Volltext der Entscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VIII ZR 189/63
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am
5° Juli 1965 Mückenhausen;, Justizangestellte
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
der Kauffrau Irmgard geb* in
am Ma®2 St^^straSe^pJ
Klägerin und Revisionsklägerin3
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt
gegen
die Firma GPHBIV9 Gesellschaft für Hotel und Gaststättenbetriebe mit, beschränkter Haftung in am Ma^P, Hag|^BHP3 gesetzlich vertreten durch die Geschäftsführer Direktor Karl Mupp und Dr«Ingo Ericli beide in am Ma^3 GuflBBPstraße
Beklagte und Revisionsbeklagte3 - Prozeßbevollmächtigter2 Rechtsanwalt Dr
Der VIIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5o Juli 1965 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr» Haidinger und der Bundesrichter Dr«. Gelhaar9 Artl5 Dro Dorschei und Dr«. Mezger für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil dos Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Frankfurt (Main) vom 12° März 19&3 hinsichtlich der KostenontScheidung und insoweit aufgehoben9 als die Klägerin zur Zahlung von mehr als
595?5o DM nebst Zinsen verurteilt worden isto Insoweit wird die Sache zur andorweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu-rückvorwieseno Die wcitorgehende Revision der Klägerin wird zurückgewieseno
Von den Kosten der Revision hat die Klägerin 9/lo zu trageno Die Entscheidung über die restlichen Kosten des Revisionsverfahrens wird dem Berufungsgericht Ubertrageno
Von Rechts wegen Tatbestand:
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks StJP-struße 4P in F^|pp^ am Mafp auf dem sio 1956 ein Wohn» und Geschäftshaus errichteteo Am 2o November 1956 schloß sic mit dem damaligen Inhaber (HPP) des "Cafe-liPHPm über die Wohnungen links und rechts im II« Geschoß dieses Hauses je einen Miot- und einen Aufbauvortrag«, Die Mictvor*
träge sollten wesentlicher Bestandteil der Aufbauverträge und umgekehrt seino Die Mietverhältnisse begannen am 15<> Novem-ber 1956 und sollten bis IV® November 19^6 laufen® Die Miet-räume sollten teils zur Unterbringung des im Cafe beschäftigten Personals9 teils als Büroräume verwendet werden® Die Miete für jede Wohnung betrug 170 DM monatlich zuzüglich Nebenkosten® Nach den Aufbauvorträgen waren für die eine Wohnung ein verlorener Baukostenzuschuß und ein unverzinsliches Baudarlehen in Höhe von jo 3 000 DM und für die andere Wohnung solche Leistungen in Höhe von jo 3 25o DM vom Mieter zu erbringen (jeweils § 3)» Die beiden Baudarlehen mußten in monatlichen Teilbeträgen von 25 und 27 DM zurückerstattet worden® Die Aufbau-vertrage enthalten folgenden § 7°*
'•Der Mieter ist berechtigt3 innerhalb der Laufzeit des Vertrages vorzeitig zu dem linde eines Monats das Mietobjekt aufzugobcn3 dergestalt3 daß er dom Vermieter einen Nach-mietor benennt3 der sämtliche Hechte und Pflichten aus diesem Vortrag unter Ausscheiden aus dem Vortrag übernimmt o Der Nachmieter muß dem Vermieter genehm sein und kann von diesem aus einem in der Person oder der Branche liegenden wichtigen Grund abgelehnt werden® Bringt der Mieter einen genehmen Nachmiotor3 so ist es ausschließlich Sache dos Miotors3 sich wo gen Erstattung des nicht verbrauchten Baukostenzuschusses mit diesem Nachmieter auseinandorzusetzen®
Der Vermieter ist berechtigt9 stattdessen unter Anwendung der vorstehenden Hechte dos Mieters den Folgemioter selbst zu bestimmen und seinerseits mit diesem für die Folgezeit eine vertragliche Regelung zu treffen® Der Vermieter ist in diesem Fall verpflichtet3 dem Mieter dessen zur Zeit dos Eintritts dos Folgemioters noch nicht durch Miotnachlaß verrochneton Baukostenzuschuß (S® 1 § 3 b) -bei Räumung dos Mieters in bar zu zahlen® Weitorgohonde Hechte dos Mieters sind in diesem Falle ausgeschlossen®n
Am 2® Januar 1958 teilte die Beklagte der Klägerin mit5 sie habe mit Wirkung vom 1® Januar 1958 den Betrieb des ursprünglichen Mieters übernommen3 halte sich an die mit der Klägerin geschlossenen Miot- und Aufbauverträge gebunden und bitte um ihre Einverständniserklärung® Die Parteien verhan-
- if -
delten längere Zeit über die Fortsetzung des MietVerhältnisse So Am 5o November 1958 teilte die Klägerin der Be-klagten abschließend mit3 sie sei mit deren Eintritt in die Verträge nicht einverstanden und wolle den bisherigen Zustand nur noch bis Jahrosende 1958 duldeno Gleichzeitig verlangte sie Räumung zu dem 31° Dezember 1958° Mit Schreiben vom 12o Dezember 1958 bat die Beklagte 9 ihr die beiden Wohnungen noch bis spätestens Ende April 1959 zu überlassen0 Zum 15° Mai 1959 räumte sie dieseo
Schon damals bestand darüber Streit3 ob die Wohnungen
durch die Angestellten der Beklagten und ihres Rechtsvor~
worden
gangers so verwahrlost/waren3 daß sio von der Beklagten auf ihre Kosten wioderhergestellt werden mußten° Am 9° Mai 1958 fand eine gemeinsame Besichtigung statto Die Klägerin veran-laßte schließlich den Architekten V^HIB zu einem Sachver-ständigenbericht (Prüfungsbericht vom 29° Juni 1959 und Kostenberechnung vom 15° Juli 1959)° Darin wurde ein Betrag von 8 3995!*+ DM als zur Wiederherstellung der Wohnungen erforderlich bezeichneto Der Prozeßbevollmächtigte der Klägerin drohte der Beklagten am 29° September 1959 Klage auf Zahlung der voraussichtlichen Kosten an und forderte von ihr Zahlung eines größeren Teilbetrages9 um die Klägerin in die Loge zu versetzen 9 die Handwerker zu beaufträgem Zahlungen lehnte die Beklagte ab3 erklärte sich jedoch bereit (Schreiben vom 19° Oktober 1959)? der Klägerin bei der Suche von Mietern behilflich zu sein« Diese ließ Instandsetzungsarboiten vornehmen und vermietete die Wohnungen durch notarielle Verträge vom 220 Februar i960 (Wohnung rechts) und vom 9° März i960 (Wohnung links) weiter° Nach dem einen Vertrag hatte der neue Mieter ab lo März i960 monatlich 19o DM Miete zuzüglich Nebenkosten zu zahlen; in dem anderen Vertrag wurde eine monatliche Miete von 2lo DM ab 15° März i960 (zuzüglich Nebenkosten) vereinbarto Das eine MietVerhältnis wurde auf die Dauer von 5 Jahren3 das andere fürlo Jahre abgeschlossen.,
Die Klägerin erhielt von dem ersten Mioter einen Baukostenzu-
schuß im Betrage von sechstausend DM* Davon gelten 3 ooo DM als verlorener Zuschuß9 die restlichen 3 ooo DM als Mietvorauszahlung} deren Verrechnung innerhalb der Vertragsdauer von 5 Jahren in gleichen Teilbeträgen auf die Miete erfolgt9 so daß sich die laufende Miete in dieser Zeit auf monatlich llK) DM ermäßigte Der andere Mieter mußte einen Baukostenzuschuß in Höhe von 3oo DM zahlen9 der in voller Höhe als verloren gelten sollte0
Im Verlaufe des gegenwärtigen Rechtsstreits einigten sich die Parteien dahin9 daß die Beklagte für alle Ansprüche der Klägerin^die sich aus den Mietvorhältnissen über die beiden Wohnungen ergeben., oinzustehen hat9 und zwar sowohl für die Ansprüche gegen den ursprünglichen Mieter aus den Ver-
trägen als auch gegen sie selbst aus dem Nutzungsverhältniso Die Beklagte hat unstreitig von Holler alle Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen übernommene Den Streitstoff haben die Parteien darauf beschränkt} ob und in welcher Höhe die Klägerin Ansprüche auf Mietrückstände und Nutzungsentgolt hat und Instandsetzungskosten ersetzt verlangen kann und Vielehe Ansprüche der Beklagten auf Rückzahlung der Baukostenzuschüsse zusteheno
Im ersten Rechtszuge forderte die Klägerin einen Betrag von 3 167}o** DM9 der sich nach ihrer Auffassung bei einer Abrechnung der gegenseitigen Ansprüche ergeben soll«. Die Beklagte beanspruchte als Überschuß zu ihren Gunsten widerklagend 7 283555 DM« Das Landgericht wies die Klage ab und verurteilte die Klägerin auf die Widerklcgo unter Abweisung im übrigen zur Zahlung von 5 363273 DM0 Im Berufungsrechtszuge beantragte die Klägerin nur noch Abweisung der Widerklage und Verurteilung der Beklagten auf die Klage zur Zahlung von 2 6l5}°5 DM« Einen FostStellungsantrag wegen des Ersatzes weiterer Schäden., der vom Landgericht mangels Rechts-schutzintorossos abgewiesen wurde9 stellte sie im Borufungs-
V
rocht szuge nicht mohro Die Berufung der Klägerin blieb ohne Erfolg o Mit ihrer Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihre Anträge aus der Berufungsinstanz weitor»
Entschoidungsgründe:
Ao
Zum Sachund Streitstand»
Io Die Klägorin rechnet als Guthabenposten zu ihren Gunsten:
1» Miotrückständc zuzüglich Nebenkosten für die Zeit
vom 1. Januar bis 15» Mai 1959 = 1 715327 DM
2° Miotausfall für die Zeit vom 15° Mai 1959 bis
31° März i960 = lo 1/2 Monate x 288 (3*+°-52) = 3 o2li-,oo DU
3o Instandsetzungskosten
a) für Reinigung lt» Rechnung der Firma vom 260 August 1959 = 280,35 DM
b) für Wbißbinderarbeiten lt° Rechnung der Firma Sa^B vom 60Februar
i960 - 831,00 DM
c) für Tape zierarbeiten = *4-80,00 DM
d) für Tapeten (zu vgl» Rechnungen
der Firma = 1839*4-8 DM
h.
Gutachtorkoston des V(
Privatsachverständigen
insgesamt
' 1 77l^83 DM
___ 2M+3 95 DH 6 759 9o5 DM
Sie vertritt die Rechtsauffassung, auf die verlorenen Baukostenzuschüsse soi nichts zurückzuzahlon° Die erhaltenen Bau-darlohen von insgesamt 6 25° DM rechnet sie als mit 52 DM (27 + 25) monatlich in der Zeit vom 15° November 1956 bis 31° März i960 = ho 1/2 Monate, d»h» in Höhe von 2 I06 DM, als getilgt und kommt auf diese Weise zu einem restlichen Er-
stattungsbetrag von noch DM b l^lh5—a Unter Berücksichtigung dor Guthabenposten von 6 759?o5 DM errechnet sie die Restklageforderung von (6 7599 o5 - b lVf3oo) = 2 6l5jo5 DM»
IIo Das Landgericht und in Übereinstimmung rit ihm das Berufungsgericht kommen zu folgende;:: Ergebniss
Guthabenposten dor^ Kl_ägcrin^
lo Miotrückstände für die Zeit bis 15® Mai 1959 (einschließlich Nebenkosten) unstreitig
2o Mietausfall zuerkannt als Schadensersatz nur für drei Monate (16° Mai bis 15° August 1959) = 3 x 2883— DM
3o Instandsetzungskosten als Schadensersatz nur nachgevjiesen in Höhe von
ho Gutachterkoston V^m^ur angemessen in Höhe von
1 715,27 E
86^00 D 1 OOO«; 00 D
1259J00 d; 3 70^927 K
Diesen von der Beklagten nicht mehr bestrittenen Gosamtgut-haben der Klägerin stellt das Berufungsgericht ^ßonansprüche der Beklagten in Höhe von 9 068 3— DM gegenüber und hält da“ nach die Widerklageforderung in Höhe von 5 3639 73 EM für berechtigt o
Von den Baudarlehen von 6 25° EM sieht das Berufungsgericht in der Zeit vom 15° November 1956 bis zu dem 15° August 1958 (Zeitpunkt«, bis zu dem Miotausfall zuerkannt wird) = 33 Mona to mit je 52 DM = 1 7l63— DM als getilgt an3 so daß noch rest-
lich b 53*+9 00 EM zurückzuzahlen soien® Es vertritt dio Auffassung 9 die Klägerin habe in gleicher Weise die als verloren bezoichneten Baukostenzuschüsse von ebenfalls 6 25o EM3 soweit sie nicht entsprechend der abgelaufenen Miotzeit (gerechnet bis 15° August 1959) als abgovrohnt anzusohen seien9 zurückzu-erstatteno Daraus ergibt sich ebenfalls ein Betrag von 53b DM und damit eine Gegenforderung von 2 x b 73b DM = 9 068 DM«
IIIo Die Revision greift das Berufungsurtoil in vollem Umfange an3 soweit in ihm zu dem Nachteil der Klägerin entschieden ist o
Bo Guthabenposten der Klägerino
Io Zum Mietausfallo
lo Das Berufungsgericht billigt der Klägerin einen Schadensersatzanspruch wegen-positiver Vertragsverletzung zu0 Diese Vor letzung sieht es darin., daß das Personal des Rechtsvorgängers der Beklagten und dieser., für das die Mieter einzustehen hätten 3 die Mieträume über das normale Maß hinaus abgenutzt und beschädigt hätteno Das sei der vornehmliche Grund gewesen5 weshalb die Klägerin den Abschluß eines neuen Vortrages mit der Beklagten abgelehnt und Räumung verlangt habe0 Als Schadensersatz könne die Klägerin auch Ersatz des Mietausfallos für die Zeit verlangen3 in der die Wohnungen vjegen des schlechten Zustandes nicht hätten weitervermietet worden könneno Das Berufungsgericht stellt jedoch fest«, eine Neuvermietung müsse auch unter Zubilligung einer angemessenen Frist zur Vornahme von In-standsetzungsarbeiten in drei Monaten möglich gewesen sein3 so daß die Klägerin den diese Zeit übersteigenden Mietausfall unter dom Gesichtspunkt des Mitverschuldens (§ 25^ BGB) selbst zu vertreten und die Beklagte nur für drei Monate Miotausfall = 3 x (3^o - 52) 288 DM = 86*+ DM einzu stehen habe«
Dazu führt das Berufungsgericht aus3 trotz verschiedener Auflagen habe die Klägerin nicht genügend erläutert3 daß eine frühere Vermietung nicht möglich gewesen seio Dabei vermißt das Berufungsgericht insbesondere eine Darlegung3 zu welchen Bedingungen sie die Wohnungen angeboten habe® Dieser Umstand und die Tatsache9 daß sie die Wohnungen nach lo Monaten zu günstigeren Bedingungen weitervermietet habe3 ließen vermuten 5 daß sie von Anfang an auf einer sehr viel vorteilhafteren
9
Vermietung bestanden und deshalb auch ein seitweises Leerstellen der Wohnungen in Kauf genommen habe? Es sei jedenfalls offenkundig und entspreche auch einem allgemeinen Erfahrungssatz, daß Räumlichkeiten in dieser Lage und bei den 1959 angespannten Wohnraumverhältnisson sehr bald zu dem jeweiligen Markt preis hätten weitervermietet werden könneno
Den Einwand der Klägerin, der schlechte Zustand der Räume habe eine schnellere Weitervermietung verhindert, läßt das Berufungsgericht nicht durchschlageno Es verweist darauf, daß nach den überreichten Belegen die Instandsetzungsarbeiten zu dem Teil erst im Februar i960 vorgenommen worden seieno Der Klägerin sei aber im Hinblick auf ihre Schadensminderungspflicht (§ 25*+ BGB) eine schnellere Instandsetzung zuzu demuten gewesen» Dazu entnimmt das Berufungsgericht den Rechnungen Sudau, daß die Weißbinderarbeiten zu dem größten Teil innerhalb lo Tagen im August 1959 erledigt werden konnten und daß beide Wohnungen (nach der Rechnung der Reinigungsfirma vom 260 August 1959) im Anschluß daran eingehend gereinigt worden seien» Beides hätte aber ebensogut im Laufe des Juni 1959 erledigt werden können» Danach wäre auch eine Vermietung ohne Tapozierung möglich gewesen» Denn mancher Mieter erledige die Tapezierung, wenn ihm diese Aufwendungen angerechnet werden, selbst, weil hierbei Geschmacksfragen eine große Rolle spielten»
Die Klägerin könne sich zur Entschuldigung der verzögerten Instandsetzung auch nicht auf den Mangel an Mitteln berufen, einen Einwand, den sie im ersten Rechtszuge noch nicht geltend gemacht habe» Mit ihrem Schreiben vom 25° September 1959 habe sie keinen vertretbaren Vorschuß 2u den Instandsetzungskosten, sondern eine weit ilbersetzto Schadens summe von 8 *+oo DM, davon einen "größeren Teilbetrag" sofort gefordert» Die Klägerin hätte jedoch nach Auffassung des Berufungsgerichts zur Instandsetzung notfalls auch den nicht
abgewohnten Teil des Baudarlehens verwenden können3 zu demal von einem neuen Mieter Ersatz dieser Aufwendungen oder doch neue Miotzuschlisse zu erwarten gewesen seien (BU l*+)o
2o Die Ausführungen des Berufungsgerichts;, die sich weitgehend auf dem dem Tatrichter vor behaltenen Gebiet der Y/ürdi-gung des Sachverhalts bewegen«, enthalten keinen Rechtsirrtum zu dem Nachteil der Klägerin und halten auch gegenüber den Verfahrensrügen der Revision einer rechtlichen Nachprüfung stand0
a) Das Berufungsgericht hat nicht über sehen 3 daß die Be-
klagte die Y/ohnungen in oinom Zustand zurückgelassen hat, der größere Instandsetzungen bedingte und die Vermietbarkoit der Wohnungen in gewissem Umfange beeinträchtigte» Davon ist es vielmehr ausgogangen» Es ist nur in tatrichterlicher Würdigung des Sachverhalts zu der Überzeugung gelangt3 daß diese Umstände 5 wenn sich die Klägerin genügend um Weitorvormiotung bemüht und nicht ein längeres Leerstehen der Wohnungen in Kauf genommen hätte«, um günstigere Bedingungen zu erzielen«, einer Vermietung innerhalb von drei Monaten nicht entgegengestanden hätten» Dabei mag dahingestellt bleiben3 ob ein "allgemeiner Erfahrungssatz" besteht«, daß solche Räumlichkeiten 1959 sehr bald zu dem jeweiligen Marktpreis weiter vermietet werden konnten; denn das Berufungsgericht«, dem die Y/ohnungsmarkt-lage in aus eigener Anschauung bekannt gewesen soin
mußte«, hot das auch als "offenkundig" bezeichnet»
b) Das Berufungsgericht hat auch sonst weder gegen § 286 ZPO verstoßen noch die Eeweislast verkannt0 Es hatte nach
§ 287 ZPO unter Würdigung aller Umstände noch freier Überzeugung zu entschoiden3 wie hoch sich der Schaden belief3 der dor Klägerin durch die schweroro Vermietbarkeit der Y/oh-nungen infolge ihrer Verwahrlosung entstanden ist» Die in diesem
li
Zusammenhang von der Revision erhobenen Rügen richten sich im. Ergebnis nur gegen die Würdigung des Sachverhalts durch das Berufungsgerichtj die sie durch ihre eigene Beurteilung ersetzt wissen möchten Das ist nicht zulässig®
aa) Das Berufungsgericht hat den Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom l6o Dezember i960 und in der Berufungsbe-gründung vom 18«, Dezember 1962 Sc 29 3 in* we sent liehen als richtig unterstellte Dabei hat es entgegen der Auffassung der Revision nicht in erster Linie auf einen allgemeinen Erfahrungssatz (so oben 1)9 sondern darauf abgostellt3 daß die Klägerin nicht dargolegt habe«, zu welchen Bedingungen sie die Wohnungen angeboten habe«. Das ist nicht rechtsirrig; denn schon das Landgericht hatte diese Tatsache in seinem Urteil So 7 ausdrücklich hervorgehoben® Bei dieser Sachlage war es dem Berufungsgericht angesichts des Schweigens der Klägerin nicht verwehrt 3 davon auszugohen5 daß die kurzfristige Neu-vormiotung der Wohnungen nicht an ihrer Verwahrlosung gescheitert wars sondern sich deshalb über drei Monate verzögert hatte9 weil die Klägerin günstigere Mietbedingungen zu erreichen versucht hatte3 auf die sie im Verhältnis zur Beklagten keinen Anspruch hatte® Im Rahmen seiner nach § 287 ZPO freien BeweisWürdigung konnte das Berufungsgericht davon absehen3 den viel zu allgemein gehaltenen Beweisanträgen in den oben genannten Schriftsätzen nachzugeheno
bb) Soweit das Berufungsgericht der Klägerin im Verhältnis zur Beklagten eine Berufung auf mangelnde Geldmittel zur Instandsetzung der Wohnungen versagt9 wird seine Entscheidung von seinen Erwägungen getia gen3 die Klägerin habe weit übersetzte Forderungen geltend gemacht9 auch habe der Ausgang des Prozesses gezeigt9 daß die Forderungen der Beklagten weit höher als die Ansprüche der Klägerin gewesen seien®
Als die Beklagte die Wohnungen räumte3 war sie bei der gegebenen Sachlage 3 insbesondere im Hin'-lick darauf 9 daß die
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Baudarlehen noch nicht abgewohnt waren, auch nach Treu und Glauben nicht verpflichtet, der Klägerin Instandsetzungs-kosten-Vorschüsse zu leisten, zu demal, worauf das Berufungsgericht verweist, von den neuen Mietern neue Zuschüsse zu er» warten waren«) Entgegen der Auffassung der Revision ist es deshalb auch unerheblich, daß die von dem Rechtsvorgänger der Beklagten gezahlten Zuschüsse ''verbaut** waren<>
IIo Instandsetzungskosten«,
lo Von den von der Klägerin insoweit noch geltend gemachten Kosten von insgesamt 1 77^?83 DM (statt früher 8 ooo DM) billigt ihr das Berufungsgericht nur 1 ooo DM/zu0 Als nachgewiesen sieht es Kosten in Höhe von 183,^8 DM für Tapeten, von 831,00 DM für Weißbinderarbeiten, von 27^57? DM für Reinigungsarbeiten und von 25o DM für Tapezierarbeiten an« Es streicht von den von der Klägerin geltend gemachten Beträgen die 2 % Skonto = 5,60 DM von der Rechnung = über
280,35 DM, weil die Klägerin den Betrag von 5,60 DM nicht bezahlt habe, ihn also auch nicht ersetzt verlangen könne«, Das greift die Revision nicht an«, Den über die Rechnung Ba|^
(= 2?o DM) hinaus von der Klägorin in Rechnung gestellten Betrag für die Tapezierarbeiten sieht das Berufungsgericht nicht als nachgewiesen an«. Es führt weiter aus, auch ein höherer Tape zierlohn würde am Endergebnis nichts ändern0 In diosom Zusammenhang legt das Berufungsgericht dar, die Klägerin als Vermieterin habe die durch den vertragsmäßigen Gebrauch verursachten Verschlechterungen selbst zu tragen (§ 5^8 BGB), worunter Abnutzung der Tapeten sowie der Farbanstriche an Decken, Wänden und Holzteilen falle0 Die geltend gemachten Aufwendungen beträfen zu dem großen Teil die Erneuerung der Tapeten und Farbanstricheo Aus der Tatsache, daß die Beklagte und ihr Rechtsvorgängcr Schönheitsreparaturen auf ihre Kosten auszuführen gehabt hätten, folge nicht, wie die Klägerin annohme, daß sie die Räume bei ihrem Auszüge in einen
neuwertigen Zustand hätte versetzen müssen«. Die Beklagte habe vielmehr nur für schuldhafte Beschädigungen einzustehen, die nicht durch den vertragsmäßigen Gebrauch herbeigeführt worden seieno Die durch den vertragswidrigen Gebrauch verursachten Schäden habe aber bereits das Landgericht großzügig auf 1 ooo DM geschätzt (BU 16), eine Schätzung.» bei der dieses Gericht der Klägerin entgegengekommen sei, es wäre eher an eine Kürzung zu denken (3U 15)«»
2o Damit hält sich das Berufungsgericht nicht mehr im Rahmen seiner freien Schadens Schätzung nach § 287 ZPO<> Soine Ausführungen enthalten vielmehr einen grundlegenden Rechts-fehlere Zwar muß ein Mieter, der die Cchönheitsreparaturen übernommen hat (zu vgl«, § 18 Abs» *+ der Mietverträge: insbesondere Innenanstrich und Tapezierung), im Falle eines vorzeitigen Auszuges die Räume nicht ohne weiteres in einen neuwertigen Zustand versetzen* Sind aber die Räume, wovon das Berufungsgericht hier ausdrücklich ausgeht, über dos normale Maß hinaus abgenutzt und beschädigt, so daß deswegen ein neuer Innenanstrich und eine neue Tapezierung erforderlich sind, was hier mindestens naheliegt, so hat der Mieter die dafür erforderlichen Kosten voll zu tragen; denn der Vermieter braucht sich nicht auf "Flickarbeit“ verweisen zu lassen»
Die Verpflichtung des Mieters folgt einmal aus seiner Vortrags-pflicht zur Tragung der Schönheitsreparaturen und zusätzlich aus Verschulden, veil der vertragswidrige Gebrauch Neutapezie-rung und neuen Innenonstrich früher als gewöhnlich erforderlich gemacht hat» Eine Trennung nach normalem und außergewöhnlichem Versähleiß kann in einem solchen Falle nicht vorgenommen werden, weil der Mieter nach dem Mietvertrag für beides einzustehen hat» Eine andere Beurteilung ist auch nicht unter Berücksichtigung von § 2b Abs» 1 der Mietverträge geboten, nach der die Beklagte die Mioträume (nur) in einem "sauberen" Zustand zurückzugoben hatte; denn diese
Bestimmung bezieht sich nur auf den sonstigem nicht auf den baulichen Zustand0
3° Der hier aufgezeigte Rechtsfehler nötigt zu einer teil» weisen Aufhebung des Berufungsurteilso Das Berufungsgericht muß den Sachverhalt unter den hier erörterten rechtlichen Gesichtspunkten noch prüfen« Dazu bedarf es noch weiterer Erörterungen tatsächlicher Art«
Zugunsten der Klägerin sind in diesem Zusammenhang im Revisionsverfahren folgende Posten anzusetzen;
a) für Tapeten 183*^8 DM
b) für We ißbinderarbeiten 83I3O0 DM
c) für Reinigungsarbeiten 27*+375 DM
Die 2 % Skonto = 5,60 DM hat das Berufungsgericht mit Recht abgesetzto Andererseits müssen auch die durch die Weißbinderarbeiten bedingten Reinigungskosten der Beklagten zur Last fallen, wenn die genannten Arbeiten von der Beklagten ganz zu tragen sein sollten, was das Berufungsgericht noch zu prüfen hat«
d) Für Tapezierarbeiten = insgesamt *+80,00 DM
Soweit das Berufungsgericht einen Betrag von
23o DM als nicht nachgewiesen angesehen hat (BU 15)3 hat es Gelegenheit, seine Auffassung zu überprüfen«
Die Zurückverweisung des Vorbringens der Klägerin hierzu als "grob nachlässig verspätet" ist nicht rechtsirrtumsfrei begründet« Dazu hätte es einer Darlegung bedurft, daß durch die Zulassung die Erledigung des Rechtsstreits verzögert v/orden wäre«
Letzteres ist schwerlich anzunehmen, zu demal das Berufungsgericht von § 272b ZPO hätte Gebrauch machen können und das Berufungsurteil erst fast ein Jahr nach dem Eingang der das erforderliche Vorbringen enthaltenden Berufungsbegründung vom 19« April 1962 am 5« März 1963 verkündet worden ist«
In der Endabrechnung waren hiernach = 1 769a23 DM
statt nur 1 000 DM und damit = 769,23 DM mehr zugunsten der Klä-
gerin zu berücksichtigen
IIIo Gutachterkosten V(
Es kann dahingestellt bleiben, ob es sich bei diesen Kosten um ’'vorprozessuale'1 Kosten im eigentlichen Sinne, die möglichereise im Kostenfestsetzungsverfahren geltend gemacht werden müßten, oder um Kosten handelt, die durch das schädigende Ereignis«, die Verwahrlosung der Wohnung, ’’adäquat" verursacht worden sind und die die Klägerin als besonderen Schadensposten einklagen kanno Letzteres kann zugunsten der Klägerin, soweit ihr das Berufungsgericht 125 DM zugesprochen hat, unterstellt werden, weil die Beklagte das Urteil nicht angefochten ha to Es ist jedoch aus Recht sgründen nicht angreifbar, wenn das Berufungsgericht ausführt, die darüber hinaus gehenden Kosten (bis zu 2^595 DM) seien nicht durch das Verhalten der Beklagten adäquat verursacht, weil so umfangreiche Feststellungen und Berechnungen zur Klärung der gegen die Beklagten bestehenden Ersatzansprüche nicht erforderlich gewesen seieno Mit diesen Erwägungen zu dem 9 Seiten und zusätzlich 1*+ Seiten Berechnungen umfassenden Gutachten VflH||^ und der Schätzung der adäquat ursächlichen Gutachterkosten auf 125 DM hat sich das Berufungsgericht im Rahmen seiner freien Schätzung nach § 287 ZPO gehaltene
IVo Als Guthabenposten der Klägerin sind hiernach insgesamt im Revisionsverfahren anzuerkennen:
lo die nicht bestrittenen Mietrückstände mit Nebenkosten 1
2o Mietausfall für drei Monate (s» I)
3» Instandsetzungskosten (so II) 1
bo Gutachten V
715327 dm
86^,00 DM
769323 dm
125sOO DM
Co Gegenforderungen der Beklagteno
Io lo Von dem Baudarlehen in Höhe von insgesamt 6 25o DM sieht das Berufungsgericht in 33 Monaten^ gerechnet vom Beginn des Mietvertrages (15° November 1956) bis zu dem 15° August 1959 ? dem Tag.; bis zu dem die Beklagte nach seiner Auffassung für den Mietausfall haften muß3 monatlich = 52 DM3 d.ho insgesamt 1 716 DM als getilgt an3 so daß noch h 53*+ DM zu erstatten bleibeno
2o Die Revision möchte nur einen Betrag von noch b 1M+ DM als erstattungsfähig angesetzt wisseno Dabei geht sie jedoch davon aus«, daß die Beklagte der Klägerin für den Iliotausfall bis März i960 ersatzpflichtig isto Letzteres hat das Berufungsgericht jedoch«, wie unter B I ausgoführt worden ist«, rechtsirrtumsfrei verneinto Es muß deshalb bei dem vom Berufungsgericht angesetzten Erstattungsbetrag von noch b 53*+ DM verbleiben o
II0 Verlorene Baukostenzuschüsse^
lo Das Berufungsgericht ist der Auffassung«, die Klägerin müsse diese Zuschüsse3 soweit sie "nicht abgewohnt" seien«, der Beklagten nach Bereicherungsgrundsätzen erstatteno Auch in diesem Zusammenhang rechnet es die abgelaufene Mietzeit rechtsirrtumsfrei mit nur 33 Monateno Es stellt fest«, daß die Klägerin aus der Neuvermietung beider Wohnungen«, zu im ganzen günstigeren Bedingungen (Mietzeiten 5 und lo Jahre«, Mieten von monatlich 2lo und 19o DM statt bisher je nur 170 DM und neue verlorene Zuschüsse von insgesamt 7 3oo DM außer einem neuen zusätzlichen Mieterdarlehen von 3 000 DM) solche Vorteile erzielt habe3 daß sie den nicht abgewohnten Zuschuß in Höhe von V 53*+ DM nach der Bereicherungslago sogleich ganz zurückbezahlen müsse0 Den Aufbauverträgen entnimmt es keinen Vor-
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zieht des Rechtsvorgängers der Beklagten auf die Rückzahlung der verlorenen Zuschüsse9 wie es im einzelnen darlegto
2o Es bedarf keines Eingehens auf die vom Berufungsgericht vor genommene Auslegung des § 7 des Aufbauvertrage s und auf die von der Revision hiergegen erhobenen Bedenkeno Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich jedenfalls im Ergebnis aus einem anderen rechtlichen Gesichtspunkt als zutreffende Im Aufbauvertrag ist die Rückzahlung der verlorenen Baukosten“ Zuschüsse für den Fall einer vorzeitigen Beendigung der Miet-Verhältnisse nicht geregelto Weder hieraus noch aus dem Ausschluß "weitergehender Rechte" ist indessen herzuloiten9 daß auch im Falle einer Bereicherung der Klägerin durch Zuwendungen der rlachfolgemieter ein Rückzahlungsanspruch der Beklagten vertraglich ausgeschlossen sein sollte oder daß diese auf die Rückzahlung verzichtet habe» Das folgt auch nicht schon daraus9 daß die Leistungen der Beklagten als verlorene Zuschüsse bezeichnet sindo Wie nicht zweifelhaft sein kann? haben die Parteien bei Vertragsschluß gar nicht an eine Rückzahlung der 11 verlorenen Baukostenzuschüsse” gedacht und daher auch keine vertragliche Bestimmung dafür getroffeno Dann liegt aber der typische Fall einer Vertragslücke vor9 die nach § 157 BGB zu schließen isto Dabei ist von der nunmehr geläuterten Rechtsprechung auszugehen«, wonach grundsätzlich auch als verloren bezeichnete Baukostenzuschüsse nach Bereicherungsgrundsätzen zurückzuzahlen sind (vglo die Urteile des erkennenden Senats vom 3o Februar 1959 - VIII ZR 91/58 - NJW 1959? 872 = WM 19593 538 sowie BGHZ 29? 289 = NJW 1959? = WM 1959?
5M+)o Diese Rechtsprechung muß deshalb berücksichtigt werden? weil bei der Ausfüllung von Vertragslücken nicht allein von den subjektiven Vorstellungen der Parteien9 sondern von objektiven Gesichtspunkten auszugehen und zu fragen ist9 wie die Parteien bei vernünftiger Betrachtungsweise und Berücksichtigung aller tatsächlichen und rechtlichen Umstände die Streitfrage geregelt hatten3 wenn sie sich ihrer beim
Vertragsabschluß schon bewußt gewesen wären» Bei Zugrundelegung dieser Gesichtspunkte kann aber nicht angenommen werde^ daß die Parteien einen Ausschluß der von der Rechtsprechung zugolassenen Rückzahlung der Baukostenzuschüsse vereinbart hätteno Der Sachvortrag der Parteien in den Tatsacheninstanzen gibt jedenfalls keinerlei Anhaltspunkte dafür 9 daß der Vortragswillc der Parteien bei Abschluß der Aufbauverträge in eine andere Richtung gegangen wäre«. Damit erweist sich im Ergebnis die Entscheidung des Berufungsgerichts auch über die Rüclczahlung der sogenannten verlorenen Baukostenzuschüsse als rechtlich nicht angreifbare
3c Unerheblich ist3 daß die Klägerin die Aufhebung der Mietverträge nicht verschuldet hat und auch3 daß die Beklagte sie (positiv-) verschuldet haben mag» Letzteres steht der Geltendmachung .von Bereicherungsansprüchen gegen die Klägerin durch die Beklagte nicht entgegen«. Daß die Klägerin ihrerseits Gegenansprüche wegen schuldhafter Vertragsverletzung durch die Beklagte hat - mehr sagt auch Wörbeler in NJV7 19?9? l^^j 1^25o auf den sich die Revision bezieht 9 nicht -3 bedeutet nur3 daß die Ansprüche gegeneinander abgerechnet werden müsseno Das hat das Berufungsgericht getane
Do Zusammenfassung
Io Forderungen der Beklagten aus Eoudarlehen (vgl» C I 1) und aus Bereicherung wogen der Zahlung verlorener Zuschüsse
(C II 1) in Höhe von jo insgesamt =
stehen nach dem bisherigen Stand Ansprüche der Klägerin in Höhe von (B IV)
gegenüber3 so daß sich ein Überschuß in Höhe von zugunsten der Beklagten ergibt»
b 53^- 3 oo DM 9 o683oo DM
^373j5o_DM
b 59535o DM
Da s Bqrufungsgerieht* und das Landgericht naben ciöher diLG Klage mit Recht abgewiesen und der Beklagten rechtsirrtums-frei auf die Widerklage einen Betrag von ^ 59535° nebst Zinsen zugesprochen®
Insoweit konnte die Revision keinen Erfolg haben»
IIo Wegen des der Beklagten zugesprochenen Mehrbetrages von 5 36397b DM - b 59535o DM = 768,23 DM (vgl. B II 3) war das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück-zuverweisen®
2o
Die KostenentScheidung folgt aus §§ 913 92 3 97 ZP0o Soweit über die Kosten des Revisionsverfahrens nicht «obschließend entschieden worden ist3 war die Entscheidung dein Berufungsgericht zu übertragen3 weil sie von der Endentscheidung in der Sache selbst abhängto
Dr0 Haidinger Dr* Gelhaar
Artl
Dr« Dorschei
Dr« Mezger
