelung, dem Apell an eine (freiwillige) Vereinbarung der Parteien begnügen wollten« Die daran angeknüpfte Schlußfolgerung der Revision, geschaffen, ist keinesfalls zwingend» Eine freiwillige Vereinbarung konnten die Parteien immer treffen, auch ohne daß eine solche Regelung im Vertrag.ausdrücklich vorgesehen war» Dazu brauchte erst recht keine "Verpflichtung" in den Vertrag aufgenommen zu werden» Schließlich steht auch durchaus dahin, welches die "schärfere" Bestimmung ist, die Unterwerfung unter den Entscheid einer Sachverständigenkommission, der für die Parteien alsbald bindend sein sollte, oder die Anrufung der Ordentlichen Gerichte in einem rechtsstaatlich geordneten Verfahren, in dem beide Parteien ihre gegenseitigen Auffassungen ausführlich Vorbringen können, das aber den Nachteil hat, daß die widerstrebende Partei eine Entscheidung auf Jahre hinaus verzögern kann® Fehl geht auch die Auffassung der Revision, nur ihre Auslegung entspreche den wirtschaftlichen Gegebenheiten im Hinblick auf die Aufbauleistungen des Beklagten» Diese Leistungen standen, bis auf die endgültige Höhe des verlorenen Baukostenzuschusses, fest, als sich der Beklagte auf die Bestimmung in § lo des Mietvertrages'einließ, die im übrigen, ebenso wie die im § 3 des Vertrages vorgesehene weitere Mietanpassung, auch ihm Vorteile bringen konnte, wenn sich, was im Februar 195o durchaus nicht ausgeschlossen war, die Wirtschaftslage verschlechterte und dadurch ein Preisverfall im Geschäftsraummietensektor ausgelöst wurde« Die Revision hat auch nicht vorgetragen, daß sich die Kosten und damit der als verlorener Baukostenzuschuß zu rechnende Betrag ungleich höher gestellt haben, als ursprünglich vor aus zu sehen.-; des verbindlichen Hauptvertrages» Ebenso wie ein Mietvertrag rechtswirksam und bindend abgeschlossen werden kann, auch wenn die Festsetzung des Mietzinses überhaupt späterer Vereinbarung Vorbehalten bleiben soll, kann in ihm auch vorgesehen werden« daß der Mietzins zwar der Höhe nach festgesetzt wird, jedoch für eine spätere Zeit unter bestimmten Voraussetzungen noch eine besondere Abmachung zu treffen ist und die Parteien verpflichtet sind, bei einer solchen mitzuwirkeno Kommt es alsdann zu keiner Vereinbarung 5 so ist der vorbehaltene Punkt nach den allgemeinen gesetzlichen Hegeln (§§ 315«? lo Das Berufungsgericht brauchte nicht, wie die Revision zu meinen scheint, in seinen Entscheidungsgründen alle unstreitigen Tatsachen, die Höhe der Vorleistungen des Beklagten und die Tatsache, daß er einen langfristigen Vertrag hatte, noch einmal ^mitzuteilen11« Daraus, daß das nicht geschehen ist, läßt sich nicht der Schluß ziehen, das Berufungsgericht habe nicht alle Umstände, insbesondere die Sonderleistungeri, die der Beklagte bei Anmietung des Ladenlokals erbrachte, und auf die es ausdrücklich in diesem Zusammenhang hinweist (BU 11), berücksichtigt« Dazu gehörten die Mietvorauszahlung, die nach dem unstreitigen Sachverhalt mit DM 138,88 monatlich, und das Darlehen von lo ooo DM, das mit weiteren 83,5o DM monatlich verrechnet wurden« Davon, daß es diese Leistungen übersehen haben könnte, ist umsoweniger auszugehen, als sie auch vom Sachverständigen Bergender, dessen Gutachten sich das Berufungsgericht zu eigen macht« ausdrücklich erwähnt worden sind«, Es war auch Sache seines tatrichterlichen Ermessens, wenn es unter Zugrundelegung dieses dem Beklagten bei weitem günstigsten gerichtlichen Gutachtens zunächst den Mietwert für Herbst 1957 ßit 2 371 DM ermittelte, diesen Betrag alsdann unter Berücksichtigung der Sonderleistungen auf 2 000 DM monatlich zurückführte und den gekürzten Betrag für die Zeit ab lo Januar 1958 als nunmehr geltende Miete ansetzte, womit es dem Beklagten nochmal um über 2 000 DM (3 x 75o DM) entgegenkam0

Zitierte Normen: § 308 ZPO § 315 BGB § 9 ZPO
mietenBerufungsgerichtParteiVereinbarungKlägerMietvertragesRevision

Volltext der Entscheidung

Verkündet 3m l8o März 19ö1+ Wüst 9
Justizobersekrotär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
0$g
Im Namen des Volkes In dem Rechtsstreit
 des Kaufmanns Günther H. M^pin M( straße
 Beklagten und Revisionsklägers3 - Prozeßbevollraächtigter: Hechtsanwalt
 gegen
1)	die	®
2)	den Kaufmann Walter	in
3)	den Oberstleutnant a«D. Paul straße®?
Kläger und Revisionsbeklagte9
« Prozeßbevollmächtigters Hechtsanwalt
 hat der VIII« Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 18o März 196*f unter Mitwirkung der Bunde rieht er Dr* Gelhaar 9 Artl5 Dr* Dorschei 5 Dr* Mezger und Dr» Messner für Hecht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des Io« Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Düssei dorf vom 27« April 1962 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen*
Von Rechts wegen
 Tatbestand:
Ara 16o Februar 195o mietete der Beklagte von den dama-ligen Eigentümern des Hausgrundstucks
 alloe^P, deren Rechtsnachfolger die Kläger sind, ein Ladenlokal mit Nebenräumen in diesem Anwesen». Dieses war durch Kriegseinwirkung zerstört und sollte wieder aufgebaut werden« Die damaligen Vertragsparteien schlossen desh’alb am selben Tage noch einen V/iederaufbauvertrag und einen besonderen Dar-lehensvertrago In § 1 des Aufbauvertroges verpflichtete sich der Beklagte, “den Eigentümern die Kosten zur Errichtung des Hauses vom Kellergeschoß bis zur. Fertigstellung des Erdgeschosses“ ooo “hälftig vorzustrecken“« Davon galten 25 ooo DM als “zinslose Mietvorauszahlung“, die innerhalb von 15 Jahren "abgetilgt werden sollten", so daß von der im Mietvertrag (§ 6} auf 15 ooo DM jährlich vereinbarten, in monatlichen Raten von 1 25o DM zu bezahlenden'Miete auf die Dauer von 15 Jahren monatlich 138,88 DM als bezahlt galten« Nach dem Darlehensvertrag gab der Beklagte den Eigentümern ein zinsloses (§ 2) Darlehen in Höhe von lo ooo EM, das innerhalb eines Zeitraumes von zehn Jahren (§ 3) zurückzuzahlen war, indem ihm für diese Zeit ein Betrag von (weiteren)
83j33 LM monatlich gutzüschreiben war« Der Best’des "hälftigen Kostenanfalles“ (§ 1 Abs« 1 und 3 des Aufbauvertra-gos) galt als verlorener Baukostenzuschuß» Nach der Endabrechnung betrug er rund Mi ooo DM« Der Mietvertrag wurde (beginnend mit dem Tage der Übernahme der Räume) auf die Dauer von 2o Jahren abgeschlossen (§ 3)« Einen ähnlichen Miet- und Aufbauvertrag hatten die Eigentümer über den zweiten etwas kleineren Laden im Erdgeschoß ihres Grundstücks am lM-, Januar 195o mit den Eheleuten	ver-
einbart«
§ lo des Mietvertrages mit dem Beklagten lautet:
 
“Sollte aus irgendeinem Grunde der vereinbarte Mietzins durch Entwicklung der Wirtschaftslage nicht mehr gerechtfertigt erscheinen und die Miothöhe in einem Mißverhältnis zu den sonst in der gleichen Lage gezahlten Mieten sich entwickeln, so verpflichten sich die Vertragsparteien, die Miethöhe duych eine entgegenkommende Vereinbarung den Verhältnissen anzupasseno"
In § 3 des Vertrages heißt es, der Vertrag werde “grundsätzlich auf 20 Jahre“ abgeschlossen mit folgender Maßgabe:
"FUr die ersten zehn Jahre gilt der in § 6 angegebene Mietzins mit der Möglichkeit, ihn nach § lo den jov^ei-ligen Verhältnissen anzupassem Nach ^blauf der lo-jäh« rigen Mietdauer soll grundsätzlich eine Überprüfung der Miothöhe auf ihre Angemessenheit im Vergleich mit den übrigen auf der KflHhallQe In IflHBBP gezahlten Mietsätzen ointretem"
Für den Fall, daß sich die Parteien nicht von sich aus auf eine angemessene Miethöhe einigen konnten, war in § 3 vorgesehen, daß jede Partei einen Sachverständigen ernennen sollte, die den Mietpreis überprüfen, und, falls sie sich nicht einigten, zusammen mit einem von der Industrie- und Handelskammer zu benennenden Obmann den Mietpreis verbind-lieh für beide Teile für die nächsten drei Jahre feststollen sollteno Eine solche Mietzinsüberprüfung sollte auf Verlangen oiner Mietpartei jeweils nach drei Jahren wieder stattfindem
§ lo sieht ein Schiedsgutachterverfahren wie im § 3 nicht vor® Die Parteien sind auch darüber einig, daß dieses Verfahren für eine Vereinbarung nach § lo nicht gelten sollte o
Unter Berufung auf diese Bestimmung kündigten die Kläger durch Schreiben vom 29• August 1957 den Mietvertrag hinsichtlich des Mietzinses zu dem 3o* September 1957 und forderten den
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Beklagten auf, mit ihnen für die Zeit ab 1» Oktober 1957 eine neue Mietzinsvereinbarung zu treffen* Die Parteien verhandelten längere Zeit» Eine Einigung kam nicht zustande , da der Beklagte, der sich von dem Architekten Mature ein Gutachten hatte erstatten lassen, nur eine diesem entsprechende Mieterhöhung bis zu dem Betrage von 1 bjo IM zugestehen wollte, während die Kläger dem Gutachten des von ihnen beauftragten Sachverständigen Hauffs folgend eine Miete in Höhe von 3 ooo DM für angemessen hielten» Nachdem die Parteien im Juli 1958 ihre Verhandlungen ergebnislos abgebrochen hatten, erhoben die Kläger die vorliegende Klage»
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Im Laufe des Rechtsstreits veräußerten sie ihr Grundstück durch notariellen Vertrag vom 22» Dezember 1958$ die Käufer wurden Anfang Januar 1959 als neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen»
Die Kläger begehren eine Erhöhung des Mietzinses auf monatlich 2 5oo IM seit dem 1» Oktober 1957 und haben im ersten Rechtszuge auf Grundlage dieses Mietzinses einen Teilbetrag von 3 5oo DM als Rückstand eingeklagt, hilfs-weise beantragt, den Beklagten zu verurteilen, seine Zustimmung dazu zu geben, daß die Miete gemäß dem Mietver~ trag vom 16» Februar 195o?beginnend mit dem 1» Oktober 1957? monatlich 2 5oo DM beträgt»
Das Landgericht wies die Klage ab* Im Berufungsrechts-zuge stellten die Kläger ihre Anträge um und beantragten, den Beklagten zu verurteilen,
 in eine Vereinbarung mit den Klägern dahingehend einzuwilügen, daß die nach dem Mietvertrag zwischen den Parteien vom 16» Februar l95o zu zahlende Miete mit Wirkung vom 1» Oktober 1957 ab nionat-’ lieh 2 5oo DM beträgt,
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und demgemäß für die Zeit vom L Oktober 1957 bis zu dem 31o Dezember 1958 außer den für diesen Zeitraum bereits bezahlten Monatsmieten von je 1 25o DM einen weiteren Betrag von 18 75o DM an die Kläger zu zahlen*
Das Berufungsgericht verurteilte den Beklagten, unter Abweisung der Klage im übrigen in eine Vereinbarung einzuuilli gen, daß die nach dem genannten Mietvertrag zu zahlende Miete mit Wirkung vom L Januar 1958 ab monatlich 2 000 EM beträgt«
Mit seiner Revision, deren Zurückweisung die Kläger beantragen, erstrebt der Beklagte Klagabweisungo
 Entscheidung sgründe:
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 Das Berufungsgericht legt den § lo des Mietvertrages dahin aus, er gebe den Klägern einen im Klagewege verfolgbaren Anspruch auf Abänderung des Mietvertrages hinsichtlich des Mictzinseso Es stellt fest, auch die sachlichen Voraussetzungen für eine Erhöhung der Miete nach dieser Vertragsbestimmung seien gegeben (BU 8, 9)° Dazu führt es-aus, es sei eine allgemeinkundige Tatsache, daß die Wirtschaftslage in der Zeit von 195o bis Ende 1957 eine sprunghafte Aufwärtsentwicklung durchgemacht habe und daß die Mieten für gewerbliche Räume gerade auf der IQH^allee in D^HKHPin einem Umfange angestiegen seien, der bei Vertragsabschluß auch nicht annähernd vorauszusehen gewesen sei. Auf die Gründe für diese Preisentwicklung komme es nicht an, es sei allein entscheidend, daß die Vertragsmiete in ein Mißverhältnis zu den
 
sonst auf der Königsallee gezahlten Mieten geraten seit Zu dieser Feststellung gelangt das Berufungsgericht«, nachdem es Sachverständigengutachten darüber eingeholt hatte, welchen Mietwert der Mietgegenstand laut Vertrag vom 16c Februar 195° im Herbst 1957 als dem Zeitpunkt, von dem an die ■■Miötzihsprhöhung.^g verlangt wird, im Vergleich zu den damals sonst auf der Königsallee üblichen Mieten hattec Es folgt dem Sachverständigen Bergander3 der in seinem Gutachten vom 31o Mai 1961 die Gesamtmiete für die von dem Beklagten genutzten Geschäftsräume zu dem 1. Oktober 195? auf 2 371j3o DM geschätzt hatte, und geht dementsprechend davon aus, daß die Kläger im Herbst 1957 bei einer Neuvermietung einen Mietzins von rund 2 37° DM monatlich hätten erzielen können (BU lo)o Es führt'weiter aus, der Beklagte müßte jedoch nicht in eine Erhöhung auf diesen Betrag einwilligen; denn das könne nicht- Sinn der 11 entgegenkommenden" Vereinbarung nach § lo des Mietvertrages sein, vor allem, wenn man die von ihm im Zusammenhang mit der Anmietung der Geschäftsräume erbrächten Sönderleistungen berücksichtige* Danach hält das Berufungsgericht für Herbst 1957 (im Verhältnis zwischen den Parteien) einen monatlichen Mietzins von 2 ooo DM für angemessen« Es meint jedoch, os habe noch ein Spielraum für Vertragsverhandlungen offen bleiben müssen, deshalb sei es gerechtfertigt, eine so wesentliche Vertragsänderung erst ab 1« Januar 1958 beginnen zu lassen«
Die Zahlungsklage weist das Berufungsgericht als zur Zeit unbegründet ab, weil vor Hechtskraft der Verurteilung zur Einwilligung in die Vertragsänderung ein Zahlungsanspruch der Kläger nicht bestehe (BU 12/13)»
 
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 Die Ausführungen des Berufungsgerichts bewegen sich weitgehend auf tatsächlichem Gebiet, auch haben sie die Auslegung eines Individualvertrages zu dem Inhalt, so daß sie einer Nachprüfung im Bevisionsrechtszuge nur beschränkt zugänglich sind«, Sie enthalten jedenfalls keinen Rechtsirr-tum zu dem Nachteil des Beklagten» Auch die Verfahrensrügen der Revision sind unbegründet»
I» Das Berufungsgericht hat weder § 308 ZPO verletzt, noch ist es sonst rechtsirrig, wenn es den Beklagten verurteilt, in eine Vereinbarung mit den Klägern dahin einzuwilligen, daß die monatliche Miete laut Mietvertrag vom 16«. Januar 195o mit Wirkung vom 1» Januar 1958 ab monatlich 2 000 DM beträgt, ohne eine zeitliche Begrenzung für diese Vertragsänderung auszusprechen»
1» Die Revision irrt, wenn sie meint, die Kläger hätten im Öerufungsrechtszuge ihr Klagebegehren auf die Zeit vom lo Oktober 1957 ab zu dem 31» Dezember 1958 beschränkt und das Berufungsgericht habe ihnen deshalb etwas zugesprochen, was nicht beantragt worden seij denn die im Tatbestand des angefochtenen Urteils aus der Berufungsbegründung vom 12. November 1959 wiedergegebenen Anträge ergeben eindeutig, daß sich die zeitliche Beschränkung "bis zu dem 31. Dezember 1958" nur auf den Zahlungsantrag bezog« Diese Einschränkung war geboten, weil die Kläger ihren Grundbesitz am 22« Dezember 1958 veräußert hatten und die Käufer Anfang Januar 1959 als neue Eigentümer eingetragen worden waren, so daß ihnen von diesem Zeitpunkt an auch der laufende Mietzins zustand« Dagegen hatten die Kläger keinen Anlaß, auch ihren Antrag auf Verurteilung des Beklagten zur Einwilligung in die ab 1« Oktober 1957 zu
 
vereinbarende Vertragsänderung zeitlich einzuschränken«. V/enn ihnen, was in diesem Zusammenhang zu unterstellen ist, aus dem Mietvertrag ein Anspruch gegen d^n Beklagten auf Einwilligung in eine Vertragsänderung mit Rückwirkung zustand, dann konnten sie ihn auch nach Veräußerung des Grundbesitzes weiterhin geltend machen (§§ 265, 325 ZPO)5 denn die Vertragsänderung trat alsdann mit Rechtskraft des Urteils zu dem darin genannten Zeitpunkt in Kraft, so d8ß die neuen Eigentümer in den entsprechend geänderten Vertrag nach § 571 BGB eintreten und ihn gegen sich gelten lassen müssena Infolge der Eigentumsänderung konnten zwar die Kläger die Zahlung der später fällig werdenden Mietzinsen nicht mehr an sich verlangen, wie die Revision zutreffend ausführt, nicht aber entfiel dadurch ihre Befugnis zur weiteren Geltendmachung des Vertragsänderungsanspruchs *
2« Das Berufungsgericht brauchte auch nicht aus anderen Gründen eine zeitliche Beschränkung für die Vertragsänderung au$zusprechen« In § 3 Absatz 2 des Mietvertrages ist zwar nach Ablauf der zehnjährigen Mietdauer grundsätzlich eine Überprüfung der Miethöhe vorgesehen, so daß eine vorher gemäß § lo des Mietvertrages vorgenommene Mietanpassung praktisch nur für die vom Änderungstage an noch laufende restliche Vertragszeit der ersten zehn Mietjahre gilt» Das ist von den Klägern bereits in der Berufungsschrift vom 21o Juli 1959 auf Seite 2 zu dem Ausdruck gebracht, so daß auch daraus zu entnehmen war, daß sie ihren Abänderungsantreg jedenfalls nicht auf die Zeit bis 31« Dezember 1958 beschränken wollten« Das Berufungsgericht hat den Klägern aber auch dadurch, daß es die Verurteilung zur Einwilligung in eine Vertragsänderung auch unter Berücksichtigung von § 3 Abs« 2 des Mietvertrages
 
nicht ausdrücklich auf die ersten zehn Mietjahre begrenzt hat, nicht etwas zugesprochen, was diese nicht beantragt haben* Nach der hier ebenfalls als richtig zu unterstellen“ den Auslegung des Berufungsgerichts hatten die Kläger einen Anspruch auf Anhebung der in § 6 Abs» 1 des Mietvertrages festgelegten Miete auf einen nach den in § lo des Mietvertrages niedergelegten Grundsätzen zu ermittelnden Betrag« Dabei bedurfte es keiner Beschränkung im Urteil für die Zukunft» Wie lange diese (neue) Miete galt, ergab sich vielmehr unmittelbar aus dem geänderten Vertrag, ganz abgesehen davon, daß es ersichtlich Sinn dieses Vertrages ist, die Miete des § 6 Abs» 1, mag diese nun nach § lo geändert sein oder nicht, solange weiter gelten zu lassen, bis die l?ber= Prüfung gemäß § 3 Abs» 2 des Mietvertrages, sei es auf Grund einer Einigung der Parteien, sei es durch verbindliche Festsetzung im Schiedsgutachterverfahren, erfolgt war o
3o Das Berufungsgericht hat auch den Vortrag des Beklagten im Schriftsatz vom 9« Oktober 1961 So 1, daß die Kläger nach ihrem Schreiben vom 3o« Juli 1958 die Verhandlungen über die Anpassung der Miete durch eine entgegenkommende Vereinbarung im Sinne von § lo des Mietvertrages erst in diesem Zeitpunkt als gescheitert ansahen, nicht übergangen; denn im Tatbestand seines Urteils S0 5 ist angegeben, daß die Parteien in diesem Monat ihre Verhandlungen als ergebnislos abbrachen» Dieser Tatsache brauchte es nicht zu entnehmen, daß die Kläger, wenn überhaupt, erst vom august 1958 an den Abschluß einer Vereinbarung verlangen konnten, welche die in § 6 des Mietvertrages festgesetzte Miete änderte« Nach der aus Rechtsgründen nicht angreifbaren Auslegung des Berufungsgerichts hatten die Kläger schon seit der Aufkündigung des Mietzinses
 Io -
durch Schreiben vom 29° August 1957 zu dem 3o* September 1957 einen Anspruch auf Mitwirkung des Beklagten bei einer Ande rung des Mietvertrages durch Anpassung der Miete und auf Einwilligung in eine entsprechende Änderung<> Seine Auffassung, die Kläger konnteri eine Einwilligung in eine solche Änderung erst für die Zeit ab 1» Januar 1958 beanspruchen (Bü 12), und zwar unter Zugrundelegung der im Herbst 1957 geltenden Mieten (BU lo), enthält jedenfalls keinen Rechts irrtum zu dem Nachteil des Beklagten»
II« Fehl gehen auch die Angriffe der Revision, soweit sie sich dagegen wendet, daß das Berufungsgericht dem Vertrag vom 16o Februar 195o in Auslegung insbesondere seines § lo i«V« mit § 3 überhaupt einen Im Klagewege verfolgbaren Anspruch der Kläger auf Abänderung des Mietzinses schon in den ersten zehn Jahren entnimmt« Der Revision mag darin beizutreten sein, daß die Kläger eine solche Vertragsanpassung nicht unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage würden verlangen dürfen, weil eine solche nur angenommen werden könnte, wenn die Bindung der Kläger an den alten Mietzins zu untragbaren Ergebnissen führen würde» Das kann jedoch ebenso dahingestellt bleiben v/ie die Frage, ob sich die Kläger auf die §§ 2k 9 18 1» BMG hätten berufen können, um eine Anhebung der in dem Mietvertrag vom 16« Februar 195o für Geschäftsräume, die erst nach Abschluß dieses Vertrages von den Preisvorsehriften ausgenommen worden sind, auf die ortsüblich angemessene Miete zu erreichen, und inwieweit dem Beklagten bei der Verteidigung gegenüber einem solchen Verlangen § 19 dieses Gesetzes zugute kommen würde« Das Berufungsgericht ist jedenfalls rechtsirrtumsfrei davon ausgegangen, daß es angesichts der vertraglichen Regelung im § lo des Mietvertrages auf die hier angeschnittenen rechtlichen Gesichtspunkte
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nicht ankoramt; denn die vertragliche Vereinbarung geht in jedem Falle vor«
lo Unbegründet ist der Vorwurf der Revision, das Berufungsgericht habe sich bei der Vertragsauslegung nur auf eine Wortauslegung des § lo ("verpflichten sich«, die Miethöhe durch eine.entgegenkommende Vereinbarung den Verhältnissen anzupassen") beschränkt und dabei "nicht das Gesamtbild der Vertragsbeziehungen berücksichtigt"« Dafür besteht jedenfalls keinerlei Anhalt, ebensowenig dafür, daß das Berufungsgericht bei der Auslegung den § 3 des Vertrages nicht beachtet hat, dessen Wortlaut aes im Tatbestand seines Urteils toils wörtlich, teils sinngemäß wiedergibt und den es auch in seinen Entscheidungsgründen ausdrücklich erwähnt«, Im Ergebnis versucht die Revision hier nur ihre eigene Auslegung der Bestimmung des § lo des Mietvertrages an die Stelle der des Berufungsgerichts zu setzen, was unzulässig ist«,
2« Der Revision ist auch nicht darin zu folgen, wenn sie meint, das Berufungsgericht habe aus der Tatsache, daß für die zweiten zehn Jahre die Angemessenheit des Mietzinses alle drei Jahre geprüft und gegebenenfalls die Angemessenheit mit Hilfe von Sachverständigen und eines Obmannes verbindlich habe festgestellt werden sollen, den Schluß ziehen müssen, daß in den ersten zehn Jahren nicht "schärfere" Bestimmungen, also die Anrufung eines ordentlichen Gerichts statt von Sachverständigen, gelten sollten, sondern daß die Parteien sich für diese Zeit mit einer milderen Regelung, dem Apell an eine (freiwillige) Vereinbarung der Parteien begnügen wollten« Die daran angeknüpfte Schlußfolgerung der Revision,
§ lo habe nicht einen klagbaren Anspruch auf Abgabe einer Willenserklärung, sondern allenfalls eine Naturalobligation
 
geschaffen, ist keinesfalls zwingend» Eine freiwillige Vereinbarung konnten die Parteien immer treffen, auch ohne daß eine solche Regelung im Vertrag.ausdrücklich vorgesehen war» Dazu brauchte erst recht keine "Verpflichtung" in den Vertrag aufgenommen zu werden» Schließlich steht auch durchaus dahin, welches die "schärfere" Bestimmung ist, die Unterwerfung unter den Entscheid einer Sachverständigenkommission, der für die Parteien alsbald bindend sein sollte, oder die Anrufung der Ordentlichen Gerichte in einem rechtsstaatlich geordneten Verfahren, in dem beide Parteien ihre gegenseitigen Auffassungen ausführlich Vorbringen können, das aber den Nachteil hat, daß die widerstrebende Partei eine Entscheidung auf Jahre hinaus verzögern kann® Fehl geht auch die Auffassung der Revision, nur ihre Auslegung entspreche den wirtschaftlichen Gegebenheiten im Hinblick auf die Aufbauleistungen des Beklagten» Diese Leistungen standen, bis auf die endgültige Höhe des verlorenen Baukostenzuschusses, fest, als sich der Beklagte auf die Bestimmung in § lo des Mietvertrages'einließ, die im übrigen, ebenso wie die im § 3 des Vertrages vorgesehene weitere Mietanpassung, auch ihm Vorteile bringen konnte, wenn sich, was im Februar 195o durchaus nicht ausgeschlossen war, die Wirtschaftslage verschlechterte und dadurch ein Preisverfall im Geschäftsraummietensektor ausgelöst wurde« Die Revision hat auch nicht vorgetragen, daß sich die Kosten und damit der als verlorener Baukostenzuschuß zu rechnende Betrag ungleich höher gestellt haben, als ursprünglich vor aus zu sehen.-; war»
3» Es 1st auch sonst nicht ersichtlich, weshalb die im § lo des Vertrages getroffene Regelung zwischen den Parteien nicht verbindlich sein sollte« Um einen Vorvertrag handelt es sich nicht, sondern um eine Bestimmung
 
des verbindlichen Hauptvertrages» Ebenso wie ein Mietvertrag rechtswirksam und bindend abgeschlossen werden kann, auch wenn die Festsetzung des Mietzinses überhaupt späterer Vereinbarung Vorbehalten bleiben soll, kann in ihm auch vorgesehen werden« daß der Mietzins zwar der Höhe nach festgesetzt wird, jedoch für eine spätere Zeit unter bestimmten Voraussetzungen noch eine besondere Abmachung zu treffen ist und die Parteien verpflichtet sind, bei einer solchen mitzuwirkeno Kommt es alsdann zu keiner Vereinbarung 5 so ist der vorbehaltene Punkt nach den allgemeinen gesetzlichen Hegeln (§§ 315«? 316, 2^2, 157 BGB) zu ergänzen (vgl. Urto des erkennenden Senats vom 27. November 1963 - VIII ZR 116/62 - WM 196k9 lßlfj insoweit MDR 6b0 229 nicht abgedruckt)o Die Revision meint nun zwar, es fehle im vorliegenden Falle an der erforderlichen Bestimmtheit; es seien nicht einmal die Maßstäbe hinreichend festgelegt, nach denen die Miethöhe zu ermitteln sei» Das ist jedoch nicht richtig» Dazu war nicht erforderlich, in § lo des Mietvertrages so genaue Richtlinien zu geben, daß sich danach die neue Miete genau “errechnen'* ließ» Es genügte, daß dem Vertrag in großen Zügen zu entnehmen war, wie sich die Parteien die Ermittlung der neuen Miete vorgestellt hatten und was insoweit nach Treu und Glauben und allgemeiner Verkehrsauffassung sein Sinn war«» Das v/ar durch Auslegung zu ermitteln. Dieser Aufgabe hat sich das Berufungsgericht unterzogen und nach Anhörung von Sachverständigen die angemessene Miete festgesetzt» Damit hat es im Ergebnis nichts anderes getan, als die Aufgaben erfüllt, die ihm der Gesetzgeber auch in §§ 18 ff,
2b I» BMG gestellt hat.
b0 Fehl geht auch die Auffassung der Revision, selbst wenn inan eino einklagbare Verpflichtung des Beklagten zur Vereinbarung einer Mieterhöhung annehmen wolle, so
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sei eine solche inzwischen (durch Erfüllung) erloschen, weil er versucht habe, sich mit den Klägern über eine Mieterhöhung 2U einigen, was aber an der Überforderung der Kläger gescheitert sei (Schriftsatz vom 19» Dezember 1959 So 6);.. denn einmal ist es gleichgültig, welche der Parteien an dem Scheitern der Verhandlungen schuld hat, und außerdem hat sich der Beklagte zu einer Anhebung der Miete auf 2 ooo DM monatlich niemals bereit erklärto
IIIo Auch soweit sich die Revision gegen die Festsetzung der im Sinne von § lo des Mietvertrages angemessenen neuen Miete vom lo Januar 1958 an auf 2 ooo DM monatlich wendet, greift sie im Ergebnis nur die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts an und
 will ihre Würdigung des Sachverhalts an die Stelle der ... - < • * • • • •
Wertung durch dieses Gericht setzen« Das ist unzulässig«
lo Das Berufungsgericht brauchte nicht, wie die Revision zu meinen scheint, in seinen Entscheidungsgründen alle unstreitigen Tatsachen, die Höhe der Vorleistungen des Beklagten und die Tatsache, daß er einen langfristigen Vertrag hatte, noch einmal ^mitzuteilen11« Daraus, daß das nicht geschehen ist, läßt sich nicht der Schluß ziehen, das Berufungsgericht habe nicht alle Umstände, insbesondere die Sonderleistungeri, die der Beklagte bei Anmietung des Ladenlokals erbrachte, und auf die es ausdrücklich in diesem Zusammenhang hinweist (BU 11), berücksichtigt« Dazu gehörten die Mietvorauszahlung, die nach dem unstreitigen Sachverhalt mit DM 138,88 monatlich, und das Darlehen von lo ooo DM, das mit weiteren 83,5o DM monatlich verrechnet wurden« Davon, daß es diese Leistungen übersehen haben könnte, ist umsoweniger auszugehen, als sie auch vom Sachverständigen Bergender,
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dessen Gutachten sich das Berufungsgericht zu eigen macht« ausdrücklich erwähnt worden sind«, Es war auch Sache seines tatrichterlichen Ermessens, wenn es unter Zugrundelegung dieses dem Beklagten bei weitem günstigsten gerichtlichen Gutachtens zunächst den Mietwert für Herbst 1957 ßit 2 371 DM ermittelte, diesen Betrag alsdann unter Berücksichtigung der Sonderleistungen auf 2 000 DM monatlich zurückführte und den gekürzten Betrag für die Zeit ab lo Januar 1958 als nunmehr geltende Miete ansetzte, womit es dem Beklagten nochmal um über 2 000 DM (3 x 75o DM) entgegenkam0
2» Das Berufungsgericht konnte auch als unerheblich ansehen, aus welchem Grunde die Mieten auf der Königsallee in Düsseldorf gestiegen sind, weil es nach § lo des Mietvertrages außer auf die Entwicklung der Wirtschaftslage - daß diese sich seit 195o bis 1957 und. auch seitdem unerwartet günstig entwickelt hat, wird auch von der Hevision nicht in Abrede genommen - gerade auf die Mieten in dieser Geschäftslage Düsseldorfs ankommen sollte« Bei den vom Beist
 rufungsgericht getroffenen Fe stStellungen/es auch nicht rechtsirrig, vrenn es ein Mißverhältnis der Vertragsmiete zu den jetzigen Mieten annimmt« Ob das Berufungsgericht, weil eine "entgegenkommende" Vereinbarung getroffen werden sollte, die Leistungen des Beklagten noch mehr hätte berücksichtigen können, ist unerheblich5 denn das war Sache seines nicht im einzelnen nachprüfbaren tatrichterlichen Ermessens«
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 Da das Berufungsurteil auch sonst keinen Hecht sirrtuiri zu dem Nachteil des Beklagten enthält, ist die Hevision als unbegründet zurückzuweisen«
Die Kostenentscheidung folgt aus § 9? ZPO.
Dr0 Gelhaar
 Artl Dr« Dorschei Dr« Mezger Dro Messner